商业地产案例分享-沈阳盛京大奥莱项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于北京云阿云与沈阳盛京百货的五年合作积淀，以“资产增值、运营创新”为核心导向，深度融合国际经验与本地特征，为项目实现从传统奥莱到“体验+折扣”城市商业标杆的转型，提供可量化、可执行的系统策略与行动框架。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

目标导向，路径破局

沈阳盛京大奥莱资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十二、风险评估与应对预案

十二、风险评估与应对预案

风险评估与应对的核心逻辑是 “先量化风险影响，再制定分层预案”，通过 “识别 - 分析 - 应对 - 监控” 四步流程，将招商、改造、客群、竞争四大核心风险的影响降至最低，确保资产优化与运营提升方案按计划落地，避免因风险失控导致项目目标偏差。

（一）核心风险识别：量化影响程度与发生概率，明确风险优先级

基于沈阳奥莱市场环境、项目改造复杂度及客群特征，对四大核心风险进行 “影响程度（高 / 中 / 低）” 与 “发生概率（高 / 中 / 低）” 的双维度评估，明确风险优先级，为应对预案制定提供依据：

（二）应对预案：分层设计实操方案，确保风险可控

1. 招商不及预期风险：从 “单一谈判” 到 “多轨并行”，保障品牌焕新节奏

招商风险的核心是 “依赖单一品牌、合作模式僵化”，需通过 “备选库 + 灵活模式 + 资源整合”，确保即使目标品牌延迟入驻，也能快速补位，不影响整体进度。

建立 “三级备选品牌库”：按 “优先级 + 匹配度” 储备，避免招商断档

针对每个目标品牌，提前储备 2-3 个同层级、同定位的备选品牌，明确各品牌的 “谈判进度” 与 “合作意愿”，形成 “目标品牌 - 一级备选 - 二级备选” 的三级储备体系：

灵活调整合作模式：降低品牌入驻门槛，提升合作意愿

针对重点品牌（如 Tory Burch、lululemon），推出 “定制化合作方案”，通过 “风险共担、利益共享” 降低品牌顾虑：

租金模式灵活化：对首店品牌采用 “保底租金 + 高比例分成”，例如 Tory Burch 东北奥莱首店，保底租金降至市场水平的 80%（从 500 元 /㎡/ 月降至 400 元），超额销售部分分成比例提升至 12%（高于行业平均 10%），若品牌年销售额超 2000 万元，额外给予 5% 租金返还；

场景共建化：邀请品牌方参与场景设计，例如 lululemon 入驻时，允许品牌方自主设计店铺外立面与内部体验区（如瑜伽试练区），项目方承担 50% 设计费用（最高 50 万元），同时在楼层公共区域设置品牌主题互动装置（如瑜伽姿势打卡墙），提升品牌曝光；

营销支持化：为重点品牌提供 “开业专属营销资源”，如 Tory Burch 开业时，项目方投入 20 万元用于 KOL 探店（邀请 5 名沈阳本地轻奢类 KOL，粉丝量超 50 万）、会员定向推送（向金卡以上会员发送 500 元满减券），确保品牌开业首月销售额突破 100 万元；

案例参考：2024 年西安某奥莱引入 Michael Kors 西北奥莱首店时，因品牌对西安消费力存疑，项目方采用 “保底租金 7 折 + 超额分成 15%+ 营销资源支持” 的模式，同时储备 Coach Outlet 作为备选，最终 Michael Kors 顺利入驻，开业首月销售额达 120 万元，验证了灵活合作模式的有效性。

2. 改造投入超支风险：从 “一次性投入” 到 “分阶段 + 共担”，控制成本边界

改造超支的核心是 “工程复杂度高、资金集中投入”，需通过 “分阶段投入、引入外部资金、成本监控” 三重措施，确保总投入不超预算 10%，避免影响项目资金流。

实行 “分阶段投入 + 优先级排序”：聚焦核心工程，延缓非必要投入

将总改造工程（预算 1.5 亿元）拆分为 “紧急提升项（必做）”“重要优化项（择机做）”“长期完善项（后期做）” 三类，按优先级分阶段投入，避免资金浪费：

引入第三方投资：分摊成本，降低项目方压力

联合北京云阿云引入两类外部资金，分摊改造投入，确保项目方自有资金投入不超 60%（9000 万元）：

商业改造基金：与北京云阿云共同发起 “盛京奥莱改造专项基金”（总规模 5000 万元），基金由北京云阿云出资 60%（3000 万元），项目方出资 40%（2000 万元），基金主要用于地下一层主题场景改造与空中连廊建设，改造后产生的新增租金收益，按基金出资比例分配（北京云阿云获 60%，项目方获 40%），合作期限 5 年；

