商业地产案例分享-济南龙湖西城天街项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为“轨交+生态”双驱动的商业标杆，济南龙湖西城天街以首店经济与场景创新破局同质化竞争，开业首年客流超千万、估值增长80%。本报告深度解析其运营模式、资产优化路径与行业启示，为存量商业提质提供模式。全文共94400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南龙湖西城天街运营提升和资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（五）跨场景联动策略：构建 “1+1>2”的协同生态

1. 客群联动：打造“全周期消费闭环”

针对不同客群的消费需求，设计 “跨场景消费路径”，实现客群在四大场景间的无缝流转，提升整体消费频次与客单价：

2. 资源联动：实现“成本共摊、效益共享”

营销资源联动：

统一策划 “季度主题营销活动”，如 “春季交商文旅节”，整合四大场景资源：亲子森林推出 “自然研学专场”、夜间星光举办 “春日夜市”、商务会客厅开展 “企业招商沙龙”、光所市集举办 “艺术展”，集中投入 50 万元营销预算（较各场景单独营销节省 30% 成本），通过抖音、微信视频号等平台联合推广，目标曝光量超 1000 万次。

人力资源联动：

建立 “场景人力共享池”，整合各场景的运营、客服、安保人员，在客流高峰时段（如周末亲子森林、夜间星光夜市）进行调配，避免人力闲置或短缺；

开展 “跨场景培训”，要求运营人员掌握 2 个以上场景的基础服务技能（如亲子森林运营人员可协助光所市集艺术展引导），提升人力利用效率。

数据资源联动：

打通各场景的客群数据（如亲子森林的研学家庭信息、商务会客厅的企业会员数据），建立 “项目统一客群数据库”，通过北京云阿云 “数据分析模型”，精准推送跨场景优惠（如向商务会客厅会员推送亲子森林 “企业家庭日” 活动邀请）。

（六）长期运营优化计划：保持场景竞争力

1. 年度优化机制

建立 “场景年度优化计划”，每年对四大场景进行 20%-30% 的内容更新，确保场景吸引力持续提升，具体优化方向如下：

2. 客户共创机制

成立“场景体验官” 团队：

从各场景会员中筛选 50 名 “体验官”（亲子客群 20 名、Z 世代 15 名、商务客群 15 名），每月召开 1 次 “体验官座谈会”，收集对场景内容、服务质量的意见建议，优先采纳高票建议（如体验官提议增加亲子森林 “昆虫标本制作课程”，3 个月内落地）。

发起“场景创新提案” 活动：

通过项目 APP、小程序面向公众发起 “场景创新提案” 征集，设立 “创新基金”（年度 100 万元），对被采纳的提案给予奖励（如提案者可获得场景年卡、现金奖励），2028 年计划采纳 10-15 个优质提案，实现 “客户参与场景共创”。

（七）总结：构建济南西部商业新生态

龙湖西城天街通过 “三大核心工程” 的空间优化与 “四大主题 IP” 的场景创新，不仅解决了当前空间利用率低、客群吸引力不足的问题，更构建了 “交商文旅融合” 的商业新生态：

空间层面：动线重构破解死角难题，绿色升级提升品牌溢价，步行街激活填补夜间商业空白，实现 “空间价值最大化”；

场景层面：四大主题 IP 覆盖 “亲子、Z 世代、商务、艺术” 全客群，通过跨场景联动形成 “消费闭环”，提升客群粘性与消费频次；

资产层面：2027 年 NOI 提升至 5.3%，资产估值年均增长 6%，成为龙湖天街体系内 “空间优化 + 场景创新” 的标杆项目，为行业提供可复制的经验。

未来，项目将通过 “风险预案保障落地、优化计划保持活力、客户共创提升体验”，持续巩固济南西部商业龙头地位，打造 “立足济南、辐射山东” 的交商文旅融合典范。

八、业态优化及品牌焕新

基于项目 “济南西部・交商文旅融合体验中心” 的升级定位，结合三大客群（高净值家庭、Z 世代、商务客群）消费需求，依托北京云阿云大数据分析（2025 年 1200 万客流消费数据、15 万会员行为数据），实施 “加减乘除” 业态优化策略与 “三级梯队” 品牌焕新计划，2026-2027 年目标实现整体业态坪效提升 30%、品牌首店占比突破 40%，打造济南西部业态最丰富、品牌最具吸引力的商业项目。

（一）业态优化“加减乘除”策略：北京云阿云数据驱动落地

1. 做“加”法：强化高增长业态，填补客群需求空白

通过北京云阿云 “业态增长潜力模型”，筛选出 “潮玩电竞、健康生活” 两大高增长赛道（2025 年济南商圈相关业态销售额增速超 50%），针对性新增业态，精准匹配 Z 世代与高净值客群需求。

1.1新增“潮玩电竞区”（2 层，面积 1500㎡）

业态定位与客群匹配：

聚焦 18-24 岁 Z 世代客群（占项目客流 30%，夜间消费占比 60%），打造 “电竞体验 + 潮玩消费 + 社交互动” 三位一体的潮玩目的地，填补济南西部 Z 世代专属商业场景空白。

品牌引入与空间规划：

运营策略与效果保障：

活动引流：每月举办 1 场 “电竞联赛”（如英雄联盟 5V5 赛），联合 B 站、抖音直播，冠军团队可获 “潮玩礼包 + 电竞设备”；每周六开展 “潮玩交换会”，Z 世代可现场交换闲置潮玩，增强社交属性；

会员联动：推出 “潮玩电竞年卡”（售价 980 元），含 100 小时电竞体验、2 次潮玩 DIY、专属折扣（潮玩消费 9 折），目标年售卡 500 张；

数据目标：2026 年该区域日均客流达 800 人次，坪效超 1 万元 /㎡/ 年，带动 2 层整体销售额增长 40%。

1.2新增“健康生活区”（4 层，面积 800㎡）

业态定位与客群匹配：

瞄准 25-45 岁高净值家庭客群（月消费 8000 元以上，关注健康养生），打造 “运动健身 + 中医理疗 + 健康管理” 的一站式健康服务场景，填补项目健康业态空白。

