商业地产案例分享-大连高新万达广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目以“科技+商业”为核心，瞄准高新区高净值客群，通过业态焕新、场景创新与资产优化，破解传统商业困局。报告系统规划首店经济、数据运营与REITs路径，重塑区域商业标杆，为存量资产增值提供实战范本。全文共98100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连高新万达广场资产价值提升战略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营：搭建 “数据驱动” 的运营中台

数字化是破解存量商业 “运营盲判、效率低下” 的核心手段，通过 “会员精准画像、运营实时监控、服务线上化” 三大模块，实现运营决策从 “经验驱动” 到 “数据驱动” 的转变，2026 年目标会员复购率从 28% 提升至 40%，运营效率提升 30%，客群服务满意度达 92%。

1. 会员数字化升级：从“泛会员”到“精准分层运营”

核心痛点

2025 年项目会员系统仅记录 “消费金额、积分” 基础信息，无法精准识别客群偏好（如科技从业者 vs 家庭客群），导致营销活动转化率低（平均不足 5%），会员复购率仅 28%。

具体措施

会员标签体系搭建

升级会员系统，构建 “三维标签体系”，覆盖 32 万会员：

基础标签：年龄、性别、职业（重点标注 “科技从业者 / 企业高管 / 宝妈”）、居住区域（如高新区 / 开发区）；

行为标签：到店频次（高频≥4 次 / 月、中频 2-3 次 / 月、低频≤1 次 / 月）、停留楼层（高楼层偏好 / 低楼层偏好）、互动行为（是否参与科技体验 / 亲子活动）；

消费标签：消费品类（科技 / 餐饮 / 亲子 / 珠宝）、客单价（高净值≥1000 元 / 次、中值 300-1000 元 / 次、大众≤300 元 / 次）、复购周期（≤15 天 / 15-30 天 /≥30 天）。

示例：某会员标签为 “28 岁 + 华为工程师 + 高频到店（5 次 / 月）+ 偏好科技体验 + 客单价 800 元”，系统自动归类为 “核心科技客群”。

分层精准营销落地

基于标签体系制定 “四类客群营销方案”，通过 APP / 短信 / 社群定向推送：

科技从业者：推送 “VR 体验馆满 100 减 30 券”“华为体验店专属折扣”，每周三（工作日中段）发送，契合其 “午休 / 下班后消费” 习惯；

家庭客群：推送 “奈尔宝亲子乐园满 200 减 50 券”“亲子餐饮套餐优惠”，周五晚 - 周六早发送，匹配周末亲子出行计划；

商务客群：推送 “高端海鲜餐厅满 1000 减 200 券”“会议室租赁 8 折券”，每月 1-5 号（企业采购周期）发送，覆盖商务宴请 / 团建需求；

低频会员：推送 “无门槛 50 元券”（满 100 可用），结合其历史消费品类附加 “专属折扣”（如历史买过餐饮，叠加 “餐饮满 200 减 60”），激活沉睡会员。

会员权益数字化升级

推出 “会员权益线上化平台”，会员可通过小程序实时查看权益、兑换服务：

积分兑换：支持积分兑换 “停车券、餐饮代金券、科技体验门票”，新增 “积分 + 现金” 混合支付（如 500 积分 + 30 元兑换 VR 体验）；

专属服务：高净值会员（年消费≥10 万元）可线上预约 “VIP 导购、免费腕表保养、亲子托管优先名额”，系统自动分配专属服务人员。

数据目标与案例

数据目标：会员标签覆盖率达 90%，精准营销转化率从 5% 提升至 15%，科技客群复购率从 30% 提升至 45%，家庭客群复购率从 25% 提升至 40%。

案例参考：深圳龙岗万达广场通过会员分层运营，2024 年会员复购率提升至 42%，精准营销转化率达 18%；本项目结合高新区客群特征，聚焦科技与家庭客群，预期效果可对标龙岗万达。

2.运营数据中台搭建：实时监控，动态调整

核心痛点

传统运营依赖 “月度报表”，数据滞后（如冷区发现时已空置 1 个月），无法及时优化策略；能耗、人力成本缺乏实时监控，2025 年能耗成本占比超 8%，高于行业平均水平（6%）。

具体措施

核心数据看板开发

联合北京云阿云搭建 “资产运营数据中台”，开发 “五大实时看板”，权限开放至运营、招商、财务团队，数据每 15 分钟更新一次：

客流热力看板：显示各楼层、各区域实时客流密度（如 1 层中庭 200 人 / 100㎡、5 层冷区 10 人 / 100㎡），红色预警 “客流超容区域”（如亲子区≥300 人 / 100㎡），绿色提示 “冷区”（如 B1 层角落≤20 人 / 100㎡）；

坪效监控看板：按 “楼层 - 业态 - 品牌” 三级维度展示实时坪效（如华为体验店 1200 元 /㎡/ 月、某传统服饰店 350 元 /㎡/ 月），自动标注 “低于区域平均 30% 的品牌”，触发优化提醒；

