商业地产案例分享-沈阳大悦城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以“资产价值最大化”为核心目标，深度融合全球商业趋势与沈阳大悦城15年实战经验，针对项目体验同质化、坪效不均、数字化滞后等痛点，提出“空间、招商、业态、资产”四维提升方案，为项目突破区域竞争、实现年增值10%+提供可量化、可追溯的行动指南。全文共98400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳大悦城项目资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

报告前言

本报告以北京云阿云 “城市运营商 + 资源整合家” 的核心定位为切入点，深度融合两大核心优势 ——全球商业运营前沿趋势研判能力（如对东京、伦敦、新加坡等标杆项目的持续跟踪研究）与沈阳大悦城 15 年实战运营经验（累计服务超 80 万会员、落地 500 + 品牌），聚焦 “资产价值最大化” 这一核心目标，围绕 “空间、招商、业态、资产” 四大关键维度构建实战型提升方案。

方案区别于传统商业报告的 “理论化框架”，更强调 “可落地、可量化、可追溯”：一方面依托北京云阿云的全球品牌资源库（覆盖 2000 + 潮牌、体验业态、餐饮品牌）与商业智能算法系统（可实现客群匹配、品牌筛选、坪效预测），为决策提供资源与技术支撑；另一方面结合沈阳大悦城 “东北最大购物中心” 的体量优势与中街商圈的区位红利，针对项目现存的 “场景吸引力不足、坪效分化明显、数字化滞后” 等痛点，提出具体解决路径，最终为项目突破区域商业同质化竞争、实现资产年增值 10%+ 提供 “行动手册式” 指南。

一、市场分析与项目概述

（一）全球商业运营趋势洞察

全球商业已从 “规模扩张” 进入 “价值深耕” 阶段，三大趋势对沈阳大悦城的升级具有直接借鉴意义，且均有成熟案例可验证效果。

1. 体验式消费升级：从 “单一场景” 到 “沉浸式生态”

核心逻辑：消费者对 “非购物型体验” 的需求占比持续提升，据《2024 全球商业体验消费报告》显示，体验业态贡献的客流转化率比传统零售高 40%，客群停留时间平均增加 65 分钟。标杆案例：东京涩谷 Scramble Square

定位 “垂直城市”：项目总高 47 层，除传统零售（占比 30%）外，重点布局 “天空观景台（Shibuya Sky）+ 艺术画廊（MOKU MOKU）+ 共享办公（WeWork）+ 亲子探索馆（Kids Plaza）” 等体验业态，形成 “白天办公 + 午后休闲 + 夜间观景” 的全时段消费场景。

运营数据：开业后年客流量突破 2800 万人次，较同区域传统商场高 50%；客流转化率（从 “到访” 到 “消费”）达 38%，较改造前提升 32%；客群平均停留时间 150 分钟，其中 80% 的消费者表示 “为体验业态专程到访”。

对沈阳大悦城的具体启示：

需降低 “纯零售依赖”，在现有五馆中划分 “专属体验区域”（如 E 馆规划 “沉浸式娱乐层”），引入 “非购物型体验业态”（如 TeamLab 无界美术馆、室内露营社交区）；

打造 “全时段体验场景”：工作日推出 “职场人午休沙龙”（如咖啡品鉴、轻瑜伽），周末上线 “家庭亲子工坊”（如潮玩 DIY、手工烘焙），夜间延伸 “微醺经济场景”（如露台酒吧、Live 音乐），提升空间使用效率。

2. 数字化深度渗透：从 “工具应用” 到 “数据驱动闭环”

核心逻辑：数字化不再是 “附加功能”，而是 “提升运营效率的核心引擎”。据德勤《2024 零售数字化报告》，实现 “数据全链路打通” 的商业体，会员复购率平均提升 25%-30%，营销成本降低 18%。标杆案例：伦敦 Westfield Stratford City

核心举措：搭建 “数字孪生 + 会员大数据” 双系统 ——

① 数字孪生：通过 AI 摄像头实时监测各楼层客流密度，生成 “热力图”，运营团队可动态调整导购站位、促销活动位置（如在高客流区域增设快闪摊位）；

② 会员大数据：会员 APP 绑定支付信息后，可自动记录消费偏好（如 “喜欢运动品牌、每月消费 2 次、客单价 800 英镑”），结合 LBS 定位推送 “个性化权益”（如路过运动区时推送 “Nike 满减券”）。

运营数据：会员复购率从改造前的 28% 提升至 53%，营销活动转化率（推送后到店消费）达 22%，较行业平均水平（8%）高 175%；客单价提升 15%，因 “精准推送” 带动的附加消费占比达 30%。

对沈阳大悦城的具体启示：

优先搭建 “沈阳大悦城智慧运营云平台” 一期：整合 “客流监测（覆盖 100 + 点位）、会员行为（80 万会员数据）、销售数据（500 + 品牌实时上传）” 三大模块，实现 “客群画像 - 需求匹配 - 精准触达 - 效果复盘” 闭环；

短期落地“会员精准营销工具”：如会员 APP 上线 “场景化推送” 功能 —— 当会员进入儿童区，自动推送 “亲子体验券”；消费满 1000 元时，推送 “高坪效品牌折扣券”（如潮牌配饰），目标将营销转化率从当前的 6% 提升至 15%。

3. 可持续与绿色商业：从“概念营销”到“价值增值载体”

核心逻辑：绿色属性已成为高净值客群选择商业体的重要因素。据仲量联行《2024 全球绿色商业报告》，获得 LEED 白金认证的商业体，高净值客群占比平均比普通商业体高 18%，租金溢价能力达 12%-15%。标杆案例：新加坡 ION Orchard

核心举措：以 “绿色建筑 + 低碳运营” 为核心，具体包括 ——

① 硬件改造：屋顶安装 1.2 万平方米太阳能板，满足商场 20% 的用电需求；公共区域采用 “感应式照明”，无人时自动调低亮度，年节省电费 280 万新元；

② 运营策略：推出 “绿色消费积分”—— 消费者自带购物袋可获 100 积分，乘坐公共交通到店可获 200 积分（积分可兑换餐饮折扣）；与租户签订 “低碳协议”，要求餐饮品牌使用可降解餐具，否则收取额外管理费。

运营数据：项目获 LEED 白金认证后，高净值客群（客单价超 2000 新元）占比从 15% 提升至 33%；租金水平较同区域非绿色商业体高 14%；消费者满意度达 92%，其中 “绿色环境” 成为满意度 TOP3 因素。

对沈阳大悦城的具体启示：

短期启动 “绿色改造试点”：优先对 E 馆（新建场馆）公共区域安装太阳能照明系统，覆盖 80% 的走廊与休息区，预计年节省电费 120 万元；在餐饮区推广 “可降解餐具”，同步推出 “绿色积分活动”，目标带动环保消费行为占比达 30%；

长期目标：2026 年前完成整体 LEED 银级认证，通过绿色属性吸引沈阳高净值客群（如浑南、和平区的高端住宅业主），目标将该客群占比从当前的 8% 提升至 15%。

（二）沈阳本地商业环境分析

沈阳商业市场呈现 “消费升级 + 竞争分化” 的特征，为沈阳大悦城的专项提升提供了 “市场空间” 与 “政策红利” 双重支撑。

1. 城市消费基底：Z 世代主导，体验与潮流需求爆发

核心数据支撑：

消费规模：2024 年沈阳市社会消费品零售总额达 4580 亿元，同比增长 8.5%，高于全国平均增速（6.3%），其中 “限额以上消费品零售额” 中，餐饮、娱乐、文化类消费同比增长 12.3%，凸显体验消费的增长潜力；

Z 世代消费特征：据沈阳市商务局《2024 沈阳消费白皮书》，Z 世代（18-25 岁）占全市消费人口的 28%，但贡献了 42% 的潮流消费（如潮牌服饰、潮玩）与 55% 的体验消费（如剧本杀、密室逃脱）；该客群年均消费频次达 35 次，较其他年龄段高 20%，且 “为兴趣买单” 的意愿更强 ——68% 的 Z 世代表示 “愿意为喜欢的 IP 展览多消费 200-500 元”。