品牌引入与空间规划：

运营策略与效果保障：

客群引流：向高净值会员推送 “健康体验券”（满 500 元减 200 元），联合项目高端餐饮（如海底捞、西贝）推出 “消费满 300 元赠健康检测 1 次”；

服务升级：为会员建立 “健康档案”，提供定制化健康方案（如根据体检结果推荐瑜伽课程、理疗项目）；

数据目标：2026 年该区域客流转化率达 20%，年均服务客群 1.5 万人次，带动 4 层整体客单价提升 30%。

2. 做“减”法：淘汰低效业态，释放空间价值

基于北京云阿云 “业态效率评估模型”，对 2025 年坪效低于 5000 元 /㎡/ 年、客流转化率低于 10% 的低效业态进行清退或压缩，将空间优先分配给高增长、高协同业态。

2.1清退低效零售业态，引入跨界体验品牌

清退对象：3 层 2 家传统服饰店（坪效分别为 2800 元 /㎡/ 年、2500 元 /㎡/ 年，低于项目零售业态平均坪效 8000 元 /㎡/ 年），清退面积共 400㎡；

替换方案：引入 “零售 + 体验” 跨界品牌 ——UR 创意实验室（济南首店），面积 400㎡，该品牌融合 “服饰零售 + 艺术展览 + DIY 定制”，2025 年在全国同类项目平均坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年，具体规划：

零售区（60%）：陈列 UR 当季新款服饰，设置 “济南限定款” 专区（如融入泉城元素的服饰）；

体验区（40%）：每月举办 1 场 “服饰 DIY 工坊”（如定制 T 恤、改造牛仔裤）、设置 “艺术打卡墙”（与本地插画师合作）；

效果目标：2026 年该店坪效突破 1 万元 /㎡/ 年，较原低效业态提升 250%，带动 3 层零售区客流增长 35%。

2.2压缩传统亲子游乐业态，新增教育体验业态

压缩对象：5 层传统亲子游乐业态（如淘气堡、电玩城），面积从 2000㎡压缩至 1500㎡（压缩 25%），原因是该业态 2025 年坪效仅 4000 元 /㎡/ 年，且客群停留时间短（平均 1 小时）；

新增方案：释放 500㎡空间引入 2 家亲子教育业态，具体如下：

效果目标：2026 年新增亲子教育业态坪效达 8000 元 /㎡/ 年，较原游乐业态提升 100%，5 层亲子客群停留时间从 1 小时提升至 2.2 小时。

3. 做“乘”法：强化业态协同，提升整体效益

通过 “业态联动线” 设计，打破业态间的独立壁垒，实现 “1+1>2” 的协同效应，重点打造 “餐饮 + 娱乐”“零售 + 生活服务” 两大联动线，提升客群停留时间与连带消费率。

3.1“餐饮 + 娱乐” 联动线（4 层餐饮区 + 5 层影院 / KTV）

联动逻辑：2025 年数据显示，项目餐饮客群中 35% 有娱乐消费需求，娱乐客群中 40% 有餐饮消费需求，但两者联动率仅 15%，存在较大协同空间；

具体措施：

空间打通：在 4 层餐饮区与 5 层影院、KTV 之间增设 2 部直达扶梯，设置 “餐饮 + 娱乐” 导视系统（如 “海底捞→影院” 专属指引），缩短客群动线；

套餐联动：推出 3 类 “餐饮 + 娱乐” 套餐：

家庭套餐：海底捞消费满 300 元赠万达影院 2D 电影票 2 张（价值 80 元），目标带动家庭客群娱乐消费率提升至 30%；

情侣套餐：西贝消费满 200 元赠 KTV2 小时欢唱券（价值 120 元），目标带动情侣客群娱乐消费率提升至 25%；

朋友套餐：太二酸菜鱼消费满 400 元赠影院 4D 电影票 4 张（价值 200 元），目标带动年轻客群娱乐消费率提升至 40%；

会员权益：项目会员在餐饮区消费可获 “娱乐积分”（1 元 = 1 积分），100 积分可兑换影院小吃券（价值 15 元）或 KTV 果盘券（价值 30 元）；

效果目标：2026 年 “餐饮 + 娱乐” 联动率从 15% 提升至 35%，客群停留时间从 2 小时提升至 3.5 小时，餐饮区与娱乐区销售额分别增长 25%、30%。

3.2“零售 + 生活服务” 联动线（1 层美妆区 + 美容护理店）

联动逻辑：2025 年项目美妆区客群中 60% 有美容护理需求，但因缺乏配套服务，仅 10% 会在项目内消费，需通过业态联动提升连带消费；

具体措施：

业态配套：在 1 层美妆区（如丝芙兰、MAC 旁）新增 2 家美容护理店（面积共 300㎡），分别为 “林清轩美容坊”（国货美妆护理）、“欧舒丹手部护理站”（快闪式护理）；

消费联动：推出 “购物满额享护理” 权益：

美妆区消费满 500 元可享林清轩基础面部护理 1 次（价值 120 元）；

美妆区消费满 300 元可享欧舒丹手部护理 1 次（价值 50 元）；

美容护理店消费满 800 元可获美妆区 100 元代金券（限指定品牌使用）；

服务升级：美容护理店为美妆区会员提供 “定制化推荐”（如根据肤质推荐美妆产品），美妆区为护理店会员提供 “专属折扣”（如护理后购买推荐产品享 9 折）；

效果目标：2026 年 “零售 + 生活服务” 连带消费率从 10% 提升至 25%，1 层美妆区客单价从 800 元提升至 1200 元，美容护理店年均销售额突破 500 万元。

4. 做“除”法：优化业态布局，减少内部竞争

针对 “楼层业态割裂”“同类业态扎堆” 两大问题，通过 “跨楼层延伸”“差异化筛选” 优化布局，提升空间利用率与业态竞争力。

4.1打破 “楼层业态割裂”：亲子业态跨楼层延伸

现存问题：项目亲子业态集中在 5 层，25-45 岁高净值家庭客群在 1-4 层购物后，需专程前往 5 层消费，导致亲子客群跨楼层流动率仅 20%；

优化方案：

3 层新增 “亲子服饰区”（面积 300㎡），引入巴拉巴拉高端店、安奈儿亲子定制店，提供 “服饰 + 配饰” 一站式购物，与 5 层亲子游乐、教育业态形成 “购物 - 游乐 - 教育” 闭环；