出租率看板：显示各楼层空置铺位位置、空置时长（如 5 层端头铺空置 45 天），关联招商进度（如已洽谈品牌、预计入驻时间）；

能耗监控看板：实时监测 “空调、照明、电梯” 能耗，设置 “能耗阈值”（如空调能耗≥10 度 /㎡/ 天触发预警），自动推送节能建议（如调整空调温度至 26℃）；

营销效果看板：跟踪当前活动的 “参与人数、核销率、带动营收”（如春日花市参与 5000 人、核销率 60%、带动餐饮营收增长 25%），核销率低于 40% 的活动自动提示调整。

数据驱动运营调整实例

冷区激活：通过客流热力看板发现 “B1 层角落日均客流仅 15 人 / 100㎡”，运营团队 24 小时内落地 “预制菜满 50 减 20” 促销，3 天后该区域客流提升至 60 人 / 100㎡，坪效从 300 元 /㎡/ 月提升至 550 元 /㎡/ 月；

能耗优化：能耗看板显示 “夏季空调能耗达 12 度 /㎡/ 天”，超出阈值 20%，立即调整空调运行策略（工作日 10:00-18:00 全开，其余时段减半），1 个月后能耗降至 9 度 /㎡/ 天，月节省成本 12 万元。

数据目标与案例

数据目标：运营决策响应时间从 “月度” 缩短至 “24 小时内”，冷区识别周期从 1 个月缩短至 3 天，能耗成本占比从 8% 降至 6%，出租率稳定在 98% 以上。

案例参考：上海百联股份数据中台上线后，运营调整响应时间缩短 70%，能耗成本降低 18%；本项目聚焦 “冷区激活” 与 “能耗管控”，预期成本优化效果优于百联股份。

3.服务数字化工具落地：提升客群体验效率

核心痛点

2025 年客群 “排队等待时间长”（餐饮平均排队 40 分钟、停车找位 20 分钟）、“服务需求响应慢”（如儿童托管预约需现场登记），导致服务满意度仅 85%。

具体措施

项目专属小程序功能升级

重构 “大连高新万达” 小程序，整合 “六大核心服务”，实现 “全流程线上化”：

线上排队：餐饮品牌支持 “提前 1 小时预约排队”，小程序实时推送 “排队进度”（如 “前方还有 3 桌，预计 15 分钟后到号”），到号前 10 分钟提醒，避免客群现场等待；

智能导购：输入 “需求关键词”（如 “科技体验”“亲子乐园”），小程序生成 “最优动线”（含步行导航），同步推送 “目标业态优惠券”；

停车预约：支持 “提前 30 分钟预约车位”（含充电桩车位），导航直达车位，离场时小程序自动结算缴费（支持会员积分抵扣），停车时间从 20 分钟缩短至 5 分钟；

会员积分：实时显示积分余额，支持 “积分兑换 + 线下核销” 一键完成（如积分兑换停车券后，离场自动抵扣）；

服务预约：儿童托管、腕表保养、美妆定制等服务可线上预约，选择 “日期 + 时段”，预约成功后推送 “服务提醒” 及 “专属导购联系方式”；

意见反馈：客群可上传 “问题描述 + 图片”（如卫生问题、设备故障），系统自动派单给对应负责人，30 分钟内反馈处理进度，24 小时内解决。

数字化服务效果强化

推广激励：新用户首次使用小程序预约服务，可获 “10 元无门槛券”；会员使用小程序消费，积分多赠 20%，推动小程序使用率从 30% 提升至 70%；

数据迭代：每周分析 “小程序各功能使用率”（如线上排队使用率 60%、停车预约使用率 45%），使用率低的功能（如服务预约＜30%）优化入口位置，增加宣传引导。

数据目标与案例

数据目标：小程序使用率从 30% 提升至 70%，餐饮排队时间从 40 分钟缩短至 20 分钟，停车时间从 20 分钟缩短至 5 分钟，服务满意度从 85% 提升至 92%。

案例参考：北京朝阳合生汇小程序上线后，餐饮排队时间缩短 50%，会员复购率提升 15%；本项目通过 “积分激励” 与 “功能整合”，预期小程序渗透率更高。

（二）现场运营：从 “基础管理” 到 “品质服务”

现场运营是商业项目的 “脸面”，通过 “智能管控降本、标准服务提质、应急响应提效”，解决 “卫生差、服务乱、响应慢” 三大痛点，2026 年目标现场管理人力成本降低 20%，客群现场服务满意度达 95%，应急问题解决率 100%。

1.智能现场管控：AI 赋能，降本提效

核心痛点

2025 年现场管理依赖 “人工巡检”（6 人 / 班，每天 2 班），存在 “巡检盲区”（如高楼层角落卫生遗漏）、“问题响应慢”（设备故障平均 2 小时发现），人力成本占运营总成本的 35%，高于行业平均（25%）。

