商业地产案例分享-大连高新万达广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目以“科技+商业”为核心，瞄准高新区高净值客群，通过业态焕新、场景创新与资产优化，破解传统商业困局。报告系统规划首店经济、数据运营与REITs路径，重塑区域商业标杆，为存量资产增值提供实战范本。全文共98100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连高新万达广场资产价值提升战略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新：以“数据驱动 + 资源赋能”突破传统招商

传统招商依赖 “人脉资源 + 品牌清单”，存在 “品牌与客群错配”“坪效不及预期” 等问题。本项目通过 “算法精准匹配、全球资源整合、品牌深度共创” 三大创新模式，实现 “招得准、招得优、留得住” 的招商目标，2026 年计划完成 30 家核心品牌招商（含 5 家城市首店、15 家区域首店），整体业态优化率达 35%。

1.算法招商：精准匹配品牌与业态

1.1“品牌 - 客群 - 业态” 三维匹配模型搭建

基于北京云阿云的大数据算法能力，整合项目 32 万会员消费数据、高新区产业客群画像（如华为员工消费偏好）、竞品品牌经营数据（如恒隆广场首店坪效），构建可量化的匹配模型，核心步骤如下：

1.2动态招商优先级排序与执行

基于三维模型得分，将潜在品牌分为 A、B、C 三级，优先推进 A 级品牌招商，同时每月更新数据调整排序：

A 级品牌（总分≥85 分）：5 家城市首店（如泡泡玛特、华为智能生活馆）、10 家区域首店（如奈尔宝、VR 未来乐园），由招商总监牵头对接，给予 “定制化政策包”（如装修补贴、广告支持）；

B 级品牌（70-84 分）：15 家连锁品牌（如西贝功夫菜、老乡鸡），由招商经理对接，提供 “标准化合作方案”；

C 级品牌（＜70 分）：纳入储备库，待客群需求或业态结构变化时重新评估。

案例参考：深圳龙岗万达广场通过 “数据匹配模型”，2025 年招商周期缩短 40%，新引入品牌坪效比传统品牌高 52%。本项目预计通过算法招商，将品牌签约周期从平均 3 个月缩短至 1.5 个月，新品牌开业后首月坪效超 1000 元 /㎡/ 月。

2. 全球资源招商：引入稀缺性品牌（构建差异化壁垒）

依托北京云阿云的全球资源网络（覆盖欧美、日韩等 20 个国家的品牌代理渠道），重点引入 “首店品牌 + 产业跨界品牌”，打造区域稀缺性体验，2026 年计划引入 5 家城市首店、3 家产业跨界品牌。

2.1 首店资源对接：分层突破，锁定稀缺

国际新锐品牌：通过北京云阿云与欧洲潮牌代理机构 “Fashion Nova” 的合作，对接 “Acne Studios”（瑞典潮牌）、“A.P.C.”（法国轻奢）等品牌，争取 “大连首店” 落地；针对日韩生活方式品牌，联合日本 “东京商业研究所”，引入 “Loft”（文创集合店）、“无印良品餐食概念店” 等区域首店，满足年轻潮客 “一站式文创消费” 需求。

国内新兴品牌：聚焦 “科技体验 + 沉浸式娱乐” 赛道，对接国内头部新兴品牌 —— 如 “元宇宙社交平台 Soul” 的线下体验店 “Soul Space”（区域首店）、“剧本杀头部品牌推理大师” 的沉浸式剧场（城市首店），这些品牌在年轻客群中渗透率超 40%，可快速带动客流。

数据支撑：2025 年大连首店经济报告显示，城市首店开业首月日均客流超 3000 人次，带动周边业态客流增长 25%；首店客群中 35% 为跨区消费者（如来自开发区、甘井子区），可扩大项目辐射半径。

2.2 产业跨界招商：联动科技企业，创新业态

结合项目 “高新区科技生活枢纽” 定位，与华为、东软等高新区龙头企业合作，打造 “商业 + 产业” 跨界业态，实现 “产业客群锁定 + 体验差异化”：

华为智能生活馆（大连首店）：面积 800㎡，除常规数码产品销售外，增设 “企业解决方案体验区”（展示华为针对科技企业的办公系统、云服务），同时提供 “员工专属优惠”（华为员工凭工牌享 9 折），预计年吸引企业客群消费超 500 万元；

东软数字健康体验店：面积 300㎡，引入 “AI 健康检测设备”（如智能血压仪、体质分析仪），为消费者提供免费健康评估，同时对接东软合作医院，提供 “体检预约” 服务，锁定家庭客群（尤其是中老年群体）；

产业快闪联动：每季度联合 1 家科技企业举办 “快闪活动”，如 “华为开发者大会大连分会场”“东软 AI 产品体验周”，活动期间企业员工及客户可获项目消费券（满 200 减 50），预计每次活动带动客流增长 30%。

3.品牌共创招商：绑定长期合作（从 “招租” 到 “共生”）

传统招商是 “业主与品牌” 的零和博弈，本项目通过 “定制化空间 + 利益共享”，与核心品牌建立长期共生关系，2026 年计划培育 5 家 “年度明星品牌”（坪效超 1500 元 /㎡/ 月），品牌续约率提升至 90%。

3.1 定制化业态合作：为品牌 “量身造店”

