商业地产案例分享-沈阳盛京大奥莱项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于北京云阿云与沈阳盛京百货的五年合作积淀，以“资产增值、运营创新”为核心导向，深度融合国际经验与本地特征，为项目实现从传统奥莱到“体验+折扣”城市商业标杆的转型，提供可量化、可执行的系统策略与行动框架。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

目标导向，路径破局

沈阳盛京大奥莱资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十二、风险评估与应对预案

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战：四大痛点制约资产价值，需精准定位问题根源

1. 空间坪效失衡：资源配置严重错位，闲置资产拉低整体收益

项目空间利用呈现 “核心区域拥挤、边缘区域冷清、闲置资产沉睡” 的三重问题，空间坪效分化程度远超行业合理水平：

核心与边缘坪效差距悬殊：2024 年数据显示，A 座 1 楼（核心名品区）坪效达 3.2 万元 /㎡/ 年，而 A 座 4 楼（边缘潮牌区）仅 0.64 万元 /㎡/ 年，差距达 5 倍（行业合理差距为 2-3 倍）。核心原因在于 “动线设计阻断 + 场景吸引力不足”——A 座采用 “线性单向动线”，4 楼需经 2-3 楼中转才能到达，且无垂直直达电梯，导致 4 楼客流仅为 1 楼的 20%；同时 4 楼无主题场景，仅为 “品牌店铺 + 空白走廊”，年轻客群停留时间不足 30 分钟，远低于 1 楼 1.5 小时的水平。

闲置资产长期占用资源：地下一层 8000㎡闲置空间（原地铁商城）、龙庭大酒店 10-12 层 3000㎡空置客房，合计 1.1 万㎡资产处于 “零收益” 状态，按沈阳浑南商业平均租金 8 元 /㎡/ 天计算，年损失租金收入约 320 万元；此外，A 座 2 楼部分铺位（如 3 家传统淑女装店）虽出租率 100%，但坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，属于 “低效占用”，拉低整体空间收益。

行业对比差距明显：沈阳杉杉奥莱核心区与边缘区坪效差距为 3 倍（核心区 4 万元 /㎡/ 年，边缘区 1.3 万元 /㎡/ 年），且无长期闲置资产；上海青浦百联奥莱通过场景改造，将边缘区坪效提升至核心区的 60%，而盛京大奥莱边缘区仅为核心区的 20%，空间资源配置效率显著落后。

2. 品牌溢价不足：层级低 + 货品旧，中高端客群持续流失

项目品牌矩阵存在 “国际名品吸引力弱、国内首店稀缺、本土品牌占比过高” 的问题，难以支撑高客单价与品牌口碑：

国际名品 “过季化” 严重：A 座国际名品区 6 个品牌（如 GUCCI、ARMANI）中，过季款占比达 90%，当季款仅 10%（且多为基础款），而沈阳杉杉奥莱国际名品当季款占比 30%（含限量款）。2024 年调研显示，35% 的中高端客群表示 “因盛京奥莱名品款式旧，转向杉杉奥莱消费”，导致项目国际名品销售额占比仅 18%，低于杉杉奥莱 35% 的水平。

缺乏 “首店 + 特色” 品牌：项目国内首店数量为 0，而杉杉奥莱拥有 12 个东北奥莱首店（如 Lululemon、始祖鸟高端线）；本土品牌占比达 60%（如辽宁本地女装品牌 “思凡”），这些品牌在沈阳传统百货均有布局，缺乏 “奥莱专属折扣 + 差异化定位”，单店月销售额普遍低于 30 万元，而杉杉奥莱国内首店单店月销售额均超 50 万元。

品牌层级低于竞品：按 “国际一线（LV、GUCCI 等）- 国际轻奢（COACH、Tory Burch 等）- 国内一线（FILA、李宁等）- 本土品牌” 的层级划分，项目品牌结构为 “10% 国际一线 + 10% 国际轻奢 + 20% 国内一线 + 60% 本土品牌”，而杉杉奥莱为 “25% 国际一线 + 25% 国际轻奢 + 30% 国内一线 + 20% 本土品牌”，轻奢与国际一线品牌占比差距达 30 个百分点，直接导致客单价（1280 元）比杉杉奥莱（1800 元）低 29%。

3. 运营数字化滞后：传统模式制约效率，精准运营能力缺失

项目运营仍停留在 “人工统计 + 经验决策” 阶段，数字化工具应用严重不足，难以满足当前 “精准触达、个性化服务” 的商业需求：

客流分析缺乏深度：仅通过人工计数统计 “整体日均客流”，无法实现 “楼层 / 区域客流热力分析、客群停留时间统计、动线转化率测算”。例如无法得知 “从 A 座 1 楼到 4 楼的客流流失率”“亲子客群主要活动区域”，导致空间调整与业态优化缺乏数据支撑；而杉杉奥莱已落地 “AI 客流分析系统”，可实时监测各区域客流密度，动线优化后核心区客流转化率提升 20%。

会员管理 “粗放化”：会员数据仅包含 “基本信息 + 消费金额”，无 “消费偏好、购物频次、场景需求” 等深度数据，会员营销以 “全员短信推送” 为主（打开率仅 5%），缺乏个性化推荐。2024 年项目会员复购率 35%，低于行业均值（45%）10 个百分点，会员客单价（1500 元）也低于杉杉奥莱会员客单价（2200 元），核心原因是无法精准匹配会员需求 —— 如对 “运动爱好者” 推送 “亲子套餐” 优惠，导致营销资源浪费。

销售预测依赖经验：品牌销售目标制定、库存调整均依赖 “历史数据 + 人工判断”，缺乏算法支持。2024 年 A 座运动品牌因 “库存预判失误”，导致夏季运动鞋滞销超 5000 双，被迫降价清仓，损失利润约 200 万元；而北京燕莎奥莱通过 “销售预测算法”，库存周转率提升 30%，滞销率控制在 5% 以内。

4. 资产增值乏力：收益增速落后，资产效能处于行业中游

项目资产收益率（NOI）、资产盘活率等核心指标增速缓慢，难以实现 “资产保值增值” 的核心目标：

NOI 增速低于行业水平：2024 年项目 NOI 为 4.2%，同比增长 3%，而沈阳商业综合体平均 NOI 增速为 5%，杉杉奥莱 NOI 增速达 8%。核心原因是 “租金涨幅低 + 非租金收入占比小”——2024 年项目核心区租金仅增长 5%（从 7.6 元 /㎡/ 天增至 8 元 /㎡/ 天），低于浑南商业租金平均涨幅 8%；非租金收入（场地租赁、活动合作等）仅占总营收的 10%，而杉杉奥莱非租金收入占比达 18%。

