商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析龙湖沈阳浑南天街项目，直面客流、坪效等核心挑战。报告系统性地提出了定位升级、业态焕新、数字化运营及资产增值的破局路径，为区域商业转型升级提供了可复制的实战范本与行业启示。全文共99500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

龙湖沈阳浑南天街项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级及客群精细化分析

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（二）政策汇总与利用：最大化区域与企业政策红利

1. 沈阳浑南区域政策：精准匹配落地场景（2025 年可申报）

1.1首店经济扶持政策（依据《沈阳市浑南区首店经济扶持办法》）

政策内容与申报条件：

申报案例（TeamLab 数字艺术展沈阳首店）：

政策匹配：该品牌为沈阳首店，单店面积 800㎡，租约 3 年，符合 “沈阳首店补贴” 申报条件，同时开业后 6 个月预计销售额超预期 40%，可申报 “首店运营补贴”；

补贴测算：沈阳首店补贴 30 万元 + 首店运营补贴 20 万元 = 合计 50 万元，可覆盖首店前期装修成本的 15%（首店装修总投入约 350 万元）；

申报流程：

开业前 1 个月：提交首店补贴申报材料至浑南区商务局；

开业后 1 个月：商务局现场核查，确认首店资质；

开业后 3 个月：补贴资金拨付至项目账户；

开业后 7 个月：提交运营补贴申报材料，审核通过后 1 个月内拨付。

1.2夜经济扶持政策（依据《浑南区夜间经济高质量发展实施方案》）

政策内容与落地场景：

夜间特色场景补贴：

补贴标准：对打造 “夜间主题场景”（如露台演出、夜间市集）的商业体，按场景建设成本的 30% 补贴，最高 20 万元 / 年；

落地场景：4F 屋顶社交花园 “轻 Live 场景”，建设成本约 60 万元（含舞台设备、灯光音响、驻唱费用），可申报补贴 18 万元；

申报要求：场景运营时间需覆盖 20:00-24:00，年运营时长≥200 天，年度带动夜间客流超 10 万人次。

品牌延长营业时间补贴：

补贴标准：对延长营业时间至 22:00 后，且年度夜间销售额增长 15% 的品牌，给予最高 5 万元 / 店补贴；

适用品牌：屋顶花园 “酒肉江湖”“脱口秀俱乐部”“24 小时自习室” 等 10 家品牌；

申报流程：品牌提交 “延长营业时间承诺书”→ 项目每月统计销售数据→ 年底提交销售增长证明→ 审核通过后发放补贴。

预期效益：

2025 年预计申报夜经济补贴合计 38 万元（场景补贴 18 万元 + 品牌补贴 20 万元），可覆盖夜间场景运营成本的 25%，带动夜间销售额增长 25%，夜间客流占比从 15% 提升至 25%。

1.3数字化改造补贴（依据《浑南区商业数字化转型支持政策》）

政策内容与申报价值：

补贴标准：对商业体搭建 “智慧运营平台”（含客流监测、数字会员、智能停车等模块）的，按项目总投资的 30% 补贴，最高 100 万元；

项目匹配：“天街智慧运营平台” 总投资约 350 万元（含系统开发、硬件采购、算法迭代），可申报补贴 105 万元（按最高 100 万元拨付）；

申报要求：平台需实现 “数据互通率≥90%、运营效率提升≥20%、会员满意度≥85%”，验收通过后一次性拨付补贴。

补贴资金使用规划：

1.4区域政策整体效益测算

2025 年预计申报浑南区域政策补贴合计 188 万元（首店补贴 50 万元 + 夜经济补贴 38 万元 + 数字化补贴 100 万元），可覆盖项目招商与运营成本的 12%，降低品牌入驻前期投入，提升首店与数字化项目落地可行性。

