商业地产案例分享-济南龙湖西城天街项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为“轨交+生态”双驱动的商业标杆，济南龙湖西城天街以首店经济与场景创新破局同质化竞争，开业首年客流超千万、估值增长80%。本报告深度解析其运营模式、资产优化路径与行业启示，为存量商业提质提供模式。全文共94400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南龙湖西城天街运营提升和资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新策略：从“被动招租”到“主动价值匹配”

基于项目 “济南西部・交商文旅融合体验中心” 的升级定位，结合三大客群需求，构建 “首店精准筛选、跨界生态联盟、数字化高效对接” 的招商体系，2026-2027 年计划完成 80% 的业态调整，新增品牌 60 家，其中首店占比 50%，跨界业态占比 30%。

1. 首店招商“三维筛选模型”：确保首店质量与项目价值共振

首店招商不再单纯追求 “数量”，而是通过 “品牌影响力、业绩贡献力、场景适配力” 三维评估，筛选与项目定位、客群需求高度匹配的优质首店，避免 “首店陷阱”（即首店开业后因适配度低导致坪效下滑）。

1.1维度 1：品牌影响力评估（权重 40%）

评估指标与分级：

落地流程：

建立 “首店品牌资源库”：整合国际一线（50 家）、国内头部（100 家）、区域特色（80 家）首店资源，标注品牌拓展计划（如 Gentle Monster2026 年计划新增 2 家山东首店）；

影响力调研：通过第三方机构（如赢商网）获取品牌在目标客群中的认知度（如 Z 世代对潮玩首店的认知度、高净值家庭对轻奢首店的偏好度），认知度超 60% 的品牌进入下一轮评估；

案例验证：参考品牌在同类项目的首店表现，如 % Arabica 在成都远洋太古里首店年均坪效达 3 万元 /㎡/ 年，符合项目业绩预期，优先纳入招商清单。

1.2维度 2：业绩贡献力评估（权重 35%）

核心指标与筛选标准：

过往坪效：要求品牌近 3 年在同类商业项目中的平均坪效不低于 8000 元 /㎡/ 年，其中首店业态需达 1.2 万元 /㎡/ 年（如奈尔宝亲子馆全国首店平均坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，符合标准）；

复购率：品牌会员复购率不低于 40%，确保首店开业后能持续吸引客流（如 LULULEMON 会员复购率达 55%，高于行业均值）；

扩张稳定性：品牌近 3 年门店闭店率低于 5%，避免因品牌自身运营问题导致项目空置（如筛选过程中排除某潮玩品牌，因其近 3 年闭店率达 12%）。

数据获取与验证：

品牌自报数据：要求品牌提供近 3 年审计后的财务报表，重点核查坪效、销售额、复购率等核心数据；

第三方数据校验：通过赢商大数据、企查查等平台获取品牌公开数据，交叉验证自报数据真实性（如发现某餐饮品牌自报坪效 1 万元 /㎡/ 年，第三方数据显示实际仅 7000 元 /㎡/ 年，取消合作资格）；

业绩承诺协议：与入选品牌签订 “业绩承诺书”，约定首年坪效目标（如 Gentle Monster 首年坪效需达 2 万元 /㎡/ 年），未达标的品牌需配合调整运营策略，或按比例减免租金优惠。

1.3维度 3：场景适配力评估（权重 25%）

适配方向与案例：

生态场景适配：优先选择可融入 “生态体验场” 的品牌，如始祖鸟户外体验店（山东首店），可搭配项目西侧腊山河景观设置 “户外露营体验区”，消费者在店内购买装备后可直接在体验区试用，实现 “购物 + 体验” 闭环；

文化场景适配：筛选可结合济南文化的品牌，如故宫文创济南首店，可推出 “泉城主题文创产品”（如泉水纹样笔记本、趵突泉造型摆件），与项目 “泉城非遗主题区” 联动；

夜间场景适配：针对 “夜间消费目的地” 定位，引入可延长营业时间的品牌，如网鱼电竞山东首店（营业至 24:00）、国潮 Livehouse（营业至 02:00），适配 Z 世代夜间消费需求。

适配度测算：

通过北京云阿云 “场景适配算法模型”，从 “品牌业态与场景的融合度、客群重叠度、活动联动可能性” 三个维度打分，适配度超 80 分的品牌方可入选（如始祖鸟户外体验店适配度达 92 分，故宫文创适配度达 88 分）。

1.4模型应用效果预判

2026 年通过 “三维筛选模型” 计划引入首店 30 家，其中国际一线首店 5 家、国内头部首店 15 家、区域特色首店 10 家，首店年均坪效目标达 1.5 万元 /㎡/ 年，较现有首店坪效（1 万元 /㎡/ 年）提升 50%。

2. 跨界招商“生态联盟计划”：打破业态边界，实现客流互导

不再局限于 “商业品牌” 招商，而是联合文旅、科技、商务等外部机构，构建 “商业 + 文旅 + 科技 + 商务” 的跨界生态联盟，通过业态联动提升项目吸引力，拓展客群边界（如文旅客群、商务客群）。

2.1“商业 + 文旅” 联盟：激活文化体验客流

合作对象：济南文旅集团、济南博物馆、济南美术馆、“一院四馆” 运营方；

具体合作内容：

文旅 IP 衍生品店：与济南文旅集团合作开设 “泉城文旅 IP 衍生品店”（山东首店），售卖 “趵突泉、大明湖” 等文旅 IP 周边（如文创手办、主题服饰），店内设置 “文旅宣传屏”，播放济南文旅宣传片，消费者购买衍生品可获得 “一院四馆” 门票折扣券（满 100 元减 20 元）；

文化快闪店：联合济南博物馆在项目 1 层中庭每月举办 “文物主题快闪店”，如 “青铜器文化快闪店”（展示文物复刻品 + 售卖青铜器纹样文创）、“非遗手作快闪店”（非遗传承人现场制作 + 售卖非遗产品），快闪店客流与项目消费联动（如消费满 200 元可免费参与非遗体验）；

文旅消费套餐：推出 “商业 + 文旅” 联名套餐（如 “非遗体验 + 餐饮 + 零售” 套餐，售价 299 元），套餐通过济南文旅集团官方渠道（如 “天下泉城” APP）售卖，2027 年目标套餐销量达 1 万份，带动文旅客群消费 500 万元。

