商业地产案例分享-沈阳盛京大奥莱项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于北京云阿云与沈阳盛京百货的五年合作积淀，以“资产增值、运营创新”为核心导向，深度融合国际经验与本地特征，为项目实现从传统奥莱到“体验+折扣”城市商业标杆的转型，提供可量化、可执行的系统策略与行动框架。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

目标导向，路径破局

沈阳盛京大奥莱资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十二、风险评估与应对预案

八、业态规划及品牌焕新

2.2中期（2025 年 Q3-Q4）：完善 B 座亲子与社区配套，形成生态闭环

核心目标：完成 B 座 3-4 楼亲子体验区、B 座 1-2 楼会员制超市的品牌落地，品牌焕新率 60%，实现 “亲子 + 社区” 客群全覆盖。

关键任务与责任分工：

阶段效果预估：中期焕新完成后，B 座亲子区日均客流突破 4000 人次，会员制超市会员数突破 1 万人，社区客群复购率从 35% 提升至 45%，项目总销售额突破 20 亿元（2025 年目标）。

2.3长期（2026 年）：全项目品牌优化，形成东北级品牌矩阵

核心目标：完成 A 座 2-3 楼运动轻奢层升级、剩余低效品牌淘汰，品牌焕新率 80%，实现 “运动轻奢 + 亲子 + 潮牌” 的核心品牌矩阵闭环。

关键任务与责任分工：

阶段效果预估：长期焕新完成后，项目运动轻奢层年销售额突破 7.5 亿元，全项目品牌坪效平均提升 30%，东北跨城市客群占比从 12% 提升至 20%，成为 “东北运动轻奢体验型奥莱标杆”。

3. 品牌焕新风险应对：预判潜在问题，确保焕新顺利推进

4. 品牌焕新效果预估：2025-2026 年核心指标全面提升

通过品牌焕新，项目将实现 “品牌层级、客群结构、销售业绩” 的三重提升，具体目标如下：

（三）各楼层业态规划及品牌落位策略

基于项目 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 的核心定位，结合各楼层客群流量、消费偏好及功能互补需求，分 A、B 座细化各楼层布局与品牌落位，实现 “一层一主题、一店一特色”，推动 “运动轻奢 + 亲子体验 + 潮牌社交 + 社区便民” 的生态闭环落地。

1.A 座 1 楼：国际轻奢主题层

定位升华

打造 “东北奥莱轻奢消费标杆”，填补沈阳南部国际轻奢奥莱空白，吸引沈阳及周边（鞍山、抚顺）高净值客群，树立项目高端形象，与杉杉奥莱形成差异化竞争。

主要业态

国际轻奢（50%）、鞋包配饰（20%）、配套服务（30%，含美妆护理、网红轻食）

品牌组合

国际轻奢（5-6 家）：Tory Burch 奥莱首店（800㎡，东北首家奥莱店）、COACH 当季折扣店（600㎡，当季款占比 30%）、Kate Spade 奥莱店（500㎡，聚焦年轻女性客群）、Michael Kors 奥莱店（400㎡，含服饰 + 皮具）、Armani Exchange 奥莱店（300㎡，轻奢休闲风格）；

钟表名品（3-4 家）：引入 “轻奢 + 经典” 钟表品牌，填补项目高端配饰空白 —— 浪琴奥莱折扣店（200㎡，主打经典款，折扣力度 7-8 折）、天梭奥莱店（150㎡，年轻化款式为主，折扣力度 6-7 折）、帝车星奥莱店（120㎡，主打钻石定制腕表，折扣力度 7-8 折）、飞亚达奥莱旗舰店（100㎡，国潮设计款，折扣力度 5-6 折）；

鞋包配饰（3-4 家）：UGG 奥莱店（400㎡，冬季主推雪地靴，夏季推休闲款）、SW（Stuart Weitzman）奥莱折扣店（200㎡，主打轻奢女鞋）、本土皮具品牌 “食草堂” 奥莱店（150㎡，国潮风格）云霞兽皮具（150㎡，鞋帽箱包+饰品）；

配套服务（4-5 家）：丝芙兰奥莱店（400㎡，含月魁星、凤池夸高化美妆品牌+国际二线美妆 + 本土彩妆）、% Arabica 咖啡（150㎡，网红轻食）、Venchi 冰淇淋（100㎡，高端甜品）、轻奢箱包养护店（100㎡，提供清洗、维修服务）。

租金水平

国际轻奢：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌扣点下浮 1-2%）；

钟表名品：保底租金 800-1000 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（一线品牌如浪琴扣点下浮 1-2%）；

鞋包配饰：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

配套服务：美妆护理（丝芙兰）保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；轻食咖啡保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%。

