商业地产案例分享-大连高新万达广场项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目以“科技+商业”为核心，瞄准高新区高净值客群，通过业态焕新、场景创新与资产优化，破解传统商业困局。报告系统规划首店经济、数据运营与REITs路径，重塑区域商业标杆，为存量资产增值提供实战范本。全文共98100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连高新万达广场资产价值提升战略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（三） 差异化应对策略（含具体落地措施与数据目标）

针对三类竞品的核心优劣势，结合项目自身资源（双团队、全业态、夜经济标杆），制定 “避强补弱、错位竞争” 的应对策略，明确责任方、时间节点与预期成效：

1.应对 “社区型竞品（锦辉）”：“体验 + 社交” 升级，兼顾社区粘性与年轻客群

核心逻辑：避开锦辉 “民生便民” 的优势赛道，聚焦其 “体验业态缺失、年轻客群不足” 的短板，通过 “新增体验业态 + 优化社区服务”，实现 “社区客群留存 + 年轻客群吸引” 的双重目标。

具体落地措施：

体验业态补位（2026 年 Q1- Q2）：

在 3 层淘汰 5 家低效传统服饰店，引入 “亲子沉浸式剧场”（面积 800㎡，每周上演 3 场儿童科技主题剧）与 “年轻潮玩集合店”（面积 500㎡，含盲盒、手办、潮牌周边，引入 2 家区域首店）；

责任方：北京云阿云（招商）、万达商管（运营）；

数据目标：亲子业态客流提升 50%，年轻客群占比从 62% 提升至 68%。

社区服务优化（2026 年 Q1 起持续）：

每月举办 1 场 “亲子会员日”（如科技手工课、亲子烘焙），针对社区家庭推出 “民生消费满减”（超市购物满 200 减 30，与锦辉超市形成差异化优惠）；

新增 “社区便民服务中心”（提供代收快递、家政预约、老人陪诊预约等服务），联动周边社区居委会建立 “邻里社群”；

责任方：万达商管（运营）；

数据目标：社区家庭客群复购率从 35% 提升至 42%，超市业态销售额同比增长 15%。

案例参考：上海 “古北 1699 广场” 通过 “社区便民 + 亲子体验” 组合，将社区客群留存率提升至 45%，年轻客群占比提升 10 个百分点，可借鉴其 “社群运营 + 体验活动” 的落地模式。

2.应对 “高端跨区竞品（恒隆）”：“区域精准服务”，做 “高端配套补充” 而非 “直接竞争”

核心逻辑：不与恒隆的 “奢侈品、国际美妆” 高端赛道直接对抗，聚焦其 “区域辐射弱、高新区服务不足” 的缺口，针对高新区高净值客群（企业中高层、外籍高管）提供 “便捷化、定制化” 的区域高端服务，实现 “高净值客群本地化留存”。

具体落地措施：

区域高端配套落地（2026 年 Q3- Q4）：

在 5 层引入 1 家 “高端融合菜餐厅”（人均 500-800 元，面积 1200㎡，提供商务宴请包间 6 个），配套 3 个 “企业专属洽谈室”（可预约使用，含茶歇、投屏设备）；

联合本地高端礼品品牌（如大连海参、文创产品）打造 “高端礼品定制中心”，提供 “企业集采折扣 + 个性化包装” 服务；

责任方：北京云阿云（招商）、万达商管（服务运营）；

数据目标：高净值客群复购率从 15% 提升至 25%，商务宴请消费占比提升至餐饮总营收的 20%。

高新区专属服务（2026 年 Q2 起）：

针对华为、东软等企业推出 “企业团建定制服务”（含 VR 体验包场、主题餐饮套餐、会议室租赁优惠），企业团建消费满 1 万元赠 2000 元餐饮代金券；

为外籍高管提供 “多语言服务”（英语、日语导购）、“国际支付便捷化”（支持 VISA、MasterCard 免手续费）；

责任方：万达商管（企业合作部）；

数据目标：企业团建订单月均 5 单以上，外籍客群消费占比从 3% 提升至 8%。

竞争优势验证：2025 年调研显示，高新区 80% 的企业中高层表示 “更愿意在区域内进行商务宴请，可节省 1-2 小时通勤时间”，项目的 “区域便捷性” 是对抗恒隆 “品牌能级” 的核心壁垒。