资产盘活率偏低：项目总商业面积 50 万㎡，其中低效 / 闲置资产（含地下一层、酒店空置楼层、低效铺位）达 5.5 万㎡，资产盘活率仅 89%，低于行业 95% 的平均水平。对比杭州砂之船奥莱（资产盘活率 98%），盛京大奥莱仅地下一层闲置空间，每年就少创造租金收益 320 万元，拉低整体资产收益率 0.3 个百分点。

资产估值增长缓慢：按 “NOI÷ 资本化率” 测算（商业综合体资本化率取 5%），2024 年项目估值约为年营收的 20 倍（NOI 4.2%÷5%≈0.84，年营收 ×0.84），而杉杉奥莱因 NOI 达 5.5%，估值约为年营收的 1.1 倍，两者估值差距达 31%。若项目 NOI 无法快速提升，未来在 “资产抵押、股权融资” 等方面将处于劣势。

（二）破局路径：四大策略精准发力，配套落地细节与案例支撑

1. 空间重构：以“场景资产化”激活低效空间，实现坪效均衡

核心思路：打破 “核心区依赖”，通过 “主题场景打造 + 功能复用” 提升边缘区域吸引力，同时以 “业态创新” 激活闲置资产，将空间从 “物理载体” 转化为 “收益资产”。

分阶段落地步骤：

第一阶段（2025 年 Q1-Q2）：边缘区域场景改造

聚焦 A 座 4 楼（3000㎡），打造 “潮牌主题街区”：

动线优化：加装 “1 楼 - 4 楼直达电梯”（成本约 200 万元），电梯内部采用 “潮牌涂鸦 + LED 屏幕” 包装，播放潮牌新品视频，提升垂直动线转化率；

场景打造：引入 “街头篮球互动区”（500㎡，配备投篮机、记分屏）、“潮牌快闪店”（3 个，每个 200㎡，轮换入驻国内潮牌）、“网红打卡点”（如巨型潮牌 LOGO 墙、镜像装置），同时设置 “潮牌周边售卖机”（售卖袜子、配饰等小物件）；

业态补充：淘汰 3 家低效本土品牌（坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年），引入 “INXX 沈阳奥莱首店”“PSObrand 东北首店” 等潮牌，单店面积控制在 300-500㎡。

效果测算：参考上海 TX 淮海潮牌街区（边缘区坪效提升至核心区的 60%），预计 A 座 4 楼客流从 1350 人次 / 天提升至 2500 人次 / 天，坪效从 0.64 万元 /㎡/ 年提升至 1.92 万元 /㎡/ 年（核心区 3.2 万元 /㎡/ 年 ×60%），年新增销售额约 370 万元。

第二阶段（2025 年 Q3-Q4）：闲置资产激活

针对地下一层 8000㎡闲置空间，改造为 “潮玩市集 + 直播基地”：

潮玩市集（5000㎡）：划分 “手办区、潮玩盲盒区、本土文创区”，引入 “泡泡玛特奥莱折扣店”“沈阳本土文创品牌集合店”，同时设置 “潮玩 DIY 体验区”（提供手办涂装、盲盒定制服务），采用 “固定铺位 + 临时摊位” 结合模式（固定铺位 20 个，临时摊位 30 个，周末轮换）；

直播基地（3000㎡）：搭建 10 个 “品牌直播间”（配备专业灯光、镜头、背景板），与 A 座运动、潮牌品牌合作（如 NIKE、INXX），提供 “直播场地 + 运营支持”，收取场地租金（5000 元 / 间 / 月）与销售分成（销售额的 5%）；

配套优化：连接地铁口与地下一层的通道，设置 “主题指引灯箱”，同时引入 “网红奶茶店”（如霸王茶姬）、“轻食简餐”（如赛百味），提升客群停留时间。

案例参照：杭州奥莱地下空间改造为直播基地后，年租金收入新增 800 万元，带动品牌线上销售额增长 30%；预计项目地下一层改造后，年租金收入新增 600 万元（潮玩市集 400 万元 + 直播基地 200 万元），同时带动 A 座品牌销售额增长 15%。

第三阶段（2026 年 Q1-Q2）：低效资产优化

对 A 座 2 楼低效女装区、龙庭大酒店空置楼层进行优化：

A 座 2 楼：淘汰 5 家坪效低于 1.2 万元 /㎡/ 年的传统淑女装品牌，引入 “设计师品牌折扣店”（如 MO&Co. 奥莱店）、“轻奢配饰店”（如 SWAROVSKI 折扣店），同时设置 “女装搭配体验区”（提供免费搭配咨询），预计坪效提升至 2 万元 /㎡/ 年；

龙庭大酒店 10-12 层：改造为 “品牌办公 + 研学基地”，引入 A 座品牌区域总部（如 FILA 东北奥莱运营中心）、沈阳本地研学机构（提供 “商业运营体验” 研学课程），年租金收入新增 150 万元，资产盘活率提升至 95%。

2. 品牌升级：构建 “三层级品牌矩阵”，提升中高端客群吸引力

核心思路：依托北京云阿云全球品牌资源，以 “国际轻奢首店破局、国内潮牌首店引流、本土特色品牌补位” 为逻辑，打造差异化品牌矩阵，解决 “款式旧、层级低” 问题。

具体落地措施：

第一层：国际轻奢首店引入（2025 年 Q2-Q3）

聚焦 “当季款占比高、区域稀缺性强” 的国际轻奢品牌，制定 “首店引入清单”：

核心目标品牌：Tory Burch 沈阳奥莱首店、Kate Spade 东北奥莱首店，要求当季款占比不低于 40%，折扣控制在 6-8 折（高于过季款 3-5 折，低于正价店 50%）；

合作模式创新：采用 “保底租金 + 高比例分成”（保底租金 8 元 /㎡/ 天，销售额超 500 万元部分分成 8%），同时允许品牌参与店铺设计（如 Tory Burch 标志性粉色外立面），降低品牌入驻顾虑；

首店营销造势：联合沈阳政府举办 “盛京奥莱轻奢首店发布会”，邀请本地时尚 KOL 参与探店，推出 “首店专属礼遇”（消费满 3000 元赠品牌定制礼品），预计首店开业首月客流增长 30%，单店月销售额突破 300 万元。

数据支撑：沈阳杉杉奥莱引入 COACH 首店后，首月销售额达 400 万元，带动轻奢品类整体增长 50%。

第二层：国内潮牌首店扩容（2025 年 Q1-Q4）

针对 25-35 岁年轻客群，引入 “设计感强、社交属性高” 的国内潮牌：

首批引入品牌：INXX 沈阳奥莱首店、PSObrand 东北奥莱首店、Boneless 沈阳首店，单店面积 200-300㎡，货品以 “当季新品 + 限量款” 为主，折扣 7-9 折；

首店运营支持：为潮牌提供 “直播资源倾斜”（每月 1 场品牌专场直播）、“快闪活动场地”（A 座 1 楼中庭免费使用），同时联合潮牌举办 “街头文化节”（如街舞比赛、潮牌走秀），提升品牌曝光；