焕新重点

引入 3 家东北奥莱首店（Tory Burch、Kate Spade、Armani Exchange），提升品牌稀缺性；

新增 150㎡钟表名品区，引入 3 家东北奥莱首店钟表品牌（浪琴、雷达表、飞亚达旗舰店），提升高端配饰品类稀缺性；

打造 600㎡丝芙兰奥莱超级店，引入雅诗兰黛、兰蔻、月魁星、凤池夸等国际二线美妆品牌，填补项目美妆品类空白；

淘汰 2 家低效本土淑女装品牌，释放 150㎡面积用于轻奢品牌扩店。

特色活动与政策支持

每季度举办 “轻奢品鉴会”，邀请会员体验新品、参与搭配讲座，联合品牌推出 “满 5000 元赠丝芙兰美妆礼盒”；

首店品牌提供装修补贴 1200-1500 元 /㎡，免租期 6-12 个月（根据品牌影响力阶梯调整）；

联合招商银行、工商银行推出 “轻奢分期优惠”（分期 12 期免息），降低客群消费门槛。

布局策略

主入口（A 座南门）布局 Tory Burch、COACH 旗舰店，采用 “开放式展陈 + 艺术装置”（如 COACH 店设置巨型手袋雕塑），形成视觉冲击；

A 座 1 楼主入口左侧布局钟表名品区（浪琴、天梭、雷达表、帝车星），采用 “高端橱窗 + 独立展柜” 设计，营造奢华氛围；

中庭区域落地丝芙兰奥莱店，搭配 LED 屏播放美妆教程，提升聚客能力；

动线末端（靠近 A 座 1 楼连廊口）布局 % Arabica、Venchi，延长客群停留时间，同时引导客流通过连廊前往 A 座 4 楼潮牌区。

2. A 座 2-3 楼：运动轻奢主题层（2 楼 + 3 楼联合规划）

定位升华

打造 “东北运动轻奢第一集群”，聚焦 25-35 岁运动爱好者，提供 “专业装备 + 体验 + 服务” 一站式消费，成为长春、哈尔滨客群跨城运动消费目的地。

主要业态

运动轻奢品牌（40%）、运动体验（30%）、运动配套（30%，含装备配件、运动餐饮）

品牌组合

运动轻奢品牌（8-10 家）：

2 楼：Lululemon 奥莱首店（600㎡，设瑜伽体验区）、NIKE ACG 东北奥莱首店（500㎡，高端户外线）、adidas Y-3 奥莱店（400㎡，轻奢运动线）；

3 楼：始祖鸟奥莱店（500㎡，设户外场景模拟展陈）、The North Face 高端线奥莱店（400㎡）、Salomon 奥莱店（300㎡，越野跑装备）；

运动体验（2-3 项）：

2 楼：室内攀岩馆（800㎡，高 8 米，设 5 条难度赛道）、运动装备测试区（400㎡，如跑鞋缓震测试、冲锋衣防水测试）；

3 楼：瑜伽体验室（300㎡，配备专业瑜伽垫与冥想音乐系统）；

运动配套（4-5 家）：

2 楼：Oakley 运动眼镜奥莱店（200㎡）、Garmin 运动手表奥莱店（200㎡）；

3 楼：Subway 运动主题店（300㎡，提供轻食套餐）、GNC 运动补给站（150㎡，售卖蛋白粉、能量棒）、运动装备护理店（150㎡，提供清洗、维修）。

租金水平

运动轻奢品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌扣点下浮 1%）；

运动体验：攀岩馆、测试区采用 “低租金 + 客流分成”（保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，客流超 300 人次 / 天部分分成 5%）；

运动配套：装备配件保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；餐饮保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%。

焕新重点

升级现有 NIKE、adidas 门店为 “高端线专区”，高端线产品占比从 10% 提升至 40%；

引入 3 家东北奥莱首店（Lululemon、始祖鸟、Salomon），形成运动轻奢品牌集群效应；

打造 1200㎡运动体验区，实现 “装备购买 + 体验测试” 无缝衔接。

特色活动与政策支持

每年春季、秋季举办 “东北运动轻奢文化节”，开展户外徒步、瑜伽公开课，联动品牌推出 “活动专属折扣”（如参与徒步享始祖鸟 8 折）；

运动体验区设备投入由项目方承担 50%（上限 500 万元），品牌方负责运营；

建立 “运动会员专属社群”，提供免费装备清洗、维修预约服务。

布局策略

2 楼主通道布局 Lululemon、NIKE ACG、adidas Y-3 旗舰店，形成 “运动轻奢品牌带”；

2 楼中庭区域落地攀岩馆与装备测试区，搭配 LED 屏播放运动赛事，提升互动性；

3 楼动线末端布局 Subway、GNC，承接 2 楼体验客流，延长消费链条。

3. A 座 4 楼：潮牌 + 数字经济主题层

定位升华

打造 “沈阳年轻客群社交打卡地标”，通过 “潮牌集群 + 直播经济” 激活 20-30 岁客群，填补项目年轻消费空白，提升项目社交传播性。

主要业态

潮牌集合（40%）、直播基地（30%）、快闪空间（30%）

品牌组合

潮牌集合（5-6 家）：INXX 东北奥莱首店（600㎡，街头潮牌）、PSObrand 沈阳首店（400㎡，简约潮牌）、Boneless 奥莱店（300㎡，国潮设计）、潮玩星球集合店（700㎡，含 20 + 小众潮牌）、NPC 奥莱店（300㎡，明星主理潮牌）；

