商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析龙湖沈阳浑南天街项目，直面客流、坪效等核心挑战。报告系统性地提出了定位升级、业态焕新、数字化运营及资产增值的破局路径，为区域商业转型升级提供了可复制的实战范本与行业启示。全文共99500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

龙湖沈阳浑南天街项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级及客群精细化分析

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（二）品牌焕新：从 “存活率低”到“高粘性”，实施“三梯队焕新计划”

1. 品牌焕新核心目标与现状对比

2024 年项目品牌运营存在三大问题：

① 首店品牌占比仅 15%，缺乏区域独家性，难以吸引跨区域客群；

② 品牌存活率 60%，传统服饰、大众餐饮等低效品牌占比 35%，坪效低于 1 万元 /㎡/ 年；

③ 核心品牌续约率 75%，缺乏长期合作机制，导致业态稳定性不足。

基于此，2025 年品牌焕新设定三大核心目标：

2. 三梯队品牌焕新策略（含量化标准与案例）

2.1第一梯队：头部引流品牌（占比 40%）

定位：作为项目 “流量引擎”，通过全国知名品牌、区域首店品牌的高号召力，吸引跨区域客群，提升项目能级。

筛选标准（需满足以下 3 项及以上）：

全国门店数量≥50 家，行业排名 TOP10（如新能源汽车领域 TOP5、餐饮领域 TOP10）；

区域首店属性（东北首店、沈阳首店），且近 1 年在同类商业体首店开业后，带动所在项目客流增长≥30%；

单店年客流贡献≥50 万人次，客群复购率≥60%；

品牌形象与项目 “智慧、品质、文化” 定位高度契合，无负面舆情记录。

重点引入品牌与合作案例：

极氪汽车东北首店（1F 核心位置，1200㎡）：

合作背景：极氪汽车 2024 年东北区域拓店计划新增 3 家，沈阳现有门店年客流 60 万人次，客群以新中产、科创人群为主，与项目目标客群匹配度 90%；

合作模式：签订 3 年独家合作协议，首年租金减免 20%（原租金 12 元 /㎡/ 天，减免后 9.6 元 /㎡/ 天），提供联合营销补贴 10 万元 / 年（用于开业活动、抖音推广）；

运营支持：北京云阿云为其提供 “浑南科创人群画像”，帮助优化试驾活动（如针对科创企业员工推出 “周末专属试驾礼包”）；

预期效益：单店年销售额突破 8000 万元，带动 1F 周边铺位客流增长 18%，租金溢价 15%。

奈尔宝浑南首店（3F 亲子层，5000㎡）：

合作背景：奈尔宝为国内高端亲子游乐头部品牌，单店年客流 80 万人次，客群停留时长≥3 小时，近 1 年在同类项目首店开业后，带动亲子业态销售额增长 50%；

合作模式：签订 5 年合作协议，提供装修补贴 50 万元（用于 “航天主题游乐区” 打造），首年免租 3 个月，后续租金与销售额挂钩（销售额超 1.5 亿元部分，按 5% 额外分成）；

运营支持：整合项目亲子餐饮、儿童摄影品牌，推出 “奈尔宝 +” 联动套餐，提升客群消费转化；

预期效益：单店年销售额突破 1.8 亿元，亲子家庭客群占比提升至 25%，项目整体复购率提升 10 个百分点。

效果预判：第一梯队品牌年客流贡献超 300 万人次，占项目总客流的 35%，带动项目整体坪效提升 20%，核心铺位租金溢价 15%-20%。

2.2第二梯队：新锐成长品牌（占比 30%）

定位：作为项目 “活力补充”，通过网红品牌、细分领域头部品牌的高成长性，吸引年轻客群，丰富业态多样性。

筛选标准（需满足以下 2 项及以上）：

近 1 年在抖音 / 小红书话题量≥100 万，单店月均排队时长≥30 分钟（如网红餐饮、潮玩品牌）；

细分领域排名 TOP5（如精品咖啡领域 TOP5、文创领域 TOP3），单店年坪效≥2.5 万元 /㎡/ 年；

品牌成立时间 3-5 年，处于快速成长期，有明确的区域拓店计划；

客群以 25-35 岁青年为主，与项目年轻客群匹配度≥80%。

重点引入品牌与合作案例：

Manner 咖啡沈阳首店（1F 主入口，300㎡）：

合作背景：Manner 咖啡为国内精品咖啡头部品牌，单店日均客流 1200 人次，客单价 35 元，近 1 年在沈阳区域客群调研中，“希望引入” 呼声排名第一；

合作模式：签订 2 年合作协议，提供装修补贴 5 万元，首年租金减半（原租金 10 元 /㎡/ 天，减半后 5 元 /㎡/ 天）；北京云阿云通过新媒体矩阵（抖音、小红书账号）为其提供开业推广，曝光量目标 50 万次；

运营支持：帮助对接项目企业客户，推出 “企业团购套餐”（100 杯起订，享 8 折优惠）；

预期效益：单店年销售额突破 1500 万元，坪效达 5 万元 /㎡/ 年，带动 1F 轻食咖啡区客流增长 40%。

POP MART 主题店（2F 文化区，400㎡）：

合作背景：POP MART 为国内潮玩领域 TOP1 品牌，单店年销售额超 2000 万元，客群以 20-30 岁青年为主，复购率 65%；

合作模式：签订 3 年合作协议，提供 “租金阶梯递增” 方案（首年 8 元 /㎡/ 天，次年 9 元 /㎡/ 天，第三年 10 元 /㎡/ 天），同时提供联合营销费用 3 万元 / 年（用于新品发布活动）；

运营支持：结合项目在地文化，推出 “沈阳故宫联名盲盒”，独家在主题店发售；

预期效益：单店年销售额突破 2500 万元，潮玩客群占比提升至 15%，带动 2F 文化社交区客流增长 25%。

效果预判：第二梯队品牌年客流贡献超 150 万人次，占项目总客流的 18%，青年客群到店频次从 1.2 次 / 月提升至 2 次 / 月，业态多样性评分从 70 分提升至 85 分。

