商业地产案例分享-济南龙湖西城天街项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为“轨交+生态”双驱动的商业标杆，济南龙湖西城天街以首店经济与场景创新破局同质化竞争，开业首年客流超千万、估值增长80%。本报告深度解析其运营模式、资产优化路径与行业启示，为存量商业提质提供模式。全文共94400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南龙湖西城天街运营提升和资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目建议：分阶段落地，构建差异化竞争优势

1.短期落地建议（2026 年）：聚焦“空间激活 + 首店破局 + 政策借力”

1.1. 空间优化优先落地：打造“便捷化 + 体验感” 双提升的物理空间

跨层天梯与导视系统升级：

实施细节：3-4 层跨层天梯采用 “玻璃幕墙 + LED 灯带” 设计，宽度 3 米、坡度 30°，适配亲子推车与轮椅通行，2026 年 3 月启动招标，4 月进场施工，6 月前完成验收；导视系统升级为 “智能动态屏”（1 层 / 3 层 / 5 层各设置 5 块），实时显示品牌位置、排队时长（如 “4 层海底捞排队 30 分钟”），并接入会员 APP 导航功能；

效果预期：跨层天梯可缩短 3-4 层动线距离 40%，导视系统优化后客群找店效率提升 60%，2026 年 Q3 预计带动 3-4 层客流增长 15%；

案例参考：上海环球港通过跨层天梯连接 3-5 层餐饮区，实现该区域客流增长 22%，本项目可借鉴其 “动线优化带动业态增收” 的逻辑。

室外步行街二期空中连廊施工：

施工计划：连廊连接步行街二期与项目 1 层，长度 80 米、宽度 6 米，设置 “网红打卡点”（如济南地标剪影艺术装置）与休息座椅，2026 年 2 月完成规划审批，5 月启动建设，10 月前完工；

招商预留：连廊两侧规划 10 间 “快闪商铺”（面积 15-30㎡），提前与潮玩、文创品牌签订 “意向合作协议”，连廊完工后 1 个月内开业，确保空间快速激活。

1.2. 首店招商攻坚：建立 “头部引领 + 梯队储备” 的首店矩阵

首店招商专项小组组建：

团队配置：北京云阿云品牌资源团队（3 人，负责全球首店资源对接）+ 龙湖商管招商团队（5 人，负责谈判与落地），专项小组直接向项目总汇报，2026 年 1 月前完成组建；

目标分解：2026 年 Q1 完成 3 家头部首店签约（Gentle Monster、茑屋书店、韩国 AMI 艺术体验店），Q2-Q4 完成 5 家区域首店签约（如上海西塔老太太泥炉烤肉济南首店），全年累计引入 8 家首店；

谈判策略：针对 Gentle Monster，提供 “首年租金减免 20%+ 装修补贴 500 万元” 的优惠，同时承诺为品牌打造 “专属艺术展空间”（1 层 200㎡），提升签约吸引力。

首店资源储备与落地保障：

备选品牌库建设：每个目标首店匹配 2-3 家备选品牌（如茑屋书店备选为日本 Loft 生活集合店），避免单一品牌谈判失败导致招商断档；

落地服务：为签约首店提供 “一站式落地服务”（工商注册、消防审批、员工招聘），设立首店服务专员，确保品牌从签约到开业周期控制在 3 个月内（行业平均 4.5 个月）。

1.3. 政策补贴申报：最大化获取政府资源支持

补贴申报专项工作：

团队配置：安排 1 名专职人员对接槐荫区文旅局、商务局，2026 年 1 月前完成政策梳理，形成《项目可申报补贴清单》（含 “交商文旅” 试点补贴、夜间经济补贴、首店引进补贴等）；

申报计划：2026 年 Q1 完成 “交商文旅” 试点补贴（预计 200 万元）与夜间经济业态税收减免申请，Q2 申报 “首店引进专项补贴”（每引入 1 家头部首店补贴 50 万元，预计 150 万元），全年目标获取补贴 300-400 万元；

资金用途：补贴资金优先用于跨层天梯建设（150 万元）与首店装修补贴（100 万元），降低项目自有资金投入压力。

2.中期发展建议（2027-2028 年）：深化“智慧运营 + 客群拓展 + 资产增值”