3.应对 “潜在科技竞品（XX 科技广场）”：“先发制人”，抢占科技商业落地先机

核心逻辑：利用 XX 科技广场 “尚未开业、运营经验不足” 的窗口期，提前落地 “科技 + 商业” 业态，锁定高新区科技客群，形成 “科技体验先发优势”，降低竞品开业后的分流影响。

具体落地措施：

科技体验业态扩容（2026 年 Q1- Q3）：

依托北京云阿云全球科技品牌资源，在 B1 层 “車 COOL” 街区新增 5 家科技体验店：“AI 智能导购服装店”（通过 AI 推荐穿搭）、“智能穿戴快闪店”（华为、苹果最新穿戴设备体验）、“VR 虚拟旅行馆”（沉浸式全球景点体验）、“编程亲子体验馆”（针对 3-12 岁儿童）、“元宇宙社交空间”（Z 世代虚拟社交场景）；

责任方：北京云阿云（招商 + 技术支持）；

数据目标：科技体验业态占比从 1.5% 提升至 5%，科技客群停留时间延长至 4 小时，社交媒体曝光量增长 80%。

产业客群锁定（2026 年 Q2 起）：

与华为大连研究院、阿里巴巴速卖通产业园签订 “企业员工专属权益协议”：员工凭工牌可享科技体验业态 8 折、餐饮满 100 减 20、免费停车 2 小时；

定期举办 “科技企业沙龙”（每月 1 场，邀请行业专家分享），吸引科技企业员工到店，同步推广项目科技体验业态；

责任方：万达商管（企业合作部）；

数据目标：高新区科技企业员工到店频次从 2.2 次 / 月提升至 3 次 / 月，产业客群消费占比从 42% 提升至 48%。

运营经验壁垒构建（2026 年 Q4 起）：

基于万达智慧商业平台，建立 “科技体验业态运营数据模型”，实时分析客流、消费、停留时间等数据，动态调整业态组合与活动策划；

培养专业科技运营团队（5 人），负责科技设备维护、体验活动组织、企业合作对接，形成竞品短期内难以复制的运营能力；

责任方：万达商管（运营部）；

数据目标：科技体验业态坪效提升至 1300 元 /㎡/ 月，客户满意度达 90% 以上。

风险应对：若 XX 科技广场提前开业并推出 “低价体验活动”，项目可联动科技品牌推出 “会员专属体验权益”（如免费体验升级、消费满额赠科技周边），避免客群流失。

（四）竞品应对策略效果监测与调整机制

为确保应对策略落地效果，建立 “月度数据监测 - 季度效果评估 - 年度策略优化” 的动态调整机制，明确监测指标与责任部门：

月度数据监测（责任方：万达商管数据部）：

监测核心指标：各竞品日均客流、客单价、坪效变化；项目针对竞品的新增业态客流 / 销售额、目标客群到店频次 / 复购率、成本投入产出比。

季度效果评估（责任方：双团队联合评估小组）：

每季度召开 “竞品应对策略评估会”，对比目标与实际数据差异（如科技体验业态坪效是否达 1300 元 /㎡/ 月），分析原因（如招商延迟、活动转化率低），调整下季度措施（如加快招商进度、优化活动形式）。

年度策略优化（责任方：双团队战略部）：

每年结合竞品动态（如 XX 科技广场开业后运营数据、恒隆新增首店情况）与区域产业变化（如高新区新增企业类型），优化下年度应对策略，确保项目在竞争中持续保持领先。

核心目标：通过差异化应对策略，2026 年底实现 “社区客群留存率提升 7 个百分点、高净值客群复购率提升 10 个百分点、科技客群消费占比提升 6 个百分点”，将竞品分流影响控制在 15% 以内，巩固区域商业核心地位。

四、核心挑战整合破局路径

（一）整合诊断：三大核心挑战与底层症结

结合项目 2025 年运营数据（日均客流 2.1 万人次、坪效 650 元 /㎡/ 月、资产净收益率 6.5%）及一线运营痛点，将原有挑战整合为 “硬件体验滞后、消费黏性不足、资产收益承压” 三大核心问题，且三者存在 “体验差→留客难→收益降” 的传导关系，具体诊断如下：

