商业地产案例分享-济南鲁能领秀城贵和购物中心项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与租约到期高峰，领秀城贵和以“全客群场景化体验中心”破局，通过业态重组、空间焕活与数字化运营，实现出租率95.64%、REITs估值15.3亿元，为存量商业提供“定位-招商-运营-资产化”全链路范式。全文共106000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南鲁能领秀城贵和购物中心资产增值和运营创新专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策赋能

（三）招商效果评估与优化：建立“数据化评估体系”，动态调整策略

1. 招商效果核心评估指标

定量指标：

招商进度指标：“品牌签约率（实际签约数 / 目标数，目标 95%）、首店占比（首店签约数 / 总签约数，目标 22%）、铺位出租率（已出租铺位 / 总铺位，目标 98%）”；

效益指标：“签约品牌预期坪效（目标平均 1.8 万元 /㎡/ 年）、业态营收占比（亲子 / 年轻 / 高端业态营收占比分别达 22%/18%/38%）、客流贡献（新品牌带动客流增长 15%）”；

成本指标：“单位招商成本（总招商费用 / 签约品牌数，目标≤12 万元 / 家）、政策补贴回报率（新品牌年度新增营收 / 补贴总额，目标≥5:1）”；

定性指标：

品牌满意度：通过 “季度品牌调研”，评估品牌对 “招商服务（如对接效率、政策兑现）、运营支持（如客流导流、活动配合）” 的满意度（目标≥85 分）；

市场口碑：通过 “行业媒体报道量（目标≥20 篇 / 年）、品牌推荐率（已签约品牌推荐新品牌数 / 总签约数，目标≥30%）” 评估项目招商口碑。

2.动态优化机制

月度跟踪：每月召开 “招商效果复盘会”，对比 “实际数据与目标数据”，分析差距原因（如首店签约率未达标，是因推荐渠道不足还是政策吸引力不够）；

季度调整：每季度根据评估结果调整招商策略（如年轻社交业态签约滞后，可加大 “livehouse、剧本杀” 品牌对接力度，同时提高该业态推荐奖励金额）；

年度优化：每年末结合 “招商效果评估报告”“市场变化（如竞品招商动态）”“客群需求变化”，优化下一年度招商目标、策略及政策（如 2026 年若年轻客群对 “电竞业态” 需求增长，可新增 “电竞主题招商方向”）。

（四）总结：通过“创新策略 + 差异化政策”，强化项目定位优势

2025 年招商工作将紧扣 “济南南部・全客群场景化体验中心” 定位，以 “主题招商” 构建业态壁垒、“产业链招商” 延伸消费链条、“数字化招商” 提升效率，同时通过 “分层政策 + 多维激励” 吸引优质品牌。预计全年完成 68 家品牌招商，其中首店 15 家、核心业态 25 家、小众品牌 28 家，实现 “铺位出租率 98%、新品牌带动客流增长 15%” 的目标，为项目营收增长（目标 1.92 亿元）及客群结构优化（年轻 / 高端客群占比提升至 25%/9%）提供核心支撑，最终在济南南部商圈竞争中形成 “人无我有、人有我优” 的招商优势。

七、空间优化及场景创新

（一）空间布局优化策略

1.现有空间布局核心问题诊断（基于 2023年客流监测 + 商户调研）

通过 “AI 客流热力图分析”“商户访谈（覆盖 80% 入驻商户）”“消费者问卷（回收 2000 份）”，识别出四大核心问题：

2.针对性优化方案

2.1动线优化：打通“垂直 + 水平”动线，消除客流盲区

垂直动线升级（2025 年 Q1 完成，投资 800 万元）：

4 层新增 2 部直达电梯（1 部家庭客群专属，1 部年轻客群专属），电梯口设置 “主题引导装置”（家庭电梯配亲子打卡墙，年轻电梯配潮玩互动屏）；

优化扶梯动线：在 1-2 层、3-4 层扶梯旁增设 “业态指引屏”，显示实时客流密度（如 “3 层亲子区当前客流较少，推荐前往”），引导客群分流；

数据目标：4 层日均客流从 0.8 万人次提升至 1.2 万人次，垂直动线满意度从 68 分提升至 90 分。

水平动线调整（2025 年 Q2 完成，投资 300 万元）：

消除视觉盲区：在地下一层角落、4 层西侧增设 “动态导流装置”（LED 指引屏 + 香氛引导），同时调整铺位开门方向（非核心铺位门朝向核心动线）；

缩短业态间距：在年轻社交业态（地下一层）与餐饮区之间设置 “连廊通道”（50 米），通道内布局 “潮玩展示柜 + 休息座椅”，降低步行成本；

数据目标：非核心区域客流密度从 0.8 人 /㎡提升至 1.5 人 /㎡，进店转化率从 15% 提升至 25%。

2.2 功能空间再造：激活闲置空间，提升多元价值

中庭空间升级（2025 年 Q3 完成，投资 500 万元）：

季度主题场景打造：

春季 “泉城文化沉浸式展”：设置 AR 泉水互动装置（扫码可观看趵突泉历史）、非遗手作体验区（鲁绣、兔子王泥塑）；

夏季 “亲子星空主题展”：搭建星空天幕、儿童天文科普角；

秋季 “轻奢静态展”：联合 Coach、Tory Burch 展示限量款产品，配套私人导购服务；

冬季 “圣诞奇幻主题展”：设置 10 米高圣诞树、圣诞市集（售卖手作礼品）；

商业价值转化：每场展览引入 1-2 家品牌赞助（如文化展由济南文旅局赞助，轻奢展由 Coach 赞助），同时在中庭周边设置 “快闪店”（如文创快闪店、圣诞礼品店）；