2. 企业内部政策：降低品牌成本，提升招商吸引力

2.1品牌入驻补贴政策

补贴内容与适用品牌：

落地案例（极氪汽车浑南首店）：

补贴金额：首月租金全免（租金 12 元 /㎡/ 天，300㎡，免租金额 1.08 万元） + 装修补贴 10 万元 = 合计 11.08 万元；

补贴价值：降低品牌前期投入约 15%，缩短品牌盈利周期（预计从 6 个月缩短至 4 个月）；

合作约束：品牌需承诺首年客流贡献超 50 万人次，若未达标，需按未达标比例返还部分补贴。

2.2数字化赋能支持政策

免费工具支持：

为所有入驻品牌免费提供 “智慧收银系统”“会员管理系统”“营销推送系统” 三大数字化工具，实现 “销售数据实时同步、会员权益互通、营销活动一键触达”；

系统价值：单套系统市场采购成本约 2 万元 / 年，项目 150 家品牌合计节省成本 300 万元 / 年；

操作培训：项目每月组织 1 场系统操作培训，确保品牌员工熟练使用，培训覆盖率达 100%。

数据赋能服务：

为核心品牌（如永辉超市、正播国际影城）提供 “客群画像数据”“消费趋势分析” 服务，帮助品牌优化产品结构；

案例：为永辉超市提供 “浑南家庭客群生鲜消费数据”（如有机蔬菜需求增长 40%、预制菜消费频次提升 25%），超市据此调整商品陈列，预计生鲜销售额增长 15%。

2.3企业政策预期效果

2025 年企业内部政策投入合计约 500 万元（租金减免 200 万元 + 营销补贴 150 万元 + 装修补贴 100 万元 + 数字化工具 50 万元）；

新引进品牌前期投入成本降低 30%，品牌签约周期从 3 个月缩短至 1.5 个月；

品牌满意度从 75% 提升至 90%，核心品牌续约率从 80% 提升至 95%。

（三）招商与政策协同保障机制

1. 政策申报专项小组

成立 “政策申报专项小组”，由项目招商负责人（1 人）、云阿云政策研究专员（2 人）、财务人员（1 人）组成，负责：

政策跟踪：每周更新浑南区域政策动态，筛选与项目匹配的补贴方向；

材料准备：按申报要求整理材料（如品牌资质、销售数据、项目证明），确保申报材料通过率 100%；

进度跟进：与政府部门建立月度沟通机制，及时解决申报过程中的问题，确保补贴资金按时拨付。

2. 招商与政策联动策略

政策前置匹配：在招商谈判初期，向品牌明确 “可享受的区域 + 企业政策”（如首店品牌可享受 “浑南 30 万元补贴 + 企业首月免租”），提升品牌签约意愿；

补贴资金定向使用：将区域政策补贴优先用于 “首店引进、数字化改造”，企业政策补贴优先用于 “品牌运营支持”，形成 “政策 - 招商 - 运营” 的资金闭环；

效果复盘：每季度分析 “政策补贴投入与招商效果” 的关联性（如每 1 万元首店补贴带动品牌销售额增长多少），优化后续政策申报方向。

3. 品牌服务跟踪

建立 “品牌服务跟踪表”，对新引进品牌进行 “3 个月试运营跟踪”：

每周收集品牌销售数据、客流数据，分析是否达到预判效果；

每月组织品牌座谈会，解决运营问题（如客流不足、营销资源缺乏）；

对享受政策补贴的品牌，按要求提交 “补贴资金使用报告”，确保资金使用合规。

（四）整体预期效果

通过 “算法 + 资源 + 生态” 的招商创新与 “区域 + 企业” 的政策协同，2025 年龙湖沈阳浑南天街将实现：

最终实现 “招商质量提升、品牌粘性增强、资产价值增长” 的目标，将项目打造为浑南商圈 “首店聚集、生态完善、数字化领先” 的商业标杆。

七、空间优化及场景创新

从北京云阿云 “空间价值最大化” 的运营逻辑来看，商业空间已从 “物理载体” 升级为 “体验容器”。本模块通过 “动线重构、功能升级、细节优化” 实现空间效率提升，同时以 “技术赋能 + 文化植入 + 客群适配” 打造独家场景，最终实现 “坪效增长 28%、客群停留时长提升 40%、体验业态消费占比达 35%” 的核心目标。

（一）空间优化：从“物理空间” 到 “价值空间”，破解“动线低效、功能单一、体验不足” 痛点

1. 动线优化：构建“双循环 + 垂直联动”动线体系，消除死角、均衡客流

1.1核心动线调整方案

现状问题：2024 年客流热力图显示，项目原 “单循环动线” 存在三大痛点：

① 1F 主入口至 3F 亲子层客流衰减率达 60%（3F 日均客流仅 1.2 万人次）；

② 4F 西北角、B1 层东侧存在 5 个 “死角铺位”（坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年，远低于项目平均 1.8 万元 /㎡/ 年）；

③ 跨楼层动线依赖 2 部主力扶梯，高峰时段排队时长超 15 分钟，客群流失率达 25%。

优化落地措施：

双循环动线重构：

在 1F、2F 增设 “内侧辅助动线”，连接主循环动线与死角铺位（如 B1 东侧死角铺位接入主动线），同时在动线节点设置 “网红打卡装置”（如浑南科创主题雕塑、沈阳非遗文化墙），引导客群主动探索；

效果预判：通过云阿云算法模拟，双循环动线可使死角铺位客流提升 80%，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，客流衰减率从 60% 降至 30%。

垂直动线联动：

新增 2 部 “亲子专属扶梯”（连接 1F 主入口与 3F 亲子层），扶梯装饰采用 “航天主题彩绘”（契合亲子客群喜好），同时在扶梯口设置 “亲子业态指引屏”（显示奈尔宝、儿童摄影等品牌实时排队情况）；

在 4F 屋顶花园与 3F 餐饮层之间增设 “景观楼梯”（配备灯光亮化、绿植装饰），打造 “网红打卡楼梯”，引导 3F 餐饮客群向 4F 夜间社交区流动；

效果预判：垂直动线优化后，3F 亲子层日均客流从 1.2 万人次提升至 2.1 万人次，4F 夜间客流占比从 15% 提升至 25%，跨楼层排队时长缩短至 5 分钟以内。

1.2铺位拆分与合并：精准匹配业态需求，提升单位面积价值

低效大铺拆分（针对 15% 传统零售铺位）：

案例：将 1F 原 200㎡低效女装店（坪效 1.1 万元 /㎡/ 年）拆分为 3 个 “小而美” 特色铺位：

① 60㎡POP MART 主题店（潮玩业态，坪效目标 3.5 万元 /㎡/ 年）；

② 80㎡茶颜悦色浑南首店（网红餐饮，坪效目标 4.2 万元 /㎡/ 年）；

③ 60㎡文创小店（售卖沈阳非遗衍生品，坪效目标 2 万元 /㎡/ 年）；

拆分原则：小铺面积控制在 50-100㎡，优先引入 “高坪效、强体验” 业态（潮玩、轻餐饮、文创），单铺坪效目标不低于 2 万元 /㎡/ 年；

效果预判：拆分后原铺位总面积不变，总坪效从 220 万元 / 年（200㎡×1.1 万元）提升至 522 万元 / 年（60×3.5+80×4.2+60×2），提升幅度达 137%。

核心小铺合并（针对头部品牌需求）：

案例：将 1F 主入口 3 个相邻小铺（合计 300㎡，原业态为饰品、奶茶、零食，总坪效 2.5 万元 /㎡/ 年）合并为 “极氪汽车浑南首店”（新能源体验业态，坪效目标 6 万元 /㎡/ 年）；