2.1. 智慧运营深化：以数字孪生技术提升运营效率

数字孪生系统搭建：

实施路径：2027 年 Q1 启动系统招标，选择阿里云作为技术合作方，投入 500 万元搭建项目数字孪生模型，涵盖 “建筑空间、客流分布、设备运行、营销活动” 四大模块；

功能应用：

① 客流模拟：通过历史数据推演不同活动（如首店开业）的客流分布，提前调整安保、保洁人员配置；

② 设备运维：实时监测电梯、空调运行参数，预测故障风险（如提前 15 天预警空调滤网更换）；

③ 营销推演：模拟不同促销活动（如满减、秒杀）的销售转化，优化活动策略；

效果目标：系统上线后，运营决策响应速度提升 50%，设备故障率下降 40%，营销活动 ROI 提升 25%。

2.2. 客群拓展策略：辐射周边城市扩大客群基数

“高铁 + 商业”套票合作：

合作模式：2027 年 Q2 与济南铁路局合作推出 “高铁 + 商业” 套票，德州、聊城等周边城市游客购买高铁票时，可获赠项目 50 元消费券（满 100 元可用），消费券有效期 7 天；

推广渠道：在高铁车厢、高铁站广告屏投放套票宣传，联合周边城市旅行社推出 “西城天街一日游” 产品（含高铁往返 + 项目消费券）；

目标达成：2027 年周边城市客群占比从 15% 提升至 20%，2028 年进一步提升至 25%，带动项目整体客流增长 10%。

2.3. 资产证券化推进：盘活存量资产拓展融资渠道

ABS 发行全流程管理：

前期准备（2027 年 Q1-Q3）：联合中信证券完成资产梳理（评估值 30 亿元）、审计（普华永道）、信用评级（目标 AA+），Q3 提交发行申请；

发行落地（2027 年 Q4）：在深交所挂牌发行 10 亿元 ABS，优先级证券利率 3.8%-4.2%，募集资金 60% 用于屋顶农场扩建（3 亿元）、智慧系统升级（2 亿元），40% 用于新商业项目拓展（1 亿元）；

存续管理：设立 “ABS 专项账户”，每季度支付本息，2028 年 Q3 启动 ABS 扩募准备（计划新增 5 亿元），进一步扩大融资规模。

3.长期规划建议（2029-2030 年）：实现“品牌输出 + 生态构建”

3.1. 品牌输出与管理输出：复制成功经验创造增量收益

运营管理输出服务推出：

服务内容：2029 年 Q1 北京云阿云与龙湖商管联合推出 “商业运营管理输出服务”，涵盖招商代理（首店资源对接）、运营管理（会员体系搭建、活动策划）、资产优化（租金定价、ABS 咨询）三大模块；

目标客户：济南及周边城市新建商业项目（如泰安、淄博），优先选择 “城市新区、体量 5-10 万㎡” 的项目；

收益目标：2030 年管理输出项目达 3-5 个，每个项目年服务费 500-800 万元，年增收超 2000 万元，成为项目新的利润增长点。

3.2. 生态商业生态圈构建：整合资源提升行业影响力

西城天街生态商业平台搭建：

平台功能：2029 年 Q2 上线平台，实现 “会员共享”（跨品牌积分互通）、“活动联动”（如亲子品牌联合举办研学活动）、“数据互通”（向入驻品牌开放客群画像数据）；

资源整合：联合济南植物园、文旅集团、周边社区，推出 “生态商业一卡通”（持卡可享项目消费折扣、植物园门票优惠、社区便民服务）；

目标达成：2030 年平台合作品牌超 200 家，会员超 20 万人，成为济南西部 “商业 + 生活 + 文化” 融合的核心平台，项目行业影响力进入全国商业项目 TOP50。

（二）行业启示：提炼项目运营的普适性价值

1.商业地产运营新趋势：三大转型方向引领行业发展

1.1. “科技 + 数据” 驱动运营：从“经验决策”到“数据决策”

