商业地产案例分享-沈阳星摩尔项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析沈阳星摩尔从“快时尚标杆”向“运动体验式商业”的战略转型路径。通过精准市场定位、业态创新重组、空间场景重构及数字化运营升级，系统解决项目同质化竞争与资产低效困境，为区域商业地产破局提供可复制的实战范例。全文共106000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

从快时尚标杆到运动体验新地标

沈阳星摩尔资产优化全案实施专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（三）空间优化成效监测与调整机制：确保改造效果落地，动态优化方案

1. 核心监测指标体系

2. 阶段性成效评估与调整

第一阶段（2025Q1-Q2）：改造落地期

监测重点：客群流动指标（3-4 层 / 地下二层到达率）、空间利用指标（屋顶 / 地下二层客流）；

调整措施：若 2025Q2 末 3-4 层到达率低于 45% 或地下二层到达率低于 25%，优化垂直交通运营策略（如增加观光电梯打卡奖励力度、延长夜间专线运营时间）；若屋顶公园日均客流低于 800 人次，增加夜间露营活动频次（如每周举办 “露营 + 运动市集”）。

第二阶段（2025Q3-Q4）：运营优化期

监测重点：主题认知指标（运动主题认知率、空间满意度）、营收转化指标（夜间营收占比、坪效提升率）；

调整措施：若运动主题认知率低于 40% 或空间满意度低于 7.5 分，补充细节场景营造（如增加走廊涂鸦、卫生间运动小贴士）；若夜间营收占比低于 20% 或坪效提升率低于 25%，优化夜间业态运营（如增加夜间特惠套餐、延长热门品牌营业时间）。

第三阶段（2026Q1-Q2）：长期稳定期

监测重点：客群复购率（运动业态会员复购率）、行业影响力指标（媒体报道量、同行参观次数）；

调整措施：若会员复购率低于 60%，升级会员权益（如增加专属运动课程、夜间优先预约权）；若行业影响力不足（媒体报道量低于 10 次 / 季度），策划 “运动商业论坛”（邀请东北商业项目、运动品牌参与，分享星摩尔空间优化经验）。

（四）空间优化与场景创新的核心价值总结

星摩尔空间优化及场景创新并非单纯的 “物理改造”，而是基于 “运动主题定位 + 客群需求” 的深度适配，其核心价值体现在三个维度：

资产效率提升：通过激活屋顶、地下二层等低效空间，将 “闲置资产” 转化为 “高坪效场景”，预计 2025 年低效空间年营收突破 2400 万元（屋顶 912.5 万元 + 地下二层 1500 万元），项目整体坪效提升 35%；

客群体验升级：从 “动线流畅化” 到 “场景沉浸化”，全方位优化客群消费体验，预计 2025 年客群停留时长从 2.5 小时延长至 4 小时，满意度评分从 6.5 分提升至 8.5 分，形成 “运动体验 - 社交消费 - 口碑传播” 的良性循环；

品牌心智占领：通过细节场景营造与夜间场景创新，强化 “东北运动体验式商业标杆” 的定位认知，预计 2025 年客群对 “运动主题” 的认知率从 15% 提升至 60%，成为沈阳乃至东北的 “运动商业打卡地”，摆脱同质化竞争。

从长期来看，该空间优化方案将为星摩尔构建 “空间 - 客群 - 营收” 的正向循环：优质空间吸引目标客群，高粘性客群带动营收增长，营收增长反哺空间持续优化，最终实现项目从 “传统商业体” 到 “运动商业生态平台” 的转型，为后续资产增值（如租金提升、资产估值增长）奠定坚实基础。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化核心逻辑：以“数据驱动”实现“业态 - 客群 - 价值”三维协同

1. 核心指标的量化定义与数据支撑

业态优化并非 “主观调整”，而是基于 “定位匹配度、坪效贡献度、客群吸引力” 三大可量化指标的科学决策，具体指标定义及现状分析如下：

2. “减法 + 加法 + 乘法”策略的底层逻辑

减法：解决 “低效业态占用优质空间” 问题 ——2024 年项目传统零售（如快时尚、低端餐饮）占用 40% 面积，但贡献仅 18% 营收，通过淘汰低效业态释放空间，为高价值业态让路；

加法：填补 “区域运动体验空白”—— 沈阳铁西区域当前运动体验业态仅占商业总业态的 8%，且以小型健身房为主，缺乏 “室内攀岩、滑雪模拟器” 等中大型体验业态，需通过新增业态形成差异化；

乘法：实现 “业态跨界融合增值”—— 单一业态吸引力有限，通过 “运动 + 餐饮”“运动 + 社交” 等融合模式，可使客群消费频次提升 30%（参考北京合生汇 “运动 + 社交” 业态数据），形成 “1+1>2” 的价值效应。

（二）业态优化具体方案：从“业态调整”到“生态构建”

1. 业态减法：精准淘汰低效业态，释放高价值空间

1.1传统零售缩减：明确淘汰标准，科学腾退空间

淘汰范围与标准：

腾退执行流程与风险控制：

提前沟通：与拟淘汰品牌提前 6 个月沟通腾退计划，协商租金补偿方案（如提前解约免 1 个月租金），避免法律纠纷；

分阶段腾退：按 “先低效、后重叠” 的顺序分 3 批腾退（2025Q1 腾退快时尚，Q2 腾退零散零售，Q3 腾退同质化品牌），确保腾退期间项目正常运营；

过渡方案：腾退区域设置 “临时运动主题展”（如跑鞋展、运动器材展），维持区域客流，避免空铺影响整体体验。

1.2分散餐饮整合：集中化、品质化升级

整合规划与淘汰标准：

集中区域规划：将原分散在 1-4 层的 32 家低端餐饮（如麻辣烫、低端快餐）整合至 3 层 “运动主题美食区”（面积 3000㎡），按 “轻食、能量餐、特色小吃” 三大品类重新规划，形成 “运动后补给” 专属场景；

品牌淘汰标准：

客单价低于 25 元，且连续 3 个月坪效低于 2200 元 /㎡/ 年；

大众点评、美团等平台口碑评分低于 3.8 星，且投诉率超 5%；

不符合 “健康、便捷” 定位（如高油高盐、出餐慢于 30 分钟）；

整合后品质提升措施：

统一装修风格：美食区采用 “运动主题装修”（墙面绘制运动人物、桌面印制营养搭配小贴士）；

引入智能点餐：设置 “预点餐小程序”，客群可提前下单，到店直接取餐，平均出餐时间缩短至 15 分钟；

品质管控：与入驻餐饮品牌签订 “品质承诺书”，定期抽查食材新鲜度、卫生状况，确保客群体验。

整合成效预期：

参考上海陆家嘴中心 “主题餐饮区” 整合数据，集中化运营可使餐饮区坪效提升 40%，客群满意度提升 25%；星摩尔目标通过整合，3 层美食区日均客流从 800 人次提升至 1500 人次，坪效从 2200 元 /㎡/ 年提升至 3500 元 /㎡/ 年。

2. 业态加法：聚焦 “运动 + 体验”，构建核心竞争力

2.1核心业态 1：运动体验（占比 30%，面积 18000㎡）—— 打造 “全天候运动目的地”

头部运动场馆引入：

小众运动场景打造：

陆冲场：在屋顶运动公园规划 500㎡陆冲场，采用专业防滑地胶，设置障碍物（如锥形桶、波浪道），免费开放（需提前预约），周末邀请专业教练开展免费教学，带动陆冲板销售（与 Carver 品牌合作，场内设置展示区）；

