商业地产案例分享-沈阳大悦城项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以“资产价值最大化”为核心目标，深度融合全球商业趋势与沈阳大悦城15年实战经验，针对项目体验同质化、坪效不均、数字化滞后等痛点，提出“空间、招商、业态、资产”四维提升方案，为项目突破区域竞争、实现年增值10%+提供可量化、可追溯的行动指南。全文共98400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳大悦城项目资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商策略创新及政策汇总

（一）招商策略创新：构建 “数字化 + 生态化 + 全球化” 三维招商体系 —— 从“被动招商”到“主动精准匹配”

1. 数字化招商：打造“品牌资源云库 + 智能匹配系统”，招商效率提升 50%

传统招商存在 “品牌资源分散、匹配依赖经验、沟通成本高” 三大痛点，数字化招商通过 “数据整合 + 算法赋能 + 线上工具”，实现招商全流程提效，具体落地路径如下：

（1）搭建 “全球品牌资源云库”：整合 2000 + 品牌资源，实现 “资源可视、需求透明”

资源整合范围：

依托北京云阿云全球商业资源网络，2025 年 3 月底前完成 “全球品牌资源云库” 搭建，涵盖四大类核心品牌：

潮流零售类：200 + 国际潮牌（如 Off-White、We11done）、300 + 国内新锐潮牌（如 Randomevent、SMFK）、150 + 设计师品牌（如 Labelhood 蕾虎旗下品牌）；

沉浸体验类：100+VR/AR 体验品牌（如 TeamLab、The Void）、80 + 亲子体验品牌（如奈尔宝、meland club 高端线）、50 + 文化艺术品牌（如诚品生活、UCCA Lab）；

特色餐饮类：300 + 微醺经济品牌（如精酿酒吧 “京 A”、日式居酒屋 “鸟屋”）、200 + 潮流主题餐饮（如潮牌联名餐厅 “Supreme Café”）、150 + 小众轻食品牌；

生活服务类：100 + 职场社交服务品牌（如共享办公 “裸心社”）、80 + 自我提升品牌（如瑜伽馆 “Pure Yoga”、手作工坊 “木墨”）。

核心数据维度：

为每个品牌标注 12 项核心数据，确保招商团队精准匹配：

更新机制：

安排 5 人专项团队负责云库维护，每月更新品牌拓展动态（如 “某潮牌新增东北拓展计划”）、业绩数据（如 “某亲子品牌上月坪效增长 20%”），确保资源时效性，避免 “无效对接”。

1.2开发 “智能匹配算法”：输入参数自动匹配最优品牌，减少人工误差

算法核心逻辑：

基于 “项目需求 + 品牌需求” 双向匹配，设置三大核心匹配维度，权重占比分别为：坪效匹配度（40%）、客群契合度（35%）、合作可行性（25%）。

示例：若需为 A 馆一层（150㎡，目标坪效 10000 元 /㎡/ 年，客群为 Z 世代潮流客群）匹配品牌，算法会自动筛选 “坪效≥9000 元 /㎡/ 年、客群重合度≥80%、愿意入驻沈阳核心商圈” 的品牌，最终输出 3-5 个最优选项（如 Off-White 东北首店、We11done 沈阳首店、Aime Leon Dore 沈阳首店），并生成 “合作方案建议”：

租金模式：建议 “租金 + 扣点”（基础租金 15 元 /㎡/ 天，扣点 8%，取高者）；

装修补贴：结合品牌需求与项目预算，建议补贴 600 元 /㎡（高于市场平均 500 元 /㎡）；

开业支持：提供首月营销推广资源（如项目 LED 屏广告、KOL 探店）。

效率提升测算：

传统人工匹配需 “筛选品牌（3 天）+ 分析需求（2 天）+ 制定方案（3 天）”，共 8 天；智能匹配算法仅需 “输入参数（10 分钟）+ 算法输出结果（30 分钟）+ 方案微调（1 天）”，共 1.17 天，招商效率提升 50% 以上，2025 年目标通过算法完成 60% 的品牌匹配工作。

1.3推出“云招商平台”：线上线下无缝衔接，降低沟通成本

平台核心功能：

VR 场地展示：对项目所有空置铺位进行 360°VR 拍摄，标注 “面积、层高、客流数据、周边业态”，品牌方可在线查看场地细节，无需实地考察即可初步评估；

客群数据可视化：通过图表展示 “目标铺位周边客群年龄、消费频次、消费偏好”，如 “A 馆一层周边 Z 世代客群占比 75%，潮牌消费占比 65%”，增强品牌入驻信心；

合作案例库：上传 “已入驻首店品牌开业数据”（如 “某潮牌首店开业首月销售额 120 万元，坪效 11000 元 /㎡/ 年”）、“场景改造后坪效提升案例”，为品牌提供参考；

在线对接功能：品牌方可通过平台发起 “在线咨询”，招商团队 1 小时内响应；可预约 “线上会议”，同步演示项目规划、洽谈合作细节，减少异地品牌差旅成本。

案例参考：

北京朝阳大悦城通过 “云招商平台”，2024 年异地品牌招商沟通成本降低 40%，品牌考察决策周期从 3 个月缩短至 1.5 个月，可借鉴其 “VR 展示 + 数据可视化” 功能设计。

2. 生态化招商：从 “单个招商” 到 “品牌矩阵招商”，构建 “消费闭环” 提升坪效

传统 “单个品牌招商” 易导致 “业态零散、客群割裂”，生态化招商通过 “围绕核心客群需求，组合关联业态”，形成 “1+1>2” 的协同效应，具体分为三大矩阵：

2.1潮流生态矩阵：围绕 Z 世代客群，打造 “潮牌零售 + 潮玩体验 + 潮流餐饮 + 潮流服务” 闭环

矩阵构建逻辑：

Z 世代客群 “潮流消费” 需求具有 “关联性、场景化” 特征 —— 购买潮牌后，可能产生 “潮玩收藏、潮流社交、潮流造型” 等衍生需求，通过业态组合满足全场景需求，提升客群停留时间与消费金额。