数据目标：中庭年使用频次从 12 次提升至 48 次，年营收从 50 万元提升至 500 万元，带动周边铺位坪效提升 20%。

停车场空间优化（2025 年 Q4 完成，投资 400 万元）：

闲置车位激活：在 100 个闲置车位安装快充充电桩（与国家电网合作，分成 7:3），收费 1.8 元 / 度（市场价 2 元），同时设置 “充电桩专属指引牌”；

增值服务布局：在停车场入口区域打造 “汽车主题体验区”（200㎡），展示老爷车、新能源汽车概念模型，联动汽车专区推出 “体验 + 试驾” 套餐；

数据目标：闲置车位使用率从 20% 提升至 80%，年营收从 0 元提升至 120 万元，汽车专区客流增长 10%。

2.3 业态动线衔接：按 “客群需求” 重构业态布局，减少折返

家庭客群动线优化（2025 年 Q2 完成）：

业态集中布局：将 3 层 “亲子体验区” 与 4 层 “家庭餐饮区” 通过 “专属扶梯” 连接，扶梯旁设置 “亲子休息区”（配备儿童游乐设施、家长座椅）；

一站式服务：在 3 层亲子区旁增设 “家庭服务中心”（50㎡），提供 “儿童托管、亲子摄影预约、家庭用品配送” 服务，减少家庭客群移动范围；

数据目标：家庭客群跨层折返率从 35% 降至 10%，停留时长从 2.5 小时提升至 3.5 小时。

年轻客群动线优化（2025 年 Q3 完成）：

社交 + 餐饮闭环：在地下一层 “年轻社交区”（剧本杀、livehouse）周边布局 “网红餐饮”（如长沙文和友快闪店、喜茶限定店），形成 “5 分钟消费圈”；

夜间动线保障：夜间（18:00-24:00）开启 “年轻客群专属通道”（从停车场直达地下一层社交区），通道内设置 “夜间灯光秀 + 潮牌广告”；

数据目标：年轻客群社交后餐饮转化率从 18% 提升至 35%，夜间客流占比从 35% 提升至 50%。

2.4 服务空间补充：聚焦 “全客群” 需求，完善服务配套

家庭服务空间（2025 年 Q1 完成，投资 200 万元）：

母婴室扩容：在 2 层、4 层各新增 1 处母婴室（面积 30㎡/ 处），配备 “婴儿护理台、温奶器、哺乳隔间（带隐私帘）、儿童游戏区”，同时设置 “母婴室预约系统”（小程序可预约使用时段）；

儿童卫生间：在 3 层亲子区旁增设 “儿童专属卫生间”（15㎡），采用卡通设计、小尺寸设施（洗手台、马桶），配备 “儿童安全座椅”；

数据目标：母婴室排队时间从 30 分钟降至 5 分钟，家庭客群满意度从 65 分提升至 90 分。

高端服务空间（2025 年 Q2 完成，投资 300 万元）：

会员专属 lounge：在 1 层东侧设置 “黑金卡 / 钻石卡会员 lounge”（100㎡），提供 “免费咖啡、私人导购服务、高端杂志阅读”，配备 “独立卫生间、充电插座”；

快速结算中心：在 1 层会员 lounge 旁开设 “高端会员快速结算通道”，支持 “私人导购代结算 + 商品送货上门”，无需排队；

数据目标：高净值客群单次停留时长从 1.5 小时提升至 2.2 小时，复购率从 75% 提升至 90%。

（二）场景创新实践与案例借鉴（紧扣 “全客群场景化” 定位，打造差异化体验）

1.家庭亲子场景创新：从“单一游乐”到“教育 + 文化 + 社交” 融合

1.1 核心场景：“泉城文化亲子工坊”（借鉴成都大悦城“非遗亲子体验”模式）

场景设计：

空间布局：在 3 层亲子区打造 “泉城文化工坊”（150㎡），划分 “体验区（鲁绣、兔子王泥塑）、展示区（济南民俗文化展品）、互动区（AR 泉水拓印）”；

内容运营：

每周六举办 “非遗体验课”（邀请济南非遗传承人授课，1 大 1 小收费 198 元，含材料包）；

每月举办 “亲子文化打卡活动”（集齐 3 个文化体验点印章，可兑换 “济南文创礼品”）；

节假日推出 “文化主题亲子市集”（如端午包粽子、中秋做月饼，家庭可摆摊售卖手作）；

案例借鉴：成都大悦城 “非遗亲子体验” 场景开业后，亲子客群停留时长提升 40%，复购率提升 25%，带动周边亲子零售坪效增长 30%；

数据目标：“泉城文化亲子工坊” 月均参与家庭 500 组，带动亲子业态营收增长 25%，跨区域家庭客群占比提升 8 个百分点。

1.2 延伸场景：“亲子科普实验室”（参考上海科技馆“儿童科学体验”模式）

场景亮点：

沉浸式体验：引入 “航天模型组装、水动力实验、机器人编程” 等科普项目，采用 “游戏化教学”（如通过组装航天模型学习天体知识）；

分级设计：按年龄分为 “3-6 岁启蒙班”（简单手工实验）、“7-12 岁进阶班”（复杂编程项目），满足不同年龄段需求；

家长参与：设置 “家长观察区 + 亲子协作任务”（如家长与孩子共同完成机器人编程），增强亲子互动；

运营保障：与济南本地高校（山东师范大学）合作，由大学生志愿者担任 “科普导师”，降低人力成本；

数据目标：科普实验室月均接待儿童 1000 人次，转化率（体验后报名长期课程）达 30%，带动亲子教育业态坪效提升 1.5 万元 /㎡/ 年。

2. 年轻社交场景创新：从“单一消费”到“沉浸式 + 社交化”体验

2.1 核心场景：“年轻社交综合体”（融合上海 TX 淮海“潮流社交”与长沙文和友“沉浸式场景”）

场景构建：

空间设计：在地下一层打造 “2000㎡年轻社交综合体”，包含：

“剧本杀集群”：3 家不同主题剧本杀店（古风、硬核、情感本），共享 “换装区 + NPC 互动区”；

“轻量级 livehouse”：可容纳 200 人，每周举办 “独立乐队演出、脱口秀、DJ 派对”，门票 50-150 元；

“潮玩交换市集”：设置 20 个摊位，年轻客群可免费摆摊交换潮玩、手办，项目提供 “摊位道具 + 宣传支持”；

沉浸式氛围：采用 “工业风 + 济南潮流元素” 装修（如墙面绘制 “山师东路潮流街景”），播放年轻客群偏好的音乐（嘻哈、独立摇滚），设置 “打卡点”（潮玩雕塑、互动屏幕）；

案例借鉴：上海 TX 淮海通过 “潮流社交场景”，年轻客群占比达 85%，日均客流 2 万人次，夜间客流占比 60%，带动租金收入增长 40%；

数据目标：年轻社交综合体月均接待客群 3 万人次，夜间客流占比从 35% 提升至 50%，年轻客群复购率从 55% 提升至 75%。

2.2 延伸场景：“数字社交互动屏”（参考杭州湖滨银泰“数字互动”模式）

场景功能：

社交互动：在年轻社交区、中庭等区域设置 “5 块 3 米 ×5 米数字互动屏”，支持 “扫码上传照片生成专属表情包、实时弹幕互动、社交游戏（如线上抓娃娃，线下兑换奖品）”；

