商业地产案例分享-青岛丽达购物中心项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛丽达购物中心存量困境，提出以“家庭体验+社区便民”为核心的战略升级路径。通过业态重组、空间场景创新与数字化运营，构建差异化竞争力，为二线城市商业资产增值提供可复制的破局模型。全文共96200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛丽达购物中心业态焕新、空间重构与数字化运营落地策略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

业态与品牌是商业项目的 “核心灵魂”，丽达需打破 “传统零售主导” 的低效模式，通过 “业态占比重构 + 品牌精准焕新”，实现 “体验引流、便民留客、零售变现” 的商业逻辑闭环。参考北京朝阳大悦城 “业态优化” 经验（体验业态占比提升至 35% 后，客群停留时间增加 60%）与上海环球港 “品牌焕新” 效果（首店品牌带动销售额增长 40%），丽达目标 1 年内完成 “业态占比达标、品牌焕新率 60%、整体坪效从 3000 元 /㎡/ 年提升至 4500 元 /㎡/ 年”。

（一）业态占比优化：从 “零售主导” 到 “体验 + 便民 + 零售” 三维均衡

业态占比调整并非 “盲目增减”，而是基于 “客群需求匹配度、业态坪效贡献度、定位差异化程度” 三大维度，重构 “体验引流、餐饮承接、零售变现、便民留客” 的商业生态。

1. 业态占比调整明细与核心逻辑

2. 业态联动逻辑与数据支撑

体验→餐饮联动：参考上海亲子商业数据，亲子体验客群 “体验后餐饮消费率” 达 65%，丽达通过 “亲子套餐（奈尔宝门票 + 亲子餐厅餐食）”“运动套餐（Keep 课程 + 轻食简餐）”，目标使体验后餐饮消费率提升至 70%，带动餐饮销售额增长 35%；

餐饮→零售联动：在餐饮区周边布局 “精品零售”（如零食店、伴手礼店），利用餐饮客群 “等待上菜、餐后闲逛” 的碎片化时间，提升零售转化率，目标使餐饮区周边零售坪效比其他区域高 20%；

便民→零售联动：社区便民服务中心与丽达超市联动，推出 “便民消费满额赠超市优惠券”（如家政消费满 500 元赠 20 元超市券），目标带动社区居民超市复购率从 45% 提升至 65%。

（二）各业态品牌焕新策略：从 “同质化” 到 “精准匹配客群”

品牌焕新需遵循 “引入头部品牌引流、保留优质品牌稳基、淘汰低效品牌减负” 的原则，针对不同业态制定 “一品牌一方案”，确保焕新后 “品牌影响力、客群匹配度、坪效贡献度” 三重提升。

1. 体验业态：从 “单一游乐” 到 “多元高端体验”

体验业态是 “引流核心”，需引入 “头部品牌 + 特色 IP”，覆盖 “亲子、运动、文化” 全场景，形成 “家庭客群 + 年轻客群” 双引流格局。

1.1亲子体验：引入 “青岛首店级” 头部品牌，打造亲子商业标杆

引入品牌明细与落地方案：

淘汰品牌标准与流程：

淘汰对象：现有 2 家小型儿童游乐区（面积各 150㎡，坪效仅 1800 元 /㎡/ 年，无品牌影响力）；

淘汰流程：提前 3 个月与商户沟通解约，协助寻找新场地（降低纠纷风险），解约后 1 个月内完成场地清场与改造；

案例参考：上海奈尔宝所在商场 “亲子体验业态”（首店品牌带动周边业态坪效提升 30%），目标丽达亲子体验业态年客流突破 80 万人次，会员数量达 1.5 万人。

1.2运动体验：构建 “装备 - 健身 - 康复” 全链条，吸引年轻白领

引入品牌明细与联动策略：

现有品牌升级：

迪卡侬（现有面积 3000㎡）：增设 “运动装备体验区”（跑步机、户外帐篷试用）、“运动社群活动区”（每周组织跑步、露营社群活动），目标使迪卡侬坪效从 6500 元 /㎡/ 年提升至 7500 元 /㎡/ 年；

案例参考：北京合生汇 “运动体验业态”（全链条布局后年轻客群占比提升至 45%），目标丽达运动体验业态年轻白领客群占比达 70%，年参与活动人次超 3 万。

1.3文化体验：引入 “特色 IP + 本地非遗”，填补文化商业空白

引入品牌明细与落地方案：

案例参考：成都宽窄巷子 “非遗体验店”（年销售额超 500 万元，游客消费占比 70%），目标丽达非遗体验店年游客打卡人次超 5 万，文化沙龙活动参与率达 80%。

2. 餐饮业态：从“传统中餐”到“分层特色餐饮”

