商业地产案例分享-青岛东方城项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对区域竞争与消费升级，青岛东方城以“北青岛区域级体验消费枢纽”为新定位，通过业态焕新、空间重塑、数字化运营与资产优化，破解增长瓶颈，实现资产价值跃升与商业标杆重塑。全文共106200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

重塑北青岛商业格局

东方城资产增值与运营升级战略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

6.地下一层：社区便民与文创市集区（面积占比 5%）

6.1 定位升华

打造 “北青岛社区便民中心”，以 “文创市集 + 便民服务” 为核心，承接周边社区居民日常消费需求，同时通过 “夜经济” 市集吸引年轻客群，提升地下一层空间利用率。

6.2 主要业态

东方文创市集、社区便民服务站、大型超市（保留升级）、生鲜自提柜。

6.3 品牌组合

东方文创市集：固定商铺（30㎡/ 间，20 间）+ 灵活摊位（10㎡/ 个，30 个），引入文创、手工、小吃摊主；

社区便民服务站：包含政务便民窗口（社保查询、公积金办理）、干洗店、家政服务中心；

大型超市：家家悦超市升级店（5000㎡，新增 “有机蔬菜区”“预制菜专柜”）；

生鲜自提柜：京东到家、美团优选自提柜（10 个，方便社区居民取货）。

6.4 租金水平

东方文创市集：固定商铺 250-350 元 /㎡/ 月，灵活摊位 800-1200 元 / 月 / 个；

社区便民服务站：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月（政务窗口免租金）；

大型超市：保底租金 80-120 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%；

生鲜自提柜：按柜收费，每个柜 300 元 / 月。

6.5 焕新重点

改造地下一层 5000㎡闲置区为 “东方文创市集”，工作日 10:00-22:00 运营，周末延长至 24:00，打造 “夜经济” 消费场景；

升级家家悦超市，新增 “社区团购自提点” 与 “老年人专属购物通道”，提升社区居民便利性；

引入 “社区健康驿站地下服务点”，提供免费血压测量、慢性病咨询，方便社区老年客群。

6.6 特色活动与政策支持

每周六举办 “文创夜市”，邀请本地音乐人现场演出，推出 “市集消费满 100 元赠超市 20 元券”；

对社区居民提供 “便民服务套餐”：干洗满 3 件免 1 件、家政服务首次 8 折，凭社区居住证即可享受；

对市集摊主提供 “扶持政策”：前 3 个月免摊位费，每月评选 “最佳人气摊主”，奖励超市购物卡 500 元。

6.7 布局策略

地下一层入口（连接超市）布局文创市集固定商铺，形成 “超市 + 市集” 联动，居民购物后可逛市集；

市集中段设置灵活摊位，按 “文创区、小吃区、手工区” 分区，方便客群精准找到目标摊位；

超市旁设置社区便民服务站与生鲜自提柜，居民取货、办事后可直接逛超市，提升一站式体验；

通道两侧设置 “休息长椅” 与 “夜间照明装饰”，延长夜间客群停留时间（目标从 1 小时延长至 2 小时）。

（五）实施与评估机制：数据驱动，保障策略落地

1.分阶段实施计划（含资源投入与责任分工）

2. 数字化评估体系（多维度数据监测）

2.1. 核心指标监测（实时可视化）

2.2. 动态优化机制

月度微调：数据组每月出具《运营分析报告》，若某业态坪效低于目标值 10%（如餐饮坪效仅 5.2 元，低于 5.8 元目标），运营组需联合品牌方制定优化方案（如调整菜单、推出限时优惠）；

季度调整：每季度根据客群反馈优化业态联动策略，例如亲子套票销量若低于 800 份 / 月（目标 1000 份），则增加 “乐园延长 1 小时” 权益，并在周边社区、学校定向推广；

年度迭代：每年结合青岛商业趋势（如 “国潮文创”“沉浸式体验” 热度变化）调整品牌矩阵，例如 2026 年可引入 “国潮汉服体验店”“沉浸式戏剧空间”，保持项目新鲜度。

3. 风险防控措施（降低实施风险）

客流对冲风险：每期焕新期间，通过 “主题活动 + 线上宣传” 吸引客流，例如第一期闭店装修时，举办 “文创潮玩节”（邀请网红打卡、发放 50 元无门槛券），预计对冲 30% 闭店流失客流；

品牌培育风险：对创新业态（如本土文创店）采用 “弹性租赁模式”（前 6 个月租金 = 固定租金 50%+ 营业额分成 5%），降低品牌经营压力，同时设置 “3 个月试运营期”，试运营不达标可提前终止合作；