2.2“商业 + 科技” 联盟：吸引年轻科技客群

合作对象：山东省科技馆、本地科技企业（如浪潮集团）；

具体合作内容：

科技馆主题体验店：与山东省科技馆合作开设 “科技互动体验店”（济南首店），引入 “VR 太空漫游”“AI 绘画” 等科技体验项目（收费 50-100 元 / 次），体验店与科技馆联动（如购买科技馆门票可获赠体验店 10 元优惠券）；

科技品牌快闪：联合浪潮集团举办 “智慧城市主题快闪”，展示 “智能家居、智能穿戴” 等科技产品，消费者可现场体验并预约购买，快闪期间举办 “科技讲座”（如 AI 应用场景分享），吸引科技爱好者参与；

数据共享：与山东省科技馆共享客群数据（如科技馆访客年龄、兴趣偏好），针对性引入科技相关业态（如年轻客群偏好的电竞设备店），2027 年科技体验业态目标吸引客流 20 万人次，销售额突破 300 万元。

2.3“商业 + 商务” 联盟：拓展 B 端商务客群

合作对象：周边写字楼（绿地中央广场、连城国际）、企业服务平台（如智联招聘）；

具体合作内容：

商务消费套餐：与周边 5 家写字楼签订 “企业合作协议”，推出 “企业下午茶团购套餐”（20 元 / 人，含咖啡 + 甜点）、“商务会议套餐”（2000 元 / 场，含会议室租赁 + 茶歇），企业员工凭工牌可享受餐饮 9 折优惠，2027 年目标企业合作数达 20 家，B 端消费收入突破 800 万元；

商务服务中心：在项目 2 层设置 “企业服务站”，联合智联招聘提供 “人才招聘、企业培训” 等服务，企业在服务站消费可获赠项目商业消费券（满 1000 元减 200 元）；

商务活动联动：每季度联合写字楼举办 “企业沙龙”（如行业研讨会、商务对接会），沙龙期间开放项目高端餐饮、轻奢零售专区，为企业提供商务洽谈场景，2027 年目标举办沙龙 12 场，带动商务客群消费 400 万元。

3. 数字化招商 “云对接平台”：提升招商效率，降低对接成本

依托北京云阿云技术支持，搭建 “全球品牌招商数据库 + 云招商直播间 + 智能匹配系统” 的数字化平台，解决传统招商 “信息不对称、对接效率低、成本高” 的问题，2026 年目标通过数字化平台完成 60% 的招商签约。

3.1全球品牌招商数据库

数据库构成：

品牌资源库：整合 2000 + 国内外品牌资源，涵盖首店品牌（500 家）、跨界品牌（300 家）、常规品牌（1200 家），标注品牌拓展需求（如计划进入城市、面积需求、租金承受力）、过往业绩（近 3 年坪效、复购率）、合作案例（在其他天街项目的表现）；

项目资源库：实时更新项目空位信息（位置、面积、租金报价、适配业态）、客群数据（三大客群消费偏好、客流密度）、政策支持（可申请的补贴、税收优惠）；

行业数据库：接入北京云阿云等第三方数据，提供行业趋势（如首店业态占比变化、夜间经济增长率）、竞品动态（如合生汇招商进度、万象城首店清单）。

数据更新与维护：

安排 5 人专职团队负责数据库更新，品牌资源每月更新 1 次（新增拓展品牌、删除闭店品牌），项目资源实时更新（空位出租后立即标注），行业数据每季度更新 1 次，确保数据准确性与时效性。

3.2智能匹配系统

匹配逻辑与流程：

需求输入：品牌方通过平台填写拓展需求（如 “计划进入济南西部，面积 100-150㎡，做轻奢零售，首年坪效目标 1.5 万元 /㎡/ 年”），系统自动提取关键词；

智能匹配：系统从 “业态适配度（如轻奢零售与项目首店定位匹配度）、面积匹配度（品牌需求面积与项目空位面积误差≤20%）、业绩匹配度（品牌目标坪效与项目预期坪效差异≤30%）” 三个维度计算匹配分值，匹配度超 80 分的项目空位自动推送给品牌方；

对接跟进：系统自动生成 “匹配报告”，包含项目空位详情、客群数据、政策支持，招商团队根据报告跟进对接，平台实时更新对接进度（如 “已发送资料”“待实地考察”“已签约”）。

效率提升数据：

传统招商模式下，从品牌接触到签约平均需 60 天，通过智能匹配系统可缩短至 36 天，效率提升 40%；2025 年试点期间，系统已完成 200 组品牌 - 空位匹配，成功签约 12 家（如泡泡玛特主题店、TOP TOY 潮玩集合店），签约转化率达 6%（高于行业平均 3%）。

3.3云招商直播间

直播形式与内容：

月度主题直播：每月举办 2 场 “云招商直播”，每场聚焦 1 个招商主题（如 “首店招商专场”“夜间经济专场”），直播内容包括项目定位解读、空位展示、政策宣讲、品牌成功案例分享（如邀请已签约的 Gentle Monster 分享合作理由）；

一对一云对接：针对重点品牌（如国际一线首店），提供 “一对一云对接” 服务，通过直播平台展示项目实地情况（如核心位置、主题区建设进度），解答品牌疑问（如租金、免租期、营销支持）；

回放与传播：直播结束后生成回放视频，上传至数据库与品牌方共享，同时剪辑短视频（如 “项目核心优势 10 分钟解读”）在抖音、微信视频号传播，吸引潜在品牌关注。

直播效果数据：

2025 年云招商直播间累计举办 24 场直播，吸引 500 + 品牌观看，其中 30% 的品牌提交了拓展需求，成功签约 8 家（如 % Arabica 精品咖啡、奈尔宝亲子馆），直播招商成本较传统线下招商（如参加商业展会）降低 50%。

（二）政策资源汇总：最大化政策红利，降低运营成本

梳理济南市级、槐荫区级及龙湖集团内部的政策支持，形成 “政策申报清单 + 效益测算表”，明确申报条件、流程与预期收益，2026-2027 年计划申请政策资金 1200 万元，降低项目改造与运营成本，提升 NOI 0.3 个百分点。