1 层设置 “亲子体验快闪区”（面积 100㎡，每月更新主题），如 “亲子手工坊”“儿童绘本角”，吸引家庭客群从 1 层开始体验，逐步引导至 5 层；

推出 “亲子跨楼层打卡活动”：家庭客群在 1 层快闪区、3 层服饰区、5 层游乐区分别打卡，可获 “亲子森林” 研学课程 1 次（价值 150 元）；

效果目标：2026 年亲子客群跨楼层流动率从 20% 提升至 50%，3 层亲子服饰区坪效达 8000 元 /㎡/ 年，5 层亲子区销售额增长 35%。

4.2减少“同类业态扎堆”：奶茶店差异化优化

现存问题：项目现有 8 家奶茶店（如喜茶、奈雪的茶、CoCo 等），2025 年平均坪效 6000 元 /㎡/ 年，其中 3 家坪效低于 4000 元 /㎡/ 年，存在内部竞争；

优化方案：

清退低效品牌：清退 2 家坪效低于 4000 元 /㎡/ 年的奶茶店（如某区域品牌），压缩 1 家坪效 5000 元 /㎡/ 年的品牌面积（从 100㎡减至 60㎡）；

引入差异化品牌：新增 2 家差异化奶茶品牌：

霸王茶姬山东首店（面积 80㎡）：主打国风茶饮，契合 Z 世代国潮偏好，2025 年全国平均坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年；

Manner 咖啡济南西部首店（面积 60㎡）：主打高性价比精品咖啡，吸引商务客群与年轻白领，2025 年平均坪效达 1 万元 /㎡/ 年；

业态组合优化：将剩余 5 家奶茶店分布在 1 层（喜茶、Manner）、3 层（奈雪的茶）、5 层（霸王茶姬、CoCo），避免同一楼层同类品牌过度集中；

效果目标：2026 年项目奶茶业态整体坪效从 6000 元 /㎡/ 年提升至 8000 元 /㎡/ 年，差异化品牌日均销售额突破 2 万元，客群满意度从 75% 提升至 90%。

（二）品牌焕新“三级梯队”计划：北京云阿云全球资源整合

依托北京云阿云 “全球品牌资源库”（整合 2000 + 国际、国内、区域品牌资源），结合项目定位与客群需求，构建 “头部首店 - 区域标杆 - 新兴潜力” 三级品牌梯队，2026-2027 年计划焕新品牌 60 家，其中首店品牌 25 家，实现 “品牌力 - 业绩力 - 吸引力” 三重提升。

1. 头部首店梯队（占比 15%）：打造项目品牌标杆

聚焦 “国际一线、全国知名” 首店品牌，通过稀缺性品牌吸引全城客群，提升项目整体品牌层级，2026 年目标落地 5 家头部首店，2027 年再落地 3 家。

1.1目标品牌与落地策略

1.2落地保障与效果预判

资源倾斜：北京云阿云成立 “头部首店专项对接组”，配备 3 名资深招商顾问，全程跟进品牌选址、装修、开业流程，确保 2026 年 Q4 前 5 家头部首店全部开业；

营销支持：为每家头部首店定制 “开业营销方案”，如 Gentle Monster 开业期间举办 “艺术展 + 网红打卡活动”，投入 50 万元推广预算（含抖音 KOL 探店、地铁广告投放）；

效果目标：2027 年头部首店梯队年均销售额突破 1.2 亿元，占项目总销售额的 15%；带动项目全城客群占比从 20% 提升至 35%，社交媒体曝光量超 5000 万次。

2. 区域标杆梯队（占比 35%）：强化品类优势，提升客群粘性

聚焦 “济南西部首店、区域领先” 品牌，通过差异化服务与业态协同，强化项目在餐饮、健身、亲子等核心品类的优势，2026 年目标落地 20 家区域标杆品牌，2027 年再落地 15 家。

2.1目标品牌与运营策略

2.2运营监测与成长扶持

成长监测：为新兴潜力品牌建立 “成长档案”，每月跟踪销售额、客流、客单价等数据，对连续 3 个月销售额增长超 20% 的品牌，给予 “额外流量扶持”（如项目中庭快闪位免费使用 1 次）；

资源对接：北京云阿云为品牌对接供应链资源（如国潮服饰面料供应商、文创设计师），帮助品牌降低成本；同时对接直播平台（如抖音、小红书），协助品牌开展 “直播带货”，提升销售额；

数据目标：2027 年新兴潜力梯队年均销售额突破 1 亿元，占项目总销售额的 12%；Z 世代客群占比从 30% 提升至 45%，品牌孵化成功率超 80%（即 80% 的品牌首年实现盈利）。

（二）各楼层布局规划及品牌落位策略

1.一楼：国际美妆与轻奢生活区（面积占比 35%）

定位升华

聚焦 “济南西部高端生活入口”，以国际美妆、轻奢零售为核心，搭配高人气生活方式品牌，打造兼具 “颜值吸引力” 与 “消费体验感” 的首层空间，吸引 25-45 岁高净值客群及城市年轻白领，树立项目高端商业形象。

主要业态

国际美妆、轻奢皮具、黄金珠宝、生活方式体验店

品牌组合

国际美妆（核心品类，3-4 家）：已落地 Sephora（丝芙兰）美妆集合店（400㎡），引入法国欧舒丹全球概念店（山东首店，200㎡）、雅诗兰黛专柜（150㎡）、兰蔻专柜（150㎡）、月魁星（100㎡，主推月魁星、凤池夸中高端护肤、美妆品牌），覆盖国际一线护肤、彩妆品牌，满足高端客群美妆消费需求；

轻奢皮具（2-3 家）：引入 COACH（蔻驰）济南西部首店（300㎡）、MICHAEL KORS（迈克高仕）专柜（250㎡）、云霞兽皮具（箱包鞋帽皮具），主打经典款与当季新品，填补济南西部轻奢皮具品类空白；

