商业地产案例分享-济南龙湖西城天街项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为“轨交+生态”双驱动的商业标杆，济南龙湖西城天街以首店经济与场景创新破局同质化竞争，开业首年客流超千万、估值增长80%。本报告深度解析其运营模式、资产优化路径与行业启示，为存量商业提质提供模式。全文共94400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南龙湖西城天街运营提升和资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

9.楼层联动运营策略：构建 “全楼层客流互通生态”

9.1. 客群联动：定向引导跨楼层消费

针对不同客群的消费需求，设计 “楼层联动消费路径”，通过权益激励实现客群在各楼层间的无缝流转，提升整体消费频次与客单价：

9.2. 业态联动：实现 “楼层功能互补”

通过 “跨楼层业态协同”，打破楼层壁垒，形成 “消费闭环”，提升各楼层业态的协同效益：

亲子业态联动：3 层亲子服饰店消费满 500 元赠 5 层奈尔宝门票 50 元代金券，5 层亲子森林研学家庭可获 3 层亲子服饰 9 折优惠，实现 “购物 - 游乐 - 研学” 亲子消费闭环；

商务业态联动：5 层商务会客厅会员可享 4 层高端餐饮（如海底捞、南京大牌档）8.5 折优惠，4 层餐饮消费满 1000 元赠 5 层商务会客厅 2 小时会议时长，满足商务客群 “会议 - 宴请” 需求；

生活业态联动：地下一层家家悦超市消费满 200 元赠 4 层盒马鲜生 30 元代金券，4 层盒马鲜生消费满 300 元赠地下一层便民服务（如干洗）50 元代金券，覆盖社区居民 “日常采购 - 便民服务” 需求。

9.3. 营销联动：统一策划 “楼层主题活动”

每月围绕 1 个核心主题，整合各楼层资源开展 “楼层联动营销活动”，集中吸引客流，提升项目整体热度：

3 月 “亲子成长月”：

3 层：亲子服饰新品发布会、亲子手工坊；

5 层：亲子森林春季播种节、奈尔宝 “亲子职业体验日”；

屋顶：城市农场亲子农耕体验课；

4 层：家庭餐饮 “亲子套餐”（买一送一）；

活动期间，亲子客群凭任意楼层消费小票可参与 “亲子抽奖”（奖品含研学课程、游乐门票）。

9 月 “商务尊享月”：

1 层：轻奢品牌 VIP 品鉴会、美妆品牌商务礼盒定制；

5 层：商务会客厅 “企业招商沙龙”“行业论坛”；

4 层：高端餐饮 “商务宴请套餐”（满 2000 元赠红酒 1 瓶）；

地下二层：商务会员专属停车免费（不限时长）；

活动期间，商务客群签约商务会客厅会员可享首年 5 折优惠。

（四）品牌焕新效果预判与风险管控

1. 2026-2027 年整体效果预判

2. 风险管控机制

2.1首店品牌水土不服风险

预防措施：引入首店前，通过北京云阿云 “区域适配性模型” 分析品牌在济南的客群接受度（如 Gentle Monster 的艺术定位是否契合济南高净值客群偏好），适配度低于 70% 的品牌暂不引入；

应对方案：若首店开业后 3 个月销售额未达预期（低于目标 80%），立即调整运营策略：如推出 “济南限定产品”（Shake Shack 章丘大葱汉堡）、联合本地 KOL 开展 “探店推广”、调整产品定价（如 Manner 咖啡推出 “济南专属折扣”）。

2.2新兴品牌经营不善风险

预防措施：引入新兴品牌时，要求品牌提供 “经营计划书”（含产品定位、营销方案、盈利预测），由北京云阿云专业团队评估，评估通过率控制在 60%；

应对方案：对连续 2 个月销售额低于成本线的新兴品牌，提供 “经营诊断服务”（如分析客流不足原因、优化产品结构），必要时调整租金模式（从固定租金改为 “销售额扣点”），帮助品牌渡过培育期。

2.3品牌同质化竞争风险

预防措施：建立 “品牌差异化评估体系”，同一品类品牌差异化程度低于 50%（如 2 家奶茶店产品重合度超 50%），则不再引入同类品牌；

应对方案：若出现同质化竞争（如 2 家国潮服饰店销售额均下滑），引导品牌调整产品结构（如一家侧重童装、一家侧重成人装），或举办 “差异化主题活动”（如一家举办 “国潮走秀”、一家举办 “手作工坊”），减少内部竞争。