资金压力风险：多渠道筹措资金，除项目自有资金外，申请城阳区 “文化产业补贴”（预计 300 万元）、“首店经济扶持资金”（预计 200 万元），并与品牌方协商 “装修共建”（如泡泡玛特承担 50% 旗舰店装修费用）。

（六）总结：构建青岛北部商业新标杆

青岛东方城通过 “业态优化 + 品牌焕新 + 主题落地” 的三维升级，实现从 “传统社区商业” 到 “区域级体验消费枢纽” 的质变，其核心价值体现在三方面：

1. 差异化竞争优势：破解区域商业同质化

通过 “30%-35% 体验业态占比 + 20% 首店品牌占比”，填补青岛北部 “高端亲子体验、潮玩文创、特色餐饮” 空白，例如引入奈尔宝（青岛北部独家）、怂火锅（青岛北部首店）等品牌，形成 “首店打卡 + 深度体验” 的独特吸引力，预计 3 公里外客群占比从 18% 提升至 35%，在李村商圈高密度竞争中脱颖而出。

2. 客群价值提升：从 “单一消费” 到 “生态消费”

通过 “亲子、品质、健康” 三大消费闭环，将客群单次消费转化为 “多业态组合消费”，例如亲子客群客单价从 150 元提升至 280 元，品质客群客单价从 500 元提升至 850 元，同时通过 “217 场 / 年主题活动” 增强客群粘性，预计复购率从 30% 提升至 48%，实现 “客流 - 客单价 - 复购率” 的三重增长。

3. 可复制运营模式：为社区商业升级提供范本

本方案建立的 “数据驱动业态调整机制”“首店 + 本土品牌培育模型”“主题区域场景打造逻辑”，可复制至同类社区商业项目。例如 “动态汰换机制”（年品牌更新率 15%-20%）、“弹性租赁模式”（降低创新品牌门槛）等措施，为社区商业从 “收益导向” 转向 “体验 + 收益双导向” 提供实操路径，助力青岛商业生态整体升级。

最终，东方城预计实现 “日均客流 3.5 万人次、客单价 350 元、年销售额 15 亿元” 的运营目标，成为青岛北部 “家庭欢聚中心、年轻社交地标、品质消费枢纽”，为城阳区 53.28 万常住人口提供 “一站式体验消费解决方案”。

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营体系搭建：以数据驱动精准运营

数字化是购物中心从 “经验管理” 转向 “科学管理” 的核心抓手，需通过会员、客流、服务三大模块的数字化升级，实现 “客流精准画像、营销精准触达、服务精准落地”，参考北京朝阳合生汇 “智慧商场” 建设经验，结合青岛东方城客群特点，制定以下落地方案：

1.会员数字化管理：从 “流量积累” 到 “价值深挖”

会员是商场核心资产，需通过 “系统升级 + 权益分层 + 场景联动”，将现有 5 万会员（数据截至 2024 年 9 月）转化为 “高粘性、高消费” 的核心客群，目标 2025 年底会员消费占比从 35% 提升至 50%。

1.1. 会员系统升级：构建全维度用户画像

系统选型与落地：引入北京云阿云 “智慧会员系统”，该系统已在全国 30 余家购物中心应用（如北京龙德广场、上海宝山万达），核心优势在于 “多渠道数据整合” 与 “实时画像生成”。具体落地分三阶段：

数据采集阶段（2024.11-2024.12）：打通商场 POS 系统、小程序、停车场、体验业态（如奈尔宝、马术馆）的数据接口，采集会员 “消费金额（客单价、消费频次）、行为轨迹（逛店楼层、停留时长）、偏好标签（餐饮品类、零售品牌、体验项目）” 三大类 28 项数据，例如会员在三楼奈尔宝消费后，系统自动标注 “亲子客群、儿童年龄 3-6 岁、偏好体验消费” 标签。

画像生成阶段（2025.01-2025.02）：系统通过算法生成 “三维用户画像”：

①消费能力画像（如 “高净值品质客群” 定义为 “月消费超 5000 元、珠宝 / 美妆消费占比超 40%”）；

②场景需求画像（如 “年轻社交客群” 定义为 “周末晚间消费占比超 60%、KTV / 露营基地参与率超 30%”）；

③消费周期画像（如 “家庭客群” 定义为 “每月消费 2-3 次、集中在周末上午 10 点 - 下午 4 点”）。

精准营销阶段（2025.03 起）：基于画像推送定制化营销内容，例如对 “高净值品质客群” 推送 “周大福新品品鉴会邀请 + 满 5000 减 800 元珠宝券”；对 “年轻社交客群” 推送 “胡桃里 Live 演出门票 + 露营烧烤套餐折扣券”。参考北京龙德广场案例，其通过该系统实现精准营销转化率从 6% 提升至 13%，东方城目标将转化率从 5% 提升至 12%。

