商业地产案例分享-沈阳盛京大奥莱项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于北京云阿云与沈阳盛京百货的五年合作积淀，以“资产增值、运营创新”为核心导向，深度融合国际经验与本地特征，为项目实现从传统奥莱到“体验+折扣”城市商业标杆的转型，提供可量化、可执行的系统策略与行动框架。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

目标导向，路径破局

沈阳盛京大奥莱资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十二、风险评估与应对预案

六、招商创新及政策汇总

（三）招商创新与政策应用保障措施：确保策略落地，避免 “纸上谈兵”

1. 组织保障：成立专项执行团队，明确责任分工

联合北京云阿云与盛京百货成立 “招商与政策应用专项小组”，设置 4 个职能模块，确保招商创新策略与政策申报有序推进：

建立 “双周例会 + 季度复盘” 机制：双周召开专项小组例会，解决招商谈判难点、政策申报问题；季度进行效果复盘，对比 “招商目标与实际签约数”“补贴申请金额与到账金额”，调整策略细节（如优化首店孵化政策、补充备选品牌）。

2. 资源保障：整合内外资源，为招商赋能

内部资源倾斜：盛京百货优先划拨 5000 万元作为招商启动资金，用于首店装修补贴、数字招商平台搭建；北京云阿云开放全球品牌资源库权限，安排 2 名国际品牌对接专员，协助洽谈 Tory Burch、Kate Spade 等国际品牌；

外部资源联动：与沈阳商务局、浑南区政府建立 “政策对接绿色通道”，安排专人对接政策申报，确保补贴材料一次性通过审核；与沈阳本地媒体（如沈阳日报、抖音本地生活）合作，为签约首店提供免费宣传资源，提升品牌入驻意愿。

3. 风险防控：预判潜在风险，制定应对预案

针对招商与政策应用中可能出现的 “品牌签约后违约、政策补贴未到账、联营托管效果差” 等风险，制定专项应对措施：

（四）招商创新与政策应用效果预估：2025 年核心目标达成

通过 “品牌生态图谱招商” 创新与 “政策组合应用”，预计 2025 年项目招商与运营指标将实现显著提升，具体目标如下：

1. 招商指标：构建差异化品牌矩阵

2. 政策应用指标：最大化政策红利

3. 运营带动指标：从 “招商” 到 “增收”

（五）总结：招商创新与政策应用的核心价值

本次招商创新并非 “单一策略调整”，而是通过 “逻辑升级 + 工具创新 + 模式优化”，构建了 “从品牌引进到生态构建” 的完整体系；政策应用也并非 “被动申请”，而是通过 “精准匹配 + 组合应用 + 专项保障”，将政策红利转化为 “品牌吸引力与项目竞争力”。两者结合将实现三大核心价值：

品牌价值：引入 12 家首店、8 家核心锚点品牌，构建 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交” 的差异化品牌矩阵，彻底摆脱 “品牌层级低于竞品” 的被动局面；

成本价值：通过政府补贴与企业政策，为品牌降低成本超 960 万元，提升品牌入驻意愿，同时降低项目招商与运营投入，实现 “低成本招商”；

运营价值：品牌生态圈与首店引流将带动国际品牌销售额占比提升 7 个百分点、年轻客群占比提升 8 个百分点，为项目定位升级提供 “品牌支撑”，最终推动 2025 年总销售额突破 20 亿元，实现 “从招商到增收” 的闭环。

综上，“品牌生态图谱招商” 与 “政策组合应用” 是盛京大奥莱实现 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 定位的关键抓手，通过系统化落地与保障，必将推动项目在沈阳奥莱市场竞争中实现 “弯道超车”。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化：从“功能分区”到“无界动线 + 场景集群”，激活每一寸空间价值

空间优化的核心逻辑是 “打破物理壁垒、聚焦价值提升”，通过动线重构解决 “客流死角”，通过场景集群提升坪效，通过业态创新激活闲置资产，最终实现 “空间利用率从 85% 提升至 95%、整体坪效增长 30%” 的目标。

1. 动线重构：破解“客流断层”，实现“全域引流”

传统动线存在 “垂直动线阻断、跨座动线割裂” 问题，导致边缘区域客流不足。通过 “空中连廊 + 主题通道 + 指引系统” 三重改造，构建 “无界动线网络”：

1.1垂直动线优化：破解 A 座 4 楼“死角问题”

核心改造：新增“空中连廊 + 主题电梯”

在 A 座 1 楼名品区与 4 楼潮牌区之间，加装 2 条 “空中连廊”（宽度 3 米，长度 15 米），连廊内部采用 “潮牌涂鸦 + LED 动态屏” 包装，播放潮牌新品视频与活动预告；同时改造 2 部 “潮牌指引电梯”，电梯门贴满潮牌 LOGO 贴纸，内部设置 “网红打卡镜”（带潮牌滤镜功能），乘客可拍照分享至社交平台兑换 “潮牌 10 元券”。

工程细节：连廊采用钢结构 + 玻璃幕墙设计，成本约 300 万元，施工周期 2 个月（2025 年 Q2 实施），避开节假日高峰；电梯改造成本 50 万元，包含内饰更换与智能指引系统安装。

效果测算：改造前 A 座 4 楼客流仅为 1 楼的 20%（日均 420 人次），改造后通过连廊与主题电梯引流，预计 4 楼客流提升至 1 楼的 60%（日均 1260 人次），客流转化率提升 200%，参考上海 TX 淮海垂直动线改造案例（边缘区客流提升 180%），该目标具备可行性。