1. 槐荫区 “交商文旅” 试点补贴（核心政策）

政策内容：

槐荫区为推动 “交通 + 商业 + 文旅” 融合发展，将龙湖西城天街列为试点项目，提供两大补贴：

改造升级补贴：项目用于交商文旅融合的改造费用（如主题区装修、动线优化、文旅设施引入），可申请最高 500 万元补贴，补贴比例为改造费用的 30%（单个项目补贴上限 500 万元）；

首店奖励：引入的首店品牌按层级给予奖励，国际一线首店奖励 20 万元 / 家，国内头部首店奖励 15 万元 / 家，区域特色首店奖励 10 万元 / 家（单个品牌仅奖励 1 次，年度奖励上限 300 万元）。

申报条件：

改造升级补贴：需提供改造方案（含预算、工期、预期效果）、改造费用发票（需为 2026-2027 年发生的费用）、第三方审计报告；

首店奖励：需提供品牌首店证明（如品牌总部出具的区域首店授权书）、租赁合同（租期不低于 3 年）、开业证明（如营业执照、开业照片）。

申报流程与时间：

每年 3 月、9 月提交申请（一年 2 次申报机会）；

槐荫区商务局受理后，组织专家评审（1 个月）；

评审通过后，资金在 1 个月内拨付至项目账户。

效益测算：

2026 年项目计划投入 1500 万元用于改造升级（如泉城非遗主题区装修 500 万元、生态体验场建设 400 万元、文旅设施引入 600 万元），可申请补贴 450 万元（1500×30%）；计划引入首店 30 家（国际一线 5 家、国内头部 15 家、区域特色 10 家），可申请奖励 500 万元（5×20+15×15+10×10=500），合计 950 万元。

2. 济南市商业消费升级政策（夜间经济专项）

政策内容：

济南市为促进夜间经济发展，对符合条件的商业项目夜间业态给予税收、水电、运营三大支持，政策有效期至 2028 年 12 月：

税收减免：夜间经济业态（每日 22:00 至次日 6:00 营业，且夜间营收占比超 50%），自开业起 3 年内享受增值税减按 1% 征收（正常税率为 3%），同时免征地方教育附加（费率 2%）；

水电优惠：夜间经济业态的用水、用电价格按居民标准收取，其中居民用水价格为 3.8 元 / 立方米（商业用水 4.5 元 / 立方米），居民用电价格为 0.56 元 / 千瓦时（商业用电 0.85 元 / 千瓦时）；

运营补贴：对夜间经济集中区域（如项目规划的 “Z 世代夜间消费区”），给予每年最高 50 万元的运营补贴，用于夜间安全巡逻、清洁维护、氛围营造（如灯光装饰、音乐播放）。

申报条件：

业态要求：需为餐饮、娱乐、零售等夜间消费相关业态，且夜间营业时间不少于 6 小时；

营收证明：需提供近 3 个月的营收明细，证明夜间营收占比超 50%（由第三方会计师事务所审计）；

安全保障：需制定夜间安全管理制度，配备专职安保人员（每 1000㎡不少于 2 名），安装监控设备（覆盖率 100%）。

申报流程与时间：

每年 1 月、7 月向济南市商务局提交申请（一年 2 次申报）；

商务局联合市场监管局、税务局实地核查（15 个工作日）；

核查通过后，税收减免由税务局直接办理，水电优惠由供电局、自来水公司调整计费标准，运营补贴在 1 个月内拨付。

效益测算：

项目 2026 年计划引入夜间经济业态 15 家（如网鱼电竞、国潮 Livehouse、深夜食堂），总经营面积 5000㎡，预计夜间年均营收 8000 万元：

税收减免：按增值税从 3% 降至 1% 计算，每年可节省税收 160 万元（8000×2%）；

水电优惠：年均用水 1 万立方米、用电 50 万千瓦时，可节省水费 7000 元（1×0.7）、电费 14.5 万元（50×0.29），合计 15.2 万元；

运营补贴：申请夜间经济集中区域运营补贴 50 万元 / 年；

三项合计每年可节省成本 225.2 万元，2026-2028 年政策期内累计节省 675.6 万元。

3. 龙湖集团内部支持政策：优先资源调配，降低招商成本

龙湖集团为支持旗下天街项目升级，针对西城天街 “交商文旅融合” 定位，提供三大专项支持，2026-2027 年计划申请集团资源支持折合金额超 300 万元：

政策内容：

品牌库优先调配：集团 “天街品牌库” 内的优质品牌（如奈尔宝、LULULEMON、% Arabica），优先向西城天街推荐拓展，集团招商团队协助对接，缩短品牌洽谈周期（从 60 天降至 30 天）；

租金减免补贴：对新开业的首店品牌、跨界业态，给予 3 个月租金减免，减免金额由集团承担 50%（项目承担 50%），单个品牌最高减免 50 万元；

营销资源倾斜：集团年度营销预算向项目倾斜，用于首店开业、文旅活动宣传，如在全国天街体系内推广西城天街 “泉城文化节”，同时提供抖音、小红书等平台的全国性 KOL 资源（如邀请百万粉丝级 KOL 探店）。