飞盘体验区：在地下二层规划 800㎡室内飞盘场，配备专业裁判，提供飞盘租赁（20 元 / 小时），定期举办 “飞盘联谊赛”（面向企业团建、年轻客群），赛事报名费 80 元 / 人（含飞盘、饮用水）；

瑜伽馆：引入 “Flow Yoga” 品牌，在 2 层设置 800㎡瑜伽馆，分为常温区、高温区，提供 “晨间瑜伽”（7:00-8:00）、“夜间放松瑜伽”（20:00-21:00），单次课程 68 元，月卡 880 元。

2.2核心业态 2：亲子运动（占比 20%，面积 12000㎡）—— 锁定 “家庭客群长期消费”

儿童体能培训：

引入 “小小运动馆”（沈阳铁西首店），面积 2000㎡，针对 3-12 岁儿童提供 “体能训练、平衡能力、团队协作” 课程，具体运营规划：

亲子运动互动：

亲子攀岩区：在室内攀岩馆划分 500㎡亲子区，岩壁高度 5 米，设置卡通造型岩点，配备儿童安全装备，家长可陪同体验，“1 大 1 小” 单次体验 98 元，10 次卡 880 元；

平衡车赛道：在地下二层规划 1000㎡平衡车赛道，设置弯道、坡道，适合 2-6 岁儿童，提供平衡车租赁（30 元 / 小时），每月举办 “平衡车大赛”，设置奖品（如平衡车、运动装备），吸引家庭客群参与；

亲子运动市集：每季度举办 1 次 “亲子运动市集”，邀请儿童运动装备品牌（如安踏儿童、小骆驼户外）、亲子餐饮品牌入驻，设置 “亲子运动游戏区”（如两人三足、跳绳比赛），提升家庭客群粘性。

2.3核心业态 3：运动配套（占比 25%，面积 15000㎡）—— 完善 “运动消费闭环”

运动餐饮：

引入 “健康、便捷、适配运动场景” 的餐饮品牌，形成 “运动前能量补充 - 运动后营养恢复” 的餐饮体系：

运动服务：

运动康复中心：引入 “康复帮” 品牌，面积 800㎡，配备专业康复师（持有国家康复师资格证）、康复设备（如筋膜枪、康复床），提供 “运动损伤修复、术后康复、体态矫正” 服务，单次体验 180 元，10 次康复套餐 1500 元，目标月服务 200 人次；

装备维修店：引入 “鞋狗修复”（沈阳首店），面积 150㎡，提供运动鞋清洗（30-80 元 / 双）、修复（如鞋底更换、鞋面修补）、定制服务（如球鞋涂鸦），同时销售运动装备配件（如鞋带、鞋垫），预期月营收 15 万元；

运动摄影：引入 “运动时刻” 摄影工作室，面积 100㎡，提供 “运动赛事摄影、个人运动写真、亲子运动合影” 服务，赛事摄影按场收费（5000 元 / 场），个人写真 399 元 / 套，目标月服务 50 单。

2.4核心业态 4：社交消费（占比 25%，面积 15000㎡）—— 提升 “客群停留时长”

运动社交空间：

运动主题书店：引入 “西西弗运动主题店”，面积 800㎡，划分 “运动书籍区”（如健身指南、赛事传记）、“赛事直播区”（配备大屏幕，播放 NBA、中超赛事）、“阅读休闲区”，提供咖啡饮品（30-50 元 / 杯），会员可免费参与 “运动读书分享会”，预期日均客流 150 人次；

运动咖啡吧：引入 “Manner 运动主题店”，面积 150㎡，推出 “运动特调咖啡”（如 “能量美式”“低脂拿铁”），店内设置 “运动打卡墙”（客群可分享运动成果），消费满 30 元可参与 “运动抽奖”（奖品如运动体验券、咖啡券），预期日均客流 300 人次。

快闪店 / 市集：

运动装备快闪店：在 1 层中庭规划 500㎡快闪区，每月引入 1 个运动品牌快闪店（如 Nike、Adidas、北面），推出 “快闪店专属折扣”（如新品 8 折、满减活动），配合品牌营销活动（如球星见面会、新品发布会），提升 1 层客流；

本土特色市集：每季度举办 1 次 “沈阳本土特色市集”，邀请本土运动品牌（如东北风户外）、特色餐饮（如老沈阳串吧）、文创品牌入驻，设置 “本土运动文化展”（如东北冰雪运动历史），强化在地特色，预期每次市集吸引客流 2 万人次。

（5）业态乘法：跨界融合，创造 “复合价值”

典型跨界业态案例：

运动 + 咖啡 + 零售：在 Manner 运动主题店增设 “运动装备零售区”（面积 50㎡），销售小众运动配件（如运动手环、瑜伽垫），客群购买咖啡可获零售区满 100 减 20 元券，实现 “咖啡引流 - 零售转化”；

运动 + 餐饮 + 社交：超级碗餐厅设置 “运动赛事直播区”（配备 6 块大屏幕），推出 “赛事套餐”（如 4 人观赛套餐 298 元，含 4 份主食、4 杯饮品、1 份小吃），周末举办 “球迷聚会”，提升餐饮区翻台率（目标从 2.5 次提升至 4 次）；

运动 + 亲子 + 教育：小小运动馆与 3 层亲子餐饮品牌合作，推出 “课程 + 餐饮” 套餐（如 1 节体能课 + 1 份儿童餐，158 元，单独购买合计 180 元），同时与儿童书店合作，提供 “运动 + 阅读” 课后托管服务（198 元 / 天，含体能训练、绘本阅读、晚餐）。

（三）品牌焕新策略：从“品牌聚集”到“品牌生态”

1. 头部品牌引领：以 “首店经济” 打造品牌标杆

1.2体验类头部品牌引入：提升体验业态层级，形成差异化竞争力

2. 本土品牌培育：打造 “在地特色”，增强区域认同感

2.1本土品牌筛选标准与扶持措施

筛选标准：

品牌资质：注册地在沈阳，经营满 3 年，具备独立商标与产品体系，无不良经营记录；

产品特色：运动类品牌需具备 “东北特色”（如东北风户外的抗寒运动装备），餐饮类品牌需契合 “健康、便捷” 定位（如老沈阳运动主题串吧的低脂烤串）；

增长潜力：近 2 年营收增长率超 15%，客群复购率超 40%，具备扩张能力。

扶持措施：

2.2本土品牌孵化区建设：助力新兴品牌成长

孵化区规划：

在 3 层设置 “沈阳本土运动品牌孵化区”（面积 1000㎡），采用 “模块化展位”（单个展位 20-50㎡），引入 15-20 家新兴本土品牌（如运动文创、小众运动装备、健康轻食），孵化期 1-2 年。

孵化流程与退出机制：

入驻筛选：通过 “品牌申报 - 资质审核 - 路演评审” 三步骤筛选入驻品牌，评审团队由项目运营专家、行业顾问、消费者代表组成；

培育运营：孵化期内提供 “免费展位 + 运营培训 + 客流导入” 支持，每月开展 “孵化品牌沙龙”，邀请头部品牌负责人分享经验；

退出机制：孵化期满后，根据品牌营收（年坪效超 3000 元 /㎡/ 年）、客群满意度（超 4.2 星）、增长潜力（营收增长率超 20%）评估，优秀品牌可升级为项目固定店铺，其他品牌可选择继续孵化或退出。

预期成效：

目标 2025 年孵化 5 家优秀本土品牌，2026 年实现 3 家品牌升级为固定店铺，形成 “本土品牌 + 国际品牌” 的差异化组合，提升项目对区域客群的吸引力。