辅助指引：全楼层“视觉引导系统”

在 A 座各楼层扶梯口、走廊转角设置 “潮牌主题指引牌”（如箭头形灯箱，标注 “4 楼潮牌区→空中连廊直达”），同时在 1 楼名品区安排 “潮牌导览员”（每日 11:00-19:00 在岗），引导客群前往 4 楼；在 4 楼设置 “潮牌打卡地图”，标注必逛店铺与打卡点，延长客群停留时间（从 30 分钟至 1 小时）。

1.2跨座动线优化：打破 A、B 座物理壁垒

核心改造：打造“双主题连接通道”

在 A 座（奥莱）与 B 座（购物中心）2 楼、3 楼分别搭建 “运动主题隧道” 与 “亲子森林通道”，实现 “购物 - 体验 - 日常消费” 无缝流转：

运动主题隧道（2 楼）：长度 20 米，宽度 4 米，墙面采用 “运动场景壁画”（如马拉松跑道、篮球赛场），地面铺设 “仿真跑道材质”，顶部悬挂运动品牌旗帜，通道内设置 “运动互动屏”（可测试反应速度、卡路里计算），吸引运动客群跨座流动；

亲子森林通道（3 楼）：长度 20 米，宽度 4 米，墙面装饰绿植与卡通动物造型，顶部悬挂 “仿真树叶 + 萤火虫灯”，地面设置 “踩踩发光地砖”（儿童踩踏后发出彩色光芒），通道两侧摆放 “亲子休息凳”（造型为蘑菇、大树），提升家庭客群跨座意愿。

工程成本：双主题通道改造合计投入 200 万元，施工周期 1.5 个月（2025 年 Q3 实施），采用模块化设计，减少对现有运营的影响。

效果测算：改造前 A、B 座跨座客流转化率仅 15%（日均 315 人次），改造后通过主题通道吸引，预计跨座客流转化率提升至 35%（日均 735 人次），带动 B 座超市、亲子业态销售额增长 25%，参考沈阳万象城 “主题连廊” 改造案例（跨区客流增长 220%），该目标可实现。

2. 坪效提升：聚焦“核心区提质、边缘区激活”，分层制定优化策略

针对不同区域的坪效差距，通过 “品牌调整、场景改造、业态创新”，实现 “核心区更优、边缘区突围”：

2.1核心区域（A 座 1 楼名品区）：压缩低效面积，引入高价值品牌

现状问题：A 座 1 楼现有 12 个品牌，其中 3 家本土淑女装品牌坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年（低于核心区平均 2.5 万元 /㎡/ 年），占用 150㎡优质面积，拉低整体收益。

优化措施：

淘汰 3 家低效品牌，释放 150㎡面积，引入 2-3 个国际轻奢首店（如 Tory Burch、Kate Spade），单店面积控制在 50-75㎡，店铺采用 “开放式设计 + 艺术展陈”（如 Tory Burch 店铺设置粉色主题拍照墙），提升品牌调性；

对保留的 9 家品牌（如 GUCCI、ARMANI）进行 “店铺形象升级”，增加当季款占比（从 10% 提升至 30%），设置 “VIP 专属试衣间”（提供饮品、化妆补妆服务），提升单店销售额。

坪效测算：改造前核心区整体坪效 2.5 万元 /㎡/ 年，改造后引入的轻奢首店坪效预计达 4 万元 /㎡/ 年（参考杉杉奥莱 COACH 首店坪效 3.8 万元 /㎡/ 年），保留品牌坪效提升至 2.8 万元 /㎡/ 年，整体坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，年新增销售额约 1500 万元（150㎡×4 万元 /㎡/ 年 + 850㎡×2.8 万元 /㎡/ 年 - 1000㎡×2.5 万元 /㎡/ 年）。

2.2边缘区域（A 座 4 楼潮牌区）：场景化改造，提升空间利用率

现状问题：A 座 4 楼现有 8 家品牌，多为本土潮牌，坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年，且存在 300㎡空白区域，空间利用率低。

优化措施：

改造为 “潮牌集合区 + 直播基地”：划分 “固定品牌区（600㎡）、快闪店空间（300㎡）、直播基地（100㎡）” 三大功能区，固定品牌区引入 INXX、PSObrand 等国内潮牌首店，快闪店空间采用 “模块化设计”（可灵活拆分租赁，租期 1-3 个月），直播基地搭建 3 个专业直播间（配备环形灯、绿幕、高清摄像头）；

场景包装：墙面绘制 “街头文化涂鸦”，地面铺设 “工业风地砖”，设置 “潮牌打卡装置”（如巨型球鞋雕塑、镜像互动墙），同时在走廊设置 “潮牌周边自动售卖机”（售卖袜子、贴纸等小物件）。

坪效测算：改造后固定品牌区坪效预计达 1.8 万元 /㎡/ 年（参考北京三里屯潮牌区坪效 1.6 万元 /㎡/ 年），快闪店空间按 “5 元 /㎡/ 天” 租金计算（年租金 54 万元），直播基地年服务费收入 30 万元（按 3 个直播间 ×10 万元 / 年计算），整体坪效提升至 1.5 万元 /㎡/ 年（（600㎡×1.8 万元 /㎡/ 年 + 54 万元 + 30 万元）÷1000㎡），年新增销售额约 700 万元（1000㎡×1.5 万元 /㎡/ 年 - 1000㎡×0.8 万元 /㎡/ 年）。

