商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析龙湖沈阳浑南天街项目，直面客流、坪效等核心挑战。报告系统性地提出了定位升级、业态焕新、数字化运营及资产增值的破局路径，为区域商业转型升级提供了可复制的实战范本与行业启示。全文共99500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

龙湖沈阳浑南天街项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级及客群精细化分析

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

四、核心挑战及破局路径

从北京云阿云 “资产增值 + 效率优化” 的运营视角出发，龙湖沈阳浑南天街当前面临的核心挑战均指向 “资产运营精细化不足”—— 客流增长触及天花板、低效业态拖累坪效、品牌合作缺乏深度、数字化工具未形成闭环。需依托云阿云的 “资源库 + 算法能力 + 实战经验”，从 “引流 - 提效 - 固牌 - 数字化” 四个维度构建破局体系，实现资产价值从 “平稳运行” 到 “快速增长” 的跨越。

（一）核心挑战梳理：聚焦资产运营四大痛点

1. 客流增长瓶颈：核心客群饱和，外围客群吸引力弱

1.1痛点深度拆解

核心客群增长乏力：项目 3 公里内核心客群（新中产家庭）已基本覆盖（覆盖率达 85%），2024 年核心客群到店频次从 2.5 次 / 月降至 2.2 次 / 月，新增核心客群仅 3000 人，同比减少 40%；周末峰值客流长期稳定在 5.8 万人次，较 2023 年增长不足 5%，已达区域客群承载上限；

外围客群转化困难：外围客群（苏家屯、于洪区、抚顺、本溪等）占比仅 15%，且单次消费占比高（60% 为一次性消费），复购率仅 12%。2024 年云阿云客群调研显示，45% 的外围客群认为 “项目缺乏专属吸引力”（如独家场景、跨城专属福利），30% 认为 “交通时间成本高”（平均通勤时间超 40 分钟）；

场景引流能力不足：与区域文旅资源（如沈阳科技馆、辽宁省博物馆）联动松散，2024 年仅合作 2 场 “文旅 + 商业” 活动，带动外围客群仅 5000 人次，远低于沈阳中街大悦城（年联动文旅活动 12 场，带动外围客群超 3 万人次）。

1.2数据佐证

2. 资产坪效偏低：低效业态占用核心资源，业态结构失衡

2.1痛点深度拆解

传统零售业态严重拖后腿：项目 20 家传统服饰品牌（如某大众女装、某休闲男装）2024 年平均坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，仅为体验业态（3.5 万元 /㎡/ 年）的 34%、餐饮业态（2.2 万元 /㎡/ 年）的 55%；其中 3 家品牌连续 6 个月销售额下滑超 15%，租金收缴率仅 85%（项目平均收缴率 98%）；

核心铺位价值浪费：1F、2F 核心位置（如入口处、扶梯旁）仍有 15% 的铺位被低效零售品牌占用，这些铺位的租金水平仅为周边高坪效铺位的 60%（如 1F 入口某女装品牌租金 6 元 /㎡/ 天，隔壁新能源汽车展厅租金 12 元 /㎡/ 天）；

业态坪效差距拉大：2024 年体验业态坪效同比增长 28%，餐饮业态增长 15%，但传统零售业态下降 8%，业态间坪效差距从 2023 年的 2.3 万元 /㎡/ 年扩大至 2.5 万元 /㎡/ 年，整体坪效（1.8 万元 /㎡/ 年）低于沈阳万象汇（4.5 万元 /㎡/ 年）60%，资产增值潜力未释放。

2.2数据佐证

3. 品牌粘性不足：合作深度浅，核心品牌稳定性弱

3.1痛点深度拆解

主力品牌表现疲软：永辉超市（B1 层主力店）2024 年销售额连续 8 个月下滑，月均下滑幅度达 10%，客流贡献占比从 2023 年的 18% 降至 12%；正播国际影城虽保持稳定，但缺乏 “独家内容合作”（如定制影厅、超前点映），与万象汇万达影城（有 IMAX 激光厅、独家主题影展）差距明显；

新品牌存活率低：2024 年新引进的 20 家品牌中，仅 12 家实现盈利，存活率仅 60%，低于行业优秀水平（85%）。其中 5 家因 “客流不足、运营支持弱” 选择撤店，如某轻食品牌开业 3 个月日均销售额不足 5000 元，远低于预期 1.2 万元；

合作模式单一：90% 的品牌采用 “固定租金” 合作模式，缺乏 “销售额分成 + 联合营销” 的深度绑定；仅 5 家品牌签订 2 年以上合作协议，其余均为 1 年短期合作，导致品牌频繁汰换，运营成本增加（单次品牌调整成本约 5 万元 / 铺位）。

3.2案例对比

正面案例：沈阳万象汇与万达影城签订 5 年独家合作协议，提供 “租金分成（销售额 8%）+ 联合营销补贴（每年 20 万元）”，影城每年举办 4 场独家主题影展，2024 年销售额增长 35%，客流贡献占比达 20%；

项目现状：项目与正播国际影城为 1 年固定租金合作，无联合营销支持，2024 年影城仅举办 1 场常规促销活动，销售额增长仅 8%，客流贡献占比从 15% 降至 12%。

4. 数字化运营滞后：工具缺失，运营效率低下

痛点深度拆解

数据割裂无闭环：项目当前使用 “客流统计系统（第三方）+ 会员系统（龙湖自有）+ 销售系统（品牌自管）” 三套独立工具，数据无法互通 —— 如客流系统显示周末亲子客群占比 40%，但会员系统无法精准定位这类客群并推送亲子福利，导致营销资源浪费；

人工依赖度高：客流分析、会员画像、促销活动推送仍依赖人工统计与执行，如每月促销活动需 3 人耗时 5 天整理数据，营销转化率仅 9%，低于行业数字化运营项目（25%）；租金测算需人工核对品牌销售额，效率低且易出错；

技术应用空白：未引入 AI 导览、数字孪生、智能停车等智慧服务，2024 年客群调研显示，75% 的受访客群希望 “实现手机 APP 一键导航找店、无感支付停车”，但项目当前仅支持 “扫码缴费停车”，智慧体验落后于万象汇（已实现 AI 导购、AR 寻车）。

（二）破局路径：依托北京云阿云核心能力，构建资产增值闭环

1. 客流破局：“区域深耕 + 跨城引流” 双轮驱动，突破增长瓶颈

1.1核心逻辑

针对 “核心客群饱和、外围客群吸引力弱” 的痛点，依托云阿云 “文旅资源联动 + 跨城数据算法” 能力，从 “存量客群提频、增量客群引流” 两个维度发力，将日均客流从 3 万人次提升至 3.8 万人次。

1.2具体执行措施

存量核心客群：场景创新提频

文旅深度联动：云阿云联动沈阳文旅局、浑南 “四大馆”（辽宁省博物馆、科技馆、图书馆、档案馆）打造 “浑南文化商业通票”—— 消费者购买通票（定价 198 元）可享受 “天街任意餐饮满 100 减 50 + 科技馆门票 8 折 + 博物馆文创 9 折” 权益，通票销售收入与文旅局、场馆按 3:3:4 分成。预计 2025 年 Q1 推出，首季度带动核心客群到店频次从 2.2 次 / 月提升至 2.8 次 / 月；

社区粘性强化：针对 3 公里内 12 个高端社区（如绿城全运村、华发全运首府），云阿云开发 “社区专属服务包”—— 社区居民凭房产证可办理 “天街社区会员卡”，享受 “免费停车 2 小时 / 次 + 社区团购专属价（如生鲜、日用品）+ 亲子活动优先报名” 权益，预计覆盖社区居民 1.2 万人，核心客群复购率从 65% 提升至 75%。

增量外围客群：算法驱动引流

跨城客群精准触达：云阿云通过大数据分析抚顺、本溪、辽阳等周边城市客群消费习惯（如周末家庭游占比 60%、偏好亲子 + 餐饮消费），推出 “跨城消费福利包”—— 跨城客群凭高速缴费凭证或高铁票，可领取 “餐饮满 200 减 80 + 亲子游乐 5 折” 优惠券，同时享受 “免费停车 4 小时”。预计 2025 年 Q2 上线，首季度带动外围客群占比从 15% 提升至 22%；