针对头部品牌（如奈尔宝、高端餐饮），提供 “空间设计 + 运营支持” 双重定制，提升品牌竞争力：

空间定制：为 “奈尔宝亲子中心” 预留 2000㎡核心区域（3 层），根据品牌需求设计 “沉浸式绘本馆”“科技探索区”，并配套专属电梯（直达 3 层）、母婴室（紧邻门店）；为高端海鲜餐厅（5 层）打造 “户外露台餐区”（面积 200㎡），配备景观灯光、私密卡座，满足商务宴请需求，预计该餐厅客单价可提升至 300 元（高于区域平均 50%）。

运营支持：为新开业首店提供 “开业营销包”—— 包括项目中庭 LED 屏免费投放 15 天（价值 10 万元）、小红书 KOL 探店（10 位本地达人，价值 5 万元）、会员系统精准推送（触达 5 万高匹配客群），帮助品牌快速打开市场。

案例参考：上海 TX 淮海为 “Gentle Monster” 定制 “艺术化门店”，门店开业首月坪效达 3000 元 /㎡/ 月，较品牌常规门店高 60%；品牌续约时主动提出扩大面积，实现 “业主与品牌” 双赢。

3.2 利益共享机制：降低品牌风险，绑定成长

针对高潜力新兴品牌（如科技体验、新锐餐饮），推出 “阶梯式合作方案”，降低其经营风险，同时绑定项目收益：

租金阶梯优惠：开业前 6 个月租金按 70% 收取（如原租金 150 元 /㎡/ 月，优惠后 105 元）；第 7-12 个月根据坪效调整 —— 若坪效≥1000 元 /㎡/ 月，按原价收取；若坪效＜800 元 /㎡/ 月，继续按 80% 收取；第 13 个月起恢复原价，同时对坪效超 1200 元 /㎡/ 月的品牌，给予租金返还（返还超额部分的 10%）。

收益分成合作：对 “VR 未来乐园”“沉浸式剧本杀” 等体验类品牌，采用 “基础租金 + 收益分成” 模式 —— 基础租金 120 元 /㎡/ 月，当品牌月营收超 50 万元时，超额部分按 5% 分成给项目；该模式下，项目与品牌共同关注营收增长，如品牌月营收从 50 万元增至 80 万元，项目每月可多获 1.5 万元分成。

供应链支持：为餐饮品牌对接高新区 “冷链物流补贴”（政府补贴物流费用 30%），帮助品牌降低食材采购成本；为零售品牌对接本地工厂（如大连服装产业园），提供 “定制化生产” 服务，缩短交货周期，提升品牌周转率。

（二）政策汇总：借力政策降低成本，提升招商吸引力

大连市级与高新区级政策为项目招商提供 “补贴支持 + 客群锁定” 双重助力，2026 年计划申报各类政策补贴超 200 万元，带动品牌入驻成本降低 15%，同时锁定企业客群消费超 3000 万元。

1.政策梳理与应用策略（按 “招商赋能 + 运营降本” 分类）

1.1招商赋能类政策：吸引品牌入驻

1.2运营降本类政策：降低品牌与项目成本

2. 政策申报落地保障

2.1 申报流程标准化

建立 “政策申报专项小组”（由财务、招商、运营人员组成），制定标准化申报流程：

政策跟踪：安排专人每月跟踪大连市政府、高新区管委会官网，及时获取新政策（如夜经济补贴申报通知），并整理成 “政策清单”；

材料准备：根据政策要求，提前准备材料 —— 如首店经济奖励需提供 “品牌首店证明”（品牌总部盖章）、“租赁合同”；改造补贴需提供 “改造方案”“预算报告”；

对接沟通：与高新区商务局、大连市文旅局建立常态化沟通机制（每月 1 次对接会），及时解决申报中的问题（如首店认定标准不明确）；

资金管理：政策补贴到账后，设立 “专项账户”，明确资金用途（如首店补贴用于品牌装修），并定期向政府部门提交资金使用报告，确保合规。

2.2 政策与招商联动

将政策红利转化为招商吸引力，在品牌洽谈阶段主动告知政策支持，降低品牌决策顾虑：

首店品牌：洽谈时明确 “项目可协助申报首店奖励，50% 奖励用于补贴装修”，如引入 “泡泡玛特大连首店” 时，告知品牌可获 30 万元奖励，其中 15 万元直接抵扣装修款，降低品牌前期投入；

夜间经营品牌：告知 “参与夜经济可获每月 8000 元政府补贴，项目额外提供夜间营销支持”，吸引酒吧、剧本杀等品牌延长营业时间；

企业合作品牌：告知 “高新区企业员工消费可使用政府消费券，项目已锁定 100 家企业客群”，如东软数字健康体验店，通过此政策优势，预计开业首月即可通过企业消费券带动营收超 30 万元，快速实现盈利平衡。

（三）招商创新风险管控：三大核心风险与应对策略

在招商创新落地过程中，需警惕 “首店经营不及预期”“算法模型偏差”“政策补贴申报失败” 三大风险，通过前置防控与动态调整，保障招商目标达成：

（四）招商创新与政策应用成效预期（2026 年）

1.通过 “三大招商创新模式 + 政策精准应用”，2026 年项目招商与运营将实现以下量化目标，验证方案有效性：

 2.典型案例成效预测（以华为智能生活馆为例）

招商阶段：通过算法模型匹配（客群匹配度 90%、品牌能级 29 分、业态贡献 30 分，总分 89 分，A 级品牌），结合首店政策补贴（30 万元），品牌装修成本降低 15%，签约周期缩短至 1 个月；

运营阶段：依托高新区企业消费券政策，华为员工凭工牌享 9 折 + 消费券满 200 减 50，预计每月企业客群消费超 40 万元；同时，每季度联合华为举办 “开发者大会快闪活动”，每次活动带动项目客流增长 30%，周边餐饮业态营收提升 25%；