餐饮业态需 “分层覆盖全客群”—— 家庭聚餐抓 “刚需”、轻食简餐抓 “年轻”、特色餐饮抓 “游客”，同时淘汰低效品牌，提升整体坪效与客单价。

2.1家庭聚餐：引入 “国民级” 连锁品牌，替代低效中餐

引入品牌明细：

落地措施：

选址：东区 4 层（紧邻亲子区，承接家庭客群），预留儿童游乐区（面积 50㎡），提升家庭客群体验；

会员权益：丽达会员消费满 300 元赠 50 元餐饮券（下次使用），提升复购率；

案例参考：上海环球港 “家庭餐饮业态”（西贝莜面村日均客流 400 人次），目标丽达家庭聚餐品牌年销售额突破 6000 万元，客群满意度达 90%。

2.2轻食简餐：引入 “网红级” 品牌，吸引年轻白领

引入品牌明细：

案例参考：北京三里屯 “轻食简餐业态”（% Arabica 日均客流 300 人次），目标丽达轻食简餐品牌年轻白领客群占比达 85%，外卖订单占比 30%。

2.3特色餐饮：引入“本地 + 网红”品牌，吸引游客客群

引入品牌明细：

淘汰品牌标准：

淘汰对象：现有坪效低于 2500 元 /㎡/ 年的传统中餐品牌（如 2 家家常菜馆、1 家低效泰餐），这些品牌存在 “菜品同质化、服务体验差、客群流失严重” 等问题；

淘汰补偿：为商户提供 “装修补贴补偿”（按剩余租期 ×50 元 /㎡标准），同时协助对接其他商业项目，降低解约阻力；

案例参考：成都宽窄巷子 “特色餐饮业态”（本地 + 网红品牌组合，游客消费占比 75%），目标丽达特色餐饮年游客消费额突破 1000 万元，打卡笔记超 1.2 万条。

3. 零售业态：从“同质化”到“精准便民 + 特色稀缺”

零售业态需 “精简低效、保留核心、新增特色”，聚焦 “社区居民日常需求 + 游客特色消费”，避免传统服饰的同质化竞争，提升零售坪效与客群满意度。

3.1服饰零售：精简低效品牌，引入快时尚 + 设计师品牌

保留品牌明细：

引入品牌明细：

淘汰品牌标准：

淘汰对象：现有坪效低于 2000 元 /㎡/ 年的传统服饰品牌（如 2 家中老年服饰店、1 家低效休闲服饰店），这些品牌存在 “款式老旧、客群老龄化、复购率低” 等问题；

淘汰流程：提前 6 个月与商户沟通，给予 “租金减免缓冲期”（最后 3 个月免租金），确保平稳过渡；

案例参考：北京朝阳大悦城 “服饰零售优化”（引入 UR 后年轻客群占比提升 35%），目标丽达服饰零售坪效从 3000 元 /㎡/ 年提升至 5500 元 /㎡/ 年，年轻客群占比达 80%。

3.2精品零售：引入“特色 + 便民”品牌，填补市场空白

引入品牌明细：

案例参考：杭州西湖景区 “本地特产店”（年销售额超 800 万元，游客消费占比 85%），目标丽达本地特色产品店年游客消费额突破 500 万元，复购率达 25%。

3.3超市零售：升级 “便民 + 特色”，提升社区粘性

丽达超市改造方案：

业态分区优化：

新增 “生鲜预制菜区”（面积 200㎡）：引入即食海鲜（如麻辣小龙虾、蒜蓉扇贝）、半成品菜（如酸菜鱼、宫保鸡丁），满足社区居民 “便捷烹饪” 需求，定价 20-50 元 / 份，目标预制菜销售额占生鲜区的 30%；

增设 “跨境商品区”（面积 150㎡）：与天猫国际合作，引入进口零食、美妆、母婴用品（如日本零食、韩国美妆），支持 “线下体验 + 线上下单”，目标跨境商品年销售额突破 200 万元；

优化 “民生商品区”（面积 300㎡）：增加米、面、油等民生商品的储备量，推出 “社区团购” 服务（满 39 元免费配送至小区），目标社区团购订单占比达 25%；

服务体验升级：

开通 “生鲜极速达” 服务：3 公里内 1 小时配送，满 59 元免运费，解决社区居民 “买菜难” 问题，目标线上订单占比从 5% 提升至 25%；

设立 “社区便民专柜”：提供水电费代缴、公交卡充值、快递代收等服务，由超市员工专人负责，提升便民体验；

会员运营优化：

推出 “超市会员专属权益”：金卡会员享生鲜区 9 折、预制菜 8.5 折优惠；每月 10 日为 “会员日”，民生商品满 100 减 20 元；

联动社区服务中心：超市消费满 100 元赠 “社区便民服务优惠券”（如家政服务满 200 减 50 元），提升社区居民复购率；

预期效益：

超市坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 5500 元 /㎡/ 年，社区居民会员数量从 1 万人增长至 2 万人，复购率从 45% 提升至 65%；

案例参考：上海盒马奥莱 “超市升级”（预制菜销售额占比达 35%），目标丽达超市预制菜年销售额突破 500 万元，社区居民满意度达 90%。

4. 生活服务业态：从 “零散低效” 到 “聚焦核心便民”

生活服务业态需 “精简非核心、聚焦高频需求”，保留 “社区居民离不开” 的服务，淘汰 “低效、同质化” 的服务，提升服务坪效与社区粘性。

4.1保留品牌明细与优化措施

4.2引入品牌明细

4.3淘汰品牌标准

淘汰对象：现有低效服务品牌（如 2 家小型美容店、1 家美甲店），这些品牌存在 “客单价低（50-100 元）、坪效低（1800 元 /㎡/ 年）、社区居民需求频次低” 等问题；

淘汰后空间利用：将淘汰品牌的 300㎡空间并入 “社区便民服务中心”，用于扩展 “老年活动区” 与 “家政服务接待区”，提升便民服务容量；

案例参考：上海古北社区 “便民服务中心”（年服务社区家庭 2000 户，居民满意度达 90%），目标丽达社区便民服务中心年服务社区家庭 1000 户，成为 “社区居民生活枢纽”。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