2.3第三梯队：社区便民品牌（占比 30%）

定位：作为项目 “基础保障”，通过社区高频消费品牌、便民服务品牌，满足周边居民日常需求，提升项目社区粘性。

筛选标准（需满足以下 2 项及以上）：

区域连锁品牌（沈阳门店≥10 家），24 小时营业或营业时间≥12 小时（如便利店、药店）；

单店年坪效≥1.5 万元 /㎡/ 年，客群复购率≥50%，以周边 3 公里社区居民为主；

提供便民服务（如代收快递、充值缴费、应急药品），与社区居民生活需求匹配度≥90%；

品牌口碑良好，近 1 年消费者投诉率≤1%。

重点引入品牌与合作案例：

罗森 24 小时便利店浑南首店（B1 便民区，300㎡）：

合作背景：罗森为国内便利店头部品牌，24 小时营业模式契合社区居民夜间需求，单店日均客流 800 人次，客单价 25 元；

合作模式：签订 2 年合作协议，提供核心铺位优先选择权（B1 层入口位置），租金稳定（8 元 /㎡/ 天，2 年不调整），同时协助对接项目物业，解决夜间运营水电保障问题；

运营支持：北京云阿云为其提供 “周边社区居民消费数据”，优化商品结构（如增加生鲜、预制菜品类）；

预期效益：单店年销售额突破 700 万元，社区居民消费占比达 80%，夜间（22:00-6:00）销售额占比达 30%。

盒马奥莱店（B1 便民区，2000㎡）：

合作背景：盒马奥莱店为 “折扣生鲜” 模式，商品价格比普通超市低 20%-30%，契合社区居民 “高性价比” 需求，单店年客流超 100 万人次；

合作模式：签订 3 年合作协议，提供租金减免（首年租金 6 元 /㎡/ 天，次年 7 元 /㎡/ 天），同时协助申请浑南 “社区便民商业补贴”（最高 10 万元）；

运营支持：开通 “盒马奥莱 - 社区” 配送专线，3 公里内 30 分钟送达，满足居民 “即时性需求”；

预期效益：单店年销售额突破 8000 万元，社区居民复购率从 40% 提升至 65%，带动 B1 层整体客流增长 50%。

效果预判：第三梯队品牌年客流贡献超 200 万人次，占项目总客流的 23%，周边 3 公里社区居民到店频次从 1 次 / 周提升至 2 次 / 周，社区粘性评分从 65 分提升至 80 分。

3. 品牌焕新保障措施（落地路径与执行细节）

3.1建立 “品牌评估体系”：动态监控，精准调整

评估维度与权重：

评估流程：

月度监测：运营团队每月收集各品牌数据，通过 “云阿云品牌评估系统” 生成得分（满分 100 分）；

分级处理：

优秀品牌（得分≥85 分）：优先续约，提供 “租金优惠（下一年租金减免 5%）+ 优质铺位优先选择权”；

达标品牌（60 分≤得分＜85 分）：出具 “优化建议报告”（如调整商品结构、提升服务质量），1 个月后复查；

低效品牌（得分＜60 分）：启动预警，3 个月内未达标则进入清退流程（按协议约定提前 30 天通知）；

案例参考：2025 年 Q1 评估中，某传统女装品牌得分 52 分（坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，复购率 25%），运营团队出具 “调整商品结构（增加轻奢配饰）、参与项目联合促销” 建议，1 个月后复查得分仍未达标，启动清退流程，后续该铺位引入 “网红饰品店”，坪效提升至 2.2 万元 /㎡/ 年。

3.2提供 “品牌运营支持”：全链路赋能，提升存活率

数字化运营支持：

为所有入驻品牌免费提供 “云阿云智慧运营系统”，包含 “会员管理、营销推送、数据分析” 三大功能，帮助品牌实现 “线上线下数据打通”；

每月为品牌提供 “客群消费报告”（如客群年龄、消费偏好、复购周期），指导品牌优化产品（如为餐饮品牌提供 “菜品销量 TOP10” 分析，调整菜单）。

营销资源支持：

每年投入 200 万元联合营销基金，用于 “品牌开业活动、节日促销、线上推广”，品牌可申请最高 10 万元 / 次的补贴（需提交活动方案与预算）；

整合项目新媒体矩阵（抖音账号 10 万粉丝、小红书账号 5 万粉丝、视频号 3 万粉丝），为品牌提供免费推广（如首店开业直播、网红探店视频）。

培训与交流支持：

每季度举办 “品牌运营培训”，邀请行业专家分享 “数字化营销、会员管理、服务提升” 等主题，确保品牌负责人 100% 参与；

建立 “品牌交流社群”，促进品牌间合作（如餐饮品牌与亲子品牌联合推出套餐、零售品牌与体验品牌共享会员）。

3.3搭建 “品牌交流平台”：共生共赢，强化粘性

季度品牌峰会：

每季度末举办 “天街品牌峰会”，邀请所有入驻品牌负责人参与，议程包括：① 项目运营数据分享（客流、销售额、会员增长）；② 优秀品牌经验分享（如首店品牌 “如何快速打开区域市场”）；③ 下季度营销活动规划（如节日促销、主题展览），征集品牌意见。

品牌合作对接会：

每年举办 2 次 “品牌合作对接会”，重点推动 “体验 + 餐饮 + 零售” 跨业态合作，例如：

亲子体验品牌（奈尔宝）与亲子餐饮品牌（卡通尼亲子餐厅）联合推出 “游乐 + 餐饮” 套餐；

智慧生活体验品牌（华为）与轻奢零售品牌（Coach）联合推出 “消费满额赠智能产品” 活动；

文化体验品牌（TeamLab）与在地餐饮品牌（老边饺子）联合推出 “文化体验 + 美食” 套票。

效果预判：通过品牌交流平台，品牌间合作案例从 2024 年 5 个提升至 2025 年 20 个，跨业态联动消费占比从 8% 提升至 20%，品牌满意度从 70% 提升至 90%。

（三）业态优化与品牌焕新协同效果总结

通过 “532” 业态黄金比例构建与 “三梯队” 品牌焕新，2025 年项目将实现从 “同质化” 到 “差异化”、从 “低效运营” 到 “高粘性共生” 的转型，具体效果如下：

客流与销售增长：项目年客流从 2024 年 800 万人次提升至 1200 万人次（+50%），年销售额从 10 亿元提升至 18 亿元（+80%），整体坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年（+56%）；

客群结构优化：新中产家庭客群占比从 30% 提升至 45%，科创人群占比从 15% 提升至 25%，青年客群占比从 25% 提升至 35%，客群质量显著提升；

品牌竞争力提升：首店品牌占比达 30%，形成 “东北首店聚集地” 标签；品牌存活率达 85%，核心品牌续约率 90% 以上，业态稳定性与抗风险能力增强；

资产价值增值：核心铺位租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 12 元 /㎡/ 天（+50%），项目资产估值从 20 亿元提升至 35 亿元（+75%），实现 “商业价值与资产价值” 双增长。

