商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面业态失衡、空间低效与数字化滞后等核心挑战，以“文商旅融合”为战略锚点，通过业态焕新、场景创新与智慧运营，重塑商业价值。报告系统拆解破局路径，目标实现坪效从1.2万跃升至1.8万元/㎡/年，打造东北亚文商旅融合标杆。全文共111200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连中央大道 QQpark资产运营专项提升与优化管理策略报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、项目深度诊断与 SWOT 分析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级与客群运营整合

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

报告引言

本报告以北京云阿云 “城市运营商 + 资源整合家” 的核心定位为切入点，深度结合其三大核心能力 ——超算算法驱动的精准运营能力（可实现客群画像匹配精度达 92%）、覆盖全球 2000 + 品牌的资源库（含 300 + 首店品牌、50 + 文旅体验品牌）、15 年超大体量商业操盘经验（成功运营过上海、成都等城市 10 万㎡以上商业项目），聚焦大连中央大道 QQpark “资产价值释放不足” 的核心痛点。

在当前全球商业从 “商品交易场” 向 “生活体验场” 转型、大连文旅消费年均增长 20% 的背景下，本报告通过 “多维度诊断 - 差异化策略 - 可落地路径” 三层逻辑，不仅为项目破解 “业态同质化、空间低效、数字化滞后” 三大运营瓶颈提供系统性方案，更旨在将项目打造成东北超大体量商业 “文旅商创融合” 的标杆案例—— 既填补大连 “青年主题商业” 的市场空白，也为行业内类似 “开业超 5 年、体量超 30 万㎡” 的商业综合体，提供 “资产保值增值 + 运营能力升级” 的可复制模式。

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业运营趋势对标

全球商业已进入 “体验为王、数字驱动、文化赋能” 的 3.0 时代，头部项目的创新实践为中央大道 QQpark 提供明确对标方向：

体验式商业：从 “业态叠加” 到 “场景沉浸”

新加坡星耀樟宜（Jewel Changi Airport）是全球体验式商业的标杆，其核心逻辑是 “将商业空间转化为城市文旅地标”—— 通过 “40 米高室内瀑布 + 空中花园” 的场景设计，实现体验类业态占比达 45%（远超行业平均 28%），2024 年客流突破 8000 万人次，其中非购物目的客群占比 68%；东京涩谷 Scramble Square 则聚焦 “青年社交场景”，在 23 万㎡商业体内打造 “涩谷 Sky 观景台 + 青年创业实验室”，年轻客群（18-35 岁）占比达 72%，客群停留时长平均达 4.2 小时（行业平均 2.5 小时）。

对中央大道 QQpark 的启示：需跳出 “文创 + 亲子” 的基础体验，向 “沉浸式场景 + 在地文化” 升级，计划将体验业态占比从当前 25% 提升至 35%，参考星耀樟宜 “商业 + 文旅” 模式，结合大连海滨文化打造专属主题场景。

数字化运营：从 “数据统计” 到 “智能决策”

伦敦 Westfield 购物中心通过 “智慧运营中枢系统” 实现全链路数字化：

①客流端，部署 AI 摄像头实时统计客流密度，动态调整扶梯运行方向（高峰时段运力提升 30%）；

②会员端，基于消费数据构建 “标签化客群模型”（如 “亲子高频客群”“文旅单次客群”），推送个性化优惠券（核销率达 38%，行业平均 15%）；

③品牌端，向入驻品牌开放销售数据看板，辅助品牌调整货品结构（合作品牌坪效平均提升 22%）。纽约曼哈顿广场则通过 AR 技术打造 “虚拟导购”，消费者扫码即可获取店铺位置、新品推荐，到店转化率提升 25%。

对中央大道 QQpark 的启示：当前项目仅靠人工估算客流、会员积分兑换单一功能，需搭建 “客流 - 会员 - 品牌” 三维数字化平台，依托北京云阿云算法能力，实现 “数据驱动运营”—— 例如通过客群画像匹配首店品牌，降低招商试错成本。

文旅商融合：从 “流量承接” 到 “文化共生”

首尔明洞乐天世界塔以 “商业 + 主题乐园” 为核心，将韩国 K-pop 文化、民俗文化融入商业运营：

①定期举办 “K-pop 粉丝见面会”（单场活动带动客流增长 50%）；

②在地下 1 层打造 “韩国民俗街”，引入传统美食、手作体验（文旅客群消费占比达 40%）；上海 TX 淮海则聚焦 “青年文化”，通过 “艺术展览 + 潮牌快闪” 绑定在地青年社群，2024 年举办 120 场主题活动，会员复购率达 65%（行业平均 35%）。

对中央大道 QQpark 的启示：大连作为 “海滨文旅城市”，项目可依托 “40 万㎡大体量 + LED 天幕” 资源，打造 “商业空间即文旅目的地”，例如将天幕内容与大连老港文化结合，吸引文旅客群与本地青年客群双向流入。

（二）大连本地消费市场特征

基于《2024 年大连商业发展报告》（买购网发布）及大连文旅局 2025 年预测数据，本地消费市场呈现三大核心特征，直接决定项目的策略方向：

消费结构：Z 世代主导 “体验化、个性化” 需求

2024 年大连社会消费品零售总额达 3820 亿元，同比增长 8.2%，其中Z 世代（18-35 岁）消费贡献占比达 35% ，且该客群消费偏好呈现显著特征：

①体验消费支出占比超 40%（高于整体客群 22 个百分点），偏好脱口秀、DIY 工坊、潮玩展等业态；

②个性化消费需求强烈，62% 的 Z 世代表示 “愿意为定制化商品支付溢价”（如 D2Y 的定制卫衣复购率达 30%）；

③线上线下融合需求突出，78% 的 Z 世代习惯 “线上种草 + 线下体验”（如通过抖音了解首店信息后到店消费）。

对比项目现状：当前项目 Z 世代客群占比仅 45%，且体验业态以传统亲子、电玩为主，缺乏符合 Z 世代偏好的 “社交化、定制化” 体验，存在明显市场空白。

商圈竞争：“三足鼎立” 格局下差异化是关键

大连核心商业已形成 “青泥洼 - 西安路 - 华南” 三足鼎立格局，各商圈定位差异显著，直接分流中央大道 QQpark 的核心客群：

文旅机遇：1.2 亿游客背后的商业消费潜力

大连文旅局预测，2025 年全市接待游客量将突破 1.2 亿人次，其中过夜游客占比达 45% （约 5400 万人次），该客群具备三大消费特征：

①人均商业消费达 860 元（高于本地客群 520 元），偏好 “在地特色餐饮 + 文创伴手礼”；

②停留时间集中在 2-3 天，有充足时间参与商业体验活动；

③获取商业信息的主要渠道为 “文旅攻略平台（如马蜂窝）+ 本地推荐”。

项目优势：位于西安路商圈核心，紧邻地铁 2 号线西安路站（日均客流量 5.8 万人次），且拥有 “东北最长 LED 天幕” 这一网红打卡点，2024 年文旅客群占比已达 25%，但人均商业消费仅 480 元（低于全市文旅客群平均水平），说明项目对文旅客群的消费挖掘仍不充分。

