商业地产案例分享-大连高新万达广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目以“科技+商业”为核心，瞄准高新区高净值客群，通过业态焕新、场景创新与资产优化，破解传统商业困局。报告系统规划首店经济、数据运营与REITs路径，重塑区域商业标杆，为存量资产增值提供实战范本。全文共98100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连高新万达广场资产价值提升战略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

针对项目当前 “部分业态低效、品牌新鲜感不足、客群粘性薄弱” 的问题，以 “效能优先、稀缺性突围” 为核心，通过 “低效业态精准淘汰、高潜力业态科学引入、品牌矩阵分层焕新”，构建 “体验 + 服务 + 即时消费” 的多元生态，实现 “坪效提升 20%、首店品牌占比 15%、会员复购率提升至 40%” 的核心目标。

（一）业态优化：以 “效能为核心” 的动态迭代体系

基于 2025 年项目业态数据（传统服饰坪效 450 元 /㎡/ 月，低于区域平均 650 元 /㎡/ 月；家电卖场客群停留时间 25 分钟，会员复购率 8%），建立 “淘汰 - 引入 - 组合” 的全流程优化机制，让业态布局与客群需求精准匹配。

1. 低效业态淘汰：数据驱动的 “精准清退”

淘汰标准与执行路径

量化淘汰指标

设定 “三低” 淘汰阈值：①坪效低于区域同品类平均水平 30%（如传统服饰坪效低于 455 元 /㎡/ 月）；②客群单店停留时间不足 30 分钟（如部分快时尚品牌、小型家电卖场）；③会员复购率低于 10%（如季节性强的家纺品牌、同质化严重的饰品店）。通过智慧商业平台实时监测各业态数据，每季度生成 “低效业态清单”。

分阶段清退策略

避免 “一刀切” 影响客流，设置 “6 个月过渡期”：

第 1-2 个月：运营团队与商户沟通，明确淘汰原因，协助商户制定库存清货计划；

第 3-4 个月：开放 “商户转场通道”，对符合条件的商户（如会员复购率接近 10%），优先推荐至冷区改造后的主题区域（如金街 “匠人手作长廊”）；

第 5-6 个月：完成低效商户撤场，同步启动新业态招商，确保 “空铺周期不超过 15 天”，减少营收损失。

2026 年重点淘汰业态及替代方向

2. 高潜力业态引入：聚焦 “体验 + 服务 + 即时消费”

结合高新区客群特征（25-40 岁科技从业者占比 60%，家庭客群占比 25%，通勤客群日均流量 1.2 万人次），分三大方向引入高价值业态，填补市场空白。

2.1. 体验类业态：拉长客群停留时间

沉浸式剧场（3 层，500㎡，投入 180 万元）

引入 “全国连锁沉浸式戏剧品牌”（如 “开心麻花・戏剧新空间”），打造 “科技主题剧本杀”（结合大连电车文化、AI 元素），单场容纳 30-50 人，票价 158-198 元 / 人。设置 “预演区 + 主剧场 + 复盘区”，客群平均停留时间 2.5 小时，联动餐饮品牌推出 “剧场 + 晚餐” 套餐（如 “剧本杀 + 日式料理”298 元 / 人），带动连带消费。

案例参考：上海 “星空间” 沉浸式剧场单店年均客流 12 万人次，带动周边餐饮坪效提升 30%；本项目预计首年接待客流 8 万人次，坪效达 900 元 /㎡/ 月。

宠物互动馆（2 层，300㎡，投入 120 万元）

引入 “爪爪星球” 连锁品牌，划分 “宠物游乐区（狗狗泳池、猫咪爬架）”“宠物美容区”“亲子互动区（儿童撸宠体验）”，推出 “单次体验券（68 元 / 人）”“月卡（398 元 / 人）”。针对高新区 “养宠上班族多” 的特点，增设 “宠物寄养服务（50 元 / 天）”，会员寄养可享 8 折优惠。

数据支撑：2025 年大连高新区养宠家庭占比 35%，宠物消费市场规模超 5 亿元；本项目宠物互动馆预计日均接待客群 150 人，复购率达 30%。

2.2. 服务类业态：匹配品质生活需求

高端美容 SPA（4 层，400㎡，投入 200 万元）

引入 “克丽缇娜”“思妍丽” 等连锁品牌，主打 “商务快捷护理”（如 “60 分钟肩颈放松套餐” 198 元，“90 分钟面部抗衰套餐” 398 元），满足科技从业者 “午休放松、下班减压” 需求。设置 “独立包间 + 淋浴区”，提供 “预约优先服务”（会员可提前 1 小时预约，免排队），联动写字楼推出 “企业团购套餐”（10 人以上团购享 7 折）。

目标效能：单店日均接待 30 人次，客单价 280 元，坪效达 630 元 /㎡/ 月，会员复购率超 40%。

企业团建策划店（4 层，200㎡，投入 80 万元）

引入本地头部团建品牌 “大连团建通”，提供 “定制化团建方案”（如 “科技主题密室逃脱团建”“屋顶露台烧烤团建”），配套 “场地租赁 + 餐饮对接 + 摄影服务” 一站式服务。针对高新区 “中小企业多” 的特点，推出 “10 人以下迷你团建套餐”（1980 元 / 套），降低企业参与门槛。

合作联动：与项目内 “星空露台”“全息互动娱乐馆” 绑定，提供 “团建场地优惠”，预计首年服务企业 50 家，带动相关业态营收增长 15%。

2.3. 即时消费业态：承接通勤与高频需求

咖啡快取店（地铁接驳通道，B1 层，20㎡/ 家，投入 15 万元 / 家）

引入 “瑞幸咖啡快取店”“Manner 咖啡”，采用 “线上点单 + 到店即取” 模式，主打 “9.9 元平价咖啡 + 早餐套餐（咖啡 + 三明治 19.9 元）”，满足通勤客群 “快速取餐” 需求。设置 “自助取餐柜”，支持 “预约取餐”（提前 30 分钟下单，到店直接取餐），减少排队时间。