（四）各楼层布局规划及品牌落位策略

1.地上 1 层：盛京文旅形象与品质生活区（面积占比 18%，约 4000㎡）

1.1. 定位升华

打造“盛京文旅第一印象枢纽”，整合“文旅形象展示 + 品质生活零售 + 特色轻食”三大业态，聚焦文旅客群“初到打卡 + 伴手礼采购”与本地品质客群“日常便捷消费”需求，成为项目文旅形象与品质生活的核心入口。目标客单价300-800元，坪效1.8-2.5万元/㎡/年。

1.2. 主要业态

文旅形象展示、品质生活零售（轻奢配饰/精致家居）、特色轻食、便民服务

1.3. 品牌组合

文旅形象展示：沈阳故宫文创体验店（300㎡，东北首家沉浸式文创店，含故宫IP衍生品、宫廷文化体验区）、盛京非遗手作快闪区（200㎡，定期轮换剪纸、皮影戏等非遗体验项目）

品质生活零售：MUJIcom（250㎡，沈阳中街首店，聚焦日常家居好物）、APM Monaco（150㎡，轻奢配饰，满足精致消费需求）、周大福文旅主题店（120㎡，推出故宫联名珠宝）、琥福珠宝（120㎡，推出钻石定制珠宝+帝车星腕表）、花西子美妆体验店（180㎡，国潮美妆，含汉服妆造服务）、凤池夸集合店（凤池夸、月魁星一线高化美妆品牌）

特色轻食：Manner咖啡（100㎡，高性价比精品咖啡，吸引年轻客群）、好利来文旅主题店（150㎡，推出盛京元素甜品，如故宫角楼造型蛋糕）

便民服务：项目服务中心（80㎡，提供文旅咨询、行李寄存、门票预订）、中国移动5G体验店（60㎡，满足客群通信需求）

1.4. 租金水平

文旅形象展示：保底租金200-300元/㎡/月，部分品牌（如故宫文创）享受10-15%租金补贴

品质生活零售：保底租金350-500元/㎡/月，扣点率8-12%

特色轻食：保底租金400-600元/㎡/月，扣点率12-15%

便民服务：保底租金150-200元/㎡/月，无扣点

1.5. 焕新重点

引入沈阳故宫文创体验店，打造“文旅+零售”沉浸式场景，目标日均接待文旅客群800人次

升级花西子门店为“美妆+汉服体验”复合店，提供免费汉服试穿与妆造服务，带动客单价从200元提升至350元

在主入口设置“盛京主题AR导航装置”，引导客群直达文旅体验区，缩短寻路时间30%

1.6. 特色活动与政策支持

每月举办“盛京文创市集”，联合故宫文创、非遗手作品牌开展产品首发活动

推出“文旅消费满减”活动（如在故宫文创店消费满200元，可获Manner咖啡10元抵扣券）

为文旅属性品牌提供“装修补贴”（最高800元/㎡）与“免租期”（最长6个月）

1.7. 布局策略

主入口（中街路侧）布局沈阳故宫文创体验店与花西子美妆体验店，形成“文旅+国潮”第一视觉冲击

中庭区域布局Manner咖啡与好利来文旅主题店，利用高人流提升轻食区转化

动线末端布局便民服务与非遗快闪区，引导客流深度浏览，提升整体逛店时长（目标1小时）

2.地上 2 层：青年潮流与设计师品牌集合区（面积占比 20%，约 4500㎡）

2.1. 定位升华

打造“东北青年潮流策源地”，聚焦18-30岁Z世代客群，汇聚国际潮流、设计师品牌、潮流玩具与运动科技，塑造“前沿时尚发布+社群文化孵化”的双重功能。目标客单价500-1500元，坪效2.0-2.8万元/㎡/年。

2.2. 主要业态

国际潮流服饰、设计师品牌集合店、潮流玩具与数码科技、运动品牌旗舰店

2.3. 品牌组合

国际潮流：Champion（200㎡，经典美式潮牌）、Dickies（150㎡，工装风格旗舰）、MLB（180㎡，亚洲潮流代表）

设计师品牌：LABELHOOD蕾虎集合店（400㎡，汇聚国内新锐设计师，含秀场空间）、Uma Wang（120㎡，设计师品牌代表）

潮玩与科技：X11（300㎡，全球潮玩集合店，含沈阳独家IP）、泡泡玛特（150㎡，潮玩人气品牌）、Sony Store（250㎡，黑科技体验店，含PS6体验区）、照天印文创（红色主题潮品）

运动旗舰：NIKE BEACON 750（600㎡，东北旗舰店，含ID定制服务）、ADIDAS SWC（500㎡，品牌体验中心）

2.4. 租金水平

国际潮流：保底租金400-550元/㎡/月，扣点率10-15%

设计师品牌：保底租金300-450元/㎡/月，扣点率8-12%（部分享受孵化政策）

潮玩与科技：保底租金450-600元/㎡/月，扣点率12-18%

运动旗舰：保底租金500-700元/㎡/月，扣点率15-20%

2.5. 焕新重点

引入LABELHOOD蕾虎集合店，打造“即看即订”秀场空间，季度举办设计师论坛

设置“潮流定制工坊”，提供服装印花、球鞋定制服务，提升产品独特性与附加值

打造“全息互动橱窗”，动态展示品牌最新系列，提升临街面吸引力

2.6. 特色活动与政策支持

季度举办“浑南潮流节”，联合品牌进行限量单品首发，打造区域级IP事件

推出“潮流主理人孵化计划”，为本土设计师提供场地、供应链与营销支持

设置“潮玩盲盒抽签区”，联动品牌会员系统，提升会员活跃度与复购

2.7. 布局策略

主扶梯口布局NIKE与ADIDAS双旗舰店，形成“运动潮流引力场”，引导垂直客流

主动线核心区布局X11与LABELHOOD，形成“潮玩+设计”核心体验区，延长停留

临窗区域设置咖啡外摆区，打造社交休息节点，平衡购物节奏

3.地上 3 层：亲子成长与家庭生活体验区（面积占比 22%，约 5000㎡）

3.1. 定位升华

打造“全龄段家庭陪伴式成长空间”，突破传统儿童零售模式，整合“儿童零售+启蒙教育+亲子娱乐+家庭服务”，满足0-12岁儿童家庭一站式消费需求。目标客单价400-1000元，坪效1.5-2.2万元/㎡/年。