黄金珠宝（2-3 家）：已落地周大福传承系列体验店（200㎡）、六福珠宝高端专柜（180㎡），新增谢瑞麟（TSL）济南西部首店（150㎡），聚焦婚嫁、日常佩戴场景，推出济南专属定制款（如 “泉城荷韵” 系列首饰）、琥福珠宝（100㎡，以黄金、钻石、玉器为主+帝车星腕表系列）；

生活方式（4-5 家）：已落地 Starbucks Reserve（星巴克臻选店，200㎡）、Apple 授权体验店（300㎡），引入 % Arabica 咖啡济南西部首店（150㎡）、西西弗书店城市体验店（350㎡）、MUJI 无印良品（400㎡），提供休闲社交、数码体验、文创消费一站式服务。

租金水平

国际美妆品牌：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%（如 Sephora、欧舒丹）；

轻奢皮具品牌：保底租金 550-800 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%（如 COACH、MICHAEL KORS）；

黄金珠宝品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（如周大福、谢瑞麟）；

生活方式品牌：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%（如 Apple 授权店、星巴克臻选）。

焕新重点

打造 “500㎡国际美妆核心区”，以 Sephora 为核心，联动雅诗兰黛、兰蔻形成品牌集群，配备专业美妆顾问与体验台，提供 “彩妆定制”“护肤咨询” 服务；

引入 2 家山东 / 济南首店轻奢品牌（如 COACH、欧舒丹），提升品类稀缺性；

优化黄金珠宝区 “场景化陈列”，设置 “婚嫁主题展柜”“日常搭配体验区”，增强消费代入感。

特色活动与政策支持

每季度举办 “美妆风尚节”，联合品牌开展 VIP 护肤沙龙、彩妆教程直播，邀请美妆 KOL 到店探店；

为轻奢首店品牌提供装修补贴（最高 1800 元 /㎡），免租期最长 10 个月，降低品牌入驻成本；

联合招商银行、工商银行推出 “高端客户专属权益”，持指定信用卡消费满 5000 元赠美妆礼盒或轻奢配件。

布局策略

主入口（东、西入口）分别布局 COACH、MICHAEL KORS 轻奢旗舰店，采用大面积玻璃幕墙设计，形成视觉冲击，吸引客流进店；

中庭区域集中规划国际美妆区（Sephora、雅诗兰黛、兰蔻、欧舒丹），利用中庭动线交汇优势，提升品牌曝光率；

北侧动线末端布局 Apple 授权店、西西弗书店，延长客流游览路径，带动沿途黄金珠宝品牌消费；

星巴克臻选店、% Arabica 咖啡选址于临街外铺，兼顾商场内客流与街面客流，提升傍晚及夜间消费频次。

2.二楼：潮玩电竞与青年消费区（面积占比 30%）

定位升华

瞄准 18-28 岁 Z 世代客群，打造 “济南西部潮玩社交目的地”，以潮玩集合、电竞体验为核心，搭配国潮服饰、新兴文创，满足年轻客群 “娱乐 + 消费 + 社交” 的多元化需求，提升项目年轻化活力。

主要业态

潮玩集合、电竞体验、国潮服饰、文创零售、特色轻食

品牌组合

潮玩集合（核心品类，2-3 家）：引入泡泡玛特城市旗舰店（济南西部首店，500㎡）、TOP TOY 潮玩集合店（300㎡）、52TOYS 机甲主题店（200㎡），覆盖盲盒、手办、机甲模型等品类，设置 “济南限定款” 发售区（如 Molly 泉城主题盲盒）；

电竞体验（1-2 家）：落地网鱼网咖旗舰店（800㎡），配备 RTX 4090 显卡、机械键盘、专业电竞椅，设置 5V5 对战包间与直播专区，可举办小型电竞比赛；

国潮服饰（3-4 家）：引入 bosie 无性别服饰济南首店（300㎡）、李宁国潮高端店（250㎡）、回力国潮定制店（150㎡）、密扇 MUKZIN（济南西部首店，200㎡），主打国潮元素设计，契合 Z 世代审美；

文创零售（2-3 家）：落地杂物社文创集合店（150㎡）、言仓文创体验店（120㎡）、故宫文创济南西部首店（180㎡），售卖手账、徽章、家居饰品等，兼具实用性与文化属性；照天印文创（150㎡，红色主题文创潮品+摄影+DIY）

特色轻食（2-3 家）：引入霸王茶姬山东首店（80㎡）、Manner 咖啡济南西部首店（60㎡）、柠季手打柠檬茶（80㎡），提供高性价比饮品，满足年轻客群休闲消费需求。

租金水平

潮玩集合品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（如泡泡玛特、TOP TOY）；

电竞体验品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（如网鱼网咖）；

国潮服饰品牌：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（如 bosie、李宁）；

文创零售品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（如杂物社、故宫文创）；

特色轻食品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（如霸王茶姬、Manner）。

焕新重点

打造 “1500㎡潮玩电竞核心区”，以泡泡玛特、网鱼网咖为核心，联动周边国潮服饰、文创品牌，形成 “娱乐 - 消费 - 社交” 闭环；

引入 3 家山东 / 济南首店潮玩、国潮品牌（如泡泡玛特城市旗舰店、bosie、霸王茶姬），强化品类差异化；

在楼层中部设置 “潮玩打卡装置”（如 10 米高巨型盲盒雕塑、电竞主题涂鸦墙），吸引年轻客群拍照分享，提升社交媒体曝光。

特色活动与政策支持

每月举办 “潮玩交换会”“电竞水友赛”，联合品牌推出 “活动限定周边”（如比赛冠军赠限量手办）；

为新兴国潮品牌（如 bosie、密扇）提供 “低租金 + 流量扶持”，首年租金减免 50%，项目官方抖音账号每月免费推广 3 条品牌短视频；

推出 “Z 世代潮玩卡”，持卡可享潮玩品牌 9 折、电竞体验 8 折、轻食满减优惠，目标年售卡 800 张。

布局策略

楼层南侧（靠近户外步行街入口）布局网鱼网咖旗舰店，方便街面年轻客流直接进店，同时避免电竞噪音影响其他业态；

楼层中部（动线交汇点）集中规划潮玩集合店（泡泡玛特、TOP TOY、52TOYS），形成 “潮玩核心集群”，提升聚客能力；

国潮服饰品牌沿主动线两侧布局（如 bosie、李宁在东侧，回力、密扇在西侧），确保每个品牌都能获得充足客流；

特色轻食品牌（霸王茶姬、Manner）选址于潮玩、电竞区周边，方便客群在娱乐间隙购买饮品，提升连带消费。

3.三楼：亲子家庭与零售体验区（面积占比 30%）

定位升华

聚焦 25-40 岁亲子家庭客群，打造 “济南西部亲子消费一站式平台”，以亲子服饰、儿童教育为核心，搭配 “零售 + 体验” 跨界品牌，满足家庭客群 “购物 + 教育 + 休闲” 的综合需求，提升家庭客群停留时间与消费频次。