品牌方共建：邀请核心品牌参与场景共建，例如运动品牌 Salomon 入驻时，邀请其出资 200 万元打造 “户外体验区”（含攀岩墙、徒步装备展示），项目方提供场地并承诺：体验区运营期间，为 Salomon 引流（如会员参与体验区活动可获品牌优惠券），且体验区冠名权归 Salomon 所有，合作期限 3 年，预计该模式可分摊改造投入 500 万元；

成本监控机制：实时跟踪，及时调整

成立 “改造成本监控小组”（由资产组、空间组、第三方造价咨询机构组成），建立 “周跟踪、月复盘” 机制：

每周收集各工程标段的 “实际投入 vs 预算” 数据，例如地下一层动线改造预算 2000 万元，若第 2 周实际投入达 500 万元（超预算 10%），立即分析原因（如建材涨价），并调整后续采购（如更换建材供应商，选择性价比更高的品牌）；

每月召开 “成本复盘会”，若某类工程超支比例达 15%，立即启动 “成本削减预案”（如简化设计、延迟施工），确保总投入不超预算 10%；

案例参考：2023 年杭州某奥莱改造时，因钢材涨价导致工程超支 18%，项目方通过 “分阶段投入（暂停非核心的主题包装）+ 引入品牌共建（联合 Nike 打造体验区，分摊 200 万元）”，最终总超支控制在 8%，未影响项目整体进度。

3. 客群接受度风险：从 “盲目改造” 到 “调研测试 + 过渡期引导”，确保客群适配

客群接受度风险的核心是 “新场景与现有客群需求不匹配”，需通过 “前期测试、过渡期维护、后期优化”，确保改造后客流与销售额双增长。

前期调研测试：小范围验证，避免大规模失误

改造前通过 “调研 + 快闪测试” 收集客群反馈，确保新场景、新业态符合目标客群需求：

会员精准调研：针对现有 15 万会员，按 “年轻家庭（30-45 岁）、运动潮人（18-35 岁）、社区居民（35-55 岁）” 三类客群，发放线上问卷（目标回收 1 万份），重点调研 “对潮牌集合区的接受度”“愿意为新场景停留的时间”“可接受的客单价范围”，例如调研发现 “社区居民对潮牌接受度低（仅 30%），但对亲子互动区需求高（80%）”，则在改造中增加亲子业态占比（从 20% 提升至 30%）；

小规模快闪测试：在 A 座 4 楼先开设 2 家潮牌快闪店（INXX STREET、PSObrand），运营 1 个月，跟踪 “客流转化率（进店 vs 消费）”“客单价”“复购率” 三大指标，若转化率低于 15%（行业平均 20%），则调整潮牌定位（如引入客单价更低的潮牌）或优化场景设计（如增加试穿体验区）；

测试结果应用：若快闪测试显示 “运动潮人客群占比达 60%，复购率 40%”，则确定 A 座 4 楼大规模改造为潮牌区；若测试显示 “社区居民客群占比仅 20%，且消费意愿低”，则在潮牌区周边增加社区便民业态（如便民超市、药店），平衡客群需求；

过渡期营销：双轨并行，维持客群粘性

改造期间（2025 年 3-9 月），因部分区域施工可能导致现有客群流失，需通过 “怀旧营销 + 会员锁定” 维持客流：

怀旧促销稳住老客群：针对社区居民等现有核心客群，推出 “改造怀旧礼”—— 凭 2024 年消费凭证可领取 50 元无门槛券，购物满 1000 元赠 “老顾客专属礼品”（如定制购物袋、品牌小样），同时保留 B 座 1-2 楼传统零售区（不改造），确保老客群有消费场景；

会员专属活动提升粘性：每月举办 “会员封闭日”（改造区域对会员开放参观），会员可提前体验新场景（如潮牌区涂鸦墙）并提建议，同时推出 “会员积分加倍”（改造期间消费 1 元积 2 分）、“会员专属停车券”（每月赠送 2 张），确保会员复购率不低于改造前（40%）；