3. 跨界品牌引入：打破业态边界，提升空间复合价值

3.1跨界品牌类型与引入策略

3.2跨界品牌运营案例参考：

参考成都远洋太古里 “星巴克宠物友好店”（跨界 “咖啡 + 宠物”）运营数据，跨界业态可使客群停留时长提升 40%，关联消费转化率提升 25%；星摩尔目标通过跨界品牌引入，实现跨界业态客群关联消费率超 35%，带动项目整体营收增长 15%。

（四）各楼层业态规划及品牌落位策略

基于 “中原轻奢购物第一站” 核心定位，结合客群消费层级、动线流转效率及业态互补性，分楼层明确主题定位与品牌落位，打造 “高端引领、体验赋能、客群互通” 的轻奢商业空间，吸引全河南高消费客群，树立区域商业标杆。

1.一 楼：国际名品与生活方式区（面积占比 30%）

定位升华

聚焦 28-45 岁全河南高净值客群（家庭月收入 2.5 万元以上，含企业高管、私营业主、高端职场人士），打造 “中原轻奢消费门户”，通过国际名品与高品质生活方式业态组合，填补河南轻奢商业空白，与周边大众商业项目形成差异化竞争，奠定项目高端形象基石。

主要业态

国际轻奢（40%）、黄金珠宝及钟表（20%）、化妆品集合店（25%）、生活方式品牌（15%）

品牌组合

国际轻奢（6 家，河南首店占比 50%）

COACH 河南首店旗舰店（800㎡）：涵盖男女装、皮具、配饰全品类，当季款占比 35%，折扣力度 4-6 折（奥莱专属款占比 60%），定期推出 “中原限定款”（如融入豫剧元素的皮具），设置 VIP 专属服务室；

TORY BURCH 河南首店奥莱店（600㎡）：主打女士轻奢服饰、手袋，风格偏优雅通勤，折扣力度 5-7 折，当季款占比 25%，店内设置 “搭配咨询台”，提供免费造型建议；

MICHAEL KORS 精品奥莱店（500㎡）：男女装比例 5:5，含服饰、皮具、香水品类，折扣力度 4-6 折，推出 “满额赠礼”（满 3000 元赠品牌香水小样）；

Kate Spade 河南首店奥莱店（400㎡）：聚焦 25-35 岁年轻女性客群，主打甜美风手袋、服饰，折扣力度 5-7 折，店内设置 “打卡拍照区”（搭配品牌标志性蝴蝶结元素）；

Armani Exchange 奥莱店（350㎡）：轻奢休闲风格，适合日常穿搭，涵盖男女装、腕表，折扣力度 5-8 折，联动本地时尚博主开展 “穿搭挑战赛”；

Coach Outlet 特惠店（300㎡）：主打过季经典款皮具，折扣力度 3-5 折，满足客群 “高性价比轻奢” 需求，设置 “一口价专区”（如 999 元经典款手袋）。

黄金珠宝品牌及钟表（8 家，含 2 家河南首店）

周大福 轻奢定制店（河南首店）（300㎡）：主打 “传承系列” 古法黄金、“偏爱系列” 钻戒，推出 “中原限定款”（如融入龙门石窟元素的黄金吊坠），黄金饰品工费减免 15%，钻戒折扣力度 8-9 折，设置 “婚庆定制区”（提供专属钻戒设计服务）；

琥福珠宝 高端奥莱店（250㎡）：涵盖黄金、铂金、K 金饰品及钻石镶嵌类产品，钻石定制折扣力度 7-8 折，推出 “会员专属款”（如生肖主题黄金手链），提供免费首饰清洗、保养服务；

六福珠宝 轻奢奥莱店（200㎡）：聚焦年轻客群，主打 “Love Forever 系列” 钻戒、“光影金系列” 黄金饰品，折扣力度 7-9 折，联动 1 楼轻奢品牌推出 “穿搭 + 配饰” 套餐（如 COACH 手袋 + 六福项链，总价立减 500 元）；

浪琴 轻奢奥莱店（河南首店）（200㎡）：主打 “名匠系列”“康卡斯系列” 腕表，折扣力度 7-8 折，提供免费腕表保养（每年 1 次），设置 “腕表展示墙”（陈列 10 款经典限量款腕表）；

帝车星 高端奥莱店（150㎡）：年轻化款式为主，如 “钻石 系列”“帝车星系列”，折扣力度 6-7 折，推出 “情侣对表套餐”（满 5000 元赠定制表带），支持腕表个性化刻字服务；

雷达表 奥莱店（120㎡）：主打高科技材质腕表（如陶瓷、蓝宝石玻璃），“真系列” 折扣力度 7-8 折，提供 “以旧换新” 服务（旧表最高抵 2000 元）；

化妆品集合店（4 家，含 1 家河南首店）

Sephora 河南首店奥莱超级店（600㎡）：引入国际一线美妆（雅诗兰黛、兰蔻、海蓝之谜、凤池夸）、小众高端品牌（馥蕾诗、欧珑、月魁星）及本土特色彩妆（花西子、完美日记），折扣力度 5-8 折，设置 “美妆体验台”（提供免费化妆、护肤咨询）、“香水定制区”（支持专属香调调配）；

HAYDON 黑科技美妆集合店（400㎡）：采用 “AI 智能导购” 系统，客群扫码即可获取产品测评、适合肤质推荐，涵盖护肤、彩妆、香氛品类，折扣力度 6-9 折，推出 “小样试用装专区”（9.9 元起）；

屈臣氏 轻奢定制店（300㎡）：聚焦高端个护品类，引入进口洗发水（馥绿德雅）、身体护理（欧舒丹），折扣力度 5-7 折，提供 “皮肤检测” 服务（免费为客群定制护肤方案）；

本土美妆集合店 “豫美集”（200㎡）：集合河南本土优质美妆品牌（如蜜思肤、万邦汉方），搭配 “非遗美妆体验”（如汴绣元素彩妆盘），折扣力度 6-8 折，助力本土品牌推广。

生活方式品牌（7 家，含 2 家河南首店）

Starbucks Reserve 河南首店（300㎡）：提供手冲咖啡、限定饮品（如 “中原茉莉拿铁”），搭配烘焙甜点，设置 “咖啡品鉴区”（每周举办免费咖啡课堂），无折扣但推出 “轻奢消费满赠”（凭 1 楼轻奢品牌消费凭证赠咖啡券）；

Apple 授权体验店（500㎡）：提供全系列产品体验（iPhone、iPad、MacBook），支持现场购买、售后维修，推出 “企业客户专属服务”（为高端企业定制员工福利套餐），无折扣但提供 “以旧换新补贴”（最高抵 2000 元）；

MUJI 无印良品 轻奢生活店（400㎡）：聚焦高端家居用品（如实木家具、香薰机）、服饰配件，折扣力度 7-9 折，设置 “生活场景体验区”（如卧室、客厅样板间）；

西西弗书店 轻奢主题店（300㎡）：精选财经、时尚、艺术类书籍，设置 “VIP 阅读区”（会员专属，提供免费茶水），搭配文创产品（如皮质笔记本、艺术书签），折扣力度 8-10 折；

名创优品 高端线 “TOPTOY”（200㎡）：主打潮玩手办（如迪士尼、泡泡玛特联名款、照天印红色主题文创潮品）、高端家居饰品，折扣力度 7-9 折，设置 “潮玩体验区”（免费试玩最新款潮玩）；

大疆 DJI 授权体验店（150㎡）：提供无人机、运动相机等产品体验与销售，推出 “航拍教学课”（每周六下午，适合高端客群亲子互动），无折扣但提供 “会员专属售后”（免费清洁、保养）；