（三）项目核心概况与现存基础

1. 项目基础数据与核心资源

中央大道 QQpark 位于大连沙河口区西安路商圈核心地段（东至西安路、南至兴工街），是东北罕见的超大体量商业综合体，具体数据如下：

硬件规模：总建筑面积 40 万㎡，其中商业面积 32 万㎡（地上 6 层 + 地下 2 层），配套 8 万㎡停车场（可容纳 2000 辆车位）；

品牌现状：现有入驻品牌约 300 个，涵盖零售（52%）、餐饮（23%）、体验（25%）三大类，其中连锁品牌占比 65%，本地特色品牌占比 35%；

客流与坪效：2024 年日均客流 8.2 万人次（平日 7.1 万人次、周末 15.3 万人次），峰值客流 21 万人次（2024 年国庆）；资产坪效 1.2 万元 /㎡/ 年，低于大连核心商业体平均水平（1.8 万元 /㎡/ 年）15%；

核心资源：

①“东北最长室内 LED 天幕”（长度 180 米、宽度 30 米，日均播放 8 小时光影内容）；

②5 万㎡会展场地（可承接 5000 人规模展会，2024 年举办活动 42 场）；

③“QQpark” 主题 IP（已注册商标，在大连年轻客群中认知度达 38%）。

2. 现存核心问题（对标行业基准）

结合大连核心商业体平均水平，项目当前存在三大核心问题，直接制约资产价值释放：

业态结构失衡：零售业态占比 52%（行业平均 38%），且以传统服饰（28%）、数码产品（12%）为主，其中地下 2 层数码区坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年（低于项目平均水平 33%）；体验业态占比 25%（行业平均 35%），且分散在各楼层（如亲子在 3 层、文创在 4 层、娱乐在 5 层），未形成聚合效应；

空间利用率低：部分楼层空置率达 12%（行业平均 5%），集中在地下 2 层（数码区空置 15 家店铺）、地上 5 层（会展闲置区域约 2000㎡）；核心动线混乱，如地上 3-4 层 “回字形动线” 导致消费者找店时间平均达 8 分钟（行业优质项目≤3 分钟）；

运营数字化滞后：无统一智慧运营平台，客流统计依赖人工计数（误差率达 15%）；会员体系仅停留在 “积分兑换” 层面（会员总数 8.5 万人，复购率 35%，行业优质项目达 55%）；缺乏客群数据分析能力，无法实现 “精准营销 + 品牌匹配”。

（四）项目发展历程与云阿云介入背景及角色定位

1. 项目发展历程（关键节点梳理）

中央大道 QQpark 的发展历程可分为 “建设启动 - 开业运营 - 初步升级 - 瓶颈突破” 四个阶段，其运营痛点的演变直接推动了与北京云阿云的合作：

阶段 1：建设启动期（2012-2016 年）

2012 年，大连永嘉集团（本地知名房企，主营地产开发与商业投资）斥资 60 亿元启动项目，定位 “东北首个文旅商综合体”，核心目标是填补西安路商圈超大体量商业的空白；2014 年完成主体结构封顶，同步启动首轮招商（以传统零售、大众餐饮为主）；2016 年确定 “QQpark” 主题 IP，计划通过年轻化定位吸引家庭与年轻客群。

阶段 2：开业运营期（2017-2018 年）

2017 年 10 月 1 日正式开业，首日客流突破 25 万人次，引入品牌 280 家（含海底捞、博纳影城等主力店），凭借 “LED 天幕 + 大体量” 迅速成为大连商业网红项目；2018 年实现日均客流 10 万人次，但问题逐渐显现 —— 零售业态占比过高导致 “周末火爆、平日冷清”，坪效仅 1.0 万元 /㎡/ 年，低于预期 15%。

阶段 3：初步升级期（2019-2022 年）

2019 年永嘉集团启动首轮运营升级，核心动作包括：

①调整 15% 的低效零售品牌，引入 D2Y、元创星作文创品牌；

②打造 10 大主题街区（如 “歹” 文化食街）；

③尝试文旅联动（与本地旅行社合作推出 “商业 + 观光” 线路）。但受 2020-2022 年疫情影响，升级效果未达预期，2022 年坪效仅 1.1 万元 /㎡/ 年，空置率升至 12%。

阶段 4：瓶颈突破期（2023 年至今）

2023 年大连文旅市场复苏后，项目虽客流回升至 8 万人次 / 日，但资产增值仍乏力 —— 核心瓶颈在于永嘉集团 “地产开发基因” 下的运营能力短板：

①缺乏全球品牌资源，首店引入能力不足；

②无数字化运营工具，无法精准匹配客群需求；

③超大体量商业操盘经验有限，场景创新与资产提升策略滞后。在此背景下，永嘉集团开始寻求外部专业运营商合作，最终于 2023 年 12 月与北京云阿云达成战略合作。

2. 北京云阿云介入背景与核心角色定位

北京云阿云的介入，本质是 “专业运营商补位开发商运营短板”，其合作逻辑基于 “资源互补、利益共享”，具体角色定位可分为 “招商赋能者、运营管理者、资产提升者” 三大维度：

2.1介入背景：解决永嘉集团三大核心痛点

痛点 1：品牌资源短缺，首店引入难

永嘉集团的品牌资源以本地及区域连锁品牌为主，2023 年尝试引入区域首店品牌 10 家，仅成功 3 家（成功率 30%）；而北京云阿云拥有全球 2000 + 品牌资源库，其中首店品牌 300+（如东南亚餐饮品牌 “芽庄小馆”、国际潮牌 “ADER ERROR”），2023 年协助其他城市项目引入首店品牌成功率达 85%，可直接补位项目 “品牌层级低” 的短板。

痛点 2：运营数字化空白，精准度不足

永嘉集团此前无专业运营算法团队，客群分析依赖人工调研（周期长、误差大）；北京云阿云拥有自主研发的 “商业运营超算系统”，可通过 AI 算法实现三大功能：

①客流实时分析（精度达 98%）；

②客群画像标签化（细分 20 + 客群类型）；

③营销活动效果预测（准确率达 80%），可解决项目 “运营盲目性” 问题。

痛点 3：资产提升经验不足，坪效增长慢

永嘉集团过往聚焦 “商业开业招商”，缺乏 “开业后资产持续增值” 的操盘经验，项目 2017-2023 年坪效年均增长仅 2.8%；北京云阿云拥有 15 年超大体量商业资产运营经验，其操盘的成都某商业项目（35 万㎡）实现坪效年均增长 12%，可提供 “业态优化 - 空间重构 - 租金定价” 全链路资产提升方案。

2.2核心角色定位：“三驾马车” 驱动项目升级

角色 1：招商赋能者 —— 从 “填空式招商” 到 “精准化选商”

依托品牌资源库与算法能力，制定 “首店 + 在地 + 场景” 三维招商策略：

①首店引入：2024 年已协助项目引入 “芽庄小馆（辽宁首店）”“笑果工厂脱口秀（大连首店）” 等 5 家首店品牌，首店占比从 5% 提升至 7%；

②在地孵化：联合大连非遗中心，孵化 “大连贝雕文创店”“老码头海鲜坊” 等 3 家本地特色品牌；

③场景绑定：针对 “LED 天幕” 场景，引入 “轻食咖啡 + 网红打卡” 品牌（如 Manner 咖啡快闪店），提升场景消费转化。

角色 2：运营管理者 —— 从 “基础运维” 到 “数字化精细运营”