（五）总结：构建 “业态 - 品牌 - 客群” 三维协同生态

通过 “加减乘除” 业态优化策略与 “三级梯队” 品牌焕新计划，龙湖西城天街将实现三大核心目标：

业态竞争力跃升：淘汰低效业态、强化高增长赛道，2027 年整体坪效提升 30%，形成 “潮玩电竞、健康生活、亲子教育、高端商务” 四大核心业态集群；

品牌影响力突破：头部首店引领、区域标杆支撑、新兴潜力补充，2027 年首店占比达 40%，成为济南西部首店最密集、品牌最丰富的商业项目；

客群价值最大化：精准匹配 Z 世代、高净值家庭、商务客群需求，2027 年三大客群占比超 90%，会员复购率提升至 65%，实现 “客流 - 销售 - 利润” 的良性循环。

未来，项目将持续通过北京云阿云大数据分析与全球资源整合，动态优化业态与品牌组合，确保在济南商业市场的领先地位，为龙湖天街体系提供 “业态品牌焕新” 的可复制经验。

九、运营管理专项提升

（一）智慧运营升级：以数据驱动全链路效率优化

1. 数据中台搭建：构建“感知 - 分析 - 决策”运营闭环

1.1核心架构与数据维度

联合北京云阿云搭建 “三层级数据中台”，深度整合龙湖智慧服务沉淀的 10 年商业运营数据与项目实时采集数据，形成 “空间 - 交易 - 会员 - 履约” 四维数据体系：

基础数据层：接入 200 + 点位智能设备数据（含地下二层停车场 AI 摄像头、各楼层红外客流计数器、品牌 POS 机交易系统、会员 APP 行为轨迹），实现 “秒级采集、分钟级同步”；

分析模型层：植入 3 大核心算法模型 ——

① 客流热力模型：实时生成楼层 / 品牌客流密度热力图，识别高峰区域（如地下一层美食街区午间 12:00-13:30、1 层美妆区周末 14:00-18:00）；

② 消费转化模型：关联 “到店客流 - 进店率 - 客单价 - 复购率” 数据，输出品牌健康度评分（满分 100 分，低于 70 分启动优化预警）；

③ 会员画像模型：基于消费频次、品类偏好、楼层停留时长等 15 个维度，构建高净值家庭、Z 世代等客群标签体系。

应用输出层：开发 “运营驾驶舱” 可视化系统，按权限开放三类看板 ——

项目总览看板（面向管理层）：展示日均客流、销售额、会员新增等核心指标，支持周 / 月同比分析；

楼层运营看板（面向楼层经理）：实时显示本楼层保洁排班、品牌销售排名、空铺招商进度；

品牌赋能看板（面向商户）：提供竞品销售对比、目标客群触达建议（如建议 3 层亲子服饰品牌联动 5 层奈尔宝开展满赠活动）。

1.2动态运营策略落地

借鉴龙湖重庆时代天街 “数据驱动现场管理” 经验，建立 “数据预警 - 资源调度 - 效果复盘” 响应机制：

人员配置优化：当客流热力模型显示某区域瞬时客流超 2000 人次 / 千平方米时，系统自动向物业调度中心推送预警，30 分钟内增派 2 名保洁、1 名安保人员（如地下一层美食街区节假日高峰时段，保洁频次从 1 次 / 小时提升至 3 次 / 小时）；

品牌调整支撑：若消费转化模型显示某品牌连续 3 个月进店率低于同楼层均值 30%，自动触发招商部门对接流程，2026 年计划基于数据淘汰 3-5 家低效品牌，替换为适配客群的首店品牌；

营销精准触达：会员画像模型识别出 “每月消费超 5000 元的亲子客群”，自动通过 APP 推送 3 层亲子服饰 9 折券 + 5 层研学课程体验券，2025 年试点后该客群月均消费提升 22%。

1.3数据安全与效能指标

安全保障：采用阿里云服务器集群，通过三级等保认证，会员消费数据加密存储，仅授权人员可访问；

效能目标：2026 年实现 “运营决策响应时效从 24 小时缩短至 2 小时”，客流高峰区域客诉率下降 40%，品牌调整成功率提升至 85%。

2. 会员体系优化：打造“分层权益 + 情感链接”高粘性生态

2.1三级会员体系核心权益设计

结合济南高净值客群消费特征，参考上海恒隆广场会员运营逻辑，构建梯度化权益矩阵：

2.2会员激活与复购提升策略

新客转化：非会员消费满 300 元可凭小票兑换 100 积分 + 银卡体验券（享 3 天金卡权益），2026 年目标新客会员转化率达 40%；

积分运营：推出 “积分当钱花”（100 积分抵 10 元）、“积分兑服务”（500 积分兑洗车 1 次），联合家家悦、盒马鲜生实现积分互通，提升积分流通性；

情感链接：每季度举办 “黑卡会员沙龙”（如联合 1 层轻奢品牌开展穿搭讲座、5 层商务会客厅举办企业管理论坛），2026 年计划开展 8 场专属活动，目标黑卡会员年消费占比达 35%。