申请条件：

品牌要求：需为集团品牌库内品牌，或符合项目升级定位的首店、跨界品牌；

业绩承诺：品牌需承诺首年坪效不低于项目平均水平的 120%；

合作期限：租赁合同期限不低于 3 年。

申请流程：

项目向集团商业管理部提交《资源支持申请》，说明品牌情况、需求及预期效果；

集团商业管理部、财务部联合评审（10 个工作日）；

评审通过后，签订三方协议（集团、项目、品牌），明确各方权责与补贴分配方式。

效益测算：

2026 年项目计划引入集团品牌库内首店 10 家、跨界业态 5 家，总经营面积 3000㎡，平均租金 6 元 /㎡/ 天：

租金减免补贴：3 个月租金总额为 3000×6×90=162 万元，集团承担 50% 即 81 万元；

营销资源倾斜：集团提供全国性 KOL 探店资源（价值 50 万元）、天街体系内宣传资源（价值 30 万元），合计 80 万元；

品牌对接成本节省：集团协助对接品牌，可节省招商差旅费、展会费等成本 20 万元 / 年；

三项合计每年可获得集团支持 181 万元，2026-2027 年累计 262 万元。

（三）政策申报管理与红利转化

1. 政策申报管理机制

专项申报团队：成立 “政策申报小组”，由项目财务负责人任组长，配备 2 名专职申报人员，负责政策研究、材料准备、对接政府部门；

政策跟踪与更新：建立 “政策动态跟踪表”，每周更新济南市级、槐荫区级政策变化（如补贴金额调整、申报时间变更），确保及时获取最新政策信息；

材料标准化：制定政策申报材料模板（如改造补贴申请需包含方案、发票、审计报告模板），确保材料符合政府要求，提高申报通过率（目标通过率 90% 以上）；

内部审批流程：申报材料需经项目总、集团财务部门审批后提交，避免因材料瑕疵导致申报失败，审批时间控制在 3 个工作日内。

2. 政策红利转化路径

成本端转化：将政策补贴、税收减免、水电优惠直接用于降低项目运营成本，如改造补贴用于主题区装修，减少项目自有资金投入；税收减免用于补充营销预算，提升项目宣传力度；

收益端转化：利用政策支持的夜间经济业态、首店品牌吸引客流，提升销售额，如夜间经济业态带动夜间销售额增长 50%，首店品牌带动整体坪效提升 30%；

资产端转化：政策红利带来的 NOI 提升（预计 0.3 个百分点），可推动项目资产估值增长，2027 年目标资产估值较 2025 年增长 15%，增强项目融资能力。

3. 2026-2027 年政策红利转化效果预判

通过政策红利转化，项目 2027 年 NOI 可在原有提升至 5.0% 的基础上，进一步提升 0.3 个百分点至 5.3%，超越龙湖天街平均水平（4.8%），同时降低项目自有资金投入压力，为招商创新、定位升级提供资金保障。

（四）总结与建议

1. 招商创新策略总结

首店招商：通过 “三维筛选模型” 确保首店质量，避免 “首店陷阱”，2027 年首店总数突破 100 家，首店销售额占比达 45%，成为项目核心竞争力；

跨界招商：“生态联盟计划” 打破业态边界，实现 “商业 + 文旅 + 科技 + 商务” 客流互导，2027 年跨界业态销售额突破 1.5 亿元，占项目总销售额的 10%；

数字化招商：“云对接平台” 提升招商效率 40%，降低对接成本 50%，2027 年通过数字化平台签约品牌占比达 60%，成为招商主要渠道。

2. 政策资源利用建议

优先申报高价值政策：重点申报槐荫区 “交商文旅” 补贴（单年最高 800 万元）、济南市夜间经济政策（单年 225 万元），确保核心政策红利落地；

联动品牌共同申报：与首店品牌、夜间经济业态品牌联合申报政策，如首店品牌提供首店证明，项目提供运营支持，提高申报成功率；

长期跟踪政策变化：关注济南 “交商文旅” 试点政策是否延续，若 2028 年后政策到期，提前与政府部门沟通，争取政策延期或新政策支持；

内部共享政策经验：将项目政策申报经验分享至龙湖其他天街项目，同时学习其他项目的优秀申报案例，提升集团整体政策利用效率。

通过招商创新与政策资源的深度结合，龙湖西城天街可在 2027 年前完成业态升级与定位落地，成为济南西部交商文旅融合的标杆项目，实现 “客流增长、销售额提升、资产增值” 的三重目标。

七、空间优化及场景创新

基于项目 “济南西部・交商文旅融合体验中心” 的升级定位，针对当前空间利用率低、场景吸引力不足的问题，依托北京云阿云全球商业空间操盘经验（如新加坡 ION Orchard 动线优化、上海天安千树绿色空间打造），实施 “三大核心工程” 与 “四大主题 IP”，2026-2027 年计划投入 8000 万元用于空间改造，目标实现整体坪效提升 25%、客群单次消费时长突破 4 小时。

（一）空间优化 “三大核心工程”：北京云阿云操盘经验落地

1. 动线重构工程：破解 “L 型死角”，提升商铺可达性与客流转化率

问题深度剖析：

项目 3-4 层西侧存在 “L 型死角”，主要源于两大设计缺陷：①主通道与分支通道夹角仅 90°，消费者易忽略分支通道入口；②死角区域商铺多为 “单向开门”，缺乏主动吸引客流的展示面；通过智慧客流系统监测，2025 年该区域日均客流仅 300 人次，不足核心区域的 1/5，商铺出租率 88%（低于项目平均 95%），坪效 1.1 万元 /㎡/ 年（低于项目平均 1.8 万元 /㎡/ 年）。

落地方案与执行步骤：

借鉴新加坡 ION Orchard“跨层交通 + 主题引流” 的动线优化经验（其通过跨层扶梯将死角坪效提升至核心区域的 80%），分三阶段实施：

效果保障措施：

客流监测：在跨层天梯出入口、死角区域设置客流计数器，每周分析客流变化，若日均客流低于 500 人次，及时调整主题装饰或优惠推送；

商户协同：与死角区域商户签订 “客流提升协议”，要求商户配合推出 “打卡满减” 活动（如消费者在主题雕塑拍照发朋友圈可享 8 折），项目给予商户 2% 的营销补贴；

数据目标：2026 年底死角区域商铺出租率提升至 100%，日均客流达 800 人次（较改造前增长 167%），坪效提升至 1.43 万元 /㎡/ 年（增长 30%）。

2. 室外步行街二期激活工程：打通客流断层，打造 24 小时潮玩目的地

问题深度剖析：

室外步行街一期（2023 年开业）日均客流 8000 人次，出租率 98%，而二期因 “物理隔离（与一期间隔 100 米）+ 业态空白” 导致客流断层，2025 年招商进度仅 60%，已入驻商户日均销售额不足 3000 元，成为项目 “流量洼地”。核心问题在于：①缺乏连接通道，消费者需绕行市政道路，步行时间超 10 分钟；②业态定位模糊，未形成差异化吸引力。

落地方案与执行步骤：

参考上海新天地 “连廊联动 + 主题街区” 的激活经验（其通过空中连廊将分散街区客流联动，出租率提升至 95%），分四阶段实施：

空中连廊建设（2026 年 Q1-Q2）：

搭建 “钢结构空中连廊”（长 50 米，宽 6 米），连接一期 4 层餐饮区与二期 2 层潮玩区，连廊两侧设置 “玻璃观景台”（可俯瞰步行街景观），内部布置 “潮玩主题装饰”（如泡泡玛特玩偶、电竞元素海报）；