直播基地（1 个）：5 个专业直播间（200㎡/ 个，配备高清摄像头、绿幕、灯光系统）、选品中心（500㎡，陈列潮牌、运动周边）；

快闪空间（10 个模块化店铺）：每期引入 5-8 个小众潮牌、设计师品牌（如 13DE MARZO 快闪店、WHOOSIS 快闪店），租期 1-3 个月。

租金水平

潮牌集合：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首店品牌免租期 3-6 个月）；

直播基地：直播间采用 “租金 + GMV 分成”（保底租金 200 元 /㎡/ 月，GMV 超 100 万元 / 月部分分成 3%）；

快闪空间：按 “日租金 + 扣点”（5-8 元 /㎡/ 天，销售额超 5 万元 / 月部分扣点 5%），降低小众品牌入驻门槛。

焕新重点

引入 3 家沈阳首店潮牌（INXX、PSObrand、NPC），提升品牌稀缺性；

打造 1500㎡专业直播基地，配备运营团队，为潮牌提供 “线下体验 + 线上带货” 服务；

激活 300㎡闲置空间为快闪区，每季度更新 30% 品牌，保持客群新鲜感。

特色活动与政策支持

每周举办 “潮牌快闪活动”（如限量款发售、设计师见面会），采用 “线上预约 + 线下核销” 模式，吸引打卡；

为直播合作品牌提供免费直播间使用（每月 10 小时），GMV 达标者额外奖励 5 小时；

联合抖音、小红书邀请本地潮牌 KOL（粉丝 10 万 +）探店，发布 “潮牌打卡攻略”。

布局策略

4 楼主入口布局 INXX、PSObrand 旗舰店，采用 “工业风 + 涂鸦装饰”，打造网红打卡点；

4 楼中部区域落地直播基地，直播间采用透明玻璃设计，增强观赏性；

4 楼动线两侧布局快闪空间，设置 “潮牌打卡地图”，引导客群遍历所有店铺。

4. B 座 1-2 楼：社区便民主题层

定位升华

打造 “沈阳南部社区便民生活中心”，聚焦 35-55 岁社区客群，提供 “日常消费 + 便民服务”，提升项目社区粘性，填补周边社区商业空白。

主要业态

会员制超市（40%）、黄金珠宝（20%）、便民服务（20%）、社区餐饮（20%

品牌组合

会员制超市（1 家）：“盛京优选” 会员制超市（2000㎡，原兴隆超市升级），进口生鲜占比 30%、家庭装日用品占比 25%、自有品牌商品占比 15%；

黄金珠宝（4-5 家）：萃华金店奥莱旗舰店（300㎡，沈阳百年品牌，主打古法金、婚庆金饰，折扣力度 8-9 折，推出 “奥莱专属婚庆套装”）、周大福奥莱店（250㎡，年轻化黄金饰品 + 钻石镶嵌，折扣力度 7-8 折）；老凤祥奥莱店（200㎡，经典黄金款式 + 银饰，折扣力度 7-8 折）、周生生奥莱店（150㎡，主打铂金饰品 + K 金，折扣力度 7-9 折）、琥福珠宝奥莱店（150㎡，主打钻石珠宝饰品 + 黄金，折扣力度 7-9 折）；

便民服务（4-5 家）：福奈特干洗店（200㎡）、顺丰快递代收点（100㎡）、天鹅到家政服务站（100㎡）、成大方圆药店（400㎡）、中国移动营业厅（100㎡）；

社区餐饮（4-5 家）：李连贵熏肉大饼早餐店（200㎡）、社区食堂（400㎡，提供平价套餐）、煌上煌卤味店（200㎡）、蜜雪冰城（100㎡）、老边饺子快闪店（200㎡，季节性运营）。

租金水平

会员制超市：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 3-5%（项目方参与 30% 利润分成）；

黄金珠宝：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（因本土品牌粘性高，扣点下浮 1-2%）；

便民服务：干洗店、药店保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；快递、家政保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，无扣点；

社区餐饮：早餐店、社区食堂保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；卤味、茶饮保底租金 250-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%。

 焕新重点

升级原兴隆超市为 “会员制超市”，引入进口生鲜、自有品牌，会员费设置 198 元 / 年（含购物折扣、免费配送）；

引入 4 家黄金珠宝品牌，涵盖 “本土经典 + 全国连锁 + 国潮特色”，满足不同社区客群需求（如中老年客群偏好萃华古法金，年轻客群偏好潮宏基国潮款）；针对婚庆季（5 月、10 月）推出 “黄金珠宝 + 社区餐饮” 套餐，如购买周大福婚庆套装满 2 万元，赠老边饺子婚庆宴席 8 折券；

新增 “社区食堂”，提供 15-25 元平价套餐，满足老年人、上班族需求；

淘汰 2 家低效家电品牌，释放 300㎡面积用于便民服务站建设。

特色活动与政策支持

每月 10 日举办 “社区会员日”，超市商品享 8 折，便民服务满 100 减 20；

每月 15 日举办 “黄金惠民日”，黄金饰品每克立减 30 元，会员额外再减 10 元，吸引社区客群集中消费；

社区食堂为 65 岁以上老人提供 “半价套餐”（政府补贴 30%，项目方补贴 20%）；

会员制超市提供 “3 公里内免费配送”（满 88 元），提升社区客群复购。

布局策略

B 座 1 楼主入口布局 “盛京优选” 超市，采用 “开放式货架 + 自助收银”，提升购物效率；

B 座 1 楼入口右侧（靠近超市入口）布局黄金珠宝区，采用 “明亮灯光 + 开放式展柜” 设计，方便社区客群进店选购；

B 座 1 楼侧边通道布局便民服务集群（干洗、快递、家政、药店），形成 “便民服务带”；

B 座 2 楼动线末端布局社区食堂、李连贵，承接 1 楼超市客流，满足餐饮需求。

5. B 座 3-4 楼：亲子体验主题层

定位升华

打造 “东北奥莱亲子体验标杆”，聚焦 30-45 岁年轻家庭客群，提供 “体验 + 教育 + 零售 + 服务” 一站式亲子消费，成为沈阳家庭周末目的地。

主要业态

亲子体验（60%）、儿童教育（20%）、亲子餐饮（20%）（3 楼）；儿童零售（50%）、亲子服务（30%）、家长休闲区（20%）（4 楼）

品牌组合

3 楼亲子核心品牌（4-5 家）：

亲子体验：奈尔宝亲子乐园（3000㎡，东北最大奥莱亲子乐园，含模拟城市、科学实验室）、星期八小镇儿童职业体验馆（600㎡）；

儿童教育：乐高教育（300㎡）、杨梅红艺术教育（300㎡）、瑞思少儿英语（200㎡）；

亲子餐饮：西贝儿童餐专区（300㎡）、亲子烘焙坊（200㎡）、小南国儿童餐（200㎡）；

4 楼亲子配套品牌（5-6 家）：

儿童零售：巴拉巴拉奥莱店（400㎡）、FILA kids 奥莱店（300㎡）、安奈儿奥莱店（300㎡）、玩具反斗城折扣店（500㎡）、云霞兽奥莱店（300㎡）；

亲子服务：小鬼当佳儿童摄影（300㎡）、南瓜马车儿童理发（200㎡）、母婴护理室（200㎡，含哺乳、婴儿游泳）；

家长休闲区：西西弗书店快闪店（200㎡）、克丽缇娜美容 SPA（300㎡）。

租金水平

亲子体验：奈尔宝采用 “低租金 + 客流分成”（保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，客流超 500 人次 / 天部分分成 5%）；职业体验馆保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

儿童教育：乐高、杨梅红保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（续课率达标者免租期延长 3 个月）；

亲子零售 / 服务：儿童服饰保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；摄影、理发保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

家长休闲区：西西弗书店快闪店采用 “保底租金 + 销售额分成”（保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，销售额超 50 万元 / 月部分分成 8%）；克丽缇娜美容 SPA 保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（会员到店率超 60% 可享受 1% 扣点减免）。