2.3效果追踪与案例借鉴

数据指标：2026 年会员复购率从 65% 提升至 70%，2027 年冲刺 75%；黑卡会员数量突破 1000 人，会员消费占比从 40% 提升至 55%；

案例参考：借鉴北京 SKP “黑卡会员专属服务体系”，通过 “一对一管家 + 定制化权益” 实现黑卡会员复购率达 82%，其 “品牌深度绑定” 模式为本项目提供核心参考。

（二）活动营销创新：构建“IP 沉淀 + 全域引流”增长引擎

1. 主题活动 IP 化：从“流量活动”到“品牌资产”的质变

1.1两大 IP 活动核心规划

借鉴宝龙商业 “宝龙印记” IP 从 “流量爆发” 到 “长效经营” 的升级路径，打造具有济南在地特色的活动 IP：

1.2IP 化运营长效机制

年度优化体系：首店文化节每年升级主题（2026 年 “首店来潮”、2027 年 “首店共生”），生态生活节结合四季推出子活动（春季播种、夏季采摘、秋季市集、冬季暖植）；

城市资源绑定：联合槐荫区商务局设立 “首店孵化基金”，对入驻并参与文化节的首店给予最高 20 万元补贴；与济南植物园合作开发 “生态课程体系”，提升活动专业度；

数据沉淀复用：每次活动后输出《IP 运营白皮书》，记录客群反馈、品牌转化数据，为下一届活动优化提供依据，2027 年目标 IP 活动复购客群占比达 45%。

2. 线上线下联动：打造 “内容引流 - 到店转化 - 复购沉淀” 闭环

2.1“抖音直播 + 小程序秒杀” 精细化运营

对标百联股份与抖音合作 “心动大牌日” 实现单场 GMV2200 万的成功经验，建立标准化直播体系：

直播矩阵搭建：

① 固定专场：每周三 “亲子专场”（联动 3 层服饰 + 5 层研学）、每周六 “潮玩专场”（联动 2 层电竞 + 潮牌），每场直播 90 分钟；

② 特色专场：首店文化节期间每日 1 场 “首店探店直播”，邀请本地达人（粉丝量 50 万 +）带逛；

③ 主播配置：培养 3 名专职主播（熟悉各楼层品牌）+ 品牌导购轮流出镜，确保专业度与互动性。

货盘与核销设计：

① 引流款：低客单价秒杀品（如地下一层奶茶 9.9 元、1 层美妆小样 19.9 元），每场限量 500 份；

② 转化款：跨业态组合券（如 “2 层电竞 2 小时 + 1 层咖啡” 套餐 69 元、“3 层亲子服饰 + 5 层游乐” 套餐 199 元）；

③ 核销保障：小程序内置 “核销地图”，显示各品牌门店位置及排队情况，支持线下扫码核销 + 积分自动到账。

2.2全域引流与数据追踪

公域引流：抖音端投放 “门店定位 + 直播预告” 信息流广告，定向济南西部 30-45 岁女性客群，点击率目标达 3.5%；小红书发起 #西城天街隐藏福利# 话题，鼓励核销用户晒单，优质笔记给予 50 元购物卡奖励；

私域激活：会员 APP 推送直播提醒，社群内发放 “直播专属满减券”（满 200 减 50），2026 年目标私域引流占直播观看人数的 25%；

效果监测：建立 “曝光 - 点击 - 核销 - 复购” 全链路数据看板，若某场直播核销率低于 20%，48 小时内复盘调整货盘或主播风格，2026 年目标线上引流至线下消费占比达 12%，2027 年突破 15%。

3. 活动营销保障体系

预算配置：2026 年活动总预算 800 万元，其中 IP 活动占 60%（首店文化节 300 万、生态生活节 180 万），线上联动占 40%；

跨部门协同：成立 “活动专项小组”，运营部负责统筹、招商部对接品牌、物业部保障现场、IT 部支撑数据追踪，每周召开进度会；

应急预案：客流超承载量时启动 “单向动线引导”（如屋顶农场分时段入场），直播设备故障时切换备用链路（提前录制 30 分钟品牌素材）。

（三）商户赋能体系：构建“数据支持 + 资源协同”共生生态

1. 商户数据化运营支持

基于数据中台沉淀的消费数据，为商户提供 “定制化经营诊断与策略建议”，解决中小商户 “运营能力弱、客群定位模糊” 痛点：

经营诊断服务：每月向商户推送《品牌经营分析报告》，包含 “进店率 - 转化率 - 客单价 - 连带率” 四维度数据，对比同楼层竞品差距（如告知 3 层某亲子服饰店 “连带率 1.2 低于同楼层均值 1.8”），并提供优化建议（如调整陈列、推出 “服饰 + 配饰” 组合套餐）；

精准营销工具：开放数据中台 “客群触达接口”，商户可申请定向推送优惠券（需运营部审核），2026 年计划支持 100 家商户使用该工具，目标商户营销转化率提升至 18%（行业均值 12%）；

