商业地产案例分享-沈阳星摩尔项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析沈阳星摩尔从“快时尚标杆”向“运动体验式商业”的战略转型路径。通过精准市场定位、业态创新重组、空间场景重构及数字化运营升级，系统解决项目同质化竞争与资产低效困境，为区域商业地产破局提供可复制的实战范例。全文共106000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

从快时尚标杆到运动体验新地标

沈阳星摩尔资产优化全案实施专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目落地核心建议：多维度保障项目高效推进

1. 组织保障：构建 “三方协同” 专项小组，明确权责与复盘机制

核心逻辑：通过整合项目运营方、外部专业机构、产业专家资源，避免单一团队视角局限，确保资产优化策略科学落地，同时通过定期复盘及时调整方向。

1.1专项小组组建与分工

成员构成（共 15 人，全职 10 人 + 兼职 5 人）：

北京云阿云团队（4 人，全职）：负责数字化运营体系搭建（智慧中台、APP 开发）、资产证券化前期筹备，核心成员需具备 5 年以上商业地产数字化或 REITs 实操经验；

星摩尔运营团队（6 人，全职）：涵盖招商（2 人）、运营（2 人）、财务（1 人）、物业（1 人），负责空间改造执行、商户对接、日常运营数据监测；

外部专家（5 人，兼职）：包括商业地产顾问（1 人，如戴德梁行东北区商业负责人）、运动产业专家（2 人，如辽宁省运动协会秘书长、本地头部运动场馆运营总监）、财务税务专家（2 人，如注册会计师、税务师，负责 REITs 合规与税收筹划）；

责任分工表：

1.2定期复盘机制

复盘频率与形式：

周例会（每周一 14:00-15:30，线上 + 线下结合）：各模块负责人同步上周进度、问题与本周计划，如招商团队汇报 Nike Beacon 品牌对接进展，数字化团队汇报智慧中台开发 bug 修复情况，会议需形成《周复盘纪要》并明确待解决问题责任人与时限；

月复盘会（每月最后一个周五 13:00-17:00，线下）：邀请所有成员参会，结合 “资产健康度指标”（出租率、坪效、客流等）评估月度目标达成情况，如未达成（如月度出租率仅 90%，低于目标 92%），需分析原因（如低效铺位招商滞后）并调整下月策略（如增加备选品牌储备），输出《月度复盘报告》；

季度战略会（每季度最后一个月月底，线下 + 外部专家全参会）：评估季度资产优化目标（如短期 6 个月出租率提升至 92%）达成情况，结合行业趋势（如运动消费旺季来临）调整下季度重点任务（如提前启动 “夏日水上运动” 主题活动），输出《季度战略调整方案》。

1.3案例参考：成都远洋太古里 “项目专项小组” 模式

成都远洋太古里在开业初期组建 “三方协同” 运营小组，整合太古里运营团队、第三方商业顾问、文化专家资源，通过周例会 + 月复盘机制，及时调整业态布局（如增加文化体验店占比），开业 1 年内出租率从 85% 提升至 98%，客流日均突破 5 万人次。本项目可借鉴其 “专业分工 + 高频复盘” 机制，确保资产优化目标落地。

2. 资金保障：“政府补贴 + 产业基金 + 多元融资” 组合，降低自有资金压力

核心逻辑：通过申请政策补贴、引入外部资本、优化融资结构，将项目自有资金投入占比从 60% 降至 40% 以下，缓解资金压力，同时降低财务风险。

2.1政府补贴申请：精准对接政策，最大化补贴额度

可申请补贴类型与策略：

数字化改造补贴：对接沈阳市 “商业数字化转型专项补贴”（政策依据：《沈阳市 2025 年商贸流通业发展资金管理办法》），项目智慧运营中台、APP 开发符合补贴范围，可申请改造费用 30% 的补贴（最高 200 万元），需提交《数字化改造方案》《预算明细表》，预计申报周期 2 个月；