主导搭建 “中央大道智慧运营平台”，落地三大核心动作：

①客流管理：部署 200 个 AI 摄像头，实时监控各楼层客流密度，2024 年通过动态调整扶梯方向，使高峰时段客流通行效率提升 25%；

②会员运营：升级会员体系为 “四级分层”（普通 - 银卡 - 金卡 - 黑金），通过算法推送个性化权益，2024 年会员复购率从 35% 提升至 42%；

③活动策划：2024 年策划 “天幕光影季”“青年潮玩展” 等 12 场主题活动，场均带动客流增长 30%。

角色 3：资产提升者 —— 从 “租金收益” 到 “全周期资产增值”

以 “坪效提升 + 资产估值增长” 为目标，制定短中长期策略：

①短期（2024-2025 年）：淘汰地下 2 层 15 家低效数码品牌，改造为 “大连港记忆主题街区”，预计该区域坪效从 0.8 万元提升至 1.8 万元 /㎡/ 年；

②中期（2026-2027 年）：推动项目资产证券化前期准备，联合第三方估值机构，目标将资产估值从 2024 年 80 亿元提升至 100 亿元；

③长期（2028 年后）：输出 “中央大道运营模式”，为其他城市商业项目提供咨询服务，实现 “项目运营 - 品牌输出” 的资产增值闭环。

二、项目深度诊断与 SWOT 分析

（一）优势（Strengths）：不可复制性资源与价值挖掘

1. 规模体量优势：超大体量的 “复合功能护城河”

量化分析：商业面积 40 万㎡，是周边竞品的 2-3 倍（罗斯福广场 12 万㎡、凯德和平广场 15 万㎡），可承载 “商业 + 文旅 + 会展” 三重功能：

①会展功能：5 万㎡会展场地 2024 年承接 “大连文创博览会”“东北潮玩展” 等 42 场活动，带动非周末客流增长 35%；

②文旅功能：“东北最长室内 LED 天幕”（180m×30m）2024 年吸引打卡客流 200 万人次，短视频播放量 1.2 亿次；

③商业功能：300 个入驻品牌覆盖 “大众消费 + 中高端体验”，2024 年会员消费占比 35%（2019 年 15%）。

案例对标：参考上海环球港（32 万㎡）“从大而全到精而专” 转型路径 —— 通过聚焦 “文旅 + 体验”，年销售额从 20 亿增至 60 亿，客群停留时长从 2.5 小时延长至 4 小时；中央大道可依托更大体量，打造 “一层一主题” 布局（地下 2 层文旅、3-4 层青年体验、5 层会展），避免小体量项目的单一客群局限。

落地措施：联合大连文旅局在 1 层设立 “商业文旅集散中心”，提供旅游咨询、景点联票预订、行李寄存服务，2025 年目标承接文旅客流占比从 25% 提升至 35%，文旅相关消费占比从 18% 提升至 28%。

2. 主题运营优势：IP 与街区的 “流量聚合效应”

主题街区成效：现有 15 大主题街区 2024 年核心数据：

①黑科技电子街：引入 VR/AR 体验馆、电竞馆，月均客流 30 万 +，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年（高于项目平均 25%）；

②大道书城：“图书 + 文创 + 咖啡” 复合模式，客单价 68 元（纯书店客单价 35 元），复购率 45%；

③倍客优精潮市集：本土设计师品牌占比 80%，复购率 68%，年轻客群（18-35 岁）占比 72%。

IP 与景区进展：

①“QQpark” IP：已注册商标，2024 年推出 “非遗联名文创”（贝雕挂件、剪纸手账）销售 5 万件，高校设计大赛吸引 2000 人参与，18-35 岁客群认知度 38%（大连商业 IP 平均 23%）；

②4A 景区创建：2024 年通过市级测评，计划 2025 年完成省级验收，参考成都远洋太古里 “景区 + 商业” 模式（年接待游客 3000 万），目标景区挂牌后客流增长 20%，客群停留时长延长至 3.8 小时。

提升方向：①天幕内容升级：推出 “大连文化主题系列”（《老港故事》《海滨四季》），每周五、六举办 “沉浸式观影活动”，搭配地面互动投影（海浪、星光效果），目标带动周边餐饮消费增长 30%；②IP 快闪联动：在狮子广场（5000㎡）引入 “QQpark× 泡泡玛特”“QQpark× 非遗” 快闪店，每月更新主题，目标快闪店坪效达 2.0 万元 /㎡/ 年。

3. 运营数据验证：商业模式的 “可持续性基础”

关键指标提升（ 2019-2023 年运营期间）：

①会员体系：会员数从 5 万增至 25 万，会员消费占比从 15% 升至 35%，高净值会员（年消费＞5 万）占比从 1% 升至 3%；

②营销活动：年均举办大型活动 48 场（如跨年灯光节、春日花展），带动客流增长 38.7%，活动期间销售额提升 25%；

③品牌调整：引入区域首店 42 个（如海底捞、博纳影城），推动销售额从 8 亿增至 12 亿（年均增长 11%）。

云阿云赋能增量：2024 年新增措施成效：

①智慧客流：200 个 AI 摄像头实现实时监控，3-4 层客流通行效率提升 25%；

②精准营销：基于 20 + 客群标签推送优惠券，核销率 38%；

③首店引流：5 家首店年均贡献客流 120 万人次，首店周边品牌销售额增长 18%。

（二）劣势（Weaknesses）：运营短板与改进路径

1. 空间利用失衡：冷区热区的 “价值剪刀差”

量化诊断：

①客流分布：1F-2F 日均客流占比 65%（坪效 1.8 万元），3F-4F 占比 25%（坪效 1.0 万元），5F 及地下 2 层占比 10%（坪效 0.8 万元）；

②空置情况：非核心动线（5 层会展闲置区、地下 2 层角落）空置率 12%（行业平均 5%），地下 2 层租金仅 1.8 元 /㎡/ 天（1F 达 5 元），空间价值损耗超 60%；

③动线问题：3-4 层 “回字形动线” 导致找店平均时间 8 分钟（行业优质项目≤3 分钟），2024 年客群满意度仅 58%（1F 满意度 82%）。

案例对标差距：成都 IFS 通过 “垂直动线优化”（增设直达电梯 + 主题引导），高楼层客流占比从 15% 提升至 30%；上海 TX 淮海通过 “冷区场景化改造”（艺术展 + 快闪店），空置率从 10% 降至 3%。

优化方案：

①动线简化：在 3-4 层增设 LED 主题指引牌、网红打卡地标，将找店时间缩短至 3 分钟内；新增 2 部地下 2 层 - 1F 直达电梯，电梯口设置 “文旅街区” 指引海报，2025 年目标地下 2 层客流占比提升至 15%；