1.挑战一：硬件老化与空间体验同质化 ——“无趣” 导致客群吸引力不足

战术层表现：

运营十年后硬件陈旧（如墙面脱漆、电梯运行缓慢），但大拆大建成本超 2000 万元（占年度运营预算的 40%），经济可行性低；公共空间无记忆点 —— 中庭全年仅 6 场活动（行业标杆项目 24 场），金街冷区（西侧 30-50 号）客流密度仅为核心区 40%，消费者 “逛一次就腻”。

战略层症结：

空间改造停留在 “修旧补新” 的物理层面，未形成 “IP 化内容 + 模块化场景” 的动态更新机制，导致硬件老化与审美疲劳叠加，年轻科技客群（占比 62%）到店频次仅 2.2 次 / 月，低于区域商业平均 2.8 次 / 月。

数据佐证：

2025 年调研显示，38% 的消费者表示 “不愿再来” 的主因是 “空间没新意”，高于 “品牌少”（25%）和 “价格高”（18%）；社交媒体打卡量月均 2000 次，仅为深圳龙岗万达广场（星际探索主题中庭）的 1/5。

2.挑战二：消费黏性不足 ——“情感弱连接” 导致复购率低

战术层表现：

现有会员体系仅依赖 “积分兑换”（兑换率仅 35%），缺乏深度权益；私域社群以 “广告推送” 为主，活跃度不足 10%；与商户联动弱，未形成 “会员 - 品牌” 共生关系，年轻科技客群月均复购率 28%，低于项目整体 35%。

战略层症结：

未建立 “情感账户 + 习惯路径” 的双维黏性体系 —— 情感上缺乏兴趣社群、专属权益等连接点，习惯上未形成 “到店消费 + 线上互动” 的闭环，导致 32 万会员中活跃会员仅 11.2 万（活跃度 35%），低于行业标杆项目 50% 的水平。

数据佐证：

会员客单价 180 元，仅比非会员高 20%（行业平均高 35%）；82% 的高净值客群（家庭年收入百万以上）表示 “未感受到专属服务”，导致该群体流失率达 45%，其中 30% 流向大连恒隆广场。

3.挑战三：资产收益承压 ——“增收难 + 降本慢” 挤压利润空间

战术层表现：

收益端：出租率 93.5%（核心楼层 95%）已达饱和，但传统零售坪效仅 400 元 /㎡/ 月（项目平均 650 元），拉低整体收益；成本端：人力成本占比 45%（行业平均 35%）、能耗成本占比 22%（行业平均 18%），年均上涨 5%-8%。

战略层症结：

收益模式依赖 “租金 + 出租率” 的传统路径，未挖掘 “首店溢价 + 非租金收入” 的增量；成本管控缺乏 “智能化 + 绿色化” 手段，同时数字化运营深度不足（数据孤岛率 60%），无法支撑精准降本与高效增收。

数据佐证：

2025 年资产净收益率 6.5%，较 2024 年下降 1.5 个百分点；非租金收入（广告、活动）占比仅 8%，低于华润万象城（25%）；数字化营销转化率仅 5%，远低于小红书等渠道 18% 的行业平均水平。

（二）整合破局路径：“三维升级 + 双轮降本” 战术体系

针对三大挑战，采用 “诊断 - 路径 - 措施 - 案例 - 目标” 五步法，将战略级解决方案拆解为一线可执行的战术动作，兼顾短期见效与长期价值：

1.破局方向一：空间体验升级 —— 从 “物理改造” 到 “内容焕新”（解决硬件同质化）

核心路径：以 “轻投入、高周转” 为原则，通过数字艺术、模块化场景、角落 IP 化，实现空间 “每月有新意、每季有主题”。

2.破局方向二：消费黏性升级 —— 从 “积分兑换” 到 “价值共生”（解决留客难）

核心路径：构建 “积分通兑 + 私域社群 + 品牌联名” 的三维体系，将单次交易转化为 “情感连接 + 习惯养成”。

3.破局方向三：资产收益升级 —— 从 “租金依赖” 到 “多元增收”（解决收益承压）

核心路径：通过首店招商提升坪效、数字化运营挖掘非租金收入，同时以 “智能 + 绿色” 双轮降本，实现 “增收 + 节流” 双向突破。

3.1增收端：首店引流 + 数字化提效

3.2 节流端：智能降本 + 绿色运营

（三） 协同落地机制：从“单兵作战”到“体系联动”

