商业地产案例分享-沈阳盛京大奥莱项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于北京云阿云与沈阳盛京百货的五年合作积淀，以“资产增值、运营创新”为核心导向，深度融合国际经验与本地特征，为项目实现从传统奥莱到“体验+折扣”城市商业标杆的转型，提供可量化、可执行的系统策略与行动框架。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

目标导向，路径破局

沈阳盛京大奥莱资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十二、风险评估与应对预案

报告前言

本报告立足于北京云阿云与沈阳盛京百货管理（集团）长达 5 年的深度合作基础 —— 双方已在盛京大奥莱 2022 年品牌焕新、2023 年客流提升等专项工作中实现协同落地，累计推动项目出租率从 82% 提升至 89%、客单价从 1050 元增长至 1280 元。报告以 “资产增值为核心、运营创新为驱动” 为根本导向，深度融合全球奥莱行业前沿实践与沈阳本地商业生态特征：一方面对标美国伍德伯里奥莱 “主题街区 + 线上线下联动”、日本三井奥莱 “生态休闲 + 在地文化融合” 等国际标杆模式，另一方面结合沈阳 “区域消费中心城市” 建设规划及浑南新区 “商业新中心” 定位，精准聚焦盛京大奥莱当前面临的 “空间坪效失衡、品牌溢价不足、体验业态薄弱” 三大核心痛点。

报告从市场、本体、竞品、策略四大维度构建专项提升路径，其中重点破解空间优化与场景创新、招商策略创新、业态优化及品牌焕新、资产优化与实施策略四大核心模块难题。通过 “数据支撑 + 案例参照 + 落地细则” 的呈现方式，为项目实现 “从传统折扣型奥莱到‘体验 + 折扣’双驱动的城市商业标杆” 转型提供可量化、可执行的行动框架，最终助力项目在 2027 年前实现资产收益率（NOI）突破 7%、项目估值进入全国奥莱前 20 名的目标。

一、市场分析及项目概述

（一）宏观商业环境分析

1. 东北区域商业复苏趋势：消费虹吸效应凸显，奥莱业态迎增量窗口

东北三省 2024 年社会消费品零售总额达 3.8 万亿元，同比增长 5.8%，其中沈阳以 7230 亿元的社零总额领跑东北，同比增速 6.2%，高于区域平均水平 0.4 个百分点。作为东北唯一的特大城市，沈阳的消费虹吸效应持续强化 ——2024 年全市重点商业综合体日均客流达 1.8 万人次，恢复至 2019 年的 120%，其中跨城市消费客群占比提升至 18%（主要来自抚顺、辽阳、铁岭等周边城市），为奥莱业态提供增量市场。

从区域奥莱消费数据来看，2024 年东北奥莱行业整体销售额同比增长 9.5%，显著高于传统百货 3.2% 的增速，核心原因在于：一是周边城市消费者 “一站式购齐” 需求增强，更倾向于前往沈阳等中心城市的奥莱消费；二是区域消费观念从 “追求低价” 向 “高性价比品质消费” 转变，奥莱 “名品折扣” 属性契合这一趋势。例如沈阳杉杉奥莱 2024 年接待跨城市客群占比达 25%，带动其销售额突破 15 亿元，同比增长 12%。

2. 奥莱行业发展新动态：三大趋势重构行业逻辑，体验与数字化成关键

全球奥莱业态已进入 “体验场景化、客群年轻化、运营数字化” 的新阶段，头部项目通过模式创新实现差异化竞争：

体验场景化：美国伍德伯里奥莱打造 “小镇式主题街区”，将品牌店铺与餐饮、娱乐、艺术装置融合，引入 “周末露天电影”“手工市集” 等活动，客群停留时间从平均 3 小时延长至 5 小时；日本三井奥莱・幕张店结合临海优势，打造 “海滨休闲步道 + 亲子农场”，将奥莱从 “购物场所” 转变为 “家庭休闲目的地”，2024 年家庭客群占比达 60%。

客群年轻化：国内奥莱年轻客群（25-35 岁）占比从 2019 年的 28% 提升至 2024 年的 42%，倒逼行业调整品牌与业态。例如上海青浦百联奥莱引入 “潮牌集合区”，汇聚 INXX、PSObrand 等年轻品牌，2024 年年轻客群销售额占比突破 35%；北京燕莎奥莱推出 “奥莱直播日”，通过抖音、小红书直播带货，线上订单占比提升至 15%。

运营数字化：头部企业已落地 “数字孪生 + AI 算法” 系统，例如万达奥莱通过数字孪生技术实时监控客流热力、店铺销售数据，结合 AI 算法优化品牌落位，使核心区域坪效提升 20%；佛罗伦萨小镇（天津）搭建会员数字化管理平台，通过分析会员消费偏好推送定制化优惠券，会员复购率从 38% 提升至 48%。

国内奥莱还呈现 “首店经济、夜经济、亲子经济” 三大增长极：2024 年全国奥莱新增首店（含区域首店）数量同比增长 45%，首店所在奥莱客流平均提升 30%；夜经济（18:00-22:00）销售额占比从 2019 年的 15% 提升至 2024 年的 28%；亲子业态面积占比从 10% 提升至 25%，部分项目亲子客群带动家庭消费占比超 50%。

3. 沈阳本地消费特征：高性价比与体验感并重，年轻客群需求主导

基于北京云阿云 2024 年沈阳商业消费调研（样本量 5000 份），沈阳消费者对奥莱的核心需求呈现三大特征：

“高性价比 + 体验感” 双重诉求：68% 的受访者选择奥莱时优先关注 “折扣力度”（尤其是国际名品 3-5 折优惠），同时 57% 的受访者表示 “逛购体验”（如场景美观度、休息区数量）会影响其复购意愿。例如调研中，32% 的消费者表示 “因杉杉奥莱有户外休闲区，更愿意带家人前往”。

年轻客群主导消费趋势：25-35 岁客群占比达 42%，其中 85% 的年轻消费者关注 “潮牌、运动轻奢”，72% 的受访者会因 “网红打卡点” 或 “主题活动” 专程前往奥莱。例如沈阳本地潮牌集合店 “1905 文创园” 2024 年奥莱店销售额同比增长 60%，核心客群为 25-30 岁年轻人。

家庭消费需求旺盛：45% 的受访者以 “家庭为单位” 前往奥莱，其中亲子消费（儿童服装、游乐、教育）占家庭消费总额的 35%。但调研同时显示，沈阳现有奥莱亲子业态存在 “同质化严重” 问题 ——78% 的消费者认为 “各奥莱亲子区差异小，多为简单游乐设施”，这为盛京大奥莱打造差异化亲子体验提供机遇。

