商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析龙湖沈阳浑南天街项目，直面客流、坪效等核心挑战。报告系统性地提出了定位升级、业态焕新、数字化运营及资产增值的破局路径，为区域商业转型升级提供了可复制的实战范本与行业启示。全文共99500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

龙湖沈阳浑南天街项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级及客群精细化分析

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析与项目概述

（一）区域宏观市场洞察

沈阳浑南作为沈阳 “城市向南” 战略的核心承载区，其 “新市府板块 + 自贸区 + 科创走廊” 的三重战略叠加优势，已形成 “人口、产业、消费” 三驾马车协同增长的格局，为商业项目提供了高潜力发展土壤。

1. 人口导入：增量与结构双优，核心客群持续扩容

从人口规模看，浑南已成为沈阳人口增长最快的区域之一。2022-2024 年，浑南新增常住人口约 8 万人，年均增速 5.2%，显著高于沈阳全市 2.1% 的平均水平；截至 2024 年底，区域常住人口突破 75 万人，其中 5 公里核心辐射圈（以新市府为中心）常住人口达 32 万人，为商业项目提供了稳定的客群基础。

从人口结构看，“新中产 + 科创人群” 构成核心消费主力。区域内新中产家庭（家庭月收入 2-5 万元）占比达 38%，较 2020 年提升 12 个百分点，这类客群普遍注重 “品质消费、家庭体验、社交场景”；同时，依托沈阳国家大学科技城、自贸区科创企业集聚效应，25-35 岁科创从业者占比达 27%，他们对 “潮流体验、智慧服务、夜间社交” 的需求增速年均超 30%，两类客群共同构成项目的核心目标群体。

2. 产业结构：新兴产业引领，消费能力底层支撑强劲

浑南已形成以 “数字经济、生物医药、智能制造” 为核心的新兴产业体系，2024 年三大产业产值合计占区域 GDP 比重达 61%，较 2020 年提升 18 个百分点，产业升级带动居民收入增长。

其中，数字经济领域集聚了东软集团、华为沈阳研究院等龙头企业，2024 年产业产值突破 300 亿元，带动相关从业者平均年薪达 18 万元，高于沈阳全市平均水平 45%；生物医药领域拥有三生制药、辽宁成大等企业，从业者平均年薪达 15 万元，高收入群体的消费潜力为商业项目提供了强劲支撑 —— 数据显示，浑南产业人群月均商业消费支出约 3200 元，其中服务型消费（餐饮、娱乐、体验）占比达 58%，显著高于传统零售消费占比。

3. 消费能力：收入与品质需求双升，商业升级需求迫切

从收入端看，2024 年浑南居民人均可支配收入达 5.8 万元，同比增长 8.3%，高于沈阳全市 6.5% 的增速；其中，核心客群（新中产 + 科创人群）人均可支配收入超 8 万元，具备较强的消费升级能力。

从消费结构看，区域消费已从 “刚需型” 向 “品质型” 转型。2024 年浑南居民商业消费支出中，“体验类消费（亲子、健身、文化）” 占比达 35%，“首店 / 特色品牌消费” 占比达 22%，而传统服饰、普通零售占比持续下降至 43%。这一趋势反映出，浑南现有商业供给（如传统百货、大众购物中心）已难以满足客群对 “差异化、高品质、强体验” 的需求，为龙湖浑南天街的业态升级和品牌焕新提供了市场空间。

4. 东北商业市场趋势：三大方向主导，项目契合度高

当前东北商业正加速从 “传统零售” 向 “生活服务 + 社交体验” 转型，核心趋势可概括为 “体验化、在地化、数字化”，与龙湖浑南天街的定位高度契合。

体验化：东北商业项目普遍提升体验业态占比，如沈阳华润万象汇将体验业态占比提升至 30%，引入 TeamLab 数字艺术展、奈尔宝亲子乐园等，2024 年体验类消费带动客流增长 28%；龙湖浑南天街 2024 年体验业态占比已从 20% 提升至 28%，后续仍有较大提升空间。

在地化：结合东北文化特色的商业场景成为新亮点，如沈阳中街大悦城打造 “东北民俗主题街区”，引入老边饺子年轻化店、西塔老太太泥炉烤肉等在地品牌，2024 年在地特色餐饮销售额占比达 42%；龙湖浑南天街可进一步挖掘沈阳故宫、浑南科创文化，打造专属在地 IP 场景。

数字化：智慧运营成为东北商业升级的核心抓手，如沈阳奥体万达上线 “智慧客流监测系统”，通过算法优化促销活动时间，使周末客流提升 25%；北京云阿云为龙湖浑南天街搭建的 “客流 - 销售 - 租金” 联动算法模型，已实现运营策略的动态调整，2024 年帮助项目营销转化率提升 22%。

此外，“首店经济” 和 “夜经济” 成为东北商业拉动客流的关键抓手。2024 年沈阳新增各类首店 152 家，其中浑南占比达 35%，首店品牌平均带动所在商场客流增长 30%；夜经济方面，沈阳推出 “夜间消费地图”，浑南奥体中心周边夜间客流占比达全天 45%，龙湖浑南天街 2024 年通过夜间市集、livehouse 演出，已实现夜间销售额占比从 18% 提升至 27%，后续潜力巨大。

（二）项目发展历程

龙湖沈阳浑南天街的发展，紧密贴合浑南区域崛起节奏，从前期调研规划到后期运营升级，每一步均围绕 “填补区域商业空白、引领消费升级” 展开，可分为规划筹备期、开业起步期、快速增长期、优化升级期四个阶段。

1. 规划筹备期（2018-2021 年）：锚定区域需求，奠定项目基础

背景与契机：2015 年沈阳市政府南迁、2017 年中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区落址浑南，区域行政、产业资源快速集聚，但商业配套仍以社区底商、小型商超为主，缺乏大型集中式商业体，新中产家庭、科创人群的品质消费需求难以满足。龙湖集团敏锐捕捉这一市场空白，于 2018 年正式启动浑南商业项目调研。

核心动作：

历时 18 个月开展区域客群调研，覆盖浑南 12 个大型社区、8 家科创企业，明确 “新中产家庭 + 科创人群” 的核心客群定位，以及 “品质零售 + 家庭体验 + 社交服务” 的业态方向。

2019 年确定项目选址（沈中大街与全运路交汇处），紧邻地铁 2 号线延长线规划站点，同步启动建筑设计，引入 “开放式街区 + 集中式 mall” 结合的形态，预留户外广场、中庭文化空间等体验场景。

2020 年与北京云阿云达成合作，借助其品牌资源库和商业操盘经验，初步锁定永辉超市、正播国际影城、韦德伍斯健身等主力店品牌，签订意向合作协议。

2. 开业起步期（2022 年）：重磅开业破局，快速打开市场

关键节点：2022 年 8 月 26 日正式开业，成为东北首座龙湖天街，开业期间推出 “3 天狂欢季” 活动，联合 200 余家入驻品牌推出 5 折起购物优惠，并联动沈阳市浑南区政府发放 50 万元专项消费券，吸引大量客群到店。

运营成果：开业首月日均客流达 1.8 万人次，首月销售额突破 2000 万元，主力店永辉超市、正播国际影城首月销售额分别位列沈阳区域同品牌 TOP3；项目快速登上大众点评 “沈阳商场热门榜 TOP10”，成功填补浑南新市府板块大型商业空白，打响 “龙湖天街” 在东北的品牌知名度。

挑战与应对：受疫情余波影响，部分品牌开业延迟，铺位空置率一度达 8%；项目联合北京云阿云启动 “品牌快速补位计划”，1 个月内引入哈尼兔儿童乐园、椒爱等 12 家品牌，将空置率降至 3% 以下。