具体品牌组合案例：

为 E 馆（定位 “未来潮流馆”）引入 “Supreme 授权店（核心潮牌零售）” 时，同步匹配以下品牌：

潮玩体验：POP MART 全球限定店（面积 200㎡，引入独家潮玩款式，与 Supreme 推出联名款）、VR 潮流体验馆（面积 300㎡，开发 “虚拟潮牌试穿” 游戏）；

潮流餐饮：藤原浩联名咖啡馆（面积 150㎡，推出潮流主题饮品，店内设置涂鸦互动墙）、潮牌主题汉堡店（如 “Shake Shack×Supreme 联名店”）；

潮流服务：潮流理发馆（面积 100㎡，提供 “街头风发型设计”）、潮牌护理店（面积 80㎡，提供限量球鞋清洗保养服务）。

预期成效：

该矩阵预计 2025 年 6 月落地，目标 E 馆潮流区日均客流提升至 8000 人次（较改造前增长 50%），客群停留时间从 60 分钟提升至 90 分钟，整体坪效从 12000 元 /㎡/ 年提升至 15000 元 /㎡/ 年，高于行业潮流区平均坪效（12000 元 /㎡/ 年）。

2.2家庭生态矩阵：针对家庭品质客群，打造 “亲子零售 + 亲子体验 + 亲子餐饮 + 家庭服务” 闭环

矩阵构建逻辑：

家庭品质客群核心需求是 “亲子互动 + 便捷消费”，家长带孩子参与亲子体验时，可能产生 “儿童购物、家庭用餐、育儿服务” 需求，通过业态组合减少 “动线折返”，提升消费便利性。

具体品牌组合案例：

为 B 馆二层（定位 “家庭品质区”）引入 “奈尔宝沈阳首店（核心亲子体验，面积 5000㎡）” 时，同步匹配以下品牌：

亲子零售：Bonpoint 儿童服饰（高端童装，面积 150㎡）、乐高教育旗舰店（面积 200㎡，提供亲子乐高课程）、儿童潮牌集合店（如 “Mini Peace× 巴拉巴拉潮流系列”，面积 180㎡）；

亲子餐饮：亲子烘焙工坊（面积 120㎡，家长与孩子共同制作蛋糕）、健康儿童餐厅（如 “Little Caesars 儿童餐”，提供营养搭配套餐）；

家庭服务：母婴护理中心（面积 100㎡，提供婴儿 SPA、育儿咨询）、家庭摄影工作室（面积 150㎡，提供亲子写真拍摄）。

配套优化：

优化 “亲子动线”，设置从 B 馆一层直达二层亲子区的专用扶梯，在亲子区周边设置 “家长休息区”（配备充电插座、饮品吧台），解决 “孩子游玩时家长无休息空间” 的痛点；

预期成效：

该矩阵预计 2025 年 9 月落地，目标家庭客群复购率从 35% 提升至 45%，亲子区整体坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 10000 元 /㎡/ 年，高于沈阳龙之梦亲子区坪效（6000 元 /㎡/ 年）。

2.3跨界生态矩阵：打破业态边界，打造 “功能复合 + 场景创新” 的跨界空间

矩阵构建逻辑：

都市新锐客群需求具有 “多元化、个性化” 特征，单一业态难以满足 “职场社交、自我提升、休闲消费” 的复合需求，通过 “业态跨界融合”，提升空间利用率与客群吸引力。

具体品牌组合案例：

“运动 + 体验” 跨界：为 D 馆三层引入 “Nike 体验店（面积 300㎡，提供运动装备销售）” 时，同步引入 “室内攀岩馆（面积 500㎡，与 Nike 合作推出 “运动挑战活动”）”，消费者购买 Nike 运动装备后可免费体验攀岩，带动运动消费转化；

“文化 + 消费” 跨界：为 C 馆一层引入 “诚品生活沈阳首店（面积 800㎡，书店 + 文创销售）” 时，同步引入 “精品咖啡馆（面积 200㎡，与诚品联名推出 “阅读主题饮品”）、本土文创工坊（面积 150㎡，展示沈阳非遗文创产品）”，形成 “阅读 + 咖啡 + 文创” 的文化消费场景；

“职场 + 社交” 跨界：为 C 馆二层引入 “裸心社共享办公（面积 1000㎡）” 时，同步引入 “轻食餐厅（面积 300㎡，提供商务套餐）、精酿酒吧（面积 200㎡，晚间营业，满足职场社交需求）”，形成 “工作 + 餐饮 + 社交” 的职场生活闭环。

预期成效：

跨界生态矩阵预计 2025 年全年分阶段落地，目标跨界区域坪效提升至 11000 元 /㎡/ 年，客群跨业态消费占比（如 “在共享办公消费后去精酿酒吧”）提升至 30%。

3. 全球化招商：聚焦 “首店经济 + 海外小众品牌”，打造差异化品牌壁垒

首店品牌与海外小众品牌是 “东北潮流生活枢纽” 定位的核心支撑，通过 “专项团队 + 资源倾斜 + 政策绑定”，实现品牌差异化突破：

3.1首店招商：成立专项小组，2025 年首店占比提升至 20%

专项小组配置：

成立 10 人 “首店招商专项小组”，成员包括北京云阿云品牌顾问 3 人（负责对接全球品牌总部）、沈阳大悦城招商经理 4 人（负责项目需求匹配）、市场专员 3 人（负责首店营销规划），小组直接向项目总经理汇报，确保决策高效。