（二）项目发展历程：从传统奥莱到复合型商业，历经三次关键转型

盛京大奥莱自 2012 年落地以来，随沈阳商业生态与自身股权结构变化，历经三次关键转型，逐步形成当前 “奥莱 + 综合商业” 的复合型业态格局，具体历程如下：

（三）北京云阿云介入背景及角色定位：从 “危机应对” 到 “长期赋能”，承担四大核心职能

1. 介入背景：项目面临运营困境，需专业力量破局

2022 年是盛京大奥莱的关键转折点，原运营主体因企业重组导致项目陷入三大困境，为北京云阿云介入提供契机：

品牌流失严重：原合作的 3 个国际名品品牌（如 Ferragamo）因运营稳定性担忧撤店，A 座 1 楼核心区域空置率达 18%，客流吸引力骤降；

运营能力不足：缺乏数字化运营工具，会员管理依赖人工统计，复购率仅 28%，低于行业均值 17 个百分点；

资产效能低迷：闲置空间（如地下一层 8000㎡区域）长期未激活，租金收入同比下滑 10%，资产收益率（NOI）降至 3.5%，低于沈阳奥莱行业平均水平 1.2 个百分点。

在此背景下，沈阳盛京百货管理（集团）引入北京云阿云，双方签订为期 5 年的 “资产运营专项合作协议”，明确以 “提升资产价值、优化运营效率” 为核心目标。

2. 角色定位：四大核心职能，打造 “专业运营商 + 资源整合者” 双角色

北京云阿云基于自身 “算法能力 + 品牌资源 + 实战经验” 优势，在项目中承担四大核心职能，深度参与运营全流程：

数据驱动的运营顾问：输出自主研发的 “商业数字孪生系统”，实时监控客流热力、品牌销售、会员行为数据，累计为项目提供 12 份运营优化报告，推动 A 座 4 楼潮牌区坪效提升 40%；

全球品牌资源整合者：依托自身全球品牌资源库（覆盖欧美、日韩 200 + 奥莱品牌），2022-2024 年累计为项目引入 15 个新品牌（如 NIKE ACG、Boneless），其中 3 个为沈阳奥莱首店，填补年轻客群需求缺口；

资产优化操盘手：主导闲置资产激活工作，例如 2023 年将地下一层部分区域改造为 “运动体验区”，引入攀岩馆、篮球体验馆，年新增租金收入 300 万元；同时建立 “租金动态调整模型”，推动核心区域租金提升 15%；

政企合作桥梁：凭借多年地方合作经验，协助项目申请沈阳 “首店经济” 补贴（2024 年成功获批 50 万元）、浑南新区 “商业改造专项基金”（300 万元），降低项目改造投入成本。

（四）项目核心价值概述

1. 项目基础信息：区位交通优越，业态组合具备复合优势

沈阳盛京大奥莱位于浑南新区奥体中心板块（营盘北街 5 号），地处浑南核心商业区，周边 3 公里内覆盖 20 个中高端社区（如万科新里程、金地檀溪），常住人口超 15 万人，同时紧邻沈阳奥体中心交通枢纽，具备 “地铁 + 公交 + 自驾” 三维可达性：

地铁：地铁 2 号线 “奥体中心站” B 口直达项目地下一层，2024 年地铁接驳客流占项目总客流的 35%；

公交：周边 500 米内有 10 条公交线路（如 155 路、214 路），覆盖和平、沈河、大东等核心城区；

自驾：项目拥有地上、地下停车位共 2000 余个，工作日车位使用率达 60%，周末达 90%，且紧邻沈阳绕城高速 “浑南新城站”，方便周边城市客群自驾前往。

项目总建筑面积 50 万平方米，是沈阳南部少有的 “奥莱 + 综合商业” 复合型项目，业态组合涵盖四大核心板块：

2. 资产现状核心数据：基础盘稳固，三大维度存提升空间

基于 2024 年项目运营数据及北京云阿云资产评估模型，盛京大奥莱资产现状呈现 “基础盘稳固，但核心指标与区域头部项目存在差距” 的特征，具体数据如下：

从数据可明确三大核心提升空间：

业态效能：B 座超市、家电业态坪效仅 2.8 万元 /㎡/ 年，低于沈阳华润万家（3.5 万元 /㎡/ 年）、苏宁易购奥莱店（3.2 万元 /㎡/ 年）的行业水平，需通过业态升级提升效能；

空间坪效：A 座 1 楼（核心区）坪效达 3.2 万元 /㎡/ 年，而 A 座 4 楼（边缘区）仅 0.8 万元 /㎡/ 年，空间资源配置低效，需通过场景改造激活边缘区域；

品牌溢价：国际名品以 “过季款” 为主，当季商品占比不足 20%，且缺乏轻奢品牌（如 COACH、Tory Burch），导致中高端客群流失，需通过品牌焕新提升溢价能力。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）核心优势（Strengths）：三大优势构建项目基础盘，形成差异化竞争潜力

1. 区位与交通：三维立体交通网络，辐射能力覆盖 “核心城区 + 周边城市”

项目地处沈阳浑南新区奥体中心板块核心位置，是区域内少有的 “地铁直达 + 多公交接驳 + 充足车位” 的商业项目，交通便利性为客流导入提供强支撑：

地铁直达优势：地铁 2 号线 “奥体中心站” B 口直接连通项目地下一层，2024 年地铁接驳客流占比达 35%，日均贡献 7350 人次客流，且地铁 2 号线可直达沈阳北站、沈阳站等交通枢纽，方便外地客群换乘抵达；

地面交通覆盖：周边 500 米内布局 10 条公交线路（155 路、214 路、334 路等），其中 214 路串联沈阳核心商圈（中街、太原街）与浑南居住区，高峰时段平均 10 分钟一班，2024 年公交接驳客流占比 20%；

自驾辐射能力：项目拥有地上 800 个、地下 1200 个停车位，共计 2000 余个，工作日车位使用率 60%、周末达 90%，且紧邻沈阳绕城高速 “浑南新城站”，从抚顺、辽阳等周边城市自驾至项目仅需 30-40 分钟，2024 年跨城市自驾客群占比 12%，高于沈阳赛特奥莱（8%）。