主要业态

亲子服饰、儿童教育、零售体验、家庭餐饮

品牌组合

亲子服饰（3-4 家）：已落地巴拉巴拉高端店（300㎡）、安奈儿亲子定制店（250㎡），引入爱慕儿童高端店（200㎡）、英氏婴幼儿服饰（180㎡），覆盖 0-12 岁儿童及亲子装，提供 “定制化服务”（如刺绣姓名、专属图案）；

儿童教育（2-3 家）：引入编程猫高端校区（300㎡）、番茄田艺术中心（200㎡）、美吉姆国际早教济南西部首店（400㎡），开设编程、美术、早教课程，与项目 “亲子森林” 场景联动开展户外研学活动；

零售体验（2-3 家）：落地 UR 创意实验室（济南首店，400㎡）、名创优品全球好物店（250㎡）、全棉时代亲子体验店（200㎡），UR 主打 “服饰 + 艺术体验”，全棉时代提供 “婴幼儿产品试用” 服务；云霞兽（100㎡，益智童具+高端童装）

家庭餐饮（2-3 家）：引入西贝莜面村亲子主题店（400㎡）、老乡鸡家庭餐厅（250㎡）、DQ 冰雪皇后亲子专区（100㎡），西贝设置 “儿童游乐区”，老乡鸡推出 “亲子套餐”，满足家庭用餐需求。

租金水平

亲子服饰品牌：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（如巴拉巴拉、爱慕儿童）；

儿童教育品牌：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（如编程猫、番茄田）；

零售体验品牌：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（如 UR 创意实验室、全棉时代）；

家庭餐饮品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（如西贝莜面村、老乡鸡）。

焕新重点

打造 “1500㎡亲子核心区”，以编程猫、番茄田艺术为核心，联动巴拉巴拉、西贝等品牌，形成 “教育 - 购物 - 餐饮” 家庭消费闭环；

清退 2 家低效传统服饰店，替换为 UR 创意实验室、全棉时代等 “零售 + 体验” 跨界品牌，提升业态协同性；

在楼层西侧设置 “亲子互动区”（150㎡），配备儿童绘本角、手工操作台，免费向家庭客群开放，延长停留时间。

特色活动与政策支持

每周末举办 “亲子手工坊”“儿童艺术展”，联合教育品牌推出 “体验课 + 购物优惠”（如报名编程猫课程赠巴拉巴拉 50 元代金券）；

为儿童教育首店品牌（如美吉姆）提供 “会员数据共享” 服务，项目亲子会员可获免费体验课，教育品牌会员可享项目餐饮、零售折扣；

推出 “亲子年卡”，持卡可享亲子服饰 9 折、教育课程 8.5 折、餐饮满 200 减 50，目标年售卡 500 张。

布局策略

楼层东侧（靠近电梯厅）布局儿童教育品牌（编程猫、番茄田、美吉姆），方便家庭客群快速抵达，同时避免教育区噪音影响餐饮业态；

亲子服饰品牌（巴拉巴拉、安奈儿、爱慕儿童、英氏）沿主动线两侧对称布局，形成 “亲子服饰一条街”，提升选购便利性；

UR 创意实验室、全棉时代等零售体验品牌选址于楼层中部，兼顾亲子客群与年轻女性客群（如妈妈群体购物需求）；

家庭餐饮品牌（西贝、老乡鸡、DQ）集中规划于楼层北侧，靠近 “亲子互动区”，方便客群在互动后用餐，提升消费连贯性。

4.四楼：健康生活与餐饮社交区（面积占比 35%）

定位升华

面向 25-45 岁高净值客群及商务人士，打造 “济南西部健康社交空间”，以高端餐饮、健康服务为核心，搭配生活方式体验业态，满足客群 “商务宴请、健康养生、休闲社交” 的需求，提升项目高端客群消费价值。

主要业态

高端餐饮、健康生活、生活方式体验、商务配套

品牌组合

高端餐饮（4-5 家）：已落地海底捞智慧餐厅（济南西部首店，800㎡）、西贝莜面村（400㎡），引入太二酸菜鱼（300㎡）、黑牛小镇烤肉（250㎡）、南京大牌档（济南西部首店，350㎡），覆盖火锅、中餐、烤肉、地方特色菜，海底捞配备 AI 点餐、机器人送餐，南京大牌档主打江南特色，满足不同宴请场景；

健康生活（2-3 家）：引入梵音瑜伽高端店（400㎡）、固生堂中医馆（300㎡）、美年大健康体验店（100㎡），梵音开设 “亲子瑜伽”“产后修复” 课程，固生堂邀请三甲医院医生坐诊，美年大健康提供基础体检服务；

生活方式体验（2-3 家）：落地盒马鲜生会员店（济南西部首店，3000㎡）、网易严选线下店（200㎡）、无印良品 HOME 店（300㎡），盒马提供 30 分钟极速送达、生鲜加工服务，网易严选、无印良品主打高性价比家居、日用品；

商务配套（1-2 家）：引入携程旅游体验店（150㎡）、顺丰速运高端服务点（80㎡），携程提供 “定制旅游方案”，顺丰提供 “商务件加急配送”，满足商务客群配套需求。