1.数据协同：以 “资产运营数据中台” 为核心纽带

体验升级与收益升级联动：数字艺术墙的客流数据、首店的销售数据同步至中台，若 “华为智能生活馆” 日均客流超 1500 人次，可在周边增设配套餐饮快闪店，延长客群停留时间；

黏性升级与降本联动：社群会员的消费偏好数据（如宝妈群体高频消费亲子业态），指导营销资源倾斜，避免低效广告投放，降低营销成本。

2.团队协同：双团队分工 + 责任到人

3. 风险协同：全流程风险管控机制

在方案落地过程中，需针对 “投入超预算、体验降质、设备失效” 三大核心风险，建立分级管控体系：

（四）落地保障体系：从 “资源支持” 到 “考核激励”

1.资金保障：多渠道资金筹措方案

为覆盖约 500 万元的改造与运营投入，采用 “自有 + 补贴 + 合作” 三维资金池模式，降低资金压力：

2. 考核保障：目标导向的绩效考核体系

将破局方案目标拆解为团队与个人考核指标，与奖金直接挂钩，激发执行动力：

2.1团队考核（占年度奖金的 50%）

 2.2个人考核（占年度奖金的 50%）

运营岗：考核 “个人负责区域的客流增长幅度”“客诉处理满意度”，如负责中庭区域的运营人员，需确保改造后客流停留时间提升 25%，满意度≥90%；

招商岗：考核 “首店签约进度”“品牌入驻率”，如负责科技类首店的招商人员，需在 2026 年 Q2 前完成 “VR 未来乐园” 签约；

技术岗：考核 “数据中台故障率”“设备维护响应时间”，如数据中台技术人员需确保年度故障率≤3%，故障响应时间≤30 分钟。

（五）成效验证：2026 年核心目标与监测体系

1.核心目标：“三升三降” 量化成果

通过整合破局方案落地，2026 年需实现以下量化目标，验证方案有效性：

2. 监测体系：月度 + 季度 + 年度三级追踪

月度监测（责任方：万达商管数据部）：

核心指标：客流停留时间、会员消费频次、成本支出进度；通过 “运营数据看板” 实时更新，异常数据（如客流停留时间未达 2 小时）需 24 小时内分析原因并调整。

季度评估（责任方：双团队联合评估小组）：

每季度召开 “成效复盘会”，对比目标与实际数据（如首店签约数量、能耗降低比例），输出《季度优化报告》，调整下季度动作（如首店招商进度滞后时，增加招商人员投入）。

年度验证（责任方：项目总 + 北京云阿云负责人）：

年底对标 2026 年核心目标，全面评估方案落地成效，形成《年度总结报告》，为下一年度战略调整提供依据（如非租金收入达标时，可扩大广告位与活动合作规模）。

（六）方案亮点与长期价值

1.方案亮点：差异化竞争壁垒

轻资产改造模式：避免大拆大建，通过 “数字艺术 + 模块化场景” 实现空间焕新，单平米改造成本仅 200 元（行业平均 500 元），兼顾经济性与体验感；

双维黏性体系：从 “积分兑换” 升级为 “情感 + 习惯” 双连接，如社群运营与 PLUS 会员结合，使高净值客群复购率提升 56%，远超行业平均 20% 的水平；

数据驱动闭环：以资产运营数据中台为核心，打通 “体验 - 客流 - 销售 - 成本” 全链路数据，使业态调整响应时间从 3 个月缩短至 1 个月，决策效率提升 67%。

2. 长期价值：从 “区域商业体” 到 “科技文化地标”

品牌价值提升：通过 30 家首店与 “电车 IP + 科技体验” 场景，使项目成为大连高新区 “首店经济 + 文商旅融合” 标杆，吸引跨区客流（如开发区、甘井子区），辐射半径从 5 公里扩大至 8 公里；

运营能力沉淀：形成可复制的 “高新区商业运营方法论”（含首店招商、数据化管控、绿色运营），未来可输出至区域内其他存量商业体（如社区商业），年贡献管理费收入 100 万元以上；