长期价值：开业后首年坪效预计达 1800 元 /㎡/ 月（超项目均值 80%），成为 “商业 + 产业” 跨界标杆，吸引其他科技企业（如东软、英特尔大连公司）主动寻求合作，形成 “科技品牌集聚效应”。

（五）方案亮点与长期价值

1.方案亮点：构建差异化招商竞争力

数据驱动的精准性：区别于传统招商 “凭经验决策”，通过 “品牌 - 客群 - 业态” 三维模型，实现 “客群需要什么，就招什么品牌”，新品牌坪效提升 54%，避免 “盲目招商” 导致的资源浪费；

政策赋能的低成本：将政府政策转化为 “招商筹码”，通过首店补贴、消费券等政策，降低品牌前期投入（装修成本降低 15%）、锁定稳定客群（企业消费占比提升至 25%），品牌入驻意愿提升 40%；

共生共赢的长期性：通过 “定制化空间 + 利益共享”，与品牌从 “租户关系” 升级为 “合作伙伴”，品牌续约率提升至 90%，避免 “频繁换商” 导致的客流波动，实现项目资产长期增值。

2.长期价值：从 “单一招商” 到 “生态构建”

品牌生态集聚：通过引入 5 家城市首店、15 家区域首店、3 家产业跨界品牌，形成 “科技体验 + 潮流消费 + 产业服务” 的品牌生态，项目成为大连高新区 “首店经济” 核心载体，辐射半径从 5 公里扩大至 8 公里；

运营能力输出：沉淀 “算法招商模型”“政策申报流程”“品牌共创机制” 三大可复制工具，未来可输出至万达集团其他区域项目（如沈阳浑南万达广场、青岛高新区万达广场），按项目面积收取 “招商咨询费”（2 元 /㎡/ 月），预计 2027 年可输出 5 个项目，年贡献收入超 100 万元；

资产价值增值：招商创新与政策应用带动项目坪效从 650 元 /㎡/ 月提升至 1000 元 /㎡/ 月，按商业地产 5% 的资本化率计算，项目估值从 5 亿元提升至 8 亿元，增值 60%，为后续 “资产证券化（ABS）”“引入机构资本” 奠定基础，实现 “招商提效 - 资产增值 - 资本变现” 的良性循环。

（六）总结：招商创新与政策应用的核心逻辑

大连高新万达广场的招商创新，并非简单的 “品牌替换”，而是基于 “高新区科技生活枢纽” 定位，通过 “数据精准匹配、全球资源整合、品牌深度共创”，解决传统招商 “错配、低效、短期” 三大痛点；同时，将政府政策作为 “赋能工具”，降低品牌成本、锁定客群，形成 “招商创新 + 政策应用” 的双轮驱动。

最终，项目通过招商实现 “品牌能级提升、客群结构优化、资产价值增值”，从 “被动招租” 的传统商业，升级为 “主动构建品牌生态” 的现代化商业枢纽，为存量商业地产在 “首店经济”“产业融合” 时代的招商转型，提供可参考的实践样本。

七、空间优化及场景创新

面对运营十二年的存量商业空间，需以 “外科手术式精准 + 导演思维创意” 重构空间价值，核心目标不仅是优化动线与场景，更是将项目打造为 “持续产出新鲜内容、激发情感共鸣、驱动资产增值” 的商业生命体，解决传统商业 “空间浪费、体验同质、客流断层、资产沉睡” 四大痛点。

（一）空间重构策略：激活沉睡资产，重构商业流量地图

基于智慧商业平台热力图数据（2025 年监测），项目存在 “高楼层客流衰减率 60%、B1 层与地上联动不足、冷区空置率 12%” 三大核心问题，通过 “立体动线重塑、双首层激活、冷区主题化” 三大策略，实现空间利用率从 50% 提升至 65%，冷区出租率从 88% 提升至 98%。

1.动线优化：从“平面循环”到“立体漩涡”，破解客流断层

问题诊断

传统环形动线导致 “高层客流自然衰减”（4-5 层客流占比仅 20%）、“垂直动线吸引力弱”（仅依赖普通扶梯，无视觉焦点）、“动线断点明显”（B1 层与 1 层衔接处日均客流差 3000 人次）。

具体措施

打造 “超级中庭” 视觉心脏

借鉴深圳龙岗万达广场 “天幕” 经验，将 1-5 层核心中庭改造为跨层挑空结构（高度 25 米），悬挂 200㎡巨型 LED 艺术屏（投入 300 万元，2026 年 Q1 完工），每日滚动播放 “高新区科技发展历程”“季节主题光影秀”（如春季樱花飘落、冬季雪花飞舞），并设置 “中庭互动点”—— 客群扫码发送 “心愿弹幕” 可实时显示在 LED 屏，同时获取 “高楼层业态满减券”（如 5 层餐饮满 300 减 100），将中庭打造为 “视觉焦点 + 引流枢纽”。

构建 “垂直兴趣点” 矩阵

增设 “景观跨层扶梯”：在中庭西侧设置 1 部从 1 层直达 5 层的景观扶梯，扶梯侧面安装动态玻璃幕墙，展示 “大连电车文化” 主题画面（如老式电车穿梭城市的动态场景），使其成为 “移动打卡点”；

引入 “主题观景电梯”：在中庭东侧设置 2 部透明轿厢观景电梯，内壁投影 “星空、海洋” 等动态场景，电梯内设置 “楼层业态语音推荐”（如 “4 层为您推荐华为智能家居体验区，会员可免费体验 AI 控制”），提升垂直动线吸引力；

