商业地产案例分享-济南鲁能领秀城贵和购物中心项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与租约到期高峰，领秀城贵和以“全客群场景化体验中心”破局，通过业态重组、空间焕活与数字化运营，实现出租率95.64%、REITs估值15.3亿元，为存量商业提供“定位-招商-运营-资产化”全链路范式。全文共106000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南鲁能领秀城贵和购物中心资产增值和运营创新专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）济南商业市场宏观环境分析

1. 经济与消费基础：商业发展的底层支撑

1.1 经济总量与产业结构

2024 年济南 GDP 达13527.6 亿元，同比增长 5.4%，其中第三产业增加值8568.4 亿元，占比 63.3%，商贸流通、文旅服务等现代服务业成为经济增长核心动力。年末常住人口951.5 万人（较上年增 7.8 万人），城镇化率 76.2%，城镇人口规模扩大直接拉动消费需求 ——2024 年社会消费品零售总额5213.2 亿元，城镇居民人均可支配收入65364 元，恩格尔系数降至 23.6%，消费结构从 “生存型” 向 “品质型” 转型，为商业综合体业态创新（如新能源汽车、艺术展览）提供空间。

1.2 消费趋势：体验化、数字化、年轻化

体验化：2024 年济南商业项目体验式业态占比平均达 35%，较 2021 年提升 12 个百分点，如恒隆广场 “户外花园”、弘阳广场 “文化 + 商业” 联动，均实现客流同比增长 15% 以上；

数字化：华润万象城引入 “智慧导购系统” 后，会员消费转化率提升 28%，线上预约线下体验的 “云逛街” 模式覆盖 70% 年轻客群；

年轻化：赢商大数据显示，2024 年济南商业客群中 18-35 岁占比达 52%，对 “首店经济”“潮流 IP” 的消费意愿较其他年龄段高 40%。

2.商业地产格局：从“分散竞争”到“商圈分化”

2.1 商圈分布与定位差异

2.2 市场竞争焦点：差异化与场景化

本土商管企业（银座、贵和）与外来企业（华润、龙湖）形成 “双轨竞争”：本土企业凭借 “社区粘性” 占据区域市场（如银座社区店覆盖率达 80%），外来企业则以 “高端定位 + 场景创新” 抢占城市级客群。2024 年济南新开业商业项目中，70% 主打 “主题化场景”（如 “体育 + 商业”“艺术 + 商业”），同质化竞争倒逼项目强化核心优势 —— 领秀城贵和凭借 “南部垄断 + 绿色低碳” 特色，成功避开与泉城路商圈的正面竞争，区域市场份额达 65%。

（二）领秀城贵和购物中心：规模布局与品牌矩阵

作为济南南部城区商业标杆与中金绿发商业 REIT 核心底层资产，鲁能领秀城贵和购物中心以 “全景式家庭休闲广场” 为定位，凭借科学的空间规划与多元的品牌组合，成为辐射超 60 万客群的城市级商业综合体。以下从规模体量、空间布局、品牌矩阵三大维度，全面呈现项目核心优势。

1.规模体量：南城商业巨舰的硬件底气

项目总建筑面积达 20.09 万平方米，其中商业建筑面积 16.21 万平方米，可租赁面积 8.47 万平方米，截至 2024 年末资产评估值已达 15.3 亿元，是济南南部规模最大的单体商业项目。

空间配置上，项目共规划 9 层立体商业空间，含地上 5 层与地下 4 层，配套停车位超 2500 个，充分满足家庭消费、休闲聚会等多元场景的停车需求。自 2014 年 12 月 28 日开业以来，项目历经十年稳健运营，2024 年客流量高达 1424.13 万人次，营业收入近 1.6 亿元，加权平均出租率稳定在 95.64%，且 2022-2024 年连续三年租金收缴率 100%，展现出成熟商业资产的强劲韧性。

2.空间布局：全场景联动的立体规划

项目打破传统商业 “单纯购物” 模式，以 “家庭休闲、全龄覆盖” 为核心逻辑，构建 “楼层功能分区清晰、业态联动互补” 的立体布局，实现消费体验与运营效率的双重优化。

2.1. 地上楼层：品质消费与体验场景融合

1-2 层聚焦时尚零售与精品生活，汇集国际潮流品牌、美妆护肤、黄金珠宝等业态，打造高颜值消费场景，适配年轻客群与品质家庭的日常购物需求；

3 层强化家庭互动属性，整合儿童体验、亲子游乐、家居生活等业态，引入超 2000 平方米的大型儿童娱乐城，形成 “亲子消费生态圈”；

4-5 层以休闲娱乐与特色餐饮为主，集中布局影院、冰场等主力体验业态，搭配多元餐饮品牌，打造 “欢聚社交目的地”，延长客群停留时间。

2.2. 地下楼层：便民消费与潮流体验共生

地下 1-4 层兼顾实用性与创新性，地下一层规划精品超市与潮流小铺，北京华联 BHG 大型生活超市提供逾万种进口商品与生鲜食材，满足周边居民日常采购需求；地下其余楼层重点优化停车动线与配套服务，通过清晰的导视系统与便捷的通行设计，提升整体消费体验的流畅度。

整体布局中，各楼层通过中庭、连廊等公共空间串联，结合四季主题场景焕新与艺术展陈，实现 “购物 + 休闲 + 社交 + 体验” 的全场景覆盖，适配不同客群的多元消费需求。

3.品牌矩阵：多元协同的全品类布局

项目以 “主力店引领、首店赋能、业态互补” 为核心思路，构建涵盖零售、餐饮、娱乐、生活服务的全品类品牌矩阵，既保障基础消费需求，又持续注入新鲜活力。

3.1. 核心主力店：流量引擎持续发力

四大泉城首进主力店构成项目核心吸引力，长期发挥客流聚合作用：

迪卡侬运动概念店：山东首家旗舰店，涵盖 20 个运动品牌、65 项运动及 35000 多种产品，提供专业运动装备与免费运动场所服务；

世纪星滑冰俱乐部：济南首家可承办国际赛事的大型真冰场，填补区域高端运动体验空白；

耀莱成龙国际影城：成龙主题五星级影城，以独特 IP 元素与高品质视听体验成为社交娱乐热门选择；

BHG 精品超市：北京华联旗下高端超市品牌，汇聚全球进口商品与有机生鲜，为周边家庭提供优质生活补给。

3.2. 潮流与首店品牌：持续焕新消费活力

近年来项目聚焦 “首店经济”，不断引入高人气品牌与区域首店，激活市场新鲜感：

餐饮业态：汇集 Mstand 咖啡、霸王茶姬、喜茶、KUMOKUMO、P9P9 Bakery&Cafe 等网红品牌，覆盖新中式茶饮、精致烘焙、特色正餐等多元品类；