夜经济补贴：项目屋顶运动公园夜间运营、“潮咖夜” 等晚间活动符合沈阳市 “夜经济示范项目” 补贴条件（最高 100 万元），需提供夜间客流数据、活动方案，申报成功后可用于夜间照明改造、活动宣传费用；

首店经济补贴：引入 Nike Beacon、lululemon 等河南首店，符合辽宁省 “首店经济扶持政策”（省级首店补贴 50-100 万元 / 家，市级补贴 30-50 万元 / 家），预计引入 10 家首店可申请补贴总额 500-800 万元，需提交品牌首店证明、签约协议；

补贴使用管控：设立 “补贴资金专户”，专款专用，补贴资金优先用于数字化改造、首店装修补贴，每笔支出需提交《补贴资金使用申请》，由财务部审核后拨付，确保合规使用。

2.2产业投资基金引入：对接专业资本，共享收益共担风险

基金类型与合作模式：

目标基金：聚焦东北商业地产、运动产业的产业基金（如辽宁体育产业发展基金、沈阳商业升级基金），基金规模 1-2 亿元；

合作模式：采用 “股权 + 债权” 混合投资，基金以股权方式投资项目公司（持股 15-20%），同时提供债权贷款（额度 5000 万元，年利率 4.5%，低于银行同期贷款利率 0.5-1 个百分点），投资期限 3 年，到期后项目公司可通过股权回购、REITs 上市退出；

收益分配：基金年化收益优先分配至 8%，超额部分项目公司与基金按 6:4 分成，同时约定 “业绩对赌”（如 3 年内项目坪效未达 6000 元 /㎡/ 年，基金分红比例下调 5%），保障双方利益。

2.3多元融资补充：优化融资结构，降低财务成本

银行贷款：对接盛京银行、工商银行等本地银行，申请 “商业地产更新贷款”（额度 8000 万元，期限 5 年，年利率 4.8%），用于地下二层运动综合体改造，以项目未来租金收入作为还款来源；

商户预付费：对核心商户（如 Nike、COACH）推出 “预租优惠”，商户一次性预付 2 年租金，可享受租金下浮 8% 的优惠，预计可回笼资金 2000 万元，用于短期空间改造；

预期效果：通过 “补贴（约 1000 万元）+ 基金（约 1.5 亿元）+ 贷款（8000 万元）+ 预付费（2000 万元）” 组合，项目总资金需求 5000 万元（资产优化专项基金）+3000 万元（改造预算）=8000 万元，自有资金仅需投入 3000 万元（占比 37.5%），较原计划降低 22.5 个百分点，财务成本年均减少 150 万元。

3. 资源联动：构建 “政府 + 企业 + 社群” 三方联动运营模式，放大项目影响力

核心逻辑：通过政府政策支持、企业资源互补、社群客群引流，解决项目客流、品牌、活动资源不足问题，形成运营合力，提升项目知名度与客群粘性。

3.1与铁西区政府联动：获取政策与公共资源支持

合作方向：

交通配套优化：申请政府协调增加项目周边公交线路（如将 103 路公交延伸至项目南门）、增设共享单车停放点（10 处，覆盖项目周边 500 米范围），解决客群出行难题，预计可提升周边 3 公里内客群到店率 20%；

公共活动合作：联合区政府举办 “铁西区全民运动节”（项目作为主会场），政府负责活动审批、媒体宣传（如区电视台报道），项目负责场地提供、商户联动，活动期间预计可吸引客流 10 万人次，新增会员 1.5 万人；

税收优惠申请：借助铁西区 “商贸企业税收优惠政策”，项目运营公司可享受 “前 2 年企业所得税减半，后 3 年按 15% 征收” 的优惠，预计 5 年可节省税收 800 万元。

3.2与沈阳运动协会联动：丰富运动资源，提升专业度

合作内容：

赛事资源引入：联合沈阳跑步协会、篮球协会，在项目举办 “沈阳城市马拉松（项目段）”“青少年篮球联赛”，协会负责赛事组织（报名、裁判、奖项设置），项目负责场地、宣传、商户赞助（如运动品牌提供赛事装备），预计每场赛事可吸引参赛人员 5000 人 + 观众 2 万人次；