数据安全保障：与云阿云签订《数据安全协议》，采用 “本地服务器 + 云端备份” 双存储模式，会员敏感数据（如手机号、消费记录）加密存储，仅授权 3 名运营管理人员查看，避免数据泄露风险。

1.2. 会员权益分层：打造 “梯度化权益体系”

针对不同消费能力客群，设计 “普通 - 银卡 - 金卡 - 私享” 四级会员体系，通过 “权益差异化” 激励会员升级，目标 2025 年底银卡及以上会员占比从 18% 提升至 30%。

权益运营案例：参考上海国金中心 “私享会员” 运营模式，其通过 “定制化权益 + 专属服务” 实现私享会员年消费额占比达 45%。东方城计划 2025 年招募私享会员 200 名，目标其年消费额占比达 20%，会员复购率从 40% 提升至 55%。

2.客流与销售数字化监测：用数据指导业态调整

通过 “实时监测 + 预警机制 + 数据复盘”，解决 “客流分布不均、低坪效商铺整改难” 问题，目标 2025 年整体坪效从 3.2 元 /㎡/ 天提升至 4.2 元 /㎡/ 天。

2.1. 客流监测系统：全场景客流洞察

设备选型与布局：采用海康威视 “AI 客流监测摄像头”（已在青岛万象城应用，准确率达 99%），在以下位置布局 32 台设备：

商场主入口（正阳路入口、公交站入口）：各 2 台，监测 “总进客量、新老客群占比”（通过人脸比对识别新老客）；

各楼层电梯口：每层 4 台，监测 “楼层间客流转移率”（如一楼到二楼的客流转化率）；

重点业态区域（如奈尔宝入口、黄金珠宝区）：各 2 台，监测 “业态吸引力”（如奈尔宝的进客量、停留时间）。

数据应用场景：

动线优化：若监测到 “二楼潮玩区客流停留时间仅 15 分钟（目标 30 分钟）”，运营组需在该区域增设 “打卡装置 + 互动游戏”，如设置 “潮玩盲盒打卡墙”，扫码参与游戏可获优惠券，参考青岛万象城 “动线优化” 案例，其通过该方式将客群停留时间延长 40%。

活动效果评估：举办 “珠宝美妆节” 期间，实时监测一楼珠宝区客流增长 35%、销售额增长 28%，则后续可加大该类活动频次；若监测到 “四楼健康区活动客流仅增长 5%”，则需调整活动形式（如增加 “免费体检 + 养生讲座” 组合）。

数据准确率保障：每周对客流数据进行校准（人工计数与系统数据比对），若误差超过 2%，及时调整摄像头角度或算法参数，目标客流数据准确率达 98%。

2.2. 销售数据看板：实时预警与整改

看板搭建：在运营中心设置 “数字化运营看板”，实时展示以下数据（每 15 分钟更新一次）：

整体数据：当日总销售额、同比 / 环比增长率、各楼层销售额占比；

业态数据：餐饮、零售、体验业态的坪效（元 /㎡/ 天）、客单价；

商铺数据：单个商铺的销售额、坪效、目标完成率，对 “坪效低于 2 元 /㎡/ 天（整体平均 3.2 元）” 的商铺标注 “红色预警”。

低坪效商铺整改机制：

预警触发：系统自动对连续 7 天坪效低于预警线的商铺发送 “整改通知” 至商户与运营对接人；

原因分析：运营组 3 个工作日内与商户沟通，分析原因（如产品款式老旧、促销活动不足、位置偏僻），例如发现 “二楼某文创店坪效低” 是因 “产品同质化严重”，则建议其引入 “青岛本土非遗衍生品”；

整改跟踪：制定 “整改计划表”（明确整改措施、时间节点），运营组每周跟进进度，若整改后 30 天坪效仍未达标，启动 “品牌汰换流程”（参考北京朝阳合生汇 “15% 年汰换率” 标准），目标低坪效商铺整改率达 100%。