交通接驳优化：云阿云联动沈阳客运集团开通 “周边城市 - 天街” 直达班车（如抚顺北站 - 天街，每天 3 班，票价 15 元），班车乘客可获赠 “天街 100 元消费券（满 300 可用）”，预计年带动跨城客流超 5 万人次；同时与滴滴合作推出 “跨城打车补贴”，跨城到店客群可享 50 元打车立减，降低交通成本。

1.3预期效果（2025 年）

日均客流突破 3.8 万人次，周末峰值客流达 7 万人次，核心客群到店频次提升至 2.8 次 / 月；

外围客群占比提升至 22%，复购率提升至 20%，文旅联动带动客流超 3 万人次 / 年；

客流相关 KPI（如停留时长、提袋率）同步提升，停留时长从 2.5 小时提升至 3 小时，提袋率从 28% 提升至 35%。

2. 坪效破局：“低效清退 + 高坪效填充”，释放资产价值

2.1核心逻辑

针对 “传统零售拖后腿、核心铺位浪费” 的痛点，依托云阿云 “品牌资源库 + 坪效算法模型”，通过 “清退低效业态、引入高坪效品牌、优化铺位布局”，将整体坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.3 万元 /㎡/ 年。

2.2具体执行措施

低效业态精准清退

建立清退标准：云阿云开发 “坪效 - 租金 - 客流” 三维评估模型，对 20 家传统零售品牌进行打分，将 “坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年、租金收缴率低于 90%、客流贡献低于 5%” 的 6 家品牌列为优先清退对象（如某大众女装、某休闲男装），计划 2025 年 Q2 完成清退，释放核心铺位约 1500㎡；

清退过渡方案：为避免铺位空置损失，提前 3 个月启动 “备选品牌对接”，如针对 1F 某女装铺位，云阿云从资源库中匹配 3 家新能源汽车品牌（极氪、理想、问界），确保清退后 1 个月内完成新品牌入驻，空置期控制在 30 天以内（行业平均空置期 60 天）。

高坪效品牌精准填充

新能源汽车展厅集群：在 1F 核心区域规划 “新能源汽车体验区”，引入极氪汽车浑南二店、云霞兽汽车体验中心（依托云阿云与车企的战略合作，争取 “首年租金减免 15%+ 装修补贴 50 万元 / 店”），单店面积约 300㎡，预计单店年销售额超 2000 万元，坪效达 6 万元 /㎡/ 年（是传统零售的 5 倍）；

高端体验业态补充：在 2F 清退铺位引入 “高端美容 SPA（如克丽缇娜浑南首店）”“沉浸式剧本杀（如叁千世界主题店）”，这类业态坪效可达 3.8 万元 /㎡/ 年，高于项目平均水平 110%；同时在 3F 新增 “素质教育综合体”（整合美术宝、编程猫等品牌），形成 “亲子游乐 + 教育” 闭环，坪效提升至 4 万元 /㎡/ 年；

首店品牌持续引入：依托云阿云 500 + 首店资源库，2025 年计划引入 “茶颜悦色浑南首店”“西塔老太太泥炉烤肉浑南首店” 等 10 家首店品牌，首店品牌平均坪效达 4.8 万元 /㎡/ 年，可带动周边铺位租金溢价 20%。

铺位布局优化

动线调整：针对 3F 亲子层 “死角铺位”，云阿云通过客流热力图分析，建议将东侧扶梯调整至死角铺位附近，并设置 “亲子主题引导标识”，预计死角铺位客流提升 60%，坪效从 1.75 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年；

功能聚合：将 B1 层 “社区便民区” 与永辉超市打通，设置 “生鲜自提柜 + 线上订单自提点”，提升超市客流转化率；同时在 B1 层引入 “社区药店、宠物服务” 等便民业态，形成 “便民消费集群”，整体坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

2.3预期效果（2025 年）

传统零售业态占比从 25% 降至 15%，高坪效业态（新能源、首店、高端体验）占比提升至 30%；

整体坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.3 万元 /㎡/ 年，核心铺位租金水平从 8 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天；

资产收益率（NOI）从 4.2% 提升至 5.0%，接近行业优秀水平（5.8%）。

3. 品牌粘性破局：“深度绑定 + 赋能支持”，构建品牌伙伴体系

3.1核心逻辑

针对 “合作浅、存活率低” 的痛点，依托云阿云 “联合营销资源 + 数据赋能能力”，从 “合作模式创新、运营支持强化、独家权益绑定” 三个维度，将品牌存活率从 60% 提升至 85%，核心品牌合作期限延长至 3 年以上。

3.2具体执行措施（含云阿云资源落地）

核心品牌深度绑定

永辉超市焕新计划：云阿云为永辉超市提供 “客流数据支持”，分析周边社区消费需求，建议超市新增 “有机蔬菜专区”“预制菜专柜”（2024 年浑南预制菜消费增速达 60%）；同时联动超市推出 “天街会员专属折扣”（会员享 9 折），项目承担 50% 的折扣成本（年补贴约 20 万元），预计 2025 年超市销售额增长 15%，客流贡献占比回升至 15%；

正播国际影城独家合作：与影城签订 3 年独家合作协议，推出 “租金分成（销售额 10%）+ 联合营销补贴（每年 30 万元）” 模式；云阿云联动影视公司为影城争取 “浑南独家主题影展”（如“宫崎骏动画主题影展”“漫威超级英雄影展”），预计影展期间影城客流增长 40%，销售额提升 35%；同时为影城接入 “天街智慧运营平台”，提供周边餐饮、零售品牌联动数据（如观影客群餐饮消费偏好），帮助影城优化场次安排与套餐设计（如 “观影 + 餐饮” 联名套票）。

新品牌孵化支持

首店品牌 “护航计划”：针对新引进的首店品牌（如茶颜悦色浑南首店），云阿云提供 “三阶段支持”：开业前 1 个月（免费提供客流预测数据，协助制定开业活动方案）、开业首 3 个月（给予 20% 租金减免 + 5 万元联合营销补贴，如抖音直播推广、小红书 KOC 探店）、开业后 3-6 个月（提供消费画像数据，帮助品牌优化产品结构）。参考云阿云在西安某项目的案例，该计划可使首店品牌存活率从 60% 提升至 90%，开业首月销售额超预期 25%；

中小品牌 “成长联盟”：筛选 10 家有潜力的中小品牌（如本地特色餐饮、原创设计师品牌），云阿云为其对接供应链资源（如降低食材采购成本 10%）、提供数字化工具（免费使用 “天街会员营销系统”），并设置 “成长奖励机制”—— 当品牌销售额连续 3 个月增长超 15%，给予 5% 租金返还。预计通过该计划，中小品牌存活率从 55% 提升至 80%，年销售额增长 30%。

合作模式创新

“基础租金 + 销售额分成” 弹性模式：针对餐饮、亲子类品牌，推出 “基础租金（覆盖物业成本）+ 销售额分成（超预期部分 8%）” 模式，如某亲子游乐品牌基础租金 80 元 /㎡/ 月，当月销售额超 50 万元时，超额部分按 8% 分成。这种模式既降低品牌经营风险，又能让项目共享品牌增长收益，预计 2025 年 80% 的新引进品牌采用该模式；

“联合营销基金” 共建：项目与核心品牌按 7:3 比例出资设立 “联合营销基金”（年规模 50 万元），用于举办大型促销活动（如 “天街周年庆”“亲子文化节”）。例如 2025 年周年庆期间，基金投入 30 万元用于 “满 300 减 100” 消费券发放，预计带动参与品牌销售额增长 50%，客流提升 45%。

3.3预期效果（2025 年）

核心品牌（永辉超市、正播国际影城）销售额增长 15%-35%，合作期限延长至 3 年以上，客流贡献占比回升至 25%；

新品牌存活率从 60% 提升至 85%，首店品牌年销售额超预期 20%，中小品牌年销售额增长 30%；

采用弹性合作模式的品牌占比达 80%，品牌调整成本降低 40%（从 5 万元 / 铺位降至 3 万元 / 铺位）。

4. 数字化破局：“智慧平台 + 技术应用”，提升运营效率

4.1核心逻辑

针对 “数据割裂、人工依赖、技术空白” 的痛点，依托云阿云 “算法技术 + 数字化工具开发能力”，搭建 “全链路智慧运营平台”，实现 “数据互通 - 智能分析 - 自动执行”，将运营效率提升 20%，营销转化率提升至 25%。