零售业态：引入 MUJI、H&M、UR、THE COLORIST、蕉下等潮流品牌，同时聚集特斯拉、华为、小米等科技与新能源汽车品牌，形成 “科技 + 时尚” 的消费热点；

运动业态：集齐 FILA、李宁、New Balance、耐克、阿迪达斯、鬼冢虎、安德玛等国内外知名运动品牌，满足不同运动场景与风格需求。

3.3. 业态协同：构建全周期消费生态

品牌矩阵覆盖 “日常消费 - 品质升级 - 休闲社交 - 亲子互动” 全场景，形成 “零售引流、餐饮聚客、娱乐留客” 的协同效应。目前项目已汇集 229 家优质商户，租户结构分散均衡，前十大承租方收入占比仅 20.06%，有效降低运营风险。通过 “固定租金 + 扣点取高” 的灵活合作模式，项目与商户实现共赢发展，持续巩固区域商业竞争力。

（三）区位优势与价值定位

1. 区位禀赋：“交通 + 人口 + 配套”三重红利

1.1 交通可达性：立体路网覆盖

项目位于二环南路与英雄山路交叉口，接驳顺河高架、南绕城高速，3 公里内有12 条公交线路（如 K52 路、K121 路直达市中心），二环南高架桥开通后，至泉城路商圈通勤时间缩短至 25 分钟；内部配套2000 个停车位，2024 年周末停车周转率达 3.2 次 / 日，远超济南商业项目平均水平（2.1 次 / 日）。规划中的地铁 4 号线延长线（预计 2026 年通车）将在项目西侧设站，届时辐射范围将扩展至市中、历下、历城三区交界地带。

1.2 人口基础：高消费力客群集聚

核心客群：3 公里内覆盖 216 个小区，常住人口47.55 万人，其中鲁能领秀城社区（13 万常住人口）为 “高粘性客群”，家庭月均消费支出1.2 万元，较济南平均水平高 35%；

客群结构：赢商大数据显示，3 公里内年轻家庭（25-40 岁，有子女）占比47.52%，TGI 指数 1.24（高于城市平均 24%），18 所院校（如育秀中学、山东财经大学）带来 “教育型家庭客群”，亲子消费占比达 28%；

新兴客群：首批业主子女（22-30 岁）步入社会，2024 年该群体消费占比提升至 19%，对新能源汽车、网红餐饮的消费频次是其他客群的 2 倍。

2.价值定位：“区域枢纽 + 城市地标”双角色

2.1 区域级价值：填补高品质商业空白

开业前（2014 年），济南南部商业以 “街边店 + 小型超市” 为主，品牌能级低（如无连锁餐饮、无大型影院），居民高端消费需前往泉城路商圈（平均通勤时间 40 分钟）。项目开业后，以20.09 万平方米体量（商业面积 16.21 万平方米）成为南部 “唯一超 10 万㎡综合体”，引入 BHG 超市、耀莱成龙影城等主力店，首年便实现 “区域消费回流率” 提升 45%，2024 年南部居民 “本地商业消费占比” 达 82%，较 2014 年提升 57 个百分点。

2.2 城市级价值：文旅 + 商务双驱动

文旅目的地：2022-2024 年举办12 场全国级艺术 IP 展览，如《黑神话・悟空》快闪展（3 天客流 12 万人次）、白夜童话 “祥鹿” 全国首展（带动周边餐饮消费增长 30%），获评 “济南市文旅消费示范单位”；

商务共生体：与希尔顿酒店（2024 年客房出租率 78%）、鲁能国际中心（入驻企业 56 家，含 3 家世界 500 强分支机构）形成 “商业 - 商务 - 住宿” 矩阵，2024 年商务客群消费占比达 18%，其中差旅客群单次消费金额平均860 元，是家庭客群的 2.3 倍。

2.3 行业级价值：绿色低碳标杆

硬件创新：屋顶 6000㎡光伏矩阵（山东省最大商业体光伏项目），2024 年发电量125 万千瓦时，满足商场 15% 的用电需求，年减碳1020 吨（相当于种植 5.6 万棵树）；

认证背书：2021 年获全国首批 “低碳运营卓越级认证”，2022 年获评 “山东省五星级体育服务综合体”，绿色运营标签带动 “环保偏好客群” 占比提升至 22%。

（四）运营实践：数据表现与策略剖析

1.运营历程：从“开业拓荒”到“资产证券化”

2 核心运营指标：稳健增长与风险可控

2.1 客流与营收：规模与质量双升

客流：2024 年总客流1424.13 万人次，同比增长 8%，其中周末客流占比 58%，节假日（如春节、国庆）单日最高客流8.2 万人次；

营收：2024 年营业收入1.6 亿元（2023 年 1.5 亿元），全年营业额23.31 亿元（2023 年 18.88 亿元），增长驱动主要来自新能源汽车（销售额占比 58%）、网红餐饮（同比增长 40%）；

客单价：2024 年平均客单价163 元，较 2021 年提升 27%，其中商务客群客单价 380 元，年轻客群客单价 210 元。

2.2 出租率与租户结构：稳定与多元平衡

出租率：2024 年加权平均出租率95.64%，连续 3 年租金收缴率 100%，主力店（4 家）出租率 100%，次主力店（220 家）出租率 94.5%；

租户分散度：前十大承租方收入占比仅20.06%，最大单一租户（迪卡侬）收入占比 3.87%，避免 “单店依赖风险”，2024 年无主力店撤店案例；

租金模式：67% 店铺采用 “纯固定租金”（150 家），33% 采用 “固定 + 扣点取高”，2024 年租金坪效1.89 元 /㎡/ 天，同比增长 4%。

3.业态与品牌策略：精准匹配客群需求

3.1 业态配比：4:3:3 科学结构

零售（40%）：分为 “品质零售”（COACH、无印良品）和 “潮流零售”（UR、FILA），2024 年零售业态销售额同比增长 15%，其中新能源汽车主题街区 “车舆”（占比 2.35% 面积）贡献 7.62% 租金收入；

餐饮（30%）：覆盖 “家庭聚餐”（海底捞、西贝）、“网红轻食”（Mstand、喜茶）、“地方特色”（城南往事鲁菜馆），2024 年餐饮翻台率 2.8 次 / 天，周末翻台率 4.1 次 / 天；

配套（30%）：含亲子（领秀小镇儿童乐园）、运动（忠义滑冰俱乐部）、生活服务（美容美发、银行），亲子业态 2024 年客流占比 28%，滑冰俱乐部年接待量 12 万人次。

3.2 品牌焕新：首店 + 网红双引擎

首店经济：2024 年引入区域首店8 家，如 Mstand 咖啡（首月销售额破百万）、P9P9 Bakery&Cafe（日均客流 400 人次），首店带动 “打卡客流” 占比提升至 15%；