3.服务数字化升级：提升顾客体验效率

通过 “智慧停车 + 线上服务”，解决顾客 “停车难、服务响应慢” 痛点，目标 2025 年顾客满意度从 82% 提升至 90%。

3.1. 智慧停车系统：打造 “无感停车” 体验

系统功能落地：引入捷顺科技 “无人值守停车系统”（已在青岛海信广场应用，停车效率提升 60%），核心功能包括：

车牌识别入场：车辆进入停车场时，摄像头自动识别车牌，道闸 10 秒内抬起（传统人工发卡需 30 秒），减少入口排队；

扫码支付 + 无感支付：支持 “微信 / 支付宝扫码支付”“绑定车牌自动扣费”（需会员提前在小程序开通），出口无需停车缴费，通行时间从 20 秒缩短至 5 秒；

预约停车：会员可在 “东方城小程序” 提前 2 小时预约车位（如周末亲子客群预约三楼靠近奈尔宝的车位），系统预留车位并发送 “导航链接”，解决 “找位难” 问题。

数据目标：停车效率提升 50%（从平均入场 + 缴费时间 50 秒缩短至 25 秒），顾客停车满意度达 90%，会员预约停车使用率达 30%。

3.2. 线上服务平台：构建 “一站式服务入口”

小程序功能迭代：分两期升级 “东方城服务小程序”，目前已上线 “商铺查询、活动报名” 功能，2025 年 1-3 月新增以下功能：

投诉建议：顾客可上传 “文字 + 图片” 反馈问题（如环境卫生、商户服务），系统自动分配至对应部门（如保洁部、运营部），要求 2 小时内响应、24 小时内解决，顾客可实时查看处理进度；

失物招领：顾客可发布 “失物信息” 或查询 “招领信息”，系统自动匹配（如 “黑色钱包” 与 “拾获黑色钱包” 匹配后推送通知），同时联动商场广播，提高找回率；

服务预约：支持 “健康驿站体检预约”“奈尔宝门票预约”“珠宝定制咨询预约”，减少现场等待时间。

用户活跃度提升：通过 “签到有礼（每日签到得 10 积分）”“小程序专属券（如满 100 减 20 元）” 吸引用户使用，目标小程序日均活跃用户 5000 人（当前 1200 人），服务需求线上转化率从 15% 提升至 40%。

（二）精细化运营管理提升：从 “粗放管理” 到 “细节制胜”

精细化运营是提升商场竞争力的关键，需通过 “活动 IP 化、商户精细化、现场标准化”，实现 “客流持续增长、商户满意度提升、顾客体验优化”，参考深圳海岸城 “精细化运营” 模式，结合东方城实际制定方案。

1.活动 IP 化运营：打造区域级消费热点

通过 “年度 IP + 月度主题” 的活动矩阵，保持商场热度，避免 “活动零散、吸引力不足” 问题，目标 2025 年活动带动客流增长 15%、销售额增长 20%。

1.1. 年度 IP 活动：“东方城生活节” 打造

将每年 9 月（商场周年庆月）升级为 “东方城生活节”，为期 30 天，围绕 “品质消费、亲子欢乐、年轻社交、健康生活” 四大主题，打造 “区域级活动 IP”，参考深圳海岸城 “海岸生活节”（单日客流最高 18 万人次），东方城目标生活节单日客流 15 万人次、销售额增长 30%。