连廊内设置 “自动扶梯 + 步行梯”，确保双向客流顺畅，预计可将一期到二期的步行时间从 10 分钟缩短至 2 分钟，目标带动二期客流提升 50%。

24 小时潮玩街区打造（2026 年 Q3）：

业态规划：引入 30 家 “小而美” 潮玩业态，包括集装箱商铺（15 家，面积 20-50㎡，如潮玩手办店、网红小吃摊）、沉浸式体验店（10 家，如 VR 游戏馆、剧本杀店）、夜间娱乐场所（5 家，如 Livehouse、清吧），其中 24 小时营业业态占比 60%；

成本控制：集装箱商铺采用 “模块化设计”，单店装修成本降低至 5 万元（较传统商铺节省 70%），吸引初创品牌入驻，租金定价为一期商铺的 80%（5 元 /㎡/ 天），首年给予 2 个月免租期。

场景氛围营造（2026 年 Q4）：

灯光系统：在步行街两侧安装 “动态灯光带”（可随音乐变换颜色），在连廊底部设置 “星光投影灯”（夜间投射潮玩图案）；

互动设施：设置 “潮玩打卡装置”（如 10 米高巨型电竞手柄雕塑、盲盒造型拍照框），引入 “移动舞台”（每周五、六举办潮玩主题表演）；

夜间活动：每月举办 1 场 “潮玩夜市”（18:00-24:00），邀请潮玩博主现场签售；每季度举办 1 场 “电竞联赛”，吸引 Z 世代参与。

招商与运营保障（2026 年全年）：

定向招商：通过北京云阿云 “潮玩品牌资源库”（整合 200 + 潮玩品牌），定向邀请头部品牌（如泡泡玛特、TOP TOY）入驻，给予 “首店补贴”（最高 10 万元 / 家）；

客流互导：推出 “一期 + 二期联动消费券”（如在一期餐饮消费满 200 元可获二期潮玩店 50 元券），鼓励一期客流流向二期；

运营团队：组建 “步行街专项运营组”（5 人），负责商户对接、活动策划、现场管理，确保 24 小时安全与清洁。

效果目标与数据支撑：

招商进度：2026 年 Q4 前二期出租率达 95%，入驻品牌中潮玩类占比 70%；

客流与销售：2026 年开业首年二期日均客流超 5000 人次，商户日均销售额突破 8000 元（较改造前增长 167%）；

品牌影响力：2027 年二期成为济南西部 “Z 世代潮玩打卡地”，社交媒体曝光量超 1000 万次。

3. 绿色空间升级工程：从“银级”到“金级”，打造生态商业标杆

问题深度剖析：

项目现有绿色空间仅为 “基础绿化”（如一层中庭绿植、室外草坪），存在三大问题：①生态与商业融合度低，绿植仅作为装饰，未形成消费场景；②绿色技术应用不足，未实现节能降耗；③绿色评级较低（当前为国家绿色建筑 “银级”），缺乏环保品牌吸引力。2025 年调研显示，仅 15% 的客群因 “生态环境” 选择到访项目，环保主题品牌入驻率不足 5%。

落地方案与执行步骤：

借鉴上海天安千树 “垂直森林 + 绿色技术” 的升级经验（其通过立体绿植墙将绿色评级提升至 “金级”，环保品牌占比达 20%），分三阶段实施：

立体绿植系统建设（2026 年 Q1-Q3）：

外立面改造：在项目东、西外立面（面积共 5000㎡）安装 “立体绿植墙”，选用济南本地耐旱绿植（如爬山虎、常春藤），搭配开花植物（如月季、蔷薇），打造 “四季有景” 的垂直森林；

屋顶利用：在 5 层屋顶（面积 2000㎡）打造 “城市农场”，划分 “种植体验区”（消费者可租赁地块种植蔬菜、花卉，租金 200 元 /㎡/ 年）、“科普教育区”（设置农业科普牌，举办种植讲座）、“休闲餐饮区”（引入 1 家 “农场主题餐厅”，食材取自城市农场）；

室内生态：在 3 层中庭增设 “生态玻璃房”（面积 300㎡），种植热带植物（如香蕉树、旅人蕉），设置 “生态瀑布” 景观，成为亲子客群打卡点。

绿色技术应用（2026 年 Q2-Q4）：

太阳能光伏系统：在室外步行街顶部铺设 “光伏顶棚”（面积 3000㎡），采用高效光伏板，年均发电量预计达 30 万千瓦时，可满足步行街 10% 的用电需求（如照明、空调），每年节省电费 25 万元；

雨水回收系统：在屋顶、室外广场安装雨水收集装置（总容量 500 立方米），收集的雨水用于绿植灌溉、地面清洁，每年节省自来水用量 1 万立方米，节省水费 4.5 万元；

智能节能系统：对项目空调、照明系统进行升级，安装 “智能传感器”，根据客流密度自动调节温度与亮度，预计每年减少能耗 15%，节省能耗成本 80 万元。

绿色评级申报与品牌招商（2027 年 Q1-Q2）：

评级申报：委托专业机构（如中国建筑科学研究院）准备 “国家绿色建筑金级” 申报材料，重点突出立体绿植、光伏系统、雨水回收等创新点，目标 2027 年 Q2 通过认证；

环保品牌招商：通过北京云阿云 “环保品牌资源库”（整合 100 + 环保品牌），引入 “可持续时尚品牌（如 Patagonia）、有机食品超市（如 Ole' 有机区）、环保文创店” 等，给予 “绿色补贴”（租金减免 10%/ 年，期限 3 年）；

绿色活动策划：每年举办 “地球日环保周”（4 月）、“低碳生活节”（9 月），开展 “旧物改造 DIY”“环保公益跑” 等活动，吸引环保理念客群。

效果目标与数据支撑：

绿色评级：2027 年 Q2 前获得国家绿色建筑 “金级” 认证，成为济南西部首个获此认证的商业项目；

品牌与客流：2027 年底环保主题品牌入驻率提升至 15%，因 “绿色空间” 到访的客群占比达 30%，日均客流增长 10%；

成本与收益：每年节省能耗、水费成本 110 万元；城市农场与生态玻璃房年创收超 100 万元，绿色补贴带动环保品牌销售额增长 20%。

（二）场景创新“四大主题 IP”：从“功能消费”到“体验消费”