2. 业态基础：“奥莱 + 购物中心” 双业态组合，覆盖 “高性价比名品 + 日常消费” 全需求

项目突破传统奥莱 “单一折扣购物” 模式，形成 “A 座奥莱名品 + B 座购物中心” 的复合型业态结构，客群覆盖广度远超纯奥莱项目：

奥莱业态引流：A 座聚焦国际名品、运动轻奢折扣，其中运动品牌（NIKE、adidas、FILA、始祖鸟）直营工厂店为核心引流抓手，2024 年运动品类销售额达 5.25 亿元，占项目总销售额的 35%（高于沈阳奥莱行业平均 28% 的占比），且 NIKE 直营工厂店单店年销售额突破 1.2 亿元，位列东北奥莱同品牌门店 TOP3；

购物中心补位：B 座涵盖超市、家电、餐饮、亲子等日常消费业态，2024 年服务周边社区客群超 300 万人次，其中兴隆超市年销售额 2.1 亿元，成为浑南新区居民 “日常采购 + 周末囤货” 的核心选择，有效弥补纯奥莱 “缺乏日常消费场景” 的短板，使项目客群复购率（35%）高于沈阳杉杉奥莱（30%）。

3. 合作资源：北京云阿云 “技术 + 资源” 双赋能，破解运营与招商痛点

北京云阿云作为专业城市运营商，为项目提供 “算法工具 + 品牌资源 + 实战经验” 的全链条支持，成为项目差异化竞争的关键外力：

算法技术支撑：输出自主研发的 “商业数字孪生系统” 与 “品牌匹配算法”，前者可实时监控各楼层客流热力（如 1 楼名品区日均客流 4500 人次、4 楼潮牌区仅 1350 人次），为动线优化提供数据依据；后者通过分析项目客群画像、竞品品牌布局，自动生成 “高适配品牌清单”，使 2023-2024 年新引进品牌的开业首月坪效（1.8 万元 /㎡/ 月）较行业平均水平（1.2 万元 /㎡/ 月）提升 50%；

全球品牌资源：依托覆盖欧美、日韩的 200 + 国际品牌资源库与 500 + 国内头部品牌合作网络，2022-2024 年累计为项目引入 15 个新品牌，其中 3 个为沈阳奥莱首店（如运动轻奢品牌 Lululemon 奥莱店、潮牌 Boneless 沈阳首店），填补项目年轻客群需求缺口，首店开业首周带动项目客流同比增长 28%；

实战经验输出：派驻拥有 10 年以上奥莱运营经验的团队入驻，主导 2023 年 “运动主题街区” 改造、2024 年 “首店经济专项招商” 等关键项目，推动 A 座 4 楼潮牌区坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.12 万元 /㎡/ 年，涨幅 40%。

（二）核心劣势（Weaknesses）：三大短板制约资产效能，需针对性突破

1. 空间体验老化：动线设计不合理 + 场景缺乏吸引力，流失年轻客群

项目空间设计仍停留在 “传统商业” 思维，与当前年轻客群 “逛拍 + 社交” 的需求严重脱节，具体表现为：

动线存在明显死角：A 座采用 “线性动线” 设计，1 楼（名品区）与 4 楼（潮牌区）客流差异悬殊 ——2024 年监测数据显示，1 楼日均客流 4500 人次，4 楼仅 1350 人次（为 1 楼的 30%），核心原因是 4 楼缺乏直达 1 楼的 “垂直交通捷径”（现有电梯仅连接 2-3 楼），且楼层指引标识模糊，32% 的年轻客群表示 “找不到 4 楼潮牌区入口”；

场景主题性缺失：各楼层均以 “品牌店铺 + 简单走廊” 为主，缺乏沉浸式主题场景与网红打卡点，对比沈阳杉杉奥莱 “户外生态步道 + 亲子农场”（年接待打卡客群超 50 万人次），项目 2024 年因 “场景吸引力不足” 导致的客群流失率达 22%；

配套设施不足：休息区数量仅为 15 个（平均每 1 万㎡商业面积配备 0.3 个），远低于行业头部奥莱 “每 1 万㎡配备 1 个” 的标准，且休息区无充电接口、儿童托管设施，45% 的家庭客群反馈 “停留超过 2 小时就会因不便离开”。

2. 业态同质化：核心业态效能低 + 体验业态占比不足，缺乏差异化竞争力

项目业态组合存在 “日常消费业态效能低、体验业态覆盖少” 的问题，难以形成与竞品的差异化壁垒：

日常消费业态坪效落后：B 座超市、家电业态坪效显著低于行业均值 ——2024 年兴隆超市坪效 2.8 万元 /㎡/ 年，低于沈阳华润万家（3.5 万元 /㎡/ 年）20%，低于沈阳杉杉奥莱配套超市（3.2 万元 /㎡/ 年）12.5%；苏宁易购家电区坪效 1.5 万元 /㎡/ 年，低于行业平均 2.1 万元 /㎡/ 年的水平，核心原因是商品选品与社区超市重合度高（如生鲜品类占比仅 25%，低于华润万家 40%），缺乏奥莱 “高性价比大宗商品” 特色；

体验业态占比严重不足：项目体验业态（亲子游乐、运动体验、文化艺术等）面积仅 1.8 万㎡，占总商业面积的 15%，远低于沈阳杉杉奥莱（25%）、上海青浦百联奥莱（30%）的水平，且亲子业态仅为 “小型游乐设施 + 儿童服装”，无专业儿童教育、亲子互动场景，2024 年亲子客群平均停留时间仅 1.5 小时，低于杉杉奥莱 3 小时的水平。

3. 资产效能不足：铺位坪效分化 + 闲置资产未激活，拉低整体收益

项目资产利用存在 “高出租率但低坪效、部分资产长期闲置” 的问题，资产收益率（NOI）低于区域头部项目：

铺位坪效分化悬殊：部分铺位虽出租率高，但坪效表现低迷 ——A 座 2 楼女装区出租率 92%，但 2024 年坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，仅为 1 楼名品区（3.2 万元 /㎡/ 年）的 37.5%，核心原因是引入的女装品牌以 “传统淑女装” 为主（如哥弟、雅戈尔），与年轻客群 “潮牌、设计师品牌” 需求不符，单店月销售额不足 50 万元；

闲置资产未激活：地下一层存在 8000㎡闲置空间（原规划为地铁商城，因运营不善停用），2022-2024 年长期处于空置状态，年损失租金收入约 600 万元（按周边商业租金 8 元 /㎡/ 天计算）；此外，龙庭大酒店 10-12 层（共 3000㎡）因客房设施老化未投入使用，资产盘活率仅 85%，低于行业 95% 的平均水平。