合并原则：核心位置（主入口、中庭周边）优先合并给 “头部引流品牌”（新能源汽车、高端体验），单铺面积 200-500㎡，租金溢价目标 15%-20%；

效果预判：合并后铺位租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天（溢价 25%），总坪效从 750 万元 / 年（300㎡×2.5 万元）提升至 1800 万元 / 年（300㎡×6 万元），提升幅度达 140%。

1.3导视系统升级：AI 赋能提升逛店效率

AI 智能导视屏部署：

在 1F-4F 每层主入口、中庭、动线节点设置 12 台 “云阿云 AI 智能导视屏”，具备三大核心功能：

① 实时导航（支持语音交互，如 “导航到奈尔宝”，精度达 1 米，显示步行时间、途经店铺）；

② 排队实时查询（显示餐饮、游乐品牌当前排队人数、预计等待时间）；

③ 动态促销推送（根据客群标签推荐活动，如向亲子客群推送 “儿童摄影满减券”）；

案例参考：云阿云在成都某项目部署同类导视屏后，客群寻店时间从 12 分钟缩短至 5 分钟，促销活动参与率提升 35%；

效果预判：项目导视系统升级后，客群逛店效率提升 58%，促销转化率从 9% 提升至 18%，死角铺位曝光率提升 70%。

2. 功能空间重构：新增 “三大核心功能区”，填补体验空白

2.1智慧生活体验区（1F 核心位置，1000㎡）

功能定位：聚焦 “新中产家庭 + 科创人群” 的 “智能消费需求”，打造 “一站式智能生活解决方案” 场景，填补浑南商圈 “高端智能体验” 空白。

业态组合与运营方案：

效果预判：

智慧生活体验区日均客流达 3000 人次（占 1F 总客流的 25%），年销售额突破 5000 万元，带动 1F 整体坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，同时吸引科创人群到店频次提升 20%。

2.2在地文化沉浸区（2F 中庭，800㎡）

功能定位：融合 “沈阳在地文化 + 浑南科创文化”，打造项目专属文化 IP，提升差异化竞争力，吸引文旅客群与家庭客群。

空间设计与运营规划：

固定文化展区（500㎡）：

盛京文创市集：引入 15 家本地文创品牌，售卖 “沈阳羽毛画、满族剪纸、浑南科创主题文创（如航天模型钥匙扣）”，每月更新 30% 商品，确保新鲜感；

航天科技展：与浑南国家大学科技城合作，展示 “火箭模型、卫星零部件复刻品、AI 机器人”，设置 “航天知识互动屏”（答题可赢取文创礼品）。

动态活动区（300㎡）：

非遗手作课堂：每周六、周日邀请非遗传承人开展 “剪纸、皮影戏制作” 体验课，会员报名享 8 折优惠（单次体验价 68 元 / 人）；

科创科普讲座：每月举办 2 场 “航天、AI 主题讲座”，邀请东北大学、沈阳航空航天大学教授主讲，免费对客群开放，需提前预约。

案例参考：

云阿云在西安某项目打造 “非遗文化沉浸区” 后，该区域日均客流达 2500 人次，带动周边餐饮品牌销售额增长 30%，文旅客群占比提升至 18%。

效果预判：

在地文化沉浸区年举办活动 120 场，吸引客流超 50 万人次（其中外地游客占 20%），文创产品年销售额突破 800 万元，2F 整体客流停留时长从 2.2 小时提升至 3 小时。

2.3户外社交广场（项目南侧，2000㎡）

功能定位：改造原有闲置广场（日均客流不足 500 人次）为 “夜间社交 + 亲子休闲” 核心场景，填补浑南夜间户外体验空白。

改造方案与运营策略：

空间分区设计：

星空露营体验区（800㎡）：配置 50 顶 “轻奢露营帐篷”（含桌椅、灯光、取暖设备），提供 “露营套餐”（2 人餐 198 元，含小吃、饮品、电影观看），周末开放预约；

夜间音乐舞台（300㎡）：搭建可移动舞台，配备专业音响、灯光设备，每周五、周六举办 “livehouse 演出”（邀请本地民谣歌手、乐队），免费观看，周边设置 10 家 “网红小吃摊位”；

亲子游乐区（500㎡）：设置 “小型儿童游乐设施（滑梯、秋千）、网红打卡装置（巨型月亮灯、彩虹步道）”，白天开放亲子游玩，夜间成为拍照打卡点；

休闲休憩区（400㎡）：配置 “可移动座椅、遮阳伞、户外充电插座”，供客群休息、社交。

运营时间与活动规划：

日常运营：10:00-22:00，亲子游乐区、休闲休憩区全天开放，露营体验区 16:00-22:00 开放；

特色活动：每月举办 1 场 “主题市集”（如 “春日鲜花市集”“秋日文创市集”），每年举办 2 场 “大型活动”（如 “浑南户外音乐节”“亲子露营节”）。

效果预判：

户外社交广场改造后，日均客流从 500 人次提升至 3000 人次（夜间 18:00-22:00 占比 60%），带动 4F 夜间餐饮、娱乐品牌销售额增长 45%，项目夜间客流占比从 15% 提升至 25%。

3. 空间细节优化：从“功能满足”到“体验升级”，提升客群舒适度

3.1亲子友好优化（聚焦 3F 亲子层）

核心痛点：2024 年客群调研显示，65% 的亲子家庭反映 “母婴室数量不足（仅 1 间）、儿童卫生间设施老旧、缺乏专属休息区”，导致亲子客群停留时长低于行业平均水平（项目 2.2 小时 vs 行业 3 小时）。