东区楼层规划布局及品牌落位策略

东区定位 “家庭体验 + 年轻社交核心区”，聚焦 60% 核心家庭客群与 25% 年轻白领客群，以 “亲子生态、运动生态、网红社交” 为核心业态，通过 “锚点品牌引流 + 配套品牌联动”，打造 “崂山家庭周末微度假 + 年轻白领社交打卡” 目的地。

1.东区 1 层：亲子引流 + 品质消费区（面积占比 30%）

1.1. 定位升华

升级为 “东区流量入口 + 品质消费核心”，在原有亲子、网红轻食基础上，引入黄金珠宝、国际美妆、钟表名品集群，承接地铁 2/11 号线高净值流动客流，同时满足家庭客群 “亲子游乐 + 品质购物” 一站式需求，提升楼层整体客单价与品牌调性。

1.2. 主要业态

头部亲子游乐（核心锚点）、黄金珠宝区、国际美妆区、钟表名品区、网红轻食茶饮、亲子零售配套、网红打卡场景。

1.3. 品牌组合

头部亲子游乐：奈尔宝亲子馆（青岛首店，面积 3000㎡）—— 沉浸式亲子体验，含模拟城市、科学实验室、攀爬区，是家庭客群核心引流源；

黄金珠宝区：800㎡ 1. 周大福（婚庆系列 + 日常佩戴，面积 150㎡）；2. 周大生（性价比黄金 + 钻石，面积 120㎡）；3. 中意珠宝（本地口碑品牌，黄金饰品，面积 100㎡）；4. 招金银楼（国企背景，投资类黄金为主，面积 80㎡）；5. 琥福珠宝（钻石定制、黄金特色款，面积 100㎡）；6. 中国黄金（国潮黄金 + 投资金条，面积 120㎡）；7. 六福珠宝（婚庆套装 + 轻奢饰品，面积 130㎡）

国际美妆区：560㎡  1. 欧莱雅（专柜，基础护肤 + 彩妆，面积 80㎡）；2. 月魁星（本土高端护肤，面积 60㎡）；3. 凤池夸（特色彩妆 + 香氛，面积 50㎡）；4. 屈臣氏（综合美妆零售，含开架品牌，面积 120㎡）；5. 众妆优选（美妆集合店，平价彩妆 + 护肤，面积 100㎡）；6. THE COLORIST 调色师（网红彩妆集合店，打卡属性强，面积 150㎡）

钟表名品区：180㎡ 1. 美度（博观表行代理，轻奢腕表，面积 80㎡）；2. 帝车星腕表（综合名表店，钻石定制，含中端品牌，面积 100㎡）

网红轻食茶饮：% Arabica（面积 150㎡，青岛崂山首店）、茉酸奶（面积 100㎡）—— 满足年轻客群与亲子家庭即时消费需求；

亲子零售配套：迷你巴拉巴拉（面积 200㎡，高端亲子服饰）、乐高授权专卖店（面积 180㎡）—— 承接亲子客群游乐后的零售需求、云霞兽（面积 180㎡，高端益智童具+高端童装）；

网红打卡场景：星空连廊（长度 50 米，LED 星空顶 + 网红座椅）、亲子主题互动墙（可手写祝福，搭配绿植装饰）。

1.4. 租金水平

头部亲子游乐：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首年给予 15% 租金减免，培育期后逐年递增）；

黄金珠宝区：保底租金 600-700 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；1. 周大福、琥福珠宝等头部品牌给予 “首年租金 9 折”，培育期后逐年递增；2. 本地品牌（中意珠宝）给予 “装修补贴 500 元 /㎡”，降低入驻成本

国际美妆区：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；1. THE COLORIST、月魁星、凤池夸 等网红品牌给予 “免租期 3 个月”，同时申报 “首店补贴”；2. 屈臣氏等成熟品牌按 “保底 + 扣点孰高” 计算，保障楼层收益

钟表名品区：保底租金 700-800 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；1. 配备 VIP 专属服务（如免费清洗、维修咨询），租金含 “服务设施分摊费”；2. 博观表行代理品牌给予 “年度销售返点”，提升合作积极性

网红轻食茶饮：保底租金 350-400 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；

亲子零售配套：保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

网红打卡场景：无租金（项目自持打造，用于整体引流）。

1.5. 焕新重点

确保奈尔宝亲子馆按品牌标准完成空间改造（层高 3.8 米、柱距 8 米），增设独立母婴室与家长休息区；

黄金珠宝区场景打造：统一规划 “黄金珠宝长廊”，采用暖色调灯光与玻璃展柜，提升奢华感；设立 “婚庆珠宝专区”（周大福、六福牵头），提供 “钻戒定制 + 婚纱搭配咨询” 一站式服务；引入 “黄金以旧换新” 共享服务台，方便客群跨品牌兑换，提升集群吸引力。

国际美妆区体验升级：THE COLORIST 设置 “彩妆试用台” 与 “打卡化妆间”，配备专业化妆师，提供免费妆容定制；屈臣氏新增 “线上订单线下自提点”，同时开通 “美妆护肤咨询” 服务，提升便民体验；中庭设置 “月魁星美妆互动屏”，扫码可查看各品牌新品、优惠活动，引导客群进店。