具体措施

AI 巡检机器人部署

引入 6 台 “AI 巡检机器人”（3 台室内、3 台室外），覆盖项目 1-5 层及户外广场、屋顶区域，实现 “24 小时不间断巡检”：

巡检内容：

卫生管控：识别 “地面垃圾、卫生间污渍”，自动抓拍上传系统，标注位置（如 “3 层东侧卫生间地面水渍”），派单给保洁人员，保洁完成后拍照回传，系统自动核验；

设备故障：检测 “电梯停运、照明损坏、LED 屏黑屏”，实时推送至工程部，附带 “故障位置 + 故障类型”（如 “5 层观光电梯门无法关闭”）；

安全隐患：识别 “消防通道堵塞、客群摔倒、违规吸烟”，触发声光报警，同步通知安保人员，10 分钟内到场处理；

巡检频次：室内机器人每 1 小时巡检 1 次，室外机器人每 2 小时巡检 1 次，高客流区域（如 1 层中庭）每 30 分钟巡检 1 次。

智能安防系统升级

升级 “高清监控 + AI 识别” 安防系统，覆盖项目所有公共区域：

客流管控：实时统计 “各区域客流密度”，超容区域（如亲子区≥3 人 /㎡）自动触发 “限流提醒”（如入口 LED 屏显示 “当前客流较多，建议稍后进入”）；

异常行为识别：识别 “客群争吵、物品遗失、攀爬栏杆”，自动推送至安保中台，安保人员 5 分钟内到场处置；

车辆管理：停车场入口安装 “车牌识别 + 异常车辆预警” 系统，黑名单车辆（如欠费、违规停车）自动拦截，新能源车辆优先引导至充电桩车位。

数据目标与案例

数据目标：现场巡检人力成本降低 20%（从 6 人 / 班减至 4 人 / 班），卫生问题发现时间从 2 小时缩短至 10 分钟，设备故障处理时间从 4 小时缩短至 1 小时，安全隐患发生率降低 50%。

案例参考：广州正佳广场引入 AI 巡检机器人后，人力成本降低 25%，设备故障处理效率提升 60%；本项目聚焦 “中小体量商业”，人力优化比例可对标正佳广场。

2.服务标准化升级：差异化服务，精准匹配客群

核心痛点

2025 年现场服务 “一刀切”（如对商务客群与家庭客群提供相同服务），导致 “商务客群觉得效率低”（如买单排队久）、“家庭客群觉得不贴心”（如缺乏儿童托管），客群细分满意度差异大（商务客群 80%、家庭客群 82%）。

具体措施

《高新区客群服务标准》制定

针对三大核心客群，制定 “差异化服务流程”，并对所有员工（导购、客服、安保）开展月度培训，考核通过后方可上岗：

科技从业者客群：

效率服务：餐饮提供 “快取窗口”（提前线上点单，到店 3 分钟取餐），零售提供 “自助收银机”（支持刷脸支付），避免长时间等待；

专业服务：科技体验店配备 “技术顾问”（如华为店配备 2 名认证工程师），提供 “产品使用教学”（如 AI 试衣镜操作指导）；

商务客群：

专属服务：高端餐饮、珠宝区提供 “专属导购”（一对一接待，提前了解需求），设置 “快速买单通道”（如餐饮 VIP 包间免排队结账）；

定制服务：企业团建可预约 “专属场地布置”（如屋顶露台定制企业 LOGO），提供 “发票快速开具”（消费后 10 分钟内送达）；

家庭客群：

亲子服务：2 层设置 “免费儿童托管站”（10:00-20:00 开放，限 3-10 岁儿童，需家长在场），配备 “儿童推车租赁”（免费，押金 200 元）；

便利服务：母婴室提供 “温奶器、纸尿裤、婴儿护理台”，餐饮区提供 “儿童餐具、宝宝椅”，无需主动索要。

服务考核与激励

月度考核：通过 “客群评价”（小程序评分）、“服务抽查”（运营团队暗访）考核员工服务达标率，达标率≥90% 的员工获 “服务之星” 称号，奖励 200 元 / 人；

客群反馈：小程序设置 “服务表扬” 入口，客群可指定表扬员工，累计 3 次表扬的员工，额外奖励 500 元，激发服务积极性。

数据目标与案例

数据目标：科技从业者客群服务满意度从 83% 提升至 95%，商务客群从 80% 提升至 94%，家庭客群从 82% 提升至 96%，整体现场服务满意度达 95%。

案例参考：杭州万象城通过客群差异化服务，2024 年整体服务满意度提升至 96%，高净值客群复购率提升 20%；本项目聚焦高新区细分客群，服务针对性更强，预期满意度可对标万象城。

3.应急响应优化：30 分钟响应，高效解决

核心痛点

2025 年应急问题 “响应慢”（如客诉平均 1 小时回复）、“解决久”（设备故障平均 4 小时修复），导致客群投诉率达 3%，高于行业平均（2%）。

具体措施

30 分钟应急响应机制搭建

建立 “客服中台 - 区域负责人 - 专业团队” 三级响应体系，明确各环节时间节点：

一级响应（0-10 分钟）：客服中台接到客诉 / 问题反馈（小程序、电话、现场），10 分钟内完成 “问题分类 + 派单”（如卫生问题派给保洁主管、设备故障派给工程主管），同步向客群发送 “响应提醒”（如 “您反馈的电梯故障已派单，工程师将 10 分钟内到场”）；

二级响应（10-30 分钟）：区域负责人（如楼层运营经理）30 分钟内到场 “核实问题 + 初步处理”（如设备故障先设置警示标识、客诉先安抚情绪），向客群反馈 “处理进度”；