优化措施：

母婴室升级：

在 3F 新增 2 间母婴室（总面积 80㎡），每间配备 “恒温奶器、婴儿护理台、哺乳沙发、空气净化器、儿童玩具区”，同时提供 “免费尿不湿、湿巾、婴儿推车租赁” 服务；

效果预判：母婴室服务满意度从 60% 提升至 95%，亲子家庭临时需求满足率提升 80%。

儿童卫生间改造：

将 3F 原 2 间普通卫生间改造为 “儿童专属卫生间”，配备 “小尺寸洗手台（高度 0.7 米）、卡通造型马桶、防滑地垫、儿童安全扶手”，墙面装饰 “航天主题彩绘”；

效果预判：儿童卫生间使用频次提升 50%，亲子家庭投诉率降低 70%。

亲子休息区增设：

在 3F 动线节点设置 3 处 “亲子休息区”（每处 50㎡），配置 “沙发、儿童游戏桌、充电插座、绘本架”，同时提供 “免费热水、零食售卖机”；

效果预判：亲子客群停留时长从 2.2 小时提升至 3 小时，复购率从 65% 提升至 75%。

3.2智慧服务优化（全场覆盖）

网络与充电升级：

全场部署 “5G 网络 + WiFi6”，确保网络覆盖率 100%、下载速度≥100Mbps，满足科创人群 “移动办公、直播互动” 需求；

在餐饮区、休息区、亲子休息区增设 200 个 “无线充电板”（支持手机、耳机无线充电），在扶梯口、走廊设置 50 个 “快充充电桩”（支持 Type-C、苹果接口）；

效果预判：客群网络满意度从 70% 提升至 92%，充电需求满足率提升 90%，因充电需求产生的停留时长增加 30 分钟 / 人。

AI 服务机器人部署：

引入 10 台 “云阿云 AI 服务机器人”，分为 “送餐机器人（5 台，服务餐饮区）、咨询机器人（5 台，服务各楼层主入口）”；

送餐机器人支持 “扫码下单、自动导航送餐、餐后回收”，咨询机器人支持 “语音问答、路线指引、促销推送”；

案例参考：云阿云在杭州某项目部署送餐机器人后，餐饮品牌人工成本降低 20%，客群送餐等待时间从 20 分钟缩短至 10 分钟；

效果预判：项目 AI 服务机器人可降低餐饮品牌人工成本 15%，客群咨询响应时间从 5 分钟缩短至 1 分钟，服务满意度提升 25%。

3.3绿色空间优化

绿植景观增设：

在各楼层中庭设置 “垂直绿植墙”（总面积 500㎡，选用耐阴植物如绿萝、常春藤），在走廊、休息区摆放 “多肉植物展示架”（合计 200 盆，定期更换）；

在户外社交广场打造 “屋顶花园”（500㎡），种植 “樱花树、薰衣草” 等观赏性植物，设置 “绿植科普牌”（介绍植物名称、特性）；

效果预判：客群对 “绿色空间” 满意度提升至 85%，因绿植景观产生的拍照分享率提升 40%，带来线上曝光超 50 万次 / 年。

环保材料应用：

地面采用 “可降解地砖”（主要原料为再生塑料，硬度达行业标准），墙面装饰采用 “再生木材”，减少传统建材使用；

在各楼层设置 “分类垃圾桶”（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾），配备 “AI 垃圾分类指导屏”（扫码识别垃圾类型）；

效果预判：项目环保材料使用率达 30%，客群 “绿色消费” 认知度提升 60%，垃圾分类准确率从 50% 提升至 80%。

4. 空间优化预期效果（2025 年）

（二）场景创新：从“单一购物”到“多元体验”，打造“四大独家场景”

基于北京云阿云 “技术 + 内容 + 运营” 的场景构建能力，结合项目定位与客群需求，打造 “数字孪生、在地文化、家庭社交、青年夜间” 四大独家场景，实现 “场景有记忆、客群有粘性、消费有转化” 的目标。

1. 数字孪生互动场景：技术赋能，打造“虚实融合”体验

1.1核心技术与落地路径

依托云阿云 “数字孪生 + AR/VR” 技术，构建 “线上虚拟天街 + 线下实体空间” 联动体系，解决传统商业 “体验单一、互动不足” 的痛点。

天街数字 IP “小龙” 打造：

IP 形象设计：结合浑南科创元素与沈阳在地文化，设计 “科技龙” 形象（通体蓝色，带有航天翼、芯片纹理），定位 “智慧生活向导”，具备 “语音交互、表情变化、场景适配” 能力；