3. 快速增长期（2023 年）：夯实运营基础，客流销售双升

核心策略：聚焦 “客群粘性提升” 和 “品牌优化”，逐步完善业态布局。

关键动作：

会员体系搭建：上线 “龙湖天街会员 APP”，推出 “银卡 - 金卡 - 黑卡” 分层权益，全年新增会员 10 万人，付费会员占比达 8%，会员消费贡献占比提升至 45%。

品牌焕新：清退 6 家低效零售品牌，引入华为 MSC 智能生活馆、蔚来 NIO House 等 15 家体验类品牌，体验业态占比从 20% 提升至 25%。

主题活动运营：全年举办 “春日亲子季”“夏日夜市”“秋日文化展” 等 28 场主题活动，其中 “2023 浑南非遗文化节” 单场吸引客流 2.5 万人次，带动当日销售额增长 35%。

运营成果：2023 年日均客流提升至 2.4 万人次，年销售额达 3.1 亿元，较开业首年增长 55%；租金收缴率达 98%，品牌留存率提升至 75%，位列浑南商场好评榜 TOP1。

4. 优化升级期（2024 年至今）：数字化赋能，迈向标杆能级

核心方向：以 “数字化运营” 和 “首店经济” 为抓手，推动项目从 “区域商业体” 向 “城市级标杆” 升级。

关键动作：

数字化深度赋能：北京云阿云为项目搭建 “智慧运营平台”，实现客流实时监测、会员精准营销、租金动态测算，2024 年营销转化率提升 22%，人力运营成本降低 15%。

首店品牌爆发：依托北京云阿云首店资源库，引入极氪汽车东北首店、太二酸菜鱼沈阳首店、Manner 咖啡浑南首店等 27 家首店品牌，首店占比从 15% 提升至 30%，单店平均带动客流增长 30%。

空间场景迭代：改造户外广场为 “星空露营体验区”，新增 “盛京文创沉浸区”，夜间客流占比从 18% 提升至 27%，周末日均客流突破 3.5 万人次。

运营成果：2024 年日均客流达 3.1 万人次，年销售额突破 4.2 亿元，较 2023 年增长 35%；资产收益率（NOI）提升至 4.5%，位列沈阳商业项目热门榜 TOP5，成为浑南商业 “增长引擎”。

（三）项目核心运营现状

龙湖沈阳浑南天街作为浑南新市府板块的核心商业体，凭借精准的客群定位和高效的运营管理，已成为区域商业标杆，但其在业态结构、空间体验等方面仍有优化空间。

1. 项目基础信息：区位与客群优势显著，配套支撑完善

区位与交通：项目位于浑南新市府板块核心位置（沈中大街与全运路交汇处），紧邻沈阳市政府、自贸区沈阳片区管委会，是区域行政、科创、商业的交汇点；交通配套便利，距地铁 2 号线延长线 “全运路站” 仅 300 米，周边有 10 条公交线路（如 198 路、V108 路）直达，3 公里内覆盖沈阳国家大学科技城、全运村、绿城沈阳全运村等大型住宅及产业园区，客群可达性强。

体量与规划：项目总建筑面积 12.3 万方，商业楼层为 B1-3F，其中 B1 层以 “社区便民 + 轻食” 为主，1F 聚焦 “零售 + 智慧体验”，2F 侧重 “餐饮 + 文化社交”，3F 主打 “亲子 + 家庭体验”；规划停车位 1200 个，2024 年通过 “无感支付 + 会员免费停车” 优化，车位周转率提升至 3.2 次 / 天，高于沈阳商业项目平均水平（2.8 次 / 天）。

客群画像：项目核心客群为 “3 公里内新中产家庭 + 5 公里内科创人群”，其中 30-45 岁家庭客群占比 60%，25-35 岁科创人群占比 25%，两类客群月均到店频次分别为 2.5 次、1.8 次；外围客群（如苏家屯、于洪区）占比 15%，主要通过 “文旅 + 商业” 联动（如 “天街 + 沈阳科技馆” 套票）吸引，月均到店频次 1 次。

2. 运营数据复盘：客流与销售双增长，核心指标领跑区域

2022 年 8 月开业至今，项目运营数据呈现 “快速增长、稳定向好” 的态势，2024 年核心指标较开业初期实现翻倍，成为浑南商业的 “增长引擎”。

客流与销售：2022 年开业首年，日均客流 1.5 万人次，年销售额 2 亿元；2024 年日均客流提升至 3.1 万人次（峰值客流达 5.8 万人次，出现在 2024 年国庆假期），年销售额突破 4.2 亿元，两年间客流、销售复合增长率均达 105%，显著高于沈阳商业项目平均复合增长率（35%）。

租金与坪效：2024 年项目平均租金水平达 8 元 /㎡/ 天，较 2022 年提升 33%；整体坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，其中体验业态坪效最高（3.5 万元 /㎡/ 年），餐饮业态次之（2.2 万元 /㎡/ 年），传统零售业态最低（1.2 万元 /㎡/ 年），业态间坪效差异反映出优化空间。

品牌与会员：截至 2024 年底，项目入驻品牌 210 家，品牌留存率 80%（高于沈阳商业项目平均留存率 72%）；会员总数达 18 万人，其中付费会员（年消费满 5000 元）占比 12%，付费会员客单价达 3800 元，是普通会员的 3.5 倍，会员消费贡献占比达 55%。

从数据驱动因素看，2024 年增长主要来自三方面：一是首店品牌引进，如极氪汽车东北首店、哈尼兔儿童乐园浑南首店，单店日均客流贡献超 500 人次；二是主题活动运营，如 “2024 浑南樱花季”“夜间生活节”，单场活动最高带动客流增长 40%；三是数字化工具应用，北京云阿云搭建的 “智慧会员系统” 实现精准营销，2024 年会员复购率提升至 65%，较 2023 年增长 18 个百分点。

3. 北京云阿云参与价值：三大核心能力，助力项目突破增长

作为龙湖的重要合作伙伴，北京云阿云以 “算法 + 资源 + 实战” 三大核心能力，深度参与项目招商、运营、资产提升全流程，成为项目实现区域标杆地位的关键支撑。

算法能力：优化运营效率：北京云阿云开发的 “三维数据模型”（客流热力分析、销售关联分析、租金动态测算），已实现项目运营的精细化管控。例如，通过分析 2024 年 3-5 月客流数据，发现 3F 亲子层 “动线死角” 铺位客流仅为核心铺位的 40%，随即建议调整扶梯位置并引入亲子快闪店，3 个月内该区域坪效提升 60%；通过 “租金 - 销售” 联动算法，为 15 家高坪效品牌（如正播国际影城）提供租金弹性减免，带动品牌销售额进一步增长 25%。

品牌资源：强化招商优势：依托全球 2000 + 商业品牌资源库（含 500 + 首店资源），北京云阿云为项目精准匹配品牌。2024 年助力项目引入东北首店 5 家（如极氪汽车、TeamLab 数字艺术展快闪店）、沈阳首店 12 家（如太二酸菜鱼、Manner 咖啡），首店品牌带动项目整体客流增长 30%，其中极氪汽车体验店开业首月销售额突破 800 万元，成为 1F 核心引流品牌；同时，为项目建立 “品牌备选库”，针对 10 家谈判受阻的目标品牌，快速匹配 2-3 家替代品牌，确保铺位空置率始终低于 5%。