首店引入重点方向：

2025 年计划引入 50 家首店品牌，其中东北首店 30 家、沈阳首店 20 家，重点覆盖三大品类：

首店招商策略：

高层对接：由项目总经理带队，每季度拜访 1-2 家全球品牌中国区总部（如 LVMH 集团、开云集团），介绍沈阳大悦城 “潮流枢纽” 定位与客群数据，争取首店资源；

定制化方案：针对高价值首店（如 TeamLab），提供 “装修补贴 + 租金减免 + 营销支持” 组合方案，如 TeamLab 沈阳首店计划补贴 1000 元 /㎡装修费，首 6 个月租金减免 50%，同时提供项目全年 20% 的广告资源用于推广；

首店营销联动：首店开业时举办 “首店专属活动”，如 Off-White 东北首店开业举办 “限量款发售 + 潮牌主理人见面会”，目标单店开业首月客流突破 5 万人次，销售额突破 100 万元。

3.2海外小众品牌招商：引入 “差异化品牌”，吸引全国潮流客群

资源获取渠道：

依托北京云阿云海外资源网络，通过三大渠道引入海外小众品牌：

海外展会合作：参与 “巴黎时装周”“东京潮流展” 等国际展会，筛选 “未进入中国或仅进入北上广深” 的小众品牌（如日本潮牌 Kapital、英国设计师品牌 A-COLD-WALL*）；

海外买手店合作：与全球知名潮流买手店（如 Dover Street Market、GR8）合作，引入其代理的小众品牌，开设 “海外小众品牌集合店”；

跨境电商联动：与天猫国际、京东全球购合作，筛选 “线上销量高、线下空白” 的海外小众品牌（如韩国美妆品牌 3CE 旗下潮流线），推动其开设线下体验店。

落地模式：

考虑到海外小众品牌 “对沈阳市场不熟悉”，采用 “联营模式” 降低品牌风险 —— 项目与品牌共同承担装修成本，按 “销售额扣点” 分成（扣点率 15%-20%），同时提供 “本地运营支持”（如店员培训、库存管理）；

预期成效：

2025 年计划引入 20 家海外小众品牌，开设 5 家 “海外小众品牌集合店”，目标集合店坪效达 10000 元 /㎡/ 年，吸引 “全国潮流客群专程到访” 占比提升至 10%（2024 年为 3%）。

（二）政策汇总与应用：最大化政策红利，降低招商与运营成本

1. 国家及地方核心政策梳理：明确可落地政策与补贴标准

沈阳大悦城可申请的政策涵盖 “首店经济、步行街改造、绿色商业、数字化转型” 四大类，具体政策内容与申请条件如下：

2. 政策申报实施：成立专项小组，确保补贴 100% 落地

成立 “政策申报专项小组”：

组建 8 人专项小组，成员包括沈阳大悦城财务总监（组长，负责预算与资金对接）、招商经理 2 人（负责首店政策申报材料准备）、工程经理 2 人（负责改造项目政策申报）、IT 经理 2 人（负责数字化政策申报）、行政专员 1 人（负责政府对接与流程跟进），明确分工如下：

申报流程标准化：

制定 “政策申报四步流程”，确保无遗漏、高效率：

政策解读与匹配：专项小组每月初梳理最新政策，结合项目进度（如首店签约、改造启动），确定可申报政策（如 3 月签约 Off-White 东北首店，同步启动首店政策申报）；

材料准备与审核：按政策要求准备材料，如首店政策需准备 “品牌首店证明（由品牌总部出具）、装修合同、租金协议”，材料需经财务总监审核后提交；

政府对接与提交：行政专员携带材料对接政府对应部门（如首店政策对接商务局），提交纸质与电子版材料，获取受理回执；

审批跟踪与资金落地：行政专员每周跟踪审批进度，若需补充材料（如第三方评估报告），3 日内完成补充；审批通过后，财务总监对接政府完成资金划拨，确保补贴 15 日内到账。

案例参考：2024 年首店政策申报实践

2024 年沈阳大悦城引入 “POP MART 东北首店”，专项小组按流程完成申报：

首店开业后 10 日收集齐 “品牌首店证明、装修合同（金额 180 万元）”；

按政策申请 30% 补贴（54 万元），材料提交后 25 日获批；

补贴资金到账后，用于 POP MART 装修尾款支付，降低项目现金流压力，验证了申报流程的有效性。

3. 补贴使用策略：绑定招商与运营，最大化政策价值

首店补贴：降低品牌入驻成本，吸引高价值首店

采用 “政府补贴 + 项目补贴” 组合模式，如引入 TeamLab 沈阳首店（全国首店）：

政府补贴：按装修费用（预计 500 万元）的 40% 申请 200 万元补贴；

项目补贴：额外提供 100 万元装修补贴（从招商专项预算中列支）；

补贴使用：合计 300 万元补贴直接支付给 TeamLab 装修供应商，品牌无需垫付装修费用，入驻意愿提升 60%；同时约定 “品牌需经营满 3 年，若提前撤店需返还 50% 补贴”，保障项目长期收益。

改造补贴：覆盖空间与数字化升级成本，降低项目投入

2025 年计划申请 “步行街改造补贴 2000 万元 + 绿色商业补贴 300 万元”，具体使用如下：

空间改造（E 馆潮流区、B 馆亲子区）：总投资 8000 万元，使用步行街改造补贴 1600 万元（20%），覆盖部分装修与动线优化成本；

数字化升级（智慧运营云平台）：总投资 3200 万元，使用步行街改造补贴 400 万元（12.5%）+ 数字化转型补贴 800 万元（25%），合计 1200 万元，覆盖 37.5% 的平台建设成本；