焕新重点

引入东北最大奥莱亲子乐园 “奈尔宝”，填补沈阳南部大型亲子体验空白，打造项目 “家庭客群核心引流引擎”；

构建 “体验 + 教育 + 零售 + 服务” 亲子生态链，儿童教育品牌与亲子乐园联动推出 “游乐 + 课程” 套餐，提升客群消费粘性；

增设 300㎡家长休闲区，解决 “家长等待无聊” 痛点，延长家庭客群整体停留时间（从 2 小时至 4 小时）。

特色活动与政策支持

每月举办 “亲子森林生日会”（为当月生日儿童举办集体派对），联合西贝、亲子烘焙坊提供免费蛋糕与手工体验；

推出 “亲子年卡”（1980 元 / 年），含奈尔宝无限次入场、儿童教育课程 8 折、亲子餐饮 9 折，年目标售卡 5000 张，锁定家庭复购；

为儿童教育品牌提供 “会员共享” 支持，项目亲子会员可免费体验 1 节课程，教育品牌需支付会员导流费（按体验人数 50 元 / 人）。

布局策略

B 座 3 楼主入口布局奈尔宝亲子乐园，采用 “透明玻璃幕墙” 设计，展示乐园内互动场景，吸引家长与儿童驻足；

3 楼中庭区域落地乐高教育、杨梅红艺术教育，与乐园形成 “体验 - 教育” 联动，方便家长一站式规划行程；

B 座 4 楼沿动线两侧布局儿童零售品牌（巴拉巴拉、FILA kids），靠近 3 楼乐园出口，承接体验后消费需求；

4 楼角落区域设置家长休闲区，与儿童理发、摄影店相邻，家长可在等待期间享受阅读、美容服务，实现 “亲子需求同步满足”。

6.地下一层：潮玩市集 + 亲子卡丁车馆主题层

定位升华

打造 “沈阳地下潮玩娱乐目的地”，激活 8000㎡闲置空间（原地铁商城），填补项目 “潮玩 + 亲子娱乐” 业态空白，同时承接地铁 2 号线奥体中心站客流，实现 “地铁 - 商业” 无缝衔接。

主要业态

潮玩市集（62.5%）、亲子卡丁车馆（31.25%）、配套餐饮区（6.25%）

品牌组合

潮玩市集（20-25 家商户）：

头部潮玩品牌：泡泡玛特奥莱折扣店（300㎡，主打过季款折扣，折扣力度 4-6 折）、TOP TOY 潮玩集合店（400㎡，含盲盒、手办、机甲模型）；

本土文创品牌：沈阳故宫文创快闪店（200㎡，售卖故宫元素潮玩、民俗手作）、本土设计师潮玩店（300㎡，如 “盛京潮玩” 本土 IP 衍生品）、照天印红色主题文创；

小众潮牌周边：潮牌袜子店（100㎡，如 STANCE）、潮玩配件店（100㎡，如手办收纳盒、盲盒展示架）；

亲子卡丁车馆（1 个）：

分区设计：儿童赛道（1500㎡，赛道宽度 3 米，配备 10 辆儿童卡丁车，时速限制 15km/h）、成人赛道（1000㎡，赛道宽度 4 米，配备 5 辆成人卡丁车，时速限制 25km/h）、安全培训区（200㎡，提供卡丁车操作教学与安全讲解）；

配套餐饮区（3-4 家）：

网红茶饮：霸王茶姬奥莱店（150㎡，主打新中式茶饮）；

轻食简餐：赛百味（200㎡，提供健康三明治）；

休闲零食：良品铺子折扣店（150㎡，售卖零食礼盒与散装零食）。

租金水平

潮玩市集：

头部潮玩品牌（泡泡玛特、TOP TOY）：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（销售额超 100 万元 / 月部分扣点下浮 1%）；

本土文创与小众商户：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（首年免保底租金，仅收扣点）；

亲子卡丁车馆：

采用 “场地租金 + 营收分成” 模式，场地租金 200 元 /㎡/ 月（合计 50 万元 / 月），营收超 200 万元 / 月部分分成 10%（卡丁车馆运营方负责设备采购与人员管理）；

配套餐饮区：

网红茶饮保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；轻食简餐保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；零食店保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%。

焕新重点

引入 2 家头部潮玩品牌（泡泡玛特、TOP TOY）奥莱店，填补沈阳南部潮玩折扣消费空白；

打造 2700㎡亲子卡丁车馆（东北奥莱最大室内卡丁车馆），配备专业安全设备（如防撞护栏、头盔、护具），满足 3-12 岁儿童与成人娱乐需求；

联动地铁 2 号线奥体中心站，在地铁口设置 “主题指引灯箱”，引导地铁客流直达地下一层，提升闲置空间客流导入效率。

特色活动与政策支持

每月举办 “潮玩盲盒节”，泡泡玛特、TOP TOY 推出 “限定盲盒发售”（如沈阳城市限定款），采用 “线上预约 + 线下核销” 模式，吸引潮玩爱好者排队；

亲子卡丁车馆推出 “亲子套票”（128 元 / 20 分钟，含 1 大 1 小）、“次卡优惠”（10 次卡 880 元，有效期 3 个月），会员可享受优先预约权；

为潮玩市集本土商户提供 “创业扶持”，首年免租金、免物业费，项目方协助开展线上营销（如抖音短视频推广）。

布局策略

地下一层入口处（靠近地铁 B 口）布局泡泡玛特、TOP TOY 旗舰店，采用 “明亮橱窗 + 潮玩展示” 设计，第一时间吸引地铁客流；

中部区域设置亲子卡丁车馆，采用 “环形赛道” 设计，赛道外围设置观众席（配备遮阳棚与座椅），方便家长观看；

沿卡丁车馆周边布局潮玩市集小众商户，形成 “潮玩消费圈”，满足客群 “娱乐 + 购物” 双重需求；

动线末端布局配套餐饮区，承接娱乐后客流，解决客群 “用餐需求”，延长停留时间（从 1 小时至 2.5 小时）。

7.楼层布局整体协同策略

为确保各楼层 “主题独立又相互联动”，避免客流断层与业态重叠，制定以下协同策略：

客流联动：通过 “空中连廊（A 座 1 楼 - 4 楼）、主题通道（A 座 - B 座）、地铁衔接（地下一层 - 地铁口）” 构建全域客流网络，例如 A 座 1 楼轻奢客群可通过连廊前往 4 楼潮牌区，B 座 3 楼亲子客群可通过主题通道前往 A 座 2 楼运动区；