②冷区激活：5 层 2000㎡闲置区改造为 “青年策展空间”，年举办活动 60 场（如文创展、品牌发布会），目标坪效从 0.5 万元提升至 1.2 万元；地下 2 层角落改造为 “非遗展示区”，引入贝雕、剪纸手作品牌，空间利用率提升至 85%。

2. 业态配置失衡：体验与零售的 “结构错配”

数据化问题：

①当前配比：零售 52%（传统服饰 28%、数码 12%）、餐饮 23%、体验 25%（亲子 8%、文创 7%、娱乐 10%），而大连核心商业体平均配比为零售 38%、餐饮 28%、体验 34%；

②低效业态：传统服饰 2024 年销售额同比下降 12%（坪效 0.9 万元），数码品牌闭店 5 家（空置率从 8% 升至 12%）；

③体验缺口：缺乏沉浸式娱乐（如脱口秀、剧本杀）、亲子互动（如奈尔宝类型场馆），体验客群跨楼层流动率仅 12%（万象汇达 35%）。

案例对标：华南万象汇通过 “体验集群化”（2-3 层集中亲子、潮玩），体验客群停留时长从 2.5 小时延长至 4 小时，体验业态坪效达 2.2 万元（项目当前 1.5 万元）。

调整措施：

①低效零售淘汰：2025 年 Q1 淘汰地下 2 层全部数码品牌、地上 4 层 50% 传统服饰品牌，腾出 5000㎡空间；

②体验业态补充：引入 “笑果工厂脱口秀（大连首店）”“泡泡玛特旗舰店”“亲子文创工坊”（非遗手作课），2025 年目标体验业态占比提升至 35%；

③餐饮优化：增加 “网红轻食”“大连特色海鲜体验店”，餐饮占比提升至 30%，客单价从 58 元提升至 75 元。

3. 数字化与品牌短板：精准运营的 “能力瓶颈”

数字化滞后：

①无统一平台：客流统计依赖人工（误差 15%），高峰时段 1F 拥挤（2.5 人 /㎡）、地下 2 层冷清（0.5 人 /㎡）；

②会员初级：8.5 万会员仅 “积分兑换” 权益（兑换率 12%），高净值会员占比 3%（恒隆广场 15%）；

③数据断层：“客流 - 消费 - 会员” 数据未打通，2024 年线下活动目标客群（18-35 岁）触达率仅 45%（云阿云成都项目 70%）。

品牌结构问题：

①层级分布：国际一线品牌 8%、国内知名 25%、本土中小 67%（恒隆广场国际品牌 40%）；

②协同缺失：各品牌客群重叠度低（仅 15%），营销活动各自为政，缺乏统一主题（如节日联动）。

升级路径：

①智慧平台搭建：2025 年 Q3 前完成 “中央大道智慧运营平台” 二期，新增客流热力图、会员标签化、品牌数据看板，目标客流统计精度 98%，高峰通行效率提升 30%；

②会员分层运营：推出 “普通 - 银卡 - 金卡 - 黑金” 四级体系，黑金会员享 “首店优先体验”“天幕 VIP”，2025 年高净值会员占比提升至 8%，复购率 50%；

③品牌协同：建立 “品牌联盟”，开展季度联合营销（如 “青年文化节” 品牌联动），目标品牌客群重叠度提升至 30%。

（三）机会（Opportunities）：外部红利与落地策略

1. 文旅复苏红利：双流量承接的 “增长窗口”

市场机遇：大连文旅局预测 2025 年接待游客 1.2 亿人次（过夜客 5400 万，占 45%），文旅客群人均商业消费 860 元（本地客 520 元）；项目 “LED 天幕” 是大连商业网红打卡点（文旅客群打卡占比 62%），但当前文旅客群消费仅 480 元（低于平均 35%）。

落地措施：

①文旅服务升级：1 层设立 “文旅集散中心”，联合旅行社推出 “天幕打卡 + 星海广场”“街区体验 + 老虎滩” 联票，2025 年目标联票销售 10 万张，文旅客流占比 35%；

②主题街区打造：地下 2 层 “大连港记忆街区” 融入老港装饰、海鲜文化展、非遗体验，联合大连博物馆设置 “移动展区”（季度更新），目标街区客流占比 20%，消费转化 25%；

③文创衍生：开发 “QQpark× 大连文旅” 周边（如天幕光影手账、老港插画丝巾），目标年销售 8 万件，文创收入增长 50%。

2. Z 世代消费与夜经济：年轻客群的 “需求匹配”

客群机遇：大连 18-35 岁人口占比 38%，2024 年消费贡献 35%，特征：

①体验支出 40%（高于整体 22%）；

②62% 愿为定制付溢价（D2Y 复购率 30%）；③78% 社交分享打卡。大连 2025 年推动 “夜经济” 政策，目标夜间消费占比从 15% 提升至 30%。

落地措施：

①Z 世代业态引入：2025 年引入 “脱口秀剧场”“潮玩集合店”“电竞体验馆”，目标 Z 世代客群占比 55%；

②夜经济场景：长兴里小吃街延长至 24 点，增设 “夜间天幕秀”“街头演艺”，开发 “夜间主题游览路线”（1F - 地下 2 层），2025 年夜间消费占比 30%；

③社交运营：举办 “QQpark 潮玩嘉年华”“青年文创市集”，设置 “打卡集章换周边”，目标 Z 世代社交分享率 80%，复购率 45%。

3. 政策与数字技术：成本降低与效率提升

政策机遇：大连 2025 年《商业综合体升级政策》：

①首店补贴（城市 50 万 / 家、区域 20 万）；

②特色街区补贴（市级最高 500 万）；③数字化补贴（智慧平台 30%，最高 200 万）。

数字技术应用：

①智慧运营：部署 AI 客流分析、智能导购机器人、无人零售，2025 年运营效率提升 20%，人力成本降 15%；

②线上线下融合：搭建 “项目小程序”，实现 “线上预约 - 线下体验 - 分享兑换” 闭环（如预约天幕观影领礼包），2025 年线上引流占比 30%。

政策申报：成立专项小组，2025 年 Q1 准备首店 / 数字化补贴材料，Q2 申报，Q3 争取 800 万补贴（首店 350 万 + 街区 300 万 + 数字化 150 万），占升级投入（2000 万）40%；对接文旅局将 “港记忆街区” 纳入 “文旅推荐打卡点”。

（四）威胁（Threats）：风险应对与竞争壁垒

1. 竞品挤压：差异化破局的 “竞争策略”

竞品动态：

①恒隆广场：高端定位（国际品牌 40%），2024 年引入 LV 快闪，分流项目 30% 高净值客；

②华南万象汇：家庭 + 年轻（体验 35%），引入奈尔宝，分流 25% 家庭客；

③罗斯福：社区便民（复购 50%），分流平日基础客。

应对策略：

①避开高端红海：聚焦 “文旅 + 青年体验”，打造大连独有的 “商业文旅地标”，2025 年文旅客群占比 35%，填补市场空白；

②对抗家庭分流：3-4 层新增 “亲子文创工坊”，联合学校开展 “非遗亲子课”，目标家庭客复购率 45%；

③稳固社区客：地下 1 层增设 “盒马奥莱”“便民维修”“社区书房”，本地客复购率 50%（罗斯福水平）。

2. 线上冲击与租约压力：风险防控的 “双重保障”