三级响应（30 分钟 - 24 小时）：专业团队（工程、保洁、安保）24 小时内完成 “问题解决 + 客群回访”（如设备修复后电话回访客群满意度），复杂问题（如大型设备故障）需向客群说明 “预计解决时间”，避免客群等待焦虑。

常见应急问题标准化处理流程

制定《应急问题处理手册》，明确 20 类常见问题的 “处理步骤 + 责任人 + 时间要求”：

客群摔倒：安保 5 分钟内到场→查看伤情→轻伤提供急救箱→重伤拨打 120→后续回访；

电梯停运：工程 10 分钟内到场→设置警示标识→排查故障→30 分钟内修复（复杂故障 2 小时内）→恢复运行后通知客群；

餐饮卫生投诉：楼层经理 15 分钟内到场→核实问题→更换菜品 / 退款→赠送优惠券补偿→24 小时内回访。

数据目标与案例

数据目标：应急问题响应时间从 1 小时缩短至 30 分钟内，解决时间从 4 小时缩短至 2 小时内，客诉率从 3% 降至 2%，客诉满意度（解决后）达 98%。

案例参考：成都远洋太古里应急响应机制升级后，客诉率降至 1.8%，客诉满意度达 99%；本项目通过 “标准化流程” 与 “分级响应”，预期客诉管控效果可超太古里。

（三）活动运营：从 “单一促销” 到 “主题 IP”

活动运营是保持项目 “新鲜感” 的核心，通过 “年度 IP 破圈、月度主题深耕、品牌联合共赢”，解决 “活动同质化、客流吸引力弱” 问题，2026 年目标年度活动带动客流超 100 万人次，活动核销率≥60%，品牌联合活动营收提升 30%。

1.打造 “年度主题 IP 活动”：大连高新科技商业节

核心定位

围绕项目 “科技 + 商业” 核心定位，打造 “区域独家、年年延续” 的 IP 活动，吸引全市科技爱好者、企业、媒体关注，提升项目 “高新区科技商业标杆” 形象。

具体措施

活动规划（每年 10 月举办，持续 7 天）

开幕式（Day1）：邀请高新区管委会领导、华为 / 东软等企业高管、科技 KOL（如数码博主 “老师好我叫何同学”）出席，发布 “高新区科技商业白皮书”，同步举办 “科技新品发布会”（如华为新款智能手表首发）；

企业展示周（Day2-4）：在 1 层中庭设置 “科技企业展区”，华为、东软、英特尔等企业展示 “最新产品 + 解决方案”（如东软 AI 教育系统、英特尔 VR 设备），市民可免费体验，企业员工凭工牌享 “专属优惠”（如购买产品满 2000 减 300）；

科技互动日（Day5-6）：举办 “AI 绘画大赛”（市民上传 AI 画作，评选获奖作品并展出）、“VR 电竞联赛”（高校战队参赛，冠军获 5000 元奖金 + 科技产品礼包）、“儿童科技嘉年华”（AI 编程体验、机器人组装教学）；

闭幕式（Day7）：举办 “科技颁奖盛典”，评选 “年度最受欢迎科技体验品牌”“最佳科技创意作品”，同步推出 “下届活动预告”，保持客群期待。

宣传与合作

媒体矩阵：联合大连本地媒体（《大连日报》、大连电视台）、科技类媒体（36 氪、虎嗅）、社交平台（抖音、小红书），提前 1 个月预热，活动期间每日发布 “活动亮点”（如 KOL 探店视频、互动花絮），目标曝光量超 500 万次；

政企合作：争取高新区管委会 “文化活动补贴”（预计 50 万元），将活动纳入 “大连高新区年度重点活动”，获得政府背书与资源支持；

品牌赞助：邀请科技品牌（华为、大疆）、餐饮品牌（太二酸菜鱼）赞助，赞助品牌可获得 “活动冠名权、展区曝光、优惠券发放” 权益，覆盖活动 50% 成本（预计 100 万元活动预算，50 万元来自赞助）。

数据目标与案例

数据目标：活动 7 天吸引客流 20 万人次（跨区客流占比 40%），带动项目营收增长 35%，媒体曝光量超 500 万次，新增会员 1.5 万人。

案例参考：深圳南山科技文化节每年吸引客流 30 万人次，带动周边商业营收增长 40%；本项目聚焦 “商业 + 科技” 融合，预期客流与营收拉动效果可接近南山科技文化节。

2.开展 “月度特色活动”：深耕客群需求

核心痛点

2025 年活动 “无主题、频次乱”（如本月 3 场促销、下月 1 场），导致客群 “记忆点弱”，活动平均核销率仅 45%，无法持续拉动客流。

具体措施

月度主题规划（全年 12 个主题，覆盖三大客群）

活动运营优化

提前预热：每月 1 号通过小程序、社群发布 “月度活动预告”，推出 “活动预约报名”（如亲子手工大赛限 100 组家庭），报名成功可获 “10 元无门槛券”，提升参与意愿；