4.2具体执行措施

“天街智慧运营平台” 搭建

数据整合层：打通 “客流统计系统 + 会员系统 + 销售系统 + 停车系统” 数据，形成统一数据中台。例如，会员系统可获取会员在餐饮品牌的消费记录，结合客流系统的到店频次，自动生成 “高价值会员画像”（如 “每月到店 3 次、偏好亲子餐饮”），解决数据割裂问题；

智能分析层：云阿云投入算法技术，开发 “客流预测模型”“会员精准营销模型”“租金动态测算模型” 三大核心模块：

客流预测模型：通过分析历史客流、天气、节假日、周边活动等数据，提前 7 天预测日均客流（准确率达 90%），如预测周末亲子客流将增长 30%，自动提醒亲子品牌备货与人员排班；

会员精准营销模型：基于会员画像自动推送个性化福利，如向 “亲子会员” 推送 “游乐门票 8 折 + 儿童餐饮满减”，向 “年轻会员” 推送 “电影票买一送一 + 奶茶优惠券”，营销转化率从 9% 提升至 25%；

租金动态测算模型：自动对接品牌销售数据，按 “基础租金 + 销售额分成” 模式计算当月租金，同时预警 “销售额连续 3 个月下滑超 10%” 的品牌，减少人工核算误差与滞后性；

自动执行层：平台与 “短信推送系统”“停车缴费系统”“品牌 POS 系统” 联动，实现营销、停车、租金结算自动化。例如，会员满足 “消费满 500 元” 条件，平台自动推送 “免费停车 2 小时” 券至会员手机，无需人工操作。

智慧服务技术应用

AI 导览与 AR 寻车：在商场入口设置 AI 导览机器人（支持语音交互，可推荐店铺、规划路线），同时开发 “AR 寻车” 功能（会员通过手机 APP 扫描停车场环境，自动定位车辆位置），预计减少顾客找店、找车时间 40%，提升满意度至 90%；

数字孪生商场：搭建 1:1 数字孪生模型，实时同步商场客流分布、店铺营业状态，运营团队可通过模型远程监控 “高客流区域拥挤度”（如发现亲子区客流超承载，自动推送 “错峰到店福利”），同时支持会员 “线上虚拟逛店、预约体验”，预计线上预约率提升 35%

无感支付停车：对接会员车牌信息，会员离场时自动从绑定账户扣除停车费（支持微信、支付宝、会员积分抵扣），无需扫码缴费，停车出口通行效率提升 60%，会员复购率因 “停车便利” 提升 8%。

运营效率优化

人工成本降低：平台上线后，客流分析、会员营销、租金核算等工作从 “3 人 5 天 / 月” 缩减至 “1 人 1 天 / 月”，运营人力成本降低 15%（年节省成本约 30 万元）；

决策效率提升：通过实时数据看板，运营团队可随时查看 “各楼层客流、品牌销售额、营销活动效果”，如发现某促销活动转化率低于预期，2 小时内即可调整活动规则（如加大满减力度），决策响应时间从 “3 天” 缩短至 “2 小时”；

会员服务升级：平台为会员提供 “积分自动兑换、消费明细实时查询、专属客服 1 对 1 响应” 服务，会员满意度从 75% 提升至 90%，会员消费占比从 40% 提升至 55%。

（3）预期效果（2025 年）

“天街智慧运营平台” 全面上线，数据互通率达 100%，运营人力成本降低 15%，决策响应时间缩短 80%；

智慧服务技术覆盖 100% 会员，AI 导览使用率达 60%，无感停车通行效率提升 60%，会员满意度提升至 90%；

营销转化率从 9% 提升至 25%，会员消费占比从 40% 提升至 55%，租金核算误差率降至 0.5% 以下。

（三）破局路径保障体系：“资源 - 技术 - 团队” 三维支撑

为确保四大破局路径落地，北京云阿云联合龙湖项目团队，从 “资源保障、技术保障、团队保障” 三个维度构建支撑体系，形成 “策略 - 执行 - 效果” 的闭环管理。

1. 资源保障：品牌与文旅资源深度联动

品牌资源池升级：云阿云将项目纳入 “重点服务项目库”，优先对接 2000 + 品牌资源库中的高坪效品牌（如新能源汽车、首店餐饮），设立 “品牌对接专项小组”（5 人），确保 2025 年完成 30 家品牌引进 / 调整目标；

文旅资源战略合作：云阿云与沈阳文旅局签订 “文旅 + 商业” 合作协议，全年联合举办 12 场文旅活动（如 “浑南文化节”“非遗进商场”），争取文旅补贴超 100 万元，降低活动成本；

供应链资源对接：为餐饮、零售品牌对接优质供应链（如生鲜供应商、文创产品厂商），降低品牌采购成本 10%-15%，提升品牌盈利能力。

2. 技术保障：算法迭代与系统维护

算法技术持续迭代：云阿云技术团队（10 人）每季度更新 “客流预测模型”“会员营销模型” 算法，结合项目实际运营数据优化参数（如增加 “周边楼盘交付”“高校开学” 等影响因素），确保模型准确率维持在 90% 以上；

系统运维保障：设立 “7×24 小时技术运维小组”（3 人），负责智慧运营平台、AI 导览、数字孪生等系统的日常维护，故障响应时间不超过 1 小时，避免因系统故障影响运营；

数据安全保障：采用 “加密传输 + 权限分级” 保护会员数据、销售数据，定期开展数据安全审计（每季度 1 次），确保符合《数据安全法》《个人信息保护法》要求。

3. 团队保障：专业能力与执行落地

专项执行小组组建：成立 “客流提升”“坪效优化”“品牌绑定”“数字化建设” 4 个专项小组，每组由云阿云专业人员（2-3 人）与龙湖项目人员（1-2 人）组成，明确责任分工与 KPI 考核（如客流小组需确保 2025 年日均客流达 3.8 万人次）；

专业培训赋能：每季度组织 2 场运营培训，内容涵盖 “品牌谈判技巧”“数字化工具使用”“客流分析方法”，提升团队专业能力，确保策略执行到位；

周度复盘与月度调整：每周召开 “破局路径复盘会”，分析各小组 KPI 完成情况（如品牌引进进度、营销活动效果），解决执行问题；每月根据复盘结果调整策略细节（如某跨城引流活动效果不佳，增加 “跨城住宿补贴”）。

（四）整体预期效果（2025 年）

通过四大破局路径的落地，龙湖沈阳浑南天街将实现 “客流、坪效、品牌、效率” 四大核心指标的全面提升，成为浑南新中产家庭首选商业体：

从长期来看，项目将通过 “精细化运营 + 数字化赋能”，形成 “客流稳定增长、业态结构优化、品牌深度绑定、效率持续提升” 的良性循环，为后续资产证券化（ABS）、品牌输出等资本运作奠定基础，成为龙湖商业在东北区域的标杆项目。

五、项目定位升级及客群精细化分析

从北京云阿云 “定位 - 客群 - 场景” 协同运营的视角来看，项目定位升级需基于 “区域产业特征 + 客群需求变迁 + 资源禀赋优势” 三大核心要素。通过复盘原有定位的实践局限，结合浑南科创产业崛起与新中产客群需求升级的趋势，将项目从 “单一家庭生活中心” 升级为 “三位一体的智慧生活体验港”，同时依托算法模型实现客群精细化运营，最终形成 “定位有差异、客群有粘性、场景有记忆” 的核心竞争力。

（一）项目定位升级：从 “家庭生活中心” 到 “浑南新中产・智慧生活体验港”

1. 原有定位回顾与局限性分析（2022-2024 年：家庭生活中心）

1.1原有定位核心内容

2022 年项目开业初期，基于浑南区域家庭客群占比超 55% 的特征，确定 “新中产家庭生活中心” 定位，聚焦 “亲子游乐、日常餐饮、基础零售” 三大业态，目标打造 “3 公里内家庭日常消费首选地”。