钟表名品区服务优化：帝车星腕表配备 “专业制表师”，提供免费腕表检测、清洗服务；设立 “腕表文化墙”，介绍美度等品牌历史，提升高端客群文化体验感；开通 “VIP 预约鉴赏服务”，为高净值客群提供一对一专属导购。

将 % Arabica 门店外墙面改造为 “咖啡主题打卡墙”，搭配绿植装饰，适配社交传播需求；

星空连廊新增 “AR 互动功能”，扫码可生成 “星空特效照片”，提升年轻客群参与度。

1.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “亲子打卡节”：家庭客群在奈尔宝 + 星空连廊 +% Arabica 打卡，可兑换亲子烘焙体验课 1 节；

黄金珠宝主题活动：每月举办 “黄金珠宝节”：联合周大福、六福推出 “婚庆套装优惠”（满 10000 减 1500），同时邀请婚庆公司驻场，打造 “珠宝 + 婚庆” 联动场景；对黄金珠宝品牌申请 “崂山区品质商业补贴”，年补贴最高 10 万元 / 品牌，用于新品推广。

国际美妆营销联动：每周末举办 “美妆体验日”：THE COLORIST、众妆优选推出 “彩妆课堂”（免费报名），欧莱雅、月魁星提供 “小样试用”，吸引年轻客群；联合网红轻食品牌推出 “美妆 + 咖啡” 套餐（买美妆满 500 元赠 % Arabica 咖啡 1 杯），提升跨业态消费。

钟表名品高端运营：每季度举办 “腕表品鉴会”：邀请博观表行、帝车星腕表品牌代表，为 VIP 客户讲解腕表收藏与保养知识，同时推出 “限量款优先购” 权益；

联合青岛本地银行（招商银行、青岛银行）推出 “名表分期免息” 服务，降低高端消费门槛。

对奈尔宝（青岛首店）申请崂山区 “首店租金补贴”（年补贴 20%，连续 3 年），同时申报青岛市 “体验式商业补贴”（覆盖 30% 改造成本）；

联合 % Arabica 推出 “会员专属权益”：丽达金卡会员享买一送一（每月 1 次），提升会员粘性。

1.7. 布局策略

主入口黄金动线：地铁 B 口直达处，左侧布局 “黄金珠宝集群”（周大福、六福等头部品牌在前，本地品牌在后），右侧布局 “钟表名品区”（美度、帝车星），形成 “高端配饰第一印象”，吸引高净值客群；

中庭核心区域：集中布局 “国际美妆区”（THE COLORIST、屈臣氏等），与星空连廊网红打卡场景联动，设置 “美妆打卡指引牌”，引导年轻客群 “打卡 + 购物”；

亲子 - 品质业态联动：奈尔宝亲子馆出口处设置 “黄金珠宝区指引标识”，同时推出 “亲子消费满额赠珠宝优惠券”（奈尔宝消费满 1000 元赠周大福 500 元券），承接家庭客群品质消费需求；

通道优化：在黄金珠宝区与美妆区之间设置 “共享休息区”（配备充电插座、美妆杂志），同时穿插茉酸奶、% Arabica 等轻食茶饮，延长客群停留时间，提升跨业态转化率。

2.东区 2 层：亲子配套 + 运动装备区（面积占比 25%）

2.1. 定位升华

承接 1 层亲子客流，打造 “亲子全链条服务区”，同时围绕 “运动生态” 引入核心装备品牌，为 3 层运动体验业态铺垫，形成 “亲子 + 运动” 业态联动。

2.2. 主要业态

亲子教育配套、亲子服务、运动装备（核心锚点）、运动零售配套。

2.3. 品牌组合

亲子教育配套：蒲蒲兰绘本馆（面积 500㎡，儿童文化体验）、番茄田艺术（面积 300㎡，儿童创意美术）；

亲子服务：汪正影业（面积 150㎡，儿童摄影）、亲子烘焙工坊（面积 300㎡，奈尔宝自营）；

运动装备（核心锚点）：迪卡侬（面积 3000㎡，现有升级，新增运动体验区）；

运动零售配套：斐乐儿童运动服饰（面积 200㎡）、探路者户外装备（面积 180㎡）。

2.4. 租金水平

亲子教育配套：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；

亲子服务：保底租金 220-250 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%；

运动装备（核心锚点）：保底租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（长期合作，租金涨幅逐年控制在 5% 以内）；