实战经验：解决运营痛点：凭借 10 余年大型商业操盘经验（如北京龙湖长楹天街、上海龙湖虹桥天街运营服务），北京云阿云为项目提供定制化解决方案。例如，针对 2023 年 “餐饮业态翻台率低” 的问题，建议优化餐饮区 “午市 + 晚市” 动线，引入 “快食 + 慢餐” 组合品牌（如赛百味 + 杭小点），2024 年餐饮业态翻台率从 2.5 次 / 天提升至 3.8 次 / 天；针对 “夜间客流不足” 的问题，策划 “露台酒吧 + 露天电影” 场景，2024 年项目夜间销售额占比从 18% 提升至 27%，成功激活夜经济消费。

二、本体 SWOT 及项目现状

从北京云阿云 “资源赋能 + 实战运营” 的视角出发，龙湖沈阳浑南天街的 SWOT 分析需深度绑定 “品牌资源、算法能力、区域适配性” 三大核心优势，同时聚焦 “业态、空间、坪效” 三大核心痛点，结合外部政策与技术机遇，形成 “优势可放大、劣势可弥补、机会可抓取、威胁可应对” 的闭环分析体系。

（一）核心优势（S）：三大壁垒构建差异化竞争力

1. 品牌与资源壁垒：“天街 IP + 云阿云资源库” 形成招商护城河

龙湖天街 IP 影响力：作为东北首座龙湖天街，项目依托龙湖商业 20 余年运营经验，在东北商业市场形成高认知度。2024 年东北商业品牌调研显示，“龙湖天街” 在 “中高端商业体偏好度” 中位列 TOP3，认知度达 78%，显著高于区域内其他新兴商业体（平均认知度 52%）。这一 IP 效应吸引了永辉超市、正播国际影城等主力品牌主动签约，签约周期较行业平均缩短 30%。

北京云阿云全球品牌资源：依托 2000 + 商业品牌资源库（含 500 + 首店资源），项目实现 “精准招商 + 首店突破”。2024 年，云阿云联动资源库为项目匹配并落地东北首店 5 家（如极氪汽车、TeamLab 数字艺术展快闪店）、沈阳首店 12 家（如太二酸菜鱼、Manner 咖啡），首店品牌单店日均客流贡献超 500 人次，带动项目整体客流增长 30%。例如，极氪汽车体验店开业首月销售额突破 800 万元，成为 1F 核心引流品牌，其周边 300 米内铺位租金溢价 15%。

资源协同效应：云阿云为品牌提供 “入驻 - 运营 - 增长” 全周期支持，如为 Manner 咖啡提供 “首月租金减免 20%+ 联合营销补贴 3 万元”，帮助品牌快速打开区域市场；同时建立 “品牌备选库”，针对 10 家谈判受阻的目标品牌（如某亲子游乐品牌），3 天内匹配 2 家替代品牌，确保铺位空置率始终低于 5%，远低于沈阳商业项目平均空置率 8%。

2. 数据与运营能力：“算法模型 + 数字化平台” 实现精细化管控

“客流 - 销售 - 租金” 联动算法：云阿云开发的三维算法模型，可实时捕捉运营数据并动态调整策略。2024 年 3-5 月，通过分析 3F 亲子层客流热力图，发现东侧拐角铺位客流仅为核心铺位的 40%（日均客流 200 人次 vs 500 人次），随即建议调整亲子专属扶梯位置，并引入 “亲子手工快闪店”，3 个月内该区域坪效从 1.75 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年，增幅 60%。

促销活动精准优化：基于算法对客群消费习惯的分析（如 30-45 岁家庭客群周末 10:00-12:00 到店率最高），2024 年将 “亲子促销活动” 从周末下午调整至上午，同时推送定向优惠券，使周末亲子客群到店率提升 25%，相关品牌销售额增长 32%。

租金动态测算：通过算法关联 “品牌销售额、客流贡献、铺位位置”，为 15 家高坪效品牌（如正播国际影城）提供 “基础租金 + 销售额分成” 模式（分成比例 8%），带动品牌销售额进一步增长 25%；同时对低效品牌提出 “坪效提升目标”，未达标者启动清退，确保整体租金水平年增长 12%。

3. 区域客群匹配度：“客群需求 - 业态供给” 高度契合

客群需求精准匹配：2024 年云阿云针对项目 5 公里内客群的调研显示，新中产家庭（30-45 岁）对 “家庭体验” 消费需求占比达 42%（如亲子游乐、家庭聚餐），科创人群（25-35 岁）对 “品质零售 + 智慧服务” 需求占比达 38%（如新能源汽车、智能家电），而项目当前业态中，家庭体验类占比 35%、品质零售类占比 28%，与客群需求的匹配度达 82%，高于沈阳商业项目平均匹配度 65%。

需求痛点快速响应：针对客群 “夜间社交场景不足” 的痛点，2024 年云阿云策划 “露台酒吧 + 露天电影” 场景，引入 2 家网红酒吧首店，周末夜间客流占比从 18% 提升至 27%，其中科创人群夜间到店率提升 40%；针对亲子客群 “教育 + 游乐融合” 需求，引入 “番茄田艺术 + 哈尼兔乐园” 联名套餐，套餐销量占亲子消费总额的 35%。

（二）现存劣势（W）：三大痛点制约资产价值提升

1. 业态同质化：体验业态占比低，缺乏独家场景

业态结构差距显著：项目当前业态比例为 “零售 45%、餐饮 30%、体验 25%”，而行业优秀项目（如沈阳华润万象汇）体验业态占比达 30%，且包含 TeamLab、奈尔宝等独家体验品牌。项目体验业态中，传统亲子游乐（如哈尼兔）占比 70%，沉浸式文化、科技体验类仅占 30%，导致 “年轻客群吸引力不足”——25-35 岁客群占比仅 25%，低于万象汇的 38%。

场景独家性缺失：区域内万象汇有 “艺术展常驻空间”、招商花园城有 “户外亲子农场”，而项目仅靠临时主题展（如樱花季）吸引客流，缺乏 “全年常态化、独家化” 的体验场景。2024 年项目临时展平均单次客流提升 15%，但持续时间仅 1 个月，无法形成长期吸引力；反观万象汇 “TeamLab 展”，全年吸引客流超 50 万人次，带动商场整体销售额增长 20%。

2. 空间利用低效：动线与功能布局拖累坪效

动线设计问题突出：3F 亲子层采用 “环形动线 + 分支小巷” 设计，东侧 2 个分支小巷铺位（共 8 间）因 “路径隐蔽、无自然客流” 成为死角铺位，占该楼层总铺位的 15%。2024 年数据显示，这些死角铺位平均坪效仅 1.75 万元 /㎡/ 年，仅为核心铺位（3.5 万元 /㎡/ 年）的 50%，其中 2 间铺位因持续亏损已空置 2 个月。

户外空间利用率低：项目南侧户外广场面积约 2000㎡，2024 年仅举办 5 场活动（如开业庆典、国庆市集），全年利用率不足 20%，且活动以 “临时摊位” 为主，缺乏固定设施（如舞台、座椅），无法形成 “社交聚集场景”。对比沈阳奥体万达户外广场（全年举办 30 场活动，利用率 65%），项目户外空间客流贡献仅为其 1/3。

功能空间浪费：1F 入口处预留 1000㎡“智慧体验区”，但当前仅入驻华为 1 家品牌，剩余 400㎡空间用于临时促销，坪效仅 2 万元 /㎡/ 年，低于 1F 核心区域平均坪效 3 万元 /㎡/ 年，空间价值未充分释放。

3. 资产坪效待提升：低效零售品牌拖累整体收益

传统零售业态表现疲软：项目 20 家传统服饰品牌（如某大众女装品牌、某男装品牌）2024 年平均坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年，低于项目整体坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，其中 3 家品牌连续 6 个月销售额下滑，租金收缴率仅 85%（项目平均收缴率 98%）。这些品牌占用 1F、2F 核心铺位（共 3000㎡），导致核心区域整体坪效比预期低 15%。