（三）外部机遇（Opportunities）：政策 + 消费 + 技术三重机遇，为资产提升创造条件

1. 政策红利：沈阳 “浑南商业新中心” 建设，提供资金与客流支持

沈阳政府将浑南新区定位为 “城市商业新增长极”，出台多项扶持政策，直接利好项目运营与改造：

首店经济补贴：根据《沈阳市促进首店经济发展若干措施》，对引入国际首店、国内首店、区域首店的商业项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元补贴，2024 年项目引入 Lululemon 沈阳奥莱首店，已成功获批 20 万元补贴，降低招商成本；

商业改造支持：浑南新区对商业项目 “体验业态升级、场景改造” 给予最高 300 万元专项基金支持，且对改造后新增就业岗位的项目，按每人 5000 元给予用工补贴，项目 2025 年计划申报 “亲子体验区改造” 专项基金，预计可获得 200 万元资金支持；

客流导入政策：沈阳文旅局将 “商业 + 文旅” 联动作为重点工作，2024 年推出 “浑南商业消费券”，定向发放至盛京大奥莱等项目，带动项目消费券核销金额超 800 万元，直接拉动销售额增长 12%；同时计划将项目纳入 “沈阳一日游” 线路（如 “故宫 + 盛京奥莱”），预计 2025 年可引入外地文旅客群超 10 万人次。

2. 消费升级：沈阳高端消费回流 + 年轻客群需求变化，拓展市场空间

沈阳消费市场呈现 “高端消费回流、年轻客群主导” 的趋势，为项目业态与品牌升级提供机遇：

高端消费回流明显：2024 年沈阳奢侈品消费同比增长 18%，其中 “奥莱渠道奢侈品消费” 增速达 25%，核心原因是消费者更倾向于 “高性价比高端消费”，而项目当前国际名品以 “过季款” 为主，若引入 “当季轻奢 + 设计师品牌”（如 COACH 当季折扣店、Tory Burch 奥莱店），可填补市场缺口，预计可带动中高端客群客单价从 1280 元提升至 1800 元；

年轻客群需求升级：25-35 岁客群占沈阳奥莱消费客群的 42%，且 “悦己消费” 特征明显 ——85% 的年轻客群愿意为 “潮牌、运动轻奢” 买单，72% 的客群会因 “主题活动、网红场景” 专程前往奥莱，2024 年沈阳潮牌消费同比增长 60%，为项目 A 座 4 楼潮牌区扩容、引入 INXX 等国内潮牌首店提供市场基础。

3. 技术赋能：AI 与数字孪生技术普及，提升运营精准度

商业运营技术的迭代，为项目解决 “动线优化、品牌落位、会员管理” 等痛点提供工具支撑：

空间优化技术：数字孪生技术可模拟 “新增电梯、调整铺位布局” 后的客流变化，例如通过模拟测算，若在 A 座 1 楼与 4 楼之间新增 “潮牌主题电梯”，可使 4 楼客流提升至 2500 人次 / 天（为 1 楼的 55%），坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年；

精准营销技术：AI 会员管理系统可通过分析会员消费数据（如购买频次、偏好品牌），推送定制化优惠，例如对 “运动品牌高频消费者” 推送 NIKE ACG 新品折扣券，对 “家庭客群” 推送亲子套餐优惠，北京云阿云案例显示，该技术可使会员复购率从 35% 提升至 45%；

招商决策技术：品牌匹配算法可整合 “项目客群画像、竞品品牌销售数据、品牌拓展需求”，自动筛选高适配品牌，例如针对项目年轻客群需求，算法已筛选出 “潮牌 INXX、运动轻奢 Lululemon、亲子品牌奈尔宝” 等 10 个高潜力品牌，招商成功率预计可达 80%。

（四）外部威胁（Threats）：竞品 + 电商 + 消费力三重压力，需主动应对风险

1. 竞品挤压：沈阳奥莱市场竞争加剧，分流核心客群

沈阳现有 3 个主流奥莱项目（盛京大奥莱、杉杉奥莱、赛特奥莱），且各项目定位差异化明显，对盛京大奥莱形成精准分流：

沈阳杉杉奥莱：中高端客群分流：杉杉奥莱以 “国际名品集群 + 生态场景” 为核心优势，引入 LV、GUCCI 等国际一线品牌奥莱店，2024 年日均客流 2.8 万人次（高于盛京大奥莱 2.1 万人次），客单价 1800 元（高于盛京大奥莱 1280 元），其中中高端客群（年消费 5 万元以上）占比 30%，分流盛京大奥莱 25% 的中高端客群；

沈阳赛特奥莱：轻奢客群分流：赛特奥莱聚焦 “轻奢折扣”，引入 COACH、MK 等轻奢品牌的 “过季款 + 特价款”，客单价 1000 元，与盛京大奥莱客群重叠度达 40%，2024 年赛特奥莱通过 “轻奢满减活动”（满 2000 减 500），分流盛京大奥莱 18% 的轻奢客群；

潜在竞品威胁：华润、万科等房企计划在沈阳于洪区、沈北新区布局新奥莱项目，预计 2026 年开业，新项目可能以 “社区奥莱 + 体验场景” 为定位，进一步分流盛京大奥莱的社区客群。

2. 电商冲击：线上渠道削弱 “折扣优势”，降低到店频次

直播电商、品牌私域等线上渠道的崛起，对奥莱 “低价折扣” 的核心竞争力形成冲击：

直播电商分流：抖音、淘宝直播的 “奥莱专场” 常态化，例如 2024 年 “双 11” 期间，沈阳本地主播通过直播销售盛京大奥莱品牌商品，销售额达 3000 万元，但其中 60% 的消费者选择 “线上下单 + 线下自提”，仅 20% 会在自提时额外消费，导致到店消费频次降低；

品牌私域竞争：国际名品、运动品牌纷纷搭建私域社群，直接向会员推送 “专属折扣”（如 NIKE 私域社群推出 “满 1000 减 200” 优惠券），且部分品牌私域价格与奥莱折扣持平，导致 2024 年盛京大奥莱 “品牌私域分流” 的客群占比达 22%，销售额同比下滑 8%。