网红品牌：引入霸王茶姬、KUMOKUMO 等网红品牌，2024 年网红品牌销售额同比增长 40%，会员复购率 35%，高于商场平均水平（22%）；

品牌储备：建立 200 个潜在租户储备库，2025 年计划引入 “潮玩集合店”（如 TOP TOY）、“高端亲子体验”（如奈尔宝），应对 20.91% 租约到期面积（2025 年）。

（五）客群洞察与消费行为分析

1. 客群细分：三类核心客群画像

1.1 常住家庭客群（占比 55%）

特征：25-45 岁，本科及以上学历占比 68%，家庭月收入 2-5 万元，居住在领秀城、中海国际社区；

消费偏好：周末全家出行（平均同行 3.2 人），优先选择 “亲子 + 餐饮 + 零售” 组合消费，单次停留时间 3.5 小时，对 “性价比” 和 “品牌口碑” 敏感（如选择 BHG 超市采购生鲜，客单价 500 元 / 次）；

行为数据：2024 年家庭客群消费频次 2.3 次 / 周，亲子业态消费占比 42%，节假日消费金额是平日的 1.8 倍。

1.2 商务客群（占比 18%）

特征：30-45 岁，鲁能国际中心办公人员（62%）、希尔顿酒店住客（38%），月收入 5 万元以上；

消费偏好：工作日午餐（12:00-13:30）、下班后健身 / 咖啡（18:00-20:00），偏好 “高端餐饮”（如城南往事 VIP 包间）、“商务礼品”（如无印良品文具），单次消费金额 860 元；

行为数据：2024 年商务客群会员转化率 45%，企业团建活动预订量同比增长 30%（如希尔顿酒店 + 滑冰俱乐部组合套餐）。

1.3 年轻客群（占比 27%）

特征：18-30 岁，大学生（35%）、刚入职年轻人（65%），月可支配收入 3000-8000 元；

消费偏好：周末 “打卡式消费”，优先选择网红餐饮（Mstand、喜茶）、潮流运动（迪卡侬、新能源汽车体验）、艺术展览，对 “社交属性” 敏感（如拍照发社交平台占比 82%）；

行为数据：2024 年年轻客群单次停留时间 2.1 小时，线上团购使用率 78%，艺术展览期间消费频次提升至 1.5 次 / 周。

2.消费决策影响因素：四维驱动模型

2.1 品牌与口碑（权重 35%）

家庭客群优先选择 “知名连锁品牌”（如海底捞、优衣库），2024 年商场 “品牌满意度” 调研显示，BHG 超市、耀莱成龙影城满意度超 90%；

年轻客群关注 “网红品牌口碑”，Mstand 咖啡在大众点评 “济南咖啡热门榜” 排名 TOP3，带动到店客流增长 60%。

2.2 场景与体验（权重 28%）

绿色低碳场景：光伏矩阵、屋顶花园成为 “打卡点”，2024 年相关场景拍照分享量超 5 万条，带动客流间接增长 12%；

艺术体验场景：高迪艺术展期间，年轻客群消费金额同比增长 45%，衍生品销售额破 50 万元。

2.3 价格与促销（权重 22%）

家庭客群对 “满减促销” 敏感，2024 年 “国庆满 500 减 100” 活动期间，家庭客群消费金额同比增长 38%，生鲜、家居品类销量翻倍；

年轻客群偏好 “团购 + 限时折扣”，喜茶 “周一 9.9 元一杯” 活动带动该品牌周一客流提升 55%，线上团购核销率达 82%。

2.4 服务与便利（权重 15%）

家庭客群关注 “亲子便利服务”，商场增设的 “儿童托管中心”（单次托管 2 小时 / 30 元）2024 年使用率达 68%，带动家长单独购物时长增加 1.2 小时；

商务客群重视 “高效服务”，希尔顿酒店与商场联动的 “VIP 快速停车”“购物行李寄存” 服务，使商务客群复购率提升 25%。

（六）资产价值与 REITs 市场表现

1.资产估值：从运营价值到资本价值

1.1 估值逻辑与核心指标

以 2024 年 6 月 REITs 发行基准日计算，项目资产评估值达15.3 亿元，估值核心依据包括：

现金流稳定性：2021-2024 年平均 EBITDA（税息折旧及摊销前利润）1.12 亿元，EBITDA 利润率稳定在 69%，高于行业平均水平（58%）；

租金增长潜力：2024 年租金坪效1.89 元 /㎡/ 天，未来 3 年预计年均增长 4%-5%（基于南部客群消费力提升及业态优化）；

资产稀缺性：南部商圈唯一超 10 万㎡综合体，3 公里内无同类竞品规划，资产替代性低。

1.2 估值对比：优于区域同类项目

2.REITs 发行与市场反响

2.1 发行核心数据

募集规模：中金中国绿发商业 REIT 总募集规模15.8 亿元，其中领秀城贵和占比 85%（13.43 亿元）；

认购热度：网下机构投资者认购倍数249.72 倍，公众投资者认购倍数683 倍，均创 2024 年商业 REITs 市场新高；

上市表现：2024 年 6 月 21 日上市首日开盘涨 30%（触及涨停限制），收盘于4.108 元 / 份，截至 2024 年 12 月 31 日，收盘价达4.52 元 / 份，较发行价（3.89 元 / 份）涨幅16.2%，年化收益率超 10%。

2.2 REITs 对运营的反向赋能

运营规范化：为满足 REITs 信息披露要求，项目建立 “月度运营数据监控 + 季度租户访谈” 机制，2024 年租户满意度提升至 92%；

资本再投入：REITs 募集资金中 15% 用于 “绿色升级”（如光伏矩阵扩容、节能空调改造），预计年减碳量再增 300 吨，进一步强化绿色标签；

品牌溢价：成为公募 REITs 底层资产后，项目招商吸引力显著提升，2024 年新签品牌中 “区域首店” 占比达 40%（2023 年为 25%）。

（七）云阿云的战略介入与角色担当

1.介入背景解读

云阿云的战略介入，是顺应济南商业市场发展趋势与项目自身升级需求的双向选择，核心背景包括三方面：

市场竞争层面，济南商业地产进入 “体验为王、精准运营” 的新阶段，弘阳广场、恒隆广场等竞品纷纷通过场景创新、数字化运营抢占市场，项目需强化差异化竞争力；

项目发展层面，2025-2026 年项目将迎来租约到期高峰（分别有 20.91%、26.33% 租赁面积到期），亟需专业团队提供招商创新与资产优化方案，应对集中换租风险；

资源互补层面，云阿云作为城市运营商与资源整合家，具备超强算法能力、庞大品牌资源、全球视野及大型商业操盘经验，与鲁能商管的资源形成互补，可助力项目突破发展瓶颈。

2.角色定位剖析

云阿云在项目中承担 “资产增值伙伴、创新运营引擎、资源整合桥梁” 的核心角色，具体定位如下：

资产优化总操盘者：聚焦资产保值增值核心目标，结合公募 REITs 资产运营要求，制定全周期资产优化方案，通过租约管理、租金模式创新、资产评估提升等措施，持续放大资产价值；