数据驱动调整：每周通过智慧商业平台分析 “各垂直动线客流量、转化效率”，如发现观景电梯使用率低于预期（日均不足 800 人次），则调整投影内容（如增加 “冷区主题预告”）或叠加 “电梯扫码领券” 权益。

强化 “动线断点” 衔接

在 B1 层与 1 层衔接处（原客流断点）设置 “互动阶梯”（面积 100㎡，投入 50 万元），阶梯侧面安装 LED 屏播放 “B1 层車 COOL 街区动态”（如摊主直播、限时折扣），阶梯表面铺设 “压力感应地砖”（踩踏时亮起彩色光效），同时在 1 层入口设置 “B1 层导视牌”（标注 “下沉广场 + 車 COOL 街区 + 即时零售通道” 三大亮点），缩小 B1 层与 1 层客流差至 1000 人次以内。

案例与目标

案例参考：上海南翔印象城 MEGA 以 “觅境・森林” 生态植物园为垂直动线核心，将高楼层客流占比从 25% 提升至 40%；本项目通过 “科技主题 + 互动体验”，更贴合高新区客群偏好。

数据目标：改造后 4-5 层客流占比从 20% 提升至 40%，客群抵达高楼层时间缩短 30%（从平均 8 分钟降至 5.6 分钟），垂直动线带动高楼层坪效从 500 元 /㎡/ 月提升至 800 元 /㎡/ 月。

2.双首层战略：将 B1 层“顶”至黄金位置，释放地下价值

问题诊断

B1 层传统定位为 “次等区位”，虽有 “車 COOL 街区”，但因 “自然采光不足、地面联动弱、入口仪式感差”，2025 年租金坪效仅为地上首层的 60%，通勤客群到店率仅 10%（距离地铁 1 号线河口站 800 米，接驳不便）。

具体措施

打造 “下沉广场 + 采光穹顶” 物理连接

借鉴北京平谷万达广场下沉广场设计，在 B1 层南侧打造 800㎡下沉广场（投入 200 万元，2026 年 Q2 完工），广场中央设置 “水景互动装置”（客群触碰水面可触发灯光涟漪），周边布置阶梯座椅与外摆空间（引入星巴克快取店、喜茶 GO 店）；同时在下沉广场顶部安装 300㎡采光玻璃穹顶，将自然光导入 B1 层，解决 “地下空间压抑感” 问题，使下沉广场成为 “年轻人社交聚集点”（预计日均停留客群 1500 人）。

升级 “地铁接驳魅力通道”

从地铁河口站到 B1 层入口铺设 600 米 “防滑步道 + 遮阳雨棚”（投入 80 万元），步道两侧安装 “动态灯箱”（显示 B1 层即时活动，如 “車 COOL 街区今日有手作市集”）；通道内布局 6 家 “即时零售小店”（如罗森便利店、绝味鸭脖、瑞幸咖啡快取店），采用 “线上点单 + 到店即取” 模式，满足通勤客群 “早餐、下午茶、晚餐外带” 需求（2025 年调研显示，高新区 75% 通勤客群有即时消费需求，周边 500 米仅 2 家便利店）。

强化 “B1 层入口仪式感”

在 B1 层主入口设置 “电车主题艺术装置”（还原大连老式电车车头造型，投入 50 万元），入口两侧墙面采用 “互动涂鸦屏”（客群可扫码上传涂鸦作品，实时显示），同时设置 “B1 层业态导视地图”（标注 “車 COOL 街区、即时零售区、下沉广场” 三大板块），提升入口吸引力。

案例与目标

案例参考：成都太古里地下 “方所书店” 通过 “空间设计 + 文化内容”，使地下空间成为目的地，租金坪效与地上首层持平；本项目结合 “通勤消费 + 主题场景”，更聚焦实用与体验结合。

数据目标：B1 层租金坪效从 400 元 /㎡/ 月提升至 500 元 /㎡/ 月（提升 25%），通勤客群到店率从 10% 提升至 30%，B1 层日均客流从 8000 人次提升至 1.2 万人次。

3.冷区激活：以 “主题引力点” 破解闲置，打造特色标签

问题诊断

金街西侧、5 层端头、B1 层角落等冷区（总面积 2000㎡）因 “客流稀疏、业态无特色”，2025 年空置率 12%，部分已出租商铺坪效仅 300 元 /㎡/ 月（低于项目平均水平 54%）。

具体措施

4-5 层 “云端美食聚落”：高楼层引流锚点

定位：打造 “高新区夜生活高地”，整合高端餐饮、景观酒吧、特色小吃；

业态布局：引入 “海底捞景观店”（5 层端头，面积 500㎡，配备落地窗俯瞰高新区夜景）、“海伦司屋顶小酒馆”（5 层屋顶，面积 300㎡，推出 “微醺套餐” 198 元 / 2-3 人）、“大连海鲜大排档”（4 层西侧，面积 400㎡，主打本地特色海鲜）；

专属引流：设置 “美食专属电梯”（从 1 层直达 4 层，电梯内播放 “美食诱惑视频”），推出 “高楼层餐饮满减券”（会员消费满 200 减 50），同时每周五、周六晚在 5 层露台举办 “乐队演出”（免费观看，带动餐饮消费）。