轻奢箱包养护店 “奢护坊”（100㎡）：为 1 楼轻奢品牌提供配套服务，如手袋清洗（100-300 元 / 个）、皮具翻新（200-500 元 / 件），与 COACH、TORY BURCH 联动推出 “购买即赠养护券”。

租金水平

国际轻奢：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月（COACH、TORY BURCH 800 元 /㎡/ 月，其他品牌 500-700 元 /㎡/ 月），扣点率 10-12%（河南首店品牌扣点下浮 1-2%）；

黄金珠宝及钟表：黄金珠宝品牌：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月（周大福、谢瑞麟 1200 元 /㎡/ 月，其他品牌 800-1000 元 /㎡/ 月），扣点率 10-15%（钻石类扣点 15%，黄金类扣点 10%，因黄金品类毛利较低）；高端钟表品牌：保底租金 1000-1500 元 /㎡/ 月（浪琴 1500 元 /㎡/ 月，其他品牌 1000-1200 元 /㎡/ 月），扣点率 12-18%（一线品牌如帝车星扣点 18%，本土品牌扣点 12%）

化妆品集合店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（Sephora 600 元 /㎡/ 月，HAYDON 500 元 /㎡/ 月），扣点率 15-18%（美妆品类毛利高，扣点略高于其他业态）；

生活方式品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（Apple 授权店 500 元 /㎡/ 月，Starbucks Reserve 400 元 /㎡/ 月，其他品牌 300-400 元 /㎡/ 月），扣点率 12-15%。

焕新重点

首店引入：锁定 3-5 家河南首店轻奢品牌（如 COACH、TORY BURCH、Kate Spade），提升品牌稀缺性，预计首店品牌可带动 1 楼客流提升 40%；

美妆升级：打造 500㎡ Sephora 河南首店奥莱超级店，引入国际一线美妆品牌（如兰蔻、雅诗兰黛），填补项目高端美妆空白，预计美妆区日均营收超 10 万元；

品类补位：新增 800㎡黄金珠宝区、550㎡高端钟表区，形成 “黄金 + 钻石 + 腕表” 完整配饰矩阵，满足婚庆、礼品、日常佩戴等多元需求，预计配饰区月营收超 300 万元；

科技赋能：设置 300㎡ Apple 授权店，提供全系列产品体验与售后，吸引科技爱好者客群，预计该店可带动 1 楼年轻客群占比提升 25%；

低效淘汰：淘汰 2 家低效本土服饰品牌（如 “XX 女装”），释放 200㎡面积用于 COACH 旗舰店扩店，增加皮具陈列区与 VIP 服务室。

特色活动与政策支持

主题活动

“意式风尚周”：每月 1-7 日举办，联合 COACH、TORY BURCH 等轻奢品牌开展 VIP 品鉴会，邀请意大利设计师现场分享穿搭技巧，提供 “定制化购物服务”（如专属导购、优先选购权），消费满 5000 元赠意大利进口丝巾（价值 800 元）；

“珠宝钟表文化节”：每季度举办，联合周大福、浪琴等品牌开展 “珠宝品鉴会”“腕表保养课堂”，推出 “配饰满减”（黄金满 5000 元减 500 元，腕表满 1 万元减 1000 元），同时设置 “非遗黄金工艺展”（如展示花丝、錾刻工艺），吸引文化消费客群

“美妆嘉年华”：每季度末举办，Sephora、HAYDON 联合推出 “美妆满减”（满 1000 元减 200 元），设置 “美妆课堂”（邀请美妆博主教学日常妆容），免费发放美妆小样（如兰蔻小黑瓶试用装）；

“生活方式体验日”：每周六举办，Starbucks Reserve 提供免费咖啡品鉴，Apple 授权店开展 “产品使用技巧课”，西西弗书店举办 “读书分享会”，吸引客群周末到店。

政策支持

装修补贴：河南首店品牌提供 1200-1500 元 /㎡装修补贴（COACH、TORY BURCH 1500 元 /㎡，Kate Spade 1200 元 /㎡），非首店轻奢品牌补贴 800-1000 元 /㎡；

免租优惠：首店品牌免租期 8-12 个月（COACH 免租 12 个月，TORY BURCH 免租 10 个月），其他品牌免租期 6-8 个月；

金融合作：联合招商银行、工商银行推出 “轻奢分期优惠”（分期 12 期免息，分期 24 期利率 5 折），降低高客单价产品消费门槛，预计分期业务可带动客单价提升 30%；

会员权益：为 1 楼品牌消费客群开通 “轻奢会员通道”，享积分翻倍（消费 1 元积 2 分）、免费停车（满 1000 元赠 2 小时停车券）、专属售后（如皮具免费保养）。

 布局策略

主入口冲击：1 楼主入口（南大门）两侧布局 COACH、TORY BURCH 旗舰店，采用 “全玻璃幕墙 + 艺术装置” 设计（COACH 店设置 4 米高巨型手袋雕塑，TORY BURCH 店用鲜花与灯光打造 “轻奢花园” 橱窗），形成视觉焦点，吸引客群第一时间进店；

黄金珠宝区布局：位于 1 楼东侧（靠近主入口次通道），采用 “独立店铺 + 开放式展柜” 结合设计，周大福、谢瑞麟旗舰店设置 “玻璃幕墙 + 灯光橱窗”（如周大福橱窗展示中原限定款黄金吊坠），形成 “珠宝一条街” 视觉效果，吸引客群进店；

中庭聚客：1 楼中庭区域落地 Sephora 超级店，搭配 2 块 LED 大屏（单块尺寸 5m×3m）播放美妆教程与新品广告，设置 “美妆体验台”（4 个服务位，免费为客群化妆），提升中庭聚客能力，带动周边品牌客流；

动线延伸：动线末端（靠近 1 楼连廊口）布局 Starbucks Reserve、Apple 授权店，采用 “开放式外摆区 + 休闲座椅” 设计，延长客群停留时间（预计从 15 分钟延长至 30 分钟），同时引导客流通过连廊前往 2 楼亲子体验区；

配套补位：在轻奢品牌集中区周边布局 “奢护坊” 箱包养护店、ATM 机、客服中心，为客群提供便捷服务，提升消费体验。

2. 二楼：亲子轻奢体验区（面积占比 25%）

定位升华

聚焦 3-12 岁高端家庭客群（以 1 楼高净值客群的家庭成员为主），打造 “中原亲子轻奢体验标杆”，融合 “儿童轻奢零售 + 亲子互动体验 + 高端亲子服务”，填补河南亲子轻奢商业空白，实现 “家长消费 + 儿童体验” 的家庭客群留存，提升项目全客群覆盖能力。

主要业态

儿童轻奢零售（40%）、亲子互动体验（35%）、高端亲子服务（25%）

品牌组合

儿童轻奢零售（5 家）

Nike Kids 河南首店奥莱旗舰店（300㎡）：涵盖 0-12 岁儿童运动服饰、鞋履，当季款占比 30%，折扣力度 5-7 折，推出 “亲子款运动装”（如父子同款运动鞋），设置 “儿童试穿游乐区”；

Adidas Kids 精品奥莱店（250㎡）：主打儿童潮流运动装，如联名款卫衣、运动鞋，折扣力度 5-8 折，联动 1 楼 Adidas 品牌推出 “全家运动装套餐”（满 2000 元减 300 元）；

Burberry Kids 奥莱店（200㎡）：高端儿童服饰，风格偏英伦风，涵盖外套、连衣裙、配饰，折扣力度 6-8 折，客单价 1500-3000 元，设置 “VIP 专属试衣间”；