1.2定位实施效果与数据表现

短期成效：开业首年吸引家庭客群占比达 70%，日均客流从 1.8 万人次提升至 3 万人次，亲子业态（如哈尼兔游乐城）首年销售额突破 2000 万元，成为区域家庭客群 “周末遛娃” 主要选择；

长期局限：随着浑南科创产业（国家大学科技城入驻企业超 200 家）与人口结构变化（25-35 岁科创人群年均增长 18%），原有定位逐渐暴露三大短板：

客群覆盖单一：仅聚焦家庭客群，对科创青年、外围游客等潜力客群吸引力不足，2024 年潜力客群占比仅 15%，低于行业同类项目（25%）；

场景体验薄弱：体验业态占比仅 20%（行业优秀水平 35%），且以 “基础亲子游乐” 为主，缺乏 “社交聚会、自我提升” 等多元场景，家庭客群停留时长从 2.8 小时降至 2.2 小时；

差异化不足：与招商花园城（亲子定位）、奥体万达（大众定位）业态重叠度达 60%，2024 年客群调研显示，35% 的家庭客群认为 “项目与其他商场差异不大”，复购率从 72% 降至 65%。

1.3定位升级必要性：三大趋势驱动

区域产业趋势：浑南国家大学科技城 2024 年新增科创企业 50 家，引入高学历人才（本科及以上）超 3000 人，25-35 岁科创人群成为区域重要消费力量，原有定位无法满足其 “潮流、便捷、社交” 需求；

客群需求趋势：新中产家庭消费从 “刚需满足” 转向 “品质体验”，2024 年云阿云调研显示，60% 的 30-45 岁新中产家庭希望 “增加亲子互动的文化场景”，55% 关注 “智慧化服务提升消费效率”；

行业竞争趋势：2025-2026 年浑南商圈将新增京东 MALL（科技体验定位）、奥体万象汇（高端潮流定位）等项目，原有定位易陷入 “同质化竞争”，需通过 “智慧 + 文化 + 体验” 差异化破局。

2. 新定位演绎：浑南新中产・智慧生活体验港

2.1定位核心内涵：三位一体价值体系

新定位以 “浑南新中产” 为核心客群，融合 “智慧服务、文化体验、品质消费” 三大维度，打造 “有科技感、有文化味、有体验感” 的商业空间，具体内涵如下：

2.2定位落地三大核心举措

① 智慧服务体系：打造 “无感消费” 全链路

智能硬件落地：

无感停车系统：对接云阿云智慧停车算法，会员车辆入场时自动识别车牌，离场时通过 “会员账户 + 积分抵扣” 自动结算，无需扫码缴费，预计通行效率提升 60%，会员停车满意度从 70% 提升至 92%（参考云阿云在成都某项目案例，该系统使停车相关投诉减少 80%）；

AI 智能导购矩阵：在 1F、2F 核心动线设置 5 台 AI 导购机器人（支持语音交互 + 触屏操作），可提供 “店铺导航（精度达 1 米）、品牌活动推荐、商品比价” 服务，同时开发 “AR 试衣镜”（引入 3 家服饰首店），顾客扫描商品即可查看穿搭效果，预计服饰品牌试穿率提升 35%，成交率提升 20%；

无人超市体验店：在 B1 层引入 200㎡“云阿云无人超市”，采用 “AI 视觉识别 + 会员绑定” 技术，顾客挑选商品后直接离场，系统自动扣款，预计单店日均客流达 800 人次，客单价超 60 元，节省人工成本 3 人 / 天。

数字化会员系统升级：

数字会员画像体系：基于云阿云算法模型，整合会员 “消费记录、到店频次、互动行为” 数据，生成 “家庭型、潮流型、性价比型” 等 8 类标签，如 “35 岁女性会员，每月到店 4 次，偏好亲子餐饮 + 美妆消费”，为精准营销提供依据；

线上线下一体化服务：开发 “天街智慧生活 APP”，新增 “线上预约体验（如亲子早教、美容 SPA）、线下商品自提、积分兑换停车券” 功能，预计 APP 下载量突破 15 万次，线上预约占比达 40%，会员复购率提升至 75%。

② 文化 IP 打造：构建 “科创 + 在地” 双文化场景

浑南科创文化场景：

航天科技体验展：联动云阿云合作的航天文创机构，在 1F 中庭打造 “航天科技主题展”（面积 1000㎡，每季度更新主题），设置 “月球漫步 VR 体验、火星基地模型、航天知识互动问答” 等模块，免费对会员开放，预计展期内吸引客流超 15 万人次，带动周边零售品牌销售额增长 30%；

科创企业联动活动：每月举办 “科创沙龙”（如 “人工智能应用分享会”“创业项目路演”），邀请浑南国家大学科技城企业员工参与，同时在 3F 设置 “科创品牌体验区”（引入 2 家智能硬件首店，如大疆无人机体验店），预计科创人群到店频次从 1.2 次 / 月提升至 2 次 / 月。

沈阳在地文化场景：

盛京非遗体验中心：在 2F 规划 500㎡“非遗体验区”，引入 “沈阳羽毛画、满族剪纸、老龙口酒酿造技艺” 等 6 项非遗项目，设置 “非遗手作课堂”（每周六开课，会员享 8 折优惠），同时开发 “天街专属非遗文创产品”（如羽毛画书签、非遗主题盲盒），预计年销售额超 300 万元；

在地文化节庆活动：结合沈阳传统节日，举办 “盛京元宵灯会”（引入 10 组非遗花灯）、“中秋盛京文化节”（联动老边饺子、李连贵熏肉推出非遗美食套餐），2025 年计划举办 12 场在地文化活动，预计每场活动带动客流增长 45%，外地游客占比提升至 20%。

③ 体验业态升级：聚焦三大核心体验场景

家庭互动场景：

提升亲子体验业态占比至 20%，引入 “奈尔宝浑南首店”（3000㎡，涵盖 “科学实验室、角色扮演、绘本馆” 等 10 大模块）、“乐高活动中心”，形成 “0-12 岁全龄亲子生态”，预计亲子业态年销售额突破 5000 万元，家庭客群停留时长提升至 3.5 小时；

打造 “家庭社交客厅”（2F 连廊区域），设置 “亲子手工台、家庭摄影区、共享绘本角”，周末举办 “亲子市集”（邀请 20 组家庭摊主售卖手作、闲置玩具），预计周末家庭客群到店率提升 30%。

社交聚会场景：

在 4F 打造 “屋顶社交花园”（面积 1500㎡），引入 “露台酒吧、轻食餐厅、livehouse”，推出 “周末微醺套餐”（含酒水 + 小吃，定价 198 元），预计夜间（18:00-22:00）客流占比从 15% 提升至 25%；

引入 “剧本杀沉浸剧场”（800㎡，东北首店）、“脱口秀俱乐部”，每周举办 3 场演出，预计年接待客群超 10 万人次，带动周边餐饮品牌夜间销售额增长 40%。

自我提升场景：

引入 “高端美容 SPA（克丽缇娜浑南首店）、瑜伽馆（梵音瑜伽体验店）、成人油画体验馆”，形成 “美护 + 运动 + 艺术” 自我提升集群，预计该类业态坪效达 3.2 万元 /㎡/ 年，高于项目平均水平 40%；

与浑南公立学校、培训机构合作，开设 “成人技能课程”（如烘焙、插花、短视频剪辑），会员报名享 7 折优惠，预计年课程报名人数超 2000 人，形成 “白天消费 + 晚上学习” 的新消费模式。

3. 定位升级预期效果（2025 年）

客群结构优化：核心客群（新中产家庭）占比保持 60%，潜力客群（科创人群）占比从 15% 提升至 25%，外围客群（游客）占比从 10% 提升至 15%；

运营数据提升：日均客流突破 4 万人次，体验业态销售额占比从 20% 提升至 35%，会员复购率从 65% 提升至 78%，智慧服务相关满意度达 90%；

品牌能级提升：首店品牌占比从 15% 提升至 30%，引入东北首店 5 家、沈阳首店 15 家，形成 “首店 + 文化 + 智慧” 的差异化品牌矩阵。

（二）客群精细化分析：基于北京云阿云算法模型的深度画像与运营策略

依托北京云阿云 “消费行为 + 区域数据” 双维度算法模型（整合项目 2024 年 300 万条消费数据、浑南区域人口普查数据、周边商业客群数据），将项目客群划分为 “核心客群、潜力客群、外围客群” 三类，通过深度拆解需求痛点与消费特征，制定 “一人一策” 的精准运营方案。