消费转化：互动屏可推送 “周边品牌优惠”（如剧本杀满 300 减 50 券、餐饮满 100 减 30 券），用户点击即可领取，核销率实时显示；

数据沉淀：通过互动屏收集年轻客群偏好（如游戏类型、消费习惯），用于优化业态与活动；

数据目标：互动屏日均使用人次 5000，优惠券核销率从 20% 提升至 40%，年轻客群数字化互动参与率达 60%。

3.高端品质场景创新：从“单一购物”到“专属化 + 圈层化” 体验

3.1 核心场景：“高端生活方式沙龙”（借鉴北京 SKP“奢侈品圈层活动”模式）

场景设计：

空间选址：在 1 层会员 lounge 旁设置 “高端沙龙区”（80㎡），采用 “轻奢风装修”（真皮座椅、水晶吊灯），配备 “独立音响、投影设备”；

活动运营：

每月举办 “奢侈品品鉴会”（如 Coach 新品发布会、红酒品鉴会），邀请品牌高管、行业专家分享，限 20-30 人参与（黑金卡 / 钻石卡会员优先）；

每季度举办 “高端生活方式论坛”（如 “私人财富管理”“高端旅行规划”），联合鲁能洲际酒店、高端旅行社等跨界资源；

活动配套 “定制化服务”（如提供专车接送、高端伴手礼，含品牌小样、定制书签）；

案例借鉴：北京 SKP “奢侈品圈层活动” 年均举办 50 场，参与会员年度消费增长 35%，高净值会员流失率降至 5% 以下；

数据目标：高端沙龙年均举办 12 场，参与会员年度消费增长 30%，高净值会员新增 300 人 / 年。

3.2 延伸场景：“私人定制服务中心”（参考上海恒隆广场 “高端定制”模式）

场景功能：

定制服务：提供 “奢侈品定制（如皮具刻字、服装修改）、私人形象设计（1 对 1 搭配建议）、高端礼品定制（如企业定制礼盒）”；

跨界联动：与 “鲁能洲际酒店”“济南私立医院” 合作，为高净值会员提供 “定制化跨界服务”（如酒店私人晚宴定制、医院高端体检套餐）；

隐私保障：采用 “预约制”，每次仅接待 1 组会员，配备 “独立洽谈室”，确保隐私性；

数据目标：私人定制服务月均接待会员 50 人次，客单价 5000 元以上，带动高端业态营收增长 20%。

（三）场景创新落地保障与效果评估

1. 落地保障措施

资金保障：设立 “场景创新专项预算”（2025 年 1200 万元，占年度营收 6.3%），按 “家庭场景 40%、年轻场景 35%、高端场景 25%” 分配；

团队保障：成立 “场景创新小组”（10 人，含运营 3 人、设计 2 人、市场 2 人、数据 2 人、外部专家 1 人），明确分工：运营负责场景落地执行，设计负责空间视觉呈现，市场负责宣传推广，数据负责效果监测，外部专家（文旅场景设计师）提供专业指导；

建立 “跨部门协作机制”：每周召开 “场景落地推进会”，协调招商（品牌入驻）、物业（场地改造）、财务（预算支付）等部门资源，避免流程卡顿（如场景改造需物业配合时，24 小时内响应）；

人员培训：每季度组织 “场景运营培训”（如沉浸式场景服务礼仪、数字化互动设备操作），确保团队具备场景落地能力，培训考核通过率需达 100%。

风险防控：

前期调研：场景落地前开展 “消费者需求调研”（样本量≥500 份），如 “泉城文化亲子工坊” 需确认 80% 以上家庭客群对非遗体验有兴趣，避免场景无人参与；

试点测试：对高投入场景（如年轻社交综合体，投资 500 万元），先打造 “100㎡试点区”（如单一剧本杀主题店），试运营 1 个月，若客流转化率≥30%、客群满意度≥85 分，再推进完整场景落地；

应急方案：针对场景运营风险（如互动设备故障、活动人流超载），制定应急措施（如设备故障时提供手工体验替代项目，人流超载时启动预约限流），确保场景运营不中断。

2. 场景创新效果评估体系（分阶段、多维度监测，确保场景价值落地）

2.1 定量评估指标（数据化衡量场景对项目的实际贡献）

数据采集方式：通过 “AI 客流监测仪” 统计场景客流，“POS 系统” 关联场景与周边业态营收，“会员系统” 跟踪复购与转化，每月生成《场景定量评估报告》。

2.2 定性评估指标（从体验感、口碑度衡量场景差异化价值）

客群体验满意度：通过 “场景出口问卷”（回收率≥80%）、“线上评价监测”（小红书、大众点评关键词分析），评估客群对 “场景趣味性、互动性、服务质量” 的满意度，目标平均分≥85 分（满分 100）；

市场口碑传播：统计 “场景相关 UGC 内容量”（如客群自发拍摄的场景短视频、图文），目标家庭场景月均 UGC≥500 条、年轻场景≥1000 条、高端场景≥300 条；同时监测行业媒体报道量，目标年度场景相关报道≥30 篇；

品牌合作意愿：评估品牌对场景的合作积极性（如是否主动申请参与场景活动、是否愿意增加投入），目标场景合作品牌年度新增率≥20%。

2.3 动态优化流程（基于评估结果持续迭代场景）

月度微调：每月根据定量指标（如场景客流未达目标），调整运营细节（如增加场景宣传推广、优化体验项目），如 “亲子科普实验室” 若儿童参与人次不足，可推出 “亲子套票优惠”（1 大 1 小立减 50 元）；

季度升级：每季度结合定性评估（如客群反馈场景互动性不足），对场景内容或空间进行升级，如 “年轻社交综合体” 若 UGC 量下降，可新增 “潮玩打卡墙”“互动游戏装置”；

年度迭代：每年末结合 “年度评估报告”“市场趋势变化”（如 2026 年年轻客群偏好 “露营社交”），淘汰低效场景（单位投入营收＜1:1），新增符合趋势的场景（如 “城市露营社交区”），确保场景创新持续领先。