活动板块与执行方案：

品质消费板块（9.1-9.10）：

联合一楼珠宝美妆品牌举办 “奢侈品展”（如欧米茄腕表展、周大福高端珠宝展），邀请品牌亚太区代表开展 “VIP 品鉴会”（仅限金卡及以上会员）；

推出 “品质消费满减”：珠宝满 5000 减 800、美妆满 1000 减 200，同时发放 “100 元无门槛券”（通过小程序限量抢购，每日 1000 张）。

亲子欢乐板块（9.11-9.20）：

奈尔宝举办 “儿童职业体验日”（如小医生、小厨师），联合青岛本地幼儿园招募 200 组家庭参与；

亲子马术馆开展 “马术表演秀”（周末每天 2 场），同时推出 “亲子马术体验套餐”（原价 398 元，活动价 198 元）。

年轻社交板块（9.21-9.25）：

五楼露营基地举办 “城市露营音乐节”，邀请青岛本地乐队演出，搭配 “烧烤 + 啤酒套餐”（98 元 / 人）；

脱口秀剧场开展 “明星脱口秀专场”（邀请《脱口秀大会》演员），门票通过小程序预售，定价 128 元 / 张。

健康生活板块（9.26-9.30）：

四楼健康驿站举办 “健康公益日”，提供免费血压血糖监测、中医问诊（每日限 200 人）；

Pure Yoga 开展 “瑜伽公开课”（每日 1 场，限 50 人），参与即可获 “瑜伽体验周卡”。

宣传推广策略：

线上：在抖音、小红书、视频号发布 “生活节宣传片”（邀请青岛本地 KOL 拍摄），发起 #东方城生活节# 话题，目标播放量 500 万次；

线下：在城阳正阳路、公交站、周边社区张贴海报，同时通过会员短信推送活动信息（覆盖 5 万会员）；

异业合作：联合青岛银行、中国移动，在其网点 / APP 推广生活节活动，持青岛银行卡消费额外享 9.5 折。

1.2. 月度主题活动：保持项目持续热度

每月设定 1 个主题，结合业态特点举办小型活动，避免 “活动断档”，目标月度活动带动客流增长 10%、商户销售额增长 12%。

2 商户精细化服务：构建 “共生共赢” 合作关系

商户是商场运营的核心伙伴，需通过 “沟通机制 + 培训支持 + 资源赋能”，解决商户经营痛点，提升商户满意度与经营效益，目标 2025 年商户满意度从 75% 提升至 90%，商户续约率从 80% 提升至 95%。

2.1. 商户沟通机制：建立 “高效响应” 服务体系

分层沟通流程：

日常沟通：每个楼层配备 1 名 “商户运营专员”，通过企业微信与商户建立 “一对一” 沟通群，每日上午 10 点、下午 4 点两次主动沟通，解决 “客流引导、设备故障” 等即时问题（如商户反映 “收银系统故障”，运营专员需 1 小时内协调技术人员到场维修）；

月度座谈会：每月最后一周周三下午举办 “楼层商户座谈会”，邀请该楼层所有商户参与，议程包括：

①运营数据分享（该楼层客流、销售额同比 / 环比）；

②商户问题收集（现场填写《问题反馈表》）；

③下月活动预告（如 3 月亲子踏青季活动细节），会后 3 个工作日内出具《问题整改计划表》，明确责任部门与完成时间；

季度分析会：每季度末举办 “全商场商户分析会”，邀请核心商户（如奈尔宝、周大福、怂火锅）代表发言，分享经营经验，同时运营部发布 “季度业态调整建议”（如 “二楼文创区坪效较低，建议引入青岛本土非遗品牌”），参考北京朝阳合生汇 “商户沟通机制”，其通过该模式实现商户问题解决率达 98%。

问题解决案例：若二楼某文创商户反映 “周末客流不足”，运营部需：

①通过客流系统查询该商户周末客流数据（如日均 500 人次，低于楼层平均 800 人次）；

②分析原因（位置处于次级动线，缺乏引流装置）；

③制定解决方案（在主动线设置 “文创打卡指引牌”，同时将该商户产品纳入 “商场小程序推荐清单”）；④跟踪效果（两周后复查客流，目标提升至 700 人次）。

2.2. 商户培训支持：提升商户运营能力

联合北京云阿云、青岛本地营销机构，为商户提供 “定制化培训”，覆盖 “数字化营销、服务技能、产品陈列” 三大模块，目标商户培训参与率达 80%，培训后商户销售额平均提升 15%。

培训体系设计：

培训资源赋能：为参与培训的商户提供 “工具支持”，如：①抖音直播培训后，赠送 “500 元抖音流量券”（限前 20 名报名商户）；②服务技能培训后，发放《东方城商户服务标准手册》（含接待流程、礼仪规范）；③产品陈列培训后，提供 “免费陈列设计服务”（运营部联合设计组为 3 家优秀商户免费设计橱窗）。

3.现场管理提升：打造 “安全、整洁、舒适” 消费环境

现场管理是顾客体验的 “基础保障”，需通过 “环境卫生标准化、安全管理智能化、服务人员专业化”，提升顾客停留意愿，目标 2025 年顾客现场体验满意度达 95%，安全事故发生率为 0。

3.1. 环境卫生管理：实行 “分区责任制”

责任分区与标准：将商场划分为 “10 个卫生责任区”（每个楼层 2 个，含公共区域、卫生间、电梯厅），每个区域配备 1 名专属保洁人员、1 名楼层管理员（负责监督），制定《东方城环境卫生标准》：

公共区域：地面每 2 小时清扫 1 次，每 4 小时拖洗 1 次，发现垃圾 10 分钟内清理；墙面、玻璃每周清洁 1 次，无污渍、无手印；休息座椅每小时擦拭 1 次，无灰尘；