1. 核心客群：30-45 岁浑南新中产家庭（占比 60%，家庭月收入 2-5 万元）

1.1深度画像与需求痛点

人口特征：90% 为已婚家庭，家中有 1-2 名 6-12 岁儿童，75% 的家庭夫妻双方均为企业中层或专业技术人员（如医生、教师、企业经理），每周可支配家庭消费预算 3000-5000 元；

消费特征：

消费频次：每周到店 2-3 次，主要集中在周末（占比 70%），单次停留时长 2-3 小时，平均客单价 450 元（其中亲子消费占比 55%、餐饮消费占比 30%）；

业态偏好：优先选择 “亲子体验（如游乐、早教）、品质餐饮（如西贝、海底捞）、家庭零售（如优衣库、孩子王）”，对 “高客单价奢侈品” 需求较低（仅 5% 的消费用于奢侈品）；

需求痛点：

亲子陪伴质量低：65% 的家长反映 “平时工作忙，周末想带孩子参与有意义的互动活动，但项目亲子场景单一，多为‘孩子玩、家长等’的模式”；

消费性价比焦虑：55% 的家庭关注 “优惠活动精准度”，反感 “全场通用券（用不上）、满减门槛高（达不到）”，希望 “针对亲子、餐饮的定向优惠”；

社交场景新鲜感不足：45% 的家庭表示 “项目缺乏‘家庭与家庭互动’的场景，周末带孩子到店后，除了吃饭、游乐，没有其他社交活动”。

1.2精准运营策略

“亲子陪伴 + 品质” 双驱动策略：

亲子年卡体系：推出 “浑南新中产家庭年卡”（定价 1980 元），包含 “奈尔宝游乐年卡（价值 1280 元）、金宝贝早教体验课 10 节（价值 2000 元）、餐饮满 200 减 50 券 12 张（价值 600 元）、非遗手作体验 4 次（价值 400 元）”，预计年卡销量突破 3000 张，带动亲子家庭年消费额增长 40%（参考云阿云在杭州某项目案例，同类年卡带动亲子消费增长 38%）；

亲子互动场景升级：每月举办 “家庭亲子主题活动”，如 “周末亲子烘焙大赛”（联合西贝莜面村，家长与孩子共同制作面食，评选 “最佳创意奖” 并赠送餐饮券）、“亲子航天科技日”（组织家庭参观航天科技展，参与 “火箭模型制作” 互动），预计每场活动吸引 200 组家庭参与，带动当日亲子消费增长 50%。

“精准优惠 + 性价比” 策略：

家庭专属优惠推送：基于云阿云会员标签系统，向新中产家庭推送 “定向优惠”，如 “孩子生日当月，推送‘亲子餐饮满 300 减 100 + 游乐免费 1 小时’券”“开学季推送‘孩子王文具满 100 减 30’券”，预计优惠使用率从 15% 提升至 35%，促销转化率从 9% 提升至 22%；

家庭消费套餐：联动餐饮、零售品牌推出 “家庭消费套餐”，如 “海底捞 2 大 1 小家庭餐（定价 298 元，含锅底 + 6 荤 4 素 + 小吃，较单点优惠 25%）”“优衣库家庭服饰套餐（3 件上衣 + 2 条裤子，定价 599 元，较单点优惠 30%）”，预计套餐销量占比达品牌总销量的 30%。

“家庭社交 + 新鲜感” 策略：

家庭社交客厅运营：在 2F “家庭社交客厅” 每周举办 “家庭市集”（邀请 30 组家庭摊主，售卖儿童手作、闲置玩具、家庭烘焙食品），同时设置 “家庭合影区”（免费提供拍照道具，打印照片），预计周末市集带动家庭客群停留时长从 2.2 小时提升至 3.5 小时；

家庭社群运营：建立 “浑南新中产家庭社群”（目标会员 5000 人），每周开展 “线上亲子话题讨论（如‘孩子教育经验分享’）”“线下家庭联谊活动（如‘周末亲子露营’）”，同时邀请社群 KOC（100 位高频消费家长）参与 “亲子活动策划”，如投票选择下月亲子活动主题，提升社群活跃度（目标活跃度 45%）。

1.3预期效果

核心客群到店频次从 2.2 次 / 月提升至 2.8 次 / 月，单次客单价从 450 元提升至 550 元；

亲子业态消费占比从 55% 提升至 65%，家庭客群复购率从 65% 提升至 78%；

家庭社交相关活动参与率达 40%，社群会员超 5000 人，活跃度达 45%。

2. 潜力客群：25-35 岁浑南科创企业员工（占比 25%，月收入 1.5-3 万元）

2.1深度画像与需求痛点

人口特征：85% 为本科及以上学历，60% 就职于浑南国家大学科技城的人工智能、生物医药、新能源等科创企业（如东软集团、新松机器人），其中 70% 为技术岗（算法工程师、研发人员），30% 为市场 / 运营岗；45% 为单身，55% 为已婚无孩，月均可支配收入 1-2 万元，消费意愿强（月消费占收入比达 40%）。

消费特征：

时间分布：工作日多为 “午休简餐 + 晚间社交”（12:00-13:30、18:30-22:00），周末以 “潮流体验 + 朋友聚会” 为主，单次停留时长 1.5-3 小时，平均客单价 380 元（其中餐饮占 40%、潮流零售占 30%、娱乐体验占 25%）；

品牌偏好：优先选择 “首店品牌（如茶颜悦色、POP MART）、沉浸式娱乐（剧本杀、脱口秀）、小众潮牌”，对 “传统大众品牌（如优衣库、永辉超市）” 关注度低；75% 的消费决策受 “社交媒体推荐（小红书、抖音 KOC）” 影响。

需求痛点：

便捷性需求未满足：工作日午休时间仅 1.5 小时，65% 的科创人群反映 “点餐排队时间长、找店耗时长”，希望 “快速简餐 + 精准导航”；

夜间社交场景稀缺：80% 的人群表示 “浑南夜间可玩的地方少，项目缺乏‘年轻人专属的社交空间’，下班后只能去餐饮或影院，选择单一”；

潮流体验更新慢：55% 的人群关注 “首店引进与潮流活动”，认为 “项目首店品牌少，活动多为‘家庭向’，缺乏‘年轻人感兴趣的潮玩、艺术展’”。

2.2精准运营策略

“便捷高效 + 工作日友好” 策略：

午休简餐快速通道：联动 B1 层、1F 的 10 家餐饮品牌（如麦当劳、老乡鸡、茉酸奶）推出 “科创人群专属简餐”，通过 “天街智慧生活 APP” 提前 30 分钟预约点餐，到店即可取餐，同时设置 “科创专属取餐柜”（凭工牌或 APP 验证码取餐），预计点餐等待时间从 20 分钟缩短至 5 分钟，工作日午休客流增长 35%；

AI 导航与办公便利服务：在 APP 内开发 “科创企业专属导航”，输入公司名称即可生成 “从公司到目标店铺” 的最优路线（含步行时间、电梯位置）；同时在 1F 服务台设置 “办公便利站”，提供 “打印复印（免费 5 页 / 天）、手机充电、临时寄存” 服务，预计科创人群工作日到店率提升 25%。

“夜间社交 + 潮流体验” 策略：

屋顶青年社交区运营：在 4F 屋顶社交花园引入 “精酿啤酒吧（东北首店）、露营风轻食餐厅、livehouse”，推出 “科创青年夜间套餐”（如 “2 人精酿 + 小吃” 定价 98 元、“脱口秀门票 + 饮品” 定价 88 元），每周四至周日举办 “主题之夜”（如 “周四交友派对”“周六乐队演出”），预计夜间客流占比从 15% 提升至 25%，青年客群夜间消费增长 50%；

潮流首店与活动引进：依托云阿云首店资源库，2025 年 Q2 引入 “POP MART 主题店（沈阳首店）、泡泡玛特机器人商店、潮玩手办集合店（52TOYS）”，同时每季度举办 “潮流活动”，如 “潮玩展（邀请知名设计师签售）、街头艺术展（涂鸦、街舞表演）”，预计潮流业态年销售额突破 1200 万元，科创人群周末到店频次从 1 次 / 月提升至 1.8 次 / 月。