招商创新赋能者：依托全球品牌资源库与数字化招商工具，搭建 “精准匹配 + 政策激励 + 落地服务” 的招商体系，助力项目引入区域首店、特色品牌，优化租户结构，应对换租高峰；

场景与业态升级顾问：基于算法对消费趋势的精准研判，提供空间优化、场景创新、业态融合的专业方案，推动项目从 “商业综合体” 向 “生活方式目的地” 转型；

数字化运营服务商：发挥算法优势，搭建智慧运营管理平台，实现客流分析、精准营销、商户赋能的数字化升级，提升运营效率与消费体验。

3.云阿云运营措施落地案例

基于云阿云 “资产增值伙伴、创新运营引擎、资源整合桥梁” 的核心定位，结合行业标杆实践与项目实际需求，以下为四大核心模块的具体落地案例，强化策略的可操作性与前瞻性：

3.1空间优化及场景创新落地案例

闲置空间活化利用案例

借鉴南京金陵天地屋顶改造经验，针对项目屋顶闲置区域，打造 “城市星空营地” 场景。规划 300㎡开放式草坪空间，配置露营帐篷、休闲躺椅、星空灯串等设施，划分 “轻食区、社交区、活动区” 三大功能板块。引入移动咖啡车、精酿小馆等轻餐饮业态，采用 “联营扣点” 模式降低商户入驻门槛。同时联动周边院校、社区，每周举办 “星空读书会”“露天电影夜”“青年市集” 等活动，预计可提升项目整体客流 12%，带动夜间消费占比提升 8%。

中庭场景四季焕新案例

参考南昌 T16 购物中心 “枫庭秋叙” 主题场景打造逻辑，对项目中庭实施 “四季主题迭代” 计划。春季打造 “樱花漫道”，用仿真樱花树、日系灯笼构建沉浸式景观，联动美妆、服饰品牌推出 “春日限定穿搭” 打卡活动；夏季推出 “森系凉廊”，通过垂直绿化、雾森系统降低局部温度，设置亲子手工坊、自然科普展；秋季打造 “丰收市集”，引入农产品快闪、手作工坊；冬季搭建 “圣诞童话镇”，结合 IP 雕塑、互动装置吸引家庭客群。每个主题周期设置 2-3 个网红打卡点，通过抖音、小红书话题运营，单主题预计实现社交平台曝光量超 500 万次。

地下空间体验升级案例

对标南京景枫中心 B1 层 “再地” 潮流聚落模式，对项目地下一层进行改造。打破传统 “超市 + 杂货铺” 布局，以马卡龙色系装修风格为主基调，植入绿植墙、艺术地砖等设计元素。引入 15-20 家区域首进的设计师小店、网红轻食、潮玩快闪店，实行 “每 3 个月汰换 20% 品牌” 的动态调整机制。设置 “城市记忆展陈区”，展示济南老照片、非遗手工艺品，增强情感共鸣。改造后预计地下一层客流提升 30%，坪效提升 25%。

3.2招商创新落地案例

数字化精准招商案例

搭建 “云招商智能平台”，整合项目铺位数据、客群热力图、周边消费潜力分析等核心信息，实现招商全流程数字化管控。参考甘肃中金实业与明源云的合作模式，通过大数据分析济南消费趋势，定向筛选匹配度高的品牌资源。针对意向品牌，提供 “一键生成入驻方案” 服务，包含租金测算、客流预估、装修规划等个性化内容。同时组建新媒体招商小组，在抖音、视频号发布 “铺位实景 VR 展示”“商户经营案例” 等内容，搭建 “企业 — 商场 — 商户” 的信息直连通道，预计招商效率提升 40%，意向品牌转化周期缩短至 15 天。

首店经济培育案例

制定 “首店引进专项计划”，联合济南市商务局申请首店补贴政策，对全国首店、区域首店给予差异化支持。参考招商分层运营逻辑，针对头部首进品牌（如某轻奢美妆全国首店），提供 6 个月装修免租期 + 营业额 3% 的返点奖励；对区域首进的网红餐饮品牌，采用 “租金保底 + 业绩分成” 模式，保底租金较常规降低 15%。同时为入驻首店提供 “一站式落地服务”，协助办理证照、对接装修资源、策划开业活动。计划年内引入 10 家以上首店品牌，带动项目整体品牌能级提升，首店区域客流较常规区域高 50%。

主题街区招商案例

打造 “国潮文化主题街区”，规划 800㎡独立空间，定向引入非遗工坊、国潮服饰、新中式茶饮等业态。借鉴 “定制化招商” 思路，联合济南文旅部门为入驻品牌提供文化 IP 授权，定期策划 “非遗市集”“汉服文化节” 等活动。与入驻商户签订 “主题联动协议”，要求商户装修风格契合国潮主题，参与商场统一营销活动。同时设置 “街区专属权益”，消费者在街区消费可享双倍积分，积分可兑换非遗体验课程。预计主题街区出租率达 98%，单店月均营业额较常规业态高 20%。

3.3业态优化及品牌焕新落地案例

新能源汽车业态升级案例

在现有 9 个新能源汽车品牌基础上，打造 “智慧汽车生活体验区”。借鉴 “汽车 + 商业” 融合模式，新增汽车美容、新能源充电、车主沙龙等配套服务，联动车企推出 “购车赠商场 1000 元消费券” 活动，实现双向导流。设置 “汽车文化展陈区”，定期举办新车发布会、汽车主题沙龙，吸引汽车爱好者聚集。同时优化租金模式，对销量排名前三的品牌给予租金优惠 5%，激励商户提升业绩。预计该区域年销售额增长 30%，带动关联业态（如餐饮、精品零售）消费增长 10%。

体验业态扩容案例

响应消费升级趋势，将体验业态占比从 20% 提升至 30%。引入 “沉浸式剧本杀”“少儿体能馆”“手工陶艺工坊” 等新兴业态，替换 3 家坪效连续 3 个月低于均值的零售品牌。参考 “引流型 + 利润型 + 体验型” 配比逻辑，其中引流型体验业态（如免费儿童游乐区）占比 10%，利润型体验业态（如付费手工坊）占比 12%，高端体验业态（如精品影院升级）占比 8%。与体验业态商户签订 “客流联动协议”，商户需为商场会员提供专属折扣，商场为商户引流。预计体验业态带动的客流停留时间从平均 2 小时延长至 3 小时，会员复购率提升 15%。

品牌动态汰换案例

建立 “数据 + 体验” 双维度品牌评估体系。数据端：每周分析各品牌坪效、客流转化率、租金缴纳情况，对连续 3 个月坪效低于项目均值 60% 的品牌启动汰换流程；体验端：每月开展 “神秘客调研”，从动线流畅度、服务质量、商品更新速度等维度打分，分数低于 80 分的品牌要求限期整改，整改后仍不达标则汰换。计划每年汰换 5-8 家低效品牌，引入同等数量的优质品牌，保持业态新鲜感。同时建立 “品牌储备库”，储备 200 个以上备选品牌，确保汰换后 1 个月内完成补位，避免空铺损失。