AR 互动落地：

客群通过 “天街智慧生活 APP” 扫描项目内指定标识（如中庭立柱、品牌门店 LOGO），即可召唤 AR “小龙”，实现三大互动功能：

① 拍照打卡（小龙可变换姿势与客群合影，生成 “浑南地标背景” 照片）；

② 互动游戏（如 “小龙寻宝”，在项目内寻找虚拟道具，兑换品牌优惠券）；

③ 智能导购（小龙可引导客群前往目标店铺，途中讲解品牌活动）；

效果预判：AR 互动参与率达 40%，客群拍照分享率提升 50%，带来线上曝光超 80 万次 / 年。

数字孪生大屏运营：

硬件部署：在 1F 中庭设置 “8K 超高清数字孪生大屏”（面积 50㎡），实时同步项目 “客流热力图、店铺排队情况、促销活动”，形成 “可视化运营看板”；

互动功能设计：

客群通过手机扫码连接大屏，可参与 “大屏互动游戏”（如 “幸运大转盘”“答题赢券”），游戏奖励为 “品牌满减券、免费体验券”；

大屏每日定时播放 “浑南科创成果视频”“沈阳非遗文化短片”，结合 AR 技术实现 “虚拟人物（如非遗传承人）与现场客群互动”；

案例参考：云阿云在深圳某项目部署数字孪生大屏后，日均互动参与人数达 2000 人次，促销券核销率提升 30%；

效果预判：项目数字孪生大屏日均互动参与人数达 1500 人次，促销券核销率从 15% 提升至 35%，客群停留时长增加 25 分钟 / 人。

元宇宙体验区（东北首店）：

空间规划：在 2F 规划 500㎡“元宇宙主题馆”，分为 “虚拟购物区、虚拟社交区、VR 游戏区” 三大模块；

核心体验设计：

虚拟购物区：客群佩戴 VR 设备进入 “虚拟天街”，可在虚拟场景中试穿服饰、试用家电，选择商品后直接同步至线下门店下单，支持 “线下自提或送货上门”；

虚拟社交区：客群创建虚拟 avatar（可自定义形象、服饰），与好友组队在 “虚拟浑南场景”（如虚拟国家大学科技城、虚拟沈阳故宫）中游玩、聊天，实现 “跨地域社交”；

VR 游戏区：引入 “航天主题 VR 游戏”（如 “火星探险”“空间站维修”），契合浑南科创定位，单次体验价 68 元 / 人，会员享 8 折优惠；

运营策略：推出 “元宇宙体验卡”（99 元 / 张，含 3 次 VR 游戏体验 + 1 次虚拟购物专属折扣），同时与科创企业合作开展 “元宇宙团建活动”；

效果预判：元宇宙体验区日均客流达 800 人次，年销售额突破 180 万元，带动 2F 整体客流增长 20%，科创人群到店频次提升 15%。

2. 在地文化主题场景：文化赋能，打造 “专属记忆点”

2.1季节限定文化展：全年规划，持续吸引客群

围绕 “沈阳在地文化 + 浑南科创文化”，打造 “四季主题展”，每个季度推出 1 个核心展览，结合节庆节点开展配套活动，确保文化场景 “常变常新”。

春季：沈阳樱花文化展（3-4 月）：

合作资源：联动沈阳植物园（沈阳世博园），引入 500 株樱花树苗，在户外社交广场、1F 中庭打造 “樱花大道”“樱花打卡点”；

活动规划：

举办 “樱花摄影大赛”（客群上传樱花主题照片，评选 “最佳创意奖”，奖励 “樱花主题文创礼包 + 餐饮券”）；

推出 “樱花限定套餐”（联合餐饮品牌推出樱花甜品、樱花饮品，如星巴克樱花拿铁、西贝樱花莜面）；

效果预判：展览期间日均客流增长 35%，樱花限定产品销售额占比达餐饮品牌总销售额的 25%，外地游客占比提升至 18%。

夏季：盛京非遗文化节（6-8 月）：

核心内容：邀请沈阳 10 位非遗传承人（如羽毛画传承人、满族剪纸传承人）现场驻场，设置 “非遗手作体验区”（游客可亲手制作剪纸、羽毛画，体验价 38 元 / 人）；

特色活动：

非遗展演：每周六举办 “皮影戏演出”“东北大鼓表演”，免费对客群开放；

非遗文创市集：引入 20 家非遗文创品牌，售卖 “非遗主题盲盒、定制化非遗礼品”；

案例参考：云阿云在西安项目策划非遗文化节后，该活动期间日均客流增长 40%，非遗文创销售额突破 50 万元 / 月；

效果预判：盛京非遗文化节期间，日均客流增长 40%，非遗手作体验参与人数超 1 万人次，非遗文创销售额突破 80 万元。

秋季：浑南科创成果展（9-11 月）：

合作资源：联合浑南国家大学科技城、新松机器人、东软集团等科创企业，展示 “智能机器人、AI 医疗设备、新能源产品” 等科创成果；

互动设计：

设置 “科创体验区”（游客可操作智能机器人、体验 AI 医疗检测）；

举办 “科创论坛”（邀请科创企业高管、高校教授分享 “AI 发展趋势”“新能源应用”，免费报名参与）；

效果预判：展览期间吸引科创人群到店频次提升 30%，科创企业合作意向达成率超 20%，带动智慧生活体验区销售额增长 25%。

冬季：东北民俗冰雪展（12-2 月）：

空间打造：在户外社交广场搭建 “小型冰雪乐园”，设置 “冰雕展（浑南地标、沈阳故宫冰雕）、雪滑梯、冰上碰碰车” 等设施；

特色活动：

举办 “东北民俗庙会”（引入东北特色小吃如烤冷面、冰糖葫芦，民俗表演如扭秧歌、踩高跷）；

推出 “冰雪亲子套餐”（含雪滑梯门票 + 亲子餐饮 + 暖饮，定价 198 元 / 套）；

效果预判：冰雪展期间日均客流增长 50%，夜间客流占比提升至 30%，亲子家庭消费占比达 60%。

2.2文化 IP 联名活动：跨界合作，提升品牌调性

沈阳故宫联名合作：

联名内容：与沈阳故宫文创团队合作，推出 “天街・故宫文创限定款”（如故宫元素文具、饰品、家居用品），在在地文化沉浸区设立 “故宫文创专柜”；

场景打造：在 1F 中庭设置 “故宫主题打卡点”（如故宫红墙、太和殿微缩模型），客群拍照分享至社交媒体可领取 “故宫文创小礼品”；

活动规划：举办 “故宫文化讲座”（邀请故宫专家讲解 “故宫历史与文创开发”），会员报名可免费参与；

效果预判：联名文创产品年销售额突破 150 万元，故宫主题打卡点拍照分享率达 55%，项目文化调性认知度提升 40%。

辽宁博物馆合作：

核心合作：引入辽宁博物馆 “文物复刻展”（如辽代鎏金铜覆面、清代珐琅器复刻品），在 2F 在地文化沉浸区展出；

互动体验：设置 “文物拓印体验区”（游客可体验青铜器拓印，感受传统文化），推出 “文物主题研学活动”（针对亲子家庭，含展览讲解 + 拓印体验，定价 98 元 / 人）；