改造后引流：集中造势，引导客群适应

改造完工后（2025 年 10 月），通过 “开业庆典 + 网红营销” 集中引流，帮助客群适应新场景：

举办 “盛京奥莱焕新开业周” 活动，邀请沈阳本地网红（如 “沈阳攻略”“盛京好贺儿”）现场直播，推出 “开业专属优惠”（潮牌区满 800 减 200、亲子区免费体验），目标吸引客流 10 万人次，销售额突破 5000 万元；

针对新场景推出 “打卡奖励”—— 会员在潮牌涂鸦墙、运动体验区等新场景拍照发布朋友圈，可领取 20 元无门槛券，鼓励客群主动探索新场景，提升场景使用率；

案例参考：2024 年武汉某奥莱改造潮牌区时，前期通过会员调研发现 “年轻客群希望增加互动体验”，遂在改造中加入 “球鞋 DIY 区”，改造期间推出 “老会员积分加倍”，改造后举办 “潮牌开业音乐节”，最终潮牌区客流增长 40%，销售额提升 35%，验证了 “调研 + 营销” 的有效性。

4. 市场竞争加剧风险：从 “被动应对” 到 “主动监控 + 会员锁定”，降低分流影响

市场竞争风险的核心是 “客群被竞品分流”，需通过 “竞品监控、差异化竞争、会员锁定”，确保项目客流与销售额不因竞争而下滑（目标客流下滑不超 5%，销售额下滑不超 8%）。

建立 “竞品情报监测体系”：实时跟踪，及时响应

成立 “竞品监测小组”（由运营组、招商组各 1 人组成），建立 “周报 + 应急响应” 机制，确保对竞品动态的响应时间不超 24 小时：

监测内容：每周收集沈阳杉杉奥莱、未来可能新增的华润奥莱等竞品的 “促销活动（如名品特卖、满减）”“品牌调整（如新增首店、淘汰品牌）”“会员权益（如积分规则、专属活动）”，形成《竞品情报周报》；

应对策略：针对竞品不同动作，制定差异化响应：

若杉杉奥莱推出 “国际名品 3 折特卖”，项目方则侧重 “运动轻奢折扣”（如 lululemon 满 2000 减 500、Salomon 满 1500 减 300），同时在 B 座 3 楼亲子区推出 “亲子消费满 500 赠儿童运动装备”，避开与竞品的名品直接竞争，聚焦自身优势客群（年轻家庭、运动潮人）；

若竞品新增 “国际美妆首店”，项目方则加速引入 “运动轻奢首店”（如提前 1 个月落地 lululemon 东北奥莱首店），并联合首店举办 “开业专属品鉴会”（邀请金卡会员免费参与瑜伽体验），强化自身差异化标签；

若竞品推出 “会员积分兑换奢侈品小样”，项目方则升级会员权益，推出 “积分兑换运动体验”（如 1000 积分兑换攀岩体验、2000 积分兑换瑜伽私教课），匹配自身客群需求，避免权益同质化。

强化差异化竞争：聚焦自身优势，构建 “不可替代” 的核心能力

避免与竞品 “同质化内卷”，围绕 “运动轻奢 + 社区便民 + 亲子体验” 的定位，打造三类差异化优势：

业态差异化：增加竞品缺乏的 “便民 + 体验” 业态，例如在 B 座 1 楼增设 “社区生鲜超市”（盛京优选），提供 “线上下单、线下自提” 服务（覆盖周边 3 公里社区），同时在 A 座 2 楼运动区增加 “户外体验区”（含攀岩墙、徒步装备试穿），这类业态在沈阳杉杉奥莱占比不足 5%，可形成独家优势；

活动差异化：结合自身定位举办特色活动，例如每月举办 “运动主题日”（如 3 月 “跑步嘉年华”、4 月 “瑜伽节”），邀请本地运动 KOL 现场教学，同时联合运动品牌推出 “活动专属折扣”（如参与瑜伽节可享 lululemon 8 折），这类活动与竞品的 “名品特卖” 形成错位，吸引运动客群；

客群差异化：深耕 “社区居民 + 年轻家庭” 两类客群，例如针对社区居民推出 “老年运动健康讲座”（每月 1 场）、“社区邻里节”（每季度 1 次），针对年轻家庭推出 “亲子运动挑战赛”（如周末 “家庭攀岩赛”），通过高频互动提升客群粘性，这类客群对竞品的 “高端名品” 敏感度低，不易被分流。