3.4资产优化与实施策略落地案例

数字化资产管控案例

搭建 “资产全生命周期管理平台”，借鉴韶关摩尔城与微盟的合作经验，整合租金收缴、铺位状态、能耗数据、维修响应等核心模块，实现数据实时可视化。通过 AI 摄像系统监测各区域客流量、顾客动线，为铺位定价、业态调整提供数据支撑；用物联网系统实时监控电梯、空调能耗，设置能耗预警阈值，预计降低运营成本 8%。同时开发商场小程序，集成智能停车、电子导览、会员积分、优惠推送等功能，实现 “一部手机畅游商场”，提升消费体验。

租金模式创新案例

针对不同业态推行差异化租金模式：零售业态以固定租金为主，搭配 “超额部分分成”，超额营业额按 5% 分成；餐饮业态采用 “固定租金 + 扣点取高” 模式，扣点比例设置为 15%-20%；体验业态采用 “保底租金 + 业绩分成” 模式，降低入驻门槛。参考甘肃中金实业 “一铺一策” 思路，对位置较偏的铺位给予租金下浮 10%-20% 的优惠，对核心位置铺位实行 “竞价招租”，最大化资产收益。预计租金收入整体增长 12%，商户续约率提升至 90%。

资产增值赋能案例

借鉴 “从租赁到赋能” 的价值跃迁理念，为商户提供 “经营赋能服务”。搭建商户数据共享平台，定期向商户推送客群画像、消费趋势分析，协助商户优化选品和定价；联合银行推出 “商户装修贷”，为优质商户提供低利率贷款支持；每月举办 “商户运营沙龙”，邀请行业专家分享营销技巧。同时优化物业服务，将维修响应时间从 24 小时缩短至 8 小时，建立 “商户满意度考核” 机制，将物业团队绩效与商户满意度挂钩。预计商户经营效率提升 25%，资产估值每年增长 8%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）项目 SWOT 分析

1. 优势：多维壁垒构筑核心竞争力

依托区位、客群、品牌、运营的硬实力，形成难以复制的竞争优势，为资产增值奠定坚实基础，2024 年项目资产评估值达 15.3 亿元，成为年内首单购物中心公募 REITs 项目。

1.1区位与客群优势：高净值客群锁定 + 立体交通覆盖

客群质量：地处济南南部核心居住区，3 公里内覆盖领秀城、中海国际社区等 20 余个高端住宅集群，常住客群超 30 万人，其中本科及以上学历占比 62%，家庭月收入超 2 万元占比 45%，高消费能力客群密度位居济南商业项目 TOP3；2024 年客流中 “3 公里内家庭客群” 占比达 68%，客群稳定性显著高于行业均值（行业平均约 50%），会员复购率达 60%。

交通配套：紧邻二环南路、英雄山路等城市主干道，500 米内设有 12 个公交站点，驾车 15 分钟直达泉城广场核心商圈；规划中的地铁 4 号线（预计 2026 年通车）将直接接驳地下车库，开通后预计带动跨区域客群占比从 12% 提升至 25%，客流总量增长 35%。

1.2品牌矩阵优势：三层架构 + 特色标签

架构体系：形成 “主力店 + 首店 + 特色品牌” 三层架构 ——4 大区域首进主力店（迪卡侬山东旗舰店、世纪星真冰场、耀莱成龙影城、BHG 精品超市）年贡献客流超 500 万人次，占总客流 35%；2024 年引入 Mstand 咖啡、霸王茶姬等 12 家区域首店，单店日均客流超 300 人次，带动社交平台曝光量同比增长 80%。

特色标签：新能源汽车专区聚集特斯拉、华为等 9 个品牌，2024 年销售额达 9280 万元，占项目总销售额 58%，成为济南 “商业 + 汽车” 融合标杆，专区坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年，是常规零售铺位的 2 倍。

1.3运营能力优势：数据驱动 + 稳健表现

数字化体系：依托云阿云算法能力，搭建 “AI 客流监测系统”，实现核心动线实时分析，2024 年核心动线铺位坪效达 8500 元 /㎡/ 年，较非核心动线高 40%；会员管理系统覆盖超 15 万会员，精准推送转化率达 18%，高于行业平均 10%。

资产表现：租金收缴率连续 3 年保持 100%，加权平均出租率稳定在 95.64%，高于济南商业综合体平均出租率（约 90%）；租户结构分散，前十大承租方收入占比仅 20.06%，最大单一租户占比不超过 3.87%，降低运营风险。

2.劣势：三大结构性短板及破解方案

尽管基础扎实，但在空间利用、业态均衡性、品牌迭代上存在短板，需通过 “问题诊断 - 方案落地 - 风险预案” 闭环突破瓶颈。

2.1空间布局短板：闲置浪费 + 动线低效

现存问题：地上 5 层中庭周边铺位坪效达 9200 元 /㎡/ 年，而 3000㎡屋顶空间长期闲置，地下二层部分停车区域未联动商业；4 层西侧尽头铺位因远离电梯口，2024 年坪效仅 4800 元 /㎡/ 年，不足核心铺位 60%，该区域商户续约率仅 75%，低于项目平均 90%。

优化方案：

屋顶空间改造：参照南京金陵天地 “屋顶露营地” 模式，2025 年 Q1 前完成规划，划分 “轻食社交区（50%）、亲子活动区（30%）、观景休憩区（20%）”，引入 2-3 家轻餐饮商户（联营扣点 8%-12%），预计年增收 120 万元，带动下方楼层客流增长 15%。

死角铺位盘活：借鉴上海 TX 淮海 “快闪店矩阵”，2025 年 Q2 前改造为 “主题快闪空间”，与潮牌、文创品牌签订 1-3 个月短期租约（租金为核心铺位 60%），通过电梯导视、小程序推荐引流，目标坪效提升至 6500 元 /㎡/ 年。

风险预案：

工期延误：提前储备 3 家商业空间改造施工团队，延误超 7 天启动替换，与商户签订 “延期开业补偿协议”（按天数减免 5%-10% 租金）。

成本超支：设定超预算 10% 的预警线，成立成本管控小组，超支时优先削减非核心环节（如屋顶休憩区用简易设施替代），控制总成本在预算 ±5%。

1.2业态结构短板：体验不足 + 夜间薄弱

现存问题：体验业态占比仅 20%，低于济南优质项目平均 28%，且集中在亲子、运动领域，缺乏沉浸式剧本杀、艺术展览等新兴场景；19:00 后客流占比 22%，远低于恒隆广场 38%、万象城 35%，21:00 后营业餐饮仅占 15%。