资产价值增值：资产净收益率从 6.5% 提升至 8.5%，按项目估值 5 亿元计算，年资产增值 1000 万元，为后续资产交易（如引入机构资本）奠定基础，实现 “运营提效 - 资产增值 - 资本变现” 的良性循环。

五、项目定位升级及客群分析

（一）定位升级：从 “传统综合体” 到 “高新区科技生活枢纽”

1.定位迭代背景：现有定位的局限与市场机遇

现有定位瓶颈：

项目此前定位为 “区域家庭型购物中心”，聚焦传统零售（占比 35%）与基础餐饮（占比 25%），但随着高新区产业升级（2025 年高新技术企业数量同比增长 18%），年轻科技客群占比达 62%，现有定位出现三大不匹配：

产业需求不匹配：高新区 500 余家企业存在商务接待、员工团建需求，但项目缺乏高端会议空间与定制化企业服务；

客群需求不匹配：年轻科技客群 “科技体验、夜间社交” 需求旺盛（72% 愿为体验付费），但项目科技体验业态仅占 1.5%，夜间消费场景单一；

时段客流不匹配：工作日（周一至周五）客流仅为周末 60%，存在 “白天冷、夜间空” 的时段断层，空间利用率不足 50%。

市场机遇窗口：

大连高新区 2025 年 GDP 突破 800 亿元，年均增速 12%，但区域内尚无 “产业服务 + 商业体验” 融合的标杆项目 —— 恒隆广场侧重高端零售（客群辐射全大连），社区商业侧重便民服务（客群半径 2 公里），项目可通过 “科技生活枢纽” 定位，填补 “服务高新区产业 + 满足年轻客群” 的市场空白。

2.核心定位演绎：“科技赋能商业，服务链接产业”

新定位并非颠覆式重构，而是在原有 “家庭消费” 基础上，叠加 “产业服务” 与 “年轻社交” 两大功能，形成 “1 个核心 + 3 大支撑” 的定位体系：

3 定位落地保障：三大执行路径

路径 1：产业联动深化 —— 从“被动接待”到“主动服务”

搭建 “企业服务中心”（2026 年 Q1 落地，面积 200㎡）：提供企业团建定制（如 VR 主题团建、户外屋顶烧烤团建）、员工福利采购（定制购物卡、餐饮券）、商务会议租赁（配备 LED 屏与视频会议系统的共享会议室， hourly 租金 200 元）；

案例参考：苏州工业园区 “圆融星座” 通过与周边企业合作，推出 “企业专属消费日”，企业员工凭工牌享 8 折优惠，带动工作日客流提升 35%；

预期目标：2026 年服务企业 100 家，企业服务收入达 500 万元（占非租金收入 30%），工作日客流从周末 60% 提升至 80%。

路径 2：体验场景创新 —— 从“传统店铺”到“科技主题空间”

空间主题改造：将 B1 层打造为 “科技潮玩街区”（2026 年 Q2 完成），设置 AI 绘画体验区、数字藏品展柜、电竞体验台，墙面采用互动投影技术，消费者触摸即可触发科技主题动画；

案例参考：上海 “TX 淮海” 以 “策展型零售” 为核心，通过科技互动场景打造，年轻客群占比达 85%，日均停留时间 2.8 小时；

预期目标：科技体验业态占比从 1.5% 提升至 10%，年轻客群日均停留时间从 1.8 小时延长至 2.5 小时，社交媒体月打卡量超 1 万次。

路径 3：全时段客流填充 —— 从“周末依赖”到“全周均衡”

时段业态规划：

工作日（9:00-18:00）：重点服务企业客群，开放共享会议室、商务简餐区（如西贝功夫菜），推出 “企业团餐配送服务”；

夜间（18:00-23:00）：针对年轻客群，开放屋顶社交广场（露天电影、精酿酒吧）、沉浸式剧本杀馆，推出 “下班微醺套餐”（餐饮 + 娱乐组合券）；

周末（10:00-22:00）：聚焦家庭客群，举办亲子剧场、儿童科技体验课，优化儿童托管服务（免费托管 2 小时，家长可安心购物）；

数据支撑：2025 年调研显示，高新区年轻客群夜间消费意愿达 68%，但区域内夜间商业场所不足 10 家，存在巨大市场空间；

预期目标：工作日客流占比从 40% 提升至 50%，夜间客流占比从 25% 提升至 40%，实现 “全时段无空窗”。

（二）客群精细化分层与需求匹配

基于高新区客群结构（年轻科技客群 62%、家庭客群 25%、商务客群 13%），结合项目新定位，将客群分为四大类，每类客群均制定 “需求 - 业态 - 服务 - 营销” 的全链路匹配策略：