3.2. 主要业态

儿童零售、儿童娱乐、启蒙教育、家庭服务、亲子餐饮

3.3. 品牌组合

儿童零售：孩子王（800㎡，智慧母婴全渠道旗舰店）、LEGO（250㎡，授权专卖店，含拼搭体验区）、云霞兽（200㎡，益智童具、高端婴童用品）

儿童娱乐：Meland Club（1000㎡，沉浸式亲子游乐，含科技互动项目）

启蒙教育：金宝贝（400㎡，早教中心，含家长课堂）、EF英孚青少儿英语（300㎡，情景式语言学习区）

家庭服务：海马体家庭照相馆（150㎡，主打亲子写真）、儿童理发店（80㎡，主题造型服务）

亲子餐饮：亲子餐厅（300㎡，提供健康儿童餐与家长简餐）

3.4. 租金水平

儿童零售：保底租金300-450元/㎡/月，扣点率8-12%

儿童娱乐：保底租金250-350元/㎡/月，扣点率15-20%（高体验性）

启蒙教育：保底租金200-300元/㎡/月，扣点率10-15%

家庭服务：保底租金350-500元/㎡/月，扣点率12-15%

3.5. 焕新重点

引入Meland Club最新“星际探索”主题旗舰店，打造区域内独一无二的亲子游乐IP

设置“家长共享办公角”，毗邻教育娱乐区域，满足陪伴与工作的双重需求

打造“智慧母婴室”，配备智能冲奶机、尿布台、哺乳间，提升服务体验

3.6. 特色活动与政策支持

每周举办“亲子绘本戏剧节”，由专业老师带领，提升教育属性和周末客流

推出“成长护照”计划，儿童在不同业态消费打卡可兑换礼品，增强跨业态联动

为教育娱乐品牌提供长免租期（12-18个月），支持高投入装修与课程开发

3.7. 布局策略

将Meland Club与孩子王两大主力店置于楼层两端，形成“娱乐-零售”客流拉动

教育与服务业态沿主动线线性布局，方便家长“一站式”到达

亲子餐饮位于楼层中心，作为家庭休憩与能量补充站，自然分流客流

1. 地上 4 层：地上 4 层：智慧生活体验与轻奢社交区（面积占比 20%，约 4400㎡）

4.1. 定位升华

打造 “浑南智慧生活样板间”，聚焦新中产家庭与科创人群，整合 “智慧生活体验 + 轻奢零售 + 高端餐饮” 三大业态，满足 “智能消费、品质社交、高端宴请” 需求，成为浑南 “智慧生活展示窗口”，目标客单价 500-1500 元，坪效 2.2-3.0 万元 /㎡/ 年。

4.2 主要业态

智慧生活体验、轻奢零售、高端餐饮、轻奢社交空间

4.3 品牌组合

智慧生活体验：华为 MSC 智能生活馆（600㎡，全屋智能展示 + 手机数码销售）、极氪汽车东北首店（500㎡，新能源汽车体验 + 试驾）、大疆无人机体验店（200㎡，飞行体验 + 航拍教学）、欧派全屋智能体验舱（300㎡，智能厨房、卧室场景展示）；

轻奢零售：Coach Outlet 沈阳首店（400㎡，轻奢箱包）、MK 折扣店（300㎡，轻奢配饰）、UR 设计师联名款店（300㎡，快时尚设计师品牌）、云霞兽轻奢皮具（200㎡，年轻化皮具饰品）；

高端餐饮：王品牛排沈阳首店（400㎡，高端西餐，适合商务宴请）、甬府小鲜（300㎡，高端浙菜）、高端日料店（300㎡，如渔寿司，提供 omakase）、雪茄吧（200㎡，高端社交空间）；

轻奢社交空间：露台酒吧（东北首店，400㎡，如 COMMUNE Reserve，精酿啤酒 + 西式简餐）、精品咖啡体验馆（200㎡，如 Manner 高端线，手冲咖啡 + 品鉴课程）、商务会议室（100㎡，提供高端会议服务）。

4.4 租金水平

智慧生活体验：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（科技属性强，引流效果显著）；

轻奢零售：保底租金 450-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（高客单价、高毛利，租金贡献核心）；

高端餐饮：保底租金 500-750 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（高客单价、低翻台，适合高租金 + 高扣点）；

轻奢社交空间：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（夜间客流主力，需培育期支持）。

4.5 焕新重点

引入极氪汽车东北首店，打造 “新能源 + 智慧生活” 联动场景，目标月均试驾 150 组，带动 4 层高端客群占比提升 30%；

升级华为 MSC 智能生活馆为 “全屋智能定制中心”，提供 “免费上门设计” 服务，带动智能家电销售额增长 50%；

在露台酒吧增设 “智慧点单系统”（北京云阿云技术支持），客群扫码即可点单、查看排队进度，提升服务效率。

4.6 特色活动与政策支持

每季度举办 “智慧生活沙龙”（如 AI 家居讲座、新能源汽车试驾会），吸引科创人群参与；

推出 “轻奢消费套餐”（如 Coach 消费满 5000 元，可获王品牛排 200 元抵扣券），促进跨业态联动；

为高端餐饮品牌提供 “开业补贴”（最高 20 万元），帮助品牌快速打开市场。

4.7. 布局策略

楼层南侧布局智慧生活体验品牌，临近停车场入口，方便客群试驾、体验；北侧布局轻奢零售与高端餐饮，利用安静环境提升消费体验；露台酒吧连接室内餐饮区，引导餐饮客群向夜间社交空间流动，同时在楼层西侧设置 “智慧生活体验动线导视”，引导客群依次体验华为、极氪、大疆等品牌，提升整体逛店连贯性，目标楼层停留时长 1.8 小时。

5.地下 1 层：社区便民与智慧零售区（面积占比 15%，约 3300㎡）

5.1 定位升华

打造 “浑南社区便民生活枢纽”，聚焦周边 3 公里社区居民与通勤客群，整合 “智慧零售 + 生鲜便民 + 生活服务” 三大业态，满足 “日常采购、即时消费、生活服务” 一站式需求，成为 “社区居民的第二厨房、通勤客群的便捷驿站”，目标客单价 50-200 元，坪效 1.5-2.2 万元 /㎡/ 年。

5.2 主要业态

智慧零售（无人超市 / 智能便利店）、生鲜便民（折扣生鲜 / 社区超市）、生活服务（干洗 / 药店 / 家政）、通勤轻食

5.3 品牌组合

智慧零售：京东到家无人超市（400㎡，24 小时营业，支持自助扫码购物、线上下单 30 分钟配送）、小米之家社区店（300㎡，售卖智能家电、手机配件，提供产品维修服务）、罗森 24 小时便利店浑南首店（200㎡，聚焦即时性消费，如早餐、零食、日用品）；