核销追踪：活动期间实时监控 “优惠券核销率”，核销率低于 50% 的活动（如某餐饮套餐），24 小时内调整策略（如增加套餐内容、降低使用门槛）；

客群回访：活动结束后 3 天内，对参与客群开展 “满意度调研”（10 道题，耗时 2 分钟），反馈优秀的客群可获 “下次活动优先参与权”，持续优化活动内容。

数据目标与案例

数据目标：月度活动平均核销率从 45% 提升至 60%，各客群到店频次提升 30%（科技客群从 2 次 / 月→2.6 次 / 月、家庭客群从 1.5 次 / 月→1.95 次 / 月），活动带动月度营收增长 20%。

案例参考：上海 TX 淮海通过月度主题活动，2024 年活动核销率达 65%，年轻客群到店频次提升 35%；本项目通过 “客群精准匹配”，预期核销率可对标 TX 淮海。

3.联动 “品牌联合活动”：互利共赢，共享客流

核心痛点

2025 年品牌活动 “各自为战”（如餐饮做促销、零售做满减），缺乏联动，导致 “客流无法共享”，单品牌活动营收提升仅 15%，效果有限。

具体措施

跨业态品牌联合模式

“科技 + 零售” 联合：华为体验店与泡泡玛特合作，购买华为手机可获 “泡泡玛特满 100 减 30 券”，购买泡泡玛特潮玩满 200 可获 “华为体验店免费 VR 体验券”，实现 “科技客群与潮玩客群互导”；

“餐饮 + 娱乐” 联合：太二酸菜鱼与逃脱反斗城合作，推出 “酸菜鱼 + 密室逃脱” 联票（原价 398 元，优惠价 298 元），顾客用餐后可直接参与密室逃脱，避免跨楼层奔波，提升客单价；

“亲子 + 零售” 联合：奈尔宝与巴拉巴拉合作，购买奈尔宝门票可获 “巴拉巴拉满 200 减 50 券”，巴拉巴拉消费满 300 可获 “奈尔宝 10 元代金券”，形成 “游玩 - 购物” 闭环。

大型品牌联合活动实例（半年 1 次）

活动名称：“高新万达品牌狂欢周”（每年 5 月、11 月举办，持续 7 天）；

参与品牌：覆盖 80% 入驻品牌（餐饮 30 家、零售 20 家、体验 10 家）；

活动机制：

发放 “品牌狂欢券包”（含 10 张不同品类优惠券，如餐饮满 100 减 30、零售满 200 减 50、体验满 50 减 10），小程序免费领取，核销 2 张及以上可参与 “抽奖”（奖品含华为手机、奈尔宝年卡）；

跨品牌消费返现：在 3 个及以上不同品类品牌消费，可获 “总消费额 10% 返现”（上限 200 元），刺激多业态消费；

效果保障：统一设计活动视觉（如海报、展架），项目官方账号统一宣传，各品牌同步转发，形成 “活动声势”。

数据目标与案例

数据目标：品牌联合活动参与品牌占比从 50% 提升至 80%，单活动带动参与品牌营收增长 30%（高于单品牌活动 15 个百分点），跨业态消费客群占比从 20% 提升至 40%。

案例参考：成都大悦城品牌联合活动，2024 年参与品牌营收平均增长 32%，跨业态消费占比提升至 45%；本项目通过 “券包 + 返现” 双重激励，预期效果可超成都大悦城。

（四）总结：运营管理提升的核心逻辑

大连高新万达广场的运营管理提升，并非简单的 “工具升级” 或 “活动增加”，而是围绕 “高新区科技生活枢纽” 定位，构建 “数字化驱动效率、现场服务提品质、活动 IP 强粘性” 的三维运营体系：

数字化是 “基础”：通过会员精准运营、实时数据监控、线上化服务，解决 “运营盲判、效率低下” 问题，让决策更精准、体验更高效；

现场服务是 “脸面”：通过智能管控降本、差异化服务提质、应急响应提效，解决 “管理乱、服务差” 问题，让客群更满意、口碑更好；

活动 IP 是 “引擎”：通过年度 IP 破圈、月度主题深耕、品牌联合共赢，解决 “新鲜感弱、客流少” 问题，让项目更有影响力、营收更稳定。

最终实现从 “传统商业运营” 到 “精益化运营” 的转型，为项目资产增值（坪效提升 20%、资产估值增长 60%）与长期发展（轻资产输出、品牌地标化）奠定坚实基础。

十、资产优化与实施策略

资产优化是商业项目从 “运营管理” 向 “价值深耕” 转型的核心，需围绕 “短期提效、中期树标杆、长期促流动” 的目标，通过 “收益提升、成本管控、证券化探索” 三大路径，结合分阶段落地节奏，实现项目资产从 “存量运营” 到 “增值裂变” 的突破。2026-2028 年整体目标：资产估值从当前 8 亿元提升至 12.8 亿元（增长 60%），成为大连高新区商业资产优化标杆项目。

（一）资产优化核心目标：实现 “资产增值 + 效能提升”

资产优化目标需紧扣 “短期见效、中期巩固、长期突破” 的逻辑，结合项目当前运营现状（2025 年出租率 88%、核心业态坪效 650 元 /㎡/ 月、客群停留时间 1.5 小时），制定可量化、可追踪的三级目标体系，确保每阶段目标与项目定位深度绑定。