（四）空间优化与场景创新的协同价值总结

1.短期价值：快速提升项目竞争力，应对竞品挑战

2025 年通过空间优化（动线打通、闲置激活）与场景创新（三大客群专属场景），可实现：

效率提升：非核心区域坪效从 0.4 万元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，空间利用率从 70% 提升至 90%；

体验升级：客群平均停留时长从 2.1 小时提升至 3.5 小时，家庭 / 年轻 / 高端客群满意度分别从 65/70/80 分提升至 90/88/92 分；

营收增长：预计带动项目总营收从 1.6 亿元增至 1.92 亿元（增长 20%），非租金收入（场景营收、品牌赞助）占比从 20% 提升至 30%，在中海环宇城二期、绿地缤纷城开业的竞争压力下，实现 “客流不流失、营收稳增长”。

2.长期价值：构建差异化品牌壁垒，实现可持续发展

客群资产沉淀：通过场景化体验，形成 “家庭客群认文化、年轻客群认社交、高端客群认专属” 的认知标签，目标 2026 年三大核心客群复购率均超 80%，会员总数突破 10 万人；

市场口碑塑造：成为济南南部商圈 “场景化体验标杆”，吸引跨区域客群（如长清、章丘）及行业关注，目标 2026 年跨区域客群占比超 25%，年度接待行业考察团队≥50 组；

资产价值增值：优质的空间利用与场景创新可提升项目租金水平（目标 2026 年核心铺位租金增长 30%），同时增强项目在商业地产市场的影响力，为鲁能商业后续项目提供 “可复制的场景化运营模式”。

综上，空间优化是 “基础保障”（解决效率与体验问题），场景创新是 “核心突破”（打造差异化竞争力），二者协同发力，可推动鲁能领秀城贵和购物中心从 “传统购物中心” 向 “全客群场景化体验中心” 转型，实现商业价值与品牌价值的双重提升。

（五）空间优化与场景创新执行时间表（2025 年 Q1-Q4）

1.分季度关键任务与责任人

（六）跨部门协作案例参考与技术支撑方案

1.跨部门协作成功案例借鉴（提升执行效率）

1.1 案例 1：北京 SKP“高端场景落地协作模式”

协作亮点：

成立 “高端场景专项小组”，由项目总经理牵头，整合运营、招商、设计、财务部门，每周召开 “进度同步会”，明确 “招商部门负责品牌对接、设计部门负责空间呈现、财务部门负责预算管控”，避免职责交叉；

建立 “问题快速响应机制”：如高端沙龙区装修时，物业部门发现消防管道与设计冲突，24 小时内组织设计、消防、物业三方会议，3 天内确定调整方案，未延误开业时间；

借鉴应用：贵和在 “年轻社交综合体” 落地时，可复制 “专项小组 + 快速响应” 模式，针对铺位装修、品牌进场等问题，确保 24 小时内响应、72 小时内解决，避免流程卡顿。

1.2 案例 2：杭州湖滨银泰“场景数据协同机制”

协作亮点：

数据部门每月向运营、招商、市场部门推送 “场景数据报告”，如 “亲子场景客群偏好甜食，建议招商部门引入甜品品牌”，实现 “数据驱动决策”；

运营部门实时反馈场景问题（如互动设备故障），技术部门 1 小时内响应，24 小时内修复，同时数据部门跟踪故障期间客群流失率，评估影响；

借鉴应用：贵和可建立 “场景数据共享平台”，各部门实时查看场景客流、营收、满意度数据，如招商部门根据年轻场景客群偏好，精准引入潮牌；市场部门根据数据调整宣传策略，提升场景曝光。

2. 场景创新的技术支撑方案（保障场景体验感）

2.1 数字化互动技术应用

AR/VR 技术：

在 “泉城文化亲子工坊” 引入 AR 泉水拓印技术，客群扫码即可在纸上生成动态泉水图案，同步讲解济南泉水历史，提升文化体验趣味性；

在年轻社交区设置 VR 游戏体验区（如 VR 密室逃脱），与剧本杀品牌联动，打造 “线上 + 线下” 沉浸式社交体验，设备投入 50 万元，目标月均使用人次≥1000；

智能监测技术：

场景内安装 “AI 客流密度监测仪”，实时显示区域人数（如年轻社交区 livehouse 容量 200 人，达 180 人时启动限流），避免人流超载；

在亲子场景设置 “儿童安全定位手环”，家长扫码绑定后，可实时查看孩子位置，降低安全隐患，手环免费提供（成本计入场景预算），目标使用率≥80%。

2.2 技术维护保障

团队配置：组建 “5 人技术维护小组”，负责场景内互动设备、监测系统的日常维护，工作时间覆盖场景运营全时段（9:00-24:00），确保设备故障 1 小时内响应；

合作机制：与 2 家本地技术服务商签订 “应急维护协议”，若遇到复杂故障（如 AR 系统崩溃），服务商需 4 小时内到场支援，故障解决后按次付费（单次 5000-10000 元）；

成本控制：技术维护年度预算 80 万元（占场景创新总预算 6.7%），其中设备采购 50 万元、维护费用 30 万元，通过 “批量采购 + 长期合作” 降低成本（如与 AR 设备厂商签订 3 年合作，单价优惠 15%）。

（七）总结：从“空间赋能”到“体验增值”的商业升级路径

鲁能领秀城贵和购物中心的空间优化与场景创新，并非单纯的 “硬件改造”，而是围绕 “全客群场景化体验中心” 定位，构建 “空间为载体、场景为核心、技术为支撑、数据为驱动” 的商业生态：

空间层面：通过动线打通、闲置激活，将 “低效空间” 转化为 “价值载体”，非核心区域坪效从 0.4 万元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，实现空间资产最大化；

场景层面：针对三大客群打造 “文化 + 教育”“社交 + 沉浸”“专属 + 圈层” 场景，让消费从 “功能性” 转向 “体验性”，客群停留时长提升 67%，复购率提升 25%；

协同层面：跨部门协作与技术支撑确保方案落地，数据化评估与动态优化让场景持续迭代，最终实现 “短期应对竞品竞争、长期构建品牌壁垒” 的目标。

未来，随着消费趋势变化，项目需持续聚焦 “客群需求”，如 2026 年可探索 “城市露营社交区”“AI 定制化体验场景”，让空间与场景始终保持 “新鲜感与竞争力”，真正成为济南南部商圈的 “体验标杆与商业名片”。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态结构优化调整（基于“问题诊断 + 定位匹配 + 市场趋势”三维度）