“社群运营 + 社交裂变” 策略：

科创青年社群搭建：联合浑南 20 家科创企业（如东软、新松）建立 “浑南科创青年社群”，按 “行业分类（AI、生物医药、新能源）” 设立 5 个细分社群，总目标会员 3000 人；社群内定期发布 “专属福利（如首店开业折扣、夜间套餐优惠券）”“行业交流活动（如‘AI 技术沙龙’）”，预计社群活跃度达 50%；

社交裂变激励：推出 “好友同行” 活动，科创人群邀请 1 位新客到店消费，双方均可获得 “50 元餐饮券”；邀请 3 位新客，可额外获得 “潮流手办盲盒”，预计通过裂变新增科创客群 1500 人，社群会员复购率提升至 70%。

2.3预期效果

潜力客群（科创人群）日均客流贡献从 4500 人次提升至 9500 人次，占比从 15% 提升至 25%；

科创人群单次客单价从 380 元提升至 480 元，夜间消费占比从 20% 提升至 35%；

潮流首店品牌销售额突破 1200 万元，社群会员超 3000 人，活跃度达 50%。

3. 外围客群：沈阳其他区域及周边城市游客（占比 15%，家庭月收入 1.5-4 万元）

3.1深度画像与需求痛点

人口特征：60% 来自沈阳其他区域（和平区、沈河区、苏家屯区），40% 来自周边城市（抚顺、本溪、辽阳）；75% 为家庭出游（2-3 人），25% 为朋友结伴出行；主要出行目的为 “文旅观光（如辽宁省博物馆、沈阳科技馆）、购物消费、亲子游玩”，年均到浑南商圈消费 2-3 次。

消费特征：

消费集中性：消费多集中在 “餐饮（占 50%）、文旅周边（占 25%）、亲子游乐（占 20%）”，单次消费金额 500-1000 元，停留时长 3-4 小时（含周边景点游览）；

决策影响因素：70% 的客群通过 “文旅攻略（小红书、抖音）、朋友推荐” 了解项目，关注 “区域特色（如在地文化、独家体验）、停车便利、一站式消费”，对 “价格敏感度中等”，但反感 “隐性消费、停车收费高”。

需求痛点：

区域联动不足：55% 的游客反映 “项目与周边文旅景点（如科技馆、博物馆）缺乏联动，需分别规划行程、单独购票，便利性低”；

停车与导航不便：45% 的周边城市游客表示 “不熟悉浑南路况，找停车场耗时长”，且 “停车费用高（10 元 / 小时）”，增加出行成本；

特色体验稀缺：60% 的游客希望 “项目有‘沈阳 / 浑南专属的文化体验或商品’，避免‘与其他城市商场同质化’，方便‘打卡留念、购买伴手礼’”。

3.2精准运营策略（含云阿云资源落地）

“文旅联动 + 一站式体验” 策略：

文旅套票开发：云阿云联动沈阳文旅局、浑南 “四大馆”（辽宁省博物馆、科技馆、图书馆、档案馆）推出 “浑南文旅 + 商业套票”，分为 “家庭亲子套票（定价 298 元）”“青年潮玩套票（定价 198 元）”：

家庭亲子套票：含 “科技馆门票 2 张 + 天街亲子游乐 1 次 + 餐饮满 200 减 80 券 1 张 + 非遗手作体验 1 次”；

青年潮玩套票：含 “博物馆门票 2 张 + 天街潮流首店满 100 减 30 券 2 张 + 脱口秀门票 2 张”；

套票可通过 “沈阳文旅官微、天街智慧生活 APP” 购买，预计年销量突破 1.5 万张，带动外围客群消费增长 40%；

文旅专线接驳：与沈阳客运集团、周边城市旅行社合作，开通 “文旅景点 - 天街” 接驳班车，如 “抚顺北站 - 科技馆 - 天街”“本溪火车站 - 博物馆 - 天街”，班车每日 3 班，游客凭套票可免费乘车，预计年带动周边城市游客超 3 万人次。

“停车便利 + 专属福利” 策略：

外地车辆停车优惠：外围客群（凭非浑南区域车牌、周边城市身份证）到店消费，可享受 “前 3 小时免费停车，后续 5 元 / 小时”（原价 10 元 / 小时），通过 APP 扫码即可领取停车优惠券；同时在停车场设置 “外地游客专属引导牌”，配备 2 名引导员协助找车位，预计外地游客停车满意度从 60% 提升至 85%；

到店专属礼包：外地游客到店后，凭身份证或套票可在 1F 服务台领取 “浑南特色礼包”（含 “天街商户折扣手册、沈阳文旅攻略地图、非遗文创小礼品（如羽毛画书签）”），预计礼包领取率达 80%，带动游客进店消费率提升 30%。

“特色体验 + 伴手礼” 策略：

在地文化体验升级：在 2F 非遗体验中心为游客开设 “专属体验课”（如 “30 分钟满族剪纸体验”“1 小时羽毛画制作”），游客凭套票可免费参与，同时设置 “非遗文创展销区”，售卖 “天街专属非遗伴手礼”（如包装印有浑南地标图案的羽毛画、老龙口酒迷你装），预计年文创销售额突破 200 万元；

社交媒体打卡激励：推出 “浑南打卡” 活动，游客在天街非遗体验区、屋顶社交花园等特色场景拍照，发布至小红书或抖音并 @“龙湖沈阳浑南天街”，可参与抽奖（奖品含 “文旅套票、非遗文创、餐饮券”），预计年产生 UGC 内容（用户原创内容）5000 条，为项目带来线上曝光超 100 万次。

（3）预期效果

外围客群日均客流贡献从 4500 人次提升至 6000 人次，占比从 15% 提升至 15%（因整体客流增长，绝对值提升）；

外围客群单次消费金额从 750 元提升至 950 元，文旅套票带动相关消费增长 40%；

非遗文创年销售额突破 200 万元，线上曝光超 100 万次，外地游客复购率从 12% 提升至 20%。

（三）客群运营保障机制：“数据 - 资源 - 执行” 三维协同

为确保三类客群的精细化运营策略落地，北京云阿云联合龙湖项目团队，从 “数据支撑、资源联动、执行管控” 三个维度构建保障机制，实现 “定位 - 客群 - 场景” 的高效协同。

1. 数据支撑：动态客群监测与策略优化

客群数据实时监测：依托 “天街智慧运营平台”，建立 “三类客群核心指标监测看板”，实时追踪 “客流占比、消费金额、业态偏好、活动参与率” 等 15 项指标，如核心客群的 “亲子活动参与率”、潜力客群的 “夜间消费占比”、外围客群的 “套票使用率”，数据更新频率为 1 小时 / 次；

月度策略优化：每月基于监测数据，召开 “客群运营复盘会”，分析策略执行效果（如某亲子活动参与率未达预期，需调整活动形式或宣传渠道），同时结合竞品动态（如招商花园城新增亲子业态）调整运营重点，确保策略贴合客群需求变化。

2. 资源联动：跨部门与外部资源整合

内部跨部门协同：成立 “客群运营专项小组”，整合龙湖项目的 “招商、运营、营销” 团队与云阿云的 “数据、品牌、文旅” 资源，明确分工：招商团队负责首店引进，运营团队负责场景落地，营销团队负责活动推广，云阿云团队负责数据算法与资源对接，确保各环节无缝衔接；

外部资源深度合作：与沈阳文旅局、浑南科创企业、周边城市旅行社建立 “长期合作机制”，每季度召开 1 次合作会议，同步项目运营计划（如文旅套票推广、科创沙龙举办），争取外部资源支持（如文旅补贴、企业员工福利合作），降低运营成本。

3. 执行管控：分层考核与效果评估

分层 KPI 考核：针对三类客群的运营目标，制定分层 KPI 考核体系，如核心客群团队考核 “亲子年卡销量、家庭客群复购率”，潜力客群团队考核 “科创社群会员数、潮流首店销售额”，外围客群团队考核 “文旅套票销量、外地游客复购率”，考核结果与团队绩效直接挂钩；