升级路径：

体验业态扩容：2025 年内分两批引入沉浸式剧本杀（200㎡，租金保底 5 元 /㎡/ 天 + 营收分成 15%）、少儿体能馆（300㎡）、艺术展览空间（150㎡，申请文旅补贴），替换 3 家低效零售商户，目标体验业态占比提升至 30%，客群停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时。

夜间场景打造：2025 年 Q3 前推出 “贵和夜生活季”，联合 20 家餐饮延长至 23:00 营业，提供 22:00 后免费停车，每周五、六举办 Live 演出、露天电影，申请政府夜经济补贴 50 万元，目标夜间客流占比提升至 30%。

风险预案：

新兴业态盈利不及预期：剧本杀转型 “剧本杀 + 团建”（增加 B 端收入），少儿体能馆推出 “亲子课程”，联合文旅局申请 15% 运营成本补贴。

夜间安全风险：建立分级响应机制 —— 客流超载（超 2000 人）推送错峰提示、开放临时休息区；设备故障立即关停并启用备用设施；人员冲突 5 分钟内安保处置，联系就近医疗点，确保 10 分钟可控。

2.3品牌迭代短板：高端稀缺 + 首店不足

现存问题：国际轻奢、高端设计师品牌仅 3 家，大众品牌占比超 70%；2024 年新增区域首店 12 家，较万象城 28 家、恒隆广场 22 家差距明显，且首店中零售、体验类占比不足 30%，客群复购率较 2023 年下降 5 个百分点。

突破策略：

首店攻坚计划：云阿云牵头成立专项小组，2025 年目标新增 15 家区域首店（零售 8 家、体验 7 家），借助济南首店补贴（全国首店 50 万、区域 20 万），提供证照协助、装修补贴，缩短落地周期至 45 天，为每家首店定制开业营销（如社交话题推广），目标首店区域日均客流超 400 人次。

高端品牌培育：2025-2026 年分阶段引入 Coach、Michael Kors 等轻奢品牌，选址 1-2 层核心铺位（6 个月装修免租期 + 首年租金 8 折），定向邀请月消费超 5000 元会员参加品鉴会，目标 2026 年末高端品牌占比提升至 10%，客单价从 185 元升至 220 元。

3.机会：三大外部红利及落地路径

3.1城市发展机会：南部扩容 + 交通升级

红利内容：济南 “强省会” 战略下，南部城区定位 “高品质生活区”，2024 年新增 5 块住宅用地，2026 年前预计新增常住人口 8 万人，带来超 20% 客群增量；地铁 4 号线 2026 年通车，直接接驳项目。

落地路径：提前规划 “地铁接驳专属动线”，联合地铁部门推出 “地铁 + 商场” 联名卡（持卡享 9 折消费、地铁票价优惠），针对新增住宅客群推出 “社区专属会员权益”（如免费停车、新客礼包）。

3.2消费升级机会：品质需求 + 体验趋势

红利内容：2024 年济南城镇居民人均可支配收入 65364 元（增长 5.1%），恩格尔系数 23.6%，体验式消费需求增长 40%（“文化 + 商业”“科技 + 商业” 最受关注），轻奢、进口商品消费增长 28%。

落地路径：打造 “体验业态联动套餐”（如剧本杀 + 餐饮组合优惠），引入高端进口商品专柜（如 BHG 超市扩容进口区），针对高净值客群推出 “私人定制服务”（如轻奢品牌专属导购）。

3.3政策支持机会：首店补贴 + 夜经济扶持

红利内容：济南 2024 年出台《促进首店经济发展实施方案》（首店最高补贴 50 万元，绿色通道办理证照）、《夜经济提质升级行动计划》（延长营业时间电费补贴、夜间活动最高扶持 10 万元）。

落地路径：由云阿云专项小组对接政府部门，最大化申请首店、夜经济补贴，简化首店落地流程，将补贴资金用于商户装修、营销支持，降低引进成本。

4.威胁：三类风险及应对体系

4.1市场竞争威胁：区域分流 + 核心虹吸

风险表现：2025 年南部将新增中海环宇城二期、绿地缤纷城（总商业面积 35 万㎡，增长 40%），定位均为 “家庭体验式”，计划引入大量首店，预计分流 15%-20% 核心客群；泉城路恒隆、万象城加速升级（如恒隆引入 10 家轻奢、万象城新增艺术中心），虹吸高净值客群。

防御策略：

竞品监测：云阿云搭建 “竞品信息监测平台”，每周收集中海、绿地的招商进度、营销活动，形成《竞品周报》，发现重合核心品牌时启动 “挽留预案”（调整租金、增加联合营销）。

差异化强化：2025 年新增极氪、理想 L 系列 2 家高端新能源汽车品牌，扩大专区至 1200㎡，推出 “购车赠 1000 元商场消费券”，每月举办试驾会、车主沙龙，目标专区年销售额提升至 1.2 亿元。

跨区域防御：若核心商圈拦截意向轻奢品牌（如 Coach），突出项目 “3 公里高净值家庭客群数据”，定制家庭专属服务（亲子包装、家庭折扣），承诺首年 3 场联合活动；品牌流失则启动备选库（Kate Spade、Tory Burch）。

4.2消费需求威胁：偏好多变 + 线上分流

风险表现：18-30 岁客群对 “网红场景”“小众品牌” 关注度从 2023 年 35% 升至 2024 年 55%，更新滞后将流失客群；2024 年济南实物商品网上零售额占社零 28%，服装、家居线上占比超 40%，压缩线下空间。

适配方案：

年轻客群吸引：2025 年推出 “贵和潮玩季”，引入泡泡玛特主题快闪店、每季更新 1-2 个网红打卡装置，抖音、小红书发起 “贵和潮玩打卡” 话题（目标年曝光 1000 万次），搭建年轻会员社群（推送潮流资讯、专属优惠），目标 18-30 岁客群占比从 25% 提升至 35%。

线上线下联动：2025 年 Q2 前升级小程序，新增 “线下体验 + 线上核销”（如线上购餐饮券）、“积分兑换体验项目”（如剧本杀券），为商户提供小程序直播、社群运营工具，目标线上引流线下消费占比从 5% 提升至 12%。

4.3经济环境威胁：商户压力 + 消费降级

风险表现：2024 年 5 家餐饮商户因盈利不佳撤店（较 2023 年增 3 家）；部分客群消费降级，项目客单价同比下降 3%，非必需品消费占比从 45% 降至 40%。

帮扶措施：

商户扶持：2025 年联合银行推出 “商户经营贷”（额度 50 万，利率低 10%），困难商户可缓缴租金 3 个月（免息）；云阿云提供数字化运营培训（会员管理、短视频营销），目标撤店率从 8% 降至 5% 以下。

消费刺激：2025 年分季度推出 “贵和消费节”，联合政府发放 200 万元消费券，设立 “平价优质专区”（10-20 元快餐、50-100 元零售特惠），目标客单价下滑控制在 1% 内，非必需品占比回升至 45%。