1. 现有业态结构核心问题诊断（2024 年数据支撑）

通过 “业态营收占比分析”“客群需求调研”“竞品对标”，识别出四大核心问题，直接影响项目定位落地与客群留存：

2.业态优化核心策略：“1 个核心 + 3 大方向”

以 “匹配‘全客群场景化体验中心’定位” 为核心，围绕 “补缺口、强协同、塑特色” 三大方向，2025 年实现业态结构从 “零售主导” 向 “‘零售 + 体验 + 文化’均衡发展” 转型，具体优化目标与路径如下：

2.1 方向 1：补全客群业态缺口，覆盖“家庭 + 年轻 + 高端”全需求

优化目标：2025 年末业态占比调整为 “零售 45%、体验 40%、文化 5%、配套 10%”，其中年轻社交体验占比 15%、高端体验占比 10%，填补现有缺口。

具体路径：

年轻社交体验补位（2025 年 Q2-Q3 落地）：

新增 “剧本杀集群”（3 家，面积 800㎡）、“轻量级 livehouse”（1 家，面积 500㎡）、“潮玩交换市集”（1 处，面积 300㎡），将年轻社交体验占比从 0 提升至 15%；

数据目标：年轻客群占比从 15% 提升至 25%，夜间客流（18:00-22:00）占比从 35% 提升至 50%；

案例参照：上海 TX 淮海通过 “年轻社交业态集群”，年轻客群占比达 85%，夜间客流贡献 60%，其 “集群化布局” 模式可直接借鉴。

高端体验补位（2025 年 Q3-Q4 落地）：

新增 “奢侈品养护中心”（1 家，面积 150㎡）、“私人形象定制沙龙”（1 家，面积 200㎡）、“高端圈层活动区”（1 处，面积 300㎡），高端体验占比从 0 提升至 10%；

配套措施：联动鲁能洲际酒店、高端医疗资源，推出 “高端权益互通”（如奢侈品养护满 5000 元赠酒店下午茶）；

数据目标：高端客群年消费超 10 万元人数从 300 人增至 500 人，复购率从 75% 提升至 90%。

2.2 方向 2：强化业态协同，构建“消费闭环”

核心逻辑：围绕 “新能源汽车、亲子、年轻社交” 三大核心业态，延伸上下游链条，提升跨业态消费转化率。

具体路径：

新能源汽车产业链协同（2025 年 Q1-Q2 落地）：

在汽车专区周边增设 “汽车美容店”（1 家，面积 300㎡，如途虎养车高端定制店）、“汽车金融服务站”（1 处，面积 50㎡，与平安银行合作）、“汽车主题咖啡馆”（1 家，面积 100㎡）；

联动机制：购车客户享汽车美容 8 折、金融分期低息，汽车美容客户赠汽车品牌试驾券；

数据目标：汽车后市场年营收突破 1000 万元，购车客群后续消费转化率从 8% 提升至 30%。

亲子业态协同（2025 年 Q2 落地）：

将 3 层 “亲子体验区” 与 4 层 “家庭餐饮区” 通过 “专属扶梯” 连接，增设 “亲子休息区”（面积 200㎡），配套 “儿童托管服务”；

推出 “亲子消费套餐”（如亲子体验课 + 家庭餐饮满 300 减 100）；

数据目标：家庭客群跨业态消费率从 30% 提升至 50%，停留时长从 2.5 小时提升至 3.5 小时。

2.3 方向 3：注入地域文化特色，打造“差异化标签”

优化目标：2025 年末文化业态占比达 5%，年营收突破 800 万元，跨区域客群中 “文化驱动” 占比提升至 15%。

具体路径：

文化体验业态引入（2025 年 Q2-Q3 落地）：

在 1 层中庭周边增设 “济南非遗体验工坊”（1 家，面积 200㎡，含鲁绣、兔子王泥塑）、“泉城文创集合店”（1 家，面积 150㎡，售卖泉水主题文创）；

在 4 层家庭餐饮区引入 “济南特色文化主题餐厅”（1 家，面积 300㎡，如 “草包包子” 文化店，展示非遗制作工艺）；

文化活动常态化：每月举办 “泉城文化节”（如非遗展演、文创市集），每季度举办 “济南文化主题展”（如泉水历史展、民俗展）；

案例参照：成都宽窄巷子通过 “文化体验 + 商业” 融合，年接待游客超 3000 万人次，文化业态营收占比达 15%，其 “文化场景化” 模式可借鉴。

3.  2025 年业态优化目标体系（定量 + 定性）

（二）品牌焕新计划与实施

1.品牌焕新核心原则

定位匹配原则：所有引入品牌需契合 “家庭亲子、年轻社交、高端品质” 三大场景定位，拒绝与定位冲突的低端品牌；

首店优先原则：重点引入 “济南首店、山东首店” 品牌，提升项目稀缺性，2025 年首店品牌占比目标达 22%（15 家）；

动态迭代原则：对现有低效品牌（坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年、客群满意度低于 70 分）进行淘汰，淘汰率目标 15%（10 家）；