效果目标：2025 年底国内潮牌首店数量达 5 家，年轻客群占比从 42% 提升至 50%，潮牌品类销售额占比从 8% 提升至 15%。

第三层：本土特色品牌赋能（2025 年全年）

筛选沈阳本土 “有特色、有口碑” 的品牌，通过 “业态创新 + 运营支持” 提升竞争力：

筛选标准：本土品牌需具备 “差异化产品”（如沈阳非遗手作、本土设计师品牌），且单店月销售额不低于 20 万元；

赋能措施：提供 “数字化运营培训”（如私域社群搭建、直播技巧），协助本土品牌开发 “奥莱专属产品”（如非遗手作 + 潮牌联名款），同时在 B 座设置 “本土特色品牌集合区”，统一规划动线与场景；

案例参照：成都奥莱 “本土品牌赋能计划” 实施后，本土品牌销售额增长 40%，复购率提升至 50%；预计项目本土品牌经赋能后，坪效从 1 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，本土品牌占比从 60% 降至 45%，品牌层级显著优化。

3. 数字赋能：落地 “商业数字孪生系统”，实现精准运营

核心思路：引入北京云阿云自主研发的 “商业数字孪生系统”，覆盖 “客流分析、会员管理、销售预测” 三大核心场景，用数据驱动运营决策，解决 “数字化滞后” 问题。

系统落地与应用步骤：

第一阶段（2025 年 Q1）：系统部署与数据打通

硬件安装：在 A、B 座各楼层安装 “AI 客流摄像头”（共 50 个，覆盖出入口、核心动线、店铺门口）、“会员人脸识别设备”（20 台，安装在品牌店铺、客服中心），实现客流与会员数据实时采集；

数据对接：打通 “POS 销售系统、会员管理系统、停车场系统” 数据，将 “消费记录、会员信息、停车数据” 整合至数字孪生系统，形成 “客群全链路数据画像”；

系统培训：对运营团队开展 3 轮系统操作培训（覆盖客群运营、营销、招商等岗位），确保会用 “客流热力图查看、会员标签筛选、销售数据导出” 等基础功能。

第二阶段（2025 年 Q2-Q3）：场景化应用落地

客流分析场景：通过系统实时查看 “各楼层客流密度、动线转化率、停留时间”，例如发现 “A 座 1 楼到 4 楼动线转化率仅 15%”，及时调整电梯指引标识，同时在中转楼层设置 “潮牌海报引导”，预计动线转化率提升至 30%；

会员管理场景：基于会员标签（如 “运动爱好者”“亲子家庭”“轻奢消费者”）开展精准营销 —— 对 “运动爱好者” 推送 “NIKE ACG 新品折扣券”，对 “亲子家庭” 推送 “奈尔宝亲子乐园体验券”，对 “轻奢消费者” 推送 “Tory Burch 首店专属礼遇”。同时搭建 “会员分层体系”（普通会员、银卡会员、金卡会员），金卡会员可享 “免费停车、专属导购、优先参与首店活动” 等权益，预计会员复购率从 35% 提升至 45%，会员客单价从 1500 元提升至 2000 元；

销售预测场景：系统通过分析 “历史销售数据、天气、节假日、竞品活动” 等因素，自动生成各品牌月度销售预测报告，例如预测 “五一假期运动品牌销售额将增长 40%”，提前提醒品牌备货 5000 双运动鞋，避免库存短缺或滞销。参考北京燕莎奥莱案例，系统应用后库存周转率可提升 30%，滞销率控制在 5% 以内，年减少利润损失约 200 万元。

第三阶段（2025 年 Q4）：系统优化与价值深化

收集运营团队使用反馈，对系统功能进行迭代优化 —— 新增 “租户管理模块”（实时查看品牌租金缴纳情况、销售达标率）、“活动效果分析模块”（测算每场活动的客流转化率、销售额增长）；同时将系统数据对接至北京云阿云 “商业大脑平台”，获取行业对标数据（如沈阳奥莱平均坪效、品牌拓展趋势），为项目招商与运营决策提供外部参考，预计系统深化应用后，运营决策效率提升 50%，招商成功率从 60% 提升至 80%。

4. 资产提效：建立 “动态资产评估模型”，推动 NOI 增速突破 5%

核心思路：以 “数据驱动资产调整” 为核心，通过 “租金动态调整、非租金收入拓展、闲置资产盘活” 三大举措，提升资产收益率，解决 “增值乏力” 问题。

具体落地措施：

第一步：构建动态资产评估模型（2025 年 Q1）

联合北京云阿云开发 “动态资产评估模型”，从 “坪效、租金贡献、客流带动、品牌影响力” 四个维度对每个铺位 / 资产进行打分（满分 100 分），按得分将资产分为 “优质资产（80 分以上）、潜力资产（60-80 分）、低效资产（60 分以下）”：

优质资产（如 A 座 1 楼名品区）：重点保障，给予品牌续约优先权，租金涨幅按行业平均水平的 1.2 倍执行（如浑南租金平均涨幅 8%，优质资产涨幅 10%）；

潜力资产（如 A 座 2 楼女装区）：通过业态调整（引入设计师品牌）、场景改造提升价值，租金涨幅按行业平均水平执行；

低效资产（如地下一层闲置空间、A 座 4 楼部分铺位）：制定 “6 个月整改计划”，未达标则淘汰品牌或改造用途，租金按成本价收取，整改后重新评估。

案例参照：万达商业应用类似模型后，资产盘活率从 88% 提升至 96%，NOI 增速提升 3 个百分点。

第二步：动态调整租金与租户结构（2025 年全年）

租金调整：每季度根据 “资产评估模型得分” 调整租金，对优质资产（如 A 座 1 楼 GUCCI 店铺）租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 9.6 元 /㎡/ 天（涨幅 20%），对潜力资产（如 A 座 2 楼新引入的 MO&Co. 店铺）租金按 7 元 /㎡/ 天收取（给予 6 个月免租期），对低效资产（如 A 座 4 楼原本土女装店）租金降至 5 元 /㎡/ 天，限期 3 个月整改；

租户优化：淘汰 “连续 3 个月坪效低于 1 万元 /㎡/ 年” 的租户（预计淘汰 5-8 家），引入 “高坪效、高客流带动” 的品牌（如运动轻奢、网红餐饮），2025 年底租户更换率控制在 15% 以内，优质租户占比从 40% 提升至 60%，预计核心区租金收入增长 15%，整体租金收入增长 10%。

第三步：拓展非租金收入渠道（2025 年 Q2-Q4）

针对 “非租金收入占比低” 的问题，从 “场地租赁、活动合作、品牌服务” 三个方向拓展收入来源：

场地租赁：将 A 座 1 楼中庭（1000㎡）、室外广场（2000㎡）对外出租，用于品牌快闪活动、车展、亲子嘉年华，按 “5000 元 / 天” 收取租金，预计年场地租赁收入新增 300 万元；