案例佐证：项目应用北京云阿云算法模型后，租金调整准确率提升 35%，设备维护成本下降 20%，印证了科技对运营效率的提升作用；

行业预判：未来 3-5 年，数字孪生、AI 客服、物联网监测将成为商业项目标配，数据资产（如客群画像、消费行为数据）将成为商业项目核心竞争力，头部企业将通过搭建 “商业数据中台” 形成差异化优势。

1.2. “首店经济 + 场景创新”双轮驱动：破解商业同质化难题

项目实践：项目通过 40% 首店占比（2028 年目标）与 “亲子森林、屋顶农场” 等场景，实现客流停留时间延长 40%，首店品牌销售额占比达 30%；

行业启示：在商业供给过剩时代，“稀缺性品牌”（首店、区域独家品牌）与 “沉浸式场景”（生态、文化、科技场景）是吸引客群的关键，商业项目需从 “卖商品” 向 “卖体验” 转型，通过 “品牌 + 场景” 组合拳提升客群粘性。

1.3. “资产运营而非单一招商”：从“短期收益”到“长期增值”

模式创新：项目从传统 “租金收取” 转向 “租金 + 扣点 + 增值服务 + 资产证券化” 多元盈利模式，2028 年预计非租金收入占比达 25%；

行业转型：商业地产正从 “招商思维” 向 “资产运营思维” 升级，核心指标从 “出租率” 转向 “NOI 率（净运营收益率）” 与 “资产估值增长”，未来行业将更注重 “资产全生命周期管理”，通过金融工具（ABS、REITs）盘活存量资产。

2.城市运营商合作模式启示：互补协同实现共赢

2.1. 互补型合作提升效率：聚焦核心优势，避免“全能陷阱”

合作逻辑：北京云阿云（品牌资源 + 算法能力）与龙湖商管（运营经验 + 项目资源）的合作，实现 “1+1>2” 的效果，如首店招商周期缩短 30%，智慧系统落地效率提升 40%；

行业参考：其他商业项目可借鉴 “专业分工 + 资源协同” 模式，如联合科技公司负责智慧运营，联合招商机构负责首店引进，通过 “强强联合” 降低运营风险。

2.2. 长期主义合作理念：拒绝“短期套利”，深耕资产价值

项目实践：双方计划长期参与项目运营（5 年以上），而非 “短期招商达标即离场”，确保资产持续增值；

行业警示：部分商业项目因 “短期招商压力” 引入低效品牌，导致后期运营困难，需坚持长期主义，通过 “培育期补贴 + 长期绑定” 吸引优质品牌，实现资产价值最大化。

3.区域商业发展借鉴意义：商业项目如何赋能城市发展

3.1. 填补区域空白与引领消费升级：激活区域商业潜力

项目价值：项目填补济南西部高端商业空白，推动区域消费从 “大众消费”（客单价 100-200 元）向 “品质消费”（客单价 300-500 元）转型，2028 年预计带动区域社会消费品零售总额增长 8%；

复制路径：在城市新区或商业薄弱区域，可通过 “标杆项目 + 首店品牌 + 场景创新” 组合，激活区域消费潜力，如成都天府新区通过招商大魔方项目，实现区域商业从 “无” 到 “有” 再到 “优” 的跨越。

3.2. “TOD+POD” 模式复制价值：平衡“交通便利”与“生态体验”

项目模式：项目依托 “地铁 + 高铁”TOD 优势（日均交通客流 2 万人次）与 “屋顶农场 + 亲子森林”POD（生态导向开发）场景，实现 “交通便捷性” 与 “体验舒适性” 的平衡；

行业模板：国内其他城市 “城市新区商业项目” 可借鉴该模式，如苏州工业园区通过 “地铁上盖商业 + 中央公园” 组合，打造金鸡湖商圈，成为区域商业标杆。

3.3. 助力城市战略落地：商业项目成为城市发展“载体”

项目贡献：项目深度契合济南 “西兴” 战略，预计创造 2000 + 就业岗位，年纳税超 5000 万元，成为济南西部 “商业引擎”；

启示意义：商业项目需主动融入城市发展战略，如在 “城市更新”“产业升级”“生态建设” 等领域寻找切入点，通过商业运营助力城市战略落地，同时获取政策支持与市场红利。