数字化工具培训：每季度举办 “商户数字化运营 workshops”，培训内容包括 “抖音门店 POI 运营”“小程序核销技巧”“会员积分互通操作”，2026 年计划培训 200 人次，覆盖 80% 商户。

2. 商户资源协同与降本增效

借鉴深圳万象天地 “商户联盟” 模式，整合项目内外部资源，为商户降低经营成本、提升业绩：

供应链协同：联合 4 层盒马鲜生、地下一层家家悦，为餐饮商户提供 “食材集中采购服务”，降低采购成本 15-20%；与 2 层潮玩品牌、3 层亲子品牌联合采购包装物料，实现 “成本分摊、形象统一”；

营销资源共享：项目中庭、户外大屏等广告位预留 30% 资源供商户使用（黑卡会员合作品牌优先），商户可通过 “销售额扣点”（1-2%）抵扣广告费用，避免现金投入压力；

空置期帮扶：新品牌装修期间，提供 “临时快闪位”（如 1 层中庭、地下一层美食街区），支持商户提前开展预售活动（如 2 层潮玩品牌开业前预售限定盲盒），缩短培育期，2026 年目标新品牌开业首月销售额提升 30%。

3. 商户分级运营与激励机制

根据商户销售额、坪效、配合度等指标，将商户分为 A（头部）、B（腰部）、C（长尾）三级，实施差异化运营策略：

A 级商户（前 20%）：提供 “首店孵化基金” 优先申请资格、黑卡会员专属推荐资源，如 1 层 Gentle Monster、5 层奈尔宝等，2026 年计划为 5 家 A 级商户定制 “品牌联合营销活动”（如 “Gentle Monster 艺术展 + 奈尔宝亲子穿搭日”）；

B 级商户（中间 60%）：纳入 “商户成长计划”，运营团队一对一帮扶（如优化陈列、调整货盘），2026 年目标 30% B 级商户升级为 A 级；

C 级商户（后 20%）：启动 “整改 - 淘汰” 机制，运营部每月出具整改方案，连续 3 个月未达标的商户启动招商替换流程，确保楼层整体坪效；

激励机制：每年评选 “年度优秀商户”（10 家），给予 “下一年租金减免 5%”“广告位免费使用 1 个月” 奖励，激发商户经营积极性。

（四）服务品质升级：打造 “细节感动 + 场景化体验” 服务标杆

1. 现场服务精细化优化

对标杭州湖滨银泰 IN77 “管家式服务”，从 “人员、设施、流程” 三方面提升现场服务体验：

人员服务升级：

① 服务人员培训：每月开展 “服务礼仪 + 应急处理” 培训，考核通过方可上岗，重点提升亲子区、商务会客厅服务人员专业度（如亲子区人员需掌握基础儿童急救知识，商务会客厅人员需熟悉英语沟通）；

② 服务岗点优化：在 1 层美妆区、3 层亲子区、5 层商务会客厅增设 “服务管家台”，提供 “礼品包装、临时寄存、导购预约” 服务，管家台配备充电宝、儿童玩具、商务文具等便民物品；

③ 服务评价体系：会员 APP 新增 “服务评价” 功能，客人可对保洁、安保、导购服务打分，每月评选 “服务之星”，给予现金奖励（500-1000 元）。

设施体验优化：

① 亲子友好设施：3 层、5 层增设 “母婴室”（每 2000㎡1 个），配备恒温奶器、婴儿护理台、亲子卫生间（儿童马桶 + 安全座椅）；屋顶农场设置 “儿童洗手池”（高度 0.6 米），方便亲子客群使用；

② 商务便捷设施：5 层商务会客厅配备 “打印复印一体机”“充电桩”，地下二层会员专属车位设置 “快速充电接口”，满足商务客群临时办公需求；

③ 无障碍设施：各楼层电梯口设置 “盲文标识”，地下停车场预留 20 个无障碍车位（宽度 3 米），配备 “无障碍轮椅”（10 台，可通过会员 APP 预约）。

流程效率优化：

① 投诉处理流程：建立 “1 分钟响应、10 分钟处理、24 小时回访” 机制，会员投诉优先由专属管家跟进，2026 年目标客诉处理满意度达 98%；

② 停车缴费流程：地下二层停车场支持 “车牌识别自动扣费”“会员积分抵扣停车费”，出口处设置 “无人缴费通道”，将出场时间从 3 分钟缩短至 30 秒。

2. 场景化服务创新

结合项目 “交商文旅融合” 定位，打造具有情感温度的场景化服务，提升客群记忆点：

亲子场景服务：5 层亲子森林推出 “研学导师陪同一对一” 服务（黑卡会员免费，金卡会员 50 元 / 次），导师可带领儿童开展植物观察、昆虫科普；3 层亲子服饰区提供 “亲子穿搭咨询” 服务，搭配师可根据家庭需求推荐服饰组合；