绿色改造（LED 照明、光伏屋顶）：总投资 3000 万元，使用绿色商业补贴 300 万元（10%），降低节能改造投入。

数字营销补贴：支持招商推广，扩大品牌影响力

2025 年计划投入 1000 万元用于 “首店开业推广、云招商平台宣传”，申请数字营销补贴 200 万元（20%），重点用于：

首店开业 KOL 推广：邀请全国潮流 KOL（如李佳琦、潮流主理人）探店，费用 500 万元，使用补贴 100 万元；

云招商平台宣传：在抖音、小红书投放 “云招商平台推广视频”，费用 300 万元，使用补贴 60 万元；

海外招商路演：在东京、巴黎举办 “沈阳大悦城招商路演”，费用 200 万元，使用补贴 40 万元。

4. 政策风险应对：提前预判，保障补贴稳定落地

（三）招商策略与政策协同的预期成效：降低成本 + 提升竞争力，实现招商目标

通过 “数字化 + 生态化 + 全球化” 招商策略与政策红利的深度协同，2025 年沈阳大悦城将实现 “招商效率提升、成本降低、品牌质量提升” 三大目标：

1. 招商效率显著提升

数字化招商：智能匹配算法使招商周期从 8 天缩短至 1.17 天，效率提升 50%，2025 年计划通过算法完成 60% 的品牌匹配，减少人工成本 300 万元；

云招商平台：异地品牌考察决策周期从 3 个月缩短至 1.5 个月，沟通成本降低 40%，2025 年预计减少差旅与沟通费用 200 万元。

2. 招商与运营成本大幅降低

政策补贴覆盖：2025 年预计申请各类政策补贴 4300 万元（首店补贴 2500 万元 + 改造补贴 2300 万元 + 数字营销补贴 200 万元 - 重叠部分 700 万元），覆盖 25% 的招商与改造总投入（1.72 亿元），降低项目现金流压力；

品牌补贴成本：通过 “政府补贴 + 项目补贴” 组合，项目自身承担的品牌装修补贴从 600 元 /㎡降至 300 元 /㎡，2025 年引入 50 家首店，预计减少补贴成本 1500 万元。

3. 品牌质量与差异化优势凸显

首店品牌占比：2025 年引入 50 家首店，首店占比从 8% 提升至 20%，其中国际潮牌首店 15 家、体验业态首店 20 家，填补沈阳潮流与高端体验业态空白；

海外小众品牌：引入 20 家海外小众品牌，开设 5 家集合店，吸引 “全国潮流客群专程到访” 占比从 3% 提升至 10%，提升项目全国影响力；

生态矩阵效果：三大生态矩阵落地后，潮流区坪效提升至 15000 元 /㎡/ 年，亲子区坪效提升至 10000 元 /㎡/ 年，跨界区坪效提升至 11000 元 /㎡/ 年，整体坪效突破 9200 元 /㎡/ 年，高于 2024 年 15%。

长期价值：到 2027 年，通过持续的招商创新与政策应用，沈阳大悦城将形成 “首店集群 + 生态矩阵 + 海外小众品牌” 的差异化品牌组合，首店占比突破 30%，潮流与体验业态销售额占比突破 50%，成为 “东北首店经济标杆” 与 “全国潮流商业目的地”，带动资产估值从 85 亿元提升至 120 亿元，实现资产价值跃升。

七、空间优化与场景创新

（一）空间优化：以“动线重构 + 功能升级” 提升空间价值 —— 从“低效利用”到“价值最大化”

空间是商业项目的核心资产，沈阳大悦城现有空间存在 “动线割裂、死角闲置、功能单一” 三大问题，需通过 “动线重构打通客流、功能升级激活场景”，实现空间价值跃升。以下从 “动线重构”“死角激活”“功能分区” 三大维度细化落地方案：

1. 五馆动线重构：解决“连通性差 + 客流不均”，提升客流互通效率 40%

1.1横向连通优化：打造“立体连通网络”，打破馆间壁垒

空中连廊（B 馆 - C 馆三层）：

改造方案：2025 年 Q2 启动建设，连廊长度 80 米，宽度 6 米，采用 “钢结构 + 玻璃幕墙” 设计，内部设置 “潮流展示区”（陈列潮牌限量款、艺术装置）、“休息座椅区”（配备充电插座），外部加装 LED 灯带（夜间呈现动态潮流图案）；连廊两端设置 “品牌入口”（连接 B 馆三层亲子业态与 C 馆三层潮牌业态），实现 “亲子客群与潮流客群” 跨馆流动；

成本与周期：总投资 1200 万元，建设周期 4 个月（2025 年 4-7 月），施工期间采用 “分阶段围挡”，确保周边商铺正常营业（影响客流控制在 5% 以内）；

预期成效：连廊开通后，B 馆与 C 馆跨馆客流提升 60%，C 馆三层潮牌区坪效预计从 9000 元 /㎡/ 年提升至 11000 元 /㎡/ 年，B 馆三层亲子区坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 9500 元 /㎡/ 年。

地下通道（A 馆 - E 馆地下一层）：

改造方案：2025 年 Q3 启动，通道长度 120 米，宽度 8 米，定位 “潮玩主题通道”，地面采用 “3D 涂鸦地画”（如潮玩角色奔跑轨迹），墙面设置 “潮玩盲盒展示柜”（每月更新 1 个 IP 潮玩系列），顶部安装 “互动投影系统”（消费者走过时触发潮玩动画）；通道中间设置 “潮玩自动贩卖机”，售卖沈阳大悦城专属潮玩；