生鲜便民：盒马奥莱店（800㎡，折扣生鲜超市，商品价格比普通超市低 20%-30%，含预制菜、水果、肉类）、社区便民市集（300㎡，引入本地农户摊位，售卖新鲜蔬菜、杂粮，每周三 / 六更新）；

生活服务：福奈特干洗店（150㎡，提供衣物干洗、鞋具护理服务）、老百姓大药房（200㎡，24 小时营业，配备执业药师，提供健康咨询）、家政服务中心（100㎡，对接本地家政公司，提供保洁、保姆、维修服务）；

通勤轻食：星巴克快取店（100㎡，适合通勤客群快速购买，支持线上点单到店取）、赛百味社区店（150㎡，提供健康三明治，推出 “早餐套餐”（三明治 + 咖啡，定价 19.9 元））、便民早餐车（2 个，布局地铁出口，售卖包子、豆浆、油条等传统早餐）。

5.4 租金水平

智慧零售：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-10%（24 小时运营，客流稳定，需控制租金成本）；

生鲜便民：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，无扣点（民生属性强，吸引社区客流，租金适度让利）；

生活服务：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，无扣点（配套功能，提升社区客群粘性，租金偏低）；

通勤轻食：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（早高峰客流集中，复购率高，适合扣点）。

5.5 焕新重点

引入盒马奥莱店与京东到家无人超市，打造 “折扣生鲜 + 智慧零售” 组合，目标社区居民日常采购需求满足率从 60% 提升至 90%；

升级罗森便利店为 “社区服务站”，新增 “代收快递、充值缴费、复印打印” 功能，带动进店频次从 2 次 / 周提升至 4 次 / 周；

在地铁出口与楼层入口之间设置 “便民动线指引”（地面标识 + 电子屏），缩短通勤客群从地铁到店铺的步行时间（目标从 5 分钟缩短至 2 分钟）。

5.6 特色活动与政策支持

每周举办 “便民惠民活动”：周一 “生鲜折扣日”（盒马奥莱店部分商品 5 折）、周三 “健康服务日”（老百姓大药房免费测血压、血糖）、周五 “轻食优惠日”（星巴克买一送一、赛百味满 30 减 10 元）；

推出 “社区居民会员卡”，持卡可享 “生鲜满 100 减 20 元、干洗 8 折、药店满 50 减 10 元” 权益，年费定价 29.9 元；

为生鲜便民类品牌提供 “冷链物流补贴”（最高 5 万元 / 年），帮助降低供应链成本，确保商品价格优势。

5.7 布局策略

地铁出口附近布局通勤轻食（星巴克快取店、赛百味）与智慧零售（罗森便利店），方便通勤客群快速消费；楼层中部布局盒马奥莱店与社区便民市集，形成 “生鲜采购核心区”，吸引社区居民停留；动线末端布局生活服务品牌（干洗店、药店、家政中心），引导客流深度浏览；同时设置 “便民休息区”（配备座椅、充电插座、饮水设备），提升社区客群体验，目标楼层停留时长 1 小时。

6.各楼层联动运营策略

6.1 客流互导机制

垂直动线联动：在电梯口、扶梯旁设置 “楼层主题导视”（如 1 层 “文旅打卡→2 层潮玩社交→3 层亲子游乐”），引导客群跨楼层消费；推出 “跨楼层消费满减券”（如在 1 层消费满 300 元，可获 3 层亲子餐饮 50 元抵扣券），促进业态联动；

客群共享机制：针对亲子家庭，推出 “亲子通玩卡”（含 3 层奈尔宝门票 + 1 层故宫文创满 100 减 30 元券 + 地下 1 层生鲜满 50 减 10 元券）；针对青年客群，推出 “潮玩社交卡”（含 2 层 TeamLab 门票 + 4 层露台酒吧满 100 减 20 元券 + 地下 1 层轻食满 20 减 5 元券）。

6.2 数据协同机制

打通各楼层品牌数据（客流、销售额、客群画像），通过北京云阿云智慧运营系统实现 “数据共享”，例如：利用 3 层亲子客群数据，向其推送 1 层文旅文创、地下 1 层生鲜的优惠信息；利用 2 层青年客群数据，向其推送 4 层轻奢零售、露台酒吧的活动信息；

每月生成 “楼层联动效果报告”，分析跨楼层消费占比、联动券核销率，优化联动策略（如某联动券核销率低于 10%，则调整券面金额或适用品牌）。

6.3 活动协同机制

重大节日（春节、国庆、圣诞）举办 “全楼层主题活动”，例如：春节期间，1 层举办 “盛京非遗展”、2 层举办 “潮玩年货市集”、3 层举办 “亲子庙会”、4 层举办 “高端年夜饭预订”、地下 1 层举办 “生鲜年货节”，形成 “全楼层联动、全客群覆盖” 的活动氛围；

每季度举办 “楼层联动日”，当天各楼层推出 “联动优惠”（如跨 3 个楼层消费，可享总金额 8 折优惠），吸引客群全楼层逛店。

7.楼层布局与品牌落位效果预判

通过 “层层有主题、店店有特色” 的布局规划与 “客流互导、数据协同、活动协同” 的运营策略，预计 2025 年项目将实现以下效果：

客流提升：各楼层日均客流从 2024 年的 5000 人次提升至 8000 人次，其中跨楼层消费客群占比从 30% 提升至 60%；

销售增长：各楼层总销售额从 2024 年的 10 亿元提升至 18 亿元，地下 1 层社区便民区、3 层亲子区、2 层青年潮玩区销售额增速最快（均超 80%）；

客群优化：社区居民客群占比从 25% 提升至 40%，青年客群占比从 20% 提升至 35%，亲子家庭客群占比从 20% 提升至 25%，客群结构更均衡；

租金收益：各楼层平均租金从 2024 年的 280 元 /㎡/ 月提升至 380 元 /㎡/ 月，其中 4 层轻奢区、2 层餐饮区租金最高（均超 450 元 /㎡/ 月），地下 1 层便民区租金增速最快（超 30%）。

（五）业态与品牌动态调整机制：应对市场变化，保持竞争力

1. 季度动态评估机制

评估维度：结合 “市场趋势、客群反馈、经营数据” 三大维度，每季度对业态占比、品牌表现进行动态评估：

市场趋势跟踪：通过北京云阿云 “商业大数据平台”，监测沈阳浑南商圈 “新兴业态占比（如元宇宙体验、轻奢咖啡）、首店品牌动向、客群消费偏好变化”，若某业态市场增长率超 20%（如 2025 年 Q2 轻奢咖啡增长 25%），则启动该业态的补充招商；