安奈儿 轻奢奥莱店（150㎡）：本土高端儿童服饰，主打舒适棉柔材质，适合日常穿搭，折扣力度 6-8 折，提供 “个性化刺绣服务”（如儿童姓名刺绣）；

“云霞兽”（100㎡）：品牌儿童益智及配饰（如童车、童具、童服、帽子、围巾、手表），折扣力度 5-7 折，搭配本土非遗儿童饰品（如汴绣发卡）。

亲子互动体验（4 家，含 2 家河南首店）

meland sport 河南首店亲子运动馆（500㎡）：含儿童体能训练区（平衡木、蹦床）、亲子攀岩区（5 米高儿童专属岩壁）、平衡车赛道，单次体验 80 元，推出 “次卡套餐”（10 次 680 元），配备专业教练指导；

奈尔宝 轻奢亲子乐园（400㎡）：高端亲子游乐空间，设置 “模拟超市”“公主堡”“科学实验室” 等场景，单次体验 120 元 / 儿童（家长免费），推出 “年卡套餐”（3888 元 / 年，不限次数）；

亲子陶艺体验坊 “陶乐家”（150㎡）：提供亲子陶艺制作（拉坯、彩绘），单次体验 60 元 / 组，成品可烧制带走，周末举办 “陶艺亲子赛”（获胜家庭赠陶艺工具套装）；

儿童绘本馆 “小书虫”（100㎡）：精选儿童绘本（如国际获奖绘本、科普类书籍），免费开放阅读，消费满 200 元可获绘本赠送，设置 “故事角”（每天 15:00 举办免费讲故事活动）。

高端亲子服务（3 家）

儿童护理中心 “童颜坊”（150㎡）：提供儿童理发（50-80 元 / 次）、美甲（30-50 元 / 次）、皮肤护理（80-120 元 / 次），与 meland sport 联动推出 “体验 + 护理” 套餐（运动馆次卡 + 理发，120 元）；

亲子餐厅 “小厨神”（300㎡）：主打健康轻食，如儿童牛排套餐（68 元）、家长健身餐（58 元），食材采用有机蔬菜、进口牛肉，设置 “儿童游乐区”（免费托管），客群用餐时可放心让孩子游玩；

母婴服务中心（80㎡）：配备独立哺乳间（3 间）、婴儿护理台（2 个）、儿童游戏区（含绘本、玩具），提供免费纸尿裤、湿巾、热奶器，为哺乳期妈妈与低龄儿童提供便捷服务。

租金水平

儿童轻奢零售：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（Nike Kids、Burberry Kids 600 元 /㎡/ 月，其他品牌 400-500 元 /㎡/ 月），扣点率 9-12%；

亲子互动体验：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（meland sport、奈尔宝 500 元 /㎡/ 月，其他体验业态 300-400 元 /㎡/ 月），扣点率 12-15%；

高端亲子服务：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月（亲子餐厅 400 元 /㎡/ 月，护理中心 300 元 /㎡/ 月，母婴服务中心 250 元 /㎡/ 月），扣点率 8-10%。

 焕新重点

首店引入：引入 meland sport 河南首店，打造 500㎡亲子运动馆，填补河南高端亲子运动体验空白，预计该店可带动 2 楼日均客流提升 50%；

体验升级：引入奈尔宝轻奢亲子乐园，设置多元化互动场景，延长家庭客群停留时间（从 1 小时延长至 2.5 小时）；

服务补位：升级母婴服务中心，增加儿童护理、绘本阅读功能，提升低龄家庭客群满意度，预计母婴服务中心使用率超 80%；

低效调整：淘汰 2 家低效儿童玩具店（如 “XX 玩具”），释放 150㎡面积用于 “童奢汇” 配饰集合店扩店，增加 Gucci、Dior 等高端儿童配饰品类，提升楼层高端属性。

特色活动与政策支持

主题活动

“亲子运动嘉年华”：每月第二个周末举办，meland sport 推出 “亲子运动挑战赛”（如平衡车竞速、亲子攀岩），获胜家庭可获儿童运动服饰折扣券（满 500 元减 100 元），同时设置 “儿童才艺展示区”，吸引家庭客群参与；

“童奢穿搭秀”：每季度举办，联合 Nike Kids、Burberry Kids 等品牌开展儿童时装秀，邀请高端会员家庭子女参与，秀后推出 “限定折扣”（秀场同款 8 折），提升品牌曝光与销售转化；

“亲子体验日”：每周日开放，奈尔宝亲子乐园提供 “免费体验 1 小时”（需提前预约），亲子餐厅推出 “亲子套餐买一赠一”，绘本馆举办 “亲子阅读分享会”，降低家庭客群到店门槛。

政策支持

首店补贴：meland sport 河南首店提供 1000-1200 元 /㎡装修补贴，免租期 10-12 个月；奈尔宝免租期 8-10 个月，装修补贴 800-1000 元 /㎡；

联动优惠：为 1 楼轻奢品牌消费客群提供 2 楼亲子业态 “专属折扣”（如凭 COACH 消费凭证享 meland sport 9 折），实现客群跨楼层流转；

会员权益：家庭会员享 “亲子权益包”（含儿童护理折扣、亲子乐园门票减免），消费满 3000 元赠亲子摄影套餐（价值 500 元）；

社群运营：建立 “高端亲子社群”，定期推送亲子活动预告、儿童穿搭建议，组织线下亲子野餐、手工 DIY 等活动，提升家庭客群粘性。

布局策略

动线引导：2 楼电梯口（连接 1 楼中庭）布局 Nike Kids、meland sport 旗舰店，采用 “明亮色彩 + 卡通元素” 设计（如 Nike Kids 店外墙绘制运动卡通形象），吸引 1 楼家长带儿童上楼；

体验聚客：2 楼中部区域规划奈尔宝亲子乐园与亲子餐厅，采用 “开放式布局”，乐园与餐厅连通，家长可在餐厅用餐时观察儿童游玩，提升消费便利性，预计该区域可带动 2 楼 60% 客流聚集；

零售补位：在体验业态周边布局 Burberry Kids、“童奢汇” 等儿童轻奢零售品牌，形成 “体验带动消费” 的动线设计，如儿童在乐园游玩后，家长可就近选购服饰；

服务配套：在 2 楼角落区域设置母婴服务中心与儿童护理中心，避免噪音干扰体验区，同时靠近卫生间与电梯口，提升服务便捷性。

3.三楼：运动轻奢体验区（面积占比 25%）

定位升华

聚焦 25-40 岁高净值运动爱好者（含 1 楼轻奢客群、2 楼家庭客群中的家长），打造 “中原运动轻奢消费标杆”，融合 “国际运动轻奢品牌 + 高端户外装备 + 运动体验服务”，填补河南运动轻奢商业空白，实现 “日常轻奢消费 + 运动场景消费” 的客群需求覆盖，提升项目业态多元化水平。

主要业态

运动轻奢零售（50%）、高端户外装备（30%）、运动体验服务（20%）

品牌组合

运动轻奢零售（5 家，含 2 家河南首店）

lululemon 河南首店奥莱店（400㎡）：主打瑜伽服、运动内衣、休闲服饰，当季款占比 25%，折扣力度 6-8 折，设置 “瑜伽体验区”（每周举办 2 次免费瑜伽课），提供 “运动穿搭咨询” 服务；

Nike Golf 河南首店奥莱店（350㎡）：高端高尔夫运动服饰、鞋履、装备，折扣力度 5-7 折，当季款占比 30%，联动本地高尔夫球场推出 “消费满赠体验券”（满 2000 元赠 1 次高尔夫练习场体验）；