专业指导支持：协会派专业教练（如瑜伽教练、户外领队）定期到项目开展 “运动公益课堂”（每周 1 次，免费向会员开放），提升项目运动体验专业度，预计可使会员运动活动参与率从 30% 提升至 50%；

社群资源共享：协会共享其会员资源（约 5 万人），项目向协会会员推送专属优惠（如运动装备 8 折券），双方联合建立 “星摩尔运动社群”，预计可新增社群活跃用户 2 万人。

3.3与周边社区联动：挖掘本地客群，提升复购率

联动策略：

社区推广活动：在项目周边 5 公里内 20 个社区（如万科城、华润橡树湾）开展 “社区运动嘉年华”（每月 2 场），设置 “运动体验摊位”（如迷你攀岩、投篮游戏）、“项目宣传展架”，现场发放 “社区专属优惠券”（满 200 元减 50 元），预计每场活动可吸引社区居民 500 人次，新增社区客群会员 300 人；

社区服务合作：与社区居委会合作，为社区居民提供 “运动健康服务”（如免费体测、运动康复咨询），项目员工参与社区志愿服务（如社区清洁、老人帮扶），提升项目在社区的好感度，预计可使社区客群复购率从 40% 提升至 60%；

亲子资源对接：与社区内幼儿园、小学合作，开展 “亲子运动日” 活动（如亲子跳绳比赛、趣味运动会），项目提供活动场地与礼品（如运动玩具），学校负责组织学生参与，预计可吸引亲子家庭 1000 组，带动 2 楼亲子业态销售额增长 35%。

（二）行业启示：从星摩尔实践看商业地产转型方向

1. 区域商业突围：摒弃 “大而全”，聚焦 “小而精” 的主题定位，以差异化构建核心竞争力

行业现状：当前东北区域商业项目普遍存在 “业态同质化严重” 问题（如多数奥莱以 “零售 + 餐饮” 为主，缺乏特色），导致客流分散、竞争力弱，2024 年东北奥莱平均出租率仅 85%，低于全国平均水平 5 个百分点。

星摩尔实践启示：

定位聚焦：项目摒弃 “全客群、全业态” 思维，聚焦 “运动轻奢” 细分领域，针对 25-45 岁高净值客群与年轻运动爱好者，将运动类业态占比提升至 70%，形成 “东北首个运动轻奢体验型奥莱” 的差异化定位，预计可使项目客群辨识度提升 60%，与沈阳其他奥莱（如沈阳棋盘山赛特奥莱）形成错位竞争；

主题深化：通过空间改造（屋顶运动公园、地下运动综合体）、活动策划（城市运动节、运动体验月）、品牌组合（Nike Beacon、lululemon），强化 “运动” 主题，让客群形成 “运动消费就去星摩尔” 的认知，避免陷入 “什么都有但什么都不精” 的困境；

区域适配：结合沈阳 “冰雪运动之都” 的城市特色，在冬季重点打造 “滑雪装备展、冰雪运动体验” 等主题活动，适配区域消费需求，同时联动东北其他城市（长春、哈尔滨）的运动资源，形成 “区域运动商业联动”，突破本地市场局限。

行业案例参考：西安大悦城聚焦 “年轻潮流” 定位，引入大量潮牌首店、打造 “长安十二时辰” 主题街区，开业后日均客流突破 8 万人次，坪效达 8000 元 /㎡/ 年，远超西安其他商业项目，印证了 “小而精” 主题定位的成功。

2. 资产运营升级：从 “招商出租” 的单一模式，向 “资产增值” 的综合运营转变，通过数字化、场景化、精细化提升资产价值

行业痛点：传统商业地产运营多停留在 “招满商户、收取租金” 的初级阶段，缺乏对资产价值的长期规划，导致多数项目坪效增长缓慢（2024 年东北商业项目平均坪效增速仅 3%），资产估值难以提升。

星摩尔实践启示：

数字化提效：通过智慧运营中台整合客流、销售、会员数据，实现 “数据驱动决策”（如根据客流数据调整动线、根据销售数据优化品牌），预计可使运营效率提升 40%，坪效增速从 3% 提升至 8%；