租金水平

高端餐饮品牌：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（如海底捞、南京大牌档）；

健康生活品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-14%（如梵音瑜伽、固生堂）；

生活方式体验品牌：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%（如盒马鲜生、网易严选）；

商务配套品牌：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（如携程旅游、顺丰速运）。

焕新重点

打造 “3000㎡盒马鲜生核心区”，以盒马为流量入口，联动周边高端餐饮、健康生活品牌，形成 “生鲜采购 - 餐饮加工 - 健康服务” 消费链；

引入 3 家济南西部首店品牌（海底捞智慧餐厅、南京大牌档、盒马鲜生），强化区域品类领先性；

在餐饮区与健康区之间设置 “健康生活走廊”，展示瑜伽课程海报、中医养生知识，引导餐饮客群向健康业态转化。

特色活动与政策支持

每月举办 “健康养生沙龙”（邀请中医分享养生知识）、“美食节”（如海底捞火锅节、南京大牌档江南美食周），联合品牌推出 “健康套餐”（如瑜伽课后轻食套餐）；

为盒马鲜生、海底捞等首店品牌提供 “开业营销支持”，投入 50 万元推广预算（含地铁广告、本地 KOL 探店），协助品牌快速打开区域市场；

为盒马鲜生提供 “冷链物流支持”，协调项目地下停车场预留 10 个冷链配送车位，确保 30 分钟极速送达服务落地。

布局策略

楼层南侧（靠近户外步行街）布局高端餐饮集群（海底捞、太二酸菜鱼、南京大牌档、黑牛小镇烤肉），利用街面客流提升餐饮翻台率，同时设置 “餐饮外摆区”（200㎡），满足夏季户外用餐需求；

楼层北侧集中规划生活方式体验区，盒马鲜生占据核心位置（3000㎡），网易严选、无印良品 HOME 店紧邻盒马，形成 “生鲜采购 + 家居消费” 联动，提升连带消费；

健康生活业态（梵音瑜伽、固生堂、美年大健康）布局于楼层东侧（靠近电梯厅），方便客群快速抵达，且与餐饮区保持合理距离，避免噪音干扰；

商务配套品牌（携程旅游、顺丰速运）选址于楼层西侧动线末端，服务商务客群的同时，填补动线末端客流空白。

5.五楼：亲子森林与商务会客厅区（面积占比 40%）

定位升华

打造 “济南西部亲子研学 + 高端商务双场景融合空间”，北侧聚焦亲子家庭客群，提供 “自然研学 + 游乐 + 教育” 一站式体验；南侧服务商务客群，打造 “会议 + 接待 + 办公” 高端服务平台，实现 “家庭客群白天消费、商务客群晚间延伸” 的错峰运营，提升楼层空间利用率。

主要业态

亲子森林研学、亲子游乐、商务会客厅、高端茶室、商务配套

品牌组合

亲子森林研学（核心品类，1-2 家）：联合济南植物园打造 “亲子森林自然研学基地”（1000㎡），引入 “植物科普馆”（400㎡）、“昆虫探秘馆”（300㎡）、“自然艺术工坊”（300㎡），配备专业园艺师与研学讲师，提供 12 门核心研学课程；

亲子游乐（1-2 家）：保留卡通尼乐园升级版（1500㎡，压缩原 2000㎡面积），新增奈尔宝亲子馆济南西部首店（2000㎡），配备职业体验区（如小医生、小厨师）、科学实验室、沉浸式游乐设施，年均服务家庭客群超 10 万人次；

商务会客厅（1 家）：打造项目自营 “西城商务会客厅”（800㎡），划分共享办公区（240㎡）、高端茶室（160㎡）、会议区（320㎡）、配套服务区（80㎡），引入 “泉韵”“荷风”“岱宗” 3 个独立茶室，配备高清视频会议系统；

高端茶室（1 家）：引入 “吴裕泰高端茶室”（200㎡），提供明前龙井、武夷岩茶等高端茶叶，配备茶艺师服务，推出 “商务茶歇套餐”，满足商务接待需求；

商务配套（1-2 家）：引入 “简白打印装订中心”（100㎡）、“悦己商务礼品店”（150㎡），提供文件打印、定制礼品服务，满足商务客群办公需求。

租金水平

亲子森林研学：项目自营，无对外租金，年度运营成本控制在 200 万元内（含人员、植物养护）；

亲子游乐品牌：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（如奈尔宝、卡通尼）；

商务会客厅：会员费模式（银卡 5 万元 / 年、金卡 10 万元 / 年、钻石卡 20 万元 / 年），共享办公工位小时租 50 元 / 人；

高端茶室：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（如吴裕泰）；

商务配套品牌：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（如简白打印、悦己礼品）。

焕新重点

打造 “3000㎡亲子森林核心区”，联动奈尔宝、卡通尼乐园，形成 “研学 + 游乐” 亲子消费闭环，目标 2027 年接待研学家庭 1.2 万组；

优化商务会客厅会员体系，推出 “企业年度套餐”，目标 2027 年签约企业会员 30 家（钻石会员 5 家、金卡 10 家、银卡 15 家）；

在亲子区与商务区间设置 “景观隔断”（如绿植墙、玻璃屏风），实现场景分区又相互融合，避免噪音干扰。

特色活动与政策支持

亲子板块：每季度举办 “自然文化节”（如春季植物播种节、秋季昆虫展），推出 “研学 + 游乐” 联票（研学课程 + 奈尔宝门票优惠 30%）；为研学家庭提供 “亲子餐厅代金券”（满 200 减 50），联动 4 层家庭餐饮业态；

商务板块：每月举办 “企业招商沙龙”“行业论坛”，联合槐荫区商务局提供 “企业政策解读” 服务；为钻石会员提供 “专属停车券”（100 张 / 年）、“机场接送服务”（10 次 / 年）；

政策支持：联合槐荫区文旅局申请 “亲子研学示范基地” 资质，成功后可获 50 万元运营补贴；为商务会客厅引入的重点企业（如上市公司子公司）提供 “租金减免”（首年减免 20%）。