1. “光所市集 2.0” 场景：从“休闲餐饮集群”到“艺术 + 消费”融合场

现有场景局限：

项目现有 “光所市集”（1 层中庭）以休闲餐饮为主（占比 80%），场景单一，2025 年日均客流 400 人次，商户日均销售额 5000 元，缺乏 “艺术感” 与 “互动性”，无法满足高净值家庭、Z 世代对 “体验消费” 的需求。

升级方案与运营细节：

场景定位与空间改造（2026 年 Q1）：

定位升级：从 “餐饮集群” 升级为 “艺术 + 消费” 融合场，面积从 500㎡扩大至 800㎡，划分 “艺术展览区（30%）、创意零售区（40%）、互动体验区（30%）”；

空间设计：采用 “光影艺术” 主题，地面铺设 “发光地砖”（可随脚步变换颜色），顶部安装 “动态灯光装置”（如星空投影、艺术光束），打造 “白天艺术市集、夜晚光影秀场” 的双重场景。

艺术资源引入与活动策划（2026 年全年）：

艺术机构合作：北京云阿云对接全国 50 + 艺术机构（如中央美术学院、本地插画师协会），每月举办 1 场 “艺术家快闪展”，如 “插画师作品展”“手作匠人市集”，每场展览持续 15 天；

互动体验活动：每周六、日举办 “艺术 DIY workshop”（如油画体验、陶艺制作），收费 80-150 元 / 人（含材料包）；每月举办 1 场 “艺术沙龙”（如艺术家分享会、艺术品拍卖会），吸引高净值客群；

市集 + 直播模式：为每个商户提供 “直播设备支持”（如补光灯、麦克风），培训商户开展 “现场直播带货”，项目给予 “直播补贴”（每场次补贴 200 元，月上限 100 场），同时邀请本地网红（粉丝量 10 万 +）每周直播 1 场 “市集探店”。

品牌筛选与盈利模式（2026 年全年）：

品牌筛选：优先引入 “艺术文创、手作精品、有机食品” 类品牌，要求品牌具备 “设计感” 与 “独特性”，如手工皮具店、独立设计师首饰店，商户入驻需提交 “品牌设计方案”，通过率控制在 50%；

盈利模式：

①租金收入（8 元 /㎡/ 天）；

②活动收入（workshop 收费、艺术沙龙门票）；

③直播分成（商户直播销售额的 5%）；

④品牌赞助（如艺术展冠名、设备赞助）。

效果目标与数据支撑：

客流与销售：2026 年升级后日均客流达 800 人次（增长 100%），商户日均销售额突破 1.2 万元（增长 140%）；

艺术影响力：全年举办艺术展 12 场，参与艺术家超 100 人，市集社交媒体曝光量超 500 万次；

盈利贡献：2026 年 “光所市集 2.0” 年创收超 500 万元，占项目总销售额的 3%。

2. “亲子森林” 场景：打造“室内热带雨林 + 研学”复合体验

市场需求与创新点：

济南西部亲子商业存在 “同质化严重” 问题，多数项目仅提供 “基础游乐设施”，缺乏 “教育 + 生态” 融合体验。2025 年项目亲子客群调研显示，65% 的家长希望 “增加研学类活动”，58% 的孩子喜欢 “亲近自然的场景”。基于此，“亲子森林” 场景以 “室内热带雨林” 为载体，融合 “生态科普 + 研学教育”，形成差异化竞争力。

落地方案与运营细节：

空间打造（2026 年 Q2-Q3）：

位置与面积：位于 5 层亲子区，面积 1000㎡，分为 “热带雨林体验区（60%）、研学教室（20%）、亲子休息区（20%）”；

生态营造：引入热带植物（如椰子树、旅人蕉、空气凤梨）共 500 余种，设置 “人工溪流”（水深 30cm，配备安全护栏）、“生态鸟笼”（饲养鹦鹉、文鸟等小型鸟类），室内恒温控制在 25℃，湿度 60%，模拟真实热带雨林环境；

安全保障：地面采用 “防滑地垫”，溪流周边设置 “防护网”，配备 2 名专职安全员（实时巡逻），每小时进行安全检查。

研学课程设计与合作（2026 年 Q4）：

课程体系：联合济南植物园、山东省科技馆设计 “4 大研学主题 + 12 门核心课程”，具体如下：

合作渠道：与周边 20 家幼儿园、10 所小学签订 “研学合作协议”，推出 “周末研学套餐”（含课程 + 亲子餐饮 + 交通接驳），幼儿园套餐定价 298 元 / 组（1 大 1 小），小学套餐定价 398 元 / 组；

师资保障：聘请济南植物园专业讲解员（5 名）、山东省科技馆科普老师（3 名）担任常驻讲师，同时培训 10 名项目运营人员作为辅助师资，确保课程质量。

盈利模式与运营保障（2027 年全年）：

盈利来源：

①课程收费（占比 60%）；

②品牌赞助（如儿童奶粉品牌冠名 “植物科普课程”，年度赞助费 50 万元）；

③衍生品销售（如课程中制作的植物标本、手工皂可付费带走，利润率 50%）；

④亲子餐饮联动（研学家庭在项目亲子餐厅消费享 9 折优惠，餐厅支付 3% 的引流佣金）；

预约系统：开发 “亲子森林研学预约小程序”，支持课程预约、费用支付、评价反馈，同时开通 “企业团报通道”（10 组家庭以上享 8 折）；

会员体系：推出 “研学年卡”（售价 1980 元），含 10 次课程权益 + 2 次亲子餐厅免单 + 全年 “城市农场” 种植体验，目标 2027 年销售年卡 500 张。

效果目标与数据支撑：

客流与收入：2027 年 “亲子森林” 场景年均接待研学家庭 1.2 万组，课程收入超 200 万元，品牌赞助与衍生品销售收入超 100 万元，合计年创收 300 万元；

客群粘性：研学家庭会员复购率达 60%，单次消费时长从 2.5 小时提升至 4 小时，带动 5 层亲子区整体销售额增长 40%；

品牌口碑：2027 年获得 “济南市亲子研学示范基地” 称号，社交媒体好评率超 95%，成为济南西部亲子客群首选目的地。

3. “夜间星光”场景：打造 24 小时不落幕的夜间消费目的地

市场背景与场景定位：

济南夜间经济消费需求旺盛，但西部商圈缺乏 “业态丰富、场景多元” 的夜间商业载体。2025 年项目夜间客流占比仅 35%，夜间销售额占比 30%，低于济南核心商圈平均水平（50%）。“夜间星光” 场景以 “24 小时景观廊道 + 星光夜市 + 露天文化活动” 为核心，覆盖 “Z 世代潮玩、家庭休闲、商务放松” 三类客群，目标将夜间销售额占比提升至 50%。