Adidas Originals 奥莱店（300㎡）：运动轻奢潮流款，如联名款卫衣、限量版运动鞋，折扣力度 5-8 折，设置 “潮鞋展示墙”（陈列经典款与新款），吸引年轻客群打卡；

Under Armour 高端奥莱店（250㎡）：专业运动服饰，如健身服、跑步服、 compression 衣，折扣力度 5-7 折，提供 “体测服务”（免费为客群检测身体数据，推荐适合运动装备）；

Puma Select 奥莱店（200㎡）：运动轻奢系列，如 Fenty x Puma 联名款、赛车主题服饰，折扣力度 5-8 折，适合日常穿搭与轻度运动场景。

高端户外装备（3 家）

The North Face 高端奥莱店（350㎡）：专业户外服饰、装备，如冲锋衣、登山鞋、帐篷，折扣力度 5-7 折，设置 “户外场景模拟区”（雪地、山地场景展示装备功能）；

Columbia 奥莱旗舰店（300㎡）：涵盖男女户外服饰、鞋履，适合日常户外与轻度探险，折扣力度 5-8 折，推出 “亲子户外套装”（家长款 + 儿童款搭配销售）；

凯乐石 奥莱店（250㎡）：本土高端户外品牌，主打攀岩、登山装备，折扣力度 6-8 折，推出 “东北限定款”（抗寒 - 30℃羽绒服），适配河南冬季户外场景。

运动体验服务（3 家）

运动装备养护店 “动养坊”（150㎡）：提供球鞋清洗（50-150 元 / 双）、户外装备维修（如冲锋衣防水涂层修复、登山鞋鞋底更换），与运动品牌联动推出 “购买即赠养护券”（满 1000 元赠 50 元养护券）；

肌肉科技 运动补给店（100㎡）：高端蛋白粉、能量棒、运动营养品，折扣力度 7-9 折，提供 “营养咨询服务”（根据客群运动目标推荐补给方案）；

瑜伽工作室 “瑜见”（200㎡）：与 lululemon 联动，提供付费瑜伽课程（60-100 元 / 节），设置 “小班教学”（每班不超过 10 人），配备专业瑜伽教练，适合高端客群。

租金水平

运动轻奢零售：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月（lululemon、Nike Golf 700 元 /㎡/ 月，其他品牌 500-600 元 /㎡/ 月），扣点率 10-13%（河南首店扣点下浮 1-2%）；

高端户外装备：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（The North Face 600 元 /㎡/ 月，其他品牌 400-500 元 /㎡/ 月），扣点率 9-12%；

运动体验服务：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月（瑜伽工作室 400 元 /㎡/ 月，养护店 350 元 /㎡/ 月，补给店 300 元 /㎡/ 月），扣点率 8-10%。

焕新重点

首店引入：引入 lululemon、Nike Golf 河南首店，填补运动轻奢瑜伽与高尔夫品类空白，预计首店品牌可带动 3 楼客流提升 45%；

体验升级：打造 300㎡“户外场景模拟区”（The North Face 店内），通过雪地、山地场景展示装备功能，提升客群体验感，预计该区域可带动户外装备销售额提升 30%；

服务补位：增设运动装备养护店与瑜伽工作室，完善 “运动消费 - 养护 - 体验” 闭环，预计养护店月营收超 8 万元；

低效淘汰：淘汰 2 家低效大众运动品牌（如 “XX 运动”），释放 200㎡面积用于 lululemon 扩店，增加瑜伽体验区与服饰陈列区。

特色活动与政策支持

主题活动

“运动轻奢体验周”：每月举办，lululemon 开展瑜伽公开课，Nike Golf 提供高尔夫挥杆教学，The North Face 组织 “户外徒步活动”（河南本地路线），参与者可获品牌折扣券（满 1000 元减 100 元）；

“户外装备节”：每年 10 月举办（备战冬季户外），The North Face、Columbia、凯乐石联合促销，推出 “满 2000 元减 300 元”“买外套赠配件” 活动，同时设置 “装备功能体验区”（如防水测试、抗寒测试）；

“运动社群日”：每周六举办，建立 “高端运动社群”（如瑜伽群、高尔夫群），组织线下运动打卡、经验分享会，社群成员享 “专属折扣”（9 折）与优先参与活动权。

政策支持

首店补贴：lululemon、Nike Golf 河南首店提供 1200-1500 元 /㎡装修补贴，免租期 8-12 个月（lululemon 免租 12 个月）；

联动营销：与 1 楼轻奢品牌、2 楼亲子业态联动，如凭 COACH 消费凭证享运动品牌 9 折，凭 meland sport 体验券享瑜伽课 8 折，实现跨楼层客群流转；

会员权益：运动品类会员享 “运动权益包”（含装备养护折扣、体验课减免），消费满 5000 元赠高端运动背包（价值 800 元）；

场地支持：为瑜伽课、高尔夫教学等活动提供免费场地（如 3 楼空闲区域、户外广场），降低品牌运营成本。

布局策略

入口引流：3 楼电梯口（连接 2 楼亲子区）布局 lululemon、Nike Golf 旗舰店，采用 “运动场景海报 + 透明玻璃展柜” 设计（如 lululemon 展示瑜伽服穿搭场景），吸引 2 楼家长客群；

体验聚客：3 楼中部区域规划 The North Face “户外场景模拟区” 与瑜伽工作室，采用 “开放式布局”，客群可直观感受装备功能与运动体验，带动周边零售品牌客流；

零售联动：在体验区周边布局 Adidas Originals、Under Armour 等运动轻奢品牌，形成 “体验 - 消费” 动线，如客群参与瑜伽课后，可就近选购瑜伽服；

服务配套：在 3 楼动线末端布局运动装备养护店与补给店，靠近卫生间与连廊口，方便客群消费后获取服务，同时引导客流通过连廊前往 4 楼潮牌区。

4. 四楼：潮牌社交与生活配套区（面积占比 20%）

定位升华

聚焦 18-35 岁年轻潮流客群（含学生、年轻职场人、潮流爱好者），打造 “中原潮牌社交聚集地”，融合 “国际潮牌 + 本土潮流品牌 + 社交体验配套”，填补河南潮牌轻奢商业空白，与 1-3 楼高端客群形成互补，吸引年轻消费群体，提升项目客群年龄覆盖广度。

主要业态

国际潮牌（40%）、本土潮流品牌（25%）、社交体验配套（35%）

品牌组合

国际潮牌（4 家，含 2 家河南首店）

AAPE 河南首店奥莱店（300㎡）：潮流轻奢品牌，主打迷彩元素服饰、配饰，折扣力度 5-7 折，当季款占比 30%，设置 “潮牌打卡墙”（品牌标志性迷彩图案），吸引年轻客群拍照分享；

OFF-WHITE c/o VIRGIL ABLOH™ 奥莱店（250㎡）：高端潮牌，涵盖服饰、鞋履、配件，折扣力度 6-8 折，客单价 1500-3000 元，设置 “限量款展示区”（定期发售联名款）；

Stussy 奥莱店（200㎡）：经典潮牌，主打街头风格服饰、卫衣、帽子，折扣力度 5-8 折，适合日常穿搭，联动本地潮流博主开展 “穿搭挑战赛”；

Supreme 授权奥莱店（150㎡）：潮流轻奢品牌，主打限量款服饰、配件，折扣力度 6-8 折，采用 “定时发售” 模式（每周六上新），吸引潮牌爱好者到店。

本土潮流品牌（3 家）

“豫潮社” 本土潮牌集合店（200㎡）：集合河南本土潮流品牌（如 “郑能量”“汴潮”），主打融入河南文化元素的服饰（如豫剧脸谱卫衣、龙门石窟印花 T 恤），折扣力度 5-8 折，支持本土设计师品牌孵化；