活动合作：联合沈阳文旅局、本地银行举办 “浑南消费节”“银行信用卡满减活动”，收取活动合作费（如银行按活动销售额的 2% 支付合作费），预计年活动合作收入新增 200 万元；

品牌服务：为入驻品牌提供 “直播运营、会员导流、营销策划” 等增值服务，如帮助运动品牌开展直播带货，按销售额的 5% 收取服务费，预计年品牌服务收入新增 100 万元；

效果目标：2025 年非租金收入从总营收的 10% 提升至 15%，年非租金收入突破 1000 万元，带动 NOI 提升 0.5 个百分点。

第四步：闲置资产盘活攻坚（2025 年 Q2-Q3）

针对地下一层、龙庭大酒店空置楼层等闲置资产，制定 “一资产一方案”：

地下一层 8000㎡：按 “潮玩市集 + 直播基地” 方案改造，2025 年 Q3 正式运营，预计年租金收入 600 万元；

龙庭大酒店 10-12 层 3000㎡：改造为 “品牌办公 + 研学基地”，2025 年 Q2 完成招商，引入 FILA 东北奥莱运营中心、沈阳本地研学机构，预计年租金收入 150 万元；

A 座 4 楼低效铺位 1000㎡：淘汰 3 家本土品牌，引入 INXX、PSObrand 等潮牌首店，2025 年 Q1 完成改造，预计年租金收入新增 80 万元；

效果目标：2025 年底资产盘活率从 89% 提升至 95%，闲置资产年新增租金收入 830 万元，带动 NOI 提升 0.8 个百分点，NOI 增速突破 5%。

（三）风险防控与效果评估：确保破局路径落地见效

1. 风险防控：预判潜在风险，制定应对预案

为避免破局路径执行中出现 “成本超支、招商失败、客群不接受” 等问题，建立 “风险识别 - 评估 - 应对” 全流程机制：

2. 效果评估：建立 “季度 + 年度” 评估机制

季度评估：每季度末召开 “破局路径效果复盘会”，对比 “目标数据” 与 “实际数据”，分析差距原因并调整策略 —— 如 Q2 发现 “会员复购率仅提升至 38%（目标 42%）”，及时增加金卡会员权益（如免费下午茶、专属折扣），推动复购率提升；

年度评估：每年底从 “运营指标、资产指标、客群指标” 三个维度进行全面评估，形成《年度破局路径效果报告》，为下一年策略制定提供依据：

通过风险防控与效果评估，确保破局路径 “不跑偏、不超支、有效果”，最终实现 “空间坪效均衡、品牌层级提升、运营数字化、资产增值加速” 的目标，推动盛京大奥莱从 “沈阳南部奥莱” 升级为 “东北体验型奥莱标杆”。

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾及演绎：从 “单一功能” 到 “复合体验”，顺应市场需求迭代

1. 定位演变脉络：三次关键调整，反映沈阳奥莱市场需求变化

盛京大奥莱自 2012 年开业以来，定位随行业趋势、客群需求、竞品格局三次调整，逐步从 “传统折扣型奥莱” 向 “体验型奥莱” 转型：

2. 定位升级必要性：三大矛盾凸显，需通过定位破局

当前项目定位面临 “自身优势与市场需求不匹配、现有业态与客群期待有差距、竞品挤压下差异化不足” 三大矛盾，升级迫在眉睫：

矛盾一：运动品牌优势未转化为差异化壁垒：项目运动品牌数量（10 个）领先沈阳奥莱，但缺乏 “高端线 + 场景体验”，NIKE 直营工厂店单店年销售额 1.2 亿元，仅为杉杉奥莱同品牌门店的 70%（杉杉引入 NIKE 高端线后单店年销 1.7 亿元），运动客群客单价（800 元）远低于 “运动轻奢客群” 1500 元的潜在客单价；

矛盾二：体验需求与供给严重脱节：2024 年调研显示，68% 的家庭客群希望项目增加 “大型亲子游乐设施”，72% 的年轻客群期待 “潮牌社交场景”，但当前项目亲子业态仅为 “500㎡小型游乐区”，潮牌仅 3 家本土品牌，体验供给满足率不足 30%；

矛盾三：竞品挤压下定位模糊：杉杉奥莱 “高端名品 + 生态场景”、赛特奥莱 “社区便民 + 轻奢折扣” 定位清晰，而项目处于 “中间地带”—— 高端拼不过杉杉，社区粘性不如赛特，2024 年因 “定位模糊” 导致的客群流失率达 25%，其中 30% 流向杉杉、20% 流向赛特。

（二）定位升级：从“传统奥莱”到“东北首个运动轻奢体验型奥莱”

1. 核心定位内涵：三大支柱构建差异化，实现“双属性”价值

升级后的核心定位以 “运动轻奢、亲子体验、潮牌社交” 为三大支柱，打破传统奥莱 “仅购物” 的单一属性，打造 “周末家庭目的地 + 年轻社交聚集地”，具体内涵如下：

“高性价比” 为基础：延续奥莱 “折扣” 核心优势，运动轻奢品牌折扣控制在 6-8 折（低于正价店 50% 以上），亲子体验项目定价低于沈阳同类商业（如奈尔宝亲子乐园单次门票 198 元，低于 K11 奈尔宝 238 元）；

“强体验感” 为核心：通过 “场景 IP 化 + 活动常态化” 提升体验感 —— 运动场景打造 “街头运动主题街区”，亲子场景构建 “森林系亲子乐园”，潮牌场景设置 “livehouse + 艺术展览区”，同时每月举办 “运动嘉年华”“亲子文化节”“潮牌发布会”，让体验从 “一次性” 变为 “持续性”；

“双属性” 为目标：针对家庭客群，提供 “亲子游乐 + 家庭餐饮 + 超市采购” 一站式服务，实现 “周末全家一日游”；针对年轻客群，打造 “潮牌购物 + 社交活动 + 打卡分享” 场景，满足 “周末社交 + 悦己消费” 需求。

2. 三大支柱落地细节：配套具体业态、品牌与场景，确保可执行

支柱一：运动轻奢 —— 填补沈阳市场空白，打造核心引流引擎

聚焦 “运动品牌高端线 + 轻奢运动品牌”，在 A 座 2 楼打造 3000㎡“运动轻奢集合区”，具体落地措施：

品牌引入：2025 年 Q2 引入 Lululemon 沈阳奥莱首店（东北首家奥莱店）、NIKE ACG 东北奥莱首店、adidas Y-3 沈阳奥莱首店，2025 年 Q4 引入始祖鸟高端线（Beta AR 系列）奥莱店，形成 “轻奢运动品牌矩阵”；