布局策略

楼层北侧（靠近采光井）布局亲子森林研学基地与奈尔宝亲子馆，利用自然光线提升研学体验，卡通尼乐园位于北侧动线末端，延长亲子客群游览路径；

楼层南侧（靠近电梯厅）规划商务会客厅与吴裕泰茶室，方便商务客群快速抵达，会议区设置独立出入口，避免与亲子客群动线交叉；

商务配套品牌（简白打印、悦己礼品）紧邻商务会客厅，形成 “会议 - 打印 - 礼品采购” 商务服务闭环；

亲子区与商务区间设置 “共享休息区”（150㎡），配备沙发、绿植，供客群临时休息，同时作为场景过渡空间。

6.屋顶：城市农场与星空休闲区（面积占比 100%，屋顶总面积 2000㎡）

定位升华

打造 “济南西部空中生态休闲目的地”，以 “城市农场 + 星空休闲” 为核心，兼具 “亲子农耕体验、青年社交、商务轻团建” 功能，填补项目户外生态场景空白，实现 “屋顶空间价值最大化”，成为项目差异化竞争亮点。

主要业态

城市农场、星空露营区、亲子农耕体验、轻食茶饮

品牌组合

城市农场（项目自营，1200㎡）：划分 “亲子种植区”（600㎡）、“有机蔬菜区”（400㎡）、“花卉观赏区”（200㎡），提供 “地块认养” 服务（10㎡地块年租金 1800 元），市民可认养地块自主种植，项目提供种子、农具、技术指导；

星空露营区（合作运营，500㎡）：与 “牧高笛” 合作打造 “屋顶星空露营地”，配备 10 顶高端露营帐篷（可容纳 2-4 人）、户外桌椅、星空灯串，提供 “日间露营体验”（198 元 / 2 小时 / 顶）、“夜间星空派对”（398 元 / 4 小时 / 顶，含饮品、小食）；

亲子农耕体验（项目自营，200㎡）：设置 “农耕科普馆”（100㎡），展示传统农具（如犁、耙），提供 “农耕体验课程”（如播种、浇水、收割，适合 5-12 岁儿童，80 元 / 人 / 课时）；

轻食茶饮（合作品牌，100㎡）：引入 “% Arabica 咖啡屋顶快闪店”（100㎡），提供咖啡、果汁、轻食沙拉，设置户外露台座位（20 个餐位），满足客群休闲消费需求。

租金 / 收费水平

城市农场：地块认养费 1800 元 / 年 / 10㎡，亲子农耕体验课程 80 元 / 人 / 课时；

星空露营区：日间体验 198 元 / 2 小时 / 顶，夜间派对 398 元 / 4 小时 / 顶（牧高笛分成比例：项目 60%、品牌 40%）；

轻食茶饮：% Arabica 咖啡保底租金 150 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（低于地面品牌租金，吸引品牌入驻）。

焕新重点

打造 “1200㎡城市农场示范基地”，2027 年目标认养地块 50 块，接待亲子农耕体验家庭 3000 组；

每月策划 “主题露营活动”（如 “亲子露营日”“青年交友露营”“企业轻团建露营”），提升屋顶空间使用率，目标 2027 年露营区年均接待客群 1.5 万人次；

引入 “智慧农业系统”（如自动灌溉、土壤监测），降低农场运营成本，同时作为 “农耕科普” 教学工具，提升体验感。

特色活动与政策支持

农场板块：每季度举办 “丰收节”（如春季采摘节、秋季水稻收割节），认养家庭可免费参与，非认养家庭收取 50 元 / 人门票（含采摘体验）；联合 4 层盒马鲜生推出 “农场蔬菜直供” 服务，认养家庭种植的蔬菜可由盒马加工成菜品（收取 10% 加工费）；

露营板块：每周五、六举办 “屋顶星空电影夜”（免费观看，需提前预约），搭配 “露营 + 电影” 套餐（298 元 / 顶，含饮品、小食）；为企业客户提供 “团建定制服务”（如烧烤团建、亲子团建，人均收费 150 元）；

政策支持：联合槐荫区住建局申请 “绿色建筑屋顶利用补贴”，成功后可获 30 万元改造补贴；为 % Arabica 咖啡提供 “装修补贴”（500 元 /㎡），免租期 6 个月，降低品牌入驻成本。

布局策略

屋顶东侧（靠近电梯口）布局 % Arabica 咖啡快闪店与农耕科普馆，方便客群快速抵达，作为屋顶体验的 “入口枢纽”；

屋顶中部规划城市农场，“亲子种植区” 靠近咖啡区（方便家长休息等待），“有机蔬菜区”“花卉观赏区” 位于中部，形成 “体验 - 观赏” 动线；

屋顶西侧（视野最佳区域）设置星空露营区，远离电梯口，减少噪音干扰，同时利用西侧傍晚光线，提升露营体验感；

屋顶四周设置 “安全护栏”（高度 1.2 米），配备 24 小时监控与应急照明，确保客群安全；设置 “屋顶导视系统”（地面标识、指示牌），引导客群有序游览。

7.地下一层：生活配套与美食街区（面积占比 35%）

定位升华

打造 “济南西部便民生活枢纽”，以 “美食街区 + 生活配套” 为核心，服务周边社区居民、写字楼上班族，满足 “日常餐饮、便民购物、通勤消费” 需求，成为项目 “高频消费引流层”，提升项目整体客流粘性。

主要业态

美食街区、生活超市、便民服务、通勤轻食

品牌组合

美食街区（核心品类，8-10 家）：引入 “老街称盘麻辣烫”“夸父炸串”“书亦烧仙草”“正新鸡排”“蜜雪冰城”“张一碗过桥米线”“吉祥馄饨”“绝味鸭脖”，覆盖快餐、小吃、饮品，人均消费 15-30 元，满足日常用餐需求；

生活超市（1 家）：落地 “家家悦社区超市”（1500㎡），提供生鲜、日用品、零食，配备 “线上配送服务”（1 小时达），满足周边居民日常采购需求；

便民服务（3-4 家）：引入 “京东家电维修”（80㎡）、“益丰大药房”（100㎡）、“优剪快剪”（60㎡）、“干洗客洗衣店”（80㎡），提供家电维修、药品购买、理发、洗衣服务；

通勤轻食（2-3 家）：落地 “罗森便利店”（100㎡）、“7-ELEVEN 便利店”（100㎡）、“一鸣真鲜奶吧”（80㎡），提供早餐、便当、饮品，满足上班族通勤消费需求。