3. 消费力波动：东北区域消费力恢复缓慢，影响非刚需消费

东北区域消费力恢复节奏慢于全国，消费者对 “奢侈品、潮牌” 等非刚需消费的决策周期延长，影响项目销售转化：

消费力恢复滞后：2024 年东北三省居民人均可支配收入同比增长 6.1%，低于全国 7.3% 的平均水平，沈阳消费者对 “单次消费 5000 元以上” 的非刚需商品，决策周期从 2019 年的 7 天延长至 2024 年的 15 天，导致项目高客单价商品（如奢侈品包袋、高端运动装备）的成交转化率从 15% 降至 9%；

消费偏好保守：东北消费者更倾向于 “储蓄 + 刚需消费”，2024 年沈阳居民储蓄率达 38%，高于全国 32% 的平均水平，非刚需消费支出占比仅 25%，低于全国 30% 的水平，导致项目潮牌、轻奢等非刚需品类销售额增速（12%）低于全国奥莱平均 18% 的水平。

（五）SWOT-TOWS 矩阵策略分析：联动内外部因素，形成具体行动方向

基于 SWOT 分析结果，通过 TOWS 矩阵将 “优势（S）、劣势（W）” 与 “机遇（O）、威胁（T）” 联动，形成四大类、12 项具体策略，为项目资产提升提供明确路径：

1.SO 策略（优势 + 机遇）：借力机遇放大优势

1.1S1（交通）+ O1（政策）

具体策略内容

申请 “交通配套优化” 政策支持，新增 “奥莱专线公交”（连接沈阳北站 - 盛京大奥莱），并在地铁口设置 “项目主题指引牌”，提升客流导入效率

数据支撑与案例参照

参照沈阳杉杉奥莱 “奥莱专线公交” 案例，其专线公交日均贡献 2000 人次客流，项目预计可新增 1500 人次 / 天

1.2 S2（双业态）+ O2（消费升级）

具体策略内容

强化 “A 座运动轻奢 + B 座社区便民” 的业态组合，A 座新增 Lululemon、NIKE ACG 等运动轻奢品牌，B 座将兴隆超市升级为 “会员制折扣超市”（增加进口商品、大宗商品折扣区），覆盖 “年轻客群 + 社区家庭” 双需求

数据支撑与案例参照

北京云阿云测算显示，运动轻奢品类销售额占比每提升 5%，客单价可增长 12%；会员制超市可使客单价从 80 元提升至 150 元，复购率提升至 40%

1.3 S3（云阿云资源）+ O3（技术赋能）

具体策略内容

联合北京云阿云深化 “数字孪生系统” 应用，新增 “品牌销售预测模块”，通过 AI 算法预判各品牌月度销售额，指导库存调整与促销活动，同时将算法招商范围扩大至国际轻奢品牌（如 Tory Burch、COACH）

数据支撑与案例参照

万达奥莱应用类似系统后，品牌库存周转率提升 30%，促销活动转化率提升 18%，项目预计可实现招商周期缩短 20%

2.WO 策略（劣势 + 机遇）：借机遇弥补劣势

2.1W1（空间老化）+ O1（政策）

具体策略内容

申报浑南新区 “商业场景改造专项基金”，用于 A 座 “潮牌主题电梯” 加装（连接 1 楼与 4 楼）、4 楼潮牌区 “网红打卡场景” 打造（如涂鸦墙、互动装置），同时增加休息区数量至 50 个（每 1 万㎡配备 1 个），补充充电接口与儿童托管设施

数据支撑与案例参照

上海青浦百联奥莱通过场景改造，年轻客群占比提升 15%，停留时间延长 1 小时，项目预计可使 4 楼客流提升至 2500 人次 / 天，年轻客群占比提升 8%

2.2W2（业态同质化）+ O2（消费升级）

具体策略内容

引入 “奈尔宝亲子乐园”（沈阳奥莱首店），在 B 座 3 楼打造 1 万㎡“亲子体验区”（含游乐、教育、餐饮），同时淘汰 B 座低效家电品牌，引入 “运动装备护理店”“网红餐饮”（如茉酸奶、霸王茶姬），提升体验业态占比至 25%

数据支撑与案例参照

沈阳杉杉奥莱亲子体验区年接待客群超 80 万人次，带动家庭消费增长 40%，项目预计可使亲子客群停留时间延长至 3 小时，体验业态销售额占比提升 10%

2.3 W3（资产低效）+ O3（技术赋能）

具体策略内容

运用数字孪生技术模拟地下一层 8000㎡闲置空间的 “潮玩市集 + 直播基地” 改造方案，测算客流与租金收益，同时引入 “品牌联营托管” 模式（云阿云负责运营，与品牌分成），激活龙庭大酒店 10-12 层（改造为 “品牌办公 + 直播工作室”）

数据支撑与案例参照

杭州奥莱闲置空间改造为直播基地后，年租金收入新增 800 万元，项目预计可实现闲置资产年租金贡献 600 万元，资产盘活率提升至 95%

3.ST 策略（优势 + 威胁）：凭优势应对威胁

3.1 S1（交通）+ T1（竞品挤压）

具体策略内容

针对杉杉奥莱 “位置偏远” 劣势，推出 “跨城市客群专属福利”（抚顺、辽阳客群自驾至项目可享免费停车 + 200 元消费券），同时联合地铁 2 号线推出 “奥莱专列”（车厢主题包装，播放项目品牌宣传），强化交通便利性认知

数据支撑与案例参照

赛特奥莱推出类似福利后，跨城市客群占比提升 5%，项目预计可使跨城市客群占比从 12% 提升至 18%

3.2 S2（双业态）+ T2（电商冲击）

具体策略内容

发挥 “线下体验” 优势，在 A 座运动品牌店设置 “试穿体验区”（如 NIKE 跑步体验区、adidas 篮球体验区），推出 “线上下单 + 线下体验 + 即时配送” 服务（3 公里内 1 小时送达），同时在 B 座超市开展 “线下试吃 + 线上下单” 活动，提升到店消费频次

数据支撑与案例参照

北京燕莎奥莱通过 “体验 + 即时配送”，线上订单到店自提率从 60% 降至 30%，额外消费率提升 25%，项目预计可使到店消费频次提升 15%

3.3 S3（云阿云资源）+ T3（消费力波动）

具体策略内容

联合北京云阿云引入 “轻奢租赁” 品牌（如衣二三奥莱店），满足消费者 “低预算享高端” 需求，同时推出 “分期消费” 服务（与盛京银行合作，零手续费分期），降低非刚需消费决策门槛