案例参照：北京燕莎奥莱引入 Lululemon 后，年轻客群占比提升 15%，单店月销售额突破 300 万元，项目预计可实现运动轻奢品类月均销售额 500 万元；

场景打造：集合区内设置 “运动体验区”——NIKE ACG 区配备 “模拟户外攀岩墙”，adidas Y-3 区设置 “潮流穿搭体验镜”（AI 推荐搭配），Lululemon 区开设 “免费瑜伽公开课”（每周 2 场）；

活动联动：联合品牌举办 “东北运动轻奢新品发布会”（2025 年 Q3），邀请奥运冠军（如辽宁籍滑雪运动员）到场，同时开展 “运动轻奢满减活动”（满 2000 减 500），预计活动期间客流增长 50%，运动轻奢品类销售额突破 3000 万元。

支柱二：亲子体验 —— 构建 “闭环式” 亲子生态，打造东北最大奥莱亲子区

在 B 座 3 楼打造 1 万㎡“东北最大奥莱亲子主题区”，形成 “亲子游乐 + 儿童教育 + 家庭餐饮” 闭环，具体落地措施：

核心业态引入：2025 年 Q3 引入 “奈尔宝亲子乐园沈阳奥莱店”（面积 6000㎡，东北最大奥莱亲子乐园），配备 “模拟城市、科学实验室、绘本馆” 等 10 大主题区，同时引入 “乐高教育”“杨梅红艺术教育” 等儿童教育品牌，形成 “游乐 + 教育” 组合；

数据支撑：上海奈尔宝亲子乐园单店年接待客群 80 万人次，带动周边餐饮销售额增长 40%，项目预计可实现亲子客群年接待量 60 万人次，亲子业态销售额占比提升至 15%；

家庭餐饮配套：在亲子区周边引入 “西贝儿童餐专区”“麦当劳亲子餐厅”“亲子烘焙坊”（提供亲子手工烘焙体验），餐饮客单价控制在 60-80 元，满足家庭客群 “游乐后用餐” 需求；

服务优化：设置 “亲子服务中心”，提供 “儿童托管（1 小时免费）、婴儿护理室、亲子行李寄存” 等服务，同时推出 “亲子年卡”（1980 元 / 年，含奈尔宝无限次入场 + 餐饮 8 折 + 教育课程 9 折），提升家庭客群复购率。

支柱三：潮牌社交 —— 强化年轻客群粘性，打造 “沈阳潮牌社交地标”

在 A 座 4 楼打造 2000㎡“潮牌社交区”，结合 “潮牌购物 + 社交活动 + 打卡场景”，具体落地措施：

潮牌矩阵构建：2025 年 Q1 引入 INXX 沈阳奥莱首店、PSObrand 东北奥莱首店，Q2 引入 Boneless 沈阳首店、WHOOSIS 东北奥莱首店，形成 “国内头部潮牌集合”，同时设置 “潮牌快闪店”（每月轮换 1 个小众潮牌）；

社交场景打造：区内设置 “livehouse 小剧场”（可容纳 200 人，每周五、周六举办小型音乐会、脱口秀）、“潮牌艺术展览区”（与沈阳本地艺术家合作，每月更新展览主题）、“网红打卡墙”（如潮牌 LOGO 涂鸦墙、镜像互动装置）；

社交活动运营：每季度举办 “沈阳潮牌文化节”，包含 “潮牌走秀、街头篮球比赛、DJ 派对” 等活动，同时搭建 “潮牌社群”（目标 2025 年会员达 1 万人），定期组织 “线下探店、潮牌 DIY” 等社群活动，预计年轻客群停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时，潮牌品类销售额占比提升至 12%。

（三）客群细分及需求匹配：精准洞察需求，实现 “人货场” 高效匹配

基于定位升级方向，将项目客群细分为 “运动轻奢爱好者、年轻家庭客群、轻奢入门客群、社区日常客群” 四大类，通过 “需求洞察 + 业态 / 品牌匹配 + 场景运营”，实现精准触达与转化。

1. 运动轻奢爱好者（25-35 岁）：“悦己消费 + 专业需求” 驱动，聚焦高端运动品

核心需求洞察（基于 2024 年调研，样本量 1000 份）：

消费动机：85% 为 “悦己消费”（提升生活品质），65% 关注 “专业性能”（如户外运动装备防水、透气）；

价格敏感：可接受单次运动消费 1000-2000 元，对 “高端线折扣” 敏感度高（78% 会因 “正价 5 折” 购买）；

场景需求：62% 希望 “线下体验后购买”（试穿、测试性能），55% 期待 “运动社交活动”（如瑜伽课、户外徒步）。

业态 / 品牌匹配策略：

品牌：引入 Lululemon（瑜伽装备）、NIKE ACG（户外装备）、adidas Y-3（潮流运动）、始祖鸟高端线（专业户外）；

场景：在运动轻奢区设置 “专业体验设施”（如防水测试区、瑜伽体验室），每月举办 “户外徒步活动”“瑜伽公开课”；

营销：针对该客群推出 “运动轻奢会员日”（每月 1 次，享额外 9 折），同时在小红书、抖音发布 “运动装备测评” 内容，吸引年轻客群到店。

效果目标：2025 年该客群占比从 18% 提升至 25%，客单价从 800 元提升至 1500 元，运动轻奢品类销售额突破 6 亿元。

2. 年轻家庭客群（30-45 岁）：“亲子互动 + 一站式消费” 需求，打造家庭目的地

核心需求洞察（基于 2024 年调研，样本量 1200 份）：

消费偏好：75% 倾向 “一站式家庭消费”（游乐 + 餐饮 + 购物），避免频繁换场；

体验需求：82% 关注 “亲子互动性”（如共同参与手工、游戏），68% 希望 “场景安全且美观”（适合拍照分享）；

价格敏感：可接受单次家庭消费 500-1000 元，对 “亲子套餐”（游乐 + 餐饮）敏感度高（70% 会因套餐优惠选择到店）。

业态 / 品牌匹配策略：

业态：1 万㎡亲子主题区（奈尔宝乐园 + 乐高教育 + 杨梅红艺术）、家庭餐饮区（西贝儿童餐 + 亲子烘焙坊）、会员制超市（进口母婴用品 + 家庭装商品）；

场景：亲子区打造 “森林主题场景”（绿植墙、互动喷泉、卡通雕塑），设置 “亲子拍照点”（如巨型蘑菇屋、童话城堡）；

营销：推出 “家庭欢乐卡”（含乐园门票 2 张 + 餐饮 100 元券 + 超市 50 元券，售价 398 元），联合沈阳本地亲子 KOL 开展 “探店直播”，吸引家庭客群到店。

效果目标：2025 年该客群占比从 35% 提升至 45%，家庭客群平均停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，亲子业态带动家庭消费增长 40%。