商务场景服务：5 层商务会客厅提供 “茶歇定制” 服务（可选择吴裕泰高端茶叶、% Arabica 咖啡），支持 “会议物料提前布置”（如企业 LOGO 投影、名牌摆放）；4 层高端餐饮区提供 “商务宴请专属包间”，配备独立卫生间、电视投影，满足商务洽谈需求；

节日场景服务：春节期间在 1 层中庭设置 “免费写春联” 服务（邀请济南书法协会会员），情人节在 2 层潮玩区设置 “情侣盲盒 DIY” 服务，中秋节在屋顶农场举办 “星空赏月茶会”（黑卡会员专属），通过节日服务增强客群情感链接。

3. 服务品质监督与提升

建立 “内部监督 + 外部反馈” 双维度监督体系，确保服务品质持续提升：

内部监督：运营部成立 “服务品质巡查小组”，每日抽查各楼层服务岗点（如保洁频次、导购服务态度），发现问题当日整改，每周输出《服务品质报告》；

外部反馈：通过会员 APP、大众点评、小红书等渠道收集客群反馈，每月抽取 100 名反馈用户赠送 “50 元购物卡”；每季度开展 “会员服务满意度调研”，根据调研结果调整服务策略（如 2025 年调研显示 “亲子区休息座椅不足”，2026 年新增 50 个休息座椅）；

行业对标：每半年组织运营团队赴北京 SKP、上海恒隆广场等标杆项目考察学习，引入先进服务理念（如北京 SKP “一对一管家服务”），2026 年目标项目服务满意度从 90% 提升至 95%。

（五）风险管控与应急保障

1. 智慧运营风险管控

数据安全风险：与阿里云签订 “数据安全保障协议”，定期开展数据安全演练（每季度 1 次），防止会员信息泄露；限制数据中台访问权限，普通员工仅可查看脱敏数据（如隐藏会员手机号中间 4 位）；

系统故障风险：数据中台、会员 APP 配备 “备用服务器”，系统故障时 30 分钟内切换备用链路；提前储备 “线下应急预案”（如系统故障时，会员可凭身份证享受权益）。

2. 活动营销风险管控

客流超载风险：IP 活动期间实时监控各区域客流（如屋顶农场最大承载量 500 人），超限时通过 “分时段入场”“线上预约” 控制客流；在 1 层、5 层等关键节点安排安保人员引导动线，避免拥挤踩踏；

品牌合作风险：与首店品牌签订 “活动保障协议”，明确新品发布会、秒杀活动的责任分工（如品牌需确保货源充足，项目需确保客流引流）；提前准备 “备用品牌”，若某首店临时无法参与活动，可快速替换。

3. 商户与服务风险管控

商户经营风险：对 C 级商户建立 “经营风险预警机制”，当商户连续 2 个月销售额下降超 20%，运营部及时介入，提供经营建议；为中小商户提供 “租金缓缴” 选项（最长缓缴 3 个月），帮助商户渡过经营困难期；

服务投诉风险：针对高频投诉问题（如停车难、导购态度差），制定 “专项整改方案”（如新增 200 个停车位、加强导购培训）；建立 “客诉应急小组”，重大客诉（如服务人员与客人冲突）1 小时内到场处理，避免负面舆情扩散。

（六）运营管理提升效果预判（2026-2027 年）

总结：构建 “数据驱动、体验为王、共生共赢” 的运营新体系

济南龙湖西城天街通过 “智慧运营、会员体系、活动营销、商户赋能、服务品质” 五大模块提升，实现了运营管理从 “传统粗放” 到 “精细化、数字化、场景化” 的转型：

数据成为核心生产力：数据中台打通 “客流 - 销售 - 会员” 全链路数据，让运营决策更精准、资源调度更高效；

客群价值深度挖掘：三级会员体系与场景化服务满足不同客群需求，会员复购率、消费占比持续提升；

商户与项目共生发展：通过数据支持、资源协同，帮助商户降本增效，实现 “商户业绩增长 - 项目坪效提升” 的良性循环；

服务打造差异化竞争力：精细化服务与场景化创新提升客群满意度，成为项目区别于其他商业体的核心优势。

未来，项目将持续优化运营体系，根据济南商业市场变化与客群需求升级，动态调整策略，确保项目在济南西部商业竞争中保持领先地位，成为 “交商文旅融合” 的商业标杆。

十、资产优化与实施策略

（一）资产优化 “三大核心目标”：锚定全周期价值增长

基于济南商业市场年均 3.5%-4% 的资产增值水平（戴德梁行 2025 年数据），结合项目 “交商文旅融合” 定位，制定分阶段、可量化的资产目标体系，确保短期收益提升与长期价值沉淀协同推进：