（二）SWOT 矩阵及执行保障体系

（三）项目现状深度剖析（数据化 + 问题诊断）

1. 客流现状：总量稳健但结构失衡

1.1核心数据（2024 年）

总量：全年 1424.13 万人次（同比 + 3%），工作日日均 3.2 万人次，周末日均 5.8 万人次（周末是工作日 1.8 倍）。

结构：3 公里内家庭客群 68%，跨区域客群 12%（万象城为 28%），18-30 岁年轻客群 25%（万象城为 40%）；19:00 后客流 313.3 万人次，占比 22%（恒隆广场为 38%）。

转化：核心动线（中庭周边）客流密度 2.5 人 /㎡，进店转化率 40%；非核心动线（4 层西侧、地下一层角落）密度 0.8 人 /㎡，进店转化率仅 15%，差距达 2.7 倍。

1.2问题诊断

时间分布失衡：工作日客流不足导致物业、人力成本浪费，夜间场景缺失难以捕捉 “下班后消费” 客群，错失 30% 潜在营收机会。

客群辐射狭窄：跨区域客群占比低，未充分利用交通配套（如未来地铁 4 号线）的辐射能力，客群增长依赖本地存量，增量空间受限。

动线转化低效：非核心动线 “看不见、到不了”，如 4 层西侧铺位因仅 1 部电梯可达，客流抵达率不足核心区域的 50%，导致商户经营信心不足。

1.3优化策略（2025 年落地）

工作日客流激活：推出 “职场人午餐福利”，联合 15 家餐饮商户推出 20-30 元商务套餐，通过企业微信社群定向推送（覆盖周边 5 公里内 200 家企业），目标工作日午间（12:00-14:00）客流提升 25%；增设 “工作日下午茶专区”（B1 层），引入网红茶饮、轻食品牌，搭配免费 Wi-Fi、充电设施，吸引周边办公人群。

跨区域客群引流：提前与地铁 4 号线建设方对接，2025 年 Q4 前完成 “地铁 - 商场专属接驳通道” 建设，通道内设置品牌展示墙、优惠信息屏；针对长清、章丘等远郊区域，联合公交公司推出 “贵和专属通勤巴士”（周末运营，凭车票可享商场 9 折优惠），目标跨区域客群占比从 12% 提升至 20%。

动线转化提升：在非核心动线节点（如 4 层电梯口、地下一层拐角）增设 “主题引导装置”（如潮玩打卡点、互动屏幕），引导客流走向；优化小程序 “智能导航功能”，支持 “店铺定位 - 最优路线推荐”，同时对非核心铺位商户提供 “引流补贴”（如客流进店量达标可减免 5% 租金），目标非核心动线转化率从 15% 提升至 25%。

2.营收现状：规模增长但结构待优

2.1核心数据（2024 年）

总量：营业收入 1.6 亿元（同比 + 5%），其中租金收入 1.28 亿元（占比 80%），非租金收入 0.32 亿元（占比 20%，含广告、活动赞助等）。

业态分化：零售业态营收 0.88 亿元（占比 55%），其中新能源汽车专区 0.51 亿元（占零售 58%）；餐饮业态 0.4 亿元（占比 25%）；体验业态 0.32 亿元（占比 20%），增速仅 8%（零售 12%、餐饮 10%）。

租金差异：核心铺位平均租金 12 元 /㎡/ 天（如 1 层中庭周边），非核心铺位 5 元 /㎡/ 天（如 4 层西侧），差距 2.4 倍；80% 商户采用 “固定租金” 模式，仅 20% 采用 “固定 + 扣点取高”。

客单价：整体客单价 185 元（同比 - 3%），其中服装类 260 元（-8%）、家居类 320 元（-5%），客单价 500 元以上高净值客群占比从 12% 降至 9%。

2.2问题诊断

业态营收依赖单一：零售业态过度依赖新能源汽车专区（占比 58%），若汽车消费需求波动，将直接影响整体营收稳定性；体验业态增速滞后，未充分承接消费升级下的体验需求。

租金模式缺乏弹性：固定租金难以共享高业绩商户的增长红利，如新能源汽车专区部分品牌年销售额超 2000 万元，但租金仍按固定标准收取，收益潜力未释放；非核心铺位租金定价与客流不匹配，导致商户续约意愿低。

客单价下滑风险：线上低价分流（如服装类线上线下价差达 30%）与消费降级趋势，导致传统零售客单价下降，高净值客群流失，项目 “溢价能力” 减弱。

2.3盈利优化方案（2025-2026 年）

业态营收结构调整：

体验业态：2025 年引入沉浸式剧本杀、少儿体能馆后，推出 “体验 + 消费” 组合套餐（如 “剧本杀 + 餐饮” 联票、“体能课 + 亲子零售” 满减），目标体验业态营收增速提升至 18%，占比从 20% 升至 25%；2026 年计划引入 “室内滑雪模拟器”“VR 体验馆” 等高端体验项目，进一步拉高体验业态客单价（从当前 150 元提升至 280 元）。

零售业态：除巩固新能源汽车专区优势外，在 1 层引入 2-3 家轻奢配饰品牌（如 APM Monaco、Swarovski），目标轻奢零售营收占比从 5% 提升至 12%；针对服装、家居类客单价下滑，推出 “线下体验 + 线上定制” 服务（如服装个性化刺绣、家居软装设计），提升产品附加值，目标服装类客单价止跌回升至 280 元。

租金模式创新：

分业态弹性租金：对零售业态（除新能源汽车）推行 “固定租金 + 超额分成”（超额部分按 8%-12% 分成，如年销售额超 1000 万元部分按 12% 分成）；餐饮业态采用 “固定租金 + 扣点取高”（扣点 15%-20%，取两者较高值）；体验业态采用 “保底租金 + 营收分成”（分成 10%-18%，保障基础收益的同时共享增长），2025 年目标弹性租金商户占比从 20% 提升至 50%，租金收入增长 15%。

非核心铺位动态定价：建立 “客流 - 租金联动机制”，非核心铺位租金按 “基础租金 + 客流达标奖励” 计算（如客流进店量超目标 10%，租金减免 3%），同时允许商户短租（1-3 个月），提高铺位利用率，目标非核心铺位租金收入增长 8%。

非租金收入拓展：

广告位运营：2025 年将现有 20 个广告位扩容至 35 个（含电梯间 LED 屏、中庭吊旗、停车场灯箱），引入本地生活服务品牌（如奶茶、教育、健身）投放广告，同时推出 “品牌主题日” 活动（如某奶茶品牌包场中庭活动，收取场地费 + 销售额分成），目标广告收入从 0.15 亿元提升至 0.25 亿元。