1.客群分层一：高新区科技从业者（占比 35%，核心客群）

客群画像：25-35 岁，本科及以上学历，月均收入 1.2-2 万元，工作节奏快，注重效率与品质，偏好 “科技感、便捷化、轻社交” 消费。

核心需求拆解：

业态与服务匹配策略：

快捷餐饮优化：在 1 层增设 “商务简餐区”（面积 300㎡），引入西贝功夫菜、老乡鸡等品牌，推出 “扫码点单 + 快速取餐” 服务，承诺 “15 分钟内出餐”，同时提供 “企业团餐定制”（10 人以上享 9 折）；

共享办公空间：在 4 层设置 5 间共享会议室（面积 20-50㎡），配备高清 LED 屏、视频会议系统、打印设备， hourly 租金 150-300 元（企业会员享 8 折），支持线上预约（小程序一键预订）；

夜间社交场景：在 5 层屋顶广场打造 “微醺小馆”（面积 500㎡），提供精酿啤酒、轻食小吃，搭配露天电影与 live 音乐（每周五、周六晚演出），推出 “下班套餐”（2 人餐 99 元，含 2 杯啤酒 + 3 份小吃）；

营销触达：与华为、东软等企业合作，在企业内部推送 “员工专属福利券”（满 200 减 50），同时建立 “科技从业者社群”，每周推送 “商务优惠”（如会议室租赁折扣）。

2.客群分层二：年轻家庭客群（占比 30%，基础客群）

客群画像：30-40 岁，家庭月均收入 2-3 万元，孩子年龄 3-12 岁，注重亲子互动与品质消费，周末为主要消费时段（占比 70%）。

核心需求拆解：

亲子互动需求：需要 “寓教于乐” 的亲子场景，避免单纯 “看管孩子”，同时希望家长有休息空间；

品质餐饮需求：偏好 “儿童友好” 餐厅（有儿童餐具、宝宝椅），菜品兼顾营养与口味；

便捷服务需求：需要母婴室、儿童托管、婴儿车租赁等配套服务，提升消费舒适度。

业态与服务匹配策略：

亲子业态升级：2026 年 Q3 引入 “奈尔宝亲子中心（高新区首店）”（面积 2000㎡），提供沉浸式绘本阅读、科学实验体验、角色扮演等场景，同时设置 “家长休息区”（提供咖啡、充电插座）；

儿童友好餐饮：在 3 层餐饮区划定 “亲子餐饮专区”，引入西贝莜面村、海底小纵队主题餐厅等品牌，提供儿童餐具、宝宝椅、儿童餐（满 50 减 10）；

配套服务优化：

母婴室升级：在 2、3 层各增设 1 间母婴室（面积 30㎡），配备哺乳隔间、婴儿护理台、温奶器、纸尿裤自动售卖机；

儿童托管服务：周末提供 “2 小时免费托管”（需提前 1 天预约，限 3-10 岁儿童），由专业幼师负责，家长可通过小程序实时查看孩子动态；

营销活动：每月举办 “亲子科技节”（如 AI 绘画比赛、机器人组装体验），推出 “家庭套票”（亲子中心 + 餐饮 + 电影，原价 500 元，优惠价 399 元），同时在周边社区（如亿达河口湾）投放电梯广告，触达家庭客群。

3.客群分层三：区域年轻潮客（占比 20%，活力客群）

客群画像：18-25 岁（大学生 + 初入职场年轻人），月均收入 3000-8000 元，追求潮流、个性，喜欢打卡首店、参与沉浸式娱乐，社交媒体分享意愿强。

核心需求拆解：

首店体验需求：偏好 “城市首店、区域首店”，愿意为稀缺性品牌买单，同时注重拍照分享；

沉浸式娱乐需求：喜欢剧本杀、密室逃脱、VR 游戏等互动性强的娱乐方式，单次消费时长 2-4 小时；

潮流社交需求：希望通过 “潮玩市集、快闪活动” 认识同好，获得归属感。

业态与服务匹配策略：

首店品牌引入：2026 年 Q1-Q2 引入 “泡泡玛特旗舰店（大连首店）”（面积 500㎡，含独家盲盒发售与互动打卡区）、“太二酸菜鱼（高新区首店）”（面积 400㎡，网红装修风格，适合拍照）；