3. 轻奢入门客群（28-40 岁）：“品质消费 + 场景打卡” 需求，填补轻奢当季款空白

核心需求洞察（基于 2024 年调研，样本量 800 份）：

消费动机：78% 为 “品质消费”（追求品牌质感），65% 关注 “款式新颖度”（拒绝过季款）；

价格敏感：可接受单次轻奢消费 2000-5000 元，对 “当季款折扣” 敏感度高（82% 会因 “当季款 7 折” 购买）；

场景需求：70% 希望 “购物场景有设计感”（适合拍照分享），58% 期待 “专属服务”（如搭配咨询、包装定制）。

业态 / 品牌匹配策略：

品牌：2025 年 Q2 引入 Tory Burch 沈阳奥莱首店（当季款占比 40%，折扣 6-8 折）、COACH 当季折扣店（当季款占比 35%），Q4 引入 Kate Spade 东北奥莱首店；

场景：轻奢区打造 “精致美学场景”（大理石地面、艺术吊灯、绿植装饰），设置 “轻奢试穿区”（提供免费搭配咨询、化妆补妆服务）；

营销：举办 “轻奢品鉴会”（邀请时尚博主分享搭配技巧），推出 “轻奢分期服务”（与盛京银行合作，零手续费分 6 期），降低消费门槛。

效果目标：2025 年该客群占比从 12% 提升至 20%，客单价从 1280 元提升至 2500 元，轻奢品类销售额突破 3 亿元。

4. 社区日常客群（35-55 岁）：“便民消费 + 高性价比” 需求，强化社区粘性

核心需求洞察（基于 2024 年调研，样本量 1500 份）：

消费偏好：85% 关注 “日常刚需商品”（生鲜、日用品、粮油），72% 重视 “性价比”（对比超市与线上价格）；

服务需求：68% 希望 “购物便利”（近、快、全），55% 期待 “便民服务”（如快递代收、家政预约）；

复购驱动：70% 会因 “会员折扣”“免费停车” 提高复购频次。

业态 / 品牌匹配策略：

业态：B 座 1 楼 3000㎡“会员制折扣超市”（升级原兴隆超市，增加进口商品、家庭装折扣商品）、“社区便民服务中心”（提供快递代收、家政预约、水电费代缴）；

商品：超市重点布局 “生鲜品类”（占比提升至 40%，低于周边超市 10%-15%）、“家庭装日用品”（如 10 斤装洗衣液，折扣 8 折）；

营销：推出 “社区会员卡”（年费 268 元，享超市 9 折、免费停车、每月 2 次免费代收快递），每周开展 “社区邻里日”（生鲜满 100 减 20）。

效果目标：2025 年该客群复购率从 35% 提升至 50%，超市销售额从 2.1 亿元提升至 3.5 亿元，社区便民服务中心服务人次突破 10 万。

（四）定位升级保障措施：从“定位”到“落地”，确保目标达成

1. 组织保障：成立定位落地专项小组

联合北京云阿云与盛京百货成立 “定位升级专项小组”，设置 “品牌招商组、场景改造组、客群运营组”，明确责任与时间节点：

品牌招商组：2025 年 Q2 前完成 Lululemon、Tory Burch 等核心品牌签约，Q4 前完成潮牌矩阵搭建；

场景改造组：2025 年 Q3 前完成运动轻奢区、亲子主题区改造，Q4 前完成潮牌社交区落地；

客群运营组：2025 年每月开展 1 场定位相关活动（如运动嘉年华、亲子文化节），每季度开展 1 次客群调研，根据反馈优化业态与活动；

同时建立 “周例会 + 月复盘” 机制：每周召开专项小组例会同步进度，每月对照 “时间节点表” 复盘偏差（如品牌招商延迟、改造超支），确保定位落地按计划推进。

2. 资金保障：多渠道筹措资金，控制投入成本

针对定位升级所需的 “品牌引进补贴、场景改造、营销推广” 资金（预计总投入 1.5 亿元），通过 “自有资金 + 政策补贴 + 品牌共建” 三渠道筹措，同时严控成本：

自有资金：盛京百货投入 8000 万元，作为核心资金（优先用于奈尔宝乐园、运动轻奢品牌引进）；

政策补贴：由北京云阿云牵头申请 “沈阳首店经济补贴”（国际轻奢首店最高补贴 50 万元 / 家，国内潮牌首店最高补贴 30 万元 / 家）、“浑南商业升级专项基金”（最高补贴 300 万元），预计可获得补贴 500 万元；

品牌共建：与核心品牌协商 “成本共担”—— 如奈尔宝乐园承担 30% 的装修成本（约 300 万元），Lululemon 承担运动轻奢区 20% 的场景打造费用（约 100 万元），预计可分摊资金 800 万元；

成本控制：将改造工程拆分为 “核心工程”（如乐园设备、品牌店铺装修）与 “非核心工程”（如公共区域装饰），优先保障核心工程；同时引入第三方监理机构，监控改造过程中的成本超支风险，确保总投入偏差不超过 10%。

3. 风险防控：预判潜在风险，制定应对预案

针对定位升级中可能出现的 “品牌招商失败、客群不接受、成本超支” 等风险，建立风险台账并制定专项应对措施：

（五）定位升级效果预估：核心指标全面提升，打造东北奥莱新标杆

通过 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交” 的定位升级，预计 2025-2026 年项目核心运营指标、资产指标、客群指标将实现跨越式提升，具体目标如下：

1. 运营指标：从 “规模增长” 到 “质量提升”

2. 资产指标：从 “低效运营” 到 “增值加速”

3. 客群指标：从 “广谱覆盖” 到 “精准聚焦”

4. 市场竞争力：从 “中间地带” 到 “东北标杆”

定位升级后，项目将形成 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交” 的独特竞争力，彻底摆脱 “高端拼不过杉杉、社区拼不过赛特” 的被动局面：

2025 年：在沈阳奥莱市场份额从 32% 提升至 38%，缩小与杉杉奥莱（预计 42%）的差距，拉开与赛特奥莱（预计 20%）的距离，成为南部商圈绝对核心；

2026 年：市场份额突破 45%，超越杉杉奥莱成为沈阳奥莱市场第一，同时凭借 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 定位，吸引长春、哈尔滨等东北城市客群（跨城市客群占比从 12% 提升至 20%），成为东北奥莱行业标杆，年接待跨城市客群突破 100 万人次。

（六）定位升级价值总结：从 “商业体” 到 “城市生活地标”

项目定位升级不仅是 “业态与品牌的调整”，更是 “商业逻辑的重构”—— 从传统奥莱 “以折扣卖货为核心”，转向 “以体验与社交为核心”，最终实现三大价值：

客群价值：从 “广谱客群覆盖” 到 “精准客群深耕”，通过差异化体验满足不同客群的核心需求，提升客群粘性与消费力；

资产价值：通过空间盘活、租金提升、非租金收入拓展，实现 NOI 增速突破 5%，资产估值从 2024 年的 12.6 亿元（年营收 15 亿元 ×NOI 4.2%÷5%）提升至 2026 年的 25.92 亿元（年营收 25 亿元 ×NOI 5.8%÷5%），资产价值翻倍；