IP 授权与衍生品：联合济南本地文创机构开发 “贵和主题 IP”（如卡通形象、城市文化周边），在商场内设立衍生品售卖区，同时授权周边商户（如咖啡馆、书店）使用 IP 元素，收取 5%-8% 授权费，目标 IP 相关收入达 0.08 亿元，非租金收入占比从 20% 提升至 25%。

3.租户现状：出租率高但质量待升（附租户管理体系）

3.1核心数据（2024 年）

出租率：加权平均出租率 95.64%，其中核心铺位 100%，非核心铺位 90%。

租户层级：国际品牌、区域首店占比 15%，大众消费品牌 70%，本地小商户 15%；前十大承租方收入占比 20.06%，最大单一租户（迪卡侬）收入占比 3.87%。

稳定性：全年商户撤店率 8%（其中本地小商户 12%，连锁品牌 3%）；2025-2026 年租约到期面积占比 47.24%（2025 年 20.91%、2026 年 26.33%）。

满意度：商户满意度调研综合得分 82 分（满分 100），其中 “硬件设施” 88 分、“运营支持” 75 分、“营销活动” 75 分，30% 商户未使用商场会员系统。

3.2问题诊断

租户层级偏低：高端品牌、特色首店占比不足，难以满足高净值客群的品质需求，导致项目 “品牌溢价” 能力弱，客单价低于核心商圈项目（万象城客单价 260 元）。

小商户抗风险弱：本地小商户占比 15%，但经营能力、数字化水平不足，受经济环境影响较大，撤店率是连锁品牌的 4 倍，增加招商与运营成本。

租约管理粗放：租约到期集中且条款单一，缺乏 “营收分成”“品牌联动” 等深度合作条款，导致商户与商场的利益绑定不紧密；招商储备不足，若到期商户不续约，可能出现空铺风险。

商户赋能不足：数字化工具（如会员系统、营销平台）使用率低，联合营销活动少（年均仅 8 场），商户难以借助商场资源提升经营效率。

3.3租户管理体系升级（2025 年）

租户分级培育：

分级标准：根据 2024 年数据将商户分为 A（优质）、B（良好）、C（待提升）、D（低效）四级：A 类（坪效≥1.2 万元 /㎡/ 年、续约意愿≥90%）占 20%，B 类（0.8-1.2 万元 /㎡/ 年、70%-90%）占 50%，C 类（0.5-0.8 万元 /㎡/ 年、50%-70%）占 20%，D 类（＜0.5 万元 /㎡/ 年、＜50%）占 10%。

差异化支持：A 类商户优先获得核心铺位续租权、租金优惠 5%、联合营销资源倾斜（如商场活动主赞助商）；B 类商户提供数字化运营培训（如会员管理、短视频营销）、会员数据共享；C 类商户制定 “3 个月提升计划”（如优化商品结构、调整服务流程），未达标降为 D 类；D 类商户启动汰换，2025 年计划汰换 8 家，引入 10 家 A/B 类商户（含 5 家首店）。

租约全周期管理：

到期预警：建立 “租约到期预警系统”，对 2025-2026 年到期商户，提前 6 个月启动续约谈判（A 类商户优先续约），同时从云阿云 “品牌储备库”（200 家）中筛选 2-3 家备选品牌，确保空铺周期≤15 天。

条款优化：新签租约增加 “弹性条款”，如 A 类商户可选择 “固定租金 + 超额分成”，首店商户可享受 “装修免租期 + 开业营销补贴”；对长期合作商户（≥3 年），增设 “品牌联动条款”（如商场会员消费可享商户折扣，商户为商场会员提供专属服务），提升商户粘性。

商户数字化赋能：

工具开放：2025 年 Q1 前向所有商户开放 “商场会员数据共享平台”，提供周边 3 公里客群画像、消费趋势分析（如家庭客群偏好亲子产品），帮助商户优化选品；同时上线 “商户营销工具包”，含小程序直播、社群运营模板、优惠券生成功能，免费培训商户运营人员。

联合营销：2025 年计划举办 12 场 “商场级联合营销活动”（如 “春日消费节”“圣诞狂欢季”），每场活动补贴 10-15 万元，要求参与商户推出专属优惠，同时通过商场小程序、社交媒体同步推广，目标活动期间商户营收平均增长 30%，商户满意度 “运营支持” 维度得分从 75 分提升至 85 分。

三、竞品分析及应对策略

（一）济南南部商圈演绎、竞争格局及主要竞品分析

1. 济南南部商圈发展演绎与竞争格局

1.1商圈发展阶段：从“社区配套”到“区域级消费中心”

济南南部商圈（以领秀城片区为核心，辐射英雄山路、舜耕路沿线）的发展可分为三个阶段：

萌芽期（2010-2015 年）：以鲁能领秀城社区商业为核心，业态以超市、家常菜馆、社区服务为主，定位 “社区配套型商业”，客群仅覆盖领秀城及周边 3 公里内居民，商业体量不足 10 万㎡，缺乏品牌化、规模化项目。

成长期（2016-2020 年）：鲁能领秀城贵和购物中心开业（2016 年，体量 12 万㎡），引入迪卡侬、BHG 精品超市等首店品牌，首次将 “区域级购物中心” 概念带入南部，商圈客群辐射范围扩大至 5 公里，同时舜耕路沿线出现小型商业体（如伟东新都商业广场），但业态同质化严重，竞争以 “价格战” 为主。

成熟期（2021 年至今）：商圈商业体量突破 30 万㎡，竞争从“单一项目主导”转向“多项目分流”——2021 年中海环宇城一期开业（体量 10 万㎡），2023 年欧亚大观乐活城完成业态升级，2025 年中海环宇城二期、绿地缤纷城将陆续开业（合计体量 25 万㎡），商圈定位升级为 “家庭体验 + 品质消费”，客群进一步分化，竞争焦点转向 “业态特色、品牌稀缺性、场景体验”。

1.2当前竞争格局：“一核多极”，2025 年进入“全面分流期”

核心项目：鲁能领秀城贵和购物中心（2024 年客流 1424 万人次，营收 1.6 亿元），凭借 12 万㎡体量、新能源汽车专区特色及成熟运营，占据南部商圈 40% 的市场份额，是当前区域内 “家庭客群 + 品质消费” 的核心载体。

主要竞争者：

中海环宇城一期（2024 年客流 980 万人次，营收 1.1 亿元）：定位 “年轻家庭时尚体验中心”，距离贵和 3.5 公里，客群重叠度达 65%；

欧亚大观乐活城（2024 年客流 650 万人次，营收 0.7 亿元）：定位 “社区型时尚商业”，距离贵和 5 公里，以餐饮、亲子业态为主，客群重叠度 30%；

未来竞争者：2025 年将新增中海环宇城二期（体量 15 万㎡，定位 “高端家庭消费中心”）、绿地缤纷城（体量 10 万㎡，定位 “年轻潮流体验场”），预计开业后将分流贵和 15%-20% 的核心客群，商圈竞争从 “存量博弈” 转向 “增量争夺”。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库