租金水平

美食街区品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（如老街称盘、夸父炸串）；

生活超市：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（如家家悦）；

便民服务品牌：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（如益丰大药房、优剪）；

通勤轻食品牌：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（如罗森、7-ELEVEN）。

焕新重点

打造 “800㎡美食街区核心区”，统一规划店铺形象（如复古风装修），设置 “共享用餐区”（200㎡，50 个餐位），提升用餐体验；

引入 2 家济南西部首店便民品牌（如 7-ELEVEN、优剪），提升便民服务品质；

在超市入口设置 “社区服务台”，提供快递代收、水电费代缴服务，增强社区居民粘性。

特色活动与政策支持

美食街区：每月举办 “美食节”（如麻辣烫节、炸串节），推出 “10 元特惠套餐”“第二份半价” 活动；联合周边写字楼推出 “工作日午餐配送” 服务（满 20 元免配送费）；

生活超市：每周三举办 “会员日”，生鲜产品 8 折优惠；为周边社区居民提供 “免费送货上门” 服务（满 50 元，3 公里内）；

政策支持：为美食街区新入驻品牌提供 “首月免租金”，帮助品牌渡过培育期；联合槐荫区商务局推出 “便民消费券”（满 50 元减 10 元，每月限 500 名额），提升地下一层客流。

布局策略

地下一层靠近地铁口（若有规划）区域布局通勤轻食品牌（罗森、7-ELEVEN、一鸣真鲜奶吧），方便上班族通勤时快速购买；

中部区域集中规划美食街区，“共享用餐区” 位于美食街区核心位置，周边环绕各餐饮品牌，提升聚客能力；

生活超市（家家悦）布局于地下一层东侧（靠近社区入口），方便周边居民进店采购；

便民服务品牌（京东家电维修、益丰大药房、优剪、干洗客）沿美食街区外围动线布局，填补动线空白，提升便民服务覆盖面。

8.地下二层：智慧停车场与配套服务区（面积占比 100%，总面积 15000㎡）

定位升华

打造 “济南西部智慧停车标杆”，以 “智慧化停车 + 便民配套” 为核心，解决项目 “停车难、找车难” 痛点，同时通过配套服务提升客群停车体验，成为项目 “客流入口增值层”，增强客群整体消费满意度。

主要业态

智慧停车场、新能源汽车服务区、车主便民服务、仓储配套

品牌组合与功能配置

智慧停车场（项目自营，12000㎡）：

规划停车位 1200 个（含标准车位 1000 个、无障碍车位 20 个、亲子专属车位 50 个、商务会员专属车位 30 个）；

引入 “AI 智能停车系统”，支持 “车牌识别快速入场”“反向寻车导航”（通过手机 APP 或场内屏显定位车辆）“无感支付离场”，实现 “入场 - 停车 - 离场” 全流程智能化，目标将平均停车时长从 15 分钟缩短至 5 分钟；

划分 “会员专属停车区”（靠近电梯口，30 个车位）、“亲子停车区”（靠近 5 层电梯口，50 个车位），优先满足高价值客群需求。

新能源汽车服务区（合作运营，800㎡）：

引入 “特来电新能源充电站”（20 个快充桩、10 个慢充桩），支持 “扫码充电”“预约充电”，充电费用按济南市场价执行（快充 1.5 元 / 度，慢充 1.2 元 / 度）；

设置 “新能源汽车展示区”（100㎡），与比亚迪、特斯拉合作，定期展示新款车型，提供试驾预约服务，提升服务区附加值。

车主便民服务（合作品牌，700㎡）：

引入 “途虎养车快修店”（500㎡），提供洗车（30 元 / 次）、轮胎更换、基础保养等服务，项目会员享 8 折优惠；

设置 “车主休息区”（200㎡），配备沙发、电视、免费 WiFi、茶水供应，供车主等待时休息，提升服务体验。

仓储配套（项目自营，1500㎡）：

规划 “商户仓储区”（1000㎡），为项目内品牌提供货物存储服务，租金 20-30 元 /㎡/ 月；

设置 “临时寄存区”（500㎡），配备智能储物柜（小柜 5 元 / 小时、大柜 10 元 / 小时），方便客群购物时临时存放物品。

租金 / 收费水平

智慧停车场：非会员 10 元 / 小时（首小时免费），会员 5 元 / 小时（银卡及以上），商务钻石会员免费（限 2 小时 / 天）；

新能源充电站：特来电按充电量收费（快充 1.5 元 / 度、慢充 1.2 元 / 度），项目与品牌分成比例 6:4；

车主便民服务：途虎养车保底租金 150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

仓储配套：商户仓储区 20-30 元 /㎡/ 月，临时寄存区 5-10 元 / 小时 / 柜。

焕新重点

升级 “智慧停车系统”，接入项目会员 APP，实现 “停车费自动抵扣”“积分兑换停车时长”，提升会员粘性；

新增 50 个亲子专属车位与 30 个商务会员车位，优先满足高价值客群需求，目标会员停车满意度提升至 95%；

扩大新能源充电区规模（从 10 个桩增至 30 个桩），满足济南新能源汽车保有量增长需求，目标充电区日均服务车辆 50 辆。

特色活动与政策支持

停车优惠：会员生日当天享免费停车（不限时长），非会员消费满 200 元可凭小票兑换 1 小时免费停车；

充电活动：每月 10 日举办 “新能源充电日”，充电享 8 折优惠，同时提供 “充电 + 洗车” 套餐（充电满 50 度赠免费洗车 1 次）；

政策支持：联合槐荫区发改委申请 “智慧停车场改造补贴”，成功后可获 80 万元补贴；为途虎养车提供 “装修补贴”（300 元 /㎡），免租期 3 个月，吸引品牌入驻。

布局策略

停车场入口处设置 “智能导引屏”，实时显示各区域剩余车位数量，引导车辆快速分流；

新能源汽车服务区靠近停车场入口，方便车辆快速进入充电，避免影响其他车辆通行；

车主便民服务（途虎养车、休息区）位于停车场中部（靠近电梯口），方便车主在等待时休息或享受服务；

仓储配套位于停车场西侧（远离出入口），避免仓储货物运输影响停车秩序，同时靠近货梯，提升货物运输便利性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库