金街西侧 “匠人手作长廊”：低成本高体验激活

空间改造：投入 100 万元将金街西侧 300㎡冷区改造为 “工业风手作长廊”，墙面采用红砖肌理，顶部悬挂复古灯具；

业态引入：引入 15 家 “低成本特色摊主”（如木作、陶艺、香薰、文创产品），采用 “基础租金（50 元 /㎡/ 月）+ 流水分成（流水超 5 万元部分按 5% 分成）” 模式，降低摊主经营压力；

内容运营：与云阿云合作，每月引入 1 场 “全国性 IP 快闪活动”（如 “故宫文创快闪店”“敦煌手作体验”），同时每周举办 “手作 DIY workshop”（99 元 / 人，含材料与工具），吸引年轻客群探索。

B1 层角落 “潮玩集合区”：年轻客群专属空间

场景打造：投入 60 万元将 B1 层 200㎡角落改造为 “赛博朋克潮玩区”，地面铺设发光地砖，墙面安装 “潮玩展示墙”（展示泡泡玛特、52TOYS 等品牌限量款）；

业态布局：引入 “潮玩盲盒店”（面积 80㎡）、“电竞周边店”（面积 60㎡）、“手办定制工作室”（面积 60㎡），同时设置 “潮玩交换角”（会员可免费交换闲置潮玩）；

引流策略：在 B1 层核心区（超市入口）设置 “潮玩区打卡指引牌”，会员到潮玩区消费可获 “免费停车 1 小时” 权益，预计潮玩区日均客流超 500 人，坪效超 600 元 /㎡/ 月。

案例与目标

案例参考：深圳龙岗万达广场通过 “七大主题空间”（如未来科技城、儿童游乐城），将冷区出租率从 85% 提升至 98%；本项目聚焦 “小而精” 的主题引力点，更贴合区域客群需求。

数据目标：冷区面积减少 50%（从 2000㎡降至 1000㎡），冷区商铺出租率从 88% 提升至 98%，冷区坪效从 300 元 /㎡/ 月提升至 500 元 /㎡/ 月。

（二）场景创新实践：内容为王，打造 “常来常新” 的情感磁极

传统商业以 “购物” 为核心，客群平均停留时间 1.8 小时、复购率 28%；通过 “文化主题、自然生态、科技互动、社交细分” 四大场景创新，将客群停留时间延长至 2.5 小时，复购率提升至 40%，形成 “体验 - 情感 - 消费” 的闭环。

1.文化主题场景：从 “静态陈列” 到 “动态叙事”，强化在地共鸣

核心定位

以 “大连本土文化 + 高新区科技属性” 为双主线，打造 “有记忆点、有传播性” 的文化场景，避免同质化。

具体措施

深化 “車 COOL 街区” 电车文化 IP

内容升级：与大连文史馆合作，在 B1 层車 COOL 街区设置 “微型电车时光博物馆”（面积 100㎡，投入 50 万元），陈列大连老式电车模型、老照片、车票实物；同时引入 “AR 互动点”，客群扫码即可在手机上看到 “虚拟老式电车穿梭街区” 的场景，分享至社交平台可获 “街区满 50 减 20 券”；

活动运营：每月举办 “电车主题文创周”（如邀请艺术家开发电车主题手作、举办电车文化讲座），每年举办 1 场 “大连电车文化节”（邀请市民分享电车记忆，联动本地媒体报道），使車 COOL 街区成为 “大连文化打卡地”。

打造 “海风科技街景” 餐饮区

在 4 层餐饮区打造 500㎡“海风科技街景”（投入 150 万元，2026 年 Q3 完工），墙面采用 “动态投影”（模拟海浪、海鸥、星空场景），地面铺设 “沙滩质感地砖”，背景音乐融入海浪声与科技感音效；引入 “大连海鲜主题餐厅”“科技感轻食店”，推出 “海风套餐”（如海鲜拼盘 + 气泡酒，198 元 / 2 人），同时设置 “AI 海鲜识别屏”（客群扫描海鲜可查看产地、做法），强化 “本地特色 + 科技体验” 结合。

联动 “大连人足球俱乐部” 打造球迷空间

在 5 层露台设置 200㎡“球迷互动区”（投入 30 万元），墙面悬挂大连人队球衣、赛事海报，配备 “足球游戏设备”（如桌上足球、VR 足球体验）；每周日播放大连人队赛事直播，推出 “球迷套餐”（啤酒 + 小吃，68 元 / 人），同时设置 “球迷周边售卖区”（如队徽、围巾），吸引本地球迷聚集。

数据目标

文化主题场景年度举办 4 场中型活动，相关区域客流量提升 30%（从日均 1000 人提升至 1300 人），社交媒体相关话题曝光量超 500 万次（如 #大连高新万达电车文化 #）。

2.自然生态场景：在城市中心营造 “呼吸感”，缓解消费疲劳

核心定位

针对高新区 “上班族多、压力大” 的客群特点，打造 “自然、舒缓、放松” 的生态场景，延长客群停留时间。

具体措施

高层 “垂直绿洲” 休闲区

在 4-5 层餐饮区外摆区域（面积 300㎡，投入 80 万元）部署 “垂直绿化墙”（种植常春藤、绿萝等耐阴植物）、“悬挂式绿植”（如空气凤梨、佛珠吊兰），同时设置 “生态座椅”（采用环保材料，座椅旁配备小型绿植盆栽）；休闲区背景音乐采用 “自然白噪音”（如流水声、鸟鸣声），灯光采用 “模拟自然光”（随时间变化亮度与色温），打造 “城市中的小森林”。

中庭 “四季花艺装置”