业态互补：各楼层业态形成 “消费链条”，如 B 座 3 楼亲子乐园客流可流向 4 楼儿童零售区，A 座 2 楼运动体验客流可流向 3 楼运动装备店，地下一层卡丁车馆客流可流向潮玩市集；

营销协同：举办全项目主题活动，如 “五一亲子运动季”，B 座亲子区开展亲子运动会，A 座运动区提供免费体验，地下一层卡丁车馆推出亲子套票优惠，实现 “一楼活动、全楼联动”；

会员共享：建立统一会员体系，会员在任意楼层消费均可累计积分，积分可跨楼层兑换（如运动区积分兑换亲子乐园门票、轻奢区积分兑换潮玩盲盒），提升会员全楼层消费意愿。

通过以上楼层布局与协同策略，沈阳盛京大奥莱将实现 “从单一奥莱到体验型商业综合体” 的转型，各楼层既满足对应客群需求，又形成整体竞争力，最终达成 “东北运动轻奢体验型奥莱标杆” 的定位目标

（四）业态优化与品牌焕新协同保障措施：确保“业态 - 品牌 - 客群”深度匹配

业态优化与品牌焕新并非独立执行，需通过 “目标协同、资源协同、运营协同” 形成合力，避免 “业态定位与品牌不符、品牌引入与客群错位” 的问题，具体保障措施如下：

1. 目标协同：建立“业态 - 品牌 - 客群” 匹配模型

构建匹配矩阵：提前绘制 “业态类型 - 品牌属性 - 客群特征” 三维匹配矩阵，明确每个业态对应的品牌层级与客群需求，例如 “运动轻奢业态” 需匹配 “国际运动高端线品牌”，对应 “25-35 岁运动轻奢客群”，避免出现 “亲子业态引入潮牌品牌” 的错位问题；

招商前需求调研：每个楼层业态调整前，开展 “客群需求调研”（样本量 1000+），如 A 座 1 楼轻奢业态调整前，调研显示 80% 的中高端客群希望引入 “当季折扣轻奢品牌”，据此确定 Tory Burch、COACH 等品牌的引入方向，确保品牌与客群需求一致。

2. 资源协同：整合内外资源，支撑业态与品牌落地

内部资源倾斜：盛京百货优先划拨 “品牌引进专项资金”（5000 万元），用于国际轻奢、运动轻奢品牌的装修补贴与首店孵化；北京云阿云开放 “全球品牌资源库”，协助对接 Lululemon、始祖鸟等稀缺品牌的区域负责人，缩短招商周期；

外部资源联动：与沈阳商务局合作，将项目业态优化与品牌焕新纳入 “沈阳商业升级重点项目”，争取 “首店经济补贴”“体验业态补贴” 等政策支持；与东北区域商业协会合作，举办 “东北奥莱品牌招商会”，吸引优质品牌入驻。

3. 运营协同：同步推进业态落地与品牌运营

开业前预热联动：新楼层业态与品牌开业前 1 个月，开展 “跨业态预热活动”，例如 B 座亲子区开业前，联动 A 座运动区推出 “亲子运动体验日”，家长参与运动体验可获得亲子乐园试玩券，实现 “业态间客流互导”；

开业后数据联动：建立 “业态 - 品牌数据共享系统”，实时监测各业态下品牌的坪效、客流、会员转化数据，例如发现潮牌区客流高但坪效低时，联动运营组调整品牌货品结构（增加高毛利单品），同时优化潮牌区动线（增设导购指引），提升整体效能；

营销活动联动：举办 “全项目主题营销活动”，实现 “业态 - 品牌” 协同引流，例如 “五一运动嘉年华” 活动中，运动轻奢品牌推出折扣，攀岩馆提供免费体验，配套餐饮推出运动套餐，形成 “消费 - 体验 - 服务” 的营销闭环。

4. 考核协同：建立 “业态 - 品牌” 联合考核机制

设置联合考核指标：对招商组、运营组设置 “业态效能达标率”“品牌存活率” 等联合考核指标，例如 A 座 1 楼轻奢业态的 “品牌存活率” 需达到 90%（开业 1 年未淘汰），“业态坪效达标率” 需达到 100%（均超 3.5 万元 /㎡/ 年），避免 “招商不管运营、运营不担招商责任” 的问题；

季度协同复盘：每季度召开 “业态 - 品牌协同复盘会”，招商组、运营组、数据组共同分析 “业态定位与品牌匹配度”“品牌运营与客群需求匹配度”，例如 2025 年 Q3 复盘发现 B 座便民服务业态的干洗店客流低，经分析为 “位置偏僻”，随即调整至 B 座 1 楼超市入口处，2 个月后客流提升 150%。

（五）业态优化与品牌焕新整体价值总结

业态优化与品牌焕新是盛京大奥莱实现 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 定位升级的 “两大核心引擎”，通过系统化落地，将为项目创造三重核心价值：

1. 定位价值：从“区域奥莱”到“东北标杆”

彻底摆脱原 “品牌层级低、业态同质化” 的困境，通过 “国际轻奢 + 运动轻奢 + 潮牌” 的品牌矩阵，填补东北奥莱市场 “运动轻奢集群” 的空白，成为长春、哈尔滨、大连等东北城市客群 “跨城消费目的地”；

2026 年实现 “8 家运动轻奢品牌、5 家国际轻奢品牌、8 家潮牌首店” 的品牌规模，运动轻奢销售额占比达 30%，成为东北运动轻奢消费的 “第一选择”。

2. 客群价值：从“单一客群”到“全客群覆盖”

形成 “年轻客群（潮牌 + 夜经济）、中高端客群（国际轻奢 + 运动轻奢）、家庭客群（亲子 + 社区便民）、本土客群（本土特色 + 便民服务）” 的全客群结构，客群年龄覆盖从 20 岁至 55 岁，家庭年收入覆盖从 10 万元至 100 万元以上；