落地方案与运营细节：

空间规划与业态布局（2026 年 Q3）：

24 小时景观廊道：改造室外步行街二期 1000㎡区域为 “星光廊道”，地面铺设 “荧光地砖”（夜间自发光），两侧安装 “星光灯串”（长度共 500 米），设置 “网红打卡点”（如星光秋千、月亮造型座椅），免费向市民开放；

星光夜市：在廊道内规划 30 个夜市摊位，引入 “网红小吃（15 家，如淄博烧烤、长沙臭豆腐）、潮玩饰品（10 家，如手工饰品、潮玩手办）、生活服务（5 家，如美甲、手机贴膜）”，摊位采用 “统一设计的移动餐车 / 货柜”，租金定价 800 元 / 月 / 个（首月免租）；

夜间娱乐业态：在廊道两端引入 “24 小时营业业态”，包括 “深夜食堂（2 家，营业至 02:00）、电竞馆（1 家，24 小时营业）、清吧（1 家，营业至 03:00）”，满足不同客群夜间消费需求。

活动策划与运营保障（2026 年 Q4-2027 年全年）：

常态活动：每周五、六举办 “露天音乐会”（19:00-21:00），邀请本地乐队、民谣歌手演出，免费观看；每月举办 1 场 “主题夜市”（如 “中秋团圆夜市”“圣诞星光夜市”），推出限定美食与互动游戏；

特色活动：每季度举办 1 场 “夜间文化节”，如 “夏季啤酒节”（引入 10 家啤酒品牌，举办啤酒大赛）、“冬季灯光节”（打造灯光艺术装置，吸引市民打卡），活动期间设置 “消费满减”（夜市消费满 100 元减 20 元）；

运营保障：

①资质申请：联合槐荫区城管部门申请 “夜间经营许可证”，确保夜市合法合规运营；

②安全管理：配备 24 小时安保团队（10 人 / 班，3 班倒），安装监控设备（覆盖率 100%），在廊道内设置 “紧急呼叫按钮”（每 50 米 1 个）；

③清洁维护：安排 8 名清洁人员（夜间 4 人，白天 4 人），每小时清理一次垃圾，确保环境整洁。

客流引流与盈利模式（2027 年全年）：

客流引流：

①线上推广：在抖音、小红书发布 “星光夜市打卡视频”，邀请本地网红（粉丝量 5 万 +）探店，目标话题曝光量超 500 万次；

②线下联动：与周边酒店（如如家、汉庭）合作，向住店客人发放 “夜市消费券”（满 50 元减 10 元）；

③公交接驳：协调济南公交公司开通 “夜间专线”（连接项目与济南西站、高校区），运营时间 18:00-02:00；

盈利模式：

①摊位租金收入（预计年收 28.8 万元）；

②业态租金收入（夜间娱乐业态年租金超 100 万元）；

③活动赞助收入（如啤酒节冠名费 50 万元 / 届）；

④管理费收入（向夜市商户收取 5% 的销售额管理费）。

效果目标与数据支撑：

客流与销售：2027 年 “夜间星光” 场景日均夜间客流超 3000 人次，夜市摊位日均销售额超 2000 元，夜间娱乐业态年均销售额超 500 万元，带动项目整体夜间销售额占比从 30% 提升至 50%；

品牌影响力：2027 年成为 “济南市夜间经济示范街区”，媒体报道超 50 次，社交媒体曝光量超 2000 万次；

社会效益：提供 100 个就业岗位（夜市摊主、安保、清洁），带动周边餐饮、住宿等关联行业消费增长 20%。

4. “商务会客厅”场景：打造济南西部高端商务服务平台

客群需求与场景定位：

项目周边 3 公里内有绿地中央广场、连城国际等 10 座写字楼，入驻企业超 500 家，2025 年调研显示，62% 的企业存在 “临时办公、商务接待、会议举办” 需求，但周边缺乏高端商务服务载体。“商务会客厅” 场景以 “共享办公 + 高端茶室 + 会议服务” 为核心，定位 “济南西部企业商务服务首选平台”，目标 2027 年服务企业超 100 家。

落地方案与运营细节：

空间打造与功能布局（2026 年 Q4）：

位置与面积：位于 3 层核心区域，面积 800㎡，划分 “共享办公区（30%）、高端茶室（20%）、会议区（40%）、配套服务区（10%）”；

功能配置：

①共享办公区：设置 20 个独立工位、5 个开放式工位，配备高速 WiFi、打印机、投影仪等设备，提供 “按小时 / 按天 / 按月” 租赁（小时租 50 元 / 人，日租 300 元 / 人，月租 2000 元 / 人）；

②高端茶室：设置 3 个独立茶室（分别命名 “泉韵”“荷风”“岱宗”），配备高端茶具、茶点，提供茶艺师服务，按小时收费（200 元 / 小时 / 室）；

③会议区：设置 3 个不同规格会议室（小型 8 人、中型 20 人、大型 50 人），配备高清显示屏、视频会议系统，按小时收费（小型 300 元 / 小时，中型 500 元 / 小时，大型 800 元 / 小时）；

④配套服务区：设置 “商务接待前台”“文件打印区”“咖啡吧”，提供文件打印、咖啡饮品等基础服务；

装修风格：采用 “新中式 + 现代简约” 风格，选用高端石材、实木家具，搭配济南文化元素（如泉水纹样地毯、泰山主题壁画），营造 “专业、高端、舒适” 的商务氛围。

客户拓展与服务保障（2027 年全年）：

客户拓展：

①定向对接：北京云阿云协助对接周边写字楼企业，上门拜访 50 家重点企业（如浪潮集团西部分公司、山东能源集团子公司），推出 “企业体验套餐”（免费使用小型会议室 2 小时 + 茶室 1 小时）；