运动零售配套：保底租金 260-290 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%。

2.5. 焕新重点

迪卡侬升级：增设 “跑步机试用区”“户外帐篷搭建体验区”，面积从 2500㎡扩至 3000㎡，强化 “体验式销售”；

蒲蒲兰绘本馆设置 “亲子共读区” 与 “手工活动区”，每周举办 3 场绘本故事会，提升亲子互动性；

淘汰现有 2 家低效亲子玩具店（坪效低于 2000 元 /㎡/ 年），替换为亲子烘焙工坊与汪正影业，完善亲子服务链条。

2.6. 特色活动与政策支持

每周末举办 “运动亲子日”：迪卡侬提供 “儿童平衡车体验”，蒲蒲兰绘本馆配套 “运动主题绘本阅读”，形成业态联动；

对迪卡侬升级投入给予 “装修补贴”（按改造费用的 20% 补贴，最高 50 万元）；

推出 “亲子教育套餐”：购买番茄田艺术课程满 3000 元，赠奈尔宝门票 1 张 + 迪卡侬 50 元优惠券。

2.7. 布局策略

迪卡侬占据 2 层核心区域（靠近电梯口），主入口对接 1 层奈尔宝方向，方便亲子客群与运动客群到达；

迪卡侬周边布局斐乐儿童、探路者，形成 “运动装备集群”，满足不同年龄段运动消费需求；

次级动线区域：集中布局蒲蒲兰绘本馆、番茄田艺术、亲子烘焙工坊，打造 “亲子教育服务集群”，通过 “共享休息区” 串联，提升客群逛店舒适度；

电梯口设置 “运动 + 亲子” 业态指引屏，清晰标注各品牌位置，引导客群跨业态消费。

3.东区 3 层：家庭餐饮 + 年轻社交餐饮区（面积占比 25%）

3.1. 定位升华

打造 “家庭聚餐 + 年轻社交核心区”，承接 1-2 层亲子与运动客流，通过 “家庭友好型餐饮 + 网红特色餐饮”，满足不同客群餐饮需求，同时延长客群停留时间，带动零售消费。

3.2. 主要业态

家庭聚餐主力店、网红特色餐饮、轻食简餐、餐饮配套（如甜品、小吃）。

3.3. 品牌组合

家庭聚餐主力店：西贝莜面村（面积 600㎡，儿童友好套餐）、外婆家（面积 800㎡，性价比中端餐饮）；

网红特色餐饮：迷你椰泰式大排档（面积 300㎡，升级现有门店）、船歌鱼海鲜水饺（面积 400㎡，青岛特色）；

轻食简餐：wagas（面积 200㎡，健康轻食）、7-11 便利店（面积 150㎡，24 小时营业）；

餐饮配套：满记甜品（面积 120㎡）、夸父炸串（面积 80㎡）。

3.4. 租金水平

家庭聚餐主力店：保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

网红特色餐饮：保底租金 320-360 元 /㎡/ 月，扣点率 14-16%；

轻食简餐：保底租金 300-340 元 /㎡/ 月，扣点率 15-17%；

餐饮配套：保底租金 350-380 元 /㎡/ 月，扣点率 17-19%。

3.5. 焕新重点

西贝莜面村增设 “儿童游乐角”（面积 50㎡，免费托管 30 分钟），解决家庭聚餐 “带娃难” 问题；

迷你椰泰式大排档升级装修，增加 “泰式街头风” 场景，适配社交打卡需求；

淘汰现有 2 家低效家常菜馆（坪效低于 2500 元 /㎡/ 年），替换为 wagas 与船歌鱼海鲜水饺，填补轻食与本地特色餐饮空白。

3.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “家庭美食节”：西贝、外婆家推出 “家庭分享套餐”（如 3-4 人餐，定价 398 元），消费满额赠奈尔宝体验课 1 节；

联合船歌鱼海鲜水饺推出 “海鲜品鉴周”（每月 1 次），邀请渔民现场讲解海鲜挑选知识，提升餐饮体验感；

对新引入的 wagas（崂山首店）给予 “免租期 3 个月”，同时协助申请崂山区 “特色餐饮补贴”（年补贴 5 万元）。

3.7. 布局策略

电梯口核心位置：布局西贝莜面村与外婆家，方便 1-2 层客流直达，同时两家主力店间隔 50 米，避免客流冲突；

主力店周边：布局迷你椰、船歌鱼等特色餐饮，形成 “家庭聚餐 + 特色餐饮” 集群，满足客群多样化选择；

次级动线：集中布局 wagas、7-11、满记甜品，承接年轻白领 “午休简餐” 与 “餐后甜品” 需求；

餐饮区设置 “共享等候区”（配备充电插座、免费饮用水），同时摆放 “亲子 + 运动” 业态宣传海报，引导客群跨楼层消费。

4.东区 4 层：运动体验 + 文化体验区（面积占比 25%）

4.1. 定位升华

打造 “年轻白领运动社交 + 家庭文化体验区”，以 “运动全链条服务 + 文化场景” 为核心，填补崂山区运动体验空白，同时为家庭客群提供 “亲子游乐外的文化补充”，提升项目业态丰富度。

4.2. 主要业态

运动体验（核心锚点）、运动康复、文化体验、屋顶亲子农场（拓展空间）。

4.3. 品牌组合

运动体验（核心锚点）：Keep 线下健身馆（面积 800㎡，碎片化运动课程）、迪卡侬运动体验区（面积 500㎡，升级现有）；

运动康复：乐刻运动康复（面积 300㎡，肩颈放松、运动损伤修复）；

文化体验：西西弗黑标店（面积 800㎡，含咖啡区 + 文化沙龙区）、青岛非遗体验店（面积 400㎡，剪纸、制茶体验）；照天印文创（200㎡，文创DIY+红色主题潮品）

屋顶亲子农场：项目自持（面积 1000㎡，划分 20 个家庭种植区，社区家庭可租赁）。

4.4. 租金水平

运动体验（核心锚点）：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；

运动康复：保底租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

文化体验：保底租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（西西弗黑标店给予 10% 租金优惠，培育文化氛围）；