场景化增值：打造 “运动主题场景”（季节主题展、运动体验区），将 “卖商品” 转变为 “卖体验”，如 3 楼运动区通过 “户外露营场景” 陈列，带动户外装备销售额增长 30%，同时提升铺位租金（场景化改造后的铺位租金可上浮 15%）；

精细化运营：通过会员分层运营（钻石会员专属服务）、商户赋能（数据支持、联合营销），提升客群消费粘性与商户业绩，进而推动租金增长（高业绩商户可接受每年 5-8% 的租金上浮）、资产估值提升（预计 3 年内资产估值增长 15%，远超行业平均 5% 的增速）；

长期证券化思维：从项目启动初期就以 “对接 REITs” 为目标，通过稳定现金流（长期租约、高收缴率）、合规运营（资产权属清晰），为资产证券化奠定基础，实现 “运营 - 增值 - 证券化” 的闭环，打破商业地产 “重资产、低流动性” 的瓶颈。

行业趋势：近年来国内公募 REITs 快速发展，2024 年商业地产 REITs 平均年化收益率达 6.5%，越来越多商业项目开始以 “资产证券化” 为长期目标规划运营，星摩尔的实践为区域商业项目提供了 “从运营到证券化” 的完整路径参考。

3. 业态创新方向：打破 “零售为主” 的传统思维，向 “体验 + 社交 + 产业” 融合方向转型，适应新消费趋势

消费趋势变化：后疫情时代，消费者更注重 “体验感、社交属性、个性化”，2024 年全国商业项目 “体验类业态消费占比” 从 2019 年的 20% 提升至 45%，零售占比则从 60% 降至 40%，传统 “零售为主” 的业态结构已无法满足需求。

星摩尔实践启示：

体验业态扩容：大幅增加运动体验业态（场馆、培训、康复），占比达 20%，同时引入健康轻食、运动文创等配套体验业态，满足消费者 “运动 + 休闲” 的一站式需求，预计可使客群停留时长从 45 分钟延长至 75 分钟；

社交属性强化：通过运动社群、赛事活动、主题市集，打造 “社交空间”，如 APP “运动社群” 可实现会员线下约练，预计可使会员复购率提升 20%，同时吸引 “社交驱动型消费”（如为参与社群活动而到店消费）；

产业融合延伸：联动沈阳运动产业资源（协会、赛事、教练），将项目从 “商业载体” 转变为 “运动产业平台”，如联合运动协会举办赛事、引入运动培训品牌，形成 “商业 + 产业” 的生态闭环，不仅提升项目专业度，还能挖掘产业上下游消费需求（如赛事装备采购、运动康复服务）；

避免体验业态同质化：体验业态需与项目主题（运动）深度绑定，而非盲目引入 “网红打卡点”，如星摩尔引入的 “运动康复、户外体验” 等业态，均与 “运动” 主题强相关，而非单纯追求 “网红效应”。例如引入的 “脊动力康复中心”，可为运动人群提供肌肉放松、损伤修复服务，开业后月均服务 1200 人次，其中 80% 为项目会员，带动周边运动装备品牌销售额增长 15%，印证了 “主题化体验业态” 的商业价值。

行业案例参考：上海 TX 淮海聚焦 “青年文化” 主题，引入艺术展览、潮流市集、livehouse 等体验业态，所有业态均围绕 “青年社交” 展开，开业后成为上海青年潮流地标，日均客流达 2 万人次，体验类消费占比超 60%，其 “主题化体验业态” 模式可为星摩尔及同类项目提供参考。

4. 行业启示总结：星摩尔实践对区域商业地产的普适性价值

沈阳星摩尔项目的资产优化与运营转型，并非仅适用于 “运动轻奢” 单一主题，其核心逻辑对东北乃至全国区域商业地产项目均具有普适性启示，可总结为 “三个转变”：

4.1从 “同质化竞争” 向 “差异化定位” 转变

核心动作：摒弃 “大而全” 的业态规划，聚焦区域客群核心需求（如星摩尔聚焦沈阳运动消费需求），结合项目自身资源（如空间、区位），确定细分主题（如运动、文化、亲子等），并通过业态组合、场景打造强化主题认知；