功能联动：通道两端连接 A 馆地下一层 “潮流集合店” 与 E 馆地下一层 “美食广场”，解决 “潮牌消费后用餐需绕路” 的痛点，同时引导 E 馆美食客流向 A 馆潮牌区流动；

预期成效：地下通道开通后，A 馆与 E 馆地下层客流互通效率提升 50%，A 馆地下一层潮流集合店销售额预计增长 40%，E 馆美食广场午间客流高峰延长 1 小时。

1.2纵向动线优化：引导客流向高楼层流动，破解“高楼层冷清”难题

老旧扶梯潮流化改造（A 馆、B 馆）：

改造范围：A 馆 2 部垂直扶梯（1-4 层）、B 馆 3 部自动扶梯（1-5 层），2025 年 Q1 完成改造；

改造细节：扶梯侧面加装 “LED 动态屏”，播放潮牌广告、IP 活动预告（如 “Off-White 首店开业倒计时”）；扶梯台阶侧面印刷 “潮流标语”（如 “向上探索更潮世界”）；扶梯顶部设置 “楼层主题灯箱”（如 4 层标注 “微醺社交区”，搭配酒杯图案）；

数据支撑：参考成都 COSMO 扶梯改造案例，改造后高楼层客流提升 35%，沈阳大悦城目标 A 馆 4 层客流提升 30%，B 馆 5 层客流提升 25%。

垂直交通枢纽建设（各馆核心位置）：

网红电梯厅打造：在 A 馆一层、C 馆二层、E 馆三层设置 “网红电梯厅”，采用 “工业风 + 潮流涂鸦” 装修，墙面安装 “互动拍照镜”（可生成潮流滤镜照片并分享至社交平台），电梯门印刷 “悦小潮” IP 形象；

智能导视系统：在电梯厅旁设置 “电子导视屏”，实时显示 “各楼层客流热力图、品牌活动信息、空置商铺优惠”，如显示 “3 层客流较少，潮牌区满 1000 减 200”，引导客流均衡分布；

预期成效：垂直交通枢纽启用后，各馆高楼层坪效预计提升 20%，其中 A 馆 4 层坪效从 5000 元 /㎡/ 年提升至 6000 元 /㎡/ 年，C 馆 5 层坪效从 7500 元 /㎡/ 年提升至 9000 元 /㎡/ 年。

1.3死角空间激活：微改造 + 新业态，将“闲置角落”转化为“客流爆点”

D 馆四层西侧改造（2025 年 Q2）：

空间现状：面积约 800㎡，因 “动线偏僻、光线不足”，长期空置，年损失租金约 144 万元（按中街平均租金 150 元 /㎡/ 月计算）；

改造方案：投入 200 万元进行微改造，分为三大区域：

潮流快闪区（400㎡）：配备可移动展架，每月引入 1 个潮牌快闪店（如国内潮牌 “MEDM”“WHOOSIS”）；

网红打卡区（200㎡）：打造 “东北首个 3D 街头涂鸦墙”（邀请本土涂鸦艺术家创作，每季度更新）、“潮玩巨型装置”（如 10 米高 Bearbrick 玩偶）；

休息社交区（200㎡）：设置潮流主题沙发、充电桌，提供免费潮流杂志阅读；

运营策略：消费者在打卡区拍照分享至小红书，可获得 “快闪店满 500 减 100 券”，鼓励社交传播；

预期成效：改造后该区域月均客流突破 1.5 万人次，快闪店坪效预计达 8000 元 /㎡/ 年，年租金收益从 0 提升至 76.8 万元。

其他死角空间改造（2025 年全年分阶段）：

A 馆二层东侧（300㎡）：改造为 “潮牌饰品集合区”，引入 10 家小众饰品品牌，设置 “DIY 饰品工坊”；

B 馆五层北侧（200㎡）：改造为 “亲子绘本馆”，搭配 “儿童手工区”，吸引家庭客群；

C 馆三层西侧（400㎡）：改造为 “潮流二手交易区”，定期举办 “潮牌二手市集”，吸引 Z 世代客群；

预期成效：2025 年底前完成所有死角空间改造，盘活闲置面积约 2500㎡，整体坪效提升至 7000 元 /㎡/ 年，年新增租金收益约 210 万元。

2. 功能分区升级：打造“主题化 + 场景化”功能区，实现 “一馆一特色”

2.1“悦・潮巷”（C 馆一层）：东北潮流第一街，打造潮牌首店集群

定位与主题：定位 “东北潮流消费核心区”，主题为 “未来潮流街区”，2025 年 Q3 完成改造，面积约 3000㎡；

空间设计细节：

地面：采用 “涂鸦艺术地台”，由全球知名涂鸦艺术家 Banksy 团队（合作费用 200 万元）设计，呈现 “东北潮流文化元素”（如沈阳故宫轮廓 + 潮牌图案融合）；

顶部：加装 “LED 星空顶”，可根据时段切换 “白天晴空”“夜间星空” 模式，搭配 “动态流星效果”；

墙面：设置 3 块 “互动 LED 屏”，消费者触摸屏幕可查看潮牌新品、参与 “潮流穿搭投票”，屏幕内容实时同步至项目小红书账号；

品牌组合：引入 12 家潮牌首店，形成 “国际潮牌 + 国内新锐潮牌” 组合：

运营活动：每月举办 “潮流主题活动”，如 “潮牌新品发布会”“街头涂鸦大赛”“潮流 KOL 见面会”，目标 “悦・潮巷” 年客流突破 200 万人次，销售额突破 3.6 亿元。