每季度更新中庭花艺装置（投入 50 万元 / 季度）：春季布置 “郁金香花海 + 樱花树”，夏季布置 “荷花池 + 藤本月季”，秋季布置 “向日葵 + 芦苇”，冬季布置 “圣诞树 + 冬青”；同时在花艺装置旁设置 “香氛体验区”（免费提供自然香氛小样，如薰衣草、柑橘味），客群可扫码了解花艺养护知识，增强互动性。

亲子 “丛林探险” 乐园

在 2 层亲子区打造 800㎡“丛林探险” 主题乐园（投入 150 万元，2026 年 Q4 完工），采用环保材料搭建 “攀爬网、滑梯、树洞小屋” 等设施，融入 “动植物科普” 元素（如在滑梯旁标注 “松鼠的生活习性”）；乐园内设置 “家长休息舱”（配备充电插座、免费饮品、监控屏幕，可实时查看孩子动态），同时提供 “亲子自然课程”（如周末植物拓印、昆虫观察，99 元 / 组），解决 “家长陪同体验差” 问题。

案例与目标

案例参考：上海前滩太古里通过 “开放式里巷 + 大量绿植”，使客群平均停留时间达 3 小时，本项目聚焦 “小而精” 的生态场景，更贴合室内商业空间特点。

数据目标：生态场景区域客群平均停留时间从 1.5 小时延长至 2.2 小时（提升 47%），亲子乐园日均接待家庭客群 500 组，家长满意度从 80% 提升至 95%。

3.科技互动场景：打造 Z 世代的 “数字游乐场”，强化差异化

核心定位

结合高新区 “科技企业集聚、年轻客群多” 的特点，打造 “前沿、有趣、可分享” 的科技场景，科技体验业态占比从 1.5% 提升至 10%。

具体措施

1 层 “智能零售走廊”（面积 600㎡，投入 180 万元）

无人便利店：引入 2 家 “便利蜂无人店”（30㎡/ 家），采用 “刷脸进门 + 智能结算”，24 小时营业，预计日均营收 8000 元 / 家；

AI 试衣镜：在服装区布置 3 台 AI 试衣镜，客群站在镜前即可 “虚拟试穿”（支持 360° 查看效果、更换颜色与尺码），同时推荐搭配商品（如试穿衬衫时推荐裤子、鞋子），预计提升服装区试穿率 30%、成交率 20%；

智能导购机器人：部署 5 台智能机器人，支持 “语音交互 + 业态指引 + 优惠推送”（如 “推荐科技体验店，会员可享免费 VR 体验”），同时具备 “客群分析” 功能（统计停留时长、咨询问题类型），为运营调整提供数据支撑。

2-3 层 “企业科技体验集群”（面积 400㎡，投入 200 万元）

与高新区 3 家龙头科技企业深度合作，打造 “体验 + 消费” 联动场景：

华为智能家居体验区（2 层，150㎡）：布置 “智能客厅”“智能卧室” 实景，客群可通过语音控制灯光、窗帘、家电，现场下单享 “商场专属优惠”（满 5000 减 500），同时联动华为门店推出 “体验满额赠礼”（体验后消费满 2000 元赠华为手环）；

东软 AI 教育体验区（3 层，150㎡）：针对家庭客群提供 “AI 编程课体验”（30 分钟 / 节，免费）、“智能学习机试用”，体验后报名东软课程可获 “亲子业态满 200 减 50 券”（如奈尔宝亲子乐园门票折扣）；

英特尔 VR 体验区（3 层，100㎡）：引入 “VR 过山车”“VR 射击” 等设备，会员消费满 100 元可获 15 分钟体验时长，非会员 30 元 / 15 分钟，同时推出 “VR 双人套餐”（50 元 / 30 分钟），吸引年轻客群结伴体验。

全息互动娱乐馆（5 层，1500㎡，投入 500 万元，2026 年 Q4 完工）

借鉴北京平谷万达全息冰场技术，打造东北地区首个 “全息科技娱乐馆”：

全息演唱会区：每周五、周六晚举办 “虚拟偶像全息演唱会”（门票 88 元 / 人），支持客群通过 AR 技术与虚拟偶像互动（如合影、弹幕互动）；

沉浸式游戏区：设置 “全息密室逃脱”“AR 寻宝游戏”，玩家通过手机 AR 扫描场景线索解谜，通关可获 “餐饮满 100 减 30 券”；

数字艺术展：每月更新 “AI 数字艺术展”（免费开放），客群可通过 AI 肖像生成器制作 “科幻主题数字头像”（免费下载，分享至社交平台可获 5 元无门槛券）。

案例与目标

案例参考：上海百联股份 “智能零售走廊” 上线后，服装区成交率提升 22%；北京平谷万达全息冰场日均接待客群 1200 人，带动周边业态营收增长 30%。

数据目标：科技互动场景吸引 15-30 岁年轻客群到店频次从每月 1.5 次提升至 2.5 次，科技体验业态营收占比从 1.5% 提升至 10%，相关区域坪效超 800 元 /㎡/ 月。

4.社交细分场景：打造 “专属客厅”，强化客群粘性

核心定位

针对 “高新区科技从业者、年轻家庭、Z 世代潮客” 三大核心客群，打造 “精准匹配需求” 的社交空间，培育高活跃度社群，社群成员年消费额达普通会员的 1.8 倍。

具体措施

“创客空间”：科技从业者的 “第三办公区”（4 层，300㎡，投入 120 万元）

空间配置：设置 20 个开放式工位、5 间独立会议室（可容纳 8-12 人），配备高速 Wi-Fi（1000M）、打印扫描一体机、投影仪，提供免费咖啡与茶水；

服务模式：采用 “会员制”（月卡 299 元 / 人，年卡 2699 元 / 人），会员可享受 “24 小时 access”“会议室免费预约”（每月 4 小时）、“企业对接服务”（如协助对接高新区科技资源）；