客群反馈收集：通过 “天街智慧生活 APP 问卷、线下访谈、第三方点评平台”，每季度收集 1000 份客群反馈，若某业态满意度低于 70%（如 2025 年 Q1 传统零售满意度 65%），则制定业态优化方案；

经营数据复盘：对比各业态 “坪效、销售额增长率、客流贡献” 与目标值，若某业态坪效低于目标值 15%（如社区便民零售目标坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，实际 1.5 万元 /㎡/ 年），则调整该业态品牌组合。

调整案例：2025 年 Q3 评估发现，“轻食咖啡业态” 市场增长率达 30%，客群满意度 85%，但现有品牌仅覆盖 20% 的轻食需求，随即启动 “轻食品牌补充招商”，引入 “Wagas 轻食沈阳首店、M Stand 咖啡浑南首店”，2 个月内该业态坪效从 3.2 万元 /㎡/ 年提升至 4.0 万元 /㎡/ 年。

2. 年度业态迭代计划

迭代原则：每年结合 “项目定位升级、商圈竞争格局、客群结构变化”，对业态进行 10%-15% 的迭代，确保 “核心业态稳定（占比 70% 以上，如亲子体验、首店餐饮）、新兴业态补充（占比 15%-20%，如元宇宙、智慧零售）、低效业态淘汰（占比 5%-10%，如传统大众服饰）”；

迭代案例：2026 年结合 “浑南科创人群占比提升至 30%” 的客群变化，计划将 “智慧生活体验集群” 面积从 5000㎡扩大至 7000㎡，新增 “AI 机器人体验店、科创产品展示中心”，同时淘汰 10% 的 “传统大众餐饮”，引入 “科技主题轻食餐厅”。

（六）风险防控策略：降低优化与焕新过程中的经营风险

1. 招商空档期风险防控

问题痛点：低效品牌清退后，若新品牌未及时入驻，将产生 “铺位空置期”，导致租金损失（按核心铺位 8 元 /㎡/ 天计算，100㎡铺位空置 1 个月损失 2.4 万元）；

防控措施：

提前招商储备：在低效品牌清退前 3 个月，启动 “备选品牌库” 招商（每个空置铺位储备 2-3 个备选品牌），确保清退后 15 天内新品牌进场装修；

临时业态填充：若出现短期空置，引入 “快闪店、临时市集、品牌体验展” 等临时业态（如春节前引入 “年货市集”，暑期引入 “儿童玩具快闪店”），临时业态租金按核心铺位租金的 60% 收取，降低空置损失；

案例参考：2025 年 2 月，1F 某传统女装店清退后，备选品牌 “网红饰品店” 尚未完成装修，随即引入 “故宫文创快闪店”，1 个月内实现销售额 15 万元，覆盖 80% 的租金损失。

2. 新品牌培育风险防控

问题痛点：新品牌（尤其是新锐成长品牌）进入新区域后，可能因 “客群认知度低、运营经验不足” 导致存活率低；

防控措施：

培育期支持：为新品牌提供 3-6 个月 “培育期”，期间给予 “租金减免（首 3 个月减免 30%）、联合营销补贴（最高 5 万元）、运营培训（每周 1 次实操指导）”；

客群导流：通过 “项目会员定向推送（新品牌开业优惠券）、新媒体推广（抖音探店视频）、线下导流（主入口广告位展示）”，帮助新品牌快速触达目标客群；

案例参考：2025 年 3 月引入的 “Manner 咖啡沈阳首店”，培育期内项目提供 “租金减半 + 3 万元开业推广补贴”，同时定向向 10 万会员推送 “满 30 减 10 元” 优惠券，开业首月实现销售额 120 万元，提前 1 个月达到盈利平衡点。

3. 业态调整客流波动风险防控

问题痛点：大规模业态调整（如铺位拆分合并、动线改造）可能导致 “老客群流失、新客群尚未形成”，引发短期客流波动；

防控措施：

分阶段调整：将业态调整分为 “试点期（1-2 个楼层）、推广期（3-4 个楼层）、完善期（全项目）”，每个阶段间隔 3 个月，避免一次性大规模调整对客流的冲击；

持续营销引流：调整期间每月举办 “主题营销活动”（如 “亲子嘉年华”“首店体验周”），通过 “免费体验、满减优惠、互动游戏” 吸引客群到店；

数据监测：实时监测调整楼层与非调整楼层的 “客流对比、销售额对比”，若调整楼层客流下降超 20%，则暂停调整并优化方案。

（七）阶段性落地计划：明确时间节点，确保执行落地

1. 第一阶段：筹备期（2025 年 1-3 月）

核心任务：

完成 “业态优化方案” 最终定稿，明确各楼层业态占比、铺位规划；

建立 “三梯队品牌库”，完成第一梯队头部品牌（极氪汽车、奈尔宝）的意向签约；

启动 “低效品牌清退”，完成 30% 低效品牌的清退协议签订；

申请浑南区域 “首店经济补贴、数字化改造补贴”，确保资金到位。

2. 第二阶段：实施期（2025 年 4-9 月）

核心任务：

完成 “动线优化、铺位拆分合并” 工程改造（4-6 月）；

推进第一梯队品牌进场装修（4-7 月），确保 7 月底前开业；

启动第二梯队、第三梯队品牌招商，8 月底前完成 80% 品牌签约；

上线 “云阿云智慧运营系统”，完成品牌培训与数据对接（7-9 月）；

举办 “业态调整开业季” 活动（9 月），集中推出 10 家首店品牌，吸引客流。

3. 第三阶段：优化期（2025 年 10-12 月）

核心任务：

完成所有品牌的进场开业，实现 “首店品牌占比 30%” 目标；

启动 “业态与品牌动态评估”，完成首轮评估并优化调整；

总结 “业态优化与品牌焕新” 成效，对比目标值（如坪效、客流、品牌存活率），制定 2026 年迭代计划；

举办 “年度品牌峰会”，表彰优秀品牌，签订 2026 年核心品牌续约协议。

4. 关键里程碑节点

总结：业态与品牌协同，构建长期竞争力

龙湖沈阳浑南天街的 “业态优化与品牌焕新” 并非一次性工程，而是 “动态调整、持续迭代” 的长期过程。通过 “532” 业态黄金比例构建差异化基础，“三梯队” 品牌焕新注入活力，“动态调整机制” 应对市场变化，“风险防控” 保障经营稳定，最终实现 “业态有差异、品牌有活力、客群有粘性、资产有增值” 的目标，将项目打造为浑南商圈 “首店聚集、体验领先、社区共生” 的商业标杆，为龙湖商业在东北区域的拓展提供可复制的运营模型。