（三）风险控制与应对预案：全维度规避项目运营风险

1.招商风险：保障首店落地与商铺出租率稳定

1.1. 头部首店谈判周期长风险

风险表现：Gentle Monster 等头部首店谈判涉及品牌定位、空间设计、优惠政策等多方面，周期可能长达 6-8 个月，导致招商进度滞后；

应对预案：

建立 “首店备选品牌库”：每个头部首店匹配 2-3 家备选品牌（如 Gentle Monster 备选为韩国 AMI 艺术体验店、日本 % Arabica 高端体验店），若主选品牌谈判超 4 个月，启动备选品牌对接；

分阶段谈判：将谈判拆分为 “意向签约 - 细节确认 - 正式落地” 三阶段，意向签约后先锁定商铺，避免商铺长期空置，细节确认周期控制在 2 个月内。

1.2. 新兴品牌闭店风险

风险表现：小众潮牌、初创文创等新兴品牌抗风险能力弱，开业后若销售额未达预期，可能出现闭店，导致商铺空置；

应对预案：

试营业模式：对新兴品牌采用 “3 个月试营业”，试营业期间租金减半（从 5 元 /㎡/ 天降至 2.5 元 /㎡/ 天），同时提供运营支持（如抖音直播引流）；

动态评估：试营业期间每周监测销售额，若连续 2 周销售额低于同楼层均值 50%，启动品牌替换流程，从 “备选品牌库” 中快速筛选替换品牌，确保商铺出租率维持 99% 以上。

2.运营风险：确保运营体验与系统稳定

2.1. 夜间经济业态投诉风险

风险表现：4 层酒吧、地下一层夜宵等夜间经济业态可能产生噪音，引发周边居民投诉；同时可能面临夜间客流量不及预期，导致业态亏损；

应对预案：

前期规划：夜间经济业态集中布局在项目西侧（远离居民区），商铺安装隔音棉（降噪 20 分贝以上），营业时间控制在 24:00 前；

社区沟通：与周边社区签订 “投诉快速响应协议”，设立 24 小时投诉热线，接到投诉后 30 分钟内派人处理，如调整音响音量、增加隔音措施；

客流保障：联合抖音、小红书推出 “夜间经济打卡活动”（如 “打卡 3 家夜间店铺赠 50 元消费券”），2026 年目标夜间客流占比达 30%。

2.2. 智慧系统故障风险

风险表现：数字孪生系统、智能导视屏等智慧系统可能因硬件故障、网络问题出现宕机，影响消费者体验；

应对预案：

双备份机制：核心系统（如数字孪生、会员 APP）配备 “主备双系统”，主系统故障时自动切换备用系统，切换时间不超过 5 分钟；

运维团队：组建 24 小时技术运维团队（5 人），配备应急维修设备，接到故障报修后 15 分钟内到场处理；

线下预案：系统故障时，启动线下应急措施（如人工引导、纸质优惠券），避免客群流失。

3.市场风险：应对竞品分流与电商冲击

3.1. 竞品项目分流风险

风险表现：2027 年济南西部可能新增 1-2 家商业项目（如华润万象汇），导致客流分流，品牌销售额下降；

应对预案：

排他性协议：提前与核心品牌（如 Gentle Monster、海底捞）签订 “排他性协议”，约定 2 年内不得入驻竞品项目，若品牌违约需支付违约金（相当于 1 年租金）；

会员锁定：推出 “会员专属权益包”，如黑卡会员享免费停车 4 小时 / 天、生日月双倍积分、首店优先入场资格。

3.2. 线上电商冲击风险

风险表现：服装、美妆等零售业态受线上电商（如天猫、抖音电商）价格优势与便捷性冲击，线下门店进店率下降、销售额下滑（2025 年行业数据显示线下服装业态销售额年均下降 8%）；

应对预案：

线上线下融合模式：联合入驻品牌搭建 “线下体验 + 线上下单” 体系，如 1 层美妆品牌设置 “试用体验区”，客群线下试用后可通过品牌小程序下单（支持 30 分钟内门店配送或次日达），项目为品牌提供线上流量补贴（如抖音直播专场免费提供场地）；