1.短期目标（1-6 个月）：快速激活资产效能

核心指标：出租率从 88% 提升至 95% 以上，核心业态（科技体验、亲子、高端餐饮）坪效从 650 元 /㎡/ 月增长 10% 至 715 元 /㎡/ 月，客群平均停留时间从 1.5 小时延长至 2 小时以上，会员复购率从 28% 提升至 35%。

目标拆解：

出租率提升：重点填补 B1 层预制菜区、5 层文创孵化区等空置铺位（共 2200㎡），6 个月内完成 100% 招商；

坪效增长：通过 “科技体验月”“亲子成长月” 等主题活动，带动核心业态销售额提升，其中华为智能生活馆坪效从 1200 元 /㎡/ 月提升至 1320 元 /㎡/ 月；

停留时间延长：在 2 层亲子区增设 “儿童 DIY 工坊”、4 层屋顶露台增加 “夜间演出”，通过业态联动延长客群逛店路径。

案例参考：上海五角场万达广场通过短期业态调整（1-6 个月），出租率从 85% 提升至 96%，坪效增长 12%，客群停留时间延长至 2.1 小时，为本项目短期目标提供实操参考。

2. 中期目标（6-18 个月）：树立区域商业标杆

核心指标：首店品牌数量从当前 5 家达到 20 家以上（含东北首店 3 家、大连首店 17 家），资产净收益率（NOI）从当前 4.5% 提升 5 个百分点至 9.5%，项目入选 “大连高新区商业示范项目”，跨区客流占比从 15% 提升至 30%。

目标拆解：

首店引入：聚焦科技体验（如大疆创新东北首店）、潮玩（如 TOP TOY 大连首店）、高端餐饮（如蟹将军大连首店）三大品类，18 个月内完成 20 家首店签约；

收益率提升：通过租金优化（高坪效业态租金上浮 8%）、非租金收益拓展（占比从 8% 提升至 15%），降低成本（能耗、人力成本各降 10%），推动 NOI 提升；

标杆认证：联合高新区管委会申报 “商业创新项目”，通过 “科技商业节”“文创市集” 等特色活动，提升项目区域影响力。

案例参考：成都高新区环球中心通过 18 个月运营优化，首店数量从 8 家增至 25 家，资产净收益率从 5% 提升至 10%，跨区客流占比达 32%，为本项目中期目标提供对标方向。

3.长期目标（18-36 个月）：实现资产流动性突破

核心指标：推动项目资产证券化（REITs 发行），资产估值从 8 亿元提升至 12.8 亿元（增长 60%），打造 “大连高新万达运营模型” 并输出 1 个轻资产项目（如大连开发区万达），项目成为 “东北商业资产优化标杆”。

目标拆解：

REITs 发行：完成近 3 年运营数据梳理（确保年均出租率≥95%、NOI≥9%），联合券商完成申报材料，36 个月内实现 REITs 上市；

模型输出：总结 “数字化运营 + 首店孵化 + 资产管控” 的核心经验，形成《大连高新万达运营手册》，应用于轻资产项目；

标杆认证：申报 “东北商业资产创新案例”，吸引全国商业项目考察学习，提升品牌影响力。

案例参考：北京华联购物中心通过 3 年运营优化，实现 REITs 发行（资产估值增长 58%），并输出 2 个轻资产项目，验证了长期目标的可行性。

（二）资产优化关键举措

资产优化需聚焦 “收益、成本、流动性” 三大核心维度，打破 “单一租金依赖”“被动成本支出”“存量资产固化” 的痛点，通过差异化策略实现资产价值最大化。

1.提升资产收益：从“租金依赖”到“多元收益”

当前项目收益结构单一（租金占比 92%、非租金收益仅 8%），需通过 “租金精准优化 + 非租金收益拓展”，构建 “双轮驱动” 的收益体系，2027 年实现非租金收益占比 15% 以上。

1.1.租金优化：差异化策略，精准匹配业态效能

核心逻辑：摒弃 “统一租金标准”，基于 “业态坪效、客流贡献、品牌稀缺性” 制定分级租金策略，让高价值业态承担合理租金，低效业态通过激励机制提升业绩，实现 “租金与效能挂钩”。

具体措施：

高坪效业态：适度上浮租金，锁定优质品牌

针对科技体验（华为、大疆）、高端餐饮（大连海鲜主题餐厅）、首店潮玩（泡泡玛特旗舰店）等高坪效业态（坪效≥800 元 /㎡/ 月），租金按年上浮 5%-8%，同时提供 “租金阶梯优惠”（如年销售额超 5000 万元，次年租金上浮比例降至 3%），确保品牌留存率≥95%。

示例：华为智能生活馆当前租金 450 元 /㎡/ 月，因坪效达 1200 元 /㎡/ 月（高于区域平均 70%），6 个月后租金上浮 5% 至 472.5 元 /㎡/ 月，同时约定 “年销售额超 8000 万元，租金不上浮”，既保障资产收益，又激励品牌提升业绩。