数据目标：单店日均出杯量 300 杯，坪效达 2250 元 /㎡/ 月（远超传统餐饮坪效 650 元 /㎡/ 月），带动地铁接驳通道客流提升 20%。

预制菜便利店（B1 层，50㎡，投入 30 万元）

引入 “盒马奥莱预制菜专柜”“美团闪电仓”，主打 “30 分钟加热即食” 的家常菜（如 “大连海鲜锅”“东北乱炖”），价格区间 25-50 元。设置 “微波加热区 + 临时就餐区”，针对上班族推出 “晚餐 + 次日早餐” 组合套餐（68 元 / 套），支持 “线上下单 + 到店自提”。

市场需求：2025 年大连预制菜消费规模同比增长 45%，高新区上班族预制菜消费占比达 40%；本项目预制菜便利店预计日均营收 1.2 万元，坪效达 720 元 /㎡/ 月。

3.业态组合优化：构建 “联动消费” 生态链

通过 “空间邻近 + 产品绑定 + 营销联动”，让不同业态形成 “1+1>2” 的协同效应，提升客单价与复购率。

3.1. “餐饮 + 娱乐” 联动：延长消费时长

空间布局：将 “特色餐饮”（如 “太二酸菜鱼”“怂重庆火锅厂”）与 “娱乐业态”（如 “剧本杀店”“KTV”）集中布局在 3-4 层，形成 “美食娱乐层”，减少客群动线转移。

产品绑定：推出 “餐饮 + 娱乐联票”，如 “怂火锅 2-3 人餐（398 元）+ 剧本杀体验券（2 张，价值 316 元）”，组合价 598 元（立省 116 元）；“KTV 小包 1 小时（88 元）+ 奶茶 2 杯（36 元）”，组合价 99 元（立省 25 元）。

营销联动：餐饮消费满 200 元可获 “娱乐业态 10 元代金券”，娱乐消费满 100 元可获 “餐饮满 50 减 10 券”，实现 “双向引流”。

数据目标：联动业态客单价提升 25%，客群停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时。

3.2. “科技 + 零售” 联动：提升转化效率

空间布局：将 “智能穿戴品牌”（华为、小米）与 “科技体验店”（英特尔 VR 体验区、华为智能家居体验区）相邻布局，形成 “科技体验零售带”（2-3 层）。

体验转化：在科技体验区设置 “产品购买入口”，如体验华为智能家居后，可直接扫码购买同款产品，享受 “体验专属折扣”（满 2000 减 200）；VR 体验区摆放 “智能手柄、VR 眼镜” 等零售产品，体验后购买可享 8 折优惠。

会员联动：科技体验区会员与零售品牌会员打通，如华为体验区会员可直接成为华为门店会员，享受 “积分通用、生日双倍优惠” 权益。

案例参考：深圳龙岗万达 “科技体验 + 零售” 联动，使智能穿戴产品转化率提升 30%；本项目预计科技零售业态坪效提升 20%。

3.3. “亲子 + 零售” 联动：实现一站式消费

空间布局：将 “奈尔宝亲子乐园” 与 “儿童服饰（巴拉巴拉、安奈儿）”“儿童玩具（乐高、万达宝贝王）” 集中布局在 2 层，形成 “亲子消费专区”，配套 “亲子餐饮（海底小纵队主题餐厅）”。

消费联动：亲子乐园门票可作为 “儿童零售折扣券”（凭门票享服饰 8 折、玩具满 100 减 20）；儿童零售消费满 300 元可获 “亲子乐园 10 元代金券”。

服务联动：亲子乐园内设置 “儿童服饰试穿区”，家长等待时可帮孩子挑选衣服，试穿后直接在乐园内下单，由门店送货至乐园出口；玩具店提供 “乐园内体验服务”（如乐高积木体验，体验后购买可享优惠）。

数据目标：亲子业态客群复购率从 28% 提升至 45%，客单价从 300 元提升至 450 元。

（二）品牌焕新：构建 “稀缺性 + 差异化” 的品牌矩阵

从 “追求品牌数量” 转向 “提升品牌质量与稀缺性”，通过 “首店引入、存量焕新、新兴孵化” 三层策略，打造 “大连高新区首店高地”，增强项目吸引力。

1.首店品牌引入：打造 “打卡地标”

基于高新区 “年轻客群多、消费能力强、尝鲜意愿高” 的特点，2026 年计划引入 15 家首店品牌，其中城市首店 5 家、区域首店 6 家、产业首店 4 家，形成 “首店经济” 效应。

1.1. 首店引入策略与合作模式

精准筛选标准

首店品牌需满足 “三符合”：①符合项目 “科技 + 体验” 定位（如科技体验首店、潮玩首店）；②具有高社交媒体传播性（如小红书、抖音话题曝光量超 100 万）；③客单价匹配高新区消费能力（餐饮客单价 80-150 元，零售客单价 300-800 元）。

多元化合作支持

为降低首店运营风险，提供 “三维支持”：①租金优惠（城市首店免 3 个月租金，区域首店免 2 个月租金）；②装修补贴（产业首店装修补贴 500 元 /㎡，最高补贴 10 万元）；③流量扶持（首店开业当月，项目官方账号提供 5 场直播推广，联合本地 KOL 探店）。

1.2. 2026 年重点首店引入清单

1.3. 首店开业营销方案

预热期（开业前 2 周）：在小红书、抖音发起 “# 大连高新万达首店打卡” 话题，邀请 10 位本地 KOL（粉丝量 50 万 +）发布 “首店探店预告”，赠送 “首店开业专属券”（如茉酸奶买一送一券）。

开业期（开业后 1 周）：举办 “首店开业盛典”，如 LABUB 潮玩店举办 “限量手办首发”，太二酸菜鱼举办 “酸菜文化展”，现场设置 “打卡墙、互动游戏”，吸引客流。

留存期（开业后 1-3 个月）：首店消费满额可获 “项目通用券”（如满 200 减 50），引导客群体验其他业态；会员消费可积累 “首店专属积分”，积分可兑换首店限量周边。

案例参考：成都太古里 2024 年引入 “% Arabica” 城市首店，开业首月日均客流超 3000 人，带动项目整体客流增长 20%；本项目预计首店开业首月，整体客流提升 15%。

2.现有品牌焕新：激活存量品牌价值

对经营满 3 年以上的主力品牌（如星巴克、海底捞、优衣库），从 “形象、产品、服务” 三方面升级，避免品牌老化导致客群流失。

2.1. 形象焕新：打造 “主题化门店”