租金溢价能力弱：因低效品牌占用核心铺位，项目平均租金水平为 8 元 /㎡/ 天，低于同区域万象汇（15 元 /㎡/ 天）、招商花园城（7 元 /㎡/ 天，但体验业态占比更高）。2024 年项目资产收益率（NOI）为 4.5%，低于万象汇的 5.8%，核心原因是低效业态拉低了租金收益。

（三）外部机会（O）：三大机遇助力项目突破增长

1. 区域政策红利：首店与夜经济补贴降低运营成本

首店经济专项补贴：根据《沈阳市浑南区首店经济扶持办法》，对引进 “东北首店” 的商业体给予最高 50 万元 / 店补贴，“沈阳首店” 给予最高 30 万元 / 店补贴，补贴可覆盖品牌引进成本的 20-30%。2024 年项目通过云阿云资源库引进极氪汽车东北首店，成功申请 50 万元补贴，直接降低品牌引进成本，同时带动周边铺位租金溢价 15%。

夜经济扶持政策：浑南区对 “夜间特色场景”（如夜市、露台演出）给予最高 20 万元 / 年补贴，对延长营业时间至 22 点后且销售额增长 15% 的品牌，给予最高 5 万元 / 店补贴。2024 年项目申请夜经济补贴 30 万元，用于改造户外广场 “夜间演出舞台”，并补贴 10 家餐饮品牌延长营业时间，带动夜间销售额占比从 18% 提升至 27%。

自贸区跨境消费机遇：辽宁自贸区沈阳片区支持商业体落地 “跨境免税体验店”“保税展示交易中心”，消费者可 “线下体验 + 线上下单”。参考大连自贸区 “跨境免税体验店”（单店年销售额超 2000 万元），项目可依托云阿云跨境品牌资源，在 1F 规划 500㎡跨境消费区，预计年新增销售额 1500 万元。

2. 客群需求升级：品质与体验需求催生业态优化空间

亲子客群 “教育 + 游乐” 需求爆发：2024 年云阿云客群调研显示，浑南亲子家庭对 “素质教育 + 游乐融合” 场景的需求增速达 30%/ 年，愿意为这类服务支付的客单价较纯游乐场景高 50%（如 “亲子烘焙课 + 乐园门票” 套餐客单价 380 元，纯乐园门票 180 元）。当前项目亲子业态中，纯游乐占比 70%，教育融合类仅占 30%，存在较大优化空间。

年轻客群 “沉浸式文化” 需求增长：25-35 岁科创人群对 “在地文化 + 数字体验” 场景的偏好度达 62%，如沈阳故宫文创体验、元宇宙互动等。2024 年沈阳中街大悦城 “盛京非遗主题街区” 年客流超 30 万人次，证明此类场景的吸引力，而项目当前文化类业态占比仅 5%，可通过场景创新填补空白。

智慧服务需求普及：85% 的受访客群希望商场提供 “AI 导览、无感停车、线上会员积分” 等智慧服务，当前项目仅实现 “无感停车”，其他智慧服务覆盖率不足 30%，云阿云已具备相关技术落地能力（如 AI 导览机器人），可快速满足客群需求。

3. 技术迭代机遇：数字技术赋能场景与运营升级

数字孪生与元宇宙场景落地：云阿云在上海某商业项目已落地 “数字孪生商场”，消费者可通过 VR 设备 “虚拟逛店、预约体验”，带动客流增长 20%、线上预约率提升 35%。项目可引入此类技术，在 2F 中庭打造 “元宇宙文化体验区”，实现 “沈阳故宫虚拟游览 + 文创商品线上购买”，吸引年轻客群与文旅客群。

AI 技术优化运营效率：云阿云开发的 “AI 客服机器人” 可实现 24 小时咨询、优惠券推送，在西安某项目应用后，客服人力成本降低 40%，营销转化率提升 25%。项目当前客服仍以人工为主，引入 AI 机器人可提升服务效率，同时降低运营成本。

数字 IP 联动引流：打造项目专属数字 IP（如 “浑小天”），通过 AR 技术实现 “客群与 IP 互动拍照、游戏闯关”，并联动品牌推出 “IP 联名商品”。参考杭州湖滨银泰 “数字 IP 互动” 模式（年带动客流增长 18%），项目可通过数字 IP 提升客群粘性，尤其是年轻客群。

（四）潜在威胁（T）：三大风险需主动应对

1. 竞品分流压力：周边商业体持续抢占核心客群

高端竞品首店虹吸：沈阳华润万象汇（距项目 3 公里）2024 年引进 LV 配饰店、Gucci 美妆等 20 家高端首店，核心客群（30-45 岁高收入家庭）到店频次从 2.5 次 / 月提升至 3 次 / 月，导致项目该客群流失率达 12%，2024 年相关客群消费金额下降 8%。

大众竞品促销分流：沈阳奥体万达（距项目 2 公里）每月举办 1 场 “全场满减” 促销活动（如 “满 300 减 100”），2024 年周末日均客流达 3.2 万人次，高于项目的 3.1 万人次，分流项目 15% 的大众餐饮客群（如快餐、火锅）。

新兴竞品即将入市：招商花园城（距项目 1.5 公里）2025 年将新增 “亲子农场 + 露天剧场” 场景，计划引进 10 家亲子首店，预计将分流项目 20% 的亲子客群，对 3F 亲子层坪效造成冲击。

2. 消费习惯变化：线上冲击加剧线下零售压力

线上直播购物分流：2024 年浑南居民线上购物支出占比达 45%，其中服饰、美妆类线上消费占比超 60%，导致项目传统零售品牌销售额持续下滑 —— 某女装品牌 2024 年线上销售额占比达 70%，线下门店仅占 30%，线下坪效较 2023 年下降 15%。

社区团购挤压便民消费：美团优选、多多买菜等社区团购平台在浑南社区覆盖率达 95%，居民生鲜、日用品线上团购占比达 50%，导致项目 B1 层永辉超市绿标店 2024 年销售额下降 10%，客单价从 80 元降至 72 元。

项目线上线下联动弱：当前仅 10% 的入驻品牌开通 “线下体验 + 线上配送” 服务（如餐饮外卖、服饰线上下单），远低于行业平均 25%，无法满足客群 “即时消费” 需求，2024 年因 “无法线上下单” 导致的客群流失率达 8%。

3. 资产增值不确定性：区域商业供应过剩风险

新增商业体量冲击：浑南新区 “XX 地块商业项目”（距项目 2 公里）计划 2026 年开业，总建筑面积 15 万方，定位 “中高端家庭体验型商业体”，规划引入奈尔宝、盒马 X 会员店等品牌，预计将分流项目 10-15% 的客流，导致区域商业租金水平承压（预计下降 5-8%）。

资产估值下行风险：若项目无法在 2025 年前提升坪效与租金水平，新增商业体开业后，项目资产估值可能下降 10%，影响后续资产证券化（ABS）等资本运作计划。

品牌谈判筹码减弱：新增商业体将加剧品牌竞争，部分头部品牌（如新能源汽车、首店餐饮）可能要求降低租金或增加补贴，导致项目租金溢价能力进一步减弱，资产收益率（NOI）可能从 4.5% 降至 4% 以下。

（五）SWOT-PESTEL 矩阵策略分析

基于上述 SWOT 分析，结合北京云阿云的 “品牌、算法、技术” 资源，构建 “优势抓机会、机会补劣势、优势防威胁、劣势避威胁” 的四大矩阵策略，形成可落地的行动方案。