②会员体系：推出 “年度会员套餐”，具体如下：

服务保障：

①人员配置：配备 5 名专业商务管家（本科以上学历，具备 3 年以上商务服务经验），负责客户接待、会议协调、需求响应；

②技术支持：提供 “会议预约小程序”，支持在线预订、费用支付、会议纪要生成，同时配备 1 名 IT 技术人员，保障视频会议、设备使用顺畅；

③增值服务：联合专业机构提供 “商务配套服务”，如文件翻译、法律咨询、税务筹划，按服务金额收取 10% 的佣金。

盈利模式与效果目标（2027 年全年）：

盈利模式：

①场地租赁收入（共享办公、茶室、会议室租金，预计年收 300 万元）；

②会员费收入（预计年收 200 万元）；

③增值服务收入（预计年收 50 万元）；

④品牌赞助收入（如高端茶叶品牌冠名茶室，年度赞助费 30 万元）；

效果目标：2027 年签约企业会员 30 家（其中钻石会员 5 家、金卡会员 10 家、银卡会员 15 家），服务企业超 100 家，年创收 580 万元；带动 3 层商务配套业态（如高端餐饮、轻奢零售）销售额增长 30%，成为济南西部商务服务标杆。

（三）场景创新保障机制与整体效果预判

1. 场景创新保障机制

专项运营团队：组建 “场景创新运营组”（15 人），按场景分工（光所市集组 3 人、亲子森林组 4 人、夜间星光组 4 人、商务会客厅组 4 人），负责场景日常运营、活动策划、客户维护；

数据监测与优化：建立 “场景效果监测体系”，每周分析各场景的客流密度、销售额、客户满意度，若某场景客户满意度低于 85%，及时调整运营策略（如优化课程内容、更换夜市商户）；

资源协同机制：每月召开 “场景资源协同会”，协调招商、营销、工程等部门资源支持场景运营（如招商部门为场景引入适配品牌，营销部门为场景活动提供宣传支持）；

客户反馈机制：通过项目 APP、小程序、现场问卷收集客户对场景的意见建议，每月形成 “客户反馈报告”，针对性解决问题（如客户反映夜间星光场景停车难，立即协调增加临时停车位）。

2. 2026-2027 年整体效果预判

通过空间优化 “三大核心工程” 与场景创新 “四大主题 IP” 的实施，龙湖西城天街将在 2027 年底实现 “空间利用率提升、场景吸引力增强、资产价值增长” 的三重目标，成为济南西部交商文旅融合的标杆项目，为龙湖天街体系内其他项目提供可复制的空间与场景创新经验。

（四）场景创新风险预案与应对策略

1. 核心风险识别与分级

基于项目实际运营场景，结合行业经验，识别出四大核心风险，并按 “高、中、低” 三级划分风险等级，针对性制定应对方案：

2. 分级应对方案

2.1亲子森林场景运营风险应对

植物养护保障：

与济南植物园签订 “植物养护合作协议”，聘请 2 名专业园艺师常驻项目，每周对热带植物进行浇水、施肥、病虫害防治，建立 “植物养护日志”，确保植物存活率超 95%；

提前储备 20% 的备用植物（如旅人蕉、空气凤梨），若出现枯萎情况，48 小时内完成替换，避免影响场景体验。

课程报名率提升：

若单门课程报名率低于 50%，立即启动 “引流预案”：向周边幼儿园、小学推送 “课程体验券”（满 100 元减 50 元），联合亲子 KOL（粉丝量 10 万 +）发布 “研学体验视频”，刺激报名；

每季度调整 20% 的课程内容（如新增 “自然科学实验”“亲子手工烘焙”），通过项目 APP 发起 “课程投票”，根据家长需求优化课程体系。

安全投诉处理：

建立 “安全投诉快速响应机制”，接到投诉后 1 小时内联系家长了解情况，24 小时内给出解决方案（如免费补课、赠送亲子餐厅代金券）；

每月开展 “安全演练”（如儿童走失应急处理、植物汁液过敏急救），确保运营人员熟练掌握应对流程，降低安全事件发生率。

2.2夜间星光场景合规风险应对

食品安全管控：

要求夜市商户必须持有 “食品经营许可证”，入驻前提交食材供应商资质证明，项目每月联合市场监管局开展 1 次食品安全抽检，抽检不合格商户立即停业整改，并处以 5000 元罚款；

在夜市设置 “食品安全公示栏”，实时公示商户抽检结果、食材溯源信息，接受消费者监督。

噪音与合规管理：

与夜市商户签订 “噪音管控协议”，规定露天音乐会音量不超过 60 分贝（晚间 22:00 后降至 50 分贝以下），安装噪音监测设备，超标立即提醒整改；

提前与槐荫区城管、环保部门沟通，获取 “夜间经营备案”，在场景周边设置 “噪音隔离带”（如种植绿植、安装隔音板），减少对周边居民的影响；

若收到投诉，2 小时内派专人到场处理，必要时暂停夜间活动，向居民致歉并赠送 “夜市消费券”，争取谅解。

安全事件预防：

安保团队实行 “三班倒” 制度，每班 10 人，划分责任区域（如星光廊道、夜市摊位、停车场），每 30 分钟巡逻 1 次，通过监控中心实时监控人流密集区域；

在夜市入口、廊道拐角处设置 “安全提示牌”，配备 2 名应急医护人员（夜间值班），现场储备急救箱、灭火器等设备，确保安全事件发生率低于 0.1%。

2.3商务会客厅客户流失风险应对

服务质量提升：

每月开展 “会员满意度调研”，若满意度低于 85%，立即组织商务管家培训（内容包括商务礼仪、会议协调、应急处理），考核合格后方可上岗；

为钻石会员提供 “专属服务升级”（如定制化茶点、免费文件翻译、机场接送服务），增强会员粘性。

竞品竞争应对：

建立 “竞品监测机制”，每月收集周边竞品（如绿地中央广场商务中心）的价格、服务信息，若竞品推出低价套餐，24 小时内制定 “应对方案”（如会员续费享 7 折、新增 “商务套餐赠送时长”）；

与周边写字楼签订 “长期合作协议”，为入驻企业提供 “专属折扣”（如年会员费减免 10%），锁定企业客户。

2.4跨场景资源协同风险应对

建立“场景协同委员会”：

由项目总担任委员会主任，各场景运营负责人为成员，每周召开 1 次协同会议，统筹分配营销、人力、资金资源（如集中采购宣传物料降低成本、共享安保团队减少人力投入）；

制定 “跨场景引流规则”，如亲子森林研学家庭可获 “夜间星光夜市 20 元券”，商务会客厅会员可获 “光所市集艺术展门票”，实现客群互导。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库