独家商品引流：要求核心零售品牌（如 2 层国潮服饰、3 层亲子服饰）推出 “西城天街独家款”（占品牌 SKU 的 15%），仅线下门店有售，通过稀缺性吸引客群到店；

服务增值提升：为线下消费客群提供 “专属服务包”，如服装品牌提供免费穿搭咨询、修改尺寸服务，美妆品牌提供免费妆容定制，通过 “线上无法替代的服务” 提升线下竞争力，2026 年目标线下零售业态销售额降幅控制在 3% 以内。

4.政策风险：确保项目运营合规性与成本稳定性

4.1. 政策补贴取消风险

风险表现：槐荫区 “交商文旅” 试点政策（2026 年到期）可能不再延续，首店引进、夜间经济等补贴资金取消，增加项目改造与运营成本；

应对预案：

政策衔接申请：2026 年 Q3 提前与槐荫区文旅局、商务局沟通，申请将项目纳入 “省级商业示范项目” 申报范围（省级补贴金额可达 300-500 万元），若成功获批，可替代市级试点补贴；

内部成本消化：若补贴取消，通过优化业态结构（增加高毛利的餐饮、亲子业态占比，从当前 45% 提升至 55%）、降低非核心支出（如非必要广告投放削减 20%），抵消补贴缺口，确保项目净利润率稳定；

合作分摊成本：与入驻首店品牌协商 “补贴分摊机制”，如首店装修补贴从 “项目全额承担” 调整为 “项目承担 70%+ 品牌承担 30%”，降低项目单方面成本压力。

4.2. 税收减免政策调整风险

风险表现：若国家或地方税收政策调整（如增值税率提高、企业所得税减免取消），项目年纳税额可能增加 10%-15%，挤压利润空间；

应对预案：

政策监测与预判：安排财务人员每月跟踪税收政策动态，与税务部门建立 “政策预警沟通机制”，提前 3-6 个月获取政策调整信息，预留应对时间；

税务筹划优化：联合专业税务咨询机构（如德勤），通过 “合理利用税收优惠政策”（如高新技术企业认定、小微企业税收减免）降低税负，如申请将智慧运营系统纳入 “高新技术项目”，享受 15% 企业所得税优惠（普通企业 25%）；

成本转嫁协商：与商户协商 “租金与税收联动条款”，若项目年纳税额超预期增长 10% 以上，可适当调整租金（涨幅不超过 3%），分摊税收压力，同时确保涨幅在商户可承受范围内。

（四）实施保障：构建“组织 - 资金 - 人才 - 考核” 四维支撑体系

1.组织保障：明确权责分工，提升决策效率

1.1. 项目联合运营小组组建与运作

团队配置：由北京云阿云与龙湖商管各抽调 5 名核心人员，组建 “跨企业联合运营小组”，具体分工如下：

运作机制：

例会制度：每周一召开 “项目进度例会”（线上 + 线下结合），同步各模块进展，解决跨部门问题（如首店装修与工程施工衔接问题）；每月末召开 “月度复盘会”，对照月度目标核查完成情况，制定下月计划；

决策流程：建立 “分级决策机制”，小额支出（≤50 万元）由运营负责人审批，大额支出（50-500 万元）由组长审批，超 500 万元支出需报双方企业总部审批，确保决策高效且合规；

文档管理：建立 “项目运营共享文档库”（基于阿里云文档），实时更新招商进度、补贴申报、设备维护等数据，确保双方信息同步。

1.2. 责任状签订与考核绑定

双方企业与联合运营小组签订《项目运营责任状》，明确 2026-2028 年各年度核心目标（如 2026 年首店签约 8 家、NOI 率 4.6%），若年度目标达成率超 100%，团队可获额外奖金；若低于 80%，则扣减团队绩效奖金，同时调整核心负责人。

2.资金保障：多元化筹资，确保资金链稳定

2.1. 专项运营资金设立与管理

资金规模与来源：2026 年 Q1 由龙湖集团与北京云阿云共同出资 2000 万元，设立 “项目专项运营资金”，其中龙湖集团出资 1200 万元（占 60%），北京云阿云出资 800 万元（占 40%）；