屋顶亲子农场：无租金（项目自持，用于社区粘性运营，收取种植区租赁费 500 元 / 月 / 块）。

4.5. 焕新重点

Keep 线下健身馆推出 “下班后速成课程”（30 分钟燃脂课、45 分钟瑜伽课），适配年轻白领碎片化时间；

西西弗黑标店增设 “儿童绘本区” 与 “文化沙龙舞台”，每月举办 2 场作家分享会；

青岛非遗体验店设置 “非遗产品售卖区”（如剪纸书签、崂山茶礼盒），实现 “体验 + 零售” 双盈利。

4.6. 特色活动与政策支持

每周日举办 “运动挑战赛”：Keep 与迪卡侬联合举办 “跑步打卡赛”“平衡车赛”，获胜者赠运动装备代金券；

每月举办 “非遗文化日”：邀请非遗传承人驻场教学（如剪纸、制茶），社区居民可免费参与；

对乐刻运动康复申请 “崂山区健康产业补贴”（年补贴 8 万元），同时与 Keep 联合推出 “健身 + 康复” 套餐（12 节健身课 + 3 次康复，定价 2980 元），提升联动消费。

4.7. 布局策略

电梯口附近：布局 Keep 线下健身馆与乐刻运动康复，形成 “运动 - 康复” 闭环，方便客群连续消费；

楼层中部：集中布局西西弗黑标店与青岛非遗体验店，通过 “书香 + 非遗” 营造文化氛围，吸引家庭客群与文化爱好者；

屋顶农场入口：设置在西西弗黑标店旁，引导文化体验客群前往农场，延长停留时间；

楼层通道：张贴 “运动健康知识海报” 与 “非遗文化介绍”，提升业态认知度，同时设置 “运动 - 文化” 联动指引，鼓励客群跨业态体验。

（四）西区楼层规划布局及品牌落位策略

西区定位 “社区便民 + 基础消费核心区”，聚焦 45% 社区复购客群与 15% 游客客群，以 “社区生活生态” 为核心，通过 “升级便民锚点 + 补充特色零售”，打造 “崂山 15 分钟社区生活圈 + 游客特色消费目的地”。

1.西区 1 层：社区便民 + 游客特色区（面积占比 30%）

1.1定位升华

打造 “西区便民服务入口”，以升级后的丽达超市为核心，搭配社区便民服务与游客特色零售，满足社区居民日常高频需求与游客特色消费需求，强化项目 “社区粘性 + 游客吸引力”。

1.2主要业态

核心便民超市（升级）、社区便民服务中心、游客特色零售、便民配套（如药店、银行）。

1.3品牌组合

核心便民超市（升级）：丽达超市（面积 5000㎡，新增预制菜区 + 跨境商品区）；

社区便民服务中心：天鹅到家政服务（面积 200㎡）、苏宁帮客（面积 150㎡，家电维修）、老年活动中心（面积 250㎡）；

游客特色零售：青岛本地特产店（面积 600㎡，崂山茶、海鲜预制菜）、7-11 便利店（面积 120㎡，24 小时营业）；

便民配套：社区药店（面积 150㎡，现有升级）、银行 ATM（4 台，新增 2 台）。

1.4租金水平

核心便民超市（升级）：保底租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（长期自持运营，优先保障社区便民）；

社区便民服务中心：保底租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 4-6%（享受崂山区 “社区商业税收减免”，租金适当下调）；

游客特色零售：保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

便民配套：保底租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%。

1.5焕新重点

丽达超市升级：增设 200㎡“生鲜预制菜区”（即食海鲜、半成品菜）与 150㎡“跨境商品区”（进口零食、美妆），同时开通 “3 公里内 1 小时配送” 服务；

社区便民服务中心整合 “家政、维修、老年活动” 功能，配备 2 名专职社区管家，负责对接居民需求；

青岛本地特产店设置 “试吃体验区”（免费试喝崂山茶、试吃海鲜预制菜），同时推出 “青岛特产礼盒”（分 298 元、598 元档），适配游客送礼需求。

1.6特色活动与政策支持

每周三举办 “社区会员日”：丽达超市民生商品 9 折，社区便民服务消费满 200 减 50 元；

每月举办 “青岛特产节”：邀请本地渔民、茶农现场售卖特产，同时开展 “海鲜烹饪教学”“茶艺表演”，吸引游客参与；

对社区便民服务中心申请崂山区 “社区商业扶持政策”（年税收减免 10%+ 岗位补贴每人每月 500 元），降低运营成本。

1.7布局策略

西区主入口：优先布局丽达超市主入口，搭配 “民生商品促销海报”，吸引社区居民进店；

超市周边：集中布局社区便民服务中心（家政 + 维修 + 老年活动），形成 “便民服务集群”，方便居民一站式办理；

靠近户外广场区域：布局青岛本地特产店与 7-11 便利店，承接游客客流，同时户外广场设置 “特产店指引牌”，引导游客进店；

次级动线：设置 “便民服务指引屏”，标注药店、ATM 位置，同时张贴 “社区活动预告”（如邻里市集、健康讲座），提升社区居民参与度。

2.西区 2 层：基础零售 + 社区配套区（面积占比 35%）

2.1. 定位升华

打造 “社区基础零售 + 配套服务区”，承接 1 层超市客流，通过 “精简低效零售 + 补充社区配套”，满足社区居民 “日常采购外的基础消费需求”，同时降低业态同质化，提升社区粘性。