3. 闲置资产激活：地下一层“业态创新”，实现“零收益” 到“高贡献”

现状问题：地下一层 8000㎡闲置空间（原地铁商城），已空置 2 年，年损失租金约 320 万元（按 8 元 /㎡/ 天计算）。

改造方案：潮玩市集 + 亲子卡丁车馆

功能分区：划分 “潮玩市集（5000㎡）、亲子卡丁车馆（2500㎡）、配套餐饮区（500㎡）”，潮玩市集引入 “泡泡玛特折扣店、本土文创集合店、手办定制工作室” 等 20 家商户，亲子卡丁车馆设置 “儿童赛道（1500㎡）、成人赛道（1000㎡）”，配备 15 辆卡丁车（10 辆儿童款、5 辆成人款），配套餐饮区引入 “网红奶茶店（霸王茶姬）、轻食简餐（赛百味）”；

动线设计：从地铁 2 号线奥体中心站 B 口直接连接地下一层入口，设置 “主题指引灯箱”，内部采用 “环形动线”，确保客群可遍历所有区域；

运营模式：潮玩市集商户采用 “租金 + 扣点” 模式（基础租金 3 元 /㎡/ 天，销售额超 20 万元 / 月部分扣点 5%），亲子卡丁车馆按 “单次体验收费”（儿童 68 元 / 10 分钟，成人 88 元 / 10 分钟），同时推出 “亲子套票（128 元 / 20 分钟）”。

收益测算：潮玩市集年租金收入约 540 万元（5000㎡×3 元 /㎡/ 天 ×365 天），亲子卡丁车馆年营收预计 600 万元（按日均接待 200 人次，人均消费 80 元计算），配套餐饮区年租金收入约 55 万元（500㎡×3 元 /㎡/ 天 ×365 天），合计年租金及营收贡献 1195 万元，扣除运营成本（人员工资、设备维护等）400 万元，年净贡献 795 万元，远超原 320 万元租金损失，同时盘活 8000㎡闲置资产，资产盘活率提升至 95%。

（二）场景创新：从“购物空间”到“体验 IP 场景”，打造 “可感知、可参与、可传播” 的消费场景

场景创新的核心是 “以客群需求为导向，将空间转化为 IP 化体验载体”，通过三大主题场景与 IP 化运营，让客群从 “被动购物” 变为 “主动体验”，实现 “客群停留时间延长 50%、体验业态销售额占比提升至 25%”。

1. 运动主题街区（A 座 2 楼）：“沉浸式运动体验”，激活运动客群消费

客群需求：25-35 岁运动轻奢客群希望 “线下体验运动装备性能、参与运动社交活动”，调研显示 62% 的运动客群愿意为 “体验 + 消费” 套餐买单。

设计方案（面积 3000㎡）：

功能分区：划分 “品牌体验区（1500㎡）、运动互动区（1000㎡）、休息补给区（500㎡）”；

沉浸式设计：品牌体验区模拟户外场景 ——NIKE ACG 区设置 “模拟山地攀岩墙（高 5 米，宽 8 米）”，adidas Y-3 区搭建 “迷你篮球场（半场，配备电子记分屏）”，Lululemon 区打造 “瑜伽体验室（铺设专业瑜伽垫，配备冥想音乐系统）”；运动互动区设置 “智能跑步机体验区（可模拟不同路况，如山地、平原）、运动数据测试区（测试反应速度、爆发力）”；休息补给区采用 “运动帐篷造型”，提供运动饮料、能量棒等补给品，墙面设置 “运动打卡照片墙”（客群体验后可打印照片粘贴）。

运营策略：

常态化活动：每周六举办 “街头篮球赛”（3v3，冠军团队获运动装备礼包），每周日开展 “免费瑜伽公开课”（邀请专业瑜伽教练，限 20 人 / 场，需提前预约）；

“体验 + 消费” 套餐：推出 “攀岩体验 + NIKE ACG 装备折扣”（攀岩体验 30 元 / 次，购买 NIKE ACG 装备享 9 折）、“瑜伽课 + Lululemon 服装满减”（参与瑜伽课，购买 Lululemon 满 1000 减 200）；

会员专属权益：运动轻奢会员可免费使用运动互动区设备（每月 3 次），生日当月可享 “一对一运动装备搭配咨询”。

效果预估：改造后运动主题街区日均客流提升至 2000 人次（改造前 800 人次），客群停留时间从 1 小时延长至 2.5 小时，运动轻奢品类销售额占比从 18% 提升至 25%，参考北京燕莎奥莱运动主题街区案例（销售额增长 45%），该场景年可带动运动品类新增销售额 1.2 亿元。

2. 亲子森林场景（B 座 3 楼）：“沉浸式亲子互动”，打造家庭客群目的地

客群需求：30-45 岁年轻家庭客群希望 “安全、有趣、一站式的亲子体验”，调研显示 78% 的家庭客群愿意为 “沉浸式亲子场景” 支付溢价。

设计方案（面积 10000㎡，含奈尔宝亲子乐园）：

主题设计：以 “森林探险” 为核心主题，整体采用 “原木色 + 绿色” 主色调，地面铺设 “防摔软地垫”，墙面装饰 “森林动物壁画”（如松鼠、小鹿），顶部悬挂 “仿真树叶 + 萤火虫灯串”，打造 “白天是森林、夜晚是星空” 的沉浸式效果；