中坪效业态：“租金 + 扣点” 混合模式，激发增长潜力

针对亲子零售（巴拉巴拉）、品质餐饮（西贝莜面村）等中坪效业态（坪效 400-800 元 /㎡/ 月），采用 “保底租金 + 销售额扣点” 取高者的模式（保底租金 350 元 /㎡/ 月，扣点率 12%-15%），同时设置 “业绩达标奖励”（如季度销售额超预期 10%，减免当月 10% 租金）。

示例：巴拉巴拉当前保底租金 300 元 /㎡/ 月，扣点率 12%，若季度销售额达 180 万元（坪效 600 元 /㎡/ 月），扣点金额为 21.6 万元（300㎡×600 元 /㎡×12%），高于保底租金 9 万元（300㎡×300 元 /㎡），按扣点结算；若季度销售额未达标（低于 150 万元），按保底租金结算，同时触发 “运营帮扶”（如联合开展亲子活动引流）。

低坪效业态：“降租 + 改造”，激活沉睡资产

针对 B1 层传统小吃区、5 层部分空置铺位等低坪效区域（坪效＜400 元 /㎡/ 月），先降低租金 15%-20% 吸引品牌入驻，再通过 “空间改造 + 业态调整” 提升效能（如将 B1 层传统小吃区改造为 “预制菜 + 特色小吃” 组合区），6 个月内实现坪效提升至 450 元 /㎡/ 月以上。

示例：B1 层某传统小吃铺（100㎡）原租金 300 元 /㎡/ 月，坪效仅 320 元 /㎡/ 月，改造后租金降至 255 元 /㎡/ 月，引入 “大连焖子非遗店”，通过 “非遗 IP + 线上引流”，3 个月后坪效提升至 480 元 /㎡/ 月，租金按 “保底 + 扣点”（扣点率 18%）结算，实际租金收益反超改造前。

1.2 非租金收益拓展：从 “单一广告” 到 “多元变现”

非租金收益需围绕 “空间价值、会员价值、品牌价值” 三大维度，开发 5 类核心收益来源，2027 年实现非租金收益从当前 640 万元（8%）提升至 1800 万元（15%）。

案例参考：广州天河城通过非租金收益拓展，2024 年非租金收益占比达 18%，其中广告位运营占 40%、活动场地租赁占 25%，为本项目非租金收益结构提供参考。

2.降低资产成本：从“被动支出”到“主动管控”

当前项目成本结构存在 “能耗高、人力冗余、运维滞后” 三大痛点（2025 年能耗成本占比 8%、人力成本占比 35%、运维成本占比 6%），需通过 “技术改造、人力优化、运维升级” 实现成本精准管控，2027 年总成本占比从 49% 降至 42%。

2.1节能改造：技术赋能，降低能耗成本

改造范围：聚焦空调、照明、电梯三大高能耗设备，结合 “智能控制系统 + 绿色设备替换”，实现能耗成本降低 10%-15%（从 2025 年 640 万元降至 2027 年 544 万元）。

具体措施：

空调系统改造：

更换 1-5 层中央空调为 “变频智能空调”（投资 200 万元），配备 “AI 温控系统”（可根据客流密度自动调节温度，如客流超容时调至 26℃、低峰时调至 28℃），预计年节省电费 80 万元；

在屋顶安装 “太阳能辅助供暖设备”（投资 150 万元），冬季为空调系统提供辅助热源，预计年节省燃气费 40 万元。

照明系统改造：

将公共区域（走廊、中庭、卫生间）传统灯具全部更换为 “LED 节能灯具”（投资 80 万元），能耗降低 60%，预计年节省电费 32 万元；

在 B1 层、5 层等低客流区域安装 “人体感应灯”（投资 20 万元），无人时自动熄灭，预计年节省电费 8 万元。

电梯系统改造：

对 20 部电梯加装 “能量回馈装置”（投资 100 万元），将电梯下行时的势能转化为电能，预计年节省电费 20 万元；

优化电梯运行策略（如高峰时段 1-3 层电梯直达、低峰时段减少运行数量），预计年节省电费 16 万元。

投资回报：总改造投资 550 万元，年均节省能耗成本 196 万元，投资回收期约 2.8 年，符合商业项目节能改造的合理回报周期。

案例参考：深圳万象城通过节能改造，能耗成本降低 14%，投资回收期 2.5 年，为本项目改造提供技术与成本参考。

2.2人力成本优化：数字化替代，聚焦高价值岗位

当前项目人力配置存在 “基础岗位冗余（巡检、收银共 80 人）、高价值岗位不足（会员顾问、活动策划仅 15 人）” 的问题，需通过 “数字化工具替代 + 岗位结构调整”，实现人力成本占比从 35%（2025 年 2800 万元）降低 5 个百分点至 30%（2027 年 2400 万元）。