第三方效果评估：每半年邀请第三方机构（如 RET 睿意德）对客群运营效果进行评估，通过 “客群满意度调研、消费行为分析” 出具评估报告，识别运营短板（如科创人群对夜间场景满意度低），并提出优化建议，确保客群运营持续迭代升级。

（四）定位与客群协同总结

项目定位升级为 “浑南新中产・智慧生活体验港”，本质是围绕 “新中产家庭、科创人群、外围游客” 三类客群的核心需求，构建 “智慧服务提升效率、文化体验打造差异、品质消费覆盖多元场景” 的价值体系。通过精准的客群运营策略，预计 2025 年实现 “日均客流 4 万人次、体验业态占比 35%、会员复购率 78%” 的目标，最终将项目打造为 “浑南新中产首选、科创人群聚集、外地游客必到” 的区域商业标杆，为后续资产增值与品牌输出奠定坚实基础。

六、招商创新及政策汇总

从北京云阿云 “资产增值导向” 的招商运营逻辑出发，项目招商需突破 “传统品牌招引” 的单一模式，通过 “算法精准匹配、首店跨界破圈、生态协同共生” 构建差异化招商体系，同时最大化利用区域与企业政策红利，降低招商成本、提升品牌质量，最终实现 “业态优化 - 客流增长 - 资产增值” 的闭环。

（一）招商策略创新：以“算法 + 资源 + 生态”构建差异化招商体系

1. 算法驱动的精准招商矩阵：从“经验判断”到“数据决策”

1.1核心逻辑

依托北京云阿云 “消费数据算法库 + 品牌资源数据库”，构建 “三维匹配 - 漏斗管理 - 效果预判” 的全链路算法招商模型，解决传统招商 “业态失衡、品牌与客群错配、效果不可控” 三大痛点，目标将招商准确率提升至 85%（行业传统模式准确率约 60%）。

1.2全流程落地步骤

① 第一步：“三维匹配模型” 搭建与应用

模型核心维度与数据来源：

模型应用案例：

2025 年 Q1 招商中，算法针对 1F 核心铺位（原某低效女装品牌，坪效 1.1 万元 /㎡/ 年）进行匹配分析：

客群需求：数据显示 30-45 岁新中产家庭对 “新能源汽车体验” 需求增长 45%，科创人群对 “智能硬件体验” 关注度达 60%；

业态缺口：项目新能源汽车体验业态空白，同类项目（万象汇）新能源展厅坪效达 6 万元 /㎡/ 年，是现有铺位的 5.5 倍；

品牌潜力：极氪汽车近 1 年东北拓店计划新增 3 家，沈阳现有门店存活率 100%，且有 “区域首店” 合作意愿；

最终模型推荐引入 “极氪汽车浑南首店”，匹配得分 89 分（满分 100），远高于其他候选品牌（如某轻奢箱包品牌 72 分）。

② 第二步：动态招商漏斗管理（4:3:3 铺位分配原则）

漏斗分层与品牌筛选标准：

头部引流品牌（占比 40%，核心铺位）：

筛选标准：区域首店属性（东北 / 沈阳首店）、行业 TOP10 品牌、单店年客流贡献超 50 万人次；

品牌类型：新能源汽车（极氪、理想）、高端体验（TeamLab 数字艺术展）、轻奢零售（Coach Outlet）；

铺位分配：1F 主入口、中庭等核心位置，单店面积 200-500㎡，租金定价 10-12 元 /㎡/ 天（高于项目平均租金 20%）；

案例：2025 年计划引入 “极氪汽车浑南首店”（300㎡）、“TeamLab 数字艺术展沈阳首店”（800㎡），预计 2 家品牌年客流贡献超 120 万人次，带动周边铺位租金溢价 15%。

新锐成长品牌（占比 30%，次核心铺位）：

筛选标准：网红属性（抖音 / 小红书话题量超 100 万）、区域存活率超 80%、客单价匹配目标客群（300-800 元）；

品牌类型：网红餐饮（茶颜悦色、西塔老太太泥炉烤肉）、潮玩零售（POP MART 主题店）、沉浸式娱乐（叁千世界剧本杀）；

铺位分配：2F、3F 次核心位置，单店面积 80-200㎡，租金定价 7-9 元 /㎡/ 天；

案例：引入 “茶颜悦色浑南首店”（120㎡），基于云阿云数据，该品牌在沈阳现有门店日均客流 1200 人次，客单价 35 元，预计年销售额超 1500 万元，带动 2F 餐饮区域客流增长 30%。

社区便民品牌（占比 30%，社区动线铺位）：

筛选标准：民生属性（日常消费频次≥3 次 / 周）、24 小时营业（如适用）、区域连锁品牌（沈阳门店≥5 家）；

品牌类型：24 小时便利店（7-Eleven 高端线）、社区药店（成大方圆）、便民服务（干洗店、宠物店）；

铺位分配：B1 层、4F 社区动线铺位，单店面积 30-80㎡，租金定价 5-7 元 /㎡/ 天；

案例：引入 “7-Eleven 高端线浑南首店”（60㎡），提供 “精品便当、现磨咖啡” 等高端产品，匹配新中产家庭 “便捷品质消费” 需求，预计日均客流 600 人次，坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年（高于传统便利店 1.5 倍）。

③ 第三步：招商效果预判

效果预判模型核心参数：

云阿云开发 “招商效果预判算法”，通过输入 “品牌类型、铺位位置、客群匹配度” 三大参数，模拟预测 “客流贡献、销售额、租金收益、周边带动效应” 四大指标，具体公式如下：

目标铺位客流增长=品牌自身客流×客群重叠率×铺位曝光系数

目标铺位租金=（品牌预估销售额×分成比例）+ 基础租金

周边铺位租金溢价=品牌客流带动率×区域平均租金

预判案例（极氪汽车体验店）：

风险管控：

对预判效果未达标的品牌（如某网红餐饮，预判坪效低于 2 万元 /㎡/ 年），设置 “阶梯式合作条款”—— 首年租金按 80% 收取，若实际销售额达到预判值的 110%，次年租金恢复正常；若低于 80%，允许品牌提前 3 个月撤店，降低双方损失。

1.3预期效果

招商准确率从 60% 提升至 85%，新引进品牌存活率从 60% 提升至 85%；

头部引流品牌年客流贡献超 200 万人次，整体坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.3 万元 /㎡/ 年；

核心铺位租金溢价 15%，社区便民品牌覆盖项目 3 公里内 90% 的社区需求。

2. 首店经济与跨界联名招商：打造 “独家性 + 记忆点”

2.1首店引进策略：聚焦三类高价值首店

首店类型与引进标准：

首店引进案例（TeamLab 数字艺术展沈阳首店）：

合作背景：TeamLab 是全球知名沉浸式数字艺术品牌，在上海、北京的首店年均客流超 100 万人次，客单价 180 元，与项目 “智慧 + 文化” 定位高度契合；

引进策略：

资源对接：云阿云通过国际品牌资源库，与 TeamLab 中国区运营团队达成合作，争取 “沈阳首店” 独家授权（3 年）；

成本控制：申请浑南首店补贴（50 万元）+ 企业内部联合营销补贴（30 万元），降低首店前期投入；

场景融合：将 800㎡展厅分为 “浑南科技主题区”（结合国家大学科技城元素）、“亲子互动区”（适合家庭客群），提升区域专属感；

预期效益：

客流：年均客流 60 万人次，其中 30% 为跨城客群（抚顺、本溪），带动项目整体客流增长 15%；

消费：客单价 180 元，年销售额 1.08 亿元，同时带动周边餐饮、零售品牌销售额增长 25%；

品牌：提升项目 “艺术体验” 标签，助力吸引更多轻奢、高端体验品牌入驻。

2.2跨界联名模式：构建“天街专属”品牌资产

联名合作类型与落地案例：

“科技 + 生活” 联名（华为智能生活体验馆）：

合作内容：与华为联合打造 “天街・华为智能生活体验馆”（200㎡），分为 “全屋智能体验区”（展示智能家电联动场景）、“亲子编程课堂”（每周举办 2 场儿童编程体验课）、“科创沙龙区”（每月邀请华为工程师分享科技趋势）；