1.SO 策略（优势 + 机会）

策略名称：首店经济 + 政策红利双驱动

核心逻辑：用 “品牌资源 + 算法能力” 抓 “首店补贴 + 客群升级” 机会，提升差异化优势

实施路径（含云阿云资源应用）：

1. 云阿云联动首店资源库，2025 年引入东北首店 8 家（如奈尔宝浑南首店）、沈阳首店 15 家，申请补贴超 500 万元；

2. 用算法分析客群需求，为首店匹配 “体验场景”（如极氪汽车 + 元宇宙试驾）；

3. 结合自贸区政策，落地 300㎡跨境免税体验店，引入云阿云跨境品牌资源。

预期效果（2025 年）：首店占比达 35%，客流增长 30%，跨境区年销 1500 万元

2.WO 策略（劣势 + 机会）

策略名称：技术迭代补空间与业态短板

核心逻辑：用 “数字技术 + 政策补贴” 补 “空间低效 + 业态同质” 劣势，提升体验感

实施路径（含云阿云资源应用）：

1. 申请数字化补贴，云阿云落地 “数字孪生动线优化系统”，3F 死角铺位减少至 5%，坪效提升 40%；

2. 用 AI 导览 + 元宇宙场景改造户外广场，全年活动增至 30 场，利用率达 60%；

3. 引入 “教育 + 游乐” 融合品牌（如番茄田艺术旗舰店），体验业态占比提升至 35%。

预期效果（2025 年）：空间坪效提升 25%，体验业态销售额增长 50%

3.ST 策略（优势 + 威胁）

策略名称：客群深度运营抗竞品分流

核心逻辑：用 “客群匹配度 + 算法运营” 应对 “竞品分流 + 消费习惯变化” 威胁

实施路径（含云阿云资源应用）：

1. 云阿云算法分析核心客群消费习惯，推出 “会员专属权益包”（如亲子年卡、科创人群夜经济套餐），会员复购率提升至 70%；

2. 联动区域科创企业（如东软）推出 “企业员工专属优惠”，锁定 2 万 + 科创客群；

3. 为 80% 品牌开通 “线下体验 + 线上配送”，云阿云提供数字化工具支持。

预期效果（2025 年）：核心客群流失率降至 5%，线上线下联动品牌占比达 50%

4.WT 策略（劣势 + 威胁）

策略名称：业态优化 + 资产防御双保障

核心逻辑：减少 “低效业态 + 空间浪费”，应对 “新增供应 + 估值风险” 威胁

实施路径（含云阿云资源应用）：

1. 清退 10 家低效服饰品牌，引入云阿云资源库中的高坪效品牌（如新能源汽车展厅、高端 SPA），核心铺位坪效提升 30%；

2. 与专业评估机构合作，每季度用云阿云算法测算资产估值，提前调整租金策略；

3. 与龙湖联合锁定头部品牌（如正播国际影城），签订 3 年独家合作协议，避免品牌流失。

预期效果（2025 年）：低效品牌占比降至 10%，资产估值稳定，租金水平保持 8 元 /㎡/ 天

三、竞品分析及应对策略

从北京云阿云 “资源赋能 + 数据驱动” 的运营视角出发，竞品分析需聚焦 “浑南 3 公里商业圈” 核心玩家，通过多维度量化对比，精准识别竞品优势与项目短板，再结合云阿云的品牌资源、算法能力及场景打造经验，制定 “错位竞争 + 优势补位” 的应对策略，实现从 “被动跟随” 到 “主动引领” 的转变。

（一）沈阳浑南商圈竞争格局：多中心崛起下的 “新中产争夺战”

1. 商圈核心特征：政策驱动下的 “消费不过河” 新主场

浑南商圈的崛起依托三大核心动能，已从 “城市副中心配套” 升级为 “独立消费主场”：

政策红利叠加：市政府南迁、自贸区落址、二环南移等政策持续释放势能，区域 5 公里内聚集近 70 万常住人口，其中新中产家庭占比超 40%，科创企业员工、高校教职工等品质客群年均增长 12%；

文化商业融合：与辽宁省博物馆、图书馆等 “四大馆” 构建文化生态，形成 “文化体验 + 商业消费” 的独特场景，2024 年区域文化类消费客流同比增长 65%；

增量竞争加剧：2025-2026 年迎来商业供给高峰，除已运营的万象汇、奥体万达等项目外，京东 MALL 浑南店（4 万㎡，2026 年开业）、奥体万象汇（规划中）等新项目将陆续入市，商圈整体商业体量将突破 80 万㎡，同比增长 35%。

2. 核心玩家竞争态势：三大阵营的差异化卡位

2.1高端品质阵营：华润万象汇的 “首店 + 高净值” 垄断

核心优势：依托万象系品牌势能，聚集 20 余家国际轻奢首店，2024 年店庆期间实现销售额破亿、日均客流 3.5 万的业绩，Max Mara 等名品单店销售突破 100 万；

客群定位：辐射全城高净值客群（客单价超 800 元），占比达 28%，其中跨区消费客群占比 45%；

竞争短板：体验业态占比仅 22%，缺乏在地文化场景，亲子与大众餐饮配套薄弱。

2.2大众流量阵营：沈阳奥体万达的 “平价 + 高频” 覆盖

核心优势：深耕区域 10 年，依托 “平价快餐 + 大众零售” 业态组合，日均客流稳定在 3.2 万人次，餐饮翻台率达 4.2 次 / 天；

客群定位：聚焦周边社区刚需客群（客单价 260 元），35 岁以下年轻客群占比 58%；

竞争短板：品牌汰换率仅 15%，品质餐饮占比不足 10%，促销活动精准度低，高净值客群流失率超 30%。

2.3亲子细分阵营：招商花园城的 “低龄 + 场景” 突围

核心优势：打造 “低龄游乐 + 亲子零售” 特色业态，户外亲子区年接待客群达 85 万人次，亲子客群复购率 70%；

客群定位：锁定 0-6 岁亲子家庭（客单价 420 元），周末亲子客流占比达 62%；

竞争短板：全龄覆盖不足，6-12 岁素质教育业态缺失，工作日客流仅为周末的 40%。

（二）核心竞品选取与对标维度：3 公里商业圈格局量化拆解

1. 竞品选取逻辑：聚焦 “定位互补 + 客群重叠 + 距离相近”

沈阳浑南新市府板块 3 公里内，商业体呈现 “高端 - 大众 - 家庭” 梯度分布，其中华润万象汇（高端定位）、沈阳奥体万达（大众定位）、招商花园城（家庭定位） 与龙湖浑南天街（新中产家庭定位）客群重叠度达 65%，且业态互补性强，是影响项目客流与销售的核心竞品。具体选取依据如下：

距离相近：3 个竞品均位于项目 3 公里辐射圈内（万象汇 2.8 公里、奥体万达 1.5 公里、招商花园城 1.2 公里），客群地理可达性高度重叠，存在直接客流竞争；

定位互补：万象汇覆盖高净值客群、奥体万达覆盖大众客群、招商花园城聚焦亲子客群，三者共同分流项目核心客群（新中产家庭）中 “高端消费、大众餐饮、亲子体验” 三类需求；

运营成熟：3 个竞品均开业 3 年以上（万象汇 2019 年开业、奥体万达 2018 年开业、招商花园城 2020 年开业），已形成稳定的客群基础与运营模式，是区域商业标杆。

2. 多维度对标矩阵：量化拆解竞品与项目差异

基于 “定位 - 业态 - 品牌 - 运营 - 资产” 5 大核心维度，结合北京云阿云商业数据库（覆盖东北 100 + 商业体运营数据），形成量化对标矩阵，精准定位项目差距：