线上冲击应对：2024 年大连线上零售渗透率 32%（服饰 45%、数码 60%、快消 55%），措施：

①淘汰低效零售，引入 “体验型零售”（泡泡玛特、ADER ERROR，线上种草线下消费 75%），2025 年体验型零售占比 20%；

②快消区增设体验装置（美妆试用、服饰定制），将客流转化率从 18% 提升至 28%；

③线上线下融合：通过 “项目小程序” 实现 “预约体验 - 到店核销 - 社交分享 - 积分兑换” 闭环，2025 年目标线上引流带动线下消费增长 30%，抵消线上零售冲击。

租约压力应对：2025 年底 30% 品牌（90 家）租约到期，其中 40%（36 家）为低效品牌（坪效＜1.0 万元），若处理不当将面临 “空置率升至 24%+ 年租金损失 2800 万” 风险。参考北京 SKP“提前招商 + 坪效分成” 模式（2023 年租约到期高峰空置率仅 3%），项目措施：

①提前评估：2025 年 Q1 完成 90 家品牌 “续约 / 淘汰 / 升级” 评估，建立 “品牌优先级名单”（首店＞高坪效＞社区便民）；

②无缝招商：对 36 家淘汰品牌，提前 3 个月启动新品牌对接，2025 年 Q3 前完成签约，确保 “零空置”；

③租金创新：对续约品牌采用 “70% 基础租金 + 10% 超坪效分成”（坪效超 1.5 万元触发分成），激励品牌提升业绩；对首店 / 高坪效品牌（＞2.0 万元）给予 “前 6 个月租金减半”，但要求签约年限≥3 年，降低流失风险；

④资产保障：通过业态优化将整体坪效从 1.2 万元提升至 1.6 万元，即使部分品牌租金下调，2025 年目标租金收入仍增长 5%（约 1200 万元）。

3. 消费信心波动：弹性应对与风险预警

市场风险：2024 年大连居民消费信心指数季度波动幅度达 15%，中低端消费客群对价格敏感度提升（30% 客群优先选择 “促销活动”），若缺乏弹性策略，可能导致客流与客单价双降。

应对措施：

①价格体系优化：推出 “会员日专属折扣”“消费满额赠礼”“亲子套票优惠” 等分层促销，覆盖 “高净值客（品质优先）” 与 “大众客（性价比优先）”，目标促销期间客流增长 20%，客单价稳定；

②产品线调整：联合品牌开发 “高性价比支线”（如非遗文创平价手作、餐饮单人套餐），目标平价产品销售额占比提升至 30%，吸引价格敏感客群；

③会员权益强化：黑金会员享 “消费保障（7 天无理由退换）”“专属导购”，银卡 / 金卡会员享 “积分加倍”“免费停车”，目标会员流失率降低至 5%（行业平均 8%）。