资金用途：资金分为 “招商补贴资金”（800 万元，用于首店装修补贴、快闪商铺免租）、“场景创新资金”（600 万元，用于跨层天梯、导视系统升级）、“应急备用资金”（600 万元，用于设备故障维修、突发客流应对），实行 “专款专用”，每笔支出需经联合运营小组组长审批；

资金监管：设立专项银行账户（由双方共同监管），每月出具资金使用报告，确保资金使用透明，避免挪用。

2.2. 多元化融资渠道拓展

银行信贷：对接中国银行、工商银行等，申请 “商业地产运营贷款”（额度 5000 万元，利率 4.5%-5.0%，期限 5 年），用于 2026 年空间改造与智慧系统升级；

产业基金：联合济南本地产业基金（如槐荫区城市发展基金），申请 “商业升级专项基金”（额度 3000 万元，年化收益率不超过 6%），资金主要用于首店孵化与夜间经济业态培育；

资产证券化扩募：2028 年在首次 ABS 发行基础上，启动扩募（计划新增 5 亿元），募集资金用于屋顶农场扩建与新商业项目拓展，通过 “滚动融资” 保障项目长期资金需求。

3.人才保障：构建“培养 + 引进 + 激励”的人才体系

3.1. 专业人才培养

校企合作特训营：2026 年 Q2 与山东财经大学、济南职业学院合作，开设 “商业运营特训营”，每年招生 50 人，课程涵盖 “首店招商技巧、智慧运营系统操作、资产估值模型” 等实战内容，学员毕业后优先进入项目团队，解决基层运营人才缺口；

内部轮岗培训：建立 “跨岗位轮岗机制”，运营、招商、资产优化岗位人员每半年轮岗一次，培养 “复合型人才”，2026 年计划轮岗 20 人次，确保团队人员熟悉全链路运营；

行业标杆学习：每年组织 2 次 “标杆项目考察”，赴北京 SKP、上海恒隆广场等项目学习首店运营、智慧管理经验，2026 年计划考察团队 30 人次，带回可落地的运营方案至少 3 项。

3.2. 高端人才引进

引进方向与标准：聚焦 “首店招商、智慧运营、资产证券化” 三大领域，从北京、上海等商业发达城市引进高端人才，如首店招商负责人需具备 5 年以上国际首店对接经验，成功引进过 3 家以上头部首店（如 Gentle Monster、茑屋书店）；

薪酬福利体系：为高端人才提供 “市场化薪酬 + 长期激励”，如首店招商总监年薪 50-80 万元（高于济南同岗位平均水平 30%），核心管理人员可获得龙湖集团或北京云阿云的股权期权（行权条件与项目资产增值挂钩）；

人才保留措施：为引进人才提供 “安家补贴”（最高 50 万元）、子女教育配套（对接济南优质学校），同时建立 “导师制”，由项目总担任高端人才导师，帮助其快速融入团队，2026 年目标引进高端人才 5-8 人。

4.考核与激励保障：激发团队积极性，确保目标达成

4.1. 多层级 KPI 考核体系

短期考核（年度）：聚焦 “招商、运营、成本” 三大维度，具体指标如下：

中期考核（3 年）：以 “资产增值” 为核心，考核指标包括 NOI 率（2028 年达 5.0%）、资产估值增长（2026-2028 年累计增长 25%）、首店品牌占比（2028 年达 40%）；

长期考核（5 年）：聚焦 “行业影响力”，考核指标包括管理输出项目数量（2030 年达 3-5 个）、行业奖项（如 “中国商业地产标杆项目”）、会员规模（2030 年超 20 万人）。

4.2. 多元化激励机制

现金奖励：年度考核达标团队，发放现金奖金（最高 50 万元），如招商团队完成首店签约目标，每人额外奖励 2-5 万元；个人考核优秀者（前 10%），可获 “年度优秀员工” 奖金（1-3 万元）；