数据支撑与案例参照

上海奥莱引入轻奢租赁后，非刚需品类销售额增长 22%，分期消费使高客单价商品转化率提升 10%，项目预计可带动奢侈品销售额增长 15%

4.WT 策略（劣势 + 威胁）：控风险规避劣势

4.1W1（空间老化）+ T1（竞品挤压）

具体策略内容

短期通过 “快闪活动”（如 A 座 1 楼举办 “潮牌快闪店”）吸引年轻客群，避免因空间改造期间客流流失，同时加强与本地 KOL 合作（如抖音网红探店），宣传项目 “改造升级计划”，维持客群关注度

数据支撑与案例参照

沈阳赛特奥莱通过快闪活动，短期客流提升 20%，KOL 宣传使项目曝光量增长 500 万，项目预计可减少改造期客流流失 10%

4.2 W2（业态同质化）+ T2（电商冲击）

具体策略内容

与 B 座超市、餐饮品牌签订 “价格保障协议”，承诺 “线下价格不高于线上”，同时推出 “到店专属折扣”（比线上低 5%-10%），针对直播电商分流，在项目内设置 “直播打卡点”，鼓励消费者 “线下打卡 + 线上分享” 赢取优惠券

数据支撑与案例参照

沃尔玛超市通过价格保障，到店客流提升 8%，项目预计可使超市到店消费占比提升 15%，线上分享带来新增客流 500 人次 / 天

4.3 W3（资产低效）+ T3（消费力波动）

具体策略内容

对 A 座 2 楼低效女装品牌实行 “租金阶梯调整”（坪效达标可享租金 8 折），未达标品牌限期整改（1-3 个月），整改无效则更换为 “潮牌集合店”“设计师品牌折扣店”，同时控制改造投入成本（分阶段投入，优先落地高收益项目）

数据支撑与案例参照

成都奥莱通过租金调整，低效铺位坪效提升 25%，改造投入成本降低 30%，项目预计可使 A 座 2 楼坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，改造超支风险控制在 5% 以内

（六）项目现状总结：优势与机遇叠加，但劣势与威胁需优先破解

从本体 SWOT 分析可见，盛京大奥莱具备 “交通便利、双业态组合、云阿云赋能” 三大核心优势，且叠加沈阳 “政策红利、消费升级、技术赋能” 三重外部机遇，具备资产增值的基础条件；但同时，“空间体验老化、业态同质化、资产效能不足” 三大劣势，以及 “竞品挤压、电商冲击、消费力波动” 三大威胁，已成为制约项目突破的关键瓶颈。

从优先级来看，需先聚焦 “可快速落地且收益明确” 的短板破解：短期（2025 年 Q1-Q2）优先推进 A 座 “潮牌主题电梯” 加装、B 座亲子体验区引入、地下一层闲置空间激活，借助政策补贴与云阿云资源，快速提升客流与资产收益；中期（2025 年 Q3-Q4）深化数字孪生系统应用，完成国际轻奢品牌招商与业态优化，逐步建立差异化竞争壁垒；长期（2026 年）通过持续运营优化，实现 NOI 突破 6%，成为沈阳奥莱行业 “体验 + 折扣” 双驱动的标杆项目。

三、竞品分析及应对策略

（一）沈阳奥莱商圈竞争格局：“三足鼎立 + 区域分化”，南部板块需强化差异化

沈阳当前已形成 “三大奥莱商圈” 的竞争格局，各商圈依托区位特征、客群基础形成差异化定位，整体呈现 “南部便捷、西部高端、北部社区” 的分化态势，具体格局如下：

从市场份额与增长潜力来看，西部杉杉奥莱凭借 “高端名品 + 生态场景” 占据主导地位，2024 年销售额突破 18 亿元，同比增长 12%；南部盛京大奥莱依托 “交通 + 日常消费” 形成稳定客群，但受限于名品短板，销售额 15 亿元，增速 8%；北部赛特奥莱受限于 “社区客群消费力”，销售额 8 亿元，增速仅 5%。

未来竞争焦点集中在 “南部商圈升级” 与 “西部商圈扩容”：杉杉奥莱计划 2025 年新增 2 万㎡国际名品区，引入爱马仕奥莱店；赛特奥莱拟改造 3000㎡亲子区，强化社区粘性；而盛京大奥莱需在 “南部便捷型商圈” 基础上，通过 “运动轻奢 + 体验场景” 突破，避免陷入 “高端拼不过杉杉、社区拼不过赛特” 的被动局面。

（二）核心竞品对标：多维度拆解差异，找准竞争突破口

基于 “南部 vs 西部 vs 北部” 的商圈分化，选取沈阳杉杉奥莱（直接高端竞品）、沈阳赛特奥莱（社区竞品）为核心对标，从 “运营数据、品牌矩阵、业态组合、营销活动” 四大维度深化对标，明确项目核心差距与优势：

1. 核心竞品多维度对标表（2024 年数据）

2. 核心竞品典型案例拆解

沈阳杉杉奥莱 “国际名品 + 生态场景” 案例：

杉杉奥莱 2024 年引入 LV 奥莱店，采用 “当季款 30%+ 过季款 70%” 的货品结构，单店月销售额突破 800 万元，带动周边 3 个品牌（如 GUCCI）销售额增长 25%；同时在项目内打造 “丁香湖生态步道”，连接奥莱与丁香湖公园，设置 “露营休闲区”“儿童游乐设施”，2024 年家庭客群占比提升至 60%，停留时间从 3 小时延长至 4 小时。

沈阳赛特奥莱 “社区粘性 + 轻奢折扣” 案例：

赛特奥莱针对周边社区客群推出 “社区会员日”（每月 15 日），会员可享 “免费停车 + 满 1000 减 200” 福利，2024 年社区会员复购率达 50%，占项目总销售额的 60%；同时聚焦轻奢折扣，COACH 奥莱店推出 “过季款 3 折” 活动，单店年销售额突破 1.2 亿元，成为项目核心引流品牌。

（三）差异化应对策略：“错位 + 补位 + 破位” 三维发力，构建南部商圈壁垒

基于竞品差距与自身优势，从 “客群错位、业态补位、场景破位、营销突围” 四个维度制定应对策略，每个策略配套具体落地路径、数据测算与案例参照，确保可执行、可验证。

1. 客群错位：聚焦 “三大核心客群”，避开正面竞争

核心定位：放弃与杉杉奥莱 “中高端名品客群” 的直接竞争，聚焦 “年轻家庭客群、运动轻奢爱好者、轻奢入门客群”，通过 “精准需求匹配” 形成专属客群标签。

具体落地路径：

年轻家庭客群（30-45 岁）：

针对 “亲子互动 + 一站式消费” 需求，推出 “家庭权益卡”（年费 299 元），包含 “亲子乐园免费入场、餐饮 8 折、超市满 200 减 50” 等权益，同时联合周边幼儿园开展 “亲子手工活动”（每月 1 场），预计 2025 年家庭客群占比从 35% 提升至 50%，停留时间从 2.5 小时延长至 3.5 小时。