社群运营：每周举办 “创客沙龙”（如 “AI 技术应用分享会”“创业项目路演”），邀请行业专家、投资人参与，形成 “办公 + 社交 + 资源对接” 的生态。

“亲子会客厅”：家庭客群的 “轻松陪伴空间”（2 层，500㎡，投入 150 万元）

家长休息区：配备 “按摩座椅、充电站、亲子杂志架”，提供免费茶饮、儿童托管服务（30 分钟 / 次，需家长在场），同时设置 “亲子摄影角”（免费提供服装道具，可自拍打印照片）；

亲子互动区：定期举办 “亲子烘焙课”（128 元 / 组）、“儿童绘本共读”（免费）、“亲子手工 DIY”（99 元 / 组），活动后可获 “亲子餐饮满 100 减 20 券”（如海底小纵队主题餐厅）；

会员权益：亲子会员可享受 “奈尔宝亲子乐园门票 8 折”“儿童理发买一送一”“生日专属派对场地免费使用”（每年 1 次）。

“星空露台”：年轻客群的 “夜间社交高地”（5 层屋顶，1000㎡，投入 200 万元）

分区规划：划分 “轻餐饮区”（引入 “喜茶露天店”“Manner 咖啡”）、“静坐观景区”（布置星空灯、懒人沙发）、“活动区”（可举办 “星空电影院”“微醺酒会”）；

活动运营：每周五、周六晚播放 “露天电影”（会员免费，非会员 20 元 / 人），每月举办 1 场 “微醺酒会”（门票 128 元 / 人，含 2 杯鸡尾酒 + 小吃），同时接受企业包场（如 “科技公司团建夜”，包场费 1.5 万元 / 场，含场地使用 + 餐饮 + 娱乐）；

社交联动：在小红书、抖音发起 “# 高新万达星空露台” 话题，鼓励客群分享打卡视频，每月评选 “最佳打卡奖”（奖励露台餐饮 100 元券）。

数据目标

社交场景每周举办 1-2 场主题活动，培育 5 个以上高活跃度社群（每个社群规模超 1000 人），社群成员月均到店频次达 3 次，带动相关业态营收增长 35%。

5.季节性场景：实现 “全时段客流填充”，平衡淡旺季

核心定位

针对 “春季平淡、夏季夜间冷清、冬季依赖节日” 的痛点，通过 “主题场景 + 营销联动”，将季节性客流波动幅度从 30% 缩小至 15%，全年日均客流稳定在 1.5 万人次以上。

具体措施

春季 “春日花市场景”（3-4 月，投入 80 万元）

户外广场 “花海装置”：布置 1000㎡“郁金香花海”、200 米 “樱花步道”，设置 “花海秋千、花艺拱门” 等打卡点，免费开放；同时提供 “专业摄影服务”（399 元 / 组，含 10 张精修图 + 花海场景拍摄）；

中庭 “春日市集”：引入 20 家 “花卉摊主”（多肉、鲜切花、永生花）、10 家 “轻食摊主”（樱花甜品、春日特饮），推出 “花市消费券”（满 100 减 30，政府补贴 50%，项目补贴 50%）；

主题活动：每周举办 “花艺 DIY workshop”（99 元 / 人，含花材 + 工具）、“春日音乐会”（邀请本地民谣乐队，免费观看），联动餐饮品牌推出 “春日限定套餐”（如星巴克 “樱花拿铁套餐” 45 元，含咖啡 + 樱花蛋糕）。

夏季 “夜间微醺场景”（6-8 月，投入 120 万元）

屋顶 “露天酒吧”：与 “海伦司小酒馆” 合作，推出 “屋顶微醺套餐”（198 元 / 2-3 人，含精酿啤酒 + 小吃拼盘），同时设置 “露天电影区”（每周五、周六晚播放热门电影，观影 + 啤酒套餐 68 元 / 人）；

户外广场 “夏夜市集”：引入 15 家 “夜宵摊主”（小龙虾、烧烤、冰粉）、10 家 “文创摊主”（手工饰品、夏夜灯具），延长营业时间至 24:00，推出 “夜间停车免费”（22:00 后入场，免 2 小时停车费）；

主题活动：每月举办 “啤酒节”（邀请青岛啤酒、雪花啤酒赞助，提供免费试饮）、“夏夜脱口秀”（门票 88 元 / 人，联合本地脱口秀俱乐部），联动科技企业举办 “夏夜团建夜”（企业包场费 1.5 万元 / 场，含场地使用 + 餐饮 + 娱乐）。

冬季 “温暖市集场景”（12 月 - 次年 2 月，投入 150 万元）

中庭 “圣诞主题装置”：搭建 10 米高 “圣诞树”、200㎡“圣诞雪屋”，设置 “圣诞老人互动区”（免费合影，赠送小礼品），推出 “圣诞打卡活动”（集齐 3 个打卡点可兑换 “圣诞礼包”，含餐饮优惠券 + 小玩具）；

户外广场 “年货市集”：引入 30 家 “年货摊主”（大连海鲜礼盒、东北特产、春联福字）、10 家 “暖饮摊主”（热红酒、姜茶、烤红薯），推出 “年货满减券”（满 500 减 100，政府补贴 30%，项目补贴 30%，摊主承担 40%）；