效果预判：文物复刻展吸引文旅客群超 3 万人次，研学活动报名人数超 2000 人，带动周边文创、餐饮销售额增长 30%。

3. 家庭社交沉浸场景：客群赋能，提升家庭粘性

3.1亲子成长场景：构建 “教育 + 游乐” 闭环

天街亲子成长中心运营：

业态整合：整合 3F“金宝贝早教（0-3 岁）、番茄田美术（3-12 岁）、奈尔宝游乐（0-12 岁）” 三大亲子品牌，形成 “早教 + 素质教育 + 游乐” 一体化服务体系；

会员体系：推出 “亲子成长年卡”（定价 3980 元 / 年），含：① 金宝贝早教课 20 节（价值 4000 元）；② 番茄田美术课 12 节（价值 2400 元）；③ 奈尔宝游乐年卡（价值 1280 元）；④ 亲子餐饮满 200 减 50 券 12 张（价值 600 元）；

活动规划：每周举办 “亲子主题活动”，如 “周末亲子烘焙”（联合西贝莜面村）、“亲子科学实验”（联合科技馆）、“亲子绘本阅读”（联合儿童书店）；

效果预判：亲子成长年卡销量突破 2000 张，亲子成长中心年销售额突破 8000 万元，亲子家庭复购率从 65% 提升至 78%。

3.2家庭聚会场景：打造 “一站式” 聚会解决方案

家庭聚餐专属区打造：

空间规划：在 3F 餐饮区设置 “家庭聚餐专属区”（面积 300㎡），引入 “融合菜餐厅（东北菜 + 粤菜融合）、亲子主题餐厅（卡通造型餐点）”，配备 “大尺寸餐桌（可容纳 8-10 人）、儿童游乐角（聚餐时家长可托管孩子）”；

套餐设计：推出 “家庭聚餐套餐”，按人数分为 “4 人套餐（598 元）、6 人套餐（898 元）、8 人套餐（1198 元）”，套餐含 “菜品 + 儿童游乐券 + 免费停车 3 小时”；

预订服务：通过 “天街智慧生活 APP” 提供 “家庭聚餐预订服务”，可提前选择 “餐桌布置（如生日主题、节日主题）、儿童托管服务”；

效果预判：家庭聚餐专属区日均翻台率达 3 次，套餐销量占比达餐厅总销量的 40%，家庭客群单次消费金额从 450 元提升至 650 元。

4. 青年夜间社交场景：需求赋能，激活夜间消费

4.1夜间潮玩场景：吸引青年客群，提升夜间活力

天街夜市运营：

摊位规划：在户外社交广场设置 50 个 “夜市摊位”，分为 “网红小吃区（20 个，如长沙臭豆腐、重庆酸辣粉）、潮流饰品区（15 个，如小众设计师品牌、手作饰品）、文创手作区（15 个，如插画、香薰）”；

运营时间：每周五至周日 17:00-23:00，工作日根据客流情况调整为 18:00-22:00；

特色活动：

每周五举办 “街舞比赛”（邀请本地街舞团队参赛，观众可投票评选 “最佳团队”）；

每周六举办 “脱口秀演出”（邀请本地脱口秀演员，门票定价 68 元 / 人，会员享 8 折）；

每周日举办 “露天电影”（播放经典影片，免费观看，提供 “电影套餐（爆米花 + 饮品）”）；

效果预判：夜市日均客流达 2000 人次，夜间小吃区销售额突破 50 万元 / 月，青年客群夜间到店频次提升 40%。

4.2轻奢社交场景：满足品质需求，提升客单价

青年轻奢社交区打造：

业态引入：在 1F 引入 “露台酒吧（东北首店，如 “COMMUNE Reserve”）、雪茄吧、精品咖啡体验馆（如 “Manner 高端线”）”，打造 “轻奢社交集群”；

空间设计：露台酒吧采用 “工业风 + 绿植装饰”，配备 “户外沙发、景观灯光、live 演出舞台”，提供 “精酿啤酒、鸡尾酒、西式简餐”；

套餐设计：推出 “夜间轻奢套餐”，如 “2 人精酿套餐（2 杯精酿 + 2 份小吃，定价 168 元）、4 人社交套餐（4 杯鸡尾酒 + 4 份小吃，定价 398 元）”；

会员权益：为高端会员提供 “露台酒吧专属座位预订、定制鸡尾酒、免费停车 5 小时” 服务；

效果预判：轻奢社交区日均客流达 600 人次，客单价超 180 元，年销售额突破 400 万元，25-35 岁青年客群消费占比提升至 35%。

（三）空间优化与场景创新协同价值总结

通过 “空间优化夯实基础、场景创新打造差异” 的双轮驱动，项目将实现三大核心价值：

效率提升：动线优化与智慧服务使客群逛店效率提升 58%，死角铺位坪效提升 87.5%，整体坪效增长 28%，实现 “空间价值最大化”；

体验升级：四大独家场景覆盖 “科技、文化、家庭、青年” 多元需求，客群停留时长提升 40%，满意度提升 22 个百分点，形成 “体验差异化壁垒”；

消费转化：场景创新带动体验业态消费占比从 20% 提升至 35%，会员复购率从 65% 提升至 78%，最终实现 “客流 - 体验 - 消费” 的良性循环，为项目长期资产增值奠定坚实基础。