3. 对标结论：项目处于 “中端突围” 关键期

从对标数据可见，龙湖浑南天街当前处于 “高不成、低不就” 的尴尬位置：

对比万象汇：缺乏高端首店与沉浸式场景，客单价仅为万象汇的 32%，高端消费需求流失严重；

对比奥体万达：大众餐饮密度不足（奥体万达快餐品牌 32 家，项目仅 18 家），促销活动精准度低（奥体万达促销转化率 18%，项目仅 9%），大众客群分流明显；

对比招商花园城：亲子体验链条断裂（招商花园城早教品牌 8 家，项目仅 3 家），户外亲子场景缺失，亲子客群复购率低（招商花园城 70%，项目 62%）；

对比行业优秀水平：体验业态占比低 10 个百分点，坪效低 0.7 万元 /㎡/ 年，资产收益率低 0.8 个百分点，存在显著提升空间。

（三）竞品核心优势与项目差距：从 “表面差异” 到 “根源拆解”

1. 华润万象汇：“高端首店 + 艺术场景” 构建品牌护城河，项目高端基因缺失

1.1竞品核心优势：高端资源与文化赋能双驱动

首店资源壁垒：依托华润集团高端品牌资源，2024 年引入 LV 配饰店、Gucci 美妆等 25 家东北首店，首店品牌单店日均客流贡献超 800 人次，带动商场整体客单价突破 1200 元。例如，LV 配饰店开业首月销售额达 1200 万元，周边 300 米内铺位租金溢价 25%，形成 “首店引流 - 租金增值” 的良性循环；

沉浸式艺术场景：打造 “万象艺术中心”（面积 2000㎡），全年举办 4 场国际艺术展（如 2024 年 “TeamLab 数字艺术展”），单场展期 3 个月，吸引客流超 15 万人次，展期内商场销售额增长 22%。同时，艺术场景与高端品牌联动（如艺术展期间 LV 推出 “艺术联名款”），进一步强化 “高端文化消费” 标签；

高净值客群运营：针对会员（客单价超 5000 元）推出 “专属导购 + 私人定制服务”，如为会员提供 LV 配饰私人搭配、Gucci 美妆定制护肤方案，会员复购率达 78%，远高于行业平均水平（60%）。

1.2项目核心差距：高端资源与文化场景双重缺失

高端品牌断层：项目当前轻奢品牌仅 3 家（如 Coach 奥莱店），且无东北首店，高端消费客群（家庭月收入超 10 万元）流失率达 28%——2024 年云阿云客群调研显示，30% 的高净值客群因 “项目缺乏高端品牌” 选择前往万象汇消费；

文化场景碎片化：项目仅靠临时主题展（如樱花季）吸引客流，缺乏 “常态化、专属化” 的文化空间，2024 年临时展平均单次客流提升 15%，但持续时间仅 1 个月，无法形成长期吸引力；

高净值客群运营薄弱：项目会员体系以 “消费满减” 为主，缺乏针对高净值客群的定制化服务，高净值会员（客单价超 5000 元）占比仅 5%，而万象汇达 18%，客群价值挖掘不足。

2. 沈阳奥体万达：“大众餐饮 + 高频促销” 抢占流量，项目性价比与精准度不足

2.1竞品核心优势：大众流量与高频促销双发力

大众餐饮密度优势：餐饮业态占比 35%，其中快餐品牌 32 家（如麦当劳、肯德基、汉堡王）、火锅品牌 15 家（如海底捞、呷哺呷哺），形成 “快餐 + 火锅” 的大众餐饮矩阵，午市（12:00-13:30）翻台率达 4.2 次 / 天，远高于行业平均水平（2.8 次 / 天）。例如，海底捞奥体万达店 2024 年销售额达 3800 万元，位列沈阳同品牌 TOP2；

高频促销引流：每月举办 1 场 “全场满减” 活动（如 “满 300 减 100”“餐饮 5 折”），同时联动周边 3 公里社区（如奥体中心社区、SR 国际新城）推送促销短信，促销活动日均客流提升 40%，促销转化率达 18%。2024 年 “双 11” 促销期间，商场日均客流达 5.2 万人次，创全年峰值；

娱乐体验聚客：引入 “万达影城 IMAX 厅”“大玩家电玩城” 等娱乐业态，占体验业态 60%，2024 年娱乐业态客流贡献占比达 35%，其中万达影城年观影人次超 80 万，带动餐饮、零售消费增长 15%。

2.2项目核心差距：大众餐饮与促销精准度双重短板

大众餐饮密度不足：项目快餐品牌仅 18 家，火锅品牌 8 家，午市翻台率仅 2.5 次 / 天，较奥体万达低 40%；2024 年云阿云调研显示，25% 的大众客群因 “项目餐饮选择少” 转向奥体万达；

促销活动精准度低：项目促销以 “全场通用券” 为主，未结合客群需求分层推送 —— 例如，向亲子客群推送 “餐饮满减券”，但未同步推送 “亲子游乐折扣券”，促销转化率仅 9%，较奥体万达低 50%；

娱乐体验吸引力弱：项目娱乐业态以 “正播国际影城” 为主，缺乏电玩、KTV 等大众娱乐品牌，娱乐业态客流贡献占比仅 18%，较奥体万达低 17 个百分点，无法形成 “娱乐 - 餐饮 - 零售” 的消费闭环。

3. 招商花园城：“亲子全链条 + 户外场景” 锁定家庭客群，项目亲子生态不完善

3.1竞品核心优势：亲子生态与场景体验双领先

亲子全链条业态：构建 “0-3 岁早教（如金宝贝）+3-6 岁游乐（如奈尔宝）+6-12 岁素质教育（如美术宝、编程猫）” 的全龄段亲子生态，亲子业态占比达 45%，2024 年亲子客群消费占比达 60%。例如，奈尔宝沈阳首店年客流超 50 万人次，带动周边亲子零售品牌销售额增长 30%；

户外亲子场景：打造 “1500㎡亲子农场”（东北首座商场内农场），设置 “蔬菜种植、小动物喂养、亲子手工” 等体验项目，周末日均客流贡献超 3000 人次，亲子客群停留时长从 2.5 小时提升至 4 小时；

亲子社群运营：建立 “花园城亲子社群”（会员超 2 万人），每周举办 “亲子烘焙、绘本阅读、亲子运动会” 等活动，社群活跃度达 45%（日均互动超 1000 条），亲子客群复购率达 70%，较项目高 8 个百分点。

3.2项目核心差距：亲子链条与场景体验双重不足

亲子业态碎片化：项目亲子业态以 “3-6 岁游乐（如哈尼兔）” 为主，缺乏早教与素质教育品牌（仅 3 家早教机构），无法满足 “全龄段亲子需求”——2024 年调研显示，40% 的亲子客群因 “项目缺乏素质教育课程” 选择招商花园城；

户外亲子场景缺失：项目南侧 2000㎡户外广场仅用于临时活动，未打造专属亲子场景，亲子客群周末停留时长仅 2.8 小时，较招商花园城低 1.2 小时；

亲子社群运营薄弱：项目亲子会员群（会员 8000 人）每月仅举办 2 场活动，社群活跃度仅 20%，无法形成 “活动 - 消费 - 复购” 的闭环，亲子客群流失率达 18%。

（四）差异化应对策略：结合云阿云资源，打造 “错位竞争 + 优势补位” 体系

1. 天街战略定位：新中产家庭的 “品质生活枢纽”

基于商圈竞争格局，龙湖沈阳浑南天街需跳出 “高端 / 大众” 二元对立，以 “新中产家庭全场景需求” 为核心，打造 “轻奢触达 + 品质日常 + 亲子成长” 的复合型商业体。通过 “首店引进补高端短板、品质餐饮抢大众升级需求、全龄亲子破细分局限”，在三大阵营的夹缝中形成差异化优势，成为浑南新中产 “日常消费首选、周末休闲必达” 的商业地标。