独家权益：为天街会员提供 “华为产品专属折扣（满 3000 减 300）、优先体验新品” 权益，会员购买华为产品可累积天街积分；

预期效果：日均客流 400 人次，亲子编程课堂报名率超 80%，带动华为产品销售额增长 30%，科创人群到店频次提升 20%。

“亲子 + 主题” 联名（哈尼兔航天主题乐园）：

合作内容：与哈尼兔联合打造 “天街・哈尼兔航天主题乐园”（3000㎡），融入 “航天火箭、月球基地” 等主题元素，设置 “航天知识问答、火箭模型拼装” 等互动环节，同时推出 “航天主题亲子年卡”（含乐园门票 + 航天科技展门票）；

独家权益：乐园内设置 “天街会员专属游玩区”，会员可优先参与 “航天工程师见面会” 等活动；

预期效果：年客流 80 万人次，亲子年卡销量突破 2000 张，带动亲子业态整体销售额增长 40%。

“文化 + 餐饮” 联名（老龙口酒文化体验餐厅）：

合作内容：与老龙口（沈阳老字号酒厂）联合打造 “天街・老龙口酒文化体验餐厅”（150㎡），餐厅内展示老龙口酿酒历史文物，推出 “酒文化主题套餐”（如 “古法酿造啤酒配东北菜”），同时设置 “DIY 酿酒体验区”（游客可亲手酿造小瓶白酒）；

独家权益：为天街会员提供 “套餐 8 折 + DIY 体验免费” 权益，购买老龙口酒可获赠非遗文创礼品；

预期效果：日均客流 200 人次，套餐销量占比达 60%，年销售额超 500 万元，外地游客消费占比达 35%。

2.3预期效果

2025 年引进各类首店 8 家，首店品牌年客流贡献超 180 万人次，占项目总客流的 12%；

跨界联名品牌销售额较普通品牌高 30%，会员复购率提升至 78%；

首店与联名品牌带动项目 “独家体验” 标签认知度达 80%（客群调研目标）。

3. 生态化招商：构建 “品牌 - 客群 - 项目” 共生生态

3.1核心逻辑

突破 “单一品牌招引” 思维，围绕 “核心品牌” 构建业态生态圈，同时基于 “客群需求” 反向招商，形成 “品牌联动互补、客群需求全覆盖” 的生态体系，目标实现 “生态圈销售额占项目总销售额的 45%”。

3.2两大生态招商路径

① 路径一：围绕核心品牌构建 “1+N” 业态生态圈

“影院 +” 生态圈（以正播国际影城为核心）：

核心品牌定位：正播国际影城（年客流 120 万人次，客群以年轻情侣、家庭为主）；

N 个配套品牌筛选：

爆米花主题店（如 “爆米花实验室”，提供 10 种口味定制爆米花，与影城门票绑定销售）；

影视周边店（如 “漫威 / 迪士尼主题周边店”，售卖电影衍生品，会员享 “购票 + 周边” 套餐优惠）；

轻食咖啡（如 “Manner 咖啡影城店”，提供 “观影专属咖啡杯”，可带入影厅）；

联动运营策略：

推出 “影院生态圈套餐”：“2 张电影票 + 爆米花主题店双人份 + 咖啡 2 杯”，定价 198 元（较单点优惠 25%）；

数据共享：影城向配套品牌开放 “观影客群画像”（如年龄、观影类型偏好），帮助品牌优化产品（如针对亲子观影客群，爆米花主题店推出 “儿童无添加口味”）；

预期效果：

生态圈年销售额突破 8000 万元，占项目总销售额的 15%；

影城客群停留时长从 2 小时提升至 3.5 小时，配套品牌销售额超影城自身销售额的 50%。

“亲子 +” 生态圈（以奈尔宝亲子乐园为核心）：

核心品牌定位：奈尔宝亲子乐园（年客流 80 万人次，客群为 0-12 岁亲子家庭）；

N 个配套品牌筛选：

金宝贝早教（0-3 岁早教，与乐园形成 “游乐 + 教育” 闭环）；

儿童摄影（如 “小鬼当佳天街店”，提供 “乐园游玩 + 摄影” 套餐）；

亲子餐饮（如 “西贝莜面村亲子店”，推出 “儿童 DIY 莜面” 体验）；

联动运营策略：

推出 “亲子生态圈年卡”：含奈尔宝门票 + 金宝贝早教课 + 儿童摄影套餐 + 亲子餐饮折扣，定价 3980 元（较单点优惠 35%）；

会员共享：生态圈品牌共享会员数据，如金宝贝会员可获赠奈尔宝免费体验券，乐园会员可优先报名早教课程；

预期效果：

生态圈年销售额突破 1.2 亿元，占项目总销售额的 22%；

亲子家庭复购率从 65% 提升至 80%，亲子业态整体坪效从 3.5 万元 /㎡/ 年提升至 4.2 万元 /㎡/ 年。

② 路径二：基于客群需求的反向招商（以科创人群为例）

客群需求挖掘：

通过云阿云算法模型分析 25-35 岁科创人群消费数据，发现三大未被满足的需求：

高效办公配套：70% 的科创人群需要 “午休或下班后可临时办公的空间”，65% 希望 “咖啡 + 办公一体化”；

自我提升场景：55% 关注 “专业技能培训（如 AI 编程、数据分析）”，45% 有 “碎片化学习需求（如线上课程线下自习）”；

夜间社交延伸：80% 的人群下班后希望 “在项目内完成‘晚餐 + 社交 + 轻度娱乐’，无需跨区域奔波”。

反向招商落地措施：

引入 “咖啡 + 办公共享空间”（如 WeWork 轻享店）：

选址：3F 次核心铺位（150㎡），靠近科创企业通勤动线；

功能设计：设置 “开放办公区（20 个工位）+ 独立会议室（2 间）+ 咖啡吧台”，提供 “高速 WiFi、打印设备、充电插座” 等办公配套；

定价策略：推出 “科创人群专属套餐”—— 月卡 999 元（含 20 次办公工位使用 + 20 杯咖啡），单次体验价 68 元（含 1 杯咖啡 + 4 小时工位）；

预期效果：日均客流 120 人次，其中 80% 为科创人群，年销售额超 300 万元，带动 3F 餐饮品牌午间消费增长 25%。

引入 “24 小时自习室 + 技能培训中心”（如付费自习室品牌 “去 K 书”）：

选址：4F 安静区域（200㎡），分为 “沉浸式自习区（50 个座位）+ 小班培训室（2 间）”；

合作模式：与本地技能培训机构（如 “东北 IT 培训中心”）联合运营，提供 “AI 编程、数据分析” 等定制课程，自习室会员报名课程享 8 折优惠；

会员体系：推出 “科创自习年卡”（1980 元 / 年，含 365 天 24 小时自习权限 + 4 次免费培训体验课）；

预期效果：日均客流 80 人次，课程报名人数超 500 人 / 年，年销售额超 200 万元，科创人群夜间到店频次提升 30%。

延伸夜间社交业态（如 “餐酒 + 轻 Live” 融合店）：

品牌选择：引入本地知名餐酒品牌 “酒肉江湖”，打造 “晚餐 + 餐酒 + 轻 Live” 一体化场景；

产品设计：推出 “科创青年晚餐套餐”（定价 128 元 / 人，含主菜 + 沙拉 + 饮品），晚间 9 点后切换为 “轻 Live 模式”（邀请本地民谣歌手驻唱，最低消费 68 元 / 人）；

联动策略：与科创企业工会合作，为企业员工提供 “团建专属折扣（满 1000 减 200）”；

预期效果：日均客流 150 人次，夜间（9 点后）客流占比达 60%，年销售额超 500 万元，带动 4F 夜间整体客流增长 45%。

（3）生态化招商预期效果

2025 年建成 “影院 +”“亲子 +”“科创 +” 三大生态圈，生态圈年销售额突破 2.5 亿元，占项目总销售额的 45%；

客群反向招商新增品牌 10 家，覆盖科创人群 80% 的未满足需求，科创人群到店频次从 1.2 次 / 月提升至 2.2 次 / 月；

生态圈品牌联动消费率达 35%（即 35% 的客群在生态圈中 2 个及以上品牌消费），客群停留时长从 2.5 小时提升至 3.5 小时。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库