卫生间：每 30 分钟巡检 1 次，及时补充洗手液、纸巾；地面无积水，镜面无雾气；异味控制（每小时喷洒 1 次香氛），卫生间满意度达 90%；

电梯厅：电梯门、按钮每小时擦拭 1 次；电梯内广告画面每周更换 1 次，无破损；电梯口地毯每日清洁 1 次，无杂物。

监督与考核机制：

①运营部每日上午 10 点、下午 2 点、晚上 6 点开展 “卫生巡检”，使用 “东方城卫生巡检 APP” 拍照记录问题，实时推送至保洁负责人，要求 30 分钟内整改；

②每月评选 “最佳卫生责任区”，对对应保洁人员奖励 500 元，对卫生不达标区域的保洁人员扣罚绩效 100 元；

③每季度开展 “顾客环境卫生满意度调查”（通过小程序发放问卷，目标回收 1000 份），若满意度低于 90%，需重新优化卫生标准。

案例参考：参考深圳海岸城 “环境卫生管理模式”，其通过 “分区责任制 + 数字化巡检” 实现环境卫生顾客满意度达 96%，东方城目标 2025 年环境卫生顾客满意度达 95%。

3.2. 安全管理升级：构建 “智能防控” 体系

智能安防设备布局：引入 “AI 智能安防系统”，覆盖商场全区域，具体设备包括：

AI 监控摄像头：在商场公共区域、电梯内、消防通道布局 60 台，具备 “异常行为识别” 功能（如人员摔倒、消防通道占用），发现异常自动推送警报至安保部（响应时间≤5 分钟）；

烟感报警器：每个商铺、公共区域安装烟感报警器，与商场消防控制室联动，一旦检测到烟雾，立即触发声光警报，同时自动拨打 119（若火势较大）；

应急广播系统：在各楼层、卫生间、电梯厅安装应急广播，可实现 “分区广播”（如仅在三楼播放寻人启事），紧急情况下可全楼播放疏散指令。

安全培训与演练：

①每月组织安保人员开展 “安全技能培训”（如消防器材使用、应急疏散引导）；

②每季度举办 “消防演练”，邀请商户员工、顾客代表参与（模拟 “四楼餐饮区起火” 场景，演练疏散流程、灭火操作），目标参与率达 100%；

③重大节日（如春节、国庆）前开展 “安全大检查”，重点排查 “商铺消防设施、电气设备安全”，对存在安全隐患的商户下达《整改通知书》，限期 3 天整改，整改不达标不得营业。