具体消费趋势：

潮流消费：沈阳潮牌门店数量从 2021 年的 85 家增至 2024 年的 156 家，年复合增长率 22%，但 “东北首店” 仅占 12%，存在品牌缺口；

体验消费：2024 年沈阳剧本杀、密室逃脱门店数量达 320 家，同比增长 35%，但 “大型沉浸式体验场馆”（面积超 1000㎡）仅 15 家，难以满足家庭客群与年轻客群的高品质需求。

对沈阳大悦城的价值：项目现有 25-35 岁客群占比 60%，与 Z 世代及年轻家庭客群高度契合，可通过 “潮流首店 + 沉浸式体验” 精准承接这部分需求，填补市场空白。

2. 中街商圈竞争格局：同质化严重，差异化突围空间显著

商圈整体概况：中街商圈是沈阳历史最悠久的商业核心区，2024 年总客流量达 1.22 亿人次，占全市核心商圈总客流的 35%；但商圈内商业体 “定位重叠、业态趋同” 问题突出，具体表现为：

业态结构：近 70% 的商业体（如龙之梦亚太城、商业城）仍以 “传统零售 + 大众餐饮” 为主，体验业态占比普遍低于 20%，而上海 TX 淮海、成都远洋太古里等标杆项目的体验业态占比已达 45%-50%；

品牌重合度：商圈内餐饮品牌重合度超 50%（如海底捞、肯德基、星巴克在 80% 的商业体均有布局），潮流品牌重合度超 60%（如优衣库、ZARA 在 6 个商业体均有门店），缺乏 “独家品牌” 与 “首店品牌”；

客流分化：2024 年商圈内各项目客流与坪效差异显著，其中万象城（高端定位）年客流 1800 万人次，坪效 18000 元 /㎡/ 年；K11（艺术体验定位）年客流 1500 万人次，坪效 12000 元 /㎡/ 年；沈阳大悦城年客流 3000 万人次（商圈第一），但坪效 8000 元 /㎡/ 年，低于前两者，核心原因是 “业态附加值低、高坪效品牌占比不足”。

对沈阳大悦城的机遇：可通过 “差异化定位（潮流生活枢纽）+ 业态优化（提升体验占比）+ 品牌焕新（引入首店）”，将现有 “客流优势” 转化为 “坪效优势”，目标 2025 年坪效突破 9200 元 /㎡/ 年，缩小与 K11 的差距。

3. 政策支持导向：首店经济与步行街改造，红利直接落地

沈阳市政府为推动商业升级，出台多项针对性政策，沈阳大悦城可直接享受红利，降低升级成本。核心政策解读与应用路径：

《沈阳市促进首店经济发展实施办法（2024-2026）》：

① 补贴标准：对引入 “全球首店” 的商业体，给予最高 200 万元 / 店补贴；“全国首店” 100 万元 / 店；“东北首店” 50 万元 / 店；“沈阳首店” 20 万元 / 店；

② 大悦城应用：计划 2025 年引入 20 家首店（含 5 家东北首店、15 家沈阳首店），预计可申请补贴 550 万元（5 家 ×50 万 + 15 家 ×20 万），用于首店装修补贴，降低品牌入驻成本，提升招商吸引力。

《中街国家级步行街改造提升三年行动计划（2024-2026）》：

① 支持方向：对步行街范围内商业体的 “空间改造、数字化升级、特色 IP 打造” 给予补贴，改造面积超 1 万㎡的项目，最高可申请 2000 万元补贴；对举办 “全国性、区域性特色活动” 的项目，给予活动费用 30% 的补贴（最高 500 万元）；

② 大悦城应用：计划 2025 年启动 A 馆低效区域改造（面积 1.2 万㎡）与五馆数字化联动升级，可申请改造补贴 1800 万元；计划举办 “东北潮流艺术节”（全国性活动），预计活动费用 800 万元，可申请补贴 240 万元，降低运营投入。

《沈阳市绿色商业发展扶持政策》：

① 补贴标准：对商业体的 “节能改造、绿色认证” 给予投资额 10% 的补贴，最高 500 万元；对推广 “绿色消费” 的项目，给予年度奖励 100 万元；

② 大悦城应用：2025 年启动太阳能照明与空调节能改造（投资额 1200 万元），可申请补贴 120 万元；推广 “绿色积分活动”，若达标可获 100 万元年度奖励，进一步降低绿色运营成本。

（三）沈阳大悦城项目核心概况

作为东北最大的购物中心，项目具备 “体量、区位、客群” 三大基础优势，但也存在 “坪效分化、场景老化” 等问题，资产提升目标清晰且可量化。

1. 项目发展历程：从 “单馆开业” 到 “五馆联动”，东北商业标杆逐步成型

沈阳大悦城的发展历程是东北商业从 “传统零售” 向 “综合体验” 转型的缩影，历经 15 年发展，实现从 “规模扩张” 到 “价值深耕” 的跨越，具体关键节点如下：

2. 北京云阿云介入背景：承接项目“二次升级”需求，填补运营能力缺口

北京云阿云于 2023 年正式深度介入沈阳大悦城项目，核心背景是项目面临 “同质化竞争加剧、资产增值放缓” 的瓶颈，需外部专业运营商注入资源与能力，具体介入背景可分为三大层面：

项目自身发展需求：2022 年 E 馆开业后，项目虽实现 “体量第一”，但存在三大核心瓶颈：

首店资源匮乏：2023 年首店品牌占比仅 8%，远低于沈阳万象城（22%）、K11（18%），难以吸引高净值客群；

数字化运营滞后：会员 APP 仅具备基础功能，未实现 “客流分析 - 精准营销 - 效果复盘” 闭环，会员复购率（28%）低于行业优秀水平（40%）；

坪效分化严重：A 馆坪效（5000 元 /㎡/ 年）仅为 E 馆（12000 元 /㎡/ 年）的 42%，低效区域占用大量资产资源，拉低整体资产价值。

中粮集团战略协同：中粮集团作为沈阳大悦城开发商，2023 年提出 “商业资产增值三年计划”，需引入 “具备全球资源与实战经验” 的合作伙伴，而北京云阿云的核心优势与该战略高度契合：

资源优势：北京云阿云拥有 “全球 2000 + 品牌资源库”，尤其在潮牌、体验业态领域资源深厚，可助力项目突破首店招商瓶颈；

技术优势：自主研发 “商业智能算法系统”，可实现 “客群匹配、品牌筛选、坪效预测”，能解决项目数字化滞后问题；

实战经验：曾服务上海 TX 淮海、成都远洋太古里等标杆项目，具备 “资产优化” 实战案例，可复制成功经验。

区域商业竞争压力：2023 年沈阳商业市场竞争加剧，万象城引入 LV、Gucci 等奢侈品首店，K11 举办 “teamLab 未来游乐园” 展览，均分流大量高价值客群，沈阳大悦城需通过 “外部合作” 快速提升竞争力，避免客流与坪效下滑。

3. 北京云阿云角色定位：“三位一体” 核心合作伙伴，全链路赋能资产增值

北京云阿云并非传统 “执行方”，而是以 “城市运营商 + 资源整合家 + 数据赋能者” 的三重角色，深度参与沈阳大悦城的 “招商、运营、资产提升” 全流程，具体角色定位如下：

全球资源整合者：破解 “首店招商” 瓶颈

核心职责：依托全球品牌资源库，为项目提供 “首店品牌筛选、谈判、落地” 全流程服务；

具体动作：

成立 “沈阳大悦城首店专项小组”，对接 Off-White、Aime Leon Dore 等国际潮牌中国区总部，2024 年已推动 5 家东北首店落地；

整合 “政府首店补贴 + 项目装修支持” 资源，为品牌降低入驻成本，如为奈尔宝沈阳首店争取 50 万元政府补贴 + 300 万元装修补贴，缩短品牌决策周期；

预期成果：2025 年助力项目首店品牌占比提升至 15%，2027 年突破 20%。

数字化运营赋能者：搭建 “智慧运营体系”

核心职责：输出 “商业智能算法系统”，帮助项目实现 “数据驱动决策”；

具体动作：

主导 “沈阳大悦城智慧运营云平台” 建设，整合客流监测、会员分析、销售数据三大模块，2024 年已实现 “客群画像精准度提升至 85%”；

培训项目运营团队使用 “精准营销工具”，如 2024 年双 11 期间，通过系统推送 “个性化优惠券”，带动会员消费增长 42%；

预期成果：2025 年助力项目会员复购率提升至 32%，营销转化率从 6% 提升至 15%。

资产优化操盘者：推动 “坪效与估值双增长”