2.2“亲子探索谷”（E 馆二层）：森林主题亲子空间，提升家庭客群粘性

定位与主题：定位 “东北高端亲子体验区”，主题为 “森林探险”，2025 年 Q4 完成改造，面积约 4000㎡；

空间设计与功能：

主题氛围：全场采用 “森林主题” 装修，地面铺设 “仿真草坪地垫”，墙面装饰 “仿真绿植”“动物造型装置”（如长颈鹿、小松鼠），顶部悬挂 “树叶吊灯”，播放 “鸟鸣、流水” 自然音效；

核心设施：引入 “室内小火车”（轨道长度 200 米），连接亲子零售、体验、餐饮业态，小火车外观设计为 “森林动物造型”（如小熊火车、兔子火车），儿童可免费乘坐（家长需消费满 200 元）；

功能分区：

亲子零售区（1500㎡）：引入 Bonpoint、Burberry Kids 等高端童装品牌，以及 “儿童潮牌集合店”；

亲子体验区（1500㎡）：引入奈尔宝沈阳首店（面积 1000㎡）、儿童科学实验室（面积 500㎡）；

亲子餐饮区（1000㎡）：引入 “森林主题亲子餐厅”，提供 “儿童营养套餐”，餐具设计为动物造型；

服务优化：设置 “亲子服务中心”，提供 “婴儿托管（2 小时免费）、儿童理发、亲子摄影” 服务，配备 “母婴室（10 间，含哺乳隔间、婴儿护理台）、儿童卫生间（配备小尺寸洗手池、马桶）”；

预期成效：参考深圳奈尔宝亲子区运营数据（家庭客群复购率 40%），“亲子探索谷” 目标家庭客群复购率提升至 35%，E 馆二层坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 10000 元 /㎡/ 年。

2.3“都市微醺港”（B 馆四层）：沈阳夜生活新地标，聚焦 “夜经济”

定位与主题：定位 “东北高端微醺社交区”，主题为 “城市露台派对”，2025 年 Q3 完成改造，面积约 2500㎡（含 1000㎡户外露台）；

空间设计细节：

室内区域：引入 8 家特色酒吧，分为 “精酿区”（京 A 精酿东北首店、鹅岛精酿）、“清吧区”（日式居酒屋 “鸟屋” 沈阳首店、威士忌吧 “单一麦芽”）、“主题酒吧区”（潮牌联名酒吧 “Supreme Café&Bar”）；装修采用 “工业风 + 暖光氛围灯”，墙面设置 “动态酒标投影”；

户外露台：配备 “露天吧台、卡座沙发、遮阳伞”，安装 “灯光氛围系统”（日落时段开启 “橙红色日落灯”，夜间开启 “星空灯串 + 月球投影”）；露台边缘设置 “观景栏杆”，可俯瞰中街步行街夜景；

运营策略：

时段运营：工作日 17:00-24:00 营业，周末 15:00-2:00 营业，周末推出 “露台 Live 音乐”（邀请本地乐队驻场）、“鸡尾酒品鉴会”；

消费联动：消费者在 “都市微醺港” 消费满 300 元，可获得 “B 馆三层餐饮满 100 减 30 券”，促进跨楼层消费；

会员权益：“新锐生活卡” 会员可享受 “优先预订露台卡座、鸡尾酒买一送一” 权益；

预期成效：“都市微醺港” 目标日均客流突破 2000 人次，夜间（19:00-24:00）客流占比达 70%，B 馆四层坪效从 7500 元 /㎡/ 年提升至 11000 元 /㎡/ 年，带动 B 馆整体夜间客流增长 40%。

（二）场景创新：构建“IP 化 + 沉浸式 + 社交化”场景体系 —— 从“空间体验”到“情感共鸣”

场景是吸引客群、提升粘性的核心抓手，需通过 “IP 联动保持新鲜感、沉浸式体验增强参与感、社交化场景激发传播欲”，构建 “不可复制” 的场景竞争力。

1. IP 联动场景：高频迭代 + 自有 IP，打造 “季度有主题、全年有记忆”

1.1季度 IP 主题展：引入全球顶级 IP，带动客流与消费双增长

2025 年 IP 主题展规划：

IP 展运营保障：

资金投入：每个 IP 展投入 800-1200 万元（含 IP 授权费、展区搭建费、营销推广费），其中 30% 从 “中街步行街改造补贴” 中列支；

客流疏导：在展区入口设置 “线上预约系统”，消费者可通过大悦城会员 APP 预约参观时段（每 30 分钟一批，每批 200 人），避免现场排队；展区内设置 “单向参观动线”，配备 5 名引导员，实时疏导客流；高峰时段（如周末）在展区外设置 “等候区”，提供 IP 主题互动小游戏（如 “疯狂动物城拼图”），降低等待焦虑；

效果监测：每场 IP 展结束后，通过 “智慧运营云平台” 分析三大核心指标 —— 客流增量（对比展期前后客流）、消费转化（展期内关联业态销售额增长）、社交传播（小红书 / 抖音相关话题曝光量），形成《IP 展效果复盘报告》，为下一季度 IP 选择提供数据支撑。

1.2自有 IP“悦小潮”打造：构建项目专属情感符号，增强消费者粘性

IP 形象设计：

形象定位：“悦小潮” 定位为 “东北潮流文化代言人”，形象融合 “沈阳地域特色 + 潮流元素”—— 头部采用 “沈阳故宫琉璃瓦配色”（红、黄为主色调），身体搭配 “潮牌工装裤 + 运动鞋”，手持 “东北特色潮玩（如迷你雪板、文创糖葫芦）”，整体风格年轻、活力，符合 Z 世代审美；

设计过程：邀请国内知名 IP 设计团队（如吾皇万睡设计团队，合作费用 300 万元），通过 “会员投票” 确定最终形象 ——2025 年 Q1 发起 “悦小潮形象征集”，收集 3 套设计方案，由 82 万会员线上投票，最终选择得票率 65% 的方案；