功能分区：奈尔宝亲子乐园（6000㎡，含模拟城市、科学实验室、绘本馆）、儿童教育区（2000㎡，乐高教育、杨梅红艺术）、亲子服务区（2000㎡，含亲子烘焙坊、儿童摄影、母婴护理室）；

互动装置：设置 “松鼠喂食区”（投放安全饲料，儿童可互动喂食）、“森林剧场”（每日上演儿童木偶剧）、“植物认养区”（儿童可认养多肉植物，定期到店养护）。

运营策略：

会员体系：推出 “亲子年卡”（1980 元 / 年），包含奈尔宝乐园无限次入场、儿童教育课程 8 折、亲子餐饮 9 折、免费儿童摄影 1 次，预计年售卡 5000 张，锁定家庭客群复购；

主题活动：每月举办 “森林生日会”（为当月生日儿童举办集体生日派对），每季度开展 “亲子手工节”（如森林主题陶艺制作、树叶贴画）；

服务优化：提供 “儿童托管服务”（1 小时免费，超时 20 元 / 小时），设置 “亲子休息舱”（配备沙发、充电接口，家长可休息等待）。

效果预估：亲子森林场景年接待客群 60 万人次，带动 B 座亲子业态销售额从 5000 万元提升至 1.5 亿元，家庭客群占比从 35% 提升至 45%，参考上海奈尔宝亲子乐园案例（单店年带动周边消费 1.2 亿元），该场景年可新增销售额 1 亿元，成为项目 “家庭客群核心引流引擎”。

3. 夜经济场景（室外广场，面积 5000㎡）：“年轻化社交体验”，延长运营时长

客群需求：20-35 岁年轻客群希望 “下班后的社交场景”，调研显示 65% 的年轻客群周末愿意参与 “夜间市集、livehouse 演出” 等活动。

设计方案：

功能分区：划分 “星光舞台区（1000㎡）、露营休闲区（2000㎡）、网红餐车区（1500㎡）、潮牌快闪区（500㎡）”；

场景包装：星光舞台区搭建 “LED 大屏 + 专业音响设备”，顶部悬挂 “星光灯串”；露营休闲区摆放 “露营帐篷（20 顶）、折叠桌椅（50 套）”，地面铺设 “草坪地毯”；网红餐车区引入 “手打柠檬茶、美式汉堡、韩式炸鸡” 等 10 辆特色餐车，统一采用 “工业风” 设计；潮牌快闪区设置 “移动售卖车”（售卖潮牌周边、限量款单品）。

运营策略：

活动规划：每周五至周日 18:00-22:00 运营，周五举办 “livehouse 演出”（邀请本地乐队、说唱歌手），周六开展 “潮牌快闪活动”（如 INXX 限量款发售），周日组织 “露天电影放映”（播放经典影片）；

消费联动：推出 “夜间消费券”（满 100 减 30，可用于餐车、快闪店消费），凭夜间消费小票可免费停车 2 小时；

时长延长：将项目整体营业时间从 21::00 延长至 22:00，其中室外广场延长至 23:00，匹配年轻客群 “夜生活” 需求；

安全保障：增加夜间安保人员（从 10 人增至 20 人），在广场设置 “应急医疗点”，配备急救箱与应急药品，同时加装 “监控摄像头”（覆盖广场所有区域），确保夜间运营安全。

效果预估：夜经济场景运营后，预计周末夜间客流突破 5000 人次 / 天（占当日总客流的 30%），夜间销售额占比从 5% 提升至 20%，年新增夜间消费收入 8000 万元（按日均夜间销售额 22 万元计算），参考成都远洋太古里夜经济场景案例（夜间销售额占比提升至 25%），该目标具备可行性。

4. 场景 IP 化运营：从“单次体验”到“长期记忆”，强化项目品牌认知

场景 IP 化运营的核心是 “打造专属记忆点 + 跨界资源联动”，通过 “盛京小奥” IP 与本土文化结合，让场景从 “可体验” 升级为 “可传播”，提升项目差异化竞争力。

4.1项目专属 IP “盛京小奥” 打造与应用

IP 形象设计：

以 “运动 + 亲子” 为核心元素，设计卡通形象 “盛京小奥”—— 主体为橙色小熊造型（橙色契合项目活力定位），头戴运动发带，手持潮牌购物袋，身上印有项目 LOGO，同时推出 “运动版”“亲子版”“潮牌版” 三个衍生形象（分别适配三大主题场景）。

设计流程：2025 年 Q1 启动 IP 设计，邀请沈阳本地插画师团队（曾为 “沈阳故宫文创” 设计 IP）参与，设计完成后通过 “项目公众号 + 抖音” 发起 “盛京小奥名字投票”（吸引用户互动），最终确定 IP 名称与形象。

IP 全场景应用：

场景包装：在运动主题街区设置 “盛京小奥运动雕塑”（高 3 米，可拍照打卡），亲子森林场景摆放 “盛京小奥卡通座椅”（供儿童休息），夜经济场景悬挂 “盛京小奥星光灯牌”（夜间发光）；

会员体系：将 “盛京小奥” 融入会员礼品（如 IP 定制购物袋、钥匙扣、儿童玩具），会员消费满 2000 元可兑换 IP 周边，同时推出 “盛京小奥会员等级”（普通奥、银奥、金奥），金奥会员可免费获得 IP 定制生日蛋糕；