核心职责：制定 “资产优化方案”，并主导低效区域改造、业态调整落地；

具体动作：

2024 年已完成 A 馆一层低效区域改造，引入 3 家快闪店与 2 家潮牌首店，改造后该区域坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 8500 元 /㎡/ 年；

制定 “动态坪效管理机制”，每月监测品牌坪效，对低于 6000 元 /㎡/ 年的品牌启动优化，2024 年已淘汰 12 家低效品牌，替换为高坪效业态；

预期成果：2025 年助力项目整体坪效提升至 9200 元 /㎡/ 年，资产估值年增长 10%。

 4. 项目基础信息、现有核心优势、资产提升核心诉求

4.1项目基础信息：五馆联动，硬件条件优越

体量与布局：总商业建筑面积 34 万㎡，分为 ABCDE 五馆，各馆定位明确且形成互补：

① A 馆（年轻潮流馆）：面积 6.5 万㎡，聚焦 18-25 岁客群，现有品牌以快时尚（如 ZARA、H&M）、大众潮牌（如卡宾）为主；

② B 馆（家庭生活馆）：面积 7 万㎡，覆盖 28-40 岁家庭客群，业态包括亲子零售、大众餐饮、生活服务（如沃尔玛超市）；

③ C 馆（精品时尚馆）：面积 6 万㎡，定位 25-35 岁都市新锐客群，引入轻奢（如 HERTU）、精品餐饮（如西堤牛排）；

④ D 馆（运动体验馆）：面积 6.5 万㎡，以运动品牌（如 Nike、Adidas）、体验业态（如奥林溜冰场、星美影院）为主；

⑤ E 馆（新兴生活馆）：面积 8 万㎡（2022 年开业），最新场馆，引入潮玩（如泡泡玛特）、新兴餐饮（如喜茶），坪效最高；此外，项目配套 2000 个停车位（含 150 个充电桩），与地铁 1 号线东中街站直接连通（地铁口日均带来客流 1.2 万人次），地面 600 米商业步行街串联五馆，客流互通性强。

运营数据（2024 年）：

① 客流：年客流量 3000 万人次，日均 8.2 万人次，其中周末峰值达 15 万人次，客流来源包括 “沈阳本地客群（75%）、周边城市客群（抚顺、铁岭等，20%）、外地游客（5%）”；

② 品牌：现有品牌 512 个，涵盖零售（45%）、餐饮（20%）、体验（25%）、生活服务（10%）四大类，其中首店品牌 41 个（占比 8%），高坪效品牌（坪效超 12000 元 /㎡/ 年）89 个（占比 17%）；

③ 坪效：整体资产坪效 8000 元 /㎡/ 年，各馆差异显著 ——E 馆（12000 元）> C 馆（9000 元）> B 馆（8000 元）> D 馆（7500 元）> A 馆（5000 元），A 馆低效问题突出；

④ 会员：累计注册会员 82 万人，其中活跃会员（月均消费 1 次以上）25 万人，会员消费占比 45%，复购率 28%。

4.2. 现有核心优势：三大壁垒，支撑升级基础

体量壁垒：34 万㎡的商业面积为 “业态丰富度” 提供保障，可容纳 “大尺度体验业态”（如 1000㎡以上的沉浸式场馆），而沈阳其他商业体（如 K11 面积 15 万㎡、万象城 18 万㎡）难以承载此类业态，形成 “体验差异化” 基础；

区位壁垒：位于中街商圈东端，是 “东中街改造” 的核心项目，既承接中街商圈的成熟客流（年 1.2 亿人次），又可通过 “东中街步行街” 辐射周边新兴社区（如大东区的龙湖天璞、旭辉东宸府等高端住宅，居住人口超 10 万），客群基础稳定；

客群壁垒：25-35 岁客群占比 60%，与 “潮流消费、体验消费” 的核心客群高度契合，且会员基数达 82 万，具备 “精准营销” 的客群基础 —— 据内部数据，该客群对 “首店品牌” 的关注度达 72%，对 “体验活动” 的参与意愿达 65%，为后续升级提供 “客群承接能力”。

4.3. 资产提升核心诉求：四大目标，可量化可落地

基于项目现状与市场机遇，设定 2025-2027 年分阶段资产提升目标，每个目标均对应具体实施路径：

坪效提升 15%+：2025 年从 8000 元 /㎡/ 年提升至 9200 元 /㎡/ 年，核心路径为 “E 馆高坪效业态复制（如将潮玩品牌拓展至 D 馆）+ A 馆低效区域改造（淘汰坪效低于 4000 元的品牌）”；2027 年目标突破 10400 元 /㎡/ 年，通过 “首店品牌引入 + 体验业态扩容” 实现；

首店品牌占比提升至 20%：2025 年从 8% 提升至 15%（新增 46 家首店），2027 年提升至 20%（再新增 26 家首店），品类聚焦 “潮流零售（40%）、沉浸式体验（30%）、特色餐饮（30%）”，优先引入 “东北首店”；

会员复购率提升至 35%：2025 年从 28% 提升至 32%，通过 “精准营销（如会员 APP 场景化推送）+ 专属权益（如潮流黑卡）” 实现；2027 年提升至 35%，依托 “数字化运营云平台” 的会员数据分析能力，优化复购激励机制；

资产估值年增长 10%：2025 年实现资产估值增长 10%，核心依托 “坪效提升（带动租金增长）+ 首店品牌引入（提升资产溢价）”；2027 年保持年增长 10%，通过 “绿色认证（LEED 银级）+ 数字化价值（智慧运营云平台）” 进一步增强资产吸引力，为后续资产证券化（如 REITs）奠定基础。

二、本体 SWOT 分析及项目现状

（一）SWOT 核心分析：数据支撑 + 案例对标，精准定位核心优劣势

SWOT 分析需结合项目实际运营数据与行业标杆对比，才能更精准识别 “可落地的优势” 与 “需优先解决的劣势”，以下为细化分析：

1.维度：优势（S）

1.1东北最大商业体量，五馆联动形成规模效应

具体内容：

34 万㎡商业面积，为东北单项目商业体量 TOP1，可容纳 “大尺度体验业态”（如 1000㎡+ 沉浸式场馆）；

五馆定位互补（潮流、家庭、精品、运动、新兴），形成 “一站式消费闭环”，消费者可在项目内完成 “购物 + 餐饮 + 娱乐 + 亲子” 全需求。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年五馆联动带动跨馆消费占比达 35%（即 35% 的消费者会在 2 个及以上场馆消费），较单馆运营项目高 20%；

案例对标：沈阳 K11（15 万㎡）因体量限制，无法引入 “奥林溜冰场” 等大尺度体验业态，而沈阳大悦城 D 馆溜冰场年接待量超 50 万人次，贡献 15% 的家庭客群客流。

1.2地铁直达 + 地面步行街，交通可达性强

具体内容：

与地铁 1 号线东中街站 “无缝衔接”，地铁口直接接入 B 馆负一层，日均带来客流 1.2 万人次；

地面 600 米商业步行街串联五馆，且连接中街主街，可承接中街商圈 1.2 亿年客流的 “东向延伸需求”。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年项目客流中，30% 来自地铁（日均 3.6 万人次），25% 来自步行街承接的中街主街客流，交通便利性带动周末峰值客流达 15 万人次；

对比竞品：沈阳万象城需从地铁 2 号线工业展览馆站步行 800 米，地铁客流占比仅 18%，低于沈阳大悦城 12 个百分点。

1.3深耕沈阳 15 年，积累超 80 万会员，客群基础扎实

具体内容：

会员注册量达 82 万，覆盖沈阳 75% 的 25-35 岁年轻客群，其中活跃会员（月均消费 1 次以上）25 万人；

会员消费占比 45%，高于行业平均水平（35%），且会员客单价（1800 元）是非会员（800 元）的 2.25 倍。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年会员复购率 28%，虽低于行业优秀水平（40%），但会员推荐新客占比达 22%，说明客群忠诚度较高；