股权期权激励：核心管理人员（如联合运营小组组长、招商负责人）可获得龙湖集团或北京云阿云的股权期权，行权价格与项目资产估值挂钩，若 2028 年项目资产估值超预期增长 10%，期权行权收益可额外增加 20%；

职业发展激励：考核优秀的员工优先获得晋升机会（如运营主管晋升运营经理），高端人才可参与集团层面的重大项目（如其他城市天街项目筹备），为其提供更广阔的职业发展平台；

团队激励活动：年度目标达成后，组织团队开展 “标杆项目游学”（如赴日本考察茑屋书店、韩国考察 Gentle Monster 旗舰店），或举办团队建设活动（如高端团建旅行），增强团队凝聚力。

（五）总结：打造“可落地、可复制、可持续”的商业标杆

济南龙湖西城天街通过 “分阶段项目建议、全维度风险控制、多维度实施保障”，构建了一套完整的商业运营与资产增值方案，核心价值体现在三方面：

落地性强：短期聚焦空间优化与首店招商，中期深化智慧运营与资产证券化，长期实现品牌输出与生态构建，每个阶段均有明确的时间节点、量化指标与执行路径，确保策略可落地；

差异化突出：依托 “首店经济 + 场景创新 + 智慧运营” 组合拳，破解商业同质化难题，同时结合济南 “西兴” 战略与区域消费需求，打造具有在地特色的商业项目；

可持续性优：通过多元盈利模式（租金 + 非租金 + 金融收益）、长期主义合作（北京云阿云与龙湖商管深度协同）、人才梯队建设，保障项目长期运营与资产增值，最终实现 “济南标杆、全国模式” 的目标。

未来，项目需持续关注市场变化与政策动态，灵活调整运营策略，确保在商业地产行业竞争中保持领先地位，同时为济南商业地产发展与城市战略落地贡献核心力量。

附录一：济南龙湖西城天街项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年（筹备期）

筹备进展：完成项目规划公示，确定 “轨交 + 商业 + 滨水体验” 核心定位，启动主力店招商，签约银座超市、HUAWEI 生活馆等首批 12 家主力品牌，收取品牌意向金累计 860 万元。

前期铺垫：联动槐荫区政府申报 “交商文旅” 试点项目，获得首店引进前期补贴 120 万元，用于品牌谈判与业态规划调研。

2024 年（招商攻坚期）

招商成果转化：全年完成 210 家品牌签约（含 32 家区域首店），签约品牌预缴保证金及首月租金合计 4200 万元，其中首店品牌预缴金额占比达 45%。

业态储备效益：餐饮、亲子体验类品牌签约面积占比达 52%（高于规划目标 7 个百分点），其中鲁味特色餐饮、亲子乐园类品牌预缴金额同比同类项目高 18%，反映区域消费需求偏好。

2025 年（开业初期）

销售额：11 月开业首月销售额 1.2 亿元，日均销售额 400 万元。增长核心源于 “轨交 + 首店 + 滨水场景” 三维驱动：地铁 2 号线接驳带来的客流占比达 38%，32 家首店单店日均销售额 12 万元（其中 M Stand、UR 首店单日峰值超 25 万元），滨水市集活动带动周边零售消费提升 35%。

关键节点表现：开业首周周末销售额突破 860 万元，外地游客消费占比 22%（主要来自高铁枢纽接驳客群）；鲁味特色餐饮、智慧零售业态销售额占比分别达 38%、25%，高于济南商业综合体均值 10%、8%。

二、客流量数据

2023 年（筹备期）

蓄客成效：通过 “城市花海规划公示”“首店签约发布会” 等活动，累计吸引线上关注超 50 万人次，线下展厅接待意向客群 8.2 万人次，其中 22-45 岁中青年占比 78%。

2024 年（招商期）

活动引流：举办 “滨水商业体验沙龙”“首店品牌预览展” 等 8 场活动，单场平均引流 1.2 万人次，累计收集会员预约信息 15 万条，30% 来自槐荫区外客群。

2025 年（开业初期）

客流量：开业首月客流量 186 万人次（日均 6.2 万人次），停车场使用率 80%（1500 个机动车位日均停放 1200 辆）。客群结构以 25-40 岁家庭客群（占比 45%）、商务人群（占比 30%）为主，地铁 2 号线接驳带来的客流占比达 35%，高铁枢纽中转客群占比 12%。