星巴克（1 层，200㎡，投入 50 万元）

改造为 “大连电车科技主题店”：门店外墙采用 “动态玻璃幕墙”，展示老式电车与现代科技融合的画面；内部设置 “电车座椅造型桌”“AI 点单屏”，咖啡杯套印有 “大连地标 + 电车元素”，增强地域辨识度与科技感。

目标效果：门店形象升级后，日均客流提升 20%，社交媒体打卡量增长 300%。

海底捞（5 层，500㎡，投入 80 万元）

增设 “屋顶露台餐区”（200㎡），布置 “星空灯、绿植围栏”，推出 “露台专属套餐”（如 “海鲜烧烤套餐” 598 元 / 4 人）；室内区域

2.2. 产品焕新：推出 “项目专属定制款”

餐饮品牌：绑定地域与科技元素

联合海底捞推出 “高新区限定海鲜锅”（包含大连本地虾夷扇贝、海参，售价 268 元），锅底可选 “AI 智能温控辣锅”（通过手机 APP 调节辣度与温度）；太二酸菜鱼推出 “电车主题酸菜罐”（购买可获赠大连电车模型挂件），每季度更新 “限定口味”（如春季樱花味酸菜、冬季麻辣酸菜）。

数据目标：专属产品销售额占品牌总销售额的 15%，带动客单价提升 10 元。

零售品牌：聚焦客群需求定制

优衣库联合项目推出 “科技从业者通勤系列”（速干免烫衬衫、抗皱西装裤，售价 199-299 元），衣服标签印有 “大连高新万达专属” 标识；华为门店推出 “亲子智能穿戴套装”（儿童手表 + 家长手环，套装价 1299 元，比单独购买便宜 200 元），配套 “高新区学校作息提醒” 功能，匹配家庭客群需求。

案例参考：北京三里屯优衣库推出 “三里屯专属款”，上市首月销量突破 5000 件；本项目预计专属产品首月销量超 3000 件。

2.3. 服务焕新：匹配高新区客群痛点

美容服务：主打 “高效快捷”

克丽缇娜推出 “午休 60 分钟快捷护理”（肩颈放松 + 面部补水，售价 198 元），支持 “预约到店即做”，无需等待；设置 “企业专属服务日”，如每月 10 日为 “华为员工专场”，提供免费皮肤检测 + 护理折扣。

目标效果：快捷护理服务占比提升至 40%，企业客户到店频次增加 2 次 / 月。

健身品牌：定制 “商务团建套餐”

金吉鸟健身针对高新区企业推出 “10 人成团团建课”（1 小时动感单车 + 30 分钟拉伸，套餐价 999 元），提供 “企业专属 locker 室”“团建后淋浴包”（含毛巾、洗漱用品）；同步推出 “科技从业者体态矫正课”（针对久坐导致的颈椎问题，12 节课售价 1599 元），配套 “线上打卡监督” 服务。

数据支撑：2025 年高新区企业团建需求同比增长 35%，本项目预计年承接企业团建订单 80 个，带动健身卡销量增长 20%。

3. 新兴品牌孵化：培育 “长期合作伙伴”

3.1设立 “新兴品牌孵化区”

空间选址与政策支持

在 5 层冷区（原低效家电卖场区域）划出 800㎡作为 “孵化区”，划分 10-15 个独立摊位（面积 20-50㎡/ 个），引入 “初创潮牌”（如本地设计师服饰、小众香薰）、“新兴体验业态”（如手作蜡烛工坊、AI 绘画工作室）。

政策支持：前 6 个月免租金，第 7-12 个月租金减半（50 元 /㎡/ 月）；提供 “运营大礼包”（含线上营销培训、客流引流支持，如项目官方账号免费推广 3 次 / 月）；共享 “孵化区公共设施”（如收银系统、试衣间、展示架），降低初创品牌成本。

品牌筛选标准

优先选择 “符合项目定位（科技 + 体验）”“创始人有 3 年以上行业经验”“产品具有差异化” 的品牌，如 “大连本地 AI 绘画工作室”（可根据照片生成科技风格画像）、“东北小众香薰品牌”（主打 “海风”“松林” 等地域香型）。

2026 年计划引入 12 家孵化品牌，其中体验类 7 家、零售类 5 家。

3.2建立 “品牌成长跟踪机制”

数据监测与帮扶

每月跟踪孵化品牌的 “坪效、客流、会员复购率、社交媒体曝光量”，建立 “成长档案”：对坪效低于 300 元 /㎡/ 月的品牌，运营团队上门诊断（如调整产品陈列、优化定价）；对客流不足的品牌，推荐参与项目 “主题市集”（如春日花市、圣诞市集），免费获得摊位。

案例：若某手作蜡烛工坊首月坪效仅 250 元 /㎡/ 月，运营团队可建议其推出 “DIY 蜡烛体验课”（99 元 / 人），将零售转化为体验，提升坪效。

成熟品牌晋升通道

对孵化满 12 个月、满足 “坪效超 600 元 /㎡/ 月”“会员复购率超 20%”“社交媒体曝光量超 50 万” 的品牌，优先引入核心楼层（如 1-3 层），提供 “核心区租金优惠”（首 3 个月免 1 个月租金）。

目标：2026 年培育 3 家成熟品牌进入核心区，孵化区品牌存活率超 80%。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1. 一楼：科技潮玩与品质生活入口（面积占比 30%）

定位升华

围绕 “高新区科技生活枢纽” 核心定位，打造 “科技感 + 品质感” 双驱动的首层入口，以科技体验品牌、区域首店潮玩、品质生活零售为核心，承接地铁 1 号线河口站通勤客流与周边企业商务客群，同时树立项目 “科技时尚” 的第一印象，吸引年轻科技从业者与家庭客群进店。

主要业态

科技体验核心店、区域首店潮玩集合店、高端奢品体验区、品质生活零售、高端轻食茶饮、商务服务配套。

品牌组合

科技体验核心店（2-3 家）：华为智能生活馆（大连首店，800㎡，提供全品类智能产品体验与企业解决方案咨询）、大疆创新体验店（东北首店，200㎡，含无人机试飞区与航拍教学）、英特尔 VR 体验店（150㎡，主打沉浸式 VR 游戏与虚拟社交）；