关键数据支撑：据《2024 中国商业地产发展报告》显示，具备清晰细分主题的区域商业项目，其出租率平均比同质化项目高 12%，客群复购率高 18%，印证了差异化定位的商业价值；

普适性应用：如长春某社区商业项目，可聚焦 “亲子成长” 主题，引入亲子培训、儿童游乐、母婴零售等业态，打造 “社区亲子服务中心”，避免与城市核心商圈项目正面竞争，提升区域客群粘性。

4.2从 “重招商轻运营” 向 “全周期资产增值” 转变

核心动作：打破 “招满商户即完成任务” 的传统思维，以 “资产长期增值” 为目标，通过数字化提效（如智慧中台）、精细化运营（如会员分层）、场景化增值（如主题活动），提升项目坪效与租金水平，最终实现资产估值与流动性提升；

关键案例参考：北京凯德 MALL・西直门通过 “数字化运营 + 会员精细化管理”，3 年内坪效从 5200 元 /㎡/ 年提升至 7800 元 /㎡/ 年，资产估值增长 28%，2024 年成功纳入凯德 REITs，实现资产证券化，其 “运营 - 增值 - 证券化” 路径可复制至同类项目；

普适性应用：中小城市商业项目可从 “数字化基础建设” 入手（如部署客流监测系统、会员管理系统），逐步提升运营效率，再通过长期租约、稳定现金流筹备资产证券化，打破 “重资产陷阱”。

4.3从 “单一商业载体” 向 “产业生态平台” 转变

核心动作：跳出 “商业零售” 的单一属性，联动区域产业资源（如星摩尔联动沈阳运动产业），将项目打造为 “商业 + 产业” 的生态平台，挖掘产业上下游消费需求（如赛事、培训、服务），形成 “业态互补、客流共享” 的生态闭环；

关键数据支撑：据中国连锁经营协会调研，“商业 + 产业” 融合的项目，其客群停留时长平均比纯商业项目长 45%，跨业态消费占比高 30%，产业相关消费贡献项目总营收的 25%-40%；

普适性应用：如西安某商业项目可联动本地 “文旅产业”，引入非遗手作、文化展览、本地美食等业态，打造 “文旅商业综合体”，同时对接西安旅游线路，吸引外地游客，提升项目辐射范围与营收多元化。

（三）项目落地风险补充建议

在前期 “组织、资金、资源” 三大保障基础上，针对项目落地过程中可能出现的 “执行偏差、客群流失、政策变动” 等风险，补充以下应对措施，确保项目目标平稳达成：

1. 执行偏差风险：建立 “目标 - 执行 - 反馈” 闭环管控

风险表现：专项小组各模块执行进度不一致（如数字化中台开发滞后，影响运营数据监测）、执行效果未达预期（如社区推广活动参与人数低于目标）；

应对措施：

制定《项目执行甘特图》，明确各模块关键节点（如智慧中台需在第 3 个月完成测试上线），每周更新进度，滞后超 3 天需提交《偏差分析报告》，说明原因与整改方案；

设立 “执行效果预警线”，如社区推广活动目标参与 500 人次 / 场，若实际参与低于 300 人次，立即调整活动形式（如增加互动礼品、联合社区 KOL 宣传），并在下一场活动中验证优化效果；

引入 “第三方监理”（如专业商业地产咨询公司），每季度对项目执行情况进行独立评估，输出《执行评估报告》，避免内部团队 “自我评估偏差”。

2. 客群流失风险：强化 “会员粘性 + 体验升级” 双驱动

风险表现：项目改造期间部分商户闭店，导致原有客群流失；中期业态调整后，新客群引入不及预期，老客群未适应新主题；

应对措施：

改造期间推出 “会员关怀计划”，如向老会员发放 “改造期间专属优惠券”（满 300 元减 100 元，改造后使用）、定期推送改造进度与新品牌入驻信息，减少老客群流失（目标老客群留存率≥85%）；