营销活动：以 “盛京小奥” 为主角制作短视频（如 “小奥带你逛奥莱” 系列，介绍三大主题场景），在抖音、小红书投放；每月举办 “盛京小奥见面会”（IP 人偶与儿童互动、合影），吸引家庭客群参与。

效果预估：IP 相关内容在社交平台曝光量突破 500 万次，会员兑换 IP 周边率达 40%，家庭客群因 IP 活动到店频次提升 2 次 / 月，项目品牌认知度在沈阳奥莱市场从 65% 提升至 85%。

4.2跨界联名：结合本土文化，提升场景文化属性

沈阳故宫文创联名：打造 “文化 + 消费” 场景

与沈阳故宫文创合作，在 A 座 1 楼名品区设置 “故宫元素快闪店”（面积 200㎡），售卖 “故宫文创 + 项目 IP 联名产品”（如盛京小奥故宫主题玩偶、故宫纹样轻奢丝巾）；同时在亲子森林场景开设 “故宫文化小课堂”（每周日举办，邀请故宫讲解员教儿童绘制故宫纹样、了解历史故事），参与者可获得联名文创小礼品。

合作细节：合作期限 1 年，项目提供快闪店场地与营销资源，沈阳故宫文创提供产品与文化内容支持，双方按销售额 5:5 分成，预计快闪店年销售额突破 300 万元，文化小课堂参与人次达 1.2 万。

刘老根大舞台联名：打造 “民俗 + 娱乐” 场景

与刘老根大舞台合作，在夜经济场景举办 “东北民俗演出”（每月 1 场），邀请二人转演员表演经典片段，同时推出 “民俗体验区”（设置东北剪纸、糖画制作等体验项目）；演出期间，项目餐饮区推出 “东北特色套餐”（如锅包肉、小鸡炖蘑菇），凭演出门票可享套餐 8 折优惠。

效果预估：每场演出吸引客流 3000 人次，带动当日销售额增长 30%，东北民俗体验区参与率达 60%，项目 “文化娱乐属性” 进一步强化，跨区域客群（如长春、哈尔滨）因联名活动到店占比提升 5 个百分点。

（三）空间优化与场景创新保障措施：从“方案”到“落地”，确保目标达成

1. 工程保障：严控施工质量与进度，减少运营影响

施工计划：错峰施工 + 模块化改造

所有改造工程（空中连廊、主题通道、地下一层激活）均安排在非节假日进行，核心工程（如空中连廊搭建）选择在夜间 22:00 - 次日 6:00 施工，避免影响白天运营；采用 “模块化设计”（如主题通道的装饰组件提前在工厂预制），将现场施工周期缩短 30%，确保 2025 年 Q4 前完成所有空间优化工程。

质量管控：第三方监理 + 验收标准

聘请沈阳建筑工程监理有限公司作为第三方监理机构，对工程质量全程监督（如空中连廊的钢结构强度、主题场景的消防合规性）；制定 “工程验收标准”（如连廊承重需达 500kg/㎡、消防设施需通过消防部门验收），验收不合格的工程需限期整改，确保改造安全合规。

2. 运营保障：组建专业团队，细化运营流程

场景运营团队：专人专岗，专业分工

组建 “三大主题场景运营组”，每组配备 “场景主管 1 名 + 活动策划 2 名 + 现场服务 5 名”：

运动主题街区组：成员需具备运动相关知识（如瑜伽教练资格证、篮球裁判证），负责活动策划与现场指导；

亲子森林场景组：成员需具备儿童服务经验（如幼教资格证），负责亲子活动组织与儿童安全保障；

夜经济场景组：成员需具备活动执行与安全管理经验，负责演出统筹与夜间安保协调。

流程细化：制定 “场景运营手册”

针对每个场景制定标准化运营流程，如亲子森林场景的 “儿童托管服务流程”（家长登记→儿童健康检查→托管交接→活动安排→家长接领）、夜经济场景的 “演出应急流程”（设备故障→临时节目补位→故障排除→恢复演出），确保运营过程有序高效。

3. 资金保障：多渠道筹措资金，严控成本超支

资金来源：项目空间优化与场景创新总投入预计 1.8 亿元，通过 “盛京百货自有资金（1 亿元）+ 银行贷款（5000 万元）+ 品牌共建资金（3000 万元）” 筹措，其中品牌共建资金来自奈尔宝、Lululemon 等核心品牌（品牌承担部分场景装修成本，换取更长免租期）。

成本控制：建立 “成本台账”，对每项工程、每个场景的投入进行实时监控，设置 10% 的成本备用金（1800 万元），若出现局部超支（如主题通道装修超支），优先从备用金调剂，避免影响整体进度；同时通过 “集中采购”（如 IP 周边统一定制、装修材料批量采购）降低成本，预计采购成本节省 15%。

4. 风险防控：预判潜在风险，制定应对预案

（四）空间优化与场景创新整体效果总结

通过 “无界动线 + 场景集群” 的空间优化与 “体验 IP 场景” 的创新，项目将实现从 “传统商业空间” 到 “东北体验型奥莱标杆” 的跨越，具体效果体现在三大维度：

1. 空间价值维度：从 “低效利用” 到 “全域激活”

空间利用率从 85% 提升至 95%，8000㎡地下闲置资产年净贡献 795 万元；

核心区坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，边缘区坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，整体坪效增长 30%，年新增销售额超 3 亿元。

2. 客群体验维度：从 “单一购物” 到 “多元体验”

客群平均停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，家庭客群、年轻客群占比分别从 35%、42% 提升至 45%、50%；