形象延展：开发 “悦小潮四季形象”（春季樱花潮装、夏季街头短裤、秋季工装外套、冬季滑雪服），适配不同季节场景与活动。

IP 周边与商业转化：

周边产品开发：围绕 “悦小潮” 开发三大类周边 —— 潮流类（玩偶、服饰、潮玩手办）、生活类（文具、水杯、帆布袋）、联名类（与入驻品牌推出 “悦小潮 ×Off-White 联名 T 恤”“悦小潮 × 奈尔宝亲子套装”），定价 29-399 元，覆盖不同消费层级；

销售渠道：在各馆设置 “悦小潮周边店”（面积 50-80㎡），同时在会员 APP 开设 “线上周边商城”，支持 “线下自提 + 快递配送”；会员消费满 500 元可兑换 “悦小潮迷你玩偶”，提升周边复购率；

预期成效：2025 年目标 “悦小潮” 周边销售额突破 800 万元，会员周边兑换率达 30%，通过周边产品增强消费者对项目的情感连接。

IP 互动场景落地：

线下互动装置：在各馆核心位置设置 “悦小潮 AR 合影点”（如 C 馆 “悦・潮巷”、E 馆 “亲子探索谷”），消费者扫描二维码即可触发 AR 效果（“悦小潮与消费者互动拍照”），照片可分享至社交平台兑换积分；在 B 馆 “都市微醺港” 设置 “悦小潮语音互动屏”，消费者可与 “悦小潮” 对话（如询问活动信息、潮流穿搭建议）；

IP 主题活动：每月举办 “悦小潮主题日”，如 “悦小潮潮流巡游”（IP 人偶在各馆互动）、“悦小潮 DIY 工坊”（消费者手工制作 “悦小潮周边”）；每年 12 月举办 “悦小潮周年庆”，邀请会员参与 “悦小潮新品发布会”，增强 IP 活跃度；

数据目标：2025 年 “悦小潮” 互动装置月均使用量突破 5 万人次，相关社交话题曝光量突破 500 万次。

2. 沉浸式场景：打破 “观看式体验”，实现 “参与式互动”

2.1元宇宙体验场景（D 馆三层）：东北首个商业元宇宙空间，打通线上线下

技术方案与空间设计：

技术支撑：联合阿里云、商汤科技打造 “沈阳大悦城元宇宙平台”，采用 “VR+AR + 数字孪生” 技术，1:1 还原项目五馆空间；消费者佩戴 VR 设备（项目提供免费租赁，押金 500 元）即可进入 “虚拟大悦城”；

空间布局：虚拟空间设置三大功能区 —— 虚拟购物区（可浏览品牌新品、下单购买，线下自提）、虚拟社交区（创建虚拟形象与其他用户互动、参与虚拟派对）、虚拟游戏区（开发 “悦小潮潮流闯关” 游戏，通关可兑换线下折扣券）；

硬件投入：投入 1500 万元建设 “元宇宙体验区”（面积 800㎡），配备 50 套 VR 设备、20 个 AR 互动屏、10 个虚拟形象创建终端，确保同时容纳 100 人体验；

线上线下联动机制：

消费联动：消费者在虚拟购物区购买商品，可选择 “线下门店自提”（30 分钟内备货完成），并享受 “虚拟消费专属折扣”（如满 1000 减 200）；虚拟游戏通关获得的 “虚拟积分” 可兑换线下体验权益（如 VR 体验馆免费门票、餐饮满减券）；

活动联动：线下 IP 展同步在虚拟空间举办 “元宇宙分会场”，如 “村上隆太阳花元宇宙展”，无法到店的消费者可通过 VR 设备在线参观，参与虚拟互动；

会员联动：会员在虚拟空间的 “活跃度”（如登录次数、互动频率）可同步至线下会员体系，提升会员等级（如虚拟空间累计活跃 10 次，可升级为银卡会员）；

预期成效与案例对标：

对标项目：上海世茂广场 “元宇宙体验区” 运营数据显示，体验者日均停留时间 45 分钟，线下消费转化率提升 28%；

沈阳大悦城目标：元宇宙体验区日均接待 1000 人次，虚拟消费带动线下销售额增长 15%，会员活跃度提升 20%。

2.2主题沉浸剧场（A 馆四层）：“沈阳故事” 沉浸式戏剧，打造文化 IP

内容与空间设计：

剧情开发：与国内顶级沉浸式戏剧团队（如《不眠之夜》制作团队，合作费用 500 万元）合作，开发 “沈阳故事” 主题戏剧 —— 以 “中街百年商业历史” 为背景，消费者可扮演 “民国商人”“潮流店主” 等角色，参与 “商业竞争”“文化传承” 等剧情，每场时长 90 分钟；

空间改造：将 A 馆四层 1500㎡空间改造为 “沉浸式剧场”，划分 “民国商业街”“现代潮流店”“文化展馆” 等场景，配备专业灯光、音效、道具，还原不同时代氛围；剧场周边设置 “主题餐饮区”（如民国风格茶馆）、“文创店”（售卖 “沈阳故事” 周边），形成 “体验 + 消费” 闭环；

演员配置：配备 20 名专业演员，每场戏剧设置 50 个 “消费者角色名额”，支持 “单人参与” 或 “多人组队参与”；

运营策略：

票务体系：采用 “分级票价”—— 普通票 298 元 / 人，VIP 票 498 元 / 人（含专属角色、主题餐饮、周边礼品）；会员可享受 “8 折购票”“优先选角” 权益；