业态调整后开展 “新客群培育活动”，如针对年轻运动客群推出 “9.9 元运动体验套餐”（含瑜伽课 1 节 + 运动装备 100 元券），针对高净值客群举办 “轻奢运动私享会”（如高尔夫体验 + 浪琴腕表品鉴），快速吸引目标客群；

建立 “客群反馈通道”，通过 APP 问卷、会员访谈等形式，每月收集客群对业态、活动的意见（如 80% 会员希望增加户外露营体验），及时调整运营策略（如在屋顶运动公园增设露营区）。

3. 政策变动风险：动态跟踪 + 备选方案

风险表现：政府补贴政策调整（如数字化改造补贴额度降低）、REITs 申报政策变化（如发行门槛提高），影响项目资金计划与长期目标；

应对措施：

成立 “政策跟踪小组”，每周监测沈阳市、辽宁省及国家层面相关政策（如商贸补贴、REITs 新规），并与政府相关部门（如沈阳市商务局）建立定期沟通机制（每月 1 次），提前获取政策变动信息；

制定 “备选方案库”，如若数字化改造补贴从 30% 降至 20%，则启动 “商户联合出资” 方案（商户承担 10% 改造费用，享受未来 3 个月租金下浮 5% 的优惠）；若 REITs 政策收紧，则将长期目标调整为 “资产出售 + 轻资产输出”，对接险资、私募基金等机构投资者；

预留 “政策风险准备金”（占总资金的 10%，约 800 万元），用于应对政策变动导致的额外成本（如补贴减少、合规成本增加），避免项目资金链紧张。

（四）总结

沈阳星摩尔项目通过 “运动轻奢体验型奥莱” 的差异化定位，以 “短期提信心、中期建体系、长期促增值” 为路径，从组织、资金、资源三大维度构建落地保障，同时通过数字化运营、场景化体验、产业联动实现资产优化，最终目标不仅是达成 “出租率 95%、坪效 6000 元 /㎡/ 年、资产证券化” 的量化指标，更在于为东北区域商业地产提供 “从传统运营到资产增值” 的转型范本。

其核心价值在于证明：区域商业地产无需陷入 “同质化红海”，通过聚焦细分主题、深化运营能力、联动产业资源，即可实现 “小而精” 的突围；同时，资产运营需具备 “长期思维”，从项目启动初期就锚定资产增值与流动性目标，通过全周期精细化运营，让商业资产从 “重资产负担” 转变为 “高价值可流动资本”。

对于同类商业项目而言，星摩尔的实践并非 “不可复制的特例”，而是提供了一套 “定位 - 运营 - 增值” 的完整方法论 —— 只要结合区域客群需求、项目自身资源，灵活调整主题方向与运营策略，即可实现从 “生存” 到 “发展” 再到 “引领” 的跨越，为中国商业地产的多元化发展注入新活力。

附录一：沈阳星摩尔项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：7.2 亿元。增长核心源于运动体验业态的初步发力，依托雪乐山室内滑雪俱乐部等特色运动场馆全年引流效应，打造 “运动体验 + 装备消费” 基础闭环，带动运动关联业态（运动零售、运动康复）销售额占比达 38%。其中，区域特色运动品牌表现突出，引入的 4 家沈阳首店（如某户外露营装备东北首店）单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，运动轻食、东北特色餐饮销售额占比达 35%，同比提升 6%，契合客群运动后就餐需求。

2024 年

销售额：8.4 亿元，同比增长 16.7%。增长驱动力来自运动业态升级与主题活动联动：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6000㎡，引入 “星摩尔 × 沈阳运动协会” 城市滑雪挑战赛、青少年篮球联赛等活动，单场赛事带动单日关联消费突破 420 万元。运动装备零售、户外露营装备业态表现突出，销售额分别增长 28% 和 31%；主力店大型超市、运动集合店关联消费（如赛事装备采购、家庭运动用品囤货）增长 25%。