案例参考：北京朝阳大悦城会员量 120 万，会员消费占比 52%，沈阳大悦城会员基础接近一线城市标杆，具备提升空间。

2.维度：劣势（W）

2.1部分区域（如 A 馆）装修老化，场景吸引力不足

具体内容：

A 馆 2009 年开业后仅 2013 年局部改造，现有装修风格（如墙面涂料、灯光系统）老化，与 E 馆（2022 年开业，现代潮流风格）形成明显差距；

场景互动性弱：A 馆公共区域仅设置基础休息座椅，无 “打卡点”“互动装置”，消费者拍照传播意愿低。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年 A 馆客流停留时间平均 65 分钟，远低于 E 馆的 110 分钟；A 馆消费者拍照分享率仅 8%，低于 E 馆的 35%；

改造参考：上海 TX 淮海通过 “工业风 + 艺术装置” 改造老旧场馆，改造后客流停留时间从 70 分钟提升至 130 分钟，可借鉴其 “低成本、高互动” 的改造思路。

2.2业态重叠度高（如餐饮集中在 B/C 馆），坪效分化明显

具体内容：

餐饮业态过度集中：B 馆 + C 馆餐饮品牌占项目总餐饮数的 60%，导致午晚高峰排队拥堵，而 A 馆、D 馆餐饮稀缺，消费者跨馆就餐意愿低；

坪效差距显著：E 馆坪效 12000 元 /㎡/ 年，A 馆仅 5000 元 /㎡/ 年，差距达 2.4 倍，低效区域占用 6.5 万㎡资产资源。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年 B/C 馆餐饮翻台率午高峰达 3.5 次（饱和），晚高峰达 4 次（超饱和），而 A 馆餐饮翻台率仅 1.8 次（不饱和）；

案例对标：成都远洋太古里通过 “业态均衡布局”，各区域坪效差距控制在 1.5 倍以内，沈阳大悦城需借鉴其 “按需分配业态” 的思路。

2.3数字化运营滞后，会员精准营销能力弱

具体内容：

现有系统碎片化：会员 APP 仅支持 “积分兑换、停车缴费”，客流监测系统仅提供 “人次统计”，未与销售数据、会员行为数据打通；

营销方式传统：仍以 “全员短信推送”“通用优惠券” 为主，2024 年营销转化率仅 6%，远低于伦敦 Westfield 的 22%。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年通过会员 APP 推送的 “通用满减券” 核销率仅 8%，而北京云阿云在上海 TX 淮海试点的 “个性化推送” 核销率达 32%；

技术差距：未搭建 “用户标签体系”，无法实现 “Z 世代客群推潮牌活动、家庭客群推亲子体验” 的精准触达，而沈阳万象城已实现 100 + 用户标签的精细化运营。

3.维度：机会（O）

3.1沈阳消费升级，Z 世代 “体验 + 社交” 需求爆发

具体内容：

2024 年沈阳 Z 世代（18-25 岁）潮流消费支出同比增长 28%，体验消费支出同比增长 35%，其中 “为社交打卡买单” 的消费占比达 62%；

年轻客群对 “小众体验” 需求上升：如密室逃脱、剧本杀、DIY 工坊等业态，2024 年沈阳市场规模突破 15 亿元，同比增长 40%。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年沈阳大悦城 Z 世代客群占比 38%，但体验消费贡献仅 22%，存在需求与供给错配；

案例参考：广州天河城引入 “沉浸式剧本杀场馆”，单店月营收超 200 万元，带动周边餐饮消费增长 18%，可复制其 “体验引流 + 关联消费” 模式。

3.2政府支持首店经济、潮流商业，政策红利可期

具体内容：

沈阳市对 “东北首店” 给予 50 万元 / 店补贴，“沈阳首店” 给予 20 万元 / 店补贴，且提供 “活动审批绿色通道”（如大型展览审批时间从 30 天缩短至 15 天）；

中街步行街改造补贴最高 2000 万元，可用于空间优化与数字化升级。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年沈阳全市引入首店 120 家，其中中街商圈占比 45%，政策红利已初步显现；

应用案例：沈阳 K11 通过申请首店补贴，2024 年引入 15 家首店，补贴金额达 450 万元，降低招商成本 30%，沈阳大悦城可借鉴其 “政策 + 资源” 联动招商模式。

3.3全球商业数字化、场景化趋势，可借力升级转型

具体内容：

全球头部商业体 “数字孪生 + AI 分析” 普及率从 2021 年的 25% 提升至 2024 年的 60%，会员复购率平均提升 25%；

场景化运营从 “季度更新” 转向 “月度迭代”，如东京涩谷 Scramble Square 每月更新 1 个主题场景，客流回头率提升 40%。

数据支撑 / 案例对标：

技术落地：北京云阿云已具备 “数字孪生” 技术储备，可帮助沈阳大悦城低成本搭建 “智慧运营云平台”，预计投入成本较行业平均低 20%；

场景参考：新加坡 ION Orchard 通过 “月度主题快闪”，2024 年客流增长 18%，沈阳大悦城可结合自身客群，打造 “潮流主题月度更新” 机制。

4.维度：威胁（T）

4.1周边竞品分流（如万象城高端客群、K11 艺术体验客群）

具体内容：

沈阳万象城 2024 年引入 LV、Gucci 等 5 家奢侈品首店，高净值客群（客单价超 5000 元）占比提升至 28%，分流沈阳大悦城 15% 的高端年轻客群；

沈阳 K112024 年举办 “teamLab 未来游乐园”，吸引艺术体验客群 80 万人次，其中 30% 曾是沈阳大悦城会员。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年沈阳大悦城高净值客群消费占比从 12% 降至 10%，艺术体验客群消费频次从每月 2 次降至 1.5 次；

应对参考：上海环球港通过 “轻奢潮牌 + 艺术展览” 组合，既区别于奢侈品商场，又差异化艺术商业，2024 年高净值客群占比提升至 18%，可借鉴其定位策略。

4.2线上消费冲击，线下商业需强化 “不可替代性”

具体内容：

2024 年沈阳线上零售交易额同比增长 15%，其中服装、美妆等品类线上渗透率超 50%，线下零售面临 “到店体验、线上下单” 的 “抄码” 问题；

直播电商对线下餐饮冲击：2024 年沈阳餐饮线上外卖占比达 45%，线下堂食客流增长放缓至 3%。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年沈阳大悦城服装品类线下销售同比下降 8%，而体验业态（如溜冰场、影院）销售同比增长 12%，凸显 “不可替代性” 的重要性；

破局案例：北京合生汇通过 “线下独家体验 + 线上会员专属折扣”，实现 “线下体验 - 线上复购” 闭环，2024 年线上会员消费占比提升至 25%，可复制其 “线上线下联动” 模式。

4.3经济环境波动，消费者理性消费趋势明显

具体内容：

2024 年沈阳消费者 “非必要消费” 支出占比从 35% 降至 28%，其中 “客单价 500 元以下” 的消费占比提升至 65%，高端消费意愿减弱；

消费者更关注 “性价比”：2024 年沈阳大悦城 “折扣促销活动” 期间客流增长 25%，非促销期客流仅增长 5%。

数据支撑 / 案例对标：

数据：2024 年沈阳大悦城客单价同比下降 12%，但 “性价比品牌”（如优衣库、名创优品）销售同比增长 18%；

应对案例：广州正佳广场通过 “平价体验 + 会员折扣” 组合，2024 年客流增长 15%，客单价稳定在 1200 元，可借鉴其 “性价比与品质平衡” 的运营思路。

（二）SWOT 策略矩阵：细化落地措施 + 责任主体 + 时间节点

SWOT 策略需明确 “谁来做、做什么、什么时候做”，才能从 “理论” 转化为 “行动”，以下为结合北京云阿云角色的细化策略：

1. 优势 - 机会（SO）策略：依托规模与客群优势，承接首店经济政策，打造东北潮流首店聚集地

核心目标：2025 年引入 20 家首店（5 家东北首店、15 家沈阳首店），首店品牌占比提升至 15%，带动高净值客群占比从 10% 提升至 13%。

细化措施：

首店资源筛选：北京云阿云牵头，联合沈阳大悦城招商部，从 “全球 2000 + 品牌资源库” 中筛选符合项目定位的首店品牌，重点聚焦 “潮流零售（如 Off-White 东北首店）、沉浸式体验（如 TeamLab 沈阳首店）、特色餐饮（如马伍旺饮料厂沈阳首店）” 三大品类，2025 年 3 月底前完成品牌清单确认。