案例参照：上海青浦百联奥莱通过 “家庭权益卡”，家庭客群复购率提升至 45%，销售额增长 30%。

运动轻奢爱好者（25-35 岁）：

针对 “高性价比运动高端线” 需求，引入 NIKE ACG、adidas Y-3、Lululemon 等运动轻奢品牌，打造 “运动轻奢集合区”（A 座 2 楼，面积 2000㎡），同时举办 “街头篮球赛”“瑜伽公开课”（每周 1 场），预计 2025 年运动轻奢品类销售额占比从 5% 提升至 15%，客单价从 800 元提升至 1500 元。

数据测算：北京燕莎奥莱引入 Lululemon 后，年轻客群占比提升 12%，单店月销售额突破 300 万元。

轻奢入门客群（28-40 岁）：

针对 “轻奢当季款 + 高性价比” 需求，引入 COACH、Tory Burch 当季折扣店（当季款占比 40%，折扣 6-8 折），设置 “轻奢试穿区”（提供搭配服务），同时推出 “轻奢分期服务”（零手续费，分 6 期），预计 2025 年轻奢品类销售额突破 2 亿元，占项目总销售额的 15%。

竞品参照：沈阳杉杉奥莱 COACH 当季折扣店单店年销售额 1.5 亿元，客单价 3000 元。

2. 业态补位：针对竞品短板，强化 “社区便民 + 体验特色”

核心思路：抓住杉杉奥莱 “日常消费弱”、赛特奥莱 “体验不足” 的短板，通过 “优化现有业态 + 新增特色业态”，形成 “奥莱名品 + 社区便民 + 体验特色” 的复合型业态优势。

具体落地路径：

B 座超市升级：从 “传统超市” 到 “会员制折扣超市”

淘汰现有低效家电业态（坪效 1.5 万元 /㎡/ 年），将 B 座 1 楼 3000㎡区域改造为 “会员制折扣超市”（类似山姆会员店模式），主打 “进口商品 + 大宗商品折扣”（如进口牛肉、家居用品），会员费 268 元 / 年，提供 “免费停车 + 极速配送” 服务，预计 2025 年超市销售额从 2.1 亿元提升至 3.5 亿元，坪效从 2.8 万元 /㎡/ 年提升至 5 万元 /㎡/ 年。

数据支撑：沈阳山姆会员店年销售额 12 亿元，坪效 6 万元 /㎡/ 年，会员复购率 80%。

新增亲子体验综合体：填补南部商圈空白

在 B 座 3 楼打造 1 万㎡“奈尔宝亲子乐园（沈阳奥莱首店）”，包含 “游乐区、教育区、餐饮区”，引入 “乐高教育”“儿童绘本馆” 等配套品牌，形成 “亲子游乐 + 教育 + 餐饮” 闭环，同时推出 “亲子年卡”（1980 元 / 年，含乐园无限次入场 + 餐饮 8 折），预计 2025 年亲子客群年接待量突破 50 万人次，带动家庭消费增长 40%。

案例参照：沈阳 K11 奈尔宝亲子乐园年接待客群 40 万人次，单店年销售额 8000 万元，带动周边餐饮销售额增长 35%。

优化餐饮业态：引入网红品牌，提升客单价

淘汰 3 家低效餐饮品牌（坪效低于 1 万元 /㎡/ 年），引入 “茉酸奶”“霸王茶姬”“西贝儿童餐专区” 等网红餐饮，打造 “网红餐饮街区”（A 座 1 楼，面积 1000㎡），设置 “户外用餐区”（搭配主题场景），预计 2025 年餐饮客单价从 50 元提升至 80 元，翻台率从 2 次 / 天提升至 3 次 / 天，餐饮销售额增长 50%。

市场数据：茉酸奶沈阳门店平均客单价 35 元，单店月销售额 200 万元，翻台率 4 次 / 天。

3. 场景破位：打造 “运动 + 亲子” 主题场景，差异化于竞品生态公园

核心思路：借鉴日本三井奥莱 “场景 IP 化” 经验，避免复制杉杉奥莱 “生态公园” 模式，聚焦 “运动 + 亲子” 两大主题，打造 “可打卡、可互动、可传播” 的场景，提升年轻客群与家庭客群的粘性。

具体落地路径：

A 座 2 楼 “运动主题街区” 改造

面积 3000㎡，以 “街头运动” 为主题，设计 “涂鸦墙、迷你篮球场、攀岩墙” 等互动装置，设置 “运动品牌体验区”（如 NIKE 试跑区、adidas 篮球体验区），同时引入 “运动装备护理店”“运动补给站（GNC 健康食品）”，形成 “运动消费 + 体验 + 服务” 生态圈。街区开业后计划举办 “沈阳街头篮球赛”“瑜伽节” 等活动，预计可使 A 座 2 楼客流提升至 3000 人次 / 天，坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 2.5 万元 /㎡/ 年。

案例参照：上海 TX 淮海运动主题街区，年轻客群占比 80%，日均客流 2000 人次，坪效 2.8 万元 /㎡/ 年。

B 座 3 楼 “亲子森林场景” 打造

围绕奈尔宝亲子乐园，在周边公共区域打造 “亲子森林场景”，引入 “绿植墙、互动喷泉、儿童科普装置”，设置 “亲子拍照点”（如巨型蘑菇屋、卡通雕塑），同时联合沈阳故宫文创推出 “亲子文创体验区”（如故宫元素手工制作），强化场景文化属性。预计可使亲子客群拍照分享率提升至 60%，通过社交媒体带来新增客流 1000 人次 / 天。

数据支撑：日本三井奥莱・幕张店 “亲子森林场景” 年接待拍照客群 30 万人次，社交媒体曝光量超 1000 万次，带动客流增长 20%。

室外广场 “夜经济场景” 激活

改造室外 1000㎡广场，打造 “星光露营区”（配备帐篷、灯光、投影），引入 “网红餐车”（如手打柠檬茶、美式汉堡），每周五至周日举办 “livehouse 演出”“潮牌快闪”，延长营业时间至 22:00，推出 “夜间消费券”（满 200 减 50），预计 2025 年夜间客流占比从 15% 提升至 30%，夜间销售额占比从 10% 提升至 25%。