风险预警机制：

①建立 “消费信心监测体系”，每月分析客流、客单价、促销转化率数据，若连续 2 个月指标下滑超 10%，启动应急预案；

②设立 “风险资金池”（占年度运营预算 5%），用于临时促销、品牌扶持，避免现金流压力。

（五）SWOT 交叉分析矩阵与战略选择

基于项目 “优势 - 劣势 - 机会 - 威胁” 的深度诊断，结合北京云阿云资源赋能，构建交叉战略矩阵，明确优先级策略与量化目标：

1. SO 战略（优势 + 机会）：放大资源红利

规模体量 + 文旅复苏：依托 40 万㎡超大体量与 “文旅集散中心”，打造 “大连商业文旅必到打卡地”。具体措施：

①开发 “天幕观光 + 街区体验 + 会展参观” 一日游路线，联合文旅局纳入 “大连精品旅游线路”；

②在项目 5 层会展区设立 “大连文旅特产展销中心”，集中本地海鲜、非遗文创等产品。

目标：2025 年文旅相关消费占比提升至 28%，文旅客群人均消费从 480 元增至 600 元。

主题运营 + Z 世代 / 夜经济：结合 “QQpark” IP 与夜经济政策，延伸主题街区夜间价值。具体措施：

①打造 “夜光主题街区”（地下 2 层港记忆街区加装灯光装置，天幕推出 “夜间星空秀”）；

②引入 24 小时营业业态（24 小时书店、24 小时便利店、深夜食堂），举办 “夜间潮玩市集”“露天电影”。

目标：2025 年夜间消费占比从 15% 提升至 30%，Z 世代夜间客群占比达 60%。

2. WO 战略（劣势 + 机会）：借力机会补短板

空间 / 业态劣势 + 数字技术：用智慧化手段提升冷区价值与业态体验。具体措施：

①部署 AR 导航系统（消费者扫码即可获取实时动线指引，推送冷区业态优惠）；

②在 3-4 层体验区设置 “智能互动装置”（如天幕光影拍照打卡机、非遗手作 AI 教学屏）。

目标：2025 年高楼层客流占比从 25% 提升至 40%，体验业态坪效从 1.5 万元提升至 2.0 万元。

数字化滞后 + 政策支持：依托政府数字化补贴，加速智慧平台建设。具体措施：

①申请 150 万元补贴用于 “中央大道智慧运营平台” 二期，新增 “会员标签化管理”“品牌数据共享” 功能；

②部署智能导购机器人（10 台）、无人零售柜（20 个），覆盖冷区与高楼层。

目标：2025 年运营效率提升 20%，人力成本降低 15%，会员优惠券核销率从 38% 提升至 50%。

3. ST 战略（优势 + 威胁）：强化竞争壁垒

品牌资源 + 竞品挤压：借助北京云阿云首店资源，构建 “差异化品牌矩阵”。具体措施：

①2025 年引入 10 家区域首店、3 家城市首店（聚焦 Z 世代偏好的潮玩、脱口秀、沉浸式娱乐），形成 “首店集群效应”；

②建立 “首店专属营销机制”（首店开业期间，会员消费满额赠 IP 周边）。

目标：2025 年首店贡献客流占比达 15%，首店周边品牌销售额增长 20%，与恒隆、万象汇形成品牌差异化。

4A 景区创建 + 线上冲击：利用景区资质强化线下不可替代性。具体措施：

①开发 “景区专属体验项目”（如非遗手作体验课、天幕沉浸式观影，需购票参与）；

②在景区内设置 “打卡集章点”，集齐印章可兑换线下消费优惠券，引导线上种草客群到店。

目标：2025 年体验项目收入占比提升至 12%，线上种草带动线下消费增长 30%。

4. WT 战略（劣势 + 威胁）：防控风险稳基础

业态 / 租约压力 + 消费波动：优化资产配置，增强抗风险能力。具体措施：

①建立 “资产效率评估体系”，每月分析各楼层、各业态坪效，低效业态及时调整（如坪效＜1.0 万元的品牌启动替换流程）；

②与核心品牌（如海底捞、博纳影城）签订 “弹性租约”（基础租金 + 销售额分成，消费下行期降低基础租金，保障品牌留存）。

目标：2025 年资产周转率提升 20%，核心品牌留存率达 95%。

品牌协同缺失 + 竞品分流：强化品牌联盟，提升客户黏性。具体措施：

①成立 “中央大道品牌联盟”，每季度开展联合营销（如 “青年文化节”“非遗文化周”，联盟品牌同步推出优惠）；

②推出 “联盟消费一卡通”（会员在联盟品牌消费可累计积分，兑换跨品牌权益）。

目标：2025 年品牌联盟覆盖 80% 入驻品牌，会员跨品牌消费率提升至 35%，客户黏性提升 25%。

（六）具体实施路径与时间表

1. 第一阶段（2025 年 Q1-Q2）：基础优化与风险防控（优先级★★★）

核心目标：激活冷区、启动首店招商、防控租约风险

关键任务：

① 完成 3-4 层动线优化（增设 LED 指引牌、网红打卡点），新增 2 部地下 2 层 - 1F 直达电梯；

② 启动 90 家到期品牌评估，确定 36 家低效品牌淘汰名单，完成 10 家新品牌（含 3 家首店）招商签约；

③ 搭建 “中央大道智慧运营平台” 一期（实现客流实时监控、基础会员管理）；

④ 成立政策申报专项小组，完成首店补贴（350 万）、数字化补贴（150 万）材料准备并提交。

阶段成果：冷区客流占比提升至 15%，首店签约 3 家，智慧平台一期上线，补贴材料提交审核。

2. 第二阶段（2025 年 Q3-Q4）：业态升级与品牌焕新（优先级★★★）

核心目标：完成体验业态补充、落地文旅场景、启动夜经济改造

关键任务：

① 淘汰地下 2 层全部数码品牌、地上 4 层 50% 传统服饰品牌，引入 “笑果工厂脱口秀”“泡泡玛特旗舰店” 等体验业态，体验业态占比提升至 35%；

② 完成地下 2 层 “大连港记忆街区” 改造（融入老港装饰、非遗体验区），1 层 “文旅集散中心” 正式运营；

③ 启动夜经济改造（长兴里小吃街延长至 24 点，天幕推出 “夜间星空秀”）；

④ 智慧平台二期上线（新增会员标签化、品牌数据看板），部署智能导购机器人（10 台）。

阶段成果：体验业态坪效提升至 2.0 万元，文旅集散中心接待游客 5 万人次，夜间消费占比提升至 25%。

3. 第三阶段（2026 年 Q1-Q2）：价值提升与品牌落地（优先级★★）

核心目标：4A 景区挂牌、资产增值、首店集群成型

关键任务：

① 完成 4A 景区省级验收并正式挂牌，推出 “景区专属体验项目”（非遗手作课、天幕观影）；

② 完成剩余 7 家首店招商，首店占比提升至 15%，形成 “首店集群”；

③ 启动资产证券化前期准备（聘请专业机构评估资产价值，制定发行方案）；

④ 品牌联盟正式运营，推出 “联盟消费一卡通”，会员跨品牌消费率提升至 35%。

阶段成果：4A 景区挂牌后客流增长 20%，首店贡献客流 15%，资产价值评估完成，会员复购率提升至 50%。

4. 第四阶段（2026 年 Q3-Q4）：战略深化与长期运营（优先级★★）

核心目标：巩固文旅优势、实现资产增值、成为区域标杆

关键任务：

① 深化 “文旅 + 商业” 融合（与更多旅行社合作，将项目纳入全国旅游线路）；

② 落地资产证券化方案，实现资产流动性提升；

③ 评估项目整体运营成效，优化战略（如调整低效业态、新增热门体验项目）；

④ 发布 “中央大道 QQpark 品牌白皮书”，打造东北亚文商旅融合标杆。

阶段成果：文旅消费占比提升至 30%，资产价值提升 50%，年销售额突破 15 亿元，成为大连商业文旅名片。

（七）总结与预期成效

大连中央大道 QQpark 项目依托 “40 万㎡超大体量 + 文旅 IP + 云阿云资源赋能”，通过系统性的 SWOT 战略落地，有望在 2026 年底实现以下核心目标：

经营指标：年销售额从 12 亿元突破 15 亿元，坪效从 1.2 万元提升至 1.6 万元，会员复购率从 42% 提升至 50%；

客群结构：文旅客群占比从 25% 提升至 35%，Z 世代客群占比从 45% 提升至 55%，高净值会员占比从 3% 提升至 8%；

资产价值：项目资产价值提升 50%，空置率从 12% 降至 5%（行业平均水平），租金收入年增长 5%；

品牌影响力：4A 景区正式挂牌，首店品牌达 18 家，成为东北亚地区 “文商旅创融合” 的标杆项目，带动西安路商圈整体商业价值提升 20%。

项目成功的核心在于：以 “不可复制的规模与文旅资源” 为基础，以 “数字技术与首店资源” 为抓手，精准匹配 Z 世代与文旅客群需求，同时通过灵活的风险应对策略，在竞争与消费波动中实现可持续增长。

三、竞品分析及应对策略

（一）大连核心商圈竞争格局与项目占位

1. 城市商圈整体态势

大连商业已形成 “三足鼎立 + 区域补充” 的格局，核心商圈聚焦 “青泥洼 - 西安路 - 华南” 三大板块，2024 年三大商圈商业总规模达 180 万㎡，贡献全市商业销售额的 65%，各商圈定位差异显著：

青泥洼商圈：大连传统高端商业核心，聚集恒隆广场、大连商场等项目，2024 年日均客流 22 万人次，客群以 “高净值人群 + 外地游客” 为主，客单价超 800 元，国际品牌占比达 30%（全市最高），是大连商业 “高端价值标杆”。

西安路商圈：城市级综合商业带，涵盖中央大道 QQpark、罗斯福广场、凯德和平广场等项目，2024 年日均客流 18 万人次，客群以 “年轻家庭 + 本地居民” 为主，客单价 450 元，兼具 “大众消费 + 体验创新” 属性，是大连商业 “流量枢纽”。

华南商圈：新兴家庭型商圈，以华南万象汇为核心，辐射甘井子区 30 万常住人口，2024 年日均客流 15 万人次，客群 70% 为 “亲子家庭”，客单价 380 元，凭借 “体验业态 + 社区便民” 成为大连 “家庭消费首选地”。

2. 中央大道 QQpark 商圈占位

项目位于西安路商圈核心，但在 “三大商圈竞争” 中面临双重挤压：

向上竞争：青泥洼商圈恒隆广场通过高端品牌首店（如 LV 快闪、蒂芙尼大连首店）分流项目 30% 高净值客群，2024 年恒隆高净值会员（年消费＞20 万）达 5000 人，而项目仅 800 人；

向下竞争：华南万象汇凭借亲子体验（如奈尔宝大连首店）分流 25% 年轻家庭客群，2024 年万象汇亲子客群停留时长 4 小时，项目仅 2.5 小时；罗斯福广场依托 “地铁直达 + 社区联动” 分流 35% 本地基础客群，复购率 50%（项目 35%）；

自身短板：在西安路商圈内部，项目虽体量最大（40 万㎡），但坪效（1.2 万元）仅为罗斯福广场（1.5 万元）的 80%，客流转化率（22%）低于凯德和平广场（28%），未能充分发挥 “规模优势”。