区域首店潮玩集合店（2 家）：泡泡玛特旗舰店（高新区首店，500㎡，含独家盲盒发售与潮玩互动打卡区）、52TOYS（大连首店，300㎡，覆盖机甲、盲盒、手办全品类）；

高端奢品体验区：国际美妆区（900㎡）：Sephora（丝芙兰）、雅诗兰黛专柜、月魁星/凤池夸美妆专柜、兰蔻专柜及祖玛珑香氛专柜等高端品牌；钟表名品区（900㎡）：欧米茄（OMEGA）、浪琴（Longines）、帝车星腕表、万国（IWC）等品牌；黄金珠宝区（1200㎡）：周大福传承系列旗舰店、周生生、琥福珠宝、老凤祥、六福珠宝等品牌

品质生活零售（3-4 家）：MUJIcom（无印良品高新区首店，200㎡，聚焦办公文具与家居小件）、名创优品全球好物店（300㎡，新增科技类文创产品）、优衣库 “科技通勤系列” 主题店（400㎡，主打速干免烫商务服饰）；

高端轻食茶饮（3 家）：喜茶（大连首家科技主题店，150㎡，门店设计融入 AI 互动屏）、奈雪的茶 PRO 店（120㎡，提供早餐与办公简餐）、Manner 咖啡（80㎡，主打高性价比精品咖啡与快取服务）；

商务服务配套（1-2 家）：商务礼品定制中心（200㎡，提供大连海鲜礼盒与科技产品定制）、华为授权服务中心（150㎡，承接企业设备维修与技术支持）。

租金水平

科技体验核心店：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（华为、大疆等头部品牌可享 3 个月免租期）；

区域首店潮玩集合店：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（首店品牌装修补贴最高 800 元 /㎡）；

高端奢品体验区：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-18%；

品质生活零售：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%；

高端轻食茶饮：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；

商务服务配套：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%。

焕新重点

引入华为智能生活馆、大疆创新体验店 2 家区域首店，填补高新区科技体验业态空白，打造 “科技体验核心区”；

升级泡泡玛特为旗舰店，增设 “潮玩 DIY 工坊” 与 “虚拟偶像互动区”，面积从 300㎡扩至 500㎡；

在主通道设置 “AI 互动导视屏”（5 块，每块 10㎡），实时显示各楼层业态与品牌活动，强化科技感。

特色活动与政策支持

每月举办 “科技体验日”，联合华为、大疆开展 “智能产品使用培训”“无人机航拍比赛”，吸引企业员工与科技爱好者；

月度美妆沙龙：每月最后一个周六举办 “美妆沙龙”（如 “春季防晒专场”“秋冬保湿专场”），邀请品牌化妆师现场教学，报名需缴纳 99 元押金（消费满 300 元可退还）；

婚庆季活动：每年 2-3 月（情人节、三八节）、9-10 月（国庆婚庆季）推出 “婚庆专属活动”，如 “买钻戒送婚纱租赁券”“三金套餐满 2 万减 2000”；

年度腕表品鉴会：每年 5 月、11 月举办 “国际腕表品鉴会”，邀请欧米茄、万国品牌亚太区代表到场，展示年度新品，为高净值会员提供 “优先购买权”；

每季度举办 “潮玩嘉年华”，邀请潮玩设计师现场签售，推出 “项目专属限定盲盒”，联动抖音、小红书发起 #高新万达潮玩打卡# 话题；

对科技类首店品牌提供 “租金阶梯优惠”（开业前 6 个月租金 7 折，后续按坪效调整），对商务服务配套品牌提供 “企业客户导流支持”（共享项目企业服务中心资源）；

联合高新区管委会推出 “企业员工专属优惠”，华为、东软等企业员工凭工牌享科技体验店 9 折、茶饮买一送一。

布局策略

地铁 B 口直达主入口：布局华为智能生活馆与泡泡玛特旗舰店，形成 “科技 + 潮玩” 视觉焦点，第一时间吸引通勤与年轻客群；

首层西侧核心区域（面积约 3000㎡，占首层总面积的 35%）

主通道黄金动线：紧邻主入口，依次布局大疆创新体验店、优衣库主题店，打造 “科技零售带”，引导客群向中庭延伸；

中庭核心区域：设置喜茶科技主题店与 Manner 咖啡，搭配 “AI 互动光影墙”（30㎡），客群扫码互动可获饮品优惠券，提升停留时间；

次级动线：布局 MUJIcom、名创优品与商务礼品定制中心，延长客群逛店路径，同时承接中庭溢出客流；

通道间隙：穿插英特尔 VR 体验店等小型科技体验业态，填补空间空白，增强逛店趣味性。

2. 二楼：亲子成长与家庭体验中心（面积占比 25%）

定位升华

聚焦高新区年轻家庭客群（30-40 岁，孩子 3-12 岁），打造 “一站式亲子成长体验中心”，以沉浸式亲子乐园、品质儿童零售、亲子配套服务为核心，解决 “家庭客群多业态奔波” 痛点，同时联动一楼科技体验业态，形成 “亲子 + 科技” 差异化体验，成为区域家庭周末休闲首选地。

主要业态

沉浸式亲子乐园、高端儿童零售、亲子餐饮集群、亲子配套服务（儿童理发、摄影、教育）、家庭生活零售。

品牌组合

沉浸式亲子乐园（1 家）：奈尔宝亲子中心（高新区首店，1200㎡，含森林探险区、科技启蒙区、角色扮演区）；

高端儿童零售（4-5 家）：巴拉巴拉精品店（300㎡，主打高端童装与亲子装）、安奈儿（200㎡，聚焦舒适儿童服饰）、乐高授权专卖店（250㎡，含拼搭体验区）、孩之宝（200㎡，覆盖变形金刚、小马宝莉等 IP 周边）、云霞兽（150㎡，高端益智玩具+高端童装）；

亲子餐饮集群（2-3 家）：海底小纵队主题餐厅（300㎡，儿童友好菜单与游乐角）、西贝莜面村亲子店（400㎡，提供亲子 DIY 莜面体验）、小鹿蓝蓝儿童辅食店（150㎡，健康儿童零食与辅食）；