协同发展原则：优先引入与现有品牌有协同效应的品牌（如汽车后市场品牌需与现有新能源汽车品牌联动）。

2. 分客群品牌焕新计划（2025 年 Q1-Q4 分阶段实施）

2.1 家庭亲子客群：引入 “高品质 + 教育化 + 服务型” 品牌

焕新目标：2025 年新增 15 家家庭亲子品牌，其中济南首店 5 家，亲子业态年营收从 0.48 亿元提升至 0.86 亿元（增长 80%）。

重点引入品牌及落地路径：

淘汰计划：淘汰现有 2 家低效亲子零售品牌（坪效 0.6 万元 /㎡/ 年、满意度 65 分），释放铺位用于引入教育、服务类品牌。

2.2 年轻社交客群：引入 “沉浸式 + 个性化 + 潮流型” 品牌

焕新目标：2025 年新增 20 家年轻社交品牌，其中济南首店 6 家，年轻业态年营收从 0.2 亿元提升至 0.72 亿元（增长 260%）。

重点引入品牌及落地路径：

运营支撑：在地下一层打造 “年轻社交主题区”，统一规划品牌布局，配套 “社交共享空间”（500㎡），用于举办潮牌发布会、盲盒交换会。

2.3 高端品质客群：引入“轻奢 + 专属服务 + 稀缺型”品牌

焕新目标：2025 年新增 8 家高端品质品牌，其中山东首店 4 家，高端业态年营收从 0.48 亿元提升至 0.92 亿元（增长 92%）。

重点引入品牌及落地路径：

资源联动：为高端品牌提供 “高净值客群数据共享”（脱敏后），协助品牌举办 “专属品鉴会”（如 Coach 新品预览会），提升品牌入驻意愿。

3. 品牌焕新实施保障措施

3.1 招商团队专项配置

组建 “三大客群品牌招商专项小组”：家庭组（5 人）、年轻组（4 人）、高端组（3 人），每组配备 “行业资深招商经理”（5 年以上相关品牌招商经验）；

开展 “品牌招商培训”：每季度邀请行业专家（如赢商网品牌研究总监）授课，内容涵盖 “首店品牌拓展需求、高端品牌谈判技巧”，确保团队专业能力匹配。

3.2 品牌入驻全周期服务

前期对接：为目标品牌提供 “项目定位手册 + 客群数据报告 + 铺位规划图”，清晰展示品牌与项目的匹配度（如向 Coach 提供高净值客群年度消费数据）；针对首店品牌，额外提供 “济南消费市场分析报告”，帮助品牌制定本地化运营策略。

中期落地：安排 “专属招商顾问” 全程跟进品牌装修、进场流程，协调物业、消防等部门，确保装修周期不超过 45 天（行业平均 60 天）；提供 “装修资源对接服务”，推荐 3-5 家符合品牌定位的装修公司（如为高端品牌推荐奢侈品店设计团队），并协助审核装修方案，确保与项目整体风格统一。

后期运营支持：

流量扶持：首店品牌开业当月，免费提供 “中庭展位（3 天）+ 小程序首页推荐（7 天）+ 户外大屏广告（15 天）”，同时通过项目会员系统定向推送 “品牌开业优惠券”（如 Coach 开业满 5000 减 1000）；

数据共享：每月向品牌推送 “门店运营数据报告”，包含客流、销售、客群画像（如年轻品牌可获取客群年龄、消费偏好），协助品牌优化产品与活动；

联合活动：每季度组织 “品牌联动活动”（如亲子品牌联合推出 “亲子消费节”、年轻品牌联合举办 “潮玩市集”），项目承担 50% 活动费用（最高 20 万元），提升品牌曝光与销售转化；

案例参照：杭州湖滨银泰通过 “全周期服务”，首店品牌开业首月平均营收超 300 万元，存活率达 95%，远超行业平均水平（80%）。

4.品牌焕新效果评估体系（多维度监测，确保焕新价值落地）

4.1 定量评估指标（数据化衡量品牌对项目的实际贡献）

4.2 定性评估指标（从口碑与竞争力维度衡量焕新效果）

项目定位契合度：通过 “行业专家评审”“消费者调研”，评估新增品牌是否符合 “全客群场景化体验中心” 定位（如高端品牌是否提升项目档次、年轻品牌是否增强社交属性），目标契合度≥90%；

差异化竞争力：对比竞品（中海环宇城二期、绿地缤纷城），评估项目在 “首店数量、业态独特性、品牌组合” 上的优势，目标在南部商圈 “首店数量 TOP1、特色业态 TOP1”；

客群口碑：通过大众点评、小红书等平台监测 “品牌评价关键词”，目标正面关键词（如 “高端”“有趣”“值得打卡”）占比≥80%，负面关键词（如 “体验差”“性价比低”）占比≤5%。

4.3 评估周期与优化机制

月度跟踪：每月统计 “营收贡献、客流” 等定量指标，若某品牌连续 2 个月坪效低于目标值 80%（如年轻品牌目标坪效 1.5 万元 /㎡/ 年，实际 1.2 万元以下），启动 “运营诊断”，分析原因（如客流不足、产品不符需求）并制定改进方案（如增加促销活动、调整产品结构）；

季度评估：每季度开展 “品牌满意度调研” 与 “定性指标评估”，若首店品牌媒体报道量未达目标，加大 “公关宣传” 力度（如邀请本地 KOL 探店、举办媒体开放日）；

年度复盘：年末结合 “全年评估报告”，淘汰低效品牌（如存活率低于 80%、满意度低于 75 分），同时优化下一年度品牌焕新计划（如 2026 年重点引入 “AI 定制化”“绿色消费” 类品牌）。

5. 品牌焕新风险防控措施（平衡 “创新与稳定”，降低落地风险）

5.1 品牌筛选风险防控

资质审核：建立 “品牌资质审核清单”，审核内容包括 “品牌注册时间（需满 1 年）、过往 3 年门店存活率（需超 80%）、财务状况（无债务违约记录）、消费者评价（大众点评评分≥4.0）”，避免引入 “高风险品牌”；

实地考察：对重点品牌（如山东首店、投资超 500 万元的品牌），招商团队需实地考察其 3-5 家现有门店，评估 “运营管理能力、服务质量、产品竞争力”，如考察 Coach 现有门店的坪效、会员复购率；

小范围测试：对新兴业态品牌（如 AI 体验类），先引入 “快闪店”（运营 3 个月），若坪效≥1.2 万元 /㎡/ 年、客群满意度≥85 分，再签订长期合作协议，降低投资风险。

5.2 成本与收益风险防控

预算管控：设立 “品牌焕新总预算”（2025 年 1.5 亿元，占年度营收 7.8%），按 “首店补贴 40%、装修支持 30%、运营扶持 20%、应急储备 10%” 分配，避免超支；对单品牌补贴设置上限（如山东首店最高补贴 500 万元），控制成本风险。

收益测算：签约前与品牌签订 “营收对赌协议”（如首店品牌首年营收需达 300 万元，未达标则按比例减少补贴），确保品牌具备盈利能力；同时测算 “品牌投资回报率”（新增营收 / 补贴金额），目标≥5:1，避免 “高投入低回报”。

5.3 运营风险防控

竞争风险：密切关注竞品（中海环宇城二期、绿地缤纷城）品牌招商动态，若竞品引入同类首店品牌，及时调整策略（如增加补贴力度、优先引入更高层级首店）；

客群流失风险：对现有核心品牌（如新能源汽车品牌），提供 “续约优惠政策”（如租金减免 5%），避免被竞品挖角；同时通过会员系统定期调研客群需求，确保新增品牌符合客群预期。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：国际轻奢与精致生活体验区（面积占比 32%）