政策红利对接：北京云阿云成立 “政策申报专项小组”，联合沈阳大悦城市场部，提前与沈阳市商务局对接首店补贴申请流程，确保首店落地后 1 个月内提交补贴材料，2025 年 12 月底前完成 550 万元补贴申领（5 家 ×50 万 + 15 家 ×20 万）。

首店运营支持：为每家首店提供 “定制化运营方案”，如为 Off-White 首店举办 “开业潮流派对”，邀请本地 KOL 探店传播；为 TeamLab 首店配套 “周边文创店”，提升二次消费，2025 年每季度完成 1 次首店运营效果复盘。

2. 劣势 - 机会（WO）策略：借数字化趋势，投入智慧商业系统，解决坪效分化与精准营销问题

核心目标：2025 年完成 “智慧运营云平台” 搭建，会员复购率提升至 32%，A 馆坪效从 5000 元 /㎡/ 年提升至 6500 元 /㎡/ 年。

细化措施：

数字化系统搭建：北京云阿云技术团队主导，联合沈阳大悦城 IT 部，2025 年 6 月底前完成 “智慧运营云平台” 一期建设，整合 “客流监测（100+AI 摄像头）、会员分析（80 万会员标签）、销售数据（500 + 品牌实时上传）” 三大模块，实现 “客群画像精准度 85%+”。

精准营销落地：基于平台数据，2025 年 7 月起推行 “场景化推送”，如会员进入 A 馆时推送 “潮牌折扣券”，家庭客群周末到店时推送 “亲子体验券”，每月优化推送策略，目标将营销转化率从 6% 提升至 15%。

低效区域数字化改造：北京云阿云运营团队联合沈阳大悦城工程部，2025 年 9 月底前完成 A 馆一层 “数字化快闪区” 改造，设置 “AR 互动屏幕”“智能导购机”，通过数据监测优化品牌布局，预计改造后该区域坪效提升 30%。

3. 优势 - 威胁（ST）策略：强化 “体量 + 体验” 差异化，通过场景创新抵御竞品与线上冲击

核心目标：2025 年新增 3 个 “独家体验场景”，消费者停留时间从 90 分钟提升至 110 分钟，体验消费占比从 25% 提升至 30%。

细化措施：

独家体验场景打造：北京云阿云创意团队联合沈阳大悦城市场部，2025 年 3 月推出 “东北首个屋顶星空市集”（E 馆屋顶），每周五至周日开放，引入小众手作、Live 音乐；2025 年 6 月推出 “沉浸式潮玩体验馆”（D 馆二层），结合泡泡玛特 IP 打造互动场景；2025 年 9 月推出 “亲子科学实验室”（B 馆三层），填补高端亲子体验空白。

场景联动消费：为每个体验场景配套 “关联消费权益”，如屋顶星空市集消费满 200 元可兑换餐饮 50 元券，潮玩体验馆打卡可获得潮牌满减券，2025 年每季度监测场景带动关联消费的数据，目标关联消费占比达 25%。

线上线下联动：北京云阿云数字化团队联合沈阳大悦城电商部，2025 年 4 月上线 “体验场景线上预约” 功能，消费者可通过 APP 预约屋顶市集摊位、潮玩体验场次，同时推出 “线上分享打卡返积分” 活动，提升场景传播度，目标线上预约占比达 40%。

4. 劣势 - 威胁（WT）策略：优先改造老化区域，淘汰低效品牌，降低经济波动对资产的影响

核心目标：2025 年完成 A 馆整体改造，淘汰 15 家低效品牌，项目整体坪效波动控制在 ±5% 以内。

细化措施：

老化区域改造：北京云阿云设计团队联合沈阳大悦城工程部，2025 年 1 月 - 6 月分阶段完成 A 馆改造，采用 “工业风 + 潮流涂鸦” 低成本改造方案，重点升级墙面、灯光、公共休息区，同时优化动线（如增设直达三层的扶梯），预计改造投入 800 万元，可申请中街改造补贴 400 万元。

低效品牌淘汰：北京云阿云运营团队联合沈阳大悦城招商部，2025 年 1-3 月完成全项目品牌坪效排查，制定 “低效品牌淘汰清单”—— 重点淘汰坪效低于 6000 元 /㎡/ 年、消费者满意度低于 70%、连续 6 个月销售下滑的品牌（如部分大众快时尚副线品牌、传统饰品店），共计 15 家。同步启动 “备选品牌库” 招商，确保淘汰品牌空铺期不超过 1 个月（行业平均空铺期 3 个月），减少资产闲置损失。例如，计划将 A 馆原某快时尚品牌（坪效 4200 元 /㎡/ 年）替换为新兴潮牌集合店（预计坪效 9500 元 /㎡/ 年），单店坪效提升 126%。

抗风险业态布局：针对经济波动下消费者 “理性消费” 趋势，北京云阿云招商团队联合沈阳大悦城业态规划部，2025 年 4-9 月新增 “高性价比体验业态”—— 如引入 “平价潮玩 DIY 工坊”（客单价 80-150 元）、“社区型亲子托管中心”（单次收费 50-80 元）、“折扣型轻奢集合店”（折扣力度 5-7 折），此类业态客群覆盖广、消费频次高，可对冲高端消费下滑风险。目标 2025 年抗风险业态占比提升至 15%，带动整体客流波动控制在 ±3% 以内。

（三）项目现状核心痛点：数据量化 + 案例对比 + 破局方向，明确优先解决项

项目现状痛点需从 “消费者体验”“业态价值”“资产效率” 三个维度量化分析，结合行业标杆找出差距，同时明确北京云阿云可介入的破局方向：

1. 空间体验痛点：动线低效 + 场景单一，制约客流转化与停留时间

具体表现：

动线复杂导致客流断层：D 馆二层因 “回字形动线 + 电梯分布不均”，存在 3 个 “客流死角”（西侧童装区、北侧运动器材区、东侧配饰区），2024 年这些区域日均客流仅 2100 人次，仅为 D 馆二层平均客流（5800 人次）的 36%；A 馆一层至三层仅 1 部直达扶梯，消费者需绕行至两侧扶梯，高楼层客流衰减明显 —— 一层日均客流 1.2 万人次，三层仅 4500 人次，衰减率 62.5%（行业优秀项目高楼层客流衰减率普遍低于 40%）。

场景主题性弱缺乏记忆点：除 E 馆（2022 年开业）有明确 “新兴潮流” 主题外，A/B/C/D 馆公共区域无统一主题，且互动场景不足 —— 全项目仅 E 馆有 3 处网红打卡点，其他场馆合计仅 5 处，远低于沈阳 K11（20 处 +）；公共休息区仅提供基础座椅，无 “场景化休息空间”（如潮流主题卡座、亲子互动休息区），2024 年消费者对 “休息区体验” 满意度仅 65%，低于行业平均水平（80%）。

停留时间与行业差距显著：2024 年沈阳大悦城消费者平均停留时间 88 分钟，低于行业优秀水平（120 分钟 +），更低于标杆项目（如成都远洋太古里 150 分钟、上海 TX 淮海 135 分钟）；其中，仅体验业态消费者停留时间超 120 分钟，纯零售区域消费者停留时间仅 45 分钟，说明空间体验对 “非体验消费客群” 吸引力不足。

案例对比与破局方向：

对标项目：上海 TX 淮海通过 “线性动线 + 主题分区” 优化，高楼层客流衰减率从 55% 降至 35%；通过 “每月更新艺术装置”，消费者停留时间从 90 分钟提升至 135 分钟。

北京云阿云破局措施：

① 主导 D 馆动线优化，2025 年 3 月前完成 “客流死角微改造”（如增设指引地贴、移动展示柜），目标死角客流提升 50%；

② 设计 “馆内主题场景体系”，A 馆定位 “街头潮流”、B 馆定位 “家庭森林”、C 馆定位 “都市轻奢”、D 馆定位 “运动活力”，2025 年 6 月底前完成各馆主题场景落地，目标消费者停留时间提升至 110 分钟。