（二）实施策略：构建“数据驱动 + 工具赋能”的资产运营体系

1. 租金动态调整机制：精准匹配业态价值与品牌能力

借鉴北京国贸商城 “业态坪效分层租金模型”，结合北京云阿云大数据测算能力，建立 “三维度租金定价体系”，避免 “一刀切” 式调整，实现 “高价值业态高收益、潜力品牌低门槛” 的平衡：

1.1差异化租金涨幅模型

基于各业态坪效贡献与市场需求热度，制定 2026-2028 年租金涨幅区间，确保租金增长与商户经营能力匹配：

1.2“租金 + 扣点”弹性合作模式

针对不同生命周期的品牌，设计差异化合作方案，降低新兴品牌入驻门槛，保障成熟品牌收益稳定性：

1.3租金调整执行流程

数据测算：北京云阿云每季度输出《业态租金测算报告》，对比同商圈竞品（如济南万象城、恒隆广场）租金水平；

商户沟通：运营部提前 3 个月与商户沟通调整方案，提供坪效数据支撑（如 “您品牌连带率低于同楼层均值 20%，建议通过促销提升后再协商租金”）；

合同签订：对接受调整的商户，在租赁合同中加入 “租金涨幅与销售额挂钩” 条款（如销售额增长 10% 可触发租金涨幅 3%）；

效果追踪：调整后每月监测商户销售额变化，若销售额下降超 10%，启动租金回溯机制（如临时下调 5%）。

2. 资产增值工具应用：打通“运营 - 金融 - 估值”价值闭环

2.1资产证券化（ABS）：盘活存量资产，拓展融资渠道

参考龙湖商业 “天街系列 ABS” 发行经验（2024 年发行规模 50 亿元），联合龙湖集团资金部与中信证券，推进项目 ABS 发行：

2.2品牌溢价挖掘：通过“首店 + 场景”提升资产附加值

聚焦首店品牌与主题场景，打造资产溢价亮点，形成 “品牌越稀缺、租金越高、估值越高” 的正向循环：

首店品牌租金溢价：1 层首店品牌（如 Gentle Monster、欧舒丹）租金较普通品牌高 20%-30%，2026 年计划引入 8 家首店，带动 1 层整体租金提升 12%；首店品牌带来的客流增量（年均 15 万人次），间接提升周边品牌销售额（如 1 层美妆品牌销售额增长 8%），形成 “首店引流 - 周边受益” 的生态效应；

主题场景资产增值：5 层 “亲子森林” 场景改造后，商铺出租率从 92% 提升至 100%，租金从 4.5 元 /㎡/ 天上涨至 5.5 元 /㎡/ 天；屋顶 “城市农场” 场景带动 5 层商务会客厅会员费收入增长 25%，项目整体估值提升 3%（戴德梁行测算）；

溢价监测机制：每季度联合仲量联行评估首店与场景的溢价贡献，若某首店品牌年销售额未达 1000 万元（1 层标准），则下一年度溢价率下调 5%，倒逼品牌提升经营能力。

3. 资产维护与增值投入：建立 “预防性维护 + 周期性改造” 长效机制

3.1预防性维护计划：以技术降本，延长资产寿命

引入北京云阿云物联网监测技术，对项目核心设施进行全生命周期管理，降低故障率与维护成本：

设备物联网改造：2026 年投入 300 万元，为电梯（20 部）、空调（50 台）、智能导视屏（30 块）安装传感器，实时监测运行参数（如电梯运行速度、空调能耗），数据同步至 “资产维护中台”；

故障预警与处理：当系统监测到异常数据（如电梯振动值超标），自动推送预警信息至维保团队，实现 “故障提前 24 小时预警”，将电梯故障率从 8% 降至 3% 以下，每年减少停梯损失 50 万元；

维护成本优化：建立 “设备健康评分体系”（满分 100 分），对评分 80 分以上的设备延长维保周期（从 3 个月延长至 6 个月），2026 年预计节省维护成本 120 万元，2028 年累计节省超 400 万元。

3.2周期性改造投入：按“价值优先级”分配资源，确保改造收益

遵循 “3 年小改、5 年大改” 原则，聚焦 “高客流区域、高价值业态” 优先改造，避免盲目投入：

4. 第三方合作与资源整合：借力外部专业能力，拓展资产增值渠道

4.1引入专业资产咨询机构：提升资产运营专业度

与云阿云等第三方建立长期合作，获取市场数据与专业建议，避免运营决策偏差：

季度资产估值报告：云阿云智库•商业地产每季度出具《项目资产估值报告》，对比济南同类型项目（如万象城、恒隆广场）的租金水平、出租率、资产增值率，识别项目竞争优势与短板（如 2026 年报告指出 “项目首店占比低于万象城 10%，需加大首店引入力度”）；

年度运营策略咨询：云阿云智库•商业地产每年提供《商业资产优化策略方案》，涵盖业态调整、租金定价、场景改造建议（如建议 “将 3 层 200㎡传统服饰区改造为亲子教育综合体”）；