“潮玩实验室” 本土潮玩店（150㎡）：河南本土潮玩品牌，如 “中原神兽” 系列手办、非遗元素潮玩（如汴绣潮玩），折扣力度 7-9 折，设置 “潮玩 DIY 区”（客群可定制专属潮玩）；

“豫饰界” 本土配饰店（100㎡）：本土潮流配饰品牌，如手工银饰、文化元素项链（如甲骨文吊坠），折扣力度 6-8 折，搭配国际潮牌配饰销售。

社交体验配套（4 家）

“潮咖” 主题咖啡馆（200㎡）：潮流风格装修，提供特色咖啡（如 “潮牌联名款咖啡”）、甜点，客单价 35-50 元，设置 “潮牌展示区”（定期展出潮牌新品），无折扣但推出 “消费满赠潮玩小样”；

“光影” 私人影院（300㎡）：高端私人观影空间，设 5 个包间（可容纳 2-10 人），提供电影点播、零食套餐，包间费 80-200 元 / 小时，适合朋友聚会、情侣约会；

“潮拍” 自拍馆（150㎡）：潮流主题场景（如街头风、赛博朋克风），提供服装租赁、摄影设备，单次体验 50-80 元 / 小时，支持照片打印与社交平台分享；

“潮玩桌游吧”（150㎡）：提供潮流桌游（如剧本杀、卡牌游戏），配备专业 DM，人均消费 60-100 元 / 次，设置 “潮玩展示墙”（吸引潮玩爱好者）。

租金水平

国际潮牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（AAPE、OFF-WHITE 600 元 /㎡/ 月，其他品牌 400-500 元 /㎡/ 月），扣点率 10-13%（河南首店扣点下浮 1-2%）；

本土潮流品牌：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月（“豫潮社” 400 元 /㎡/ 月，其他品牌 300-350 元 /㎡/ 月），扣点率 8-10%（给予本土品牌扶持，扣点略低）；

社交体验配套：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月（私人影院 400 元 /㎡/ 月，咖啡馆 350 元 /㎡/ 月，自拍馆、桌游吧 250-300 元 /㎡/ 月），扣点率 12-15%（体验业态毛利高，扣点略高）。

焕新重点

首店引入：引入 AAPE 河南首店，填补高端潮牌空白，预计该店可带动 4 楼日均客流提升 50%，年轻客群占比提升 35%；

本土扶持：打造 200㎡“豫潮社” 本土潮牌集合店，孵化 3-5 家河南本土潮流品牌，预计本土品牌年销售额超 500 万元；

社交升级：增设私人影院、潮拍自拍馆，延长年轻客群停留时间（从 1 小时延长至 3 小时），预计社交配套区月营收超 20 万元；

低效淘汰：淘汰 2 家低效大众服饰品牌（如 “XX 休闲装”），释放 150㎡面积用于 AAPE 扩店，增加限量款展示区与打卡区。

特色活动与政策支持

主题活动

“潮牌文化节”：每季度举办，AAPE、OFF-WHITE 等品牌开展新品发布会，邀请潮流博主、网红探店，推出 “潮牌满减”（满 1000 元减 200 元），同时举办 “潮牌穿搭大赛”（参与者上传穿搭照片，获奖可获潮牌服饰礼包）；

“本土潮流周”：每年 5 月、11 月举办，聚焦 “豫潮社”“潮玩实验室” 等本土品牌，开展设计师分享会、本土潮玩展，推出 “本土品牌专属折扣”（满 500 元减 100 元），助力本土品牌破圈；

“社交体验日”：每周五晚开展 “潮咖夜”（咖啡馆推出买一赠一）、“桌游狂欢夜”（桌游吧人均消费立减 20 元），吸引年轻客群下班后到店，提升 4 楼晚间客流（预计晚间客流占比从 20% 提升至 40%）。

政策支持

首店补贴：AAPE 河南首店提供 1000-1200 元 /㎡装修补贴，免租期 8-10 个月；OFF-WHITE 免租期 6-8 个月，装修补贴 800-1000 元 /㎡；

本土扶持：为 “豫潮社” 等本土品牌提供 300-500 元 /㎡装修补贴，免租期 6-8 个月，同时共享项目营销资源（如公众号推文、户外广告），降低本土品牌运营成本；

联动优惠：与 3 楼运动品牌联动，如凭 lululemon 消费凭证享潮牌 9 折；与 1 楼轻奢品牌联动，如凭 TORY BURCH 消费凭证赠潮咖咖啡券，实现跨楼层客群流转；

社群运营：建立 “潮牌爱好者社群”，定期推送新品信息、活动预告，组织线下潮牌交换会、探店打卡活动，提升年轻客群粘性（预计社群活跃度超 60%）。

布局策略

入口引流：4 楼电梯口（连接 3 楼运动区）布局 AAPE、OFF-WHITE 旗舰店，采用 “工业风装修 + LED 屏幕” 设计（屏幕播放潮牌发布会视频），搭配限量款服饰橱窗展示，吸引 3 楼年轻运动客群；

社交聚客：4 楼中部区域规划 “潮咖” 咖啡馆与 “光影” 私人影院，采用 “开放式外摆 + 休闲座椅” 设计，咖啡馆与潮牌店连通，客群可边喝咖啡边浏览潮牌，预计该区域可带动 4 楼 50% 客流聚集；

本土展示：在 4 楼动线中段设置 “豫潮社” 本土潮牌集合店，采用 “文化元素装修”（墙面绘制河南非遗图案），搭配本土设计师作品展示区，强化 “中原潮牌” 特色，吸引客群了解本土品牌；

体验延伸：动线末端布局 “潮拍” 自拍馆与 “潮玩桌游吧”，靠近 4 楼露台，客群拍照后可到露台打卡分享，同时桌游吧设置 “潮玩展示墙”，吸引潮玩爱好者停留，延长客群动线。

5.楼层联动与整体运营保障

5.1. 跨楼层客群流转设计

动线联动

垂直动线：在 1-4 楼核心电梯厅设置 “楼层主题指引牌”，标注各楼层核心品牌与特色活动（如 1 楼标注 “COACH 首店”，2 楼标注 “meland sport 亲子运动”），同时电梯内播放楼层主题视频，引导客群跨楼层流动；

水平动线：通过连廊连接 A、B 座各楼层（如 1 楼连廊连接 A 座轻奢区与 B 座生活配套区，3 楼连廊连接 A 座运动区与 B 座户外体验区），连廊内设置 “品牌海报 + 互动装置”（如扫码领跨楼层折扣券），提升连廊使用率（预计从 30% 提升至 60%）；

体验引导：在各楼层设置 “体验打卡点”（如 1 楼 Sephora 美妆体验、2 楼奈尔宝亲子打卡、3 楼 The North Face 户外场景、4 楼 AAPE 潮拍墙），推出 “跨楼层打卡活动”（集齐 4 个楼层打卡点可兑换礼品），带动客群走遍所有楼层（预计客群平均楼层覆盖从 1.5 个提升至 3 个）。

消费联动

跨楼层套餐：推出 “家庭消费套餐”（1 楼轻奢购物满 3000 元 + 2 楼亲子体验券 + 3 楼运动装备折扣券，总价立减 500 元）、“年轻消费套餐”（3 楼运动装备满 2000 元 + 4 楼潮牌折扣券 + 潮咖咖啡券，总价立减 300 元），刺激多楼层消费；