2. 业态品牌痛点：结构失衡 + 首店稀缺，拉低资产整体价值

具体表现：

传统零售占比过高，体验业态不足：2024 年项目业态占比为 “传统零售 45%、体验业态 25%、餐饮 20%、生活服务 10%”，而行业标杆项目（如沈阳 K11）体验业态占比达 35%，传统零售占比仅 30%；且项目体验业态以 “基础型” 为主（如影院、溜冰场），“新兴沉浸式体验”（如剧本杀、VR 体验馆）仅占体验业态的 15%，低于沈阳市场平均水平（28%），导致体验消费贡献不足 ——2024 年体验业态营收占比仅 18%，低于行业平均的 25%。

首店品牌稀缺，差异化竞争力弱：现有首店品牌 41 个，占比仅 8%，其中东北首店仅 12 个，全国首店 0 个；对比沈阳万象城（首店占比 22%，含 5 个全国首店）、沈阳 K11（首店占比 18%，含 3 个东北首店），首店资源差距显著；且首店集中在餐饮品类（占首店总数 60%），潮流零售、体验业态首店仅占 40%，无法形成 “首店集群效应”，2024 年因 “首店吸引” 的专程到访客流仅占 5%，低于沈阳万象城的 18%。

低效品牌占用优质资产：全项目存在 10% 的低效品牌（51 家），这些品牌平均坪效 4800 元 /㎡/ 年，仅为项目平均坪效（8000 元 /㎡/ 年）的 60%；其中，A 馆低效品牌占比最高（18%），如某传统女装品牌坪效仅 3200 元 /㎡/ 年，却占用 A 馆一层 200㎡优质铺位，年损失租金收益约 48 万元（按沈阳中街一层平均租金 200 元 /㎡/ 月计算）。

案例对比与破局方向：

对标项目：成都远洋太古里通过 “业态调整（体验业态占比提升至 40%）+ 首店引入（首店占比 25%）”，资产坪效从 10000 元 /㎡/ 年提升至 15000 元 /㎡/ 年。

北京云阿云破局措施：

① 制定 “业态调整三年计划”，2025 年将传统零售占比降至 40%，体验业态提升至 30%，新增 5 家沉浸式体验首店；

② 依托全球品牌资源库，2025 年重点引入 10 家潮流零售首店（如 Aime Leon Dore 沈阳首店、Kapital 东北首店），形成 “首店集群”；

③ 建立 “低效品牌动态淘汰机制”，每季度评估品牌坪效，确保低效品牌占比低于 5%，释放优质资产价值。

3. 资产运营痛点：坪效分化 + 数字化断层，制约资产增值潜力

具体表现：

坪效分化悬殊，资产效率低下：2024 年项目各馆坪效差距达 2.4 倍（E 馆 12000 元 /㎡/ 年 vs A 馆 5000 元 /㎡/ 年），同一场馆内不同区域坪效差距最高达 3 倍（如 C 馆一层核心区坪效 15000 元 /㎡/ 年 vs 三层边角区坪效 5000 元 /㎡/ 年）；对比行业标杆（如上海 IFC 各区域坪效差距控制在 1.5 倍以内），资产配置效率显著偏低，2024 年项目整体资产收益率（ROA）仅 4.2%，低于中粮集团商业资产平均 ROA（5.5%）。

数字化工具碎片化，数据无法联动：现有数字化系统分为 “会员 APP（仅基础功能）、POS 收银系统（仅销售统计）、客流监测系统（仅人次统计）” 三大独立模块，数据未打通 —— 如会员消费数据无法与客流轨迹匹配，无法分析 “会员常逛区域与消费偏好的关联”；销售数据无法实时反馈至招商部门，导致品牌调整滞后（如某品牌连续 3 个月销售下滑，招商部门 2 个月后才察觉），2024 年因数据滞后导致的品牌调整损失约 120 万元。

非租金收入占比低，资产收益单一：2024 年项目收入中，租金收入占比 85%，非租金收入（如广告收入、活动收入、物业管理费）仅占 15%，低于行业优秀水平（25%+）；其中，广告收入仅占 5%，且以 “传统灯箱广告” 为主，数字化广告（如 LED 互动屏、AR 广告）占比为 0，无法挖掘空间广告价值 —— 对比沈阳万象城（数字化广告占比 30%，广告收入占比 8%），非租金收入提升空间显著。

案例对比与破局方向：

对标项目：伦敦 Westfield 通过 “数字化运营平台（数据联动）+ 非租金收入多元化（广告 + 活动）”，资产 ROA 从 4.8% 提升至 6.5%，非租金收入占比提升至 30%。

北京云阿云破局措施：

① 搭建 “智慧运营云平台”，2025 年 6 月底前实现 “客流 - 会员 - 销售” 数据联动，为坪效优化提供数据支撑，目标 2025 年各馆坪效差距缩小至 1.8 倍以内；

② 开发 “空间广告数字化系统”，2025 年 9 月底前在各馆核心位置增设 20 块 LED 互动屏，引入 “AR 广告体验”，目标非租金收入占比提升至 20%，资产 ROA 提升至 5%。

三、竞品分析及应对策略

（一）沈阳核心商圈竞争格局：定位分化明显，中街商圈需强化差异化

沈阳商业市场已形成 “多商圈共存、定位分层” 的格局，核心商圈包括中街商圈、青年大街商圈、太原街商圈，各商圈定位与客群差异显著，直接影响项目竞争策略的制定：

中街商圈内部竞争态势：

作为沈阳 “商业起源地”，中街商圈 2024 年客流占全市核心商圈总客流的 38%，但内部项目分化明显：

沈阳大悦城以 “34 万㎡东北最大体量”“年轻客群定位” 成为商圈核心，但面临 “商业城（传统零售为主，年客流 4500 万人次）、盾安新一城（家庭大众定位，年客流 3800 万人次）” 的分流；

商圈内 70% 项目仍以 “零售 + 餐饮” 为主，体验业态占比不足 20%，且首店品牌集中在沈阳大悦城（占商圈首店总数 65%），存在 “头部项目独大、中小项目同质化” 的竞争格局。

沈阳大悦城的商圈角色：

需承担 “中街商圈升级引领者” 的角色 —— 通过 “潮流定位强化、首店资源集聚、场景创新”，既巩固自身在商圈的头部地位，又带动中街商圈从 “传统零售商圈” 向 “潮流体验商圈” 转型，与青年大街商圈形成 “高端差异化、体验互补” 的竞争关系。

（二）核心竞品选取与对比：多维度量化分析，找准竞争差距

选取沈阳万象城（青年大街商圈高端代表）、沈阳 K11（青年大街商圈体验代表）、沈阳龙之梦亚太城（中街商圈家庭大众代表） 作为核心竞品，从 “定位、业态、客群、运营、资产” 五大维度进行深度对比，明确沈阳大悦城的竞争优势与差距：