具体措施：

基础岗位替代：

引入 “AI 巡检机器人”（6 台，投资 120 万元）替代传统巡检岗（原 12 人，年薪人均 8 万元），年节省人力成本 96 万元；

在零售、餐饮业态推广 “自助收银机”（50 台，投资 150 万元）替代部分收银岗（原 30 人，年薪人均 7 万元），年节省人力成本 210 万元；

客服岗位引入 “AI 智能客服”（投资 50 万元）处理常见咨询（如停车、活动预约），减少客服岗 5 人（年薪人均 7.2 万元），年节省人力成本 36 万元。

岗位结构调整：

新增 “会员顾问”（10 人，年薪人均 12 万元），负责高净值会员维护、定制服务对接，推动会员消费增长；

新增 “活动策划”（8 人，年薪人均 10 万元），负责主题活动、品牌联合营销的落地，提升项目活跃度；

原基础岗位人员通过 “内部培训” 转岗至高价值岗位（如巡检岗转会员顾问、收银岗转活动执行），转岗率达 80%，减少人员流失成本。

成本变化：数字化工具总投资 320 万元，年均节省基础岗位成本 342 万元，新增高价值岗位成本 200 万元，净节省人力成本 142 万元 / 年，2027 年人力成本降至 2400 万元，占比 30%。

案例参考：杭州湖滨银泰通过人力成本优化（数字化替代 + 岗位调整），人力成本占比从 38% 降至 31%，同时会员消费增长 25%，验证了优化策略的有效性。

3.资产证券化探索：盘活存量资产，提升流动性

资产证券化（REITs）是项目长期资产优化的核心方向，需围绕 “数据达标、政策对接、合作落地” 三大步骤，确保 36 个月内实现 REITs 发行，盘活存量资产，实现资产价值最大化。

3.1数据准备：夯实资产证券化基础

REITs 发行对 “运营稳定性、收益持续性” 要求严苛，需梳理项目 2025-2027 年核心运营数据，确保关键指标符合《公开募集基础设施证券投资基金指引》要求，具体数据标准与准备措施如下：

案例参考：华润有巢 REITs 发行前，通过 3 年数据梳理，实现年均出租率 96%、NOI 8.2%、现金流波动 7%，符合发行标准，为本项目数据准备提供模板。

3.2 政策对接：争取地方政府支持

大连高新区作为 “东北科技创新核心区”，对商业资产证券化有政策扶持需求，需联动政府部门争取试点资格与优惠政策，降低 REITs 发行门槛，具体对接路径如下：

对接高新区管委会 “资产盘活专项小组”

提交《大连高新万达广场资产证券化试点申请报告》，重点说明项目对区域的价值（如带动就业 2000 人、年纳税超 5000 万元、首店引入提升商业能级）；

申请 “商业资产证券化专项补贴”，包括：REITs 发行费用补贴（如承销费、审计费补贴 30%，上限 500 万元）、税收优惠（如发行当年增值税减半征收）；

争取将项目纳入 “大连高新区 2027 年重点金融创新项目”，获得政府背书，提升投资者信心。

联动大连市金融发展局 “REITs 推进办公室”

参与 “大连市 REITs 试点项目座谈会”，分享项目运营成果（如首店数量、NOI 增长），争取成为 “大连市商业 REITs 首个试点项目”；

推动政府出台《大连市商业资产证券化支持政策》，明确 “试点项目优先审批、发行后资产增值部分税收减免” 等条款，为项目后续运营提供政策保障。

对接辽宁省发改委 “基础设施 REITs 工作专班”

申报 “辽宁省商业资产优化示范项目”，争取省级层面的宣传推广（如纳入 “辽宁 REITs 案例库”）；

协调跨部门资源（如税务、市场监管），简化 REITs 发行过程中的审批流程（如缩短资产过户、工商变更时间至 7 个工作日内）。

3.3 合作落地：引入专业金融机构

REITs 发行涉及 “承销、审计、法律、评估” 多环节，需联合头部金融机构组建专项团队，确保发行流程顺畅，具体合作方案如下：

选择主承销商（券商）

优先选择 “商业 REITs 发行经验丰富” 的券商（如中信证券、中金公司），要求其具备：

过往发行案例（如华夏华润有巢 REIT、中金普洛斯 REIT）；

能提供 “投资者路演服务”（邀请保险、公募基金等机构投资者参与）；

承销费率不超过发行规模的 1.5%（行业平均 2%）；

合作内容：制定 REITs 发行方案（如发行规模 10 亿元，其中优先级 8 亿元、次级 2 亿元）、撰写《募集说明书》、组织路演与询价。

联合第三方服务机构

会计师事务所（如普华永道）：负责近 3 年财务数据审计，出具《审计报告》，确保 NOI、现金流数据真实合规；

律师事务所（如金杜律师事务所）：审查项目资产权属（如土地使用权、房屋所有权）、租赁协议合法性，出具《法律意见书》，规避法律风险；

评估机构（如世邦魏理仕）：采用 “收益法 + 市场法” 评估资产价值，出具《资产估值报告》，为发行定价提供依据。

确定投资者结构

优先级投资者：以 “保险资金、银行理财资金” 为主，承诺年化收益率 5%-5.5%（低于行业平均 0.5 个百分点，通过政府补贴弥补）；

次级投资者：由万达商管与北京云阿云共同认购（各认购 50%），持有期限不低于 3 年，体现运营方对项目的信心；

公众投资者：通过深交所公开发行（占发行规模的 10%），吸引个人投资者参与，提升项目市场影响力。

预期成果：2028 年 6 月前完成 REITs 发行，募集资金 10 亿元，用于 “项目二期改造（如扩建 5 层文创区）、轻资产项目拓展（如大连开发区万达）”，实现资产流动性提升。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库