沉浸式娱乐场景：在 4 层打造 “潮玩娱乐区”（面积 1500㎡），引入 “逃脱反斗城” 密室逃脱、“VR 未来乐园（东北首店）”，推出 “娱乐联票”（密室 + VR，原价 298 元，优惠价 198 元）；

潮流活动策划：每月举办 “周末潮玩市集”（邀请本地潮牌摊主、手作达人入驻），每季度举办 “主题快闪活动”（如 “赛博朋克风快闪”“国风潮流展”），同时在抖音、小红书发起 “# 高新万达潮玩打卡” 话题，参与话题可获 10 元无门槛券；

数据目标：年轻潮客月均到店频次从 1.5 次提升至 2.5 次，社交媒体打卡量占项目总打卡量的 60% 以上。

4.客群分层四：企业商务客群（占比 15%，高价值客群）

客群画像：35-50 岁，企业中高层管理人员，月均收入 3-5 万元，注重高端、私密、定制化服务，消费集中在高端餐饮、商务礼品采购。

核心需求拆解：

高端宴请需求：需要环境私密、菜品优质的餐厅，用于接待客户或企业年会，同时需要配套会议空间；

商务礼品需求：需要 “高品质、有特色” 的礼品，用于客户答谢或员工福利，偏好定制化服务；

私密服务需求：希望减少公共区域停留时间，享受 “VIP 专属服务”（如专属停车、优先预订）。

业态与服务匹配策略：

高端餐饮升级：在 5 层引入 “大连海鲜主题高端餐厅”（面积 800㎡，设 10 个私密包间），提供 “定制化菜单”（根据客户预算与口味调整），同时配套 2 间高端会议室（可容纳 50 人，配备同声传译设备）；

商务礼品中心：在 1 层设立 “商务礼品定制中心”（面积 200㎡），提供大连特色礼品（如海参、海鲜礼盒）、科技产品（如华为高端数码产品），支持 “企业 LOGO 定制” 与 “批量配送”；

VIP 专属服务：推出 “商务 VIP 会员”（年费 1 万元），享以下权益：

专属停车场（10 个 VIP 车位，免费停放）；

高端餐厅优先预订（提前 24 小时预订，免排队）；

礼品定制专属折扣（享 8 折优惠）；

年度企业年会场地优惠（免场地租赁费）；

数据目标：商务客群客单价从 800 元提升至 1500 元，年度消费额占项目总销售额的 20%，企业商务服务收入达 300 万元。

（三）定位与客群匹配的成效预期（2026 年）

通过 “高新区科技生活枢纽” 定位落地与客群精细化运营，2026 年将实现以下核心目标：

最终实现 “从流量聚集到价值共生” 的转变 —— 项目不再是单纯的 “消费场所”，而是成为高新区 “产业服务的配套平台、客群生活的社交节点、区域经济的活力引擎”，巩固项目在高新区商业格局中的核心地位，为后续轻资产输出、品牌增值奠定基础。

（四）定位升级风险管控：三大核心风险与应对策略

在 “高新区科技生活枢纽” 定位落地过程中，需警惕 “产业服务需求不及预期”“客群定位冲突”“投入回报失衡” 三大风险，建立前置防控与动态调整机制：

（五）客群运营动态调整机制：数据驱动的迭代优化

客群需求会随市场变化（如高新区产业人才引进、消费趋势升级）动态调整，需建立 “数据监测 - 需求调研 - 策略优化” 的闭环机制：

1.客群数据监测体系

通过 “会员系统 + 第三方调研” 双渠道，每月收集核心数据，识别客群需求变化：

基础数据：各客群到店频次（如科技从业者月均到店 3 次 vs 年轻潮客月均到店 5 次）、消费金额（商务客群单次消费 1500 元 vs 年轻潮客单次消费 300 元）、业态偏好（家庭客群亲子业态消费占比 40%）；