（二）核心竞品选取与维度深度对比

基于大连商圈格局，选取 “恒隆广场（青泥洼高端代表）、华南万象汇（新兴家庭代表）、罗斯福广场（西安路大众代表）” 为核心竞品，从 “定位、业态、客群、运营、资产” 五大维度补充细节对比：

（三）竞品核心优势与项目差距深度拆解

1. 大连恒隆广场：高端赛道的 “品牌 + 服务” 壁垒

竞品核心优势：

① 品牌聚合效应：国际奢侈品牌占比 25%，其中首店品牌（如蒂芙尼大连首店、LV 快闪店）年均引入 5-8 家，形成 “东北高端首店高地”，2024 年首店贡献客流 25%，首店周边品牌销售额增长 30%；

② 精细化服务体系：针对高净值客群推出 “VIP 专属服务包”，包括 “一对一导购、奢侈品养护、生日专属礼遇（如米其林餐券）、机场贵宾厅权益”，VIP 会员复购率 60%（行业高端项目平均 45%），客单价 1200 元（项目 480 元的 2.5 倍）；

③ 资产运营效率：通过 “品牌汰换机制”（每年淘汰坪效＜2.0 万元的品牌），空置率仅 3%，租金涨幅 8%，坪效 2.8 万元（项目的 2.3 倍）。

项目核心差距：

① 高端资源缺失：国际一线品牌占比仅 8%，且无真正意义上的奢侈品牌，高净值客群（年消费＞20 万）仅 800 人（恒隆 5000 人），无法承接大连高端消费需求；

② 服务颗粒度粗：会员体系仅停留在 “积分兑换”，无分层 VIP 服务，会员复购率 42%（恒隆 60%），服务满意度 65%（恒隆 90%）；

③ 资产效率低下：未建立科学的品牌汰换机制，低效品牌（坪效＜1.0 万元）占比 15%（恒隆 5%），导致坪效、租金涨幅均大幅落后。

2. 华南万象汇：家庭赛道的 “体验 + 数字化” 优势

竞品核心优势：

① 体验业态集群：将亲子体验（奈尔宝、卡通尼）、潮玩零售（UR、泡泡玛特）集中布局在 2-3 层，形成 “家庭体验核心区”，跨区消费率 40%（即 40% 的亲子客会到餐饮区消费），客群停留时长 4 小时（项目 2.5 小时）；

② 数字化运营能力：“万象生活 APP” 会员超 20 万，实现 “线上预约（亲子活动、车位）、线下核销（优惠券、积分）、社交分享” 闭环，优惠券核销率 45%（项目 12%），线上引流占比 35%（项目 8%）；

③ 客群粘性运营：年均举办 40 场亲子主题活动（如 “六一童话节”“国庆亲子 DIY”），活动期间客流增长 30%，家庭客群复购率 55%（项目 30%），成为大连 “亲子消费首选地”。

项目核心差距：

① 体验业态分散：亲子（3 层）、文创（4 层）、娱乐（5 层）分散布局，跨楼层流动率仅 12%（万象汇 40%），无法形成 “体验聚合效应”；

② 数字化滞后：无统一运营平台，客流统计依赖人工（误差 15%），会员仅 8.5 万（万象汇 20 万），且缺乏线上线下联动机制，线上引流占比仅 8%；

③ 客群运营粗放：亲子活动年均仅 12 场，且缺乏针对性权益（如亲子套餐、专属停车区），家庭客群复购率 30%（万象汇 55%），未能抓住 “家庭消费” 这一核心增量市场。

3. 罗斯福广场：大众赛道的 “社区 + 交通” 根基

竞品核心优势：

① 社区便民属性：与周边 10 个社区合作 “便民服务日”（如免费理发、家电维修、血压测量），社区客群占比 80%，复购率 50%（项目 35%），平日客流稳定性强（周末与平日客流差异仅 20%，项目差异 40%）；

② 交通直达优势：地铁 1 号线 “西安路站” 直接连通商场 B1 层，地铁客流占比 45%（项目地铁客流占比 25%），无需露天行走，雨天客流损失仅 5%（项目损失 15%）；

③ 大众消费精准：聚焦 “传统服饰 + 大众餐饮”，品牌定位与周边居民消费能力匹配（客单价 350 元），促销活动高频（每月 “会员日”），促销期间销售额增长 25%，满足 “日常刚需消费”。

项目核心差距：

① 社区服务缺失：未开展社区联动活动，便民业态（如生鲜超市、便民维修）占比仅 5%（罗斯福 15%），本地客群复购率 35%（罗斯福 50%），平日客流依赖游客，稳定性差；

② 交通衔接不足：地铁 2 号线西安路站距项目约 800 米，需步行 10 分钟，且无地下通道连接，雨天 / 冬季客流损失 15%（罗斯福 5%），地铁客流占比仅 25%；

③ 大众消费性价比低：传统服饰品牌老化（如部分品牌已入驻 10 年以上），且缺乏针对性促销，客单价 480 元（罗斯福 350 元），在 “大众消费” 赛道缺乏竞争力。

（四）差异化应对策略与落地措施

1. 避开 “高端红海”，聚焦“文旅 + 年轻体验”蓝海（对抗恒隆广场）

核心逻辑：不与恒隆比拼国际奢侈品牌，转而依托“40 万㎡超大体量 + 文旅资源（天幕、4A 景区创建）”，打造 “大连独有的文旅商融合项目”，吸引“年轻客群 + 文旅客群”，填补市场空白。

具体落地措施：

① 文旅场景深化：2025 年 Q3 完成地下 2 层 “大连港记忆街区” 改造，融入 “老港码头实景装饰 + 海鲜文化展 + 非遗手作体验”，联合大连博物馆设置 “移动展区”（每季度更新主题），街区内引入 “大连特色小吃（如焖子、海鲜烧烤）”，打造 “文旅消费核心区”，目标街区客流占比 20%，客群停留时长延长至 3.5 小时；

② 年轻体验业态引入：2025 年引入 “笑果工厂脱口秀（大连首店）”“泡泡玛特旗舰店”“电竞体验馆” 等 Z 世代偏好业态，集中布局在 3-4 层，形成 “青年文化区”，配套 “主题打卡墙 + 社交分享装置”，目标年轻客群占比从 25% 提升至 55%，年轻客复购率从 30% 提升至 45%；

③ 文旅 IP 联动：开发 “QQpark× 大连文旅” 联名周边（如天幕光影手账、老港插画丝巾），在 1 层 “文旅集散中心” 设立专区销售，同时联合旅行社推出 “天幕打卡 + 街区体验” 联票，2025 年目标联票销售 10 万张，文旅客流占比从 15% 提升至 35%，文旅相关消费占比达 28%。

2. 强化 “体验聚合 + 数字化”，破解 “分散 + 低效” 痛点（对抗华南万象汇）

核心逻辑：借鉴万象汇 “体验集群 + 数字化” 经验，通过 “业态集中布局 + 智慧平台搭建”，提升客群停留时长与运营效率，争夺 “家庭 + 年轻” 客群。

具体落地措施：

① 体验业态集群化改造：2025 年 Q2 完成 3-4 层业态调整，将现有亲子业态（如儿童游乐、亲子手工）从 3 层集中至 3-4 层 “青年文化区” 旁，设立 “亲子文创工坊”（非遗手作亲子课），实现 “年轻体验 + 亲子体验” 相邻布局，跨区消费率目标提升至 30%（万象汇 40%），客群停留时长延长至 3.5 小时；