满额赠礼联动：凭任意楼层消费凭证（满 1000 元）可到其他楼层兑换专属福利（如 1 楼消费赠 2 楼亲子护理券，4 楼消费赠 3 楼运动补给小样），提升客群跨楼层消费意愿；

会员权益互通：会员在任意楼层消费均可累计积分，积分可在所有楼层通用（如 1 楼消费积分可兑换 4 楼桌游体验券，2 楼消费积分可兑换 3 楼瑜伽课），强化会员跨楼层消费粘性。

5.2. 会员体系整体运营

会员分层与权益

基础会员：免费注册，享消费积分（1 元积 1 分）、生日礼（50 元通用券）、免费停车 2 小时 / 天；

轻奢会员：1 楼消费满 2 万元或年消费满 5 万元升级，享 1 楼品牌专属折扣（9.5 折）、VIP 导购服务、免费皮具养护 1 次 / 年；

亲子会员：2 楼消费满 1 万元或年消费满 3 万元升级，享 2 楼亲子业态 8.8 折、优先参与亲子活动、免费儿童理发 1 次 / 年；

黑金会员：年消费满 20 万元升级，享所有楼层品牌 9 折（特例品除外）、专属停车位、免费参与所有主题活动、年度高端品鉴会邀请函（如 COACH 新品预览会）。

会员营销活动

会员日联动：每月 15 日为 “会员日”，所有楼层推出 “会员折上折”（基础会员 9.5 折，黑金会员 8.5 折），同时举办 “会员专属活动”（如 1 楼轻奢搭配课、2 楼亲子手工、3 楼运动体验、4 楼潮牌 DIY），提升会员到店率（预计从 20% 提升至 45%）；

年度会员盛典：每年 12 月举办 “中原轻奢会员盛典”，邀请黑金会员参与，现场发布次年楼层规划、限量款预售，同时设置抽奖环节（奖品含 1 楼轻奢包袋、2 楼亲子年卡、3 楼运动装备套装），强化会员尊贵感；

会员数据分析：通过会员系统分析各楼层消费偏好（如轻奢会员更关注 2 楼亲子服务，年轻会员更关注 4 楼潮牌），定向推送楼层活动信息（如为轻奢会员推送 2 楼亲子体验券，为年轻会员推送 4 楼潮牌新品），提升营销精准度（预计转化率从 5% 提升至 15%）。

5.3. 营销资源整合

线上营销联动

统一小程序：开发 “星摩尔轻奢生活” 小程序，整合各楼层品牌导购、活动报名、会员积分、停车缴费功能，用户可在小程序领取 “跨楼层优惠券”（如 1 楼满减券 + 2 楼体验券），同时小程序设置 “楼层主题专栏”，推广各楼层核心品牌与特色活动（预计小程序月活超 5 万人次）；

社交媒体矩阵：在抖音、小红书、微信视频号搭建 “楼层主题账号”（如 “星摩尔轻奢馆” 聚焦 1 楼，“星摩尔亲子汇” 聚焦 2 楼），定期发布品牌探店、活动花絮，同时发起 “# 中原轻奢生活 #” 话题挑战，鼓励用户分享跨楼层消费体验（预计话题曝光量超 1 亿次）；

直播带货联动：每月开展 “楼层联动直播”（如 “轻奢 + 亲子” 直播，1 楼 COACH 搭配 2 楼儿童服饰；“运动 + 潮牌” 直播，3 楼 lululemon 搭配 4 楼 AAPE），直播中推出 “专属套餐”，吸引线上用户到店消费（预计直播带动线下客流提升 30%）。

线下营销整合

节日营销联动：春节、国庆等重大节日，各楼层推出统一主题活动（如春节 “中原轻奢年味节”，1 楼轻奢品牌推出限定款，2 楼亲子区举办年味手工，3 楼运动区推出 “新年健身计划”，4 楼潮牌区推出 “新年潮搭”），同时项目外广场设置主题装置（如春节设置 “轻奢年货集市”），提升项目整体氛围；

异业合作联动：联合河南本地高端资源（如高端酒店、高尔夫球场、私立学校），推出 “跨界权益包”（如住高端酒店赠星摩尔 1 楼消费券，高尔夫会员赠 3 楼运动体验券，私立学校家长赠 2 楼亲子年卡），扩大客群覆盖面（预计新增高端客群 1 万人次 / 年）；

公益活动联动：每季度举办 “楼层公益日”（如 1 楼轻奢品牌义卖捐公益，2 楼亲子区举办 “公益亲子跑”，3 楼运动区组织 “公益徒步”，4 楼潮牌区开展 “潮玩义卖”），提升项目社会形象，同时吸引公益爱好者客群（预计公益活动带动客流提升 20%）。

（五）品牌焕新成效监测与优化机制

1. 核心监测指标体系

2. 阶段性优化策略

引入期（2025Q1-Q2）：

监测重点：首店品牌引入进度、本土品牌入驻率；

优化措施：若首店品牌引入进度滞后（如 Q2 末未达 4 家），调整谈判策略（如增加装修补贴比例、延长租金优惠期限）；若本土品牌入驻率低于 60%，扩大筛选范围（如将经营年限要求从 3 年降至 2 年），加强与沈阳本地商会合作。

运营期（2025Q3-Q4）：

监测重点：品牌坪效、关联消费率、客群满意度；

优化措施：若头部品牌坪效低于 1.8 万元 /㎡/ 年，分析原因（如位置不佳、品类不全），调整店铺布局或增加品类；若跨界品牌关联消费率低于 30%，强化联动营销（如推出 “跨界消费套餐”）；若客群满意度低于 8 分，收集反馈优化服务（如增加员工培训、改善店铺环境）。

稳定期（2026Q1-Q2）：

监测重点：本土品牌升级率、品牌续约率；

优化措施：若本土品牌升级率低于 30%，完善孵化支持（如增加运营指导频次、共享更多客群数据）；若品牌续约率低于 80%，分析流失原因（如租金过高、客流不足），调整合作方案（如优化租金结构、增加客流导入）。

（六）业态优化与品牌焕新核心价值总结

星摩尔业态优化与品牌焕新并非简单的 “业态替换” 或 “品牌更新”，而是基于 “运动主题定位” 的 “生态重构”，其核心价值体现在三个维度：

营收结构升级：通过淘汰低效业态（传统零售）、引入高价值业态（运动体验、跨界融合），预计 2025 年项目营收结构从 “零售 60%+ 餐饮 30%+ 其他 10%” 优化为 “运动体验 40%+ 餐饮 25%+ 零售 20%+ 跨界 15%”，整体营收提升 40%；

客群结构优化：聚焦 Z 世代、新锐家庭两大核心客群，通过头部首店、本土特色品牌、跨界业态吸引目标客群，预计 2025 年目标客群占比从 45% 提升至 75%，客群消费频次从 1.2 次 / 月提升至 2.5 次 / 月；

品牌心智强化：通过 “首店经济 + 本土培育 + 跨界创新”，打造 “东北运动体验式商业标杆”，预计 2025 年项目 “运动主题” 认知率从 15% 提升至 65%，社交媒体曝光量超 1 亿次，成为沈阳商业市场的 “差异化 IP”。

从长期来看，该方案将帮助星摩尔摆脱传统商业 “同质化竞争” 困境，构建 “运动体验 + 社交消费” 的独特生态，为项目资产增值（如租金提升、资产估值增长）提供持续动力，同时为东北商业项目业态升级提供可复制的 “星摩尔模式”。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库