亲子配套服务（3 家）：Qkuts 儿童理发（100㎡，卡通造型与耐心服务）、宝贝驾到儿童摄影（200㎡，含主题拍摄与亲子写真）、东软 AI 教育体验区（150㎡，免费 AI 编程课与智能学习机试用）；

家庭生活零售（2-3 家）：全棉时代（300㎡，母婴棉品与家居用品）、网易严选（250㎡，高性价比家庭生活好物）、亲子家居馆（200㎡，儿童家具与安全防护用品）。

租金水平

沉浸式亲子乐园：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首店品牌免租期 6 个月，装修补贴 500 元 /㎡）；

高端儿童零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

亲子餐饮集群：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

亲子配套服务：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

家庭生活零售：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%。

焕新重点

引入奈尔宝亲子中心高新区首店，打造区域 “亲子体验标杆”，配套 “家长休息舱”（含充电插座、免费饮品、监控屏幕）；

升级乐高授权专卖店，增设 “亲子拼搭工坊”（每周举办免费拼搭活动）与 “IP 主题展览区”（季度更新乐高主题展）；

在楼层连廊打造 “亲子互动墙”（20㎡），设置拼图、迷宫等互动装置，家长可在休息区等待孩子，提升体验舒适度。

特色活动与政策支持

每周举办 “亲子科技日”，联合奈尔宝与东软 AI 教育体验区，开展 “AI 绘画比赛”“机器人组装体验”，免费向家庭客群开放；

每月举办 “亲子市集”，邀请家长与孩子售卖闲置玩具、手工作品，培养孩子社交能力，同时联动儿童零售品牌推出 “市集消费满减券”；

对亲子餐饮品牌提供 “家庭套餐补贴”（项目承担 10% 成本，降低套餐售价），对亲子配套服务品牌提供 “会员共享支持”（共享项目家庭会员数据）；

推出 “亲子会员权益包”（99 元 / 季度），含奈尔宝门票 8 折、儿童理发买一送一、亲子摄影立减 200 元等权益，提升家庭客群粘性。

布局策略

楼层主入口：紧邻扶梯口布局奈尔宝亲子中心，设置醒目卡通导视牌，第一时间吸引家庭客群；

核心动线：围绕奈尔宝，依次布局乐高、巴拉巴拉等儿童零售品牌，形成 “乐园 + 零售” 联动，方便家长带孩子游玩后直接购物；

亲子餐饮区：集中布局在楼层东侧，与亲子乐园相邻，家长可带孩子游玩后就近用餐，避免跨楼层奔波；

配套服务区：在餐饮区周边布局儿童理发、摄影与 AI 教育体验区，形成 “餐饮 + 服务” 闭环，延长家庭客群停留时间；

家庭生活零售：布局在楼层西侧次级动线，承接核心动线溢出客流，同时满足家庭客群 “一站式采购” 需求。

3. 三楼：潮玩社交与青年娱乐高地（面积占比 20%）

定位升华

瞄准高新区 18-35 岁年轻客群（科技从业者、大学生），打造 “潮玩社交 + 沉浸式娱乐” 为核心的青年聚集地，以首店潮玩、电竞体验、沉浸式剧场为特色，结合主题餐饮与轻食，满足年轻客群 “社交、娱乐、消费” 一站式需求，填补区域年轻潮玩业态空白，提升项目夜间与周末客流。

主要业态

首店潮玩集合店、沉浸式娱乐（剧本杀、密室逃脱）、电竞体验馆、主题餐饮（网红火锅、日料）、轻食社交餐吧。

品牌组合

首店潮玩集合店（2-3 家）：52TOYS（大连首店，300㎡，含潮玩展览与 DIY 区）、TOP TOY（高新区首店，400㎡，覆盖盲盒、手办、机甲全品类）、泡泡玛特主题店（250㎡，聚焦小众 IP 潮玩）；

沉浸式娱乐（2 家）：逃脱反斗城（东北首店，500㎡，主打科技主题密室逃脱）、开心麻花・戏剧新空间（400㎡，沉浸式剧本杀与小型话剧）；

电竞体验馆（1 家）：网鱼网咖电竞馆（600㎡，20 台高端电竞设备，含 5 人对战包间）；

主题餐饮（3-4 家）：太二酸菜鱼（高新区首店，400㎡，网红装修与特色服务）、怂重庆火锅厂（350㎡，互动式火锅体验）、浅草屋日料（300㎡，性价比日料与居酒屋氛围）、楠火锅（250㎡，老重庆火锅与甜品）；

轻食社交餐吧（2 家）：COMMUNE 幻师（400㎡，精酿啤酒 + 西式简餐，夜间营业至 23 点）、茉酸奶（150㎡，网红酸奶饮品与轻食沙拉）。

租金水平

首店潮玩集合店：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（首店品牌装修补贴 600 元 /㎡，免租期 4 个月）；

沉浸式娱乐：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（按营收分成，营收超 50 万元部分额外分成 5%）；

电竞体验馆：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

主题餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

轻食社交餐吧：保底租金 280-380 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（夜间营业品牌可享租金 9 折）。

焕新重点

引入逃脱反斗城东北首店与开心麻花・戏剧新空间，打造 “沉浸式娱乐核心区”，推出 “娱乐 + 餐饮” 联票（如密室逃脱 + 太二酸菜鱼套餐，298 元 / 2 人）；