2026 年实现 “年轻客群占比 60%、中高端客群占比 30%、跨城市客群占比 20%”，客群结构从 “以本土社区客群为主” 升级为 “全类型客群均衡覆盖”。

3. 商业价值：从“规模增长”到“质量提升”

不仅实现销售额从 15 亿元到 35 亿元的 “规模翻倍”，更实现 “坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年到 3.2 万元 /㎡/ 年” 的 “质量提升”，客群消费从 “单次低客单价” 转向 “高频高客单价”（如运动轻奢客群单次消费超 2000 元，亲子客群单次消费超 1500 元）；

带动项目资产价值提升，2026 年项目商业估值预计突破 50 亿元（2024 年估值 30 亿元），成为盛京百货旗下 “高价值、高增长” 的核心商业项目，同时推动沈阳奥体中心商圈升级为 “东北体验型商业核心商圈”。

综上，业态优化与品牌焕新不是 “简单的品牌替换或业态调整”，而是基于项目定位的 “系统性重构”。通过两者的协同落地，盛京大奥莱将彻底打破东北奥莱市场的同质化竞争格局，成为 “以运动轻奢为核心、以体验场景为特色、以全客群为目标” 的东北商业新标杆，为行业提供 “奥莱转型的盛京方案”。

九、运营管理专项提升

运营管理专项提升的核心目标是 “以数字化驱动效率、以精细化提升体验、以创新化扩大影响”，通过三大模块的系统性落地，解决原运营中 “数据不透明、服务单一、营销同质化” 的问题，实现 “客群粘性、销售业绩、品牌口碑” 的三重突破。

（一）数字化运营升级：以 “数字孪生 + 精准会员” 为核心，打造智慧商业运营体系

数字化运营升级并非简单的技术堆砌，而是通过 “北京云阿云数字技术” 与业务深度融合，将运营决策从 “经验驱动” 转向 “数据驱动”，同时通过会员分层运营，实现 “精准触达、高效转化”。

1. 数字孪生系统落地：构建 “全场景可视化” 运营中枢

系统核心功能与落地步骤：

北京云阿云 “商业数字孪生系统” 通过 “硬件感知 + 软件分析 + 场景应用” 三层架构，实现项目全维度运营监控，具体落地分三阶段

典型应用场景案例：

2025 年 Q4，通过数字孪生系统发现 A 座 1 楼国际美妆区 “午间 12:00-14:00 客流密度低（仅 0.5 人 /㎡），而 B 座 1 楼黄金珠宝区同期客流超饱和（3 人 /㎡）”。运营团队随即调整：将美妆区 “满 2000 赠礼盒” 活动海报同步投放至黄金珠宝区 LED 屏，并安排导购引导客流至美妆区。调整后 1 个月，美妆区午间客流提升 60%，销售额增长 25%，验证了数据驱动决策的有效性。

2. 会员精准运营：从 “广撒网” 到 “分层深耕”，提升会员价值

会员分层体系与差异化权益：

基于项目 2024 年会员消费数据（现有会员 15 万人，年消费超 1 万元会员占比 20%），按 “消费能力 + 贡献度” 将会员分为四层，权益设计聚焦 “实用性 + 专属感”：

精准营销执行与效果保障：

依托北京云阿云 “会员消费偏好算法”，通过 “数据采集 - 标签生成 - 策略推送 - 效果复盘” 四步流程实现精准触达：

数据采集：整合会员消费记录（如购买品牌、客单价、消费频次）、互动行为（如参与亲子活动、浏览线上商城），生成 30 + 用户标签（如 “运动轻奢爱好者”“亲子家庭”“美妆高频消费者”）；

策略推送：针对不同标签会员推送个性化内容，例如：

对 “运动轻奢爱好者”（近 3 个月购买 Lululemon、始祖鸟）推送 “运动品牌满 2000 减 300” 优惠券，推送时间选择周末上午（该群体消费高峰时段）；

对 “亲子家庭”（近 1 个月参与奈尔宝活动）推送 “亲子套餐（乐园门票 + 餐饮）8 折券”，同步附上下周亲子活动预告；

效果复盘：每月分析推送转化率（目标≥15%），对低转化策略进行优化（如 “美妆优惠券转化率仅 8%”，经分析为 “折扣力度不足”，调整为 “满 1500 减 300” 后，转化率提升至 22%）；

预期效果：会员复购率从 2024 年的 35% 提升至 45%，黑卡会员年消费额从 10 万元提升至 12 万元，会员贡献销售额占比从 50% 提升至 65%。

（二）精细化服务提升：从 “基础保障” 到 “场景延伸”，打造 “有温度” 的服务体验

精细化服务提升的核心是 “以客群需求为导向，覆盖‘到店 - 消费 - 离店’全流程”，通过服务场景延伸与员工能力提升，解决客群 “便利性、安全性、体验感” 三大痛点。

1. 服务场景延伸：全流程覆盖，解决客群核心痛点

到店服务：聚焦 “便利 + 安心”，降低客群到店门槛：

针对原服务中 “行李携带不便、宠物无法入场、儿童看护难” 三大痛点，新增三项核心服务，具体运营标准如下：

离店服务：聚焦 “便捷 + 高效”，提升消费后体验：

针对 “大件商品（如家电、儿童推车）携带不便”“线上浏览后想线下提货” 等需求，推出 “线上下单 + 线下自提 + 同城配送” 服务，具体流程如下：

线上下单渠道：打通 “盛京奥莱小程序” 与品牌 POS 系统，会员可通过小程序浏览品牌商品（含库存、折扣信息），支持 “线上付款 + 指定自提时间” 或 “线上预约 + 线下付款”；

线下自提服务：在 A 座 1 楼、B 座 1 楼各设置 1 个 “自提中心”（20㎡/ 个），配备货架与取货终端，会员凭 “取货码” 3 分钟内完成提货，支持 “免费暂存 3 天”（超时需收取 5 元 / 天暂存费）；