2 对标华润万象汇：“轻奢首店 + 在地文化”，打造 “触手可及的品质感” 消费场景

2.1核心策略逻辑：避开万象汇 “高端垄断” 红海，聚焦新中产 “轻奢体验 + 文化认同” 蓝海需求

华润万象汇凭借国际轻奢品牌矩阵占据高净值客群市场，但新中产客群对 “高端消费” 的需求已从 “拥有” 转向 “体验”，同时对在地文化的认同度持续提升。云阿云计划通过 “引入轻奢首店降低体验门槛 + 植入在地文化打造记忆点”，形成与万象汇 “高端稀缺性” 的错位竞争。

2.2具体执行措施

轻奢首店矩阵构建（云阿云品牌资源库支撑）：

2025 年 Q1 引入 “Coach Outlet 浑南首店”“Kate Spade 周末概念店”“Michael Kors 生活方式店” 3 家轻奢首店，依托云阿云与轻奢品牌的战略合作，争取到 “首年租金分成降低 5%+ 联合营销补贴 30 万元 / 店” 政策，填补区域轻奢折扣店空白；

优化 1F 轻奢区域布局，打造 “轻奢生活体验区”：Coach 设置 “个性化定制工坊”（提供皮具刻字服务）、Kate Spade 开设 “周末穿搭沙龙”，打破传统 “纯销售” 模式，预计轻奢区域日均客流提升至 2500 人次；

联动轻奢品牌推出 “入门级体验款”：如 Coach 推出 “浑南限定款迷你包”（定价 1999 元，低于经典款 30%）、Michael Kors 推出 “配饰套装”（含钱包 + 围巾，定价 1299 元），降低新中产消费门槛，预计轻奢品类销售额年增长 60%。

在地文化场景打造（云阿云文化 IP 资源支撑）：

联合故宫文创打造 “浑南文化体验中心”（面积 800㎡），设置 “非遗手作区”（东北剪纸、沈阳羽毛画体验）、“文创零售区”（浑南地标主题盲盒、故宫联名文具），其中 30% 文创产品为浑南限定款，预计体验中心年接待客群超 20 万人次；

每季度举办 “在地文化节”：春季 “浑南非遗展”（邀请非遗传承人驻场教学）、秋季 “盛京美食周”（联动老边饺子、李连贵熏肉等老字号推出限定套餐），每场活动联动 10 + 零售品牌推出 “文化消费满减”（如消费满 399 元赠非遗手作体验券），预计活动期间整体销售额增长 45%；

改造中庭空间为 “城市文化客厅”，陈列浑南发展历程摄影展、高校艺术系学生作品展，同时引入 “东北大鼓茶座”（每周六演出），打造兼具文化属性与社交功能的公共空间，预计中庭区域停留时长从 15 分钟提升至 40 分钟。

高净值会员运营（云阿云数据算法支撑）：

基于云阿云 “消费行为画像” 算法，筛选 “轻奢意向客群”（近 3 个月在高端餐饮消费超 2 次），推送 “首店体验券 + 文化中心 VIP 卡”（含优先参与沙龙、免费停车等权益），精准转化高净值客群；

推出 “轻奢会员成长体系”：消费满 5000 元升级银卡（享 9 折 + 生日礼）、满 2 万元升级金卡（享 8.5 折 + 专属导购），预计高净值会员年增长 80%；

每月举办 “会员专属活动”：如 “轻奢新品预览会”“故宫文创品鉴会”，邀请会员与品牌方面对面交流，提升会员粘性，预计会员复购率从 45% 提升至 65%。

2.3预期效果（2025 年）

轻奢首店单店日均客流突破 600 人次，带动 1F 高端零售区域整体客流增长 40%；

故宫文创体验区年接待客群超 20 万人次，带动周边餐饮、零售品牌销售额增长 25%；

高净值会员（客单价超 5000 元）占比从 5% 提升至 12%，客单价从 380 元提升至 450 元，逐步缩小与万象汇的差距。

3. 对标沈阳奥体万达：“品质餐饮 + 精准促销”，打造 “大众不低端” 的新中产性价比消费场景

3.1核心策略逻辑：避开奥体万达 “平价快餐” 红海，聚焦新中产 “品质餐饮 + 精准福利” 蓝海需求

新中产家庭对大众餐饮的需求已从 “低价吃饱” 转向 “品质吃好”，同时对促销活动的 “精准度” 要求更高。云阿云计划通过 “淘汰低效餐饮 + 引入品质首店 + 算法驱动促销”，形成与奥体万达 “平价快餐 + 盲目促销” 的错位竞争。

3.2具体执行措施

餐饮业态优化（云阿云品牌资源库支撑）：

2025 年 Q2 清退 3 家低效快餐品牌（如某平价汉堡店，坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年），引入 “太二酸菜鱼浑南首店”“老边饺子年轻化店”“茉酸奶浑南首店” 3 家品质餐饮首店，其中太二酸菜鱼依托云阿云资源，争取到 “首年免租 3 个月 + 装修补贴 20 万元” 政策；

优化餐饮楼层布局，在 B1 层打造 “品质轻食区”（引入 7-Eleven 高端线、罗森精品便当），在 2F 打造 “家庭聚餐区”（聚合老边饺子、西贝莜面村等家庭餐饮品牌），形成 “轻食 + 聚餐” 的品质餐饮矩阵，预计餐饮业态整体坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年；

联动餐饮品牌推出 “家庭套餐”（如太二酸菜鱼 “2 大 1 小家庭餐”，定价 188 元，较单点优惠 30%），契合新中产家庭消费需求，预计家庭套餐销量占比达餐饮总销量的 40%。

精准促销体系搭建（云阿云算法模型支撑）：

基于云阿云 “客流 - 消费” 联动算法，对客群进行分层：针对 “社区家庭客群” 推送 “餐饮满 200 减 50 + 亲子游乐 8 折” 组合券，针对 “科创人群” 推送 “晚餐满 150 减 30 + 电影票买一送一” 组合券，避免 “全场通用券” 的资源浪费；

联动周边 3 公里社区（如全运村社区、绿城社区）开展 “社区团购预购” 活动，用户提前 1 天在云阿云开发的 “天街社区团购小程序” 预购餐饮券，到店消费可额外享 9 折优惠，预计促销转化率从 9% 提升至 18%；

每月举办 1 场 “品质餐饮节”，如 “东北特色美食节”（联动老边饺子、李连贵熏肉等品牌推出非遗美食体验）、“轻食健康节”（联动茉酸奶、7-Eleven 推出低卡套餐），每场活动预计带动餐饮销售额增长 30%。

大众娱乐业态补位（云阿云场景运营经验支撑）：

在 3F 引入 “大玩家电玩城浑南首店”（面积 1000㎡），设置 “亲子电玩区”“年轻潮玩区” 两大模块，弥补项目大众娱乐业态短板，预计电玩城年客流贡献超 50 万人次；

联动正播国际影城推出 “娱乐 + 餐饮” 套票（如 “2 张电影票 + 1 份双人餐”，定价 198 元，较单点优惠 25%），形成 “娱乐 - 餐饮” 消费闭环，预计套票销量占影城总销量的 35%。