2025 年前三季度

销售额：5.9 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在运动旺季与节假日：春节期间推出 “冰雪运动嘉年华”，联动棋盘山滑雪场文旅资源，假期销售额提升 40%，外地游客消费占比达 32%；五一假期恰逢城市运动节档期，日均销售超 1300 万元，赛事日销售额峰值达 1900 万元。沉浸式运动体验店、运动文创集合店销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映客群对 “运动 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1260 万人次（日均 3.45 万人次），停车场使用率 78%。客群以 25-45 岁中青年家庭及运动爱好者为主（占比 72%），赛事日及节假日客流占比达 55%，“运动体验开放日”“户外装备市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。运动场馆与购物中心联动效应初显，带动商场日均客流增长 18%；地铁 9 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%。

2024 年

客流量：1480 万人次（日均 4.05 万人次），同比增长 17.5%。运动赛事引流成效突出：全年举办赛事及主题活动超 120 场，其中城市滑雪挑战赛、青少年篮球联赛等重点场次单场客流超 4.5 万人次，参赛及观赛客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为运动社群成员及周边社区居民，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；屋顶运动公园改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年前三季度

客流量：920 万人次，同比增长 19%。运动旺季客流爆发明显：春节 “冰雪运动嘉年华” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 36%；五一假期城市运动节期间，客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.2 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。运动体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：35-85 元 /㎡/ 月，出租率 88%。租金定价差异化显著：首层运动轻奢零售区租金最高（70-85 元 /㎡/ 月），运动体验业态（如滑雪俱乐部、康复中心）根据面积提供灵活定价（45-65 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 35-55 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥25 万元抽成 5%），热门运动品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.2 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰零售、低效服务类），引入 15 个高潜力运动品牌、体验品牌，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流监测、智能能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升运动体验、赛事关联业态占比至 60%，重点打造 “运动 IP 主题专区”“户外装备街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国际运动轻奢品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 个新品牌（含 4 家区域首店），涵盖运动零售（如某户外露营装备东北首店、专业滑雪品牌沈阳首店）、特色餐饮（如运动轻食连锁、东北特色烤肉）、体验业态（如运动康复中心、亲子运动工坊）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后运动零售区销售额增长 26%。重点打造 “运动装备专区”，集聚 28 + 运动品牌，年客流量 150 万人次，销售额达 2.7 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “运动 + 体验” 双升级：新增 “智能运动体验专区”（含 VR 滑雪模拟、运动数据监测），会员复购率达 65%；升级 “运动后消费区”，引入 24 小时运动便利店、深夜轻食馆，晚间（19:00 后）运动关联消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “运动深化 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外运动广场”，引入露天篮球场、非遗运动体验工坊等，目标坪效 1.8 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “星动会员体系”，推出 “赛事专属权益包”（含优先报名、专业教练指导），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色运动品牌、国潮运动设计师品牌，打造 “可持续运动消费专区”，契合客群健康消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（运动客流分析平台 380 万元、智能招商匹配系统 320 万元）、体验业态优化（屋顶运动公园改造、智能运动场馆建设）、交通接驳提升（地铁口运动主题导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.0 亿元：用于国际运动品牌引进（瞄准轻奢运动、专业户外品牌）、年度主题活动打造（如 “东北运动文化节”）、跨区域营销推广（联动沈阳文旅、东北滑雪场联盟），进一步扩大 “运动商业融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 52 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如赛事预告、运动装备上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上星动平台”，实现赛事报名与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导览小程序（含运动场馆导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 16.7%，高于沈阳区域商业综合体均值（13%），在铁西区商圈及沈阳运动主题商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “运动轻奢体验型奥莱” 为核心定位，融合 “运动零售 + 沉浸体验 + 赛事经济”，形成差异化竞争力，是沈阳运动消费、家庭休闲的首选地，获评 “年度东北运动商业创新标杆”“沈阳特色消费示范项目”。

核心挑战：铁西区商圈竞品项目增多（如新增运动主题商业体），需持续强化运动 IP 与首店品牌优势；运动消费需求迭代快，需加快智能运动体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化运动训练方案、赛事周边定制），巩固运动商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库