城市价值：从 “区域商业体” 升级为 “东北运动轻奢体验地标 + 沈阳年轻社交地标”，为城市商业注入新活力，成为沈阳乃至东北的 “商业名片”，带动浑南板块商业价值提升。

综上，“东北首个运动轻奢体验型奥莱” 的定位，既是对项目自身优势的深化，也是对沈阳奥莱市场需求的精准把握，通过系统化落地与保障，必将推动项目实现从 “量变” 到 “质变” 的跨越。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新：从 “单一招商” 到 “品牌生态图谱招商”，构建差异化招商体系

1. 招商逻辑升级：以 “品牌生态图谱” 为核心，打造 “集群化 + 协同化” 品牌矩阵

传统招商多为 “单个品牌引进”，易导致业态分散、缺乏联动；升级后的 “品牌生态图谱招商” 以 “核心品类锚点品牌” 为中心，联动上下游配套品牌形成 “生态圈”，实现 “1+1>2” 的集群效应。具体构建步骤如下：

1.1绘制 “三大核心生态图谱”，明确招商方向

基于项目 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交” 的定位，绘制三大核心品类的品牌生态图谱，明确 “锚点品牌、配套品牌、关联品牌” 的层级与联动关系：

1.2锚点品牌带动配套招商，降低招商难度

以锚点品牌的 “流量吸引力” 为筹码，吸引配套品牌主动入驻，形成 “锚点先行、配套跟进” 的招商节奏：

案例：运动轻奢生态招商

优先与 Lululemon 签订入驻协议（2025 年 Q2 完成），凭借其 “东北奥莱首店” 的稀缺性，向 GNC 健康食品、洗鞋先生等配套品牌释放 “Lululemon 日均客流预计 3000 人次” 的测算数据，承诺 “配套品牌与 Lululemon 共享会员数据、联合营销”，降低配套品牌入驻顾虑。

数据支撑：北京燕莎奥莱以 Lululemon 为锚点，周边配套品牌入驻率从 60% 提升至 95%，配套品牌单店月销售额平均增长 40%；预计项目运动轻奢生态配套品牌入驻率可达 90%，单店月销售额突破 20 万元。

2. 招商工具创新：数字化 + 全球化双轮驱动，提升招商效率与精准度

传统招商依赖 “人工筛选 + 线下洽谈”，效率低、适配度差；升级后的招商工具通过 “数字算法匹配 + 全球资源联动”，实现 “精准找品牌、快速谈合作”。

2.1数字招商平台：算法驱动 “高适配品牌” 匹配

依托北京云阿云自主研发的 “商业招商算法系统”，构建 “项目画像 - 品牌画像 - 匹配模型” 的全流程数字化工具：

第一步：构建项目精准画像

输入项目核心数据：客群结构（25-35 岁年轻客群占比 50%、家庭客群占比 45%）、租金成本（核心区 8-10 元 /㎡/ 天、边缘区 5-7 元 /㎡/ 天）、竞品数据（杉杉奥莱运动品牌坪效 3 万元 /㎡/ 年、亲子业态客流转化率 25%）、定位目标（运动轻奢品类销售额占比 15%）；

第二步：建立品牌画像数据库

收录国内外 500 + 奥莱品牌数据，包含品牌定位（如 Lululemon 定位运动轻奢）、客群匹配度（如亲子品牌匹配 30-45 岁家庭客群）、坪效要求（如国际轻奢品牌需坪效 2.5 万元 /㎡/ 年以上）、拓展需求（如是否计划进入沈阳奥莱市场）；

第三步：算法自动匹配推荐

系统通过 “客群匹配度、坪效适配度、租金承受力、区域稀缺性” 四大维度打分（满分 100 分），自动生成 “高适配品牌清单”（80 分以上），并标注 “推荐合作模式”（如首店孵化、联营托管）。

效果测算：传统人工筛选品牌需 15 天 / 批次，数字平台仅需 2 天，效率提升 87%；人工匹配品牌适配率约 40%，数字平台适配率可达 85%，预计 2025 年招商周期从 6 个月缩短至 4 个月，招商成本降低 30%。

2.2全球资源联动：打通国际品牌引进通道

借助北京云阿云全球品牌资源库（覆盖欧美、日韩 200 + 奥莱品牌，如 Tory Burch、Kate Spade、始祖鸟国际线），通过 “云端招商 + 本地落地” 的模式，定向引入国际轻奢品牌：

云端招商会：2025 年 Q1 举办 “沈阳盛京奥莱国际轻奢品牌云端招商会”，邀请 Tory Burch、Kate Spade 等 20 + 国际品牌亚太区负责人参会，通过 “项目 VR 实景展示、客群数据可视化、政策补贴解读”，远程传递项目优势；

本地落地支持：为国际品牌提供 “一站式落地服务”，包括工商注册、税务登记、员工招聘协助，同时安排 “品牌对接专员”，全程跟进装修、开业筹备（如 Tory Burch 首店装修期间，专员每周汇报进度，协调物业问题）；

案例参照：杭州奥莱通过 “云端招商 + 落地支持”，成功引入 Tory Burch 奥莱首店，从签约到开业仅用 3 个月，首月销售额突破 500 万元；预计项目通过该模式，2025 年国际轻奢首店引入数量达 2-3 家，国际品牌销售额占比从 18% 提升至 25%。

3. 招商模式创新：降低品牌风险，提升铺位出租率

针对不同类型品牌（首店、中小潮牌、培育期品牌）的痛点，创新推出 “首店孵化计划”“联营托管模式”“租金弹性机制”，解决品牌 “不敢来、不会运营” 的问题。

3.1“首店孵化计划”：吸引沈阳奥莱首店品牌

针对首店品牌 “入驻风险高、装修成本大” 的痛点，制定 “三维度扶持政策”，降低品牌试错成本：

租金扶持：给予沈阳奥莱首店品牌 “免租 3 个月”（从开业日起算），免租期间仅收取物业费（5 元 /㎡/ 月）；

装修补贴：按品牌装修投入给予补贴，国际首店最高 50 万元、国内首店最高 30 万元，补贴分两期发放（装修完成后发 50%，开业满 3 个月且销售额达标发 50%）；

客流导入支持：首店开业期间，项目提供 “免费场地宣传（如中庭广告位、电梯海报）、会员定向推送（向匹配客群发送 10 元无门槛券）、KOL 探店（邀请 5-10 名本地时尚 KOL 免费探店）”。