定位升华

聚焦 “济南高端消费第一站”，以 “轻奢 + 精致生活” 为核心，兼顾高净值客群品质需求与全客群体验需求，打造兼具品牌力与聚客力的首层形象区，吸引济南及周边城市高端消费客群。

主要业态

国际轻奢、国际美妆、黄金珠宝（高端线）、精致生活方式

品牌组合（含已进驻 + 目标引入）

国际轻奢（已进驻：COACH、MICHAEL KORS；目标引入：TORY BURCH（山东首店）、Kate Spade（济南首店）、Longchamp）：共 6-7 家，覆盖箱包、服饰等核心品类，满足高端客群日常搭配与社交需求；

国际美妆（已进驻：Sephora、兰蔻、雅诗兰黛、月魁星、凤池夸；目标引入：HAYDON 黑洞（济南首店）、MAC 专柜、YSL 专柜）：共 5-6 家，涵盖国际一线护肤、彩妆及潮流美妆集合店；

黄金珠宝（高端线）（已进驻：周大福传承系列专柜、六福珠宝高端线、琥福珠宝（钻石定制+帝车星腕表系列）；目标引入：周生生古法黄金专柜、谢瑞麟轻奢珠宝）：共 3-4 家，聚焦古法黄金、轻奢镶嵌类产品，契合济南婚庆与礼赠消费需求；

精致生活方式（已进驻：Starbucks Reserve、蔚来 NIO House；目标引入：Apple 授权店、西西弗书店黑标店（济南首店））：共 6-8 家，覆盖咖啡、新能源体验、数码、书店等业态。

租金水平

国际轻奢：保底租金 550-850 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（COACH、TORY BURCH 等头部品牌按上限执行，新兴轻奢品牌可适当下浮 5-10%）；

国际美妆：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%（Sephora、HAYDON 等集合店按扣点优先，单品牌专柜按保底 + 扣点双轨制）；

黄金珠宝（高端线）：保底租金 400-580 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（周大福传承、谢瑞麟等品牌按销售额阶梯式调整扣点）；

精致生活方式：保底租金 320-520 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%（Apple 授权店、蔚来 NIO House 按长期合作协议享 5-8% 租金优惠）。

焕新重点

引入 TORY BURCH（山东首店）、HAYDON 黑洞（济南首店）2-3 个高稀缺性首店品牌，填补济南轻奢与潮流美妆空白；

扩容 Sephora 至 400㎡，新增 10-15 个国际小众彩妆品牌（如 Charlotte Tilbury、Hourglass）；

打造 280㎡Apple 授权店，设置产品体验区、售后服务区及教育课程区，强化数码体验属性；

优化黄金珠宝区布局，将周大福传承、谢瑞麟等高端线集中规划，打造 “高端珠宝长廊”。

特色活动与政策支持

每季度举办 “轻奢风尚季”，联合 COACH、TORY BURCH 开展 VIP 专属品鉴会（如新品预览、私人定制服务），邀请济南本地企业家、媒体 KOL 参与；

对山东首店轻奢品牌提供装修补贴 1200-1500 元 /㎡，免租期 8-12 个月；对美妆集合店提供首批货品陈列补贴（最高 50 万元）；

联合招商银行、工商银行推出 “高端客户专属权益”：持指定信用卡在轻奢品牌消费满 5000 减 800，在美妆区消费满 2000 减 300；

为黄金珠宝品牌提供 “婚庆季联合推广” 支持，每年 3-5 月、9-11 月婚庆高峰时段，免费提供中庭展位开展主题活动。

布局策略

主入口（经十路侧）布局 COACH、TORY BURCH 两家轻奢旗舰店（单店面积 200-250㎡），采用全玻璃幕墙设计，形成高端视觉冲击；

中庭核心区域规划 Sephora、HAYDON 黑洞美妆集合店，搭配 LED 大屏与互动装置，提升聚客能力；

北侧动线布局黄金珠宝高端线，临近轻奢区形成 “高端消费带”，满足客群一站式礼赠需求；

南侧动线末端布局 Apple 授权店、西西弗书店，延长客流停留路径，同时衔接地下一层年轻社交区，实现客群分流。

2.二楼：时尚女装与精品配饰区（面积占比 28%）

定位升华

围绕 “都市女性品质穿搭” 核心，打造 “时尚 + 实用” 兼具的女装与配饰集合区，覆盖 25-45 岁女性客群的日常通勤、社交聚会、家庭休闲等多元场景需求，成为济南女性消费的 “穿搭灵感库”。

主要业态

时尚女装（轻奢 / 设计师品牌）、精品配饰（鞋包 / 围巾 / 眼镜）、女士内衣（高端线）、美容护理（SPA / 美甲）

品牌组合（含已进驻 + 目标引入）

时尚女装（已进驻：Ochirly、ONLY、VERO MODA、La Chapelle；目标引入：URBAN REVIVO（UR）、ZARA、MO&Co.、Edition（济南首店））：共 12-15 家，涵盖快时尚、轻奢设计师、休闲女装三大品类，满足不同年龄层风格需求；

精品配饰（已进驻：百丽、思加图、热风、云霞兽皮具（鞋帽箱包）；目标引入：SWAROVSKI、PANDORA、MK 配饰专柜、木九十眼镜）：共 8-10 家，覆盖鞋履、珠宝配饰、眼镜等，与女装形成搭配闭环；

女士内衣（高端线）（已进驻：爱慕、曼妮芬；目标引入：内外 NEIWAI、ubras）：共 3-4 家，聚焦舒适型、功能型内衣，契合现代女性健康消费理念；

美容护理（已进驻：克丽缇娜 SPA；目标引入：林清轩护肤体验店、InNail 美甲美睫）：共 2-3 家，提供赛后护理、美甲服务，延长女性客群停留时间。

租金水平

时尚女装：保底租金 380-550 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（ZARA、UR 按快时尚品牌特性，采用 “保底租金 + 高扣点” 模式，扣点率 12-14%）；

精品配饰：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（SWAROVSKI、PANDORA 按销售额达标情况，给予 3-5% 扣点减免）；

女士内衣（高端线）：保底租金 300-420 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（内外 NEIWAI、ubras 等新锐品牌，首年享 10% 租金优惠）；

美容护理：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（按 “租金 + 服务费分成” 模式，护理服务额外分成 5-8%）。