体验业态销售额占比从 15% 提升至 25%，会员复购率从 35% 提升至 50%，客群满意度突破 85%，成为沈阳 “周末家庭目的地 + 年轻社交聚集地”。

3. 品牌竞争力维度：从 “同质化” 到 “差异化”

凭借 “三大主题场景 + 专属 IP + 本土联名”，项目在沈阳奥莱市场形成独特竞争力，市场份额从 32% 提升至 45%，超越杉杉奥莱成为沈阳奥莱市场第一；

跨区域客群占比从 12% 提升至 20%，年接待东北其他城市客群突破 100 万人次，成为 “东北首个运动轻奢体验型奥莱标杆”，推动沈阳商业向 “体验化、IP 化” 升级。

综上，空间优化与场景创新是盛京大奥莱实现定位升级的 “物理载体” 与 “体验核心”，通过系统化落地与保障，必将推动项目在东北奥莱市场竞争中实现 “质的飞跃”，成为沈阳乃至东北商业的 “新名片”。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化：从 “业态堆砌” 到 “效能优先 + 生态闭环”，构建高价值业态矩阵

业态优化的核心逻辑是 “以客群需求为导向，以效能数据为依据”，通过楼层业态重构、效能动态评估，实现 “低效业态淘汰、高价值业态补位”，最终形成 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交 + 社区便民” 的生态闭环，确保每一层级业态都能精准匹配客群需求、贡献核心价值。

1. 楼层业态重构：按 “客群分层 + 场景联动” 优化，实现 “一层一主题”

基于项目 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 的定位，结合不同楼层客群流量与消费偏好，对 A、B 座各楼层业态进行精细化调整，每个楼层聚焦 1-2 个核心主题，避免业态分散与功能重叠：

1.1A 座 1 楼：国际轻奢主题层（核心客群：28-40 岁轻奢入门客群）

原业态问题：国际名品多为过季款，坪效仅 2.2 万元 /㎡/ 年；低效餐饮（如传统中式快餐）占比 30%，客流贡献低（日均接待 200 人次），拉低整体楼层价值。

优化后业态规划（面积 5000㎡）：

优化逻辑：以国际轻奢首店为核心引流，配套美妆护理与网红轻食，满足轻奢客群 “购物 + 精致体验” 需求，参考北京 SKP-S 轻奢楼层规划（配套美妆与轻食后，客群停留时间延长 60%），预计该楼层年销售额从 1.1 亿元提升至 2.3 亿元，坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 4.6 万元 /㎡/ 年。

1.2 A 座 2-3 楼：运动轻奢主题层（核心客群：25-35 岁运动轻奢爱好者）

原业态问题：男女装多为传统淑女装 / 商务装，坪效仅 1.5 万元 /㎡/ 年；运动业态分散，缺乏高端线，无法满足客群 “专业运动装备 + 体验” 需求。

优化后业态规划（面积 10000㎡，2、3 楼各 5000㎡）：

优化逻辑：通过 “运动品牌高端线 + 体验业态” 组合，形成 “消费 - 体验 - 服务” 闭环，参考上海前滩太古里运动主题楼层（体验业态带动品牌销售额增长 28%），预计该楼层年销售额从 1.5 亿元提升至 3.2 亿元，坪效从 1.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.2 万元 /㎡/ 年。

1.3 A 座 4 楼：潮牌 + 数字经济主题层（核心客群：20-30 岁年轻客群）

原业态问题：休闲装多为本土小众品牌，坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年；30% 空间闲置，年损失租金约 144 万元（按 5000㎡×8 元 /㎡/ 天计算）。

优化后业态规划（面积 5000㎡）：

优化逻辑：以 “潮牌 + 直播” 结合数字经济，激活年轻客群消费与社交需求，参考成都 IFS 潮牌直播楼层（直播带动线下销售额增长 32%），预计该楼层年销售额从 0.4 亿元提升至 1.5 亿元，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 3 万元 /㎡/ 年，闲置空间年新增收益 344 万元（租金 200 万元 + 直播分成 144 万元）。

1.4  B 座 1-2 楼：社区便民主题层（核心客群：35-55 岁社区日常客群）

原业态问题：家电业态坪效仅 0.6 万元 /㎡/ 年，百货业态同质化严重；超市为传统模式，客群复购率仅 35%，无法满足社区客群 “日常刚需 + 便民服务” 需求。

优化后业态规划（面积 8000㎡，1、2 楼各 4000㎡）：

优化逻辑：以 “会员制超市 + 便民服务” 为核心，覆盖社区客群 “吃、穿、用、服务” 全需求，参考北京盒马 X 会员店社区楼层（会员复购率达 55%），预计该楼层年销售额从 1.2 亿元提升至 2.8 亿元，坪效从 1.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年。

1.5 B 座 3-4 楼：亲子体验主题层（核心客群：30-45 岁年轻家庭客群）

原业态问题：儿童用品分散，娱乐业态多为传统电玩城，亲子互动性弱；餐饮业态与亲子需求匹配度低（如重口味火锅），家庭客群停留时间仅 1.5 小时。

优化后业态规划（面积 10000㎡，3、4 楼各 5000㎡）：

优化逻辑：构建 “亲子体验 + 教育 + 零售 + 服务” 闭环，满足家庭客群 “一站式亲子消费” 需求，参考上海奈尔宝亲子主题楼层（带动家庭客群停留时间达 4.5 小时），预计该楼层年销售额从 0.8 亿元提升至 3.5 亿元，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年。