数据案例：沈阳 K11 推出 “首店孵化计划” 后，首店品牌数量从 20 家增至 50 家，首店开业首月平均客流增长 40%；预计项目通过该计划，2025 年引入沈阳奥莱首店 10-12 家（含国际轻奢 2-3 家、国内潮牌 5-6 家、亲子品牌 2-3 家），首店品牌坪效比普通品牌高 50%。

3.2“联营托管模式”：激活中小潮牌铺位

针对中小潮牌 “运营能力弱、库存压力大” 的问题，推出 “联营托管模式”，由北京云阿云提供专业运营支持：

合作方式：品牌方提供货品，项目方（北京云阿云团队）负责店铺运营（人员管理、销售推广、库存管理），双方按 “销售额扣点” 分成（品牌方分成 70%-80%，项目方分成 20%-30%，具体比例按品牌知名度协商）；

运营支持：

库存管理：通过数字孪生系统预判销售需求，指导品牌方备货，避免滞销（如预判某潮牌 T 恤夏季热销，建议备货 500 件）；

营销推广：将中小潮牌纳入项目整体营销活动（如潮牌文化节），提供直播资源（每周 1 场品牌专场直播）；

人员培训：为店铺员工提供 “潮牌知识、销售技巧” 培训，确保服务专业度；

效果目标：2025 年通过该模式引入中小潮牌 10 家，盘活 A 座 4 楼、地下一层 1500㎡低效铺位，铺位出租率从 85% 提升至 95%，中小潮牌单店月销售额突破 15 万元（高于行业平均 10 万元水平）。

3.3“租金弹性机制”：差异化匹配品牌需求

摒弃 “一刀切” 的租金模式，根据品牌 “生命周期、坪效贡献” 制定差异化租金策略，实现 “品牌培育与收益保障” 平衡：

（二）政策汇总及应用策略：最大化政策红利，降低招商与运营成本

1. 政府政策：精准匹配定位目标，申请专项补贴

梳理沈阳及浑南新区针对 “首店经济、体验业态、商业升级” 的扶持政策，结合项目招商与改造需求，制定 “政策申报清单”，明确申报条件、流程及应用方向：

1.1沈阳 “首店经济” 补贴政策

政策内容：对商业项目新增的 “国际首店”（品牌总部直接授权的东北首店）、“国内首店”（品牌总部直接授权的沈阳首店），分别给予 50 万元、30 万元一次性补贴；对年度引入首店数量超 10 家的项目，额外给予 20 万元奖励。

申报条件：

① 品牌需在沈阳注册独立法人实体，经营期限不少于 3 年；

② 首店需在项目内经营满 6 个月，且销售额达标（国际首店月销超 200 万元，国内首店月销超 100 万元）；

③ 需提供品牌总部首店授权文件、营业执照、销售报表等材料。

项目应用策略：

优先为 Tory Burch（国际首店）、Lululemon（国内首店）申请补贴，预计 2025 年 Q4 完成申报，可获得补贴 50+30=80 万元；

若 2025 年引入首店数量达 12 家（国际 2 家 + 国内 10 家），可额外申请 20 万元奖励，总计获得政府首店补贴 100 万元；

补贴用途：全部用于首店品牌营销活动（如 Tory Burch 首店发布会、Lululemon 瑜伽公开课），降低品牌营销成本，提升首店开业效果。

1.2浑南新区商业扶持政策

政策内容：对浑南新区商业项目新增的 “体验业态”（亲子、运动、文化等），按实际装修面积给予 200 元 /㎡补贴，单个项目年度补贴上限 300 万元；对项目数字化改造（如客流分析系统、会员管理系统），给予改造费用 30% 补贴，上限 100 万元。

申报条件：

① 体验业态需为 2025 年新增，且营业面积超 1000㎡；

② 数字化改造需委托具备资质的科技企业实施，提供改造合同、发票等材料；

③ 需在项目改造完成后 3 个月内提交申报材料。

项目应用策略：

亲子体验区（1 万㎡）改造完成后，申请体验业态补贴：1 万㎡×200 元 /㎡=200 万元；

数字孪生系统（改造费用 200 万元）落地后，申请数字化改造补贴：200 万元 ×30%=60 万元；

补贴用途：200 万元用于亲子区设备升级（如增加儿童互动装置），60 万元用于数字系统迭代（新增会员精准营销模块），进一步提升体验与运营效果。

2. 企业内部政策：联动集团资源，赋能品牌合作

整合北京云阿云与盛京百货的内部资源，推出 “品牌合作基金、租金优惠、资源共享” 政策，降低品牌合作门槛，提升合作粘性。

2.1北京云阿云 “品牌合作基金”

政策内容：设立 1000 万元 “品牌合作基金”，为项目核心品牌（运动轻奢、亲子、潮牌首店）提供最高 100 万元 / 家的运营支持，用于品牌营销活动、新品发布、会员联动。

申请条件：

① 品牌需为项目核心生态图谱中的锚点品牌或首店品牌；

② 需提交营销活动方案（含活动主题、预算、预期效果）；

③ 活动需与项目整体营销节奏联动（如结合 “运动嘉年华”“亲子文化节”）。

项目应用策略：

为 Lululemon 申请 50 万元基金，用于 “2025 年东北运动轻奢新品发布会”（邀请奥运冠军站台，预算 50 万元）；

为奈尔宝申请 80 万元基金，用于 “亲子乐园开业首月主题活动”（如儿童戏剧表演、亲子手工大赛，预算 80 万元）；

效果预估：基金支持的营销活动可带动品牌首月客流增长 50%，销售额提升 40%，同时为项目整体引流，实现 “品牌 - 项目” 双赢。

2.2盛京百货 “租金优惠 + 资源共享” 政策

租金优惠政策：

对 “高坪效品牌”（如运动品牌坪效超 2.5 万元 /㎡/ 年），次年租金给予 5% 优惠；

对 “长期合作品牌”（合作满 5 年且续约），给予 1 个月免租奖励；

资源共享政策：

向品牌开放盛京百货 20 万会员数据库，联合开展 “会员定向营销”（如向运动会员推送 Lululemon 新品信息）；

共享项目营销资源（如中庭广告位、户外大屏），核心品牌可免费使用（每月 1 次），用于品牌活动宣传。

项目应用策略：

对 NIKE、adidas 等成熟运动品牌（坪效超 3 万元 /㎡/ 年），次年给予 5% 租金优惠，提升品牌续约意愿；

向 Tory Burch 开放会员数据库，筛选 “轻奢消费潜力会员”（年消费超 2 万元）1 万人，定向推送首店开业信息，预计带动首店会员消费占比达 30%；

为 INXX 潮牌提供中庭广告位 1 次（价值 10 万元），用于 “潮牌文化节” 宣传，预计活动客流增长 25%。

3. 政策组合应用策略：形成 “政府补贴 + 企业支持” 合力

将政府政策与企业内部政策结合，针对不同品牌制定 “政策组合包”，最大化降低品牌成本，提升招商吸引力：

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库