人才培训合作：每半年组织运营团队参加戴德梁行 “商业资产运营培训”，学习资产证券化、估值模型搭建等专业知识，2026 年计划培训 100 人次。

4.2跨界资源嫁接：拓展非租金收入，提升品牌粘性

北京云阿云对接金融、文旅等跨界资源，为项目与商户创造额外价值，形成 “资产增值 - 商户受益 - 项目增收” 的良性循环：

商业资产质押贷款服务：联合招商银行推出 “天街商户贷”，入驻品牌可凭租赁合同、销售额数据申请信用贷款（最高 500 万元，利率低于市场均值 1 个百分点），项目收取贷款金额 1% 的手续费，2026 年预计服务 50 家商户，增收 50 万元；

文旅资源嫁接：与济南文旅集团合作，将项目 “亲子森林”“屋顶农场” 纳入 “济南亲子文旅路线”，游客凭文旅集团门票可兑换项目研学课程优惠券，2026 年预计带来跨界客流 8 万人次，带动亲子业态销售额增长 15%；

供应链资源整合：北京云阿云对接全国性生鲜供应商，为 4 层餐饮商户提供 “集中采购 + 冷链配送” 服务，降低商户采购成本 15%，项目收取供应链服务费（采购金额 0.5%），2027 年预计增收 30 万元。

（三）资产优化风险管控：保障策略落地安全性

1. 租金调整风险：避免商户流失

风险表现：租金涨幅过高导致商户撤店，空置率上升；

应对措施：对拟涨价的商户，提前 6 个月沟通并提供 “租金分期支付” 选项（如分 3 个月缴纳涨幅部分）；对核心商户（如 1 层 COACH、4 层海底捞）签订 “长期租约 + 租金封顶” 协议（如 5 年内租金涨幅不超过 20%）。

2. 资产证券化风险：确保本息偿付

风险表现：项目现金流不足，无法支付 ABS 本息；

应对措施：设立 “现金流储备池”，按 ABS 发行规模的 10% 计提储备金（2026 年计提 1 亿元）；优先用非租金收入（如广告、会员费）支付本息，保障租金收入稳定性。

3. 改造投入风险：避免投资回报不及预期

风险表现：改造后客流与销售额未达预期，投资回收期延长；

应对措施：改造前开展 “商户与客群调研”（2026 年小改前调研 100 家商户、5000 名客群），确保改造方向匹配需求；分阶段投入资金（如大改项目先投入 30% 资金试点，效果达标后再全额投入）。

（四）资产优化实施保障：明确责任与时间节点

为确保策略落地，成立 “资产优化专项小组”，由龙湖商管项目总担任组长，北京云阿云派数据专家、金融专家加入，明确各模块责任与时间节点：

实施保障补充措施

月度进度会议：资产优化专项小组每月召开进度会，对照关键节点核查各部门工作进展，对滞后任务（如设备物联网改造延期）制定 “72 小时整改计划”，确保整体节奏不脱节；

考核激励机制：将资产优化目标纳入各部门 KPI 考核，如运营部 “租金调整达成率”（目标 90%）、工程部 “设备故障率下降幅度”（目标从 8% 降至 3%），达标部门年度奖金上浮 15%，未达标部门需提交改进方案；

资源保障：集团层面优先划拨资产优化专项预算（2026 年 1500 万元），确保物联网改造、ABS 筹备等关键工作资金充足；北京云阿云派驻 5 人专项团队常驻项目，提供数据测算与技术支持。

（五）资产优化效果复盘机制：动态调整，持续优化

为避免策略执行偏差，建立 “季度复盘 - 年度评估 - 三年优化” 的动态复盘体系，确保资产目标始终贴合市场变化与项目实际：

1. 季度复盘：聚焦短期指标达成

复盘内容：每季度末对照《资产优化季度目标表》，核查 NOI 率、租金涨幅、出租率、设备故障率等核心指标（如 2026 年 Q1 需达成 “租金调整完成 30%、设备传感器安装 50%”）；

数据来源：北京云阿云提供的 “资产运营数据看板”、戴德梁行季度估值报告、商户经营数据（销售额 / 坪效）；

调整措施：若某指标未达标（如 2026 年 Q2 首店引入仅完成 2 家，未达 4 家目标），专项小组需分析原因（如首店谈判周期超预期），并调整后续计划（如增加首店招商团队人员至 5 人，拓展 2 家首店资源渠道）。

2. 年度评估：对标中期目标，优化策略方向

评估维度：每年 12 月开展全面评估，涵盖 “收益指标（NOI 率 / 租金收入）、资产指标（估值增长 / 出租率）、运营指标（会员复购率 / 客诉率）、合作指标（第三方机构满意度 / 商户满意度）” 四大维度；

对标分析：对比济南同类型标杆项目（如万象城、恒隆广场）年度数据，识别项目优势与差距（如 2026 年评估发现 “项目 NOI 率 4.6% 达目标，但首店占比 8% 低于万象城 15%”）；