2. 业态效能评估：建立 “动态评分体系”，实现 “优胜劣汰”

为避免业态僵化，建立 “业态效能评分体系”，从 “坪效、客流贡献、会员转化” 三个维度对每个业态进行量化评分，每季度开展一次评估，淘汰低效业态、引入高潜力业态，确保业态始终保持高活力。

2.1评分体系设计（满分 100 分）

2.2评估流程与应用

季度评估流程：

① 数据收集：每季度末由数据监测组收集各业态的坪效、客流、会员数据；

② 评分计算：按评分体系计算各业态得分，生成 “业态效能排行榜”；

③ 结果应用：淘汰评分后 10% 的业态（如 2025 年 Q1 计划淘汰 A 座 1 楼 2 家低效餐饮），同时根据 “高潜力业态清单”（如宠物友好体验区、新能源汽车体验店）进行补位；

2025 年高潜力业态引入计划：

Q2：在 B 座 2 楼引入 “宠物友好体验区”（200㎡），配备宠物美容、寄养、互动游乐功能，匹配年轻家庭客群 “养宠需求”，预计该业态日均接待 50 人次，会员转化占比达 45%；

Q4：在 A 座 1 楼引入 “新能源汽车体验店”（300㎡，如特斯拉奥莱体验店），提供车型展示、试驾预约服务，带动轻奢客群 “高端消费联动”，预计该业态年销售额突破 500 万元，带动周边轻奢品牌销售额增长 15%。

（二）品牌焕新：从“品牌堆砌”到“层级清晰 + 集群效应”，打造差异化品牌矩阵

品牌焕新的核心逻辑是 “以定位为导向，以客群为核心”，通过 “国际轻奢 + 运动轻奢 + 潮牌 + 本土特色 + 配套” 的五层品牌层级重构，形成 “核心引流品牌 + 配套支撑品牌” 的集群效应，彻底解决原品牌 “层级模糊、同质化严重” 的问题，实现 “品牌吸引力从区域级提升至东北级”。

1. 品牌层级重构：按 “客群价值 + 定位匹配” 分层，每一层级聚焦核心功能

基于项目“东北首个运动轻奢体验型奥莱”的定位，结合不同客群的消费能力与需求，构建五层品牌矩阵，各层级品牌既独立满足对应客群需求，又相互联动形成整体竞争力：

1.1国际轻奢层（占比 20%）：填补中高端缺口，吸引轻奢入门客群

客群定位：28-40 岁，家庭年收入 50-100 万元，追求 “高性价比轻奢消费”，原项目因缺乏国际轻奢品牌，该客群流失至杉杉奥莱（占比约 40%）。

品牌引入策略：

优先引入“当季折扣 + 首店属性”的国际轻奢品牌，避免传统奥莱 “过季款堆积” 问题 —— 如 Tory Burch 奥莱首店（东北首家奥莱店），承诺当季款占比不低于 30%，折扣力度控制在 5-7 折（高于行业平均 3-5 折，兼顾品牌调性与性价比）；

配套引入“轻奢配饰品牌”，形成品类互补 —— 如 COACH 当季折扣店（聚焦手袋、皮具）、Kate Spade 奥莱店（聚焦年轻女性轻奢服饰），单店面积控制在 500-800㎡，店铺设计采用 “开放式展陈 + 艺术装置”（如 Tory Burch 店设置粉色主题拍照墙，增强社交传播性）。

集群运营方案：

联合国际轻奢品牌开展“轻奢品鉴会”（每季度 1 次），邀请会员体验新品、参与搭配讲座，同时推出 “轻奢消费满赠”（满 5000 元赠丝芙兰美妆礼盒）；

与银行合作推出 “轻奢分期优惠”（如招商银行信用卡分期免息），降低客群消费门槛；

效果预估：国际轻奢层年销售额突破 4 亿元，吸引沈阳及周边城市（如鞍山、抚顺）轻奢客群，该客群占比从原 12% 提升至 25%，填补项目中高端客群缺口。

1.2运动轻奢层（占比 30%）：打造东北标杆，锁定运动轻奢核心客群

客群定位：25-35 岁，家庭年收入 20-50 万元，热爱运动且追求 “专业 + 时尚” 的运动装备，是项目定位的核心客群（目标占比 30%）。

品牌引入策略：

升级现有运动品牌：将原 NIKE、adidas 门店升级为 “高端线专区”，NIKE 引入 ACG 系列（东北奥莱首店）、adidas 引入 Y-3 系列，高端线产品占比从 10% 提升至 40%；

新增稀缺运动轻奢品牌：引入 Lululemon 奥莱首店（东北首家）、始祖鸟奥莱店（沈阳南部首家），Lululemon 店设置 “瑜伽体验区”，始祖鸟店配备 “户外场景模拟展陈”（如山地、雪地场景，展示服装功能性）；

配套运动周边品牌：引入 Oakley（运动眼镜）、Garmin（运动手表），形成 “运动装备 + 配件” 的完整消费链。

集群运营方案：

打造 “运动轻奢文化节”（每年 2 次，春季、秋季），举办 “户外徒步活动”“瑜伽公开课”，联动品牌推出 “活动专属折扣”（如参与徒步活动可享始祖鸟 8 折）；

建立 “运动会员专属社群”，定期推送品牌新品、活动预告，提供 “装备清洗、维修预约” 等专属服务；

效果预估：运动轻奢层年销售额突破 7.5 亿元，占项目总销售额的 30%，成为东北运动轻奢品牌最集中的奥莱，该客群跨城市占比从 12% 提升至 20%（吸引长春、哈尔滨客群）。