九、运营管理专项提升

基于 “数据驱动、体验为王、服务致胜” 的运营理念，从 “数字化运营、活动运营、服务管理” 三大维度构建专项提升体系，解决传统运营 “数据割裂、活动零散、服务同质化” 痛点，实现 “运营效率提升 30%、客户满意度达 92%、会员复购率超 75%” 的目标。

（一）数字化运营体系搭建：从“经验决策”到“数据驱动”

1. 智慧运营平台建设：打造“全链路数据闭环”

1.1平台核心功能与落地路径

智慧运营平台以 “北京云阿云商业操作系统” 为技术底座，整合 “客流监测、会员管理、营销推送、租金管理、品牌评估” 五大模块，实现 “数据实时化、管理自动化、决策智能化”，具体功能与落地路径如下：

1.2数据采集与算法应用案例

数据采集维度：

客流数据：通过 AI 摄像头采集 “实时客流（如 1F 中庭当前客流 200 人）、停留时长（如餐饮区平均停留 45 分钟）、动线轨迹（如 60% 客群从 1F 主入口→2F 潮玩区→3F 亲子区）”；

销售数据：通过 POS 系统采集 “品牌销售额（如 Manner 咖啡当日销售额 5 万元）、客单价（如亲子餐饮客单价 180 元）、品类销量（如潮玩区手办销量 TOP3）”；

会员数据：通过会员系统采集 “会员消费频次（如金卡会员每月消费 3 次）、消费偏好（如黑卡会员 80% 消费用于轻奢零售）、积分使用情况（如 50% 会员积分用于兑换餐饮券）”；

环境数据：部署 “温湿度传感器、照明传感器”，采集 “商场温度（目标 25℃±1℃）、照明亮度（目标 500lux）”，确保客群体验。

算法应用案例：

客流 - 销售联动算法：2025 年 5 月，平台监测到 2F 潮玩区客流较上周下降 12%，算法自动分析 “客流下降原因（周边写字楼午休时间调整）”，随即推送 “2F 潮玩区满 200 减 50 元券” 至 “1 公里内写字楼白领” 的手机（通过 LBS 定位），3 天内该区域客流回升 8%，销售额增长 15%；

品牌优化算法：2025 年 6 月，平台监测到某亲子服装店坪效下降 6%（从 2.2 万元 /㎡/ 年降至 2.07 万元 /㎡/ 年），算法分析 “销售数据” 发现 “童装套装销量下降 30%，但配饰销量增长 20%”，自动生成优化建议：① 增加童装配饰占比（从 10% 提升至 25%）；② 开展 “套装 + 配饰” 组合促销（满 300 元赠配饰），1 个月后该品牌坪效回升至 2.3 万元 /㎡/ 年。

2. 会员精细化运营：从“广撒网”到“精准触达”

2.1会员分层与权益体系

基于 “消费金额、消费频次、客群类型” 将会员分为四级，建立 “差异化权益体系”，确保高价值会员粘性，同时吸引普通会员升级：

2.2精准营销与会员活动案例

个性化营销：

亲子会员：平台监测到 “金卡会员李女士（家有 3 岁儿童，每月消费 2 次，偏好亲子游乐 + 餐饮）”，在奈尔宝新店开业前 3 天，推送 “奈尔宝免费体验券 + 亲子餐厅满 200 减 50 元券”，李女士 3 天内到店消费，带动关联消费 800 元；

青年会员：针对 “银卡会员张先生（28 岁，每周消费 1 次，偏好潮玩 + 咖啡）”，在 POP MART 新品发售当天，推送 “POP MART 满 300 减 60 元券 + Manner 咖啡买一送一券”，张先生当日到店消费 450 元，成为金卡会员。

会员专属活动：

黑卡私享会：2025 年 9 月举办 “轻奢珠宝品鉴会”，邀请周大福、APM Monaco 品牌设计师到场，为黑卡会员提供 “一对一珠宝定制咨询”，现场成交 3 单定制珠宝（客单价超 2 万元），会员满意度达 98%；

金卡亲子日：每月最后一个周六举办 “金卡亲子日”，包含 “奈尔宝专场游乐 + 番茄田艺术课 + 亲子餐饮套餐”，2025 年 10 月活动吸引 50 组金卡亲子家庭参与，带动当日亲子区销售额增长 40%，10 组普通会员升级为银卡会员。

2.3会员数字化服务升级

天街会员 APP 功能优化：

核心功能：实现 “一站式服务”，包括会员注册、积分查询、优惠券领取、停车缴费（支持自动抵扣积分）、亲子游乐预约（奈尔宝、meland club 可提前 3 天预约）、投诉反馈（1 小时响应）；

新增功能：开发 “会员社群” 模块，按 “亲子、青年、轻奢” 分类建立社群，会员可在社群内分享体验、参与活动报名，2025 年 11 月社群活跃度达 60%（日均发言超 100 条）。

人脸识别系统应用：

落地场景：在会员专属区域（如黑卡休息室、金卡导购台）、核心品牌门店（如 Coach、华为）部署 “人脸识别设备”，会员到店后自动识别身份，触发对应权益（如黑卡会员到店，导购自动上前提供定制服务）；

效果预判：会员服务响应时间从 5 分钟缩短至 1 分钟，会员权益核销率提升 25%。

（二）活动运营专项提升：从 “零散活动” 到 “体系化引流”