应急处理流程：若发生 “顾客突发疾病” 事件，现场人员需：

①立即拨打商场医务室电话（5 分钟内到达）；

②协助医护人员开展急救（如心肺复苏）；

③疏散周边顾客，保持现场秩序；

④事后 24 小时内回访顾客，了解恢复情况，同时更新《应急处理预案》（如优化医务室响应时间）。

（三）运营管理保障机制：确保策略落地执行

为避免 “方案空转”，需建立 “组织保障、资金保障、考核保障” 三大机制，确保运营管理提升措施有效落地，目标 2025 年运营管理方案执行率达 98%。

1.组织保障：明确责任分工

成立 “运营管理提升专项小组”，由商场总经理担任组长，下设 4 个执行小组：

数字化小组：由 IT 部经理牵头，负责会员系统、客流监测系统、小程序的落地与维护，成员包括 2 名 IT 工程师、1 名数据分析师；

活动小组：由市场部经理牵头，负责 “东方城生活节”“月度主题活动” 的策划与执行，成员包括 3 名活动策划、2 名新媒体运营；

商户服务小组：由运营部经理牵头，负责商户沟通、培训支持，成员包括 4 名楼层运营专员、1 名培训讲师；

现场管理小组：由物业部经理牵头，负责环境卫生、安全管理，成员包括 2 名安保主管、1 名保洁主管。

各小组每周召开 “专项会议”，汇报工作进度，解决执行难点；每月向专项小组组长提交《工作进度报告》，确保各项措施按计划推进。

2.资金保障：合理分配预算

2025 年运营管理提升专项预算共计 280 万元，具体分配如下：

数字化投入：120 万元（含会员系统采购 30 万元、客流监测设备 50 万元、小程序开发 40 万元）；

活动投入：80 万元（含生活节营销费用 50 万元、月度活动费用 30 万元）；

商户培训投入：30 万元（含培训讲师费用 15 万元、培训工具支持 15 万元）；

现场管理投入：50 万元（含 AI 安防设备 30 万元、保洁设备升级 20 万元）。

预算实行 “专款专用”，由财务部门每月审核费用使用情况，确保资金高效利用；同时积极申请青岛城阳区 “商业运营扶持资金”（预计 50 万元），降低项目资金压力。

3.考核保障：量化考核指标

建立 “运营管理 KPI 考核体系”，将考核指标与各小组绩效挂钩：

数字化小组 KPI：会员精准营销转化率（目标 12%）、小程序日均活跃用户（目标 5000 人）、客流数据准确率（目标 98%）；

活动小组 KPI：生活节单日客流（目标 15 万人次）、月度活动客流增长率（目标 10%）、活动宣传话题播放量（目标 500 万次）；

商户服务小组 KPI：商户满意度（目标 90%）、商户培训参与率（目标 80%）、商户问题解决率（目标 98%）；

现场管理小组 KPI：环境卫生顾客满意度（目标 95%）、安全事故发生率（目标 0）、保洁问题整改及时率（目标 100%）。

每月根据 KPI 完成情况发放绩效奖金（最高为基本工资的 30%），对连续 3 个月未达标的小组，需提交《改进报告》，由专项小组组长审核整改方案，确保运营管理持续提升。

十、资产优化与实施策略

资产优化是购物中心从 “经营空间” 向 “经营资产” 转型的核心，需通过 “目标量化、路径清晰、分阶段落地”，实现租金收益提升、非租金收益拓展、资产估值增长，最终达成 “青岛北部商业标杆 + 资产证券化” 目标，参考北京朝阳合生汇、深圳海岸城资产优化经验，结合东方城实际制定以下方案。

（一）资产优化核心目标与路径：以量化指标锚定方向

资产优化需围绕 “短期提效、中期增值、长期变现” 构建目标体系，通过 “租金收益、非租金收益、资产估值” 三大路径落地，确保每项目标可测算、可达成。

1. 核心目标

2. 资产优化三大核心路径

2.1. 租金收益提升：从 “固定收租” 到 “效益挂钩”

业态优化提租：

高坪效业态扩容：将低坪效零售区（如传统服装）1000㎡改造为高坪效体验业态（如亲子马术馆），租金坪效从 2.5 元 /㎡/ 天提至 3.8 元 /㎡/ 天（提升 52%），参考深圳海岸城 “零售转体验” 提租案例；

首店品牌溢价：对首店品牌（如怂火锅、HARMAY）收取 “首店溢价租金”，较普通品牌高 15%-20%，例如普通餐饮租金 350 元 /㎡/ 月，首店餐饮租金 420 元 /㎡/ 月（溢价 20%）。

租金结构调整：

推行 “保底租金 + 销售额分成” 模式，对珠宝、美妆等高客单价业态，设置 “保底租金 400 元 /㎡/ 月 + 销售额分成 8%”（取两者较高值），例如周大福月销售额 100 万元，分成 8 万元（400 元 /㎡/ 月 ×120㎡=4.8 万元），按分成收取租金，实现租金与品牌效益联动；

动态租金调整：每年根据商户销售额增长情况，上调租金 5%-8%（销售额增长 10% 以上方可上调），避免 “优质商户租金倒挂” 问题，参考北京朝阳合生汇租金调整机制。

2.2. 非租金收益拓展：从 “单一租金” 到 “多元收益”

闲置空间变现：

地下 1 层 5000㎡闲置区改造为 “文创市集”，设置 30 个固定商铺（租金 250 元 /㎡/ 月）、50 个灵活摊位（800 元 / 月 / 个），月收益 =（5000×250/10000）+（50×800/10000）=125+4=129 万元 / 月；

5 层屋顶 3000㎡改造为 “露天影院 + 露营基地”，对外承接企业团建（2 万元 / 场，每月 10 场）、品牌活动（3 万元 / 场，每月 5 场），月收益 =（2×10）+（3×5）=35 万元 / 月。

广告资源开发：

场内广告：在中庭 LED 屏（2 块，5 万元 / 月 / 块）、电梯海报（50 块，1000 元 / 月 / 块）、通道灯箱（30 块，1500 元 / 月 / 块）出租广告位，月收益 =（5×2）+（0.1×50）+（0.15×30）=10+5+4.5=19.5 万元 / 月；

场外广告：在商场外立面 LED 屏（2 块，8 万元 / 月 / 块）、停车场入口广告位（4 块，2 万元 / 月 / 块）出租，月收益 =（8×2）+（2×4）=24 万元 / 月。

活动赞助收益：

年度 IP 活动 “东方城生活节” 对外招商赞助，设置 “总冠名（50 万元）、行业赞助（20 万元 / 家，限 3 家）、指定产品赞助（10 万元 / 家，限 5 家）”，单场活动赞助收益 = 50+（20×3）+（10×5）=160 万元；