焕新重点

引入 ZARA、UR 两家快时尚头部品牌，填补项目快时尚品类空白，提升年轻女性客群吸引力；

新增 Edition（济南首店）、MO&Co. 等设计师女装品牌，优化女装品类结构，提升时尚调性；

扩容配饰区至 800㎡，引入 SWAROVSKI、PANDORA 轻奢配饰，打造 “女装 + 配饰” 一站式搭配区；

引入内外 NEIWAI、ubras 等新锐内衣品牌，开设 200㎡“女性舒适内衣集合区”，契合健康消费趋势。

特色活动与政策支持

每月举办 “女装搭配沙龙”，联合设计师品牌邀请时尚博主开展穿搭讲座，提供免费造型咨询服务；

对 ZARA、UR 等快时尚品牌提供装修补贴 800-1000 元 /㎡，免租期 6-8 个月；对 Edition 等首店品牌，额外提供 3 个月试运营期（试运营期租金减半）；

推出 “女装 + 配饰” 联动优惠：女装消费满 1000 元，可获配饰区 50 元无门槛券；配饰消费满 500 元，可获女装区 8 折优惠券；

为美容护理品牌提供 “会员共享” 支持，项目女性会员可享首次护理 8 折优惠，带动品牌会员转化。

布局策略

沿主扶梯两侧布局 ZARA、UR 两家快时尚品牌（单店面积 300-400㎡），采用开放式陈列，吸引客流快速进店；

中部区域按 “风格聚类” 规划女装品牌：轻奢设计师品牌（Edition、MO&Co.）集中布局北侧，休闲女装（Ochirly、ONLY）集中布局南侧，便于客群精准筛选；

女装区周边衔接配饰品牌，如百丽、思加图紧邻休闲女装区，SWAROVSKI、PANDORA 紧邻轻奢女装区，形成 “穿搭 - 搭配” 消费动线；

南侧动线末端布局美容护理品牌，与女士内衣区相邻，打造 “女性精致护理带”，满足客群 “购物 + 护理” 一站式需求。

3.三楼：亲子成长与家庭互动区（面积占比 30%）

定位升华

以 “全龄段亲子成长” 为核心，打造 “教育 + 体验 + 零售” 三位一体的家庭互动区，覆盖 0-12 岁儿童及家长客群，兼顾儿童教育、亲子娱乐、家庭购物需求，成为济南南部家庭周末消费的 “首选目的地”。

主要业态

儿童教育（STEAM / 艺术 / 语言）、亲子体验（游乐 / 手工 / 绘本）、儿童零售（服饰 / 用品 / 玩具）、家庭配套（亲子餐饮 / 母婴服务）

品牌组合（含已进驻 + 目标引入）

儿童教育（已进驻：玛酷机器人、番茄田艺术；目标引入：瑞思英语、小主持人培训（济南本地头部品牌））：共 4-5 家，覆盖科学、艺术、语言三大教育品类，满足儿童多元成长需求；

亲子体验（已进驻：奈尔宝家庭中心（部分区域）、蒲蒲兰绘本馆；目标引入：迷你驾校、陶艺手工坊）：共 3-4 家，提供沉浸式游乐、亲子手工体验，增强家庭互动；

儿童零售（已进驻：巴拉巴拉、安奈儿、乐高玩具、云霞兽（益智童具+高端童装）；目标引入：FILA KIDS、Nike Kids、皇室玩具）：共 8-10 家，涵盖中高端儿童服饰、益智玩具，满足不同消费层级需求；

家庭配套（已进驻：西贝儿童餐专区、爱婴室母婴店；目标引入：奈尔宝亲子餐厅（济南首店）、婴知岛母婴护理）：共 3-4 家，提供亲子餐饮、母婴用品、护理服务，完善家庭消费闭环。

租金水平

儿童教育：保底租金 260-380 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（玛酷机器人、瑞思英语按 “租金 + 课程分成” 模式，课程收入额外分成 3-5%）；

亲子体验：保底租金 220-350 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（奈尔宝家庭中心、迷你驾校按面积规模给予 10-15% 租金优惠，首年免扣点）；

儿童零售：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（FILA KIDS、Nike Kids 等运动童装品牌，按销售额达标情况给予 5% 扣点减免）；

家庭配套：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（奈尔宝亲子餐厅首年享免租期 4-6 个月，母婴护理品牌按会员导流情况给予租金返还）。

焕新重点

引入奈尔宝亲子餐厅（济南首店），与现有奈尔宝家庭中心联动，打造 1500㎡“奈尔宝亲子综合体”，提供 “游乐 + 餐饮 + 教育” 一站式服务；

新增 FILA KIDS、Nike Kids 等中高端运动童装品牌，优化儿童零售品类结构，提升品牌档次；

打造 500㎡“亲子教育集合区”，集中布局玛酷机器人、瑞思英语、番茄田艺术，推出 “教育套餐”（多品类课程联报享 8 折）；

增设 200㎡“母婴服务中心”，引入婴知岛母婴护理，提供婴儿游泳、抚触、产后修复等服务，完善家庭配套。

特色活动与政策支持

每周末举办 “亲子成长日” 活动：如乐高搭建比赛、陶艺手工课、绘本故事会，联合教育品牌免费提供师资支持；

对奈尔宝亲子餐厅（济南首店）提供装修补贴 1000-1200 元 /㎡，免租期 6 个月；对 FILA KIDS 等中高端童装品牌，首年给予 50% 租金减免；

推出 “家庭会员权益卡”：持卡会员可享亲子体验项目 8 折、儿童零售满 300 减 50、母婴服务满 500 减 100 优惠；

联合济南本地幼儿园、亲子社群开展 “会员专属活动”，如免费亲子体验课、儿童时装秀，带动品牌客流与会员转化。

布局策略

主扶梯口布局奈尔宝亲子综合体（含游乐区与餐厅），采用通透式设计，通过儿童游乐场景吸引家庭客群进店；

中部区域规划 “亲子教育集合区”，玛酷机器人、瑞思英语、番茄田艺术相邻布局，共享 “家长休息区”，降低家长等待成本；

儿童零售区按 “年龄 + 品类” 聚类：0-3 岁婴儿用品（爱婴室、皇室玩具）集中布局西侧，3-12 岁儿童服饰（巴拉巴拉、FILA KIDS）集中布局东侧，便于家长筛选；

南侧动线末端布局母婴服务中心，与亲子餐饮区相邻，形成 “体验 - 餐饮 - 护理” 家庭消费动线，延长家庭客群停留时间。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库