1.3潮牌层（占比 20%）：激活年轻客群，打造社交打卡地标

客群定位：20-30 岁，学生或初入职场，追求 “个性、小众” 的潮牌消费，原项目潮牌多为本土小众品牌，年轻客群占比仅 42%（低于行业平均 50%）。

品牌引入策略：

引入 “国内知名潮牌首店”：如 INXX 东北奥莱首店（聚焦街头潮牌）、PSObrand 沈阳首店（聚焦简约潮牌）、Boneless 奥莱店（聚焦国潮设计），单店面积控制在 300-600㎡，店铺设计采用 “工业风 + 涂鸦元素”，设置 “网红打卡点”（如巨型球鞋雕塑、镜像互动墙）；

打造 “潮牌集合店”：引入潮玩星球集合店（面积 700㎡），集合 20 + 小众潮牌、设计师品牌，定期更新品牌组合（每季度调整 30%），满足年轻客群 “新鲜感” 需求；

联动数字经济：在潮牌区设置 “直播选品区”，品牌可通过项目直播基地开展 “线上带货”，实现 “线下体验 + 线上成交”。

集群运营方案：

每周举办 “潮牌快闪活动”（如限量款发售、设计师见面会），采用 “线上预约 + 线下核销” 模式，吸引年轻客群排队打卡；

与抖音、小红书合作，邀请本地潮牌 KOL（粉丝量 10 万 +）到店探店，发布 “潮牌打卡攻略”，带动社交平台曝光；

效果预估：潮牌层年销售额突破 5 亿元，年轻客群（25-35 岁）占比从 42% 提升至 55%，潮牌区日均客流突破 3000 人次，成为沈阳年轻客群 “社交打卡地标”。

1.4本土特色层（占比 15%）：增强在地属性，吸引本土客群

客群定位：35-55 岁，沈阳及周边本土客群，注重 “本土文化认同 + 实用消费”，原项目本土品牌占比低，本土客群复购率仅 35%。

品牌保留与引入策略：

保留优质本土品牌：如萃华金店（沈阳百年金饰品牌），升级店铺形象（融入东北民俗元素），增加 “奥莱专属款”（如古法金吊坠，价格比门店低 20%）；

引入本土文创品牌：如沈阳故宫文创店（面积 300㎡），售卖 “故宫元素 + 东北民俗” 的文创产品（如故宫纹样丝巾、东北秧歌娃娃玩偶）；

新增本土特色餐饮：如老边饺子奥莱店（沈阳非遗餐饮）、西塔大冷面快闪店，满足本土客群 “家乡味” 需求。

集群运营方案：

举办 “东北民俗文化节”（每年春节前 1 个月），邀请本土非遗传承人现场表演（如剪纸、糖画），联动本土品牌推出 “民俗限定款”；

针对本土客群推出 “会员乡情福利”（如沈阳本地会员生日当月享本土品牌 9 折）；

效果预估：本土特色层年销售额突破 3.75 亿元，本土客群复购率从 35% 提升至 50%，增强项目 “在地性”，避免与其他奥莱同质化。

1.5配套层（占比 15%）：提升客群体验，延长停留时间

客群定位：全客群，核心功能是 “服务支撑 + 体验补充”，解决原项目 “配套不足、停留时间短” 的问题（原客群平均停留时间 2.5 小时，低于行业平均 3.5 小时）。

品牌引入策略：

体验配套：引入奈尔宝亲子乐园（东北最大奥莱亲子乐园，面积 3000㎡）、丝芙兰奥莱店（提供美妆体验）、运动攀岩馆；

餐饮配套：引入网红餐饮（茉酸奶、霸王茶姬、% Arabica 咖啡）、主题餐饮（Subway 运动主题店、西贝儿童餐专区），餐饮品牌更新率每季度 10%；

便民配套：引入福奈特干洗店、顺丰快递代收点、成大方圆药店，满足社区客群日常需求。

集群运营方案：

推出 “配套体验套餐”（如亲子乐园 + 亲子餐饮套餐，优惠力度 15%）、“购物 + 体验联动”（如购物满 1000 元赠丝芙兰美妆体验券）；

依据客群停留数据优化配套布局（如在亲子区周边增加家长休闲区，在潮牌区周边增加网红餐饮）；

效果预估：配套层年销售额突破 3.75 亿元，客群平均停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，体验业态销售额占比从 15% 提升至 25%，成为项目 “留客核心”。

2. 品牌焕新节奏：分阶段、分重点落地，确保焕新有序推进

品牌焕新并非 “一蹴而就”，而是按 “短期突破 + 中期完善 + 长期优化” 的节奏推进，每个阶段聚焦核心楼层与核心品牌，确保焕新过程不影响现有运营，同时快速看到成效：

2.1短期（2025 年 Q1-Q2）：聚焦 A 座核心楼层，实现 “开门红”

核心目标：完成 A 座 1 楼国际轻奢层、A 座 4 楼潮牌层的品牌焕新，品牌焕新率 30%，快速吸引中高端客群与年轻客群。

关键任务与责任分工：

阶段效果预估：短期焕新完成后，A 座 1 楼轻奢区日均客流提升至 3000 人次（原 1800 人次），A 座 4 楼潮牌区日均客流提升至 2500 人次（原 800 人次），项目总销售额环比增长 20%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库