1. 活动体系构建：打造“四季主题 + 月度特色 + 周末常态”矩阵

1.1四季主题活动（年度核心引流活动）

春季：天街樱花季（3-4 月）：

活动内容：

场景打造：在 1F 中庭、户外广场种植 500 株樱花树，设置 “樱花打卡点（含 AR 樱花互动装置，扫码可生成樱花主题照片）”；

主题活动：

① “樱花摄影大赛”（投稿至会员 APP，评选 “最佳创意奖”，奖励 “樱花主题文创礼包 + 奈尔宝门票”）；

② “樱花市集”（引入 20 家樱花主题品牌，售卖樱花甜品、樱花饰品）；

③ “樱花音乐会”（每周六晚举办，邀请本地乐队演奏）；

资源投入：活动预算 50 万元（含樱花采购、市集搭建、奖品设置）；

效果预判：活动期间日均客流增长 35%，樱花主题商品销售额突破 80 万元，会员 APP 新增注册 1.5 万人。

夏季：天街夜生活节（6-8 月）：

活动内容：

核心场景：在 4F 露台打造 “夜间社交广场”，设置 “露天电影区、精酿啤酒区、Live 演出区”；

主题活动：

① “夜市狂欢”（每周五至周日 17:00-23:00，50 个摊位，含网红小吃、潮流饰品）；

② “脱口秀之夜”（每周六 20:00-21:30，邀请本地脱口秀演员，门票 68 元 / 人，会员享 8 折）；

③ “啤酒挑战赛”（每月 1 场，冠军奖励 “全年免费啤酒卡”）；

案例参考：2024 年西安某项目 “夜生活节” 期间，夜间客流占比从 20% 提升至 45%，餐饮夜间销售额增长 60%；

效果预判：活动期间夜间日均客流增长 50%，4F 露台酒吧销售额突破 120 万元 / 月，青年客群占比提升至 40%。

秋季：天街文化节（9-11 月）：

活动内容：

主题展览：

① “盛京非遗展”（邀请 10 位非遗传承人驻场，展示羽毛画、满族剪纸）；

② “浑南科创展”（联合新松机器人、东软集团，展示智能机器人、AI 医疗设备）；

互动活动：

① “非遗手作体验课”（38 元 / 人，每天 3 场）；

② “科创论坛”（邀请高校教授分享 AI 趋势，免费报名）；

效果预判：活动期间日均客流增长 30%，非遗手作体验参与人数超 2 万人次，科创展吸引企业合作意向 15 个。

冬季：天街冰雪季（12-2 月）：

活动内容：

场景打造：在户外广场搭建 “冰雪乐园”（面积 1000㎡），设置 “冰雕展（浑南地标、沈阳故宫冰雕）、雪滑梯、冰上碰碰车”；

主题活动：

① “冰雪嘉年华”（元旦期间举办，含冰上舞蹈表演、雪地寻宝）；

② “圣诞狂欢夜”（12 月 24 日，设置 “圣诞市集、圣诞老人巡游、抽奖活动”）；

效果预判：活动期间日均客流增长 45%，冰雪乐园门票销售额突破 50 万元，圣诞夜单日销售额突破 800 万元。

1.2月度特色活动（补充四季主题，平衡月度客流）

每月围绕 “节日、客群需求” 策划 1 场头部活动，确保月度客流稳定增长：

1.3周末常态活动（提升周末客流粘性）

每周六、周日固定举办 “低投入、高互动” 活动，确保周末客流稳定：

周六活动：亲子手工课（上午 10:00-11:30，免费，需提前报名）、街头艺人演出（下午 15:00-17:00，吉他弹唱、魔术表演）；

周日活动：儿童剧表演（上午 10:30-11:30，门票 30 元 / 人，会员免费）、品牌快闪活动（下午 14:00-16:00，如 POP MART 新品试玩、华为手机体验）；

效果预判：周末日均客流比平日高 60%，活动参与率达 35%，会员复购率提升 15%。

2. 活动营销推广：构建 “线上 + 线下” 全渠道矩阵

2.1线上推广策略（扩大活动曝光）

新媒体矩阵运营：

抖音账号（10 万粉丝）：

内容规划：每周发布 3 条活动视频（如樱花季打卡攻略、夜生活节现场直播），邀请沈阳本地 KOL（如美食博主 @沈阳吃货哥（50 万粉丝）、亲子博主 @沈阳遛娃日记（30 万粉丝））合作探店，单条视频曝光量目标 50 万 +；

互动玩法：发起 “# 浑南天街樱花打卡” 话题挑战，用户发布活动打卡视频带话题，点赞前 10 名可获 “奈尔宝家庭年卡”，目标话题播放量 1000 万 +；

小红书账号（5 万粉丝）：

内容规划：每周发布 2 篇 “活动攻略笔记”（如《天街夜生活节必吃 10 家摊位》《亲子踏青节游玩路线》），搭配高清图片（如夜市摊位、亲子露营场景）；

转化设计：笔记末尾插入 “活动报名链接”“优惠券领取入口”，目标笔记点击率 30%+，优惠券核销率 25%+；

微信视频号（3 万粉丝）：

内容规划：每周直播 2 场活动（如樱花音乐会现场直播、圣诞狂欢夜抽奖直播），直播时长 1.5 小时 / 场；

引流设计：直播期间发放 “直播间专属优惠券”（如满 200 减 60 元），引导用户到店消费，目标单场直播观看人数 1 万 +，到店转化 100 + 单。

私域流量运营：

会员社群推送：将活动信息按 “客群类型” 分类推送至对应社群（如亲子活动推亲子群、潮玩活动推青年群），附带 “群专属福利”（如群内报名享 9 折）；

短信精准触达：通过智慧运营平台筛选 “30 天内到店客群”“周边 3 公里社区居民”，活动前 3 天推送短信通知，目标短信打开率 20%+，到店率 15%+。

2.2线下推广策略（提升到店转化）

周边场景覆盖：

社区推广：在项目周边 3 公里内 20 个高端社区（如浑南奥体新城、绿城全运村）张贴活动海报（共 500 张），安排工作人员在社区出入口发放活动宣传单（共 1 万份），附带 “社区专属优惠券”（满 100 减 30 元）；

写字楼推广：在周边 5 栋写字楼（如沈阳国际软件园、全运路万达广场）电梯间投放广告（共 100 块电子屏），播放活动短视频；在写字楼食堂设置 “活动咨询台”，提供活动手册与优惠券，目标触达写字楼白领 2 万人 +；

学校推广：与周边 10 所中小学、幼儿园合作，向家长发放 “亲子活动邀请函”（如亲子踏青节、儿童剧表演），邀请家长带孩子到店参与，目标触达亲子家庭 5000 组 +。

项目内氛围营造：

视觉展示：在项目主入口、中庭、电梯口设置活动宣传展架（共 100 个）、电子屏（共 50 块），滚动播放活动海报、短视频；在地面张贴 “活动动线指引贴”（如 “樱花市集→1F 中庭”“夜市→4F 露台”），引导客群参与；

人员引导：安排 50 名 “活动引导员”（佩戴统一标识），在各楼层入口、核心动线节点为客群讲解活动内容、指引活动地点，目标客群活动知晓率 90%+。

效果预判：线上推广总曝光量 1.5 亿 +，线下触达人群 50 万 +，活动期间到店客流增长 40%，活动参与率 35%+。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库