2.2. 主要业态

基础服饰零售（精简升级）、家居生活零售、社区配套服务（如洗衣、理发）、临时快闪空间。

2.3. 品牌组合

基础服饰零售（精简升级）：优衣库（面积 800㎡，现有升级，新增童装区）、森马（面积 500㎡，年轻休闲服饰）；

家居生活零售：名创优品全球精选店（面积 300㎡，升级现有，新增进口商品区）、罗莱家纺（面积 250㎡，家居用品）；

社区配套服务：福奈特洗衣店（面积 150㎡）、快剪理发店（面积 80㎡，平价便捷）；

临时快闪空间：2 个模块化快闪单元（每个面积 50㎡，每月更换主题，如年货展、儿童玩具展）。

2.4. 租金水平

基础服饰零售（精简升级）：保底租金 220-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（优衣库作为基础客流品牌，租金给予 5% 优惠）；

家居生活零售：保底租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%；

社区配套服务：保底租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

临时快闪空间：保底租金 300-350 元 /㎡/ 月（按月出租，租金按主题热度浮动）。

2.5. 焕新重点

淘汰现有 3 家低效中老年服饰店（坪效低于 2000 元 /㎡/ 年），替换为优衣库童装区与森马，提升年轻客群与家庭客群覆盖率；

名创优品升级为 “全球精选店”，进口商品占比提升至 40%，新增 “青岛特色文创区”（如崂山主题饰品）；

快闪空间采用 “模块化设计”，可快速更换装修，降低主题更换成本，同时每月提前通过社区微信群征集快闪主题，提升居民参与感。

2.6. 特色活动与政策支持

每季度举办 “家居生活节”：罗莱家纺与名创优品联合推出 “家居套餐”（如四件套 + 家居饰品，定价 599 元），消费满额赠超市优惠券；

对快闪空间入驻品牌给予 “首月租金减免 50%”，吸引本地特色小商户（如手工饰品、非遗文创）入驻；

联合福奈特洗衣店推出 “社区会员权益”：丽达社区会员享洗衣 8 折，同时洗衣满 300 元赠快剪理发券 1 张。

2.7. 布局策略

电梯口核心位置：布局优衣库与名创优品，承接 1 层超市客流，同时两家品牌间隔 100 米，避免客流重叠；

优衣库周边：布局森马与罗莱家纺，形成 “服饰 + 家居” 零售集群，满足家庭客群基础消费需求；

次级动线区域：集中布局福奈特洗衣店、快剪理发店，打造 “社区配套服务带”，方便居民日常使用；

楼层中部：设置临时快闪空间，搭配 “快闪主题指引牌”，同时与 1 层超市联动，超市消费满 200 元可获快闪空间优惠券，带动客流。

3.西区 3 层：仓储配套 + 办公区（面积占比 35%）

3.1. 定位升华

打造 “项目后勤保障区”，以仓储、办公为核心，为西区 1-2 层业态提供 “货品存储、物流配送、运营支持”，确保前端业态高效运转，同时控制非盈利性面积占比，提升整体运营效率。