需求调研：每季度开展线上问卷调研（覆盖 5000 名会员），核心问题包括 “当前最满意的服务”“最希望新增的业态”“消费阻碍因素（如停车难、排队久）”；

竞品对标：每半年分析大连恒隆广场、凯德和平广场等竞品的客群策略（如新增业态、营销活动），避免自身优势被稀释。

2.策略优化案例（基于 2026 年 Q3 数据调整）

假设 2026 年 Q3 数据显示：

年轻潮客对 “沉浸式剧本杀” 需求下降（消费频次从每月 2 次降至 1 次），对 “户外露营社交” 需求上升（调研中 35% 提及）；

科技从业者对 “共享会议室” 需求饱和（使用率从 80% 降至 50%），对 “企业数字化培训” 需求新增（28% 企业提及）。

对应调整策略：

业态调整：将 4 层部分剧本杀区域改造为 “屋顶露营体验区”（投入 80 万元），配备帐篷、露营桌椅、投影设备，推出 “露营 + 烧烤 + 电影” 套餐（299 元 / 2 人）；

服务升级：在企业服务中心新增 “数字化培训服务”，联合华为培训学院，为企业提供 “AI 办公效率提升”“数据分析基础” 等课程（单次培训费用 5000 元 / 企业）；

营销适配：针对 “户外露营” 场景，在小红书发起 “# 高新万达露营打卡” 话题，邀请本地 KOL 探店，带动年轻潮客到店；针对 “企业培训”，向高新区 20 家科技企业推送 “专属培训优惠券”（满 5000 减 1000）。

（六）定位升级的长期价值延伸

“高新区科技生活枢纽” 定位不仅是短期的运营策略调整，更是为项目长期发展构建三大核心竞争力：

1.品牌增值：从 “区域商业” 到 “城市级标杆”

通过 “产业 + 商业” 融合的差异化定位，项目将成为大连 “产商融合” 的示范案例，吸引政府、媒体、行业协会关注 —— 可申请 “辽宁省商业创新试点项目”，获得政策支持（如税收优惠、媒体宣传）；同时，成为高校（如大连理工大学、东北财经大学）商业管理专业的 “实践教学基地”，提升品牌专业度与社会影响力。

2.轻资产输出：形成可复制的 “运营方法论”

在定位落地过程中，沉淀 “高新区商业运营三大模块”：

企业服务模块：含企业需求调研、服务产品设计、合作模式搭建（如 “保底 + 分成” 协议模板）；

科技体验模块：含业态筛选标准（如坪效≥800 元 /㎡）、场景打造流程（如互动投影技术供应商库）；

客群分层模块：含客群画像绘制方法、需求匹配策略模板（如亲子业态选址标准）。

这些模块可打包输出至区域内其他存量商业体（如大连开发区某社区商业），提供 “定位咨询 + 招商代理 + 运营托管” 服务，按项目面积收取管理费（如 5 元 /㎡/ 月），预计 2027 年可签约 2-3 个轻资产项目，年贡献管理费收入 150-200 万元。

3.资本价值提升：为资产交易奠定基础

定位升级后，项目资产净收益率从 6.5% 提升至 8.5%，按商业地产 5% 的资本化率计算，项目估值可从 5 亿元提升至 8.5 亿元，增值 70%。后续可引入机构资本（如保险基金、产业基金），通过 “股权转让 + 保留运营权” 的模式（参考万达与 PAG 的合作），实现资本变现，同时继续通过运营管理获取稳定现金流，形成 “运营提效 - 资产增值 - 资本变现” 的良性循环。

（七） 总结：定位升级的核心逻辑

大连高新万达广场的定位升级，并非简单的 “业态调整” 或 “客群切换”，而是基于 “高新区产业升级 + 客群结构变化” 的深度重构 —— 通过 “科技赋能商业，服务链接产业” 的核心定位，将项目从 “单纯的消费空间” 转变为 “链接生产与生活的枢纽节点”。

在执行层面，通过 “产业联动、体验创新、全时段填充” 三大路径落地定位，通过 “客群分层、数据监测、风险管控” 三大机制保障效果，最终实现 “客群价值提升、资产收益增长、长期竞争力构建” 的目标，为商业地产在 “存量时代” 的升级转型提供可参考的实践样本。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库