竞品参照：沈阳杉杉奥莱 “夜间灯光节”，夜间客流提升至 25%，夜间销售额增长 40%。

4. 营销突围：线上线下联动，强化“便捷 + 体验”认知

核心思路：针对杉杉奥莱 “线上营销强”、赛特奥莱 “社区营销深” 的优势，通过 “线上精准触达 + 线下体验转化 + 社区深度渗透” 的组合营销，强化项目 “交通便捷、体验丰富” 的认知。

具体落地路径：

线上：搭建 “私域 + 直播” 营销矩阵

联合北京云阿云运营 “盛京奥莱私域社群”，按客群类型分为 “运动轻奢群”“亲子家庭群”“社区便民群”，定期推送 “专属折扣”“活动预告”（如运动品牌新品首发、亲子手工活动），同时设置 “社群专属福利”（如群内成员享免费停车、优先参与活动），计划 2025 年将私域会员从 3 万人拓展至 8 万人，社群活跃度提升至 40%（高于行业平均 25%）。

同步开展 “直播带货 + 线下体验” 联动：每周三、周五晚在抖音、视频号开播，重点推广 “运动轻奢品”“亲子套餐”，直播间设置 “线下体验券”（如 9.9 元购奈尔宝亲子乐园体验券），引导用户到店消费；每月举办 1 场 “品牌专场直播”（如 NIKE ACG 专场），邀请运动 KOL 参与，预计 2025 年线上直播月均销售额从 50 万元提升至 300 万元，线上引流到店占比提升至 20%。

案例参照：北京燕莎奥莱私域社群会员 8 万人，社群引流到店销售额占比 18%，直播月均销售额 280 万元。

线下：强化 “交通便捷 + 体验活动” 认知

针对 “地铁直达” 优势，在地铁 2 号线 “奥体中心站” B 口设置 “盛京奥莱主题指引墙”（含品牌分布图、活动预告），同时安排 “项目导览员”（每日 10:00-20:00 在岗），为乘客提供路线指引与活动介绍，预计可提升地铁接驳客流 15%。

定期举办 “特色体验活动”：每月 1 场 “运动嘉年华”（如攀岩比赛、瑜伽公开课），每季度 1 场 “亲子文化节”（如故宫文创手工、儿童戏剧表演），年度 1 场 “运动轻奢品牌发布会”（引入东北首店品牌首发），通过活动强化 “体验丰富” 标签，预计 2025 年活动引流占比提升至 30%，活动期间客流同比增长 50%。

社区：深化 “便民服务 + 邻里互动” 渗透

针对浑南周边 20 个中高端社区，推出 “社区便民服务包”：每月 2 次 “社区免费配送”（超市商品 3 公里内满 100 元免费送），每季度 1 次 “社区公益活动”（如儿童义诊、旧物置换），同时在社区设置 “项目服务站”（配备宣传物料与优惠券），增强社区粘性。

联合社区物业推出 “社区联名卡”：持联名卡可享 “超市满 200 减 30”“亲子乐园 9 折” 福利，2025 年计划覆盖 15 个核心社区，社区联名卡用户达 2 万人，社区客群复购率从 35% 提升至 50%。

数据支撑：沈阳赛特奥莱社区渗透策略使社区客群占比达 60%，社区联名卡用户复购率 48%。

（四）策略实施保障措施：从“规划”到“落地”，确保执行效果

为避免策略 “落地难、效果差”，从 “组织架构、资金保障、风险应对” 三个维度制定保障措施，确保差异化策略有序推进：

1. 组织架构保障：成立专项执行小组，明确责任分工

联合北京云阿云与盛京百货成立 “竞品应对专项小组”，设置 4 个职能模块，明确目标与责任人：

建立 “周例会 + 月复盘” 机制：每周召开专项小组例会，同步进度、解决问题；每月进行效果复盘，对比目标与实际数据（如客流、销售额），调整策略细节（如活动频次、直播品类）。

2. 资金保障：多渠道筹措资金，控制投入成本

针对业态升级与场景改造的资金需求（预计总投入 1.2 亿元），通过 “自有资金 + 政策补贴 + 品牌共建” 三渠道筹措：

自有资金：盛京百货投入 5000 万元，作为核心改造资金（优先用于会员制超市与亲子乐园）；

政策补贴：由云阿云牵头申请沈阳 “首店经济补贴”（预计 50 万元）、浑南新区 “商业改造专项基金”（预计 300 万元），降低改造成本；

品牌共建：与运动品牌（如 NIKE、Lululemon）、亲子品牌（奈尔宝）协商 “场景共建”，品牌方承担部分改造费用（如 NIKE 承担运动主题街区 30% 的装修成本），预计可分摊资金 2000 万元。

同时实行 “分阶段投入 + 效果挂钩”：将 1.2 亿元投入拆分为 “筹备期（3000 万元）、执行期（6000 万元）、验收期（3000 万元）”，验收期资金根据前期效果（如客流增长、销售额提升）分期拨付，确保资金使用效率。

3. 风险应对：预判潜在风险，制定应急预案

针对策略实施中可能出现的 “招商不及预期、改造超支、客群不接受” 等风险，制定专项应对预案：

招商不及预期风险：若奈尔宝、COACH 等重点品牌谈判延迟，提前储备 2-3 个备选品牌（如亲子品牌备选 “meland club”，轻奢品牌备选 “Kate Spade”），确保业态升级按计划推进；

改造超支风险：设置 10% 的备用资金（1200 万元），同时将改造工程拆分为 “核心工程”（如超市货架、乐园设备）与 “非核心工程”（如装饰细节），超支时优先保障核心工程；

客群不接受风险：在场景改造前开展 “会员调研”（样本量 2000 份），在改造后 1 个月内进行 “效果测试”（如亲子乐园试营业，收集客群反馈），若满意度低于 70%，及时调整场景设计（如增加亲子互动设施）。

（五）策略效果预估：2025 年核心指标提升目标

通过差异化应对策略的实施，预计 2025 年盛京大奥莱核心运营指标将实现显著提升，具体目标如下：

从市场竞争格局来看，预计 2025 年盛京大奥莱在沈阳奥莱市场的份额将从 32% 提升至 38%，逐步缩小与杉杉奥莱（预计 42%）的差距，成为南部商圈的绝对核心，同时拉开与赛特奥莱（预计 20%）的距离，彻底摆脱 “高端拼不过杉杉、社区拼不过赛特” 的被动局面。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库