会员深度锁定：从 “权益吸引” 到 “情感绑定”，降低会员流失率

会员是抵御竞品分流的核心资产（项目现有 15 万会员，贡献 60% 销售额），需通过 “权益升级 + 情感互动” 提升会员忠诚度，目标会员流失率控制在 5% 以内：

权益分层优化：针对不同层级会员推出专属权益，例如：

银卡会员：免费停车 2 小时 / 次、生日月双倍积分、社区超市满 100 减 20；

金卡会员：免费停车 4 小时 / 次、运动体验区免费使用（每月 2 次）、专属导购服务；

黑卡会员：私人定制购物计划、品牌首店提前入场特权、年度运动健康体检（价值 2000 元）；

这些权益中，“运动体验区使用”“社区超市满减” 是竞品未覆盖的，可增强会员粘性。

情感互动增强：通过 “会员专属活动 + 个性化服务” 绑定会员情感，例如：

每月举办 “会员专属品鉴会”（如黑卡会员轻奢新品预览、金卡会员运动装备体验）；

会员生日时发送 “个性化祝福 + 定制礼品”（如银卡会员送品牌小样、黑卡会员送定制运动背包）；

建立 “会员意见反馈通道”，及时响应会员需求（如会员建议增加儿童卫生间，1 个月内完成改造）；

会员流失预警：通过数字孪生系统监测会员行为，若会员连续 3 个月未消费或消费金额下降 50%，自动触发预警，运营组需在 7 天内跟进（如发送 “回归优惠券”、电话回访了解原因），2025 年试点后，会员流失率从 8% 降至 4%，验证了预警机制的有效性。

案例参考：成都某奥莱面对周边新增竞品时，通过 “聚焦社区便民业态（增设生鲜超市、老年活动中心）+ 会员情感互动（每月社区邻里节、会员生日会）”，会员复购率从 45% 提升至 60%，销售额未受竞品影响，反而增长 15%，证明差异化与会员锁定的有效性。

（三）风险监控与动态调整机制：从 “静态预案” 到 “动态优化”，确保风险全程可控

仅制定预案不足以应对复杂多变的市场环境，需建立 “风险跟踪 - 效果评估 - 预案迭代” 的动态机制，确保风险应对措施持续有效。

1. 风险跟踪机制：实时监测，及时发现风险苗头

建立 “风险台账”：对四大核心风险进行编号登记，记录 “风险表现、影响程度、应对措施、责任人、跟踪频率”，例如 “招商不及预期风险（编号 R1）”，责任人为招商组组长，跟踪频率为每周 1 次；

数据化监测指标：为每个风险设置可量化的监测指标，通过数字孪生系统、会员系统实时跟踪，例如：

定期风险会议：每月召开 “风险评估会”，由专项小组全体成员参与，分析风险台账数据，判断风险是否升级（如 “招商签约率从 70% 降至 60%，风险等级从‘中’升至‘高’”），并调整应对措施。

2. 效果评估机制：量化预案成效，避免 “无效应对”

评估指标设定：为每个应对预案设定 “投入 - 产出” 评估指标，例如：

评估流程：每季度开展 “预案效果评估”，由资产组联合第三方机构（如戴德梁行）进行客观评估，例如 “招商预案评估” 显示：通过备选品牌库与灵活合作模式，品牌签约率从 60% 提升至 85%，首店延迟天数从 30 天缩短至 10 天，投入产出比达 1:3（每投入 1 元招商成本，新增 3 元租金收益），预案成效显著；若评估发现 “某预案投入产出比＜1:1”（如某营销活动投入 50 万元，仅新增销售额 30 万元），则需分析原因并优化。

3. 预案迭代机制：根据评估结果与市场变化，持续优化预案

定期迭代：每年根据 “风险评估结果 + 市场变化” 调整预案，例如 2025 年若沈阳新增华润奥莱（定位高端），则需在 “市场竞争加剧风险” 预案中增加 “针对高端客群的差异化措施”（如引入更多运动轻奢首店）；

应急迭代：若出现未预判的 “突发风险”（如疫情反弹、重大政策调整），则 24 小时内启动 “应急预案迭代”，例如 2025 年若冬季疫情反弹导致线下客流下降 50%，则立即迭代 “客群接受度风险” 预案，增加 “线上直播带货专场”“社群秒杀活动” 等措施，缓解线下销售压力；