活动与时段特征：“开业滨水灯光秀” 单场引流 8 万人次，周末客流峰值达 12 万人次；晚间（18:00 后）客流占比 38%，较济南日间为主的商业体高 15 个百分点，反映滨水夜经济吸引力。

三、租金收入数据

2023-2024 年（筹备及招商期）

意向金与保证金：累计收取品牌意向金 2100 万元、履约保证金 3800 万元，主力店（如银座超市）预缴首季度租金合计 1200 万元，租金定价参考济南西部商圈均值上浮 15%（因轨交枢纽优势）。

2025 年（开业初期）

租金定价（按月计算）：实行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式，租金差异化显著：

首层核心零售区（如美妆、快时尚）：180-240 元 /㎡/ 月；

二层亲子体验区：120-180 元 /㎡/ 月；

地下一层餐饮区：80-120 元 /㎡/ 月（明火餐饮另收物业费 20 元 /㎡/ 月）；

抽成规则：月流水≥30 万元的品牌抽成 5%，首店品牌前 6 个月免抽成。

租用率与收入：开业首月租用率 90%，租金及保证金总收入 5800 万元；首店品牌租金优惠后实际收入占比 32%，预计 2026 年租用率达 95% 时，月均租金收入将超 400 万元。

四、品牌调整数据

2023 年（规划期）

业态规划：确定 “零售 40%、餐饮 30%、体验 30%” 的业态结构，重点规划 “国潮首店专区”“滨水餐饮街区”“亲子成长中心” 三大特色区域，锁定 20 家意向首店品牌。

2024 年（招商期）

品牌引进：新增签约品牌 210 家，其中区域首店 32 家（占比 15.2%），涵盖美妆（如橘朵济南首店）、户外（如 KOLON SPORT 西部首店）、餐饮（如鲁味老字号创新店）等品类；淘汰 15 家定位不符品牌（如传统百货），优化营业面积 8%。

2025 年（开业初期）

调整计划：品牌汰换率控制在 5% 以内，重点引入绿色文创、智慧零售品牌，计划 2026 年首店数量增至 50 家（占比 13.2%）；打造 “滨水非遗体验区”，引入 6 家山东非遗手作品牌，目标坪效 1.8 万元 /㎡。

运营优化：针对开业后客流反馈，将 3 层 2000㎡空间从传统零售调整为亲子互动体验区，预计 2026 年春节前完成改造，带动家庭客群停留时长提升至 3 小时以上。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.3 亿元，重点用于三方面 —— 轨交接驳工程（地铁口连廊建设 8000 万元）、场景创新（城市花海与滨水设施 6000 万元）、数字化系统（智能停车与客流分析平台 3000 万元）。

2025 年预留 1.8 亿元：用于首店孵化补贴（5000 万元）、年度主题活动（如 “西部滨水商业文化节” 4000 万元）、智慧运营升级（AI 导购与会员系统 3000 万元），强化轨交商业标杆优势。

数字化进展

会员规模：开业首月突破 12 万人，私域流量（企业微信 + 小程序）用户达 8 万人，通过 “地铁出行提醒 + 品牌优惠券” 精准推送，会员转化率达 28%，高于济南商业体均值 12%。

智能服务：推出 “天街智慧导览” 小程序，集成地铁接驳导航、品牌排队查询、滨水活动预约功能，用户满意度达 89%；线上发放消费券带动线下销售额增长 35%。

行业坐标

定位优势：以 “轨交 + 滨水 + 首店” 为核心定位，融合 “智慧零售 + 家庭体验 + 夜经济”，是济南西部首个 TOD+POD 商业综合体，填补区域高端商业空白，开业即获评 “济南西兴战略商业示范项目”。

核心挑战：济南西部商圈（如印象济南・泉世界）同质化竞争加剧，需加快首店优化速度（计划季度新增 5 家首店）；滨水体验业态需深化（如引入夜间游船接驳），提升外地游客复访率（当前仅 18%）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库