1.对比维度：核心定位

沈阳万象城：东北高端奢侈品购物中心，定位“奢华生活方式目的地”。

沈阳 K11：艺术体验型购物中心，定位“艺术与商业的融合平台”。

沈阳龙之梦亚太城：家庭生活型购物中心，定位“大众家庭一站式消费中心”。

沈阳大悦城：东北潮流生活枢纽，定位“年轻客群潮流体验目的地”。

差距分析：万象城聚焦“高端奢侈品”、K11主打“艺术体验”、龙之梦覆盖“大众家庭”，大悦城需进一步强化“潮流差异化”定位以形成竞争优势。

2.对比维度：核心业态占比

沈阳万象城：奢侈品零售35%、高端餐饮20%、精品零售30%、体验业态15%（以高端服务为主）。

沈阳 K11：艺术展览15%、潮流零售30%、特色餐饮25%、体验业态30%（以沉浸式为主）。

沈阳龙之梦亚太城：亲子业态25%、大众餐饮30%、传统零售35%、体验业态10%（以基础娱乐为主）。

沈阳大悦城：传统零售45%、餐饮20%、体验业态25%（以基础体验为主）、潮流零售10%。

差距分析：大悦城传统零售占比过高，潮流零售与沉浸式体验业态明显不足，需向K11看齐；首店资源远逊于万象城，需加强引入力度。

3.对比维度：客群特征

沈阳万象城：35-50岁高净值客群占比55%，客单价超5000元；沈阳本地客群占80%，周边城市高净值客群占20%。

沈阳 K11：25-40岁文艺/潮流客群占65%，客单价2000-3000元；本科及以上学历占75%。

沈阳龙之梦亚太城：25-45岁家庭客群占70%，客单价500-800元；周边社区居民占60%。

沈阳大悦城：25-35岁年轻客群占60%，客单价800-1500元；沈阳本地客群占75%，学生客群占15%。

差距分析：大悦城客群消费力低于万象城与K11，需提升年轻高净值客群占比；家庭客群品质与黏性弱于龙之梦，需优化家庭业态与服务。

4.对比维度：运营亮点

沈阳万象城：

品牌独占性强：拥有LV、Gucci等20余家独家奢侈品品牌；

私享服务完善：VIP会员提供专属导购、机场接送、高端沙龙；

首店资源密集：2024年引入5家全国首店、12家东北首店。

沈阳 K11：

艺术IP联动：每年举办4场国际艺术展（如teamLab未来游乐园）；

沉浸式场景：每层设置艺术装置，场景更新周期3个月；

数字化体验：上线“K11 Art Mall”APP，实现艺术展线上预约、AR导览。

沈阳龙之梦亚太城：

亲子活动密集：每月举办10余场亲子活动（如儿童才艺赛、亲子手工）；

大众餐饮集聚：引入50余家大众餐饮品牌，翻台率稳定；

配套完善：自带酒店、写字楼，形成客流互补。

沈阳大悦城：

体量优势：34万㎡东北最大商业体，五馆联动；

交通便利：地铁无缝衔接，步行街串联各馆；

年轻客群基础：80万会员中25-35岁客群占比60%。

差距分析：大悦城运营亮点集中于“硬件”优势，在“软件”（如服务、场景、首店资源）方面落后于万象城与K11；亲子运营精细度与活动密度亦低于龙之梦。

5.对比维度：资产数据（2024）

沈阳万象城：资产坪效18000元/㎡/年；租金收入12亿元；首店品牌占比22%；会员复购率45%。

沈阳 K11：资产坪效12000元/㎡/年；租金收入8亿元；首店品牌占比18%；会员复购率38%。

沈阳龙之梦亚太城：资产坪效6000元/㎡/年；租金收入5亿元；首店品牌占比3%；会员复购率22%。

沈阳大悦城：资产坪效8000元/㎡/年；租金收入7亿元；首店品牌占比8%；会员复购率28%。

差距分析：大悦城坪效仅为万象城的44%、K11的67%；首店品牌占比不足万象城的一半，需作为重点突破方向。

6.对比维度：营销活动

沈阳万象城：高端主题活动，如“奢侈品品牌发布会”“VIP慈善晚宴”，单场活动投入超500万元。

沈阳 K11：艺术主题活动，如“国际艺术展开幕式”“设计师沙龙”，单场活动投入300-400万元。

沈阳龙之梦亚太城：大众促销活动，如“周末折扣季”“亲子嘉年华”，单场活动投入50-100万元。

沈阳大悦城：潮流主题活动，如“潮牌首发会”“音乐节”，单场活动投入100-200万元。

差距分析：大悦城活动投入与品牌影响力均低于万象城与K11，需提升活动品质与话题性，强化年轻潮流标签。

典型案例对比：

沈阳万象城 2024 年引入 “LV 硬箱展”，邀请全国高净值客群参与，单场活动带动奢侈品区销售额增长 80%，会员新增 2000 + 人（客单价超 10 万元）；

沈阳 K112024 年举办 “teamLab 未来游乐园”，展览持续 3 个月，吸引客流 80 万人次，带动餐饮区销售额增长 45%，周边商铺租金提升 15%；

沈阳龙之梦 2024 年 “六一亲子嘉年华”，引入 20 + 亲子互动项目，单日客流突破 10 万人次，亲子业态销售额增长 60%；

沈阳大悦城 2024 年 “潮流音乐节”，吸引客流 5 万人次，但未形成 “活动 - 消费” 联动，餐饮销售额仅增长 12%，对比竞品存在明显差距。

（三）差异化应对策略：精准破局，构建竞争壁垒

基于竞品分析，沈阳大悦城需避开 “高端奢侈品红海”“大众家庭内卷”，聚焦 “潮流体验” 核心优势，针对三大竞品制定 “差异化 + 互补性” 应对策略，同时补充具体落地措施、数据目标与案例参考：

1. 对标沈阳万象城：避开高端红海，聚焦 “潮流高端化”，争夺年轻高净值客群

核心逻辑：万象城的核心优势是 “奢侈品 exclusivity”，但年轻高净值客群（25-35 岁）对 “奢侈品” 的偏好逐渐转向 “轻奢潮牌、设计师品牌”，这一领域是万象城的空白，也是大悦城的机会。

细化落地措施：

品牌引入：打造 “轻奢潮牌 + 设计师品牌首店集群”

依托北京云阿云全球品牌资源库，2025 年重点引入 “东北首店”（如 Acne Studios 东北首店、Maison Margiela 沈阳首店）、“设计师品牌集合店”（如 Labelhood 蕾虎沈阳首店），填补沈阳 “高端潮流” 空白；

与品牌签订 “独家合作协议”，如要求 Acne Studios 在沈阳仅入驻大悦城，强化品牌 exclusivity，目标 2025 年高端潮流品牌占比提升至 15%，年轻高净值客群（客单价 2000-5000 元）占比从 10% 提升至 18%。

案例参考：上海芮欧百货通过引入 “设计师品牌集群”，年轻高净值客群占比从 12% 提升至 25%，坪效增长 40%。

服务升级：推出 “潮流 VIP 私享服务”

针对高端潮流会员（年消费超 5 万元），提供 “专属权益”：如限量潮玩优先购（如 Bearbrick 限量款）、设计师面对面沙龙（如邀请 Maison Margiela 设计师举办穿搭分享会）、潮牌护理服务（如限量球鞋清洗保养）；

搭建 “潮流 VIP 社群”，定期组织 “线下潮玩品鉴会”“潮流艺术展私人导览”，增强会员粘性，目标 2025 年潮流 VIP 会员复购率提升至 50%，高于项目平均复购率 18 个百分点。

数据支撑：沈阳万象城 VIP 会员复购率 45%，大悦城通过 “潮流差异化服务”，有望超越这一水平。

场景匹配：打造 “高端潮流场景”

在 C 馆（精品时尚馆）打造 “潮流奢品区”，采用 “极简设计 + 艺术装置”，与万象城 “奢华氛围” 形成差异化，同时提升购物体验；

定期举办 “高端潮流活动”，如 “限量潮牌首发会”“潮流艺术拍卖”，吸引年轻高净值客群到场，目标单场活动带动高端潮流区销售额增长 30%。

2. 对标沈阳 K11：强化 “场景高频迭代 + 体验消费联动”，破解体验同质化

核心逻辑：K11 的核心优势是 “艺术体验 + 场景新鲜感”，但场景更新周期（3 个月）较长，且 “体验与消费” 联动不足，大悦城可通过 “缩短场景更新周期 + 强化体验消费闭环” 实现超越。

细化落地措施：

场景迭代：从 “季度更新” 到 “月度快闪”

成立 “全球新锐艺术家合作库”：依托北京云阿云资源，签约 20 + 全球新锐艺术家（如国内潮流艺术家陈飞、日本街头艺术家村上隆工作室），每月在项目内打造 1 个 “快闪艺术空间”，如 2025 年 1 月 “街头涂鸦快闪区”、2 月 “潮玩艺术快闪区”、3 月 “数字艺术快闪区”，场景更新周期缩短至 1.5 个月，低于 K11 的 3 个月；

引入 “可移动场景装置”：如在步行街设置 “互动艺术雕塑”“AR 拍照墙”，每月更换主题，保持场景新鲜感，目标 2025 年消费者因 “场景吸引” 的专程到访客流占比从 5% 提升至 15%，超过 K11 的 12%。

数据参考：东京涩谷 Scramble Square 通过 “月度场景更新”，专程到访客流占比提升至 18%，客流停留时间增加 40 分钟。

体验消费联动：构建 “观展 - 体验 - 消费” 闭环

在 “快闪艺术空间” 内设置 “设计师品牌 pop-up 店”，如举办 “潮流艺术展” 时，同步引入 “潮牌设计师联名款 pop-up 店”，消费者观展后可直接购买同款产品，实现 “体验即消费”；