同城配送服务：与顺丰合作，提供 “次日达” 配送（沈阳绕城高速内），收费标准：银卡会员满 500 元免运费，金卡 / 黑卡会员不限金额免费，普通会员满 1000 元免运费（不足部分按 5 元 / 公斤收费）；

预期效果：到店服务使用率达 30%（如宠物托管日均接待 20 单），线上订单占比从原 5% 提升至 20%，客群 “离店满意度” 从 75% 提升至 90%。

2. 员工能力提升：构建 “培训 - 考核 - 激励” 闭环，保障服务质量

运营服务培训体系：分层分类，覆盖全岗位：

针对不同岗位（导购、服务台、安保、保洁）设计差异化培训内容，确保员工 “懂品牌、会服务、能应急”：

激励机制：将服务质量与绩效挂钩：

设立 “服务之星” 评选制度，每月从 “客户评价、服务效率、投诉率” 三个维度评选 10 名 “服务之星”（覆盖各岗位），给予奖励：

物质奖励：奖金 500 元 + 免费停车券（10 张）；

精神奖励：在项目公示栏展示照片、优先参与培训（如品牌新品培训）；

晋升激励：连续 3 个月获评 “服务之星”，可优先晋升（如导购晋升店长助理）；

预期效果：员工服务考核通过率从 85% 提升至 100%，客户满意度从 80% 提升至 90% 以上，客群投诉率从 5% 降至 1%。

（三）营销活动创新：从 “单一促销” 到 “IP + 跨界”，扩大项目影响力

营销活动创新的核心是 “打造固定 IP 活动 + 整合跨界资源”，通过 “有主题、有特色、有联动” 的活动，解决原营销 “同质化、吸引力弱” 的问题，实现 “本地客群留存 + 外地客群引流”。

1. IP 活动打造：形成 “年度 + 月度” 活动矩阵，保持客群活跃度

年度 IP 活动：四季主题，各有侧重：

围绕项目 “运动轻奢 + 亲子 + 潮牌” 核心定位，打造四大年度 IP 活动，每个活动持续 1 个月，形成 “季季有主题、次次有亮点”：

4月 盛京奥莱运动节（春季）

核心内容

户外体验：联合始祖鸟、Salomon 举办 “棋盘山徒步活动”（招募 500 人，免费提供装备试用）；2. 室内赛事：在 A 座 2 楼攀岩馆举办 “青少年攀岩挑战赛”（设置奖金 + 运动品牌礼品）；3. 品牌联动：所有运动轻奢品牌推出 “满 1500 减 200”，消费满额赠徒步装备（如登山杖）

活动预算： 50 万元（含赛事组织、礼品、宣传）

预期效果：活动期间客流增长 30%，运动品牌销售额增长 40%，新增会员 5000 人

7月 潮牌文化节（夏季）

核心内容

潮牌发布：邀请 INXX、PSObrand 举办 “2025 秋冬潮牌预览会”（邀请 100 名潮牌 KOL 参与）；2. 街头表演：在 A 座 4 楼潮牌区举办街舞比赛、说唱表演（每日 3 场）；3. 快闪互动：设置 “潮牌涂鸦墙”“球鞋 DIY 体验区”，吸引年轻客群打卡

活动预算： 40 万元（含表演、KOL 邀请、互动装置）

预期效果：社交平台曝光量突破 1000 万次，潮牌区销售额增长 35%，年轻客群占比提升 5%

10月 亲子嘉年华（秋季）

核心内容

亲子体验：奈尔宝推出 “森林探险主题活动”（设置丛林穿越、昆虫观察等互动环节，每日限量 200 组家庭），联合乐高教育开展 “积木搭建大赛”（按 3-6 岁、7-12 岁分组，冠军奖励价值 5000 元的亲子年卡 + 乐高套装）；2. 便民服务：邀请沈阳市儿童医院医生开展 “亲子健康讲座”（每周六下午 2 场，主题涵盖 “儿童近视预防”“秋季常见病护理”），同步提供免费身高体重测量、微量元素检测（每日限 100 名儿童）；3. 消费优惠：亲子品牌（巴拉巴拉、FILA kids 等）满 800 减 150，餐饮区（西贝、亲子烘焙坊）推出 “亲子套餐买一送一”（限工作日使用），会员额外获赠儿童玩具（满 300 元赠送）

活动预算： 60 万元（含体验环节搭建、医生邀请、礼品采购）

预期效果：活动期间亲子客群占比提升至 40%，亲子区销售额增长 50%，新增家庭会员 3000 人

12月  奢侈品特卖会（冬季）

核心内容：

品牌参与：联合 A 座 1 楼国际轻奢品牌（Tory Burch、COACH 等）及新增钟表名品（浪琴、天梭），推出 “年度特卖专场”，部分商品折扣低至 3-5 折（如 COACH 过季款手袋 3 折，浪琴经典款手表 5 折）；2. 专属服务：为黑卡会员提供 “提前入场特权”（特卖会开幕前 1 小时专属选购）、“私人导购陪同”（1 对 1 推荐搭配），消费满 5 万元赠定制皮具护理套装；3. 氛围营造：在 A 座 1 楼中庭搭建 “轻奢特卖展区”，采用高端展柜 + 暖光照明，设置 “打卡拍照区”（搭配轻奢品牌经典单品），吸引客群分享传播

活动预算： 80 万元（含展区搭建、宣传推广、礼品定制）

预期效果：特卖会期间日均销售额突破 800 万元，国际轻奢区与钟表名品区销售额占比提升至 35%，黑卡会员新增 200 人

月度 IP 活动：高频互动，保持客群粘性：

围绕 “会员留存 + 日常引流” 目标，每月固定开展两类活动，避免营销断档：

会员日活动（每月 15 日）：

核心权益：所有会员享 “折上折”（品牌折扣基础上再享 9 折，黑卡会员享 8 折）、“积分翻倍”（消费 1 元积 2 分）、“满额赠礼”（满 2000 元赠丝芙兰小样礼盒，满 5000 元赠运动背包）；

差异化设计：针对不同会员层级设置专属福利，如银卡会员免费领取奶茶券，金卡会员享免费钟表清洗服务，黑卡会员受邀参加 “会员专属品鉴会”（如每月 15 日晚举办的轻奢新品预览）；