② 智慧运营平台搭建：2025 年 Q3 上线 “中央大道智慧平台” 二期，实现 “线上预约（天幕观影、亲子活动）、智能导航（AR 动线指引）、会员标签化（20 + 客群标签）、品牌数据共享” 功能，部署 10 台智能导购机器人（覆盖冷区与高楼层），2025 年目标会员从 8.5 万增长至 15 万，优惠券核销率从 12% 提升至 40%，线上引流占比从 8% 提升至 30%；

③ 主题活动精细化运营：2025 年计划举办 35 场亲子主题活动（如 “春日亲子非遗课”“暑期亲子电影节”），每场活动配套 “亲子套餐（餐饮 + 体验）”“专属停车优惠”，同时在智慧平台开设 “亲子活动预约专区”，目标亲子客群占比从 20% 提升至 35%，亲子客复购率从 30% 提升至 50%。

3. 补充 “社区便民 + 交通衔接”，增强 “本地粘性”（对抗罗斯福广场）

核心逻辑：学习罗斯福 “社区 + 交通” 优势，通过 “便民业态补充 + 社区联动 + 交通优化”，提升本地客群复购率，弥补平日客流短板。

具体落地措施：

① 便民生活区打造：2025 年 Q1 在地下 1 层增设 “便民生活区”，引入 “盒马奥莱（生鲜超市）”“便民维修店”“社区书房”，配套 “社区快递代收点”，目标便民业态占比从 5% 提升至 15%，本地客群到店频次从每月 2 次提升至 3 次；

② 社区联动深化：与周边 15 个社区签订合作协议，每季度举办 “社区便民服务日”（免费理发、家电维修、健康讲座），同时推出 “社区居民专属权益”（如社区居民到店消费享 9 折、免费停车 2 小时），2025 年目标社区客群占比从 60% 提升至 70%，本地客复购率从 35% 提升至 50%（罗斯福水平）；

③ 交通衔接优化：2025 年 Q2 与大连地铁合作，在地铁 2 号线西安路站出口设置 “中央大道指引牌”，同时开通 “地铁 - 项目” 免费接驳车（每 15 分钟一班，覆盖早晚高峰），雨天 / 冬季增加班次，目标地铁客流占比从 25% 提升至 40%（罗斯福 45%），雨天 / 冬季客流损失从 15% 降至 8%（接近罗斯福水平）。

（五）竞品应对效果监测与动态调整机制

1. 核心监测指标体系

为确保差异化策略落地见效，需建立 “客群、经营、资产” 三大维度监测指标，每月对比竞品数据，及时发现偏差并调整：

2. 数据追踪与对比方法

内部数据追踪：依托 “中央大道智慧运营平台”，实时采集客流、销售、会员数据，每周生成《运营数据周报》，重点分析 “策略落地指标”（如文旅街区客流、便民区销售、线上引流占比），若单指标连续 2 个月未达预期（如文旅客流占比低于 30%），启动专项分析。

竞品数据获取：通过 “第三方数据机构（如赢商网、RET 睿意德）+ 实地调研” 获取竞品动态：①每月安排 2 次实地调研，记录竞品业态调整、促销活动、客流情况；②每季度采购《大连商业竞品监测报告》，对比竞品坪效、租金、会员增长等核心数据；③建立 “竞品情报群”，及时收集竞品首店引入、大型活动等信息。

差距分析机制：每季度召开 “竞品对标分析会”，对比项目与竞品的指标差距，深挖原因：例如若 “亲子客停留时长仅 3 小时（低于目标 3.5 小时）”，需分析是否因 “亲子业态不足” 或 “活动吸引力弱”，并针对性调整（如新增亲子手工项目、优化活动流程）。

3. 策略动态调整路径

根据监测结果，建立 “三级调整机制”，确保策略灵活适配市场变化：

一级调整（微调）：若单指标小幅偏差（如促销核销率 35%，低于目标 40%），由运营部牵头调整执行细节：例如优化优惠券使用门槛（从 “满 200 减 50” 调整为 “满 150 减 50”）、增加推广渠道（在抖音、小红书投放促销短视频），调整周期 1 个月，1 个月后复查指标是否达标。

二级调整（优化）：若单维度指标持续偏差（如客群维度 “年轻客占比仅 45%，连续 3 个月低于目标 55%”），由项目总牵头成立专项小组，调整策略方向：例如增加 Z 世代偏好的业态（如引入 “沉浸式剧本杀”“汉服体验店”）、优化青年文化区动线（增设打卡点、调整品牌布局），调整周期 3 个月，每半个月跟踪进度，3 个月后评估效果。

三级调整（重构）：若核心指标严重偏差（如资产维度 “坪效 1.2 万元，连续 6 个月未提升，且低于罗斯福 1.5 万元”），或市场环境重大变化（如竞品新增 “大型亲子乐园” 分流客群），需联合北京云阿云总部，重构差异化策略：例如重新定位 “年轻客 + 文旅客” 核心，加大首店引入力度（如引入 “茶颜悦色大连首店”）、升级文旅场景（如打造 “5D 天幕影院”），调整周期 6 个月，每月召开进度会，确保重构策略落地。

（六）总结：构建可持续竞争优势

大连中央大道 QQpark 在 “青泥洼 - 西安路 - 华南” 三大商圈竞争中，需避开 “高端红海” 与 “大众内卷”，聚焦 “文旅 + 年轻体验” 差异化赛道，通过 “三大核心动作” 构建可持续竞争优势：

强化资源壁垒：深度挖掘 “40 万㎡体量 + 天幕景观 + 4A 景区” 不可复制的资源，打造 “大连独有的文旅商融合场景”，将文旅客群占比提升至 35%，形成与恒隆、罗斯福的本质差异；

补齐运营短板：借鉴万象汇 “体验聚合 + 数字化” 经验，将 3-4 层打造成 “青年 + 亲子体验集群”，上线智慧运营平台，提升客群停留时长至 3.5 小时，线上引流占比至 30%，破解 “体验分散 + 数字化滞后” 痛点；

夯实本地根基：学习罗斯福 “社区 + 交通” 优势，通过便民业态补充、社区联动、交通优化，将本地客复购率提升至 50%，弥补平日客流短板，增强抗风险能力。

同时，通过 “指标监测 - 数据对比 - 动态调整” 机制，确保策略持续适配市场变化，最终实现 “2025 年坪效 1.6 万元、年销售额 15 亿元” 的目标，成为大连商业 “文旅 + 体验” 的标杆项目，带动西安路商圈整体价值提升 20%。

未来竞争的核心，不在于 “规模大小”，而在于 “资源独特性” 与 “运营精细化” 的结合 —— 中央大道需将 “大体量” 转化为 “体验多样性”，将 “文旅资源” 转化为 “客群粘性”，才能在大连商业竞争中脱颖而出，实现从 “流量枢纽” 到 “价值标杆” 的跨越。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库