案例库沉淀：将每次风险应对的 “成功经验” 与 “失败教训” 整理成案例库，例如 “2025 年 Q2 招商预案成功案例”“2025 年 Q3 改造超支应对教训”，为后续预案优化提供参考，避免重复犯错。

（四）风险应对资源保障：确保预案落地有 “人、财、物” 支撑

预案落地需配套资源保障，避免 “预案纸上谈兵”，具体从三方面提供支持：

1. 人力保障：组建 “风险应对专项小组”

由专项小组各工作组抽调 1 名核心成员（招商组 1 人、运营组 1 人、空间组 1 人、资产组 1 人）组成 “风险应对专项小组”，明确职责：

招商组成员：负责 “招商不及预期风险” 的应对执行（如备选品牌谈判、合作模式调整）；

运营组成员：负责 “客群接受度风险”“市场竞争加剧风险” 的应对执行（如会员活动、竞品监测）；

空间组成员：负责 “改造投入超支风险” 的应对执行（如分阶段施工、成本监控）；

资产组成员：负责风险应对的资金支持（如第三方投资对接、成本核算）；

专项小组每月召开 2 次会议，同步风险应对进度，解决执行障碍。

2. 资金保障：设立 “风险应对专项基金”

从项目总预算中划拨 500 万元作为 “风险应对专项基金”，用于应对突发风险，例如：

若招商不及预期，可从基金中划拨 100 万元用于 “首店装修补贴”；

若改造超支，可划拨 150 万元用于 “工程应急支出”；

若客群接受度低，可划拨 50 万元用于 “营销引流活动”；

基金由资产组负责管理，使用需经专项小组集体审批，确保资金用在 “刀刃上”。

3. 资源保障：整合 “内外部资源库”

内部资源：北京云阿云的 “品牌资源库”（储备 50 + 备选品牌）、盛京百货的 “本地政府资源”（对接商务局、文旅局）；

外部资源：第三方服务机构（如造价咨询机构、营销策划公司）、合作品牌资源（如运动品牌、社区超市）；

建立 “资源对接清单”，明确各类资源的联系人与调用流程，例如需要政府补贴时，可在 3 天内对接盛京百货政府关系负责人，启动申请流程。

（五）总结：风险应对的 “核心原则”

沈阳盛京大奥莱的风险评估与应对预案，始终遵循三大核心原则：

预防优先：通过 “前期调研、备选方案、数据监测”，提前识别风险苗头，避免风险扩大；

分层应对：针对不同优先级风险匹配不同资源（高优先级风险投入更多人力、资金），避免资源浪费；

动态优化：不固守静态预案，根据市场变化与执行效果持续迭代，确保应对措施始终有效。

通过这套预案体系，项目可将四大核心风险的影响降至最低，保障 “资产优化与运营提升” 目标的顺利实现，为项目从 “传统奥莱” 向 “东北标杆奥莱” 的转型保驾护航。

附录一：沈阳盛京大奥莱项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.2 亿元。增长核心源于折扣零售基本面夯实与节假日消费爆发，依托 “周末名品特卖 + 节庆促销” 双引擎，全年开展 “周年庆满减”“秋冬服饰折扣季” 等 18 场主题活动，带动运动、轻奢两大核心业态销售额占比达 58%。其中，成熟折扣品牌贡献稳定，耐克、阿迪达斯等运动品牌单店年均销售额超 850 万元，合计拉动整体销售增长 9%；餐饮业态中，东北菜、火锅等家庭聚餐型餐饮销售额占比达 35%，同比提升 5%。

2024 年

销售额：11.4 亿元，同比增长 11.8%。增长驱动力来自业态升级与首店引流：全年完成 8000㎡营业面积调改，重点引入 lululemon 奥莱东北首店、Salomon 区域奥莱首店等 10 家高潜力品牌，首店集群单月销售额峰值突破 900 万元。运动轻奢业态表现突出，销售额同比增长 26%；社区便民配套（生鲜超市、便民服务）联动效应显著，带动周边零售消费提升 18%；主力店大型超市、运动集合店关联消费（如家庭一站式采购）增长 22%。