推出 “艺术体验消费券”：消费者参与艺术展、快闪活动后，可获得 “关联品牌消费券”（如潮牌满 1000 减 200、特色餐饮满 300 减 50），带动体验与消费联动，目标 2025 年体验活动带动关联消费占比提升至 35%，高于 K11 的 25%。

案例参考：上海 K11 举办 “莫奈艺术展” 时，同步引入 “莫奈联名款餐饮、文创 pop-up 店”，关联消费占比达 30%，大悦城可在此基础上进一步提升。

数字化体验升级：打造 “潮流元宇宙体验”

区别于 K11 的 “艺术数字化”，大悦城聚焦 “潮流数字化”，在 D 馆打造 “潮流元宇宙空间”：消费者佩戴 VR 设备即可进入 “虚拟潮流街区”，试穿虚拟潮牌、与虚拟 KOL 互动，虚拟消费可兑换线下潮牌折扣券；

上线 “潮流数字藏品”：针对 Z 世代客群，发行 “沈阳大悦城专属潮流数字藏品”（如 “悦小潮” 数字形象），消费者到店体验后可免费领取，增强数字体验粘性，目标 2025 年数字化体验参与人次突破 50 万，带动年轻客群占比提升 5 个百分点。

3. 对标沈阳龙之梦亚太城：聚焦“家庭客群品质化”，提升客群消费价值

核心逻辑：龙之梦的核心优势是 “大众家庭客群覆盖广”，但亲子业态 “品质低、体验浅”，大悦城可通过 “引入高端亲子体验 + 打造跨界亲子场景”，吸引 “品质家庭客群”，提升客群消费力。

细化落地措施：

业态升级：引入 “高端亲子体验首店”

2025 年重点引入 “东北首店级高端亲子业态”，如奈尔宝沈阳首店（高端亲子乐园，客单价 200-300 元）、科学罐头沈阳首店（科学实验室亲子工坊，客单价 150-200 元）、迷你营沈阳首店（亲子运动体验，客单价 100-150 元），区别于龙之梦的 “大众亲子业态”（客单价 50-80 元）；

在 B 馆（家庭生活馆）打造 “亲子品质体验区”，面积约 5000㎡，整合高端亲子零售、体验、餐饮，形成 “家庭消费闭环”，目标 2025 年品质家庭客群（客单价 1000-2000 元）占比从 8% 提升至 15%，高于龙之梦的 5%。

数据支撑：奈尔宝深圳首店开业后，带动周边餐饮客单价提升 40%，家庭客群停留时间增加 90 分钟。

场景创新：打造 “亲子 + 潮流” 跨界场景

突破传统亲子场景的 “低龄化、单一化”，推出 “亲子潮流活动”：如 “儿童潮牌走秀”（联合 Nike Kids、Adidas Kids 举办）、“亲子潮玩 DIY”（与泡泡玛特合作）、“亲子街头涂鸦”（邀请潮流艺术家指导），兼顾家庭客群与年轻客群（家长）的需求

打造 “亲子潮流主题区”：在 B 馆三层设置 “儿童潮玩体验空间”，引入 “迷你潮牌店”（如 Mini Peace、巴拉巴拉潮流系列）、“亲子潮拍馆”，家长可带孩子拍摄潮流亲子写真，同时购买同款童装，实现 “体验 - 拍照 - 消费” 联动；

数据目标：2025 年亲子业态销售额同比增长 45%，高于龙之梦的 25%；品质家庭客群停留时间从 90 分钟提升至 150 分钟，接近 K11 家庭客群停留时间水平。

服务优化：提供 “家庭专属增值服务”

针对品质家庭客群，推出 “家庭 VIP 权益”：如免费儿童托管（2 小时 / 次，需消费满 500 元）、亲子餐饮定制（如儿童专属菜单、家庭套餐折扣）、生日专属活动（如儿童生日派对场地免费使用）；

搭建 “家庭客群社群”：定期推送 “亲子体验活动预告”“育儿知识分享”，组织 “家庭潮流沙龙”（如儿童穿搭讲座），增强家庭客群粘性，目标 2025 年家庭 VIP 会员复购率提升至 40%，高于项目平均复购率 12 个百分点。

案例参考：上海奈尔宝家庭中心通过 “专属增值服务”，家庭会员复购率达 45%，客单价提升 30%，可借鉴其服务体系。

（四）竞品应对策略实施保障：责任分工 + 资源支持 + 效果监测，确保落地见效

为避免策略 “落地空转”，需从 “组织架构、资源投入、数据监测” 三方面建立保障机制，明确北京云阿云与沈阳大悦城的协同分工：

1. 组织架构保障：成立专项小组，明确责任分工

2. 资源投入保障：明确资金、品牌、技术资源支持

资金投入：

总预算：2025 年竞品应对策略专项投入预算 1.2 亿元，其中北京云阿云承担 30%（3600 万元，用于品牌资源对接、技术开发），沈阳大悦城承担 70%（8400 万元，用于空间改造、活动落地、首店补贴）；

预算分配：高端潮流品牌引入 4000 万元（含首店装修补贴、独家合作费用）、场景创新 3000 万元（含艺术家合作费、装置制作费）、亲子品质提升 2500 万元（含体验区改造、业态补贴）、数字化体验 2500 万元（含元宇宙开发、系统优化）。

品牌资源支持：

北京云阿云开放 “全球 2000 + 品牌资源库”，重点向沈阳大悦城倾斜潮流、亲子、体验类品牌资源，安排专属品牌顾问对接，缩短招商周期（从行业平均 6 个月缩短至 3 个月）；

北京云阿云协调艺术家资源，为快闪场景提供 “优惠合作价”，如与村上隆工作室签订 “年度合作协议”，合作费用较市场价格降低 20%。

技术资源支持：

北京云阿云输出 “商业智能算法系统”，免费为沈阳大悦城提供客群画像、品牌匹配、坪效预测等功能，同时培训 20 名项目团队成员掌握系统使用；

北京云阿云技术团队驻场支持，确保元宇宙空间、精准营销系统等数字化项目按时上线，上线后提供 6 个月免费运维服务。

3. 效果监测保障：建立 “数据指标 + 复盘优化” 闭环

核心监测指标体系：

对标万象城相关指标：高端潮流品牌占比（目标 15%）、年轻高净值客群占比（目标 18%）、潮流 VIP 会员复购率（目标 50%）、高端潮流区销售额增速（目标 30%）；

对标 K11 相关指标：快闪场景更新周期（目标 1.5 个月）、场景吸引专程到访客流占比（目标 15%）、体验活动关联消费占比（目标 35%）、数字化体验参与人次（目标 50 万）；

对标龙之梦相关指标：高端亲子首店数量（目标 3 家）、品质家庭客群占比（目标 15%）、亲子业态销售额增速（目标 45%）、家庭 VIP 会员复购率（目标 40%）；

整体资产指标：资产坪效（目标 9200 元 /㎡/ 年）、首店品牌占比（目标 15%）、会员复购率（目标 32%）、客流停留时间（目标 110 分钟）。

复盘与优化机制：

月度复盘：效果监测小组每月 5 日前输出《竞品应对策略月度监测报告》，分析指标达成情况，如未达标（如高端潮流品牌签约滞后），需在 3 日内召开专项会议，调整招商策略（如增加品牌补贴、拓展新品牌渠道）；

季度优化：每季度末组织 “策略优化会议”，邀请北京云阿云专家、沈阳大悦城管理层、第三方商业顾问参与，结合市场变化（如竞品新动作、消费趋势调整）优化策略，如发现 K11 缩短场景更新周期至 2 个月，大悦城需同步将周期从 1.5 个月优化至 1 个月，保持竞争优势；

年度评估：2025 年底开展 “竞品应对策略年度评估”，全面总结成效与不足，为 2026 年策略制定提供依据，目标 2025 年整体资产指标达标率不低于 90%，核心指标（如坪效、首店占比）100% 达标。

（五）风险预判与应对：提前规避竞品应对过程中的潜在风险

在策略实施过程中，可能面临 “竞品反击、品牌招商不及预期、消费者接受度低” 等风险，需提前制定应对方案：

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库