升级网鱼网咖为电竞馆，增设 “高校电竞比赛专区”，每季度举办 “大连高校电竞联赛”，吸引大学生客群；

在楼层中庭打造 “潮玩展示墙”（50㎡），展示各潮玩品牌限量款产品，设置 “打卡点”，客群拍照分享可获潮玩优惠券。

特色活动与政策支持

每周五、周六晚举办 “青年社交夜”，联合 COMMUNE 幻师推出 “精酿啤酒买一送一”，联动电竞馆举办 “自由对战赛”（获胜者获餐饮代金券）；

每月举办 “潮玩交换会”，允许年轻客群免费交换闲置潮玩，同时邀请潮玩设计师现场签售，提升潮玩业态活跃度；

对沉浸式娱乐品牌提供 “营销引流支持”（项目官方账号免费推广活动，联合本地 KOL 探店），对夜间营业品牌提供 “夜间安保补贴”（降低夜间运营成本）；

推出 “青年社交会员卡”（199 元 / 年），含潮玩店 9 折、娱乐业态 8 折、餐饮满 200 减 50 等权益，提升年轻客群复购率。

布局策略

扶梯口主入口：布局太二酸菜鱼与泡泡玛特主题店，形成 “餐饮 + 潮玩” 组合，吸引年轻客群进店；

核心动线：围绕中庭，依次布局逃脱反斗城、开心麻花・戏剧新空间、网鱼网咖，打造 “沉浸式娱乐带”，方便客群连贯体验；

主题餐饮区：集中布局在楼层南侧，与娱乐业态相邻，满足客群 “娱乐后用餐” 需求，同时设置外摆区，增强社交氛围；

潮玩零售区：布局在楼层北侧，与餐饮区形成动线闭环，客群用餐后可逛潮玩店，提升消费转化率；

轻食社交餐吧：布局在楼层西侧，紧邻电竞馆，承接电竞客群夜间消费，同时延长楼层夜间营业时间至 23 点。

4. 四楼：云端美食与商务宴请专区（面积占比 15%）

定位升华

聚焦高新区企业商务客群（35-50 岁，中高层管理人员）与高端家庭客群，打造 “高新区商务宴请 + 品质聚餐” 核心区，以高端海鲜、特色中餐、商务简餐为核心，结合屋顶露台与景观视野，提供 “私密、高端、有格调” 的餐饮体验，同时联动企业服务中心，承接企业团建与商务接待需求。

主要业态

高端海鲜餐厅、特色中餐（商务宴请）、商务简餐、屋顶露台餐吧、企业团建配套。

品牌组合

高端海鲜餐厅（1-2 家）：大连海鲜主题餐厅（800㎡，10 个私密包间，主打本地海鲜与定制菜单）、蟹将军（500㎡，高端蟹料理与海鲜火锅）；

特色中餐（商务宴请）（2-3 家）：眉州东坡（600㎡，川菜宴请首选，含 8 个包间）、外婆家（500㎡，江浙菜与商务套餐）、全聚德（400㎡，北京烤鸭与商务宴请套餐）；

商务简餐（2 家）：西贝功夫菜（300㎡，高端商务简餐，人均 150-200 元）、老乡鸡（250㎡，健康快餐，适合企业团餐）；

屋顶露台餐吧（1 家）：海伦司小酒馆（300㎡，屋顶露台布局，精酿啤酒 + 小吃，夜间营业至 24 点）；

企业团建配套（1 家）：商务会议中心（200㎡，2 个可容纳 50 人的会议室，配备 LED 屏与视频会议系统）。

租金水平

高端海鲜餐厅：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（提供 6 个月免租期，协助对接企业客户资源）；

特色中餐（商务宴请）：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

商务简餐：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；

屋顶露台餐吧：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（夜间营业可享租金 8 折）；

企业团建配套：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（与企业服务中心共享客户资源）。

焕新重点

引入大连海鲜主题餐厅，打造 “高新区海鲜宴请标杆”，提供 “定制化菜单”（根据客户预算与口味调整）与 “企业专属接待服务”（提前布置包间，配备专属服务员）；

升级屋顶区域为海伦司露台餐吧，配备景观灯光与户外座椅，打造 “高新区夜生活高地”，推出 “露台团建套餐”（1999 元 / 10 人，含餐饮 + 互动游戏）；

在楼层走廊设置 “企业展示墙”（30㎡），展示高新区重点企业 LOGO 与合作案例，增强商务氛围，同时联动企业推出 “员工专属优惠”。

特色活动与政策支持

每季度举办 “海鲜品鉴会”，联合大连海鲜主题餐厅邀请企业客户免费试吃，推广高端海鲜套餐；

每月举办 “商务社交沙龙”，在商务会议中心举办 “企业管理分享会”，吸引企业中高层管理人员，同时联动餐饮品牌推出 “沙龙专属套餐”；

对商务宴请品牌提供 “企业客户导流”（共享项目 32 万会员中的高净值客户数据），对团建配套提供 “场地租赁优惠”（企业团建满 10 人免场地费）；

联合高新区管委会推出 “商务宴请补贴”，企业在指定餐厅消费满 1 万元可获 1000 元项目消费券，刺激企业商务消费。

布局策略

电梯口主入口：布局西贝功夫菜与老乡鸡，方便企业员工快速用餐，同时设置 “商务接待指引牌”，引导高端客群向宴请餐厅延伸；

核心宴请区：集中布局大连海鲜主题餐厅、眉州东坡、外婆家在楼层东侧，配备专属电梯与私密通道，满足商务宴请私密性需求；

屋顶露台：通过专属楼梯连接四楼与屋顶，布局海伦司餐吧，设置 “露台入口导视屏”，显示当日活动与优惠，吸引夜间客流；

商务会议中心：紧邻宴请餐厅，方便企业 “会议 + 用餐” 一站式需求，同时提供 “会议套餐预订” 服务（会议 + 简餐打包价）；

动线设计：采用 “双动线”，普通客群走西侧动线（简餐 + 露台），高端商务客群走东侧动线（宴请餐厅 + 会议中心），避免不同客群交叉干扰。

5. 五楼：科技体验与文创孵化空间（面积占比 10%）

定位升华

紧扣 “高新区科技生活枢纽” 定位，打造 “科技体验 + 文创孵化” 双功能空间，以全息互动娱乐、AI 艺术体验为核心，同时引入新兴文创品牌孵化区，既满足年轻客群科技娱乐需求，又培育区域文创产业潜力品牌，形成 “科技 + 文创” 差异化竞争力，成为项目特色标签。

主要业态

全息互动娱乐馆、AI 艺术体验区、文创品牌孵化区、科技主题书店、轻食配套。

品牌组合

全息互动娱乐馆（1 家）：全息未来馆（1500㎡，东北首店，含全息演唱会、沉浸式游戏、虚拟社交区）；

AI 艺术体验区（1 家）：AI 绘画工坊（300㎡，提供 AI 肖像生成、数字艺术创作体验，作品可打印或生成数字藏品）；

文创品牌孵化区（5-8 家）：本地设计师服饰店（20-30㎡/ 家）、手作香薰工坊（20㎡）、大连文创产品店（30㎡，主打电车文化、海洋主题文创）、小众饰品店（20㎡）、照天印文创（30㎡，红色主题潮品）；