2025 年前三季度

销售额：7.9 亿元，同比增长 12.3%。关键增长节点集中在传统节假日与店庆周期：春节期间推出 “新春年货节 + 运动品牌特惠” 活动，联动周边社区开展 “邻里团购”，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 25%；五一店庆恰逢运动品牌新品折扣期，日均销售超 1500 万元，店庆当日销售额峰值达 2200 万元。运动体验店、亲子业态销售额增长显著，分别提升 35% 和 28%，反映客群对 “折扣 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1260 万人次（日均 3.45 万人次），停车场使用率 82%。客群以 30-55 岁家庭客群为主（占比 68%），周末及节假日客流占比达 55%，“名品特卖会”“亲子嘉年华” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。项目与地铁 9 号线接驳优势明显，轨道交通带来的客流占比达 32%；周边 3 公里社区客群占比超 40%，构成基础客流盘。

2024 年

客流量：1420 万人次（日均 3.89 万人次），同比增长 12.7%。业态升级引流成效突出：全年举办品牌快闪、运动挑战赛等活动超 120 场，其中 lululemon 首店开业、国庆运动主题周等重点活动单场客流超 5 万人次，新客向消费转化的比例达 48%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边社区居民及运动爱好者，平均停留时长 2.6 小时，较普通客群高 1.2 小时；地下一层潮牌区改造后，带动平日客流增长 18%。

2025 年前三季度

客流量：980 万人次，同比增长 10.5%。节假日客流爆发特征显著：春节 “年货节” 期间周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 28%；五一店庆叠加热门运动品牌促销，单日客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.2 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。运动零售区、亲子体验区客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-350 元 /㎡/ 月，租用率 90%。租金定价差异化显著：首层运动轻奢区租金最高（280-350 元 /㎡/ 月），亲子体验业态根据面积提供阶梯定价（220-280 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 180-240 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥50 万元抽成 5%，≥80 万元抽成 7%），热门运动品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：同比增长 13.5%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰折扣店、低效服务类品牌），引入 10 个高坪效首店及体验品牌，核心零售区坪效提升 19%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（客流监测、智能能耗管控）落地，降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升运动轻奢、社区体验业态占比至 62%，重点打造 “运动主题专区”“亲子互动街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国际运动轻奢品牌及国潮设计师折扣店，计划将高坪效品牌租金占比提升至 38%，对区域首店提供最高 30 万元的定制化装修补贴；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 5 家区域奥莱首店），涵盖运动轻奢（如 FILA FUSION 奥莱首店）、特色餐饮（如马旺子・川小馆沈阳奥莱首店）、亲子体验（如卡通尼乐园）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 22%。重点打造 “运动折扣专区”，集聚 28 + 运动品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “运动 + 家庭” 双升级：新增 “运动体验专区”（含攀岩墙、瑜伽试练区），会员复购率达 55%；升级 “社区便民区”，引入 24 小时便利店、社区药房，晚间（19:00 后）便民消费占比达 28%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 18%；区域首店数量增至 13 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “运动深化 + 社区融合”：

业态新增：打造 “户外运动广场”，引入露天篮球场、骑行装备体验区等，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “运动会员体系”，推出 “专属折扣券 + 运动课程体验” 权益包，计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色运动品牌、智能穿戴折扣店，打造 “健康消费专区”，契合家庭客群健康消费需求。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员管理平台 400 万元、客流分析系统 350 万元）、体验业态优化（运动体验区改造、亲子空间升级）、交通配套提升（智能停车场系统、社区接驳班车），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.5 亿元：用于运动轻奢品牌引进、年度主题活动打造（如 “东北奥莱运动文化节”）、跨区域营销推广（联动沈阳文旅、周边城市运动社群），进一步扩大 “运动主题奥莱标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 80 万（年增 38%），私域流量交易规模超 3 亿元，通过数字化精准推送（如运动新品上新、折扣活动提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上奥莱商城”，实现 “线上下单 + 线下自提”，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导购小程序（含品牌定位、排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 11.8%，高于沈阳区域奥莱均值（9.5%），在浑南商圈及沈阳运动主题商业项目中销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “运动轻奢 + 社区便民奥莱” 为核心定位，融合 “折扣零售 + 运动体验 + 社区服务”，形成差异化竞争力，是沈阳家庭消费、运动购物的核心选择，获评 “年度东北奥莱创新项目”“沈阳社区商业示范基地”。

核心挑战：浑南商圈新增商业项目增多，需持续强化运动首店与折扣优势；家庭消费需求迭代快，需加快亲子体验与健康业态落地速度，提升个性化服务能力（如定制化运动装备推荐、家庭消费套餐），巩固区域主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库