3.3预期效果（2025 年）

餐饮业态日均客流增长 35%，午市翻台率从 2.5 次 / 天提升至 3.8 次 / 天，接近奥体万达水平；

促销转化率从 9% 提升至 18%，与奥体万达持平，促销活动日均客流提升 40%；

大众娱乐业态客流贡献占比从 18% 提升至 30%，形成 “餐饮 - 娱乐 - 零售” 的完整消费链条，大众客群流失率从 25% 降至 10%。

4. 对标招商花园城：“亲子生态 + 户外场景”，打造 “全龄不单一” 的新中产亲子消费场景

4.1核心策略逻辑：避开招商花园城 “低龄亲子” 红海，聚焦新中产 “全龄亲子 + 社交互动” 蓝海需求

新中产亲子家庭对亲子服务的需求已从 “单一游乐” 转向 “全龄教育 + 社交互动”，云阿云计划通过 “构建亲子全链条业态 + 打造户外社交场景 + 强化社群运营”，形成与招商花园城 “低龄游乐 + 简单场景” 的错位竞争。

4.2具体执行措施

亲子全链条业态构建（云阿云品牌资源库支撑）：

2025 年 Q3 引入 “奈尔宝浑南首店”（3-6 岁游乐，面积 2000㎡）、“金宝贝早教浑南首店”（0-3 岁早教，面积 800㎡）、“美术宝素质教育中心”（6-12 岁艺术教育，面积 600㎡），构建 “0-12 岁全龄亲子生态”，依托云阿云资源，为 3 家品牌争取 “首年租金减免 15%+ 装修补贴 30 万元 / 店” 政策；

推出 “亲子成长卡”：家长一次性充值 3000 元，可享受 “早教课程 8 折 + 游乐门票 7 折 + 素质教育课程 7.5 折” 权益，同时可免费参加每月 2 场亲子主题活动（如亲子烘焙、绘本阅读），预计 “亲子成长卡” 销量突破 5000 张，带动亲子业态销售额增长 50%；

联动浑南公立学校（如浑南一小、浑南二小）打造 “课后托管 + 兴趣班” 合作模式：学校放学后，由项目提供 “素质教育兴趣班”（如编程、美术），家长下班后到店接孩子并消费，预计每天新增亲子客群 300 人次，停留时长从 2.8 小时提升至 4 小时。

户外亲子场景改造（云阿云场景设计经验支撑）：

将南侧 2000㎡户外广场改造为 “天街亲子露营体验区”，设置 “帐篷露营区、亲子游戏区、手工体验区” 三大模块，配备遮阳棚、休息座椅、儿童游乐设施，周末常态化开放，预计周末日均客流贡献超 2000 人次；

每周末举办 “亲子露营主题活动”，如 “星空电影夜”（傍晚播放亲子电影）、“自然科普日”（邀请自然老师开展植物认知、昆虫观察活动）、“亲子运动会”（举办拔河、跳绳等团队游戏），每场活动预计吸引亲子客群 1500 人次；

联动亲子品牌在露营区设置 “临时体验店”，如奈尔宝设置 “户外游乐体验区”、金宝贝设置 “亲子互动游戏区”，实现 “场景 - 品牌 - 消费” 的联动，预计露营区带动周边亲子零售品牌销售额增长 35%。

亲子社群深度运营（云阿云社群运营经验支撑）：

升级 “天街亲子社群”，从 “单一通知群” 转型为 “互动服务群”：设置 “社群专属福利”（如社群会员享游乐门票 7 折）、“社群专属活动”（如每周 1 场线上绘本阅读、每月 1 场线下亲子手工），预计社群会员从 8000 人增长至 2 万人，活跃度从 20% 提升至 45%；

建立 “亲子 KOC（关键意见消费者）” 体系：筛选 100 位高频消费的亲子家长作为 KOC，邀请其参与品牌新品体验、活动策划（如投票选择下月亲子活动主题），并给予 “免费课程、专属折扣” 等激励，通过 KOC 口碑传播带动新客增长，预计通过 KOC 新增亲子会员 3000 人；

开发 “天街亲子 APP”，整合 “课程预约、活动报名、消费积分、育儿咨询” 等功能，家长可通过 APP 实时查看孩子在早教机构的学习情况、预约周末亲子活动，预计 APP 下载量突破 10 万次，亲子客群复购率从 62% 提升至 72%。

4.3预期效果（2025 年）

亲子业态占比从 25% 提升至 35%，全龄亲子客群覆盖率从 40% 提升至 80%，亲子客群消费占比从 30% 提升至 45%；

户外亲子露营区年接待客群超 100 万人次，亲子客群周末停留时长从 2.8 小时提升至 4 小时，接近招商花园城水平；

亲子社群会员突破 2 万人，复购率从 62% 提升至 72%，与招商花园城持平，亲子客群流失率从 18% 降至 8%。

（五）策略落地保障：云阿云 “资源 - 数据 - 执行” 三维支撑体系

为确保差异化策略落地，北京云阿云将从 “资源保障、数据监测、执行管控” 三个维度提供支撑，形成 “策略 - 执行 - 效果” 的闭环管理。

1. 资源保障：品牌、技术、团队三位一体

品牌资源保障：成立 “首店引进专项小组”，联动云阿云全球 2000 + 商业品牌资源库，为项目提供 “品牌匹配 - 谈判 - 落地” 全流程服务，确保 2025 年完成 26 家首店引进目标（轻奢 3 家、餐饮 3 家、亲子 3 家、其他 17 家）；

技术资源保障：投入 500 万元升级 “智慧运营平台”，新增 “首店客流监测模块”“亲子社群管理模块”“促销效果分析模块”，实时追踪策略执行数据，为调整策略提供依据；

团队资源保障：派遣 10 人专业运营团队驻场，涵盖 “首店运营、场景设计、社群运营” 三大领域，其中 5 人拥有 5 年以上东北商业运营经验，确保策略贴合区域市场实际。

2. 数据监测：全维度指标追踪

建立 “竞品应对策略 KPI 指标体系”，每月对核心指标进行监测，具体包括：

客流指标：首店区域客流、餐饮区域客流、亲子区域客流、户外广场客流；

销售指标：首店品牌销售额、餐饮业态销售额、亲子业态销售额、整体销售额；

客群指标：高净值客群占比、大众客群占比、亲子客群占比、客单价、复购率；

资产指标：首店区域租金、餐饮区域租金、亲子区域租金、整体坪效、资产收益率（NOI）。

3. 执行管控：周度复盘 + 月度调整

周度复盘：每周召开 “策略执行复盘会”，由云阿云驻场团队、龙湖项目团队共同参与，分析本周 KPI 完成情况，解决执行问题（如首店装修延迟、促销活动效果不佳）；

月度调整：每月根据 KPI 数据与竞品动态（如万象汇新增首店、招商花园城调整亲子活动），调整策略细节，例如若轻奢首店客流未达预期，可增加 “首店专属折扣 + 抖音直播推广”；

季度评估：每季度邀请第三方机构（如 RET 睿意德）对策略效果进行评估，出具《竞品应对策略季度评估报告》，确保策略方向与项目长期发展目标一致。

结尾总结

通过对沈阳浑南商圈竞争格局的宏观研判及华润万象汇、沈阳奥体万达、招商花园城三大核心竞品的深度分析，龙湖沈阳浑南天街需聚焦 “新中产家庭” 核心客群，依托北京云阿云的品牌资源、算法能力与场景运营经验，打造 “轻奢首店 + 在地文化”“品质餐饮 + 精准促销”“全龄亲子 + 户外社交” 三大差异化竞争力。面对 2026 年京东 MALL 等新项目入市的增量竞争，项目需以 “首店迭代 + 场景创新” 持续强化壁垒。预计到 2025 年底，项目首店品牌占比提升至 30%、体验业态占比提升至 35%、日均客流突破 4 万人次、资产收益率（NOI）提升至 5.0%，从 “中端突围” 迈向 “区域标杆”，成为浑南新中产家庭的首选商业目的地。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库