科技主题书店（1 家）：西西弗书店科技主题店（500㎡，聚焦科技类书籍、AI 科普读物，含阅读区与亲子绘本角）；

轻食配套（1 家）：wagas 轻食（200㎡，健康沙拉、三明治与咖啡，适合阅读与办公间隙用餐）。

租金水平

全息互动娱乐馆：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首店品牌免租期 8 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）；

AI 艺术体验区：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

文创品牌孵化区：保底租金 50-100 元 /㎡/ 月（前 6 个月免租，第 7-12 个月租金减半），扣点率 5-8%；

科技主题书店：保底租金 120-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

轻食配套：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%。

焕新重点

引入全息未来馆东北首店，打造 “高新区科技娱乐地标”，推出 “全息演唱会 + AI 绘画” 联票（198 元 / 人），增强体验连贯性；

打造 “文创品牌孵化区”，提供 “低租金 + 运营支持”（项目协助线上营销、客流引流），培育 3-5 家本地潜力文创品牌；

在楼层中庭设置 “AI 互动艺术墙”（50㎡），客群可通过手势控制生成艺术图案，分享至社交平台可获文创店优惠券。

特色活动与政策支持

每月举办 “科技文化节”，联合全息未来馆、AI 绘画工坊开展 “虚拟偶像见面会”“数字艺术展”，免费向市民开放；

每季度举办 “文创市集”，邀请孵化区文创品牌参与，同时吸引外部文创摊主，打造 “高新区文创交流平台”；

对全息互动娱乐馆提供 “科技设备补贴”（项目承担 20% 设备采购成本），对文创孵化品牌提供 “线上推广支持”（项目官方抖音、小红书账号免费宣传）；

推出 “科技文创会员卡”（299 元 / 年），含全息馆 8 折、AI 体验 7 折、文创店 9 折等权益，吸引科技与文创爱好者。

布局策略

主入口（直达电梯）：布局全息未来馆主入口，设置巨型全息投影门，形成强烈科技感，第一时间吸引客群；

核心体验区：围绕全息未来馆，依次布局 AI 绘画工坊与科技主题书店，打造 “科技体验带”，客群体验娱乐后可阅读或参与 AI 创作；

文创孵化区：集中布局在楼层西侧，采用 “开放式摊位” 设计，增强逛店趣味性，同时紧邻轻食配套，方便客群购物后休息；

轻食配套：布局在楼层东侧，与书店相邻，形成 “阅读 + 用餐” 组合，满足客群长时间停留需求；

动线设计：采用 “环形动线”，客群从全息馆出发，依次经过 AI 体验区、书店、文创区、轻食区，最后回到全息馆，形成闭环，提升各业态客流覆盖。

6.B1 层：車 COOL 街区与即时消费走廊（面积占比 20%）

定位升华

依托 “大连电车文化” IP，打造 “車 COOL 主题街区 + 即时消费走廊” 双功能地下空间，既通过文化场景吸引年轻客群打卡，又承接地铁通勤客流的即时消费需求，同时联动地上楼层业态，形成 “文化体验 + 便捷消费” 的地下商业生态，提升项目整体客流与营收。

主要业态

車 COOL 主题文创街区、即时零售（便利店、咖啡快取）、预制菜专柜、特色小吃、生活服务配套。

品牌组合

車 COOL 主题文创街区（5-6 家）：大连电车历史博物馆（300㎡，展示老电车模型与照片，含 AR 互动）、电车主题文创店（200㎡，主打电车元素文具、饰品、纪念品）、手作工坊（150㎡，陶艺、木作体验）、小众潮牌店（150㎡，本地设计师服饰）、复古杂货店（100㎡，怀旧玩具与老物件）；

即时零售（3-4 家）：罗森便利店（24 小时，200㎡）、瑞幸咖啡快取店（80㎡）、便利蜂无人店（100㎡）、绝味鸭脖（80㎡）；

预制菜专柜（2 家）：盒马奥莱预制菜专柜（150㎡，大连海鲜预制菜、家常菜）、美团闪电仓（100㎡，速食预制菜与生鲜）；

特色小吃（3-4 家）：大连焖子非遗店（80㎡）、烤鱿鱼老字号（60㎡）、豆腐脑小吃店（60㎡）、网红奶茶店（80㎡）；

生活服务配套（2 家）：干洗店（100㎡，商务洗衣与加急服务）、手机维修店（80㎡，快速维修与配件销售）。

租金水平

車 COOL 主题文创街区：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（文创品牌前 3 个月免租，提供装修补贴 300 元 /㎡）；

即时零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（24 小时营业品牌可享租金 9 折）；

预制菜专柜：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

特色小吃：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%；

生活服务配套：保底租金 120-200 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%。

焕新重点

升级車 COOL 街区，增设 “AR 电车互动点”（客群扫码可看到虚拟老电车穿梭街区）与 “电车主题打卡墙”（30㎡），增强文化体验感；

引入盒马奥莱与美团闪电仓预制菜专柜，满足通勤客群 “晚餐外带” 需求，推出 “预制菜 + 加热服务”（免费提供微波炉加热）；

在地铁接驳通道设置 “即时消费指引屏”（10 块），实时显示各门店优惠与排队情况，提升通勤客群消费效率。

特色活动与政策支持

每月举办 “电车文化周”，联合文创街区开展 “老电车模型展”“电车主题手作 DIY”，吸引市民与游客打卡；

每周一至周五推出 “通勤消费优惠”，瑞幸咖啡早 8 点 - 10 点买一送一，预制菜专柜满 50 减 10 元，刺激通勤客群消费；

对車 COOL 主题文创品牌提供 “文化 IP 授权支持”（免费使用大连电车文化 IP 开发产品），对即时零售品牌提供 “客流数据支持”（共享地铁通勤客流高峰时段数据）；