3.2. 主要业态

超市仓储区、零售货品存储区、项目运营办公区、物流配送站。

3.3. 功能布局

超市仓储区：面积 2000㎡，用于丽达超市生鲜、日用品存储，配备冷链设备与智能库存管理系统，确保货品新鲜与库存精准；

零售货品存储区：面积 1500㎡，划分多个独立存储单元，供 1-2 层零售品牌存放货品，配备货梯直达各楼层；

项目运营办公区：面积 800㎡，包含招商部、运营部、客服部办公室，同时设置 “社区服务接待室”，用于对接社区居民需求；

物流配送站：面积 500㎡，用于丽达超市 “极速达” 服务的货品分拣与配送，配备 10 辆配送电动车，确保 3 公里内 1 小时送达。

3.4. 运营重点

仓储区引入 “智能库存系统”：实时监控货品库存，当库存低于阈值时自动预警，避免缺货或积压；

物流配送站与超市预制菜区联动，设置 “快速分拣通道”，预制菜订单从分拣到配送不超过 30 分钟；

办公区定期组织 “社区需求调研会”，每月邀请 10 名社区居民代表参与，收集对项目业态、服务的建议，优化运营策略。

3.5. 布局策略

仓储区与物流配送站紧邻货梯，方便货品快速运输至 1-2 层业态；

办公区设置在仓储区与配送站之间，便于运营团队实时监控后勤保障情况；

整个 3 层设置 “人员与货品分离动线”，避免人员流动影响货品存储与配送效率，同时配备 24 小时安保与监控系统，确保货品安全。

（五）业态优化与品牌焕新的落地保障机制

为确保 “业态占比达标、品牌焕新顺利”，需建立 “招商进度管控、品牌运营支持、效果评估优化” 三大机制，避免 “焕新延期、品牌流失、效益不达标”。

1. 招商进度管控机制

制定 “品牌焕新时间表”：

每周招商例会：招商负责人每周组织会议，汇报品牌签约进度、淘汰沟通进展，解决问题（如某品牌签约延迟，需调整谈判策略）。

2. 品牌运营支持机制

新引入品牌 “扶上马送一程”：

开业支持：为新品牌提供 “开业营销补贴”（如首月营销费用补贴 30%，最高 5 万元），协助策划开业活动（如 UR 开业 “满 300 减 100”）；

客流导入：通过丽达会员 APP、社交媒体为新品牌引流（如向年轻会员推送 UR 开业信息，向亲子会员推送奈尔宝开业信息）；

数据支持：为品牌提供 “客群消费数据”（脱敏后），帮助品牌优化产品与活动（如为茉酸奶提供年轻客群口味偏好数据）；

现有品牌升级支持：

装修补贴：为迪卡侬、丽达超市等现有品牌提供 “升级装修补贴”（按装修费用的 20% 补贴，最高 100 万元）；

联动运营：协助现有品牌与新品牌制定联动策略（如迪卡侬与 Keep 的 “运动套餐”）。

3. 效果评估优化机制

建立 “品牌焕新效果评估指标”：

用户反馈收集与响应：

线上：在丽达会员 APP、小程序设置 “焕新意见箱”，每周抽取 20 名反馈用户赠送 “50 元无门槛券”，激励客群提出建议（如 “希望增加夜间亲子活动”“优化超市收银排队效率”）；

线下：在各楼层设置 “体验反馈专员”（周末 10:00-20:00 驻场），主动询问客群对新品牌、新业态的体验感受，现场记录并反馈至运营部；

响应机制：对收集的反馈实行 “24 小时受理、72 小时解决”，如客群反映 “非遗小吃集合店品种单一”，运营部需在 3 天内与商户沟通，新增 2-3 种山东非遗小吃。

（六）业态优化与品牌焕新的核心价值总结

丽达此次业态优化与品牌焕新，并非简单的 “品牌替换”，而是基于 “客群需求迭代、商业趋势变化、项目定位升级” 的系统性重构，其核心价值体现在三个维度：

1. 客群价值：从 “单一客群” 到 “全客群覆盖”

针对家庭客群：通过 “奈尔宝亲子馆 + 西贝莜面村 + 亲子广场” 的业态组合，打造 “亲子一日游” 消费场景，满足 “游乐 - 餐饮 - 购物” 一站式需求，目标家庭客群占比从 30% 提升至 50%；

针对年轻白领：以 “Keep 健身馆 +% Arabica+UR 快时尚” 为核心，构建 “工作间隙休闲、下班后运动、周末社交” 的消费闭环，目标年轻客群占比从 25% 提升至 40%；

针对社区居民：通过 “社区便民服务中心 + 升级超市 + 民生餐饮”，解决 “日常采购、便民服务、邻里社交” 核心需求，目标社区居民复购率从 45% 提升至 65%；

针对游客客群：依托 “青岛海鲜大排档 + 本地特产店 + 非遗体验店”，打造 “青岛特色消费打卡地”，目标游客客群占比从 5% 提升至 15%。

2. 商业价值：从 “低效运营” 到 “高效变现”

坪效提升：通过淘汰低效品牌（坪效低于 2000 元 /㎡/ 年）、引入高坪效品牌（如 UR 坪效 7500 元 /㎡/ 年、% Arabica 坪效 8000 元 /㎡/ 年），目标整体坪效从 3000 元 /㎡/ 年提升至 4500 元 /㎡/ 年，年销售额突破 5 亿元；

成本优化：借助政策补贴（首店补贴、社区商业补贴、体验式商业补贴），降低品牌引入与空间改造成本，预计 1 年内补贴金额超 800 万元，占总投入的 32%；

抗风险能力增强：通过 “体验 + 便民 + 零售” 均衡业态组合，减少对单一零售业态的依赖（零售占比从 45% 降至 25%），即使面临电商冲击，体验与便民业态仍能稳定客流与销售额，提升项目抗风险能力。

3. 社会价值：从 “商业空间” 到 “社区生活枢纽”

便民服务升级：社区便民服务中心整合 10 余项高频服务，解决社区居民 “家政难、维修难、老年活动少” 等痛点，预计年服务社区家庭 1000 户，成为 “社区居民生活好帮手”；

文化传承赋能：引入青岛非遗体验店、西西弗黑标店，通过 “非遗手工体验、文化沙龙” 等活动，传播青岛本土文化与书香文化，年举办文化活动超 50 场，惠及客群超 10 万人次；

就业带动：新引入品牌预计新增就业岗位 200 余个（如奈尔宝亲子馆 50 人、社区便民服务中心 30 人、餐饮品牌 120 人），其中社区便民服务岗位优先招聘周边居民，助力社区就业。

（七）后续落地建议

分阶段试点运营：优先落地亲子、餐饮、便民等核心业态（如 2024 年 Q4 先开业奈尔宝、西贝莜面村、社区便民服务中心），通过试点收集客群反馈，再优化其余业态落地策略，降低整体风险；

强化会员体系联动：将新品牌会员与丽达会员体系深度打通（如 UR 会员积分可兑换奈尔宝门票、超市消费积分可抵扣家政服务费用），提升会员粘性与跨业态消费率；

持续跟踪行业趋势：定期调研国内标杆商业项目（如上海天安千树、成都远洋太古里），关注 “新消费品牌、新兴体验业态”（如情绪疗愈体验、宠物友好业态），每半年更新一次品牌储备库，确保项目长期保持竞争力。

综上，丽达通过 “业态占比重构、品牌精准焕新、机制保障落地”，将彻底摆脱传统商业的同质化困境，转型为 “崂山区全客群覆盖、高坪效运营、强社区粘性” 的标杆商业项目，为后续资产增值与可持续发展奠定坚实基础。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库