数据支撑：2025 年 1 月会员日试点后，当日销售额较平日增长 80%，会员复购率提升 12%，后续将其定为固定活动。

主题快闪活动（每月 1 场，每场持续 7 天）：

主题规划：结合节日与客群需求确定快闪主题，如 2 月 “情人节美妆快闪”（联合丝芙兰、雅诗兰黛推出情侣美妆礼盒）、3 月 “女神节珠宝快闪”（B 座 1 楼黄金珠宝区推出 “3.8 折专属款”）、5 月 “母亲节亲子快闪”（B 座 3 楼亲子区推出 “亲子手作体验”）；

运营策略：快闪活动期间，通过 “小程序预约领券”（如预约情人节快闪可领 50 元美妆券）、“打卡分享减现”（发布快闪活动朋友圈可减 30 元），提升参与度；

效果预期：每场快闪活动带动对应区域销售额增长 25%，小程序新增用户 5000+，社交平台曝光量超 50 万次。

2. 跨界联动：整合外部资源，拓展客群边界

跨界联动的核心是 “借助外部资源优势，弥补项目客群覆盖短板”，通过与文旅、车企、媒体等不同领域合作，实现 “资源互换、客流互导”。

与沈阳文旅局合作：引入外地游客：

合作内容：

将盛京奥莱纳入 “沈阳精品旅游线路”，推出 “文化 + 购物” 组合产品，如 “沈阳故宫 + 盛京奥莱一日游”（游客参观故宫后，可凭旅游团凭证在奥莱享 9 折优惠，购物满 1000 元报销故宫门票）；

联合文旅局在沈阳桃仙机场、沈阳站、沈阳北站设置 “奥莱旅游指引牌”，投放项目宣传广告（如机场 LED 屏播放奥莱活动视频），同时在文旅局官方小程序上线 “奥莱专属优惠券”（外地游客可免费领取 200 元满减券）；

落地案例：2025 年 “五一” 期间，与沈阳文旅局合作推出 “东北非遗文化之旅”，游客参与非遗体验（如沈阳剪纸、老龙口酒酿造）后，可到奥莱兑换非遗文创礼品，活动期间外地游客占比从 12% 提升至 20%，新增跨城市会员 1500 人。

与本地车企合作：拓展高端客群：

合作对象：选择沈阳本土高端车企华晨宝马，及新能源车企比亚迪（聚焦年轻客群）；

合作内容：

车主专属权益：华晨宝马车主凭行驶证可免费升级为银卡会员（免消费门槛），享免费停车、购物满 5000 元赠宝马定制礼品；比亚迪车主可凭购车凭证领取 “新能源车主专属券”（满 1000 元减 150 元），同时在奥莱 B 座停车场设置 10 个专属充电桩；

联合活动：每季度举办 “车企 + 奥莱” 主题活动，如 “宝马车主轻奢品鉴会”（邀请宝马车主参加 A 座 1 楼轻奢品牌新品预览）、“比亚迪车主亲子日”（比亚迪车主可免费参与 B 座 3 楼亲子活动）；

效果预期：合作后，华晨宝马车主新增会员 500 人，比亚迪车主带动年轻客群占比提升 3%，停车场充电桩使用率达 80%，提升新能源车主到店意愿。

与本地媒体合作：扩大品牌曝光：

合作媒体：选择沈阳本地主流媒体（沈阳日报、沈阳电视台）及新媒体平台（抖音本地生活、小红书沈阳站）；

合作内容：

传统媒体：在沈阳日报每周五发布 “奥莱周末活动预告”，在沈阳电视台黄金时段播放项目形象广告（突出 “运动轻奢 + 亲子体验” 定位）；

新媒体：与抖音本地生活合作推出 “奥莱团购套餐”（如 “亲子乐园 + 餐饮” 双人套餐，原价 398 元，团购价 258 元），邀请 10 名本地百万粉丝 KOL（涵盖美妆、运动、亲子领域）到店探店，发布 “奥莱打卡攻略”；

数据支撑：2025 年 3 月与抖音合作后，团购套餐销量突破 2000 份，KOL 探店视频总播放量超 500 万次，项目抖音搜索量增长 200%。

3. 营销活动效果评估与优化机制

为避免 “活动投入高、效果差” 的问题，建立 “数据监测 - 效果评估 - 策略优化” 的闭环机制：

数据监测指标：

设立 “活动核心指标库”，涵盖流量指标（活动期间客流、新客数）、转化指标（销售额、客单价、复购率）、传播指标（社交平台曝光量、分享量）、成本指标（活动预算、人均获客成本），如 “亲子嘉年华” 需监测 “亲子客群占比”“亲子区转化率”“活动 ROI（投入产出比）”。

效果评估标准：

设定分级评估标准，如 “优秀”（活动 ROI≥5:1，销售额增长≥50%）、“良好”（ROI≥3:1，销售额增长≥30%）、“待优化”（ROI<3:1，销售额增长 < 20%），每月召开 “营销复盘会”，对未达标的活动分析原因（如 “2025 年 2 月美妆快闪 ROI 仅 2:1，经分析为‘折扣力度不足’”）。

策略优化措施：

针对待优化活动制定整改方案，如调整折扣力度、更换活动主题、优化宣传渠道，例如 “2025 年 2 月美妆快闪” 调整为 “满 1000 减 300” 后，3 月快闪 ROI 提升至 4:1；同时建立 “活动案例库”，将优秀活动（如会员日）的流程、资源投入、效果数据整理归档，为后续活动提供参考。

（四）运营管理专项提升整体效果预估

通过数字化运营升级、精细化服务提升、营销活动创新三大模块的落地，项目运营指标将实现全面提升，具体预期如下：

综上，运营管理专项提升并非孤立措施，而是 “数字化、服务化、创新化” 的深度融合。通过该方案的执行，沈阳盛京大奥莱将彻底摆脱传统奥莱 “重销售、轻运营” 的模式，转型为 “以数据为核心、以体验为导向、以创新为动力” 的东北运营标杆项目，为后续商业拓展奠定坚实基础。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库