八、业态优化及品牌焕新

基于北京云阿云 “业态价值重构 + 品牌生命周期管理” 理念，项目需打破传统商业 “零售主导、体验单一” 的同质化困局，通过 “532” 业态黄金比例构建与 “浑南新中产・智慧生活体验港” 定位匹配的业态体系，同时以 “三梯队焕新计划” 提升品牌质量与粘性，最终实现 “业态有差异、品牌有活力、消费有转化” 的目标。

（一）业态优化：从 “同质化” 到 “差异化”，构建 “532” 业态黄金比例

1. 业态比例调整核心逻辑

2024 年项目业态现状存在三大痛点：

① 零售占比过高（50%），但传统服饰等低效零售坪效仅 1.1 万元 /㎡/ 年，低于行业平均 1.5 万元 /㎡/ 年；

② 体验业态单一（20%），集中于儿童游乐，缺乏 “文化、科技” 类高粘性体验；

③ 餐饮业态大众化（30%），首店餐饮占比不足 10%，难以吸引跨区域客群。

基于此，调整为 “体验 35%、餐饮 35%、零售 30%” 的 “532” 黄金比例（注：此处 “532” 为体验业态核心驱动地位、餐饮客流支撑作用、零售补充功能的价值占比，非面积占比），具体逻辑如下：

体验 50% 核心驱动：通过高粘性体验业态（如数字艺术、亲子成长）延长客群停留时长，提升复购率；

餐饮 30% 客流支撑：以首店餐饮、在地特色餐饮吸引客流，带动关联消费；

零售 20% 补充功能：聚焦 “品质 + 便民” 零售，减少低效零售，提升单位面积价值。

2. 各业态优化策略（含落地案例与数据支撑）

2.1体验业态：打造 “三大体验集群”，填补浑南体验空白

体验业态优化核心是从 “单一游乐” 升级为 “亲子成长、文化社交、智慧生活” 全链条体验，目标 2025 年体验业态坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，占项目总销售额的 38%。

① 亲子体验集群（3F，总面积 8000㎡）

业态定位：聚焦 0-12 岁亲子家庭，打造 “游乐 + 教育 + 服务” 一体化成长空间，填补浑南 “高端亲子体验” 空白。

品牌组合与运营方案：

运营策略：

套餐联动：推出 “亲子成长通票”（含奈尔宝 1 次游乐 + 番茄田 1 节课程 + 亲子书店绘本课 + 摄影 500 元抵扣券），定价 398 元（单点总价 680 元，优惠 41%）；

会员体系：针对亲子家庭推出 “成长会员”，年卡定价 5980 元，含 “奈尔宝无限次入园、番茄田课程 8 折、全年免费参与亲子活动” 权益；

案例参考：奈尔宝在上海某项目开业后，带动所在楼层客流增长 80%，亲子家庭复购率达 75%；

效果预判：亲子体验集群日均客流达 3000 人次，占项目总客流的 20%，年销售额突破 2.8 亿元，亲子客群月均复购率从 2 次提升至 3 次。

② 文化社交体验集群（2F，总面积 6000㎡）

业态定位：聚焦 25-35 岁青年客群（科创人群、白领），打造 “文化 + 社交 + 娱乐” 沉浸式体验空间，激活夜间客流。

品牌组合与运营方案：

运营策略：

夜间联动：推出 “文化夜生活套餐”（含 TeamLab 夜场门票 + MAO 演出门票 + 非遗文创 50 元券），定价 298 元，吸引夜间客群；

社群运营：建立 “青年文化社群”，定期组织 “剧本杀专场、音乐沙龙、读书分享会”，社群会员享 “消费 8 折、优先报名活动” 权益；

案例参考：TeamLab 在成都某项目开业后，日均客流达 1500 人次，客群平均停留时长 2.5 小时，带动周边餐饮夜间销售额增长 40%；

效果预判：文化社交体验集群日均客流达 2500 人次，其中夜间（18:00-22:00）占比 60%，年销售额突破 1.8 亿元，青年客群夜间到店频次从 1 次 / 月提升至 2.5 次 / 月。

③ 智慧生活体验集群（1F，总面积 5000㎡）

业态定位：聚焦新中产家庭与科创人群，打造 “智能硬件 + 场景体验 + 解决方案” 一站式智慧生活空间，提升项目科技调性。

品牌组合与运营方案：

运营策略：

场景联动：打造 “智慧生活样板间”，整合华为、欧派、大疆产品，展示 “智能家庭 + 户外科技” 全场景，客群可直接下单定制；

企业合作：与浑南科创企业签订 “企业采购协议”，为企业员工提供 “智能产品团购优惠、上门安装服务”；

案例参考：华为智能生活馆在深圳某项目开业后，带动所在楼层坪效提升 50%，科技爱好者客群占比提升至 25%；

效果预判：智慧生活体验集群日均客流达 2000 人次，年销售额突破 2.2 亿元，带动 1F 周边零售铺位租金溢价 15%，科技爱好者客群占比从 8% 提升至 18%。

1.2餐饮业态：打造 “四大餐饮主题区”，实现 “引流 + 留客” 双目标

餐饮业态优化核心是从 “大众快餐” 升级为 “首店特色 + 在地文化 + 家庭适配 + 便捷轻食”，目标 2025 年餐饮业态坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.2 万元 /㎡/ 年，客流贡献率从 30% 提升至 40%。

① 首店特色餐饮区（1F，总面积 3000㎡）

定位：引入东北 / 沈阳首店餐饮，打造 “打卡型餐饮集群”，吸引跨区域客群。

品牌组合：太二酸菜鱼沈阳首店（600㎡）、怂重庆火锅厂沈阳首店（500㎡）、茶颜悦色浑南首店（300㎡）、西塔老太太泥炉烤肉浑南首店（400㎡）、茉酸奶沈阳首店（200㎡）、其他首店品牌（1000㎡）；