场次安排：每周五至周日上演，每天 2 场（15:00-16:30、19:30-21:00），节假日增加 1 场（10:00-11:30）；

衍生开发：根据 “沈阳故事” 剧情，开发 “主题研学课程”（针对学生群体）、“企业团建套餐”（针对职场客群），拓展客群范围；

预期成效：

目标剧场首年演出 300 场，场均上座率 80%，年接待观众 4.5 万人次，带动 A 馆四层餐饮、文创销售额增长 35%，将 “沈阳故事” 打造为沈阳文化商业 IP。

3. 社交化场景：打造 “可分享、可互动” 的社交空间

3.1屋顶星空市集（E 馆屋顶）：年轻客群周末社交打卡地

空间设计与业态组合：

空间改造：2025 年 Q2 投入 800 万元改造 E 馆屋顶（面积 2000㎡），划分三大区域 —— 市集区（1000㎡，设置 50 个摊位）、休闲区（500㎡，配备露营帐篷、懒人沙发、露天电影屏）、表演区（500㎡，搭建小型舞台）；地面铺设 “防腐木地板”，周边种植 “景观绿植”，营造 “城市绿洲” 氛围；

业态选择：市集摊位聚焦 “小众特色”—— 手作类（饰品、陶艺、香薰）、潮流类（潮牌二手、原创服饰）、美食类（特色小吃、网红饮品），每个摊位面积 6-10㎡，每月更新 30% 摊位，保持新鲜感；

配套服务：提供 “免费 WiFi、充电插座、休息座椅”，设置 “市集服务中心”（负责摊位管理、消费者咨询），配备 2 名保洁人员实时清理垃圾，保持环境整洁；

运营策略：

时段与活动：每周五至周日 16:00-22:00 开放，周五举办 “手作体验日”（消费者免费参与手作课程），周六举办 “Live 音乐夜”（邀请本地民谣乐队、说唱歌手驻场），周日举办 “潮流交换会”（消费者交换潮牌、潮玩）；

社交传播：发起 “屋顶星空市集打卡挑战”，消费者在小红书 / 抖音发布市集照片 / 视频，带话题 #沈阳大悦城屋顶市集 #，点赞超 50 可获得 “市集满 50 减 20 券”；

会员权益：“潮流黑卡” 会员可优先预订 “露营帐篷座位”，“新锐生活卡” 会员可免费获得 “市集限定饮品”；

预期成效：

屋顶星空市集目标日均客流突破 3000 人次，周末高峰客流突破 5000 人次，带动 E 馆周末整体客流增长 25%，市集摊位月均销售额突破 2 万元。

3.2共享社交空间（各馆核心位置）：满足 “轻社交、轻办公” 需求

空间布局与功能配置：

共享办公区：在 C 馆二层、D 馆三层设置 “共享办公区”（面积 100-150㎡），配备 “办公桌、会议桌、打印机、高速 WiFi”，提供 “付费工位”（20 元 / 小时）与 “免费休息区”，满足都市新锐客群 “临时办公、商务洽谈” 需求；

潮流沙龙区：在 A 馆一层、E 馆二层设置 “潮流沙龙区”（面积 80-100㎡），配备 “沙发、茶几、投影设备”，定期举办 “小型活动”（如潮流穿搭分享会、小众品牌品鉴会、亲子教育讲座），每场活动限 20-30 人，会员可免费报名；

服务优化：提供 “饮品服务”（如咖啡、茶，可通过会员积分兑换），设置 “储物柜”（免费使用），办公区配备 “静音提示牌”，确保办公环境安静；

运营机制：

预约系统：通过会员 APP 开放 “共享办公区工位预约”“潮流沙龙区活动报名”，提前 24 小时可取消预约，避免资源浪费；

收费模式：共享办公区 “免费休息区” 不限时，“付费工位” 按小时收费，会员享 8 折优惠；潮流沙龙区活动免费，需缴纳 50 元押金（按时到场退还）；

数据目标：2025 年共享办公区日均使用量突破 100 人次，潮流沙龙区每月举办活动 10 场，报名参与率达 90%。

（三）空间优化与场景创新的协同保障：组织 + 技术 + 资金，确保落地见效

1. 组织保障：成立专项执行小组

组建 “空间场景专项小组”，成员包括北京云阿云创意总监（负责场景设计）、沈阳大悦城工程经理（负责空间改造）、运营经理（负责场景运营）、技术经理（负责数字化场景落地），小组每周召开进度会议，确保改造与运营同步推进；

2. 技术保障：引入专业技术服务商

与阿里云、商汤科技、吾皇万睡设计团队等建立长期合作，确保元宇宙场景、AR 互动、IP 设计等技术落地；技术团队提供 “7×24 小时运维服务”，场景设备故障率控制在 0.5% 以内；

3. 资金保障：多渠道筹措资金

2025 年空间优化与场景创新总预算 5 亿元，其中 40% 来自项目自有资金，30% 来自 “中街步行街改造补贴”“绿色商业补贴” 等政策资金，30% 来自银行贷款；建立 “预算动态管控表”，每月跟踪支出情况，确保资金高效使用。

（四）预期成效：空间价值与客群粘性双提升

通过空间优化与场景创新，2025 年沈阳大悦城将实现 “客流、坪效、会员粘性” 三大维度突破：

长期价值：到 2027 年，沈阳大悦城将成为 “东北空间场景创新标杆”，通过 “主题化功能区 + 沉浸式场景 + 社交化空间” 的组合，形成 “人无我有、人有我优” 的核心竞争力，成为沈阳乃至东北的 “商业打卡地标”，带动资产估值从 85 亿元提升至 120 亿元，实现从 “传统购物中心” 到 “潮流生活枢纽” 的彻底转型。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库