月度主题活动（如亲子踏青季）引入 “儿童用品品牌赞助”（5 万元 / 家，限 2 家），月赞助收益 10 万元。

2.3. 资产估值提升：从 “运营提效” 到 “资本认可”

品牌矩阵升级：

引入 “区域独家 + 全国首店” 品牌，如奈尔宝（青岛北部独家）、SIAM COLLECTION（中国首店），提升项目稀缺性，参考上海国金中心 “首店集群提升估值” 案例，首店品牌每增加 10%，资产估值提升 8%-10%；

淘汰低效品牌（坪效低于 2 元 /㎡/ 天），每年淘汰率 15%，确保品牌矩阵 “优质化、年轻化”，避免 “品牌老化拉低估值”。

运营数据背书：

每月向金融机构提交 “运营数据报告”，包含客流（日均 3.5 万人次）、销售额（年 15 亿元）、NOI（年 1.2 亿元）等核心数据，建立 “数据化资产档案”，参考北京合生汇 ABS 发行前的数据准备工作；

引入第三方机构（如戴德梁行）进行资产估值，每年出具《资产估值报告》，为资产证券化提供专业背书。

（二）资产优化实施策略

1.第一阶段：基础优化期（0-6 个月，2025.01-2025.06）

核心目标：完成空间改造与数字化搭建，实现 “闲置空间盘活 + 首店初步引入”，为后续提升奠定基础。

1.1. 核心任务与时间节点

1.2. 责任主体与分工

专项小组构成：组长（东方城总经理）、副组长（北京云阿云运营总监），下设 4 个执行组：

空间改造组：东方城工程部（3 人）+ 北京云阿云设计组（2 人），负责装修方案设计、施工监督；

招商组：北京云阿云招商经理（2 人）+ 东方城招商专员（3 人），负责首店品牌洽谈、低效品牌清退；

数字化组：北京云阿云 IT 工程师（2 人）+ 东方城 IT 部（1 人），负责系统开发、数据迁移；

培训组：北京云阿云培训讲师（1 人）+ 东方城人力资源部（2 人），负责培训策划、考核评估。

1.3. 资源保障

资金投入：总预算 3000 万元，具体分配：

空间改造：2000 万元（地下市集 1200 万元、屋顶影院 500 万元、动线重构 300 万元）；

数字化搭建：600 万元（会员系统 200 万元、客流监测设备 250 万元、小程序 150 万元）；

招商与培训：400 万元（招商会 100 万元、首店装修补贴 200 万元、培训费用 100 万元）；

资源支持：北京云阿云提供 “品牌资源库”（含 50 + 首店品牌联系方式）、“数字化系统模板”（会员系统、客流监测系统标准化模块）；东方城提供 “场地使用权”“商户基础数据”。

1.4. 验收指标与标准

2.第二阶段：提升突破期（7-18 个月，2025.07-2026.06）

核心目标：完成业态优化与品牌焕新，实现 “体验业态集群 + 非租金收益增长”，推动资产收益率提升。

2.1. 核心任务与时间节点

2.2. 责任主体与分工

专项小组构成：组长（东方城董事长）、副组长（北京云阿云资产运营总监 + 金融顾问团队负责人），下设 5 个执行组：

业态优化组：东方城运营部（3 人）+ 北京云阿云业态规划组（2 人），负责体验业态扩容与布局调整；

品牌焕新组：北京云阿云招商总监（2 人）+ 东方城招商部（3 人），负责首店引入与品牌升级；

非租金收益组：东方城市场部（2 人）+ 财务部（1 人），负责闲置空间出租、广告招商与活动赞助；

运营效率组：东方城物业部（2 人）+ 人力资源部（1 人），负责成本控制与商户服务优化；

金融对接组：东方城财务部（2 人）+ 金融顾问团队（3 人），负责数据整理与资产估值。

2.3. 资源保障

资金投入：总预算 2000 万元，具体分配：

业态优化：800 万元（亲子马术馆 500 万元、攀岩馆 300 万元）；

品牌焕新：500 万元（首店装修补贴 300 万元、品牌升级支持 200 万元）；

非租金收益拓展：300 万元（市集运营推广 100 万元、广告位改造 200 万元）；

金融对接：400 万元（金融顾问费 200 万元、资产估值费 100 万元、数据整理费 100 万元）；

资源支持：北京云阿云对接 “全球首店品牌资源库”（含 100 + 国际小众品牌）；金融顾问团队提供 “资产证券化方案模板” 与 “数据合规指导”；东方城提供 “3 年历史运营数据” 与 “财务报表”。

2.4. 验收指标与标准

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库