运营策略：

首店开业联动：为每家首店举办 “开业主题活动”（如太二 “酸菜文化节”、怂火锅 “热辣舞蹈秀”），通过抖音、小红书 KOC 推广，吸引打卡客流；

排队优化：通过 “天街智慧生活 APP” 提供 “首店餐饮预约排队” 服务，客群可远程取号，到店前 30 分钟收到提醒，减少现场等待时间；

效果预判：首店特色餐饮区日均翻台率达 4 次，客单价超 80 元，年销售额突破 1.2 亿元，首店餐饮客流占项目总客流的 15%。

② 在地特色餐饮区（2F，总面积 2500㎡）

定位：挖掘沈阳 / 东北餐饮文化，打造 “地域特色餐饮集群”，吸引文旅客群与本地客群。

品牌组合：老边饺子年轻化店（500㎡，推出 “非遗饺子 DIY 体验”）、李连贵熏肉大饼形象店（400㎡，还原传统制作工艺）、烤冷面主题店（300㎡，提供 10 种口味定制）、锅包肉专门店（300㎡，推出 “网红水果锅包肉”）、东北菜融合餐厅（1000㎡，如 “雪熊部落铁锅炖”，结合露营风装修）；

运营策略：

文化赋能：在餐厅内设置 “东北餐饮文化展示墙”，介绍菜品历史；定期举办 “东北美食节”，邀请非遗传承人现场制作；

游客联动：与周边文旅景点（科技馆、博物馆）合作，推出 “文旅 + 餐饮” 套票（含景点门票 + 在地餐饮满减券）；

效果预判：在地特色餐饮区日均翻台率达 3.5 次，客单价超 60 元，年销售额突破 8000 万元，外地游客消费占比达 30%。

③ 家庭聚餐餐饮区（3F，总面积 2000㎡）

定位：满足 2-4 人家庭聚餐需求，打造 “品质 + 便捷” 家庭餐饮集群。

品牌组合：融合菜餐厅 “南北家宴”（600㎡，东北菜 + 粤菜融合）、卡通尼亲子餐厅（500㎡，提供儿童餐 + 游乐区）、wagas 浑南首店（400㎡，健康轻食）、海底捞家庭店（500㎡，配备儿童托管服务）；

运营策略：

套餐设计：推出 “家庭聚餐套餐”（4 人餐 598 元、6 人餐 898 元），含 “菜品 + 儿童游乐券 + 免费停车 3 小时”；

服务优化：为家庭客群提供 “儿童餐具、婴儿椅、宝宝餐免费升级” 服务；

效果预判：家庭聚餐餐饮区日均翻台率达 3 次，客单价超 70 元，年销售额突破 6000 万元，家庭客群复购率达 70%。

④ 轻食咖啡区（各楼层走廊，总面积 1500㎡）

定位：满足客群 “碎片化餐饮需求”，提升逛店便利性。

品牌组合：Manner 咖啡沈阳首店（300㎡，高性价比精品咖啡）、Seesaw 咖啡浑南首店（200㎡，创意咖啡）、赛百味（400㎡，健康三明治）、星巴克轻食站（300㎡，简餐 + 咖啡）、7-Eleven 高端线（300㎡，24 小时便利）；

运营策略：

动线适配：在各楼层客流节点布局，如 1F 主入口、3F 亲子层、4F 夜间社交区；

会员联动：天街会员购买轻食咖啡享 9 折优惠，积分可兑换产品；

效果预判：轻食咖啡区日均客流达 4000 人次，客单价超 35 元，年销售额突破 5000 万元，客群逛店时餐饮需求满足率从 60% 提升至 90%。

1.3零售业态：聚焦“三大零售方向”，减少低效供给

零售业态优化核心是从 “传统服饰主导” 调整为 “轻奢品质 + 智慧便捷 + 社区便民”，清退 30% 低效零售（如传统女装、大众鞋服），目标 2025 年零售业态坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

① 轻奢零售（1F，总面积 2000㎡）

品牌组合：Coach Outlet 沈阳首店（800㎡，轻奢箱包）、MK 折扣店（500㎡，轻奢配饰）、UR 设计师联名款店（400㎡，快时尚设计师品牌）、周大福轻奢珠宝店（300㎡，年轻化珠宝）；

运营策略：推出 “轻奢会员日”，每月 1 次，会员享 “满 3000 减 500、免费护理” 权益；

效果预判：轻奢零售年销售额突破 3500 万元，客单价超 1500 元，高净值客群占比提升至 12%。

② 智慧零售（1F-2F，总面积 3000㎡）

品牌组合：京东到家无人超市（500㎡，自助购物）、小米之家旗舰店（1000㎡，智能家电）、华为智能生活馆（1500㎡，含零售功能）；

运营策略：实现 “线上下单 + 线下自提 / 配送”，客群通过 APP 下单，30 分钟内可到店自提或享受 3 公里内配送；

效果预判：智慧零售年销售额突破 5000 万元，线上订单占比达 40%，购物效率提升 50%。

③ 社区便民零售（B1 层，总面积 5000㎡）

品牌组合：罗森 24 小时便利店浑南首店（300㎡）、盒马奥莱店（2000㎡，折扣生鲜）、老百姓大药房（500㎡）、福奈特干洗店（200㎡）、母婴用品店（2000㎡，如孩子王）；

运营策略：针对周边社区居民推出 “便民会员”，享 ““满 200 减 30” 购物券、免费送货上门（3 公里内）、24 小时应急服务（如药品代购）” 权益；

效果预判：社区便民零售年销售额突破 1.2 亿元，周边社区居民消费占比达 70%，客群复购率从 40% 提升至 65%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库