联合地铁运营公司推出 “地铁 + 商业” 联名卡，持卡可享 B1 层消费 9 折、免费停车 1 小时，提升地下楼层客流。

布局策略

地铁入口直达区：布局瑞幸咖啡快取店、罗森便利店与预制菜专柜，第一时间承接通勤客流的即时消费需求；

車 COOL 主题街区：集中布局在 B1 层西侧，通过 “电车轨道造型地面”“复古路灯” 营造氛围，入口设置 “老电车车头装置”，吸引客群拍照打卡；

特色小吃区：紧邻文创街区，形成 “文化体验 + 美食消费” 组合，客群逛完街区后可品尝大连特色小吃；

生活服务配套：布局在 B1 层东侧次级动线，承接核心动线溢出客流，同时满足周边居民与企业员工的日常服务需求；

动线设计：采用 “主通道 + 支线” 结构，主通道连接地铁入口与地上扶梯，支线延伸至文创街区与小吃区，确保各业态均能覆盖客流。

（四）风险管控：确保业态与品牌优化平稳落地

1.业态调整风险：避免客流断层

风险点

低效业态淘汰后，新业态未及时入驻导致 “空铺”，或新业态与客群需求不匹配导致客流流失。

防控措施

空铺填补：提前招商 + 临时过渡

低效业态淘汰前 3 个月启动新业态招商，确保 “商户撤场后 15 天内新业态进场装修”；若存在短期空铺，设置 “临时快闪店”（如网红零食快闪、文创市集），或举办 “主题展览”（如大连电车文化展），避免空铺影响客流。

案例：2024 年上海大悦城在空铺期引入 “泡泡玛特快闪店”，单月吸引客流 10 万人次，填补了空铺客流缺口。

新业态试错：小规模测试 + 数据验证

对高投入新业态（如沉浸式剧场），先在孵化区设置 “迷你体验店”（面积 100㎡），测试 2 个月；通过 “客流转化率、客单价、复购率” 数据判断是否适合大规模引入。

数据标准：迷你体验店日均客流超 100 人、复购率超 15%，方可启动大规模落地。

2.首店运营风险：降低首店 “水土不服”

风险点

首店品牌不适应大连市场消费习惯，或运营能力不足导致亏损。

防控措施

前期调研：精准匹配地域需求

引入首店前，联合第三方机构开展 “大连客群消费调研”，如茉酸奶进入前，调研显示高新区 “健康饮品需求占比 60%”“牛油果口味接受度超 70%”，确保产品匹配需求；同时提供 “本地供应链支持”（如帮助太二酸菜鱼对接大连本地酸菜供应商），降低成本。

运营帮扶：派驻 “首店管家”

为每家首店配备 1 名 “首店管家”（由项目运营骨干担任），协助解决 “证照办理、员工招聘、营销策划” 问题；每周召开 “首店运营复盘会”，针对 “客流不足”“客诉率高” 等问题制定优化方案（如调整营业时间、优化服务流程）。

目标：首店开业后 3 个月内实现盈利，存活率超 90%。

3.孵化品牌风险：控制投资与运营成本

风险点

孵化品牌资金实力弱，抗风险能力差，可能出现 “拖欠租金”“突然撤场” 问题。

防控措施

准入门槛：设置 “保证金 + 资质审核”

孵化品牌需缴纳 5000 元保证金（合同到期无违约全额退还），同时提供 “创始人征信报告”“产品质检报告”，确保品牌合规经营；对资金实力较弱的品牌，允许 “按月缴纳租金”，减轻资金压力。

退出机制：提前预警 + 平稳过渡

若孵化品牌连续 3 个月坪效低于 200 元 /㎡/ 月，或拖欠租金超 1 个月，启动 “退出预警”，协助品牌制定 “库存清货计划”，避免突然撤场导致空铺；同时启动 “替补品牌招商”，确保空铺周期不超过 7 天。

（五）成效验证：2026 年核心目标与监测体系

1. 核心目标（量化指标）

2 监测体系（责任分工 + 周期）

业态效能监测（责任方：运营部 + 财务部）

每月统计 “各业态坪效、客流、客单价”，通过智慧商业平台生成 “业态效能排行榜”，对连续 2 个月排名末位的业态（如坪效低于 400 元 /㎡/ 月），启动 “业态优化预案”（如调整产品、更换品牌）；每季度开展 “业态满意度调研”（覆盖 500 名客群），了解客群对业态的需求变化。

品牌运营监测（责任方：招商部 + 市场部）

首店品牌：每周跟踪 “首店客流、销售额、社交媒体曝光量”，开业后 3 个月出具 “首店运营报告”，判断是否符合预期；存量品牌：每月检查 “焕新措施落地情况”（如形象改造进度、专属产品销量），对未达标的品牌（如专属产品销量低于目标 50%），约谈品牌负责人制定改进方案。

客群数据监测（责任方：会员部 + 客服部）

通过会员系统跟踪 “会员复购率、消费频次、客单价”，每季度开展 “会员画像更新”（分析客群年龄、职业、消费偏好变化）；同时统计 “客群停留时间、动线轨迹”，优化业态布局（如客群在亲子区停留时间短，可增加互动游戏设施）。

3.调整机制（动态优化）

每半年召开 “业态品牌优化复盘会”，对比目标与实际数据差异，制定 “下半年调整方案”：

若首店品牌客流未达预期（如 LABUB 潮玩店日均客流低于 150 人），可增加 “首店专属活动”（如周末手作体验、限量周边抽奖）；

若体验类业态营收占比未达标（低于 20%），可加快 “沉浸式剧场、VR 体验馆” 等业态落地，增加体验项目供给。

（六）总结：构建 “可持续迭代” 的商业生态

本次业态优化与品牌焕新，并非一次性调整，而是建立 “数据驱动 - 动态优化 - 长期迭代” 的闭环体系：通过 “淘汰低效业态” 释放空间资源，“引入高潜力业态” 填补市场空白，“焕新存量品牌” 激活现有价值，“孵化新兴品牌” 培育未来增长点。最终实现从 “传统购物中心” 到 “高新区品质生活枢纽” 的转型，让项目成为 “客群愿意来、留得住、常复购” 的商业标杆，为大连商业存量升级提供可复制的实践经验。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库