策略优化：基于评估结果调整下一年度策略（如 2027 年将首店引入目标从 8 家提升至 10 家，新增 “首店招商专项奖金” 激励团队）。

3. 三年优化：衔接长期目标，优化运营模型

评估周期：每 3 年（2028 年、2031 年）开展一次长期评估，重点核查 “项目是否达成区域标杆目标、资产运营模型是否具备复制性”；

核心输出：编制《资产优化三年总结报告》，提炼可复用经验（如 “首店 + 场景” 的溢价模型）与待改进问题（如 “资产证券化扩募效率待提升”）；

模型优化：结合评估结果优化 “济南龙湖西城天街资产运营模型”，如 2028 年评估后，将 “AI 客服机器人 + 无人收银” 的智慧运营模块纳入模型核心，为龙湖其他天街项目提供参考。

4. 案例参考：借鉴龙湖重庆时代天街复盘经验

龙湖重庆时代天街通过 “季度复盘 - 年度评估” 体系，2023 年发现 “传统服饰区坪效下降 18%” 后，及时将 2000㎡传统服饰区改造为潮玩集合区，2024 年该区域租金提升 25%，NOI 率增加 0.3 个百分点。本项目将参考其 “快速识别 - 快速调整” 的复盘逻辑，确保资产优化策略始终高效。

（六）长期资产增值路径规划（2029-2035 年）：从“区域标杆”到“全国模式”

在达成 2028 年长期目标后，进一步规划 2029-2035 年资产增值路径，推动项目从 “济南商业标杆” 升级为 “全国交商文旅融合资产运营模式”：

1. 资产收益升级：构建“多元收益 + 金融赋能”生态

收益结构优化：2030 年实现 “租金收入占比 60%、非租金收入（广告 / 会员 / 供应链服务）占比 25%、金融收益（ABS / 资产质押）占比 15%” 的多元结构，降低对单一租金收入的依赖；

金融工具创新：2032 年探索 “公募 REITs 发行”，依托项目稳定的现金流与高估值（预计 2032 年估值超 50 亿元），在沪深交易所挂牌，成为济南首个商业公募 REITs 项目，进一步盘活存量资产；

收益目标：2035 年实现 NOI 率 7.0%，超行业均值 1.5 个百分点，资产估值年均增长 8%（高于济南商业市场年均 5% 的增长水平）。

2. 资产运营升级：打造“智慧化 + IP 化”运营模型

智慧运营深化：2030 年引入 “数字孪生系统”，构建项目虚拟三维模型，实现 “客流模拟、设备运维、营销活动” 的数字化推演，将运营决策效率提升 50%；

IP 生态构建：2032 年将 “首店文化节”“生态生活节” 升级为全国性 IP，吸引其他城市商业项目联合举办，形成 “IP 授权 + 活动输出” 的盈利模式，年增收预计 200 万元；

品牌矩阵优化：2035 年实现 “首店品牌占比 30%、区域独家品牌占比 40%”，形成 “稀缺品牌 + 成熟品牌 + 潜力品牌” 的健康品牌矩阵，保障资产长期溢价能力。

3. 资产价值输出：复制运营模型，提升品牌影响力

模型输出：2030 年起向龙湖集团内其他天街项目（如青岛龙湖天街、郑州龙湖天街）输出 “济南西城天街资产运营模型”，提供数据测算、租金定价、场景改造等咨询服务，年收取服务费预计 300 万元；

行业影响力：2032 年联合中国商业地产协会举办 “商业资产优化论坛”，发布《中国商业资产运营白皮书》，将项目打造为行业学习案例；

社会责任：2035 年实现 “碳达峰” 目标，通过屋顶光伏电站（2030 年建设，年发电 100 万度）、绿色建材改造等措施，成为 “绿色商业资产标杆”，提升资产社会价值与品牌美誉度。

（七）总结：构建“全周期、数据化、可复制”的资产运营体系

济南龙湖西城天街通过 “三大核心目标锚定方向、四大实施策略落地执行、三层风险管控保障安全、动态复盘机制持续优化”，形成了一套完整的商业资产优化体系：

全周期视角：从短期（2026 年）NOI 提升到长期（2035 年）全国模式，实现资产价值从 “短期增长” 到 “长期沉淀” 的跨越；

数据化驱动：依托北京云阿云大数据能力，贯穿租金定价、设备维护、效果复盘全流程，确保决策精准高效；

可复制价值：通过资产证券化、首店 IP、智慧运营等模块的标准化，形成可输出的运营模型，为行业提供参考。

未来，项目将持续以 “资产增值” 为核心，平衡短期收益与长期价值，最终实现 “济南标杆、全国模式” 的资产运营目标，为龙湖集团商业板块与济南商业地产行业贡献优质资产样本。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库