主题活动：圣诞期间举办 “圣诞晚会”（儿童合唱团、圣诞老人巡游，免费观看），元旦期间举办 “跨年倒计时”（户外 LED 屏倒计时，发放气球、彩带），春节前举办 “写春联活动”（邀请本地书法家现场写春联，免费赠送）。

数据目标

春季日均客流从 1.2 万人次提升至 1.6 万人次（增长 33%），夏季夜间营收占比从 25% 提升至 40%，冬季节日期间（圣诞、元旦、春节）营收同比增长 35%，全年客流波动幅度控制在 15% 以内。

（三）风险管控：从 “设计” 到 “落地” 的全流程保障

在空间改造与场景落地过程中，需重点防控 “投入超预算、体验不达预期、安全隐患” 三大风险，通过 “前置规划、动态调整、实时监测” 确保方案顺利执行。

1.投入超预算风险防控

风险点

屋顶星空露台改造（原预算 200 万元）因材料涨价、施工难度增加，实际成本可能超 250 万元；科技场景设备（如全息互动娱乐馆）后续维护费用高于预期。

防控措施

预算管控：项目启动前签订 “固定总价合同”，明确材料单价、施工范围，超预算 10% 需重新提交审批；将大型改造项目（如全息互动娱乐馆）拆分为 “基础施工、设备安装、运营优化” 三阶段，根据前一阶段效果调整后一阶段投入（如基础施工完成后，若客流预测低于预期，可缩减设备采购规模）。

成本优化：科技设备采用 “租赁 + 采购” 结合模式（如部分 VR 设备租赁，降低初期投入）；与供应商签订 “年度维护协议”（如全息设备年维护费 30 万元，含 24 小时故障响应、季度设备校准），避免后续维护成本失控。

责任分工：由工程部牵头，财务部配合，每周出具 “成本执行报告”，若发现某环节成本超支，24 小时内召开专题会议制定优化方案。

2.体验不达预期风险防控

风险点

AI 试衣镜因操作复杂，客群使用率低于预期（日均不足 50 人次）；亲子乐园因 “人多拥挤” 导致客诉率上升（超 5%）。

防控措施

前期测试：科技设备安装后，邀请 100 名会员进行 “体验测试”，收集反馈优化功能（如简化 AI 试衣镜操作步骤，增加 “一键试穿” 按钮）；场景落地前组织 “内部体验日”，由运营团队、客服团队模拟客群体验，提前发现问题（如亲子乐园动线拥堵，及时调整设施布局）。

流量管控：亲子乐园采用 “分时段预约制”（每时段接待 200 组家庭，通过小程序预约），同时增加工作人员（每 500㎡配备 2 名引导员），实时疏导客流；科技场景设置 “工作人员引导岗”（如 AI 试衣镜旁安排 1 名专员，指导客群操作），提升使用效率。

动态调整：每月分析 “场景使用率、客诉率、营收贡献” 数据，若 AI 试衣镜使用率不足 80 人次 / 天，增加 “使用教程视频” 或 “操作奖励”（首次使用可获 10 元服装券）；若亲子乐园客诉率超 5%，优化预约系统（如增加时段划分）或延长营业时间（如周末增加 1 个时段）。

3.安全隐患风险防控

风险点

户外夏夜市集因 “人流密集、用电设备多”，存在 “踩踏、触电” 风险；屋顶露营区因 “高空作业、烧烤明火”，存在 “坠落、火灾” 风险。

防控措施

安全预案：制定《夜间市集安全预案》《屋顶露营安全预案》，明确 “人流管控、消防应急、医疗救援” 流程 —— 夜间市集设置 “隔离护栏、应急通道”，配备 10 名安保人员、2 名医护人员、50 具灭火器；屋顶露营区将 “烧烤区与休息区” 隔离（距离超 10 米），安装烟雾报警器、喷淋系统，配备急救箱（含烫伤药、止血带等）。

人员培训：对摊主、安保、服务人员开展 “安全培训”（每月 1 次），考核通过后方可上岗（培训内容包括 “火灾应急处理、人流疏导技巧、医疗急救知识”）；高峰期（如周末夜市）增加安保人员配置（从 10 人增至 15 人），实行 “2 小时轮岗制”，确保人员精力充沛。

实时监测：在户外广场、屋顶区域安装 “高清监控摄像头”（每 50㎡1 个），安排专人 24 小时监控；使用 “智慧消防系统”，实时监测消防设备状态（如灭火器压力、烟雾报警器灵敏度），发现隐患立即推送预警信息至负责人手机。

（四）成效验证：2026 年核心目标与监测体系

通过空间优化与场景创新，2026 年需实现 “空间效率、客群体验、营收贡献、品牌价值” 四大维度目标，通过 “多维度数据追踪、定期评估调整” 确保目标达成。

1. 核心目标

2. 监测体系

空间数据监测（责任方：工程部 + 运营部）

每周统计 “各楼层客流密度、冷区出租率、公共空间使用率”，通过 “智慧商业平台” 实时更新数据 —— 如冷区空置率超 8%，1 周内制定 “业态调整方案”（如引入特色小店、增加主题活动）；若高楼层客流占比低于 35%，调整垂直动线引流策略（如增加高楼层专属优惠）。

客群体验监测（责任方：客服部 + 市场部）

每月开展 “客群满意度调研”（覆盖 1000 名会员），分析 “停留时间、复购原因、客诉问题”；通过 “会员系统” 统计各客群（科技从业者、年轻家庭、Z 世代）复购率，若年轻家庭复购率低于 35%，优化亲子场景活动（如增加亲子 DIY 频次）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库