商业地产案例分析-济南恒隆广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对新兴商圈分流与业态老化的双重挑战，济南恒隆广场通过定位升级、业态焕新与数字化重构，实现出租率、客流与销售额的逆势增长。本报告深度解析其资产优化策略，为存量商业转型提供可复用的方法论。全文共87900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南恒隆广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）现有业态结构分析：数据化分析优势与核心问题

1.业态占比与经营数据深度对比

基于 2024 年全年经营数据，对济南恒隆广场现有七大业态的 “占比 - 效益 - 客群匹配度” 进行三维分析，明确各业态的核心价值与短板：

2.核心问题总结：三大矛盾制约发展

“高占比低效益” 矛盾：时尚服饰（35% 面积占比）中快时尚品牌、生活服务（4% 面积占比）整体坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，远低于美妆护肤（6.2 万元 /㎡/ 年），业态资源配置不合理；

“客群覆盖断层” 矛盾：年轻客群（18-35 岁）在娱乐休闲业态占比 85%，但在时尚服饰、珠宝首饰业态占比不足 30%，客群需求与业态供给不匹配；

“体验感滞后” 矛盾：体验业态（娱乐休闲 + 儿童亲子）合计占比仅 18%，低于行业优秀项目（如成都太古里 30%），且设备老化、业态传统，无法满足消费者沉浸式体验需求。

（二）业态优化方向与策略：从“结构调整”到“体验升级”

1.体验业态占比提升：从 12% 到 20% 的落地路径

体验业态扩容计划

2025 年通过 “存量改造 + 增量拓展”，将体验业态面积从现有 2.04 万㎡（12%）提升至 3.4 万㎡（20%），具体扩容方向如下：

体验业态运营保障

设备更新机制：与 VR/AR 设备供应商（如 HTC VIVE）签订 “季度更新协议”，确保设备处于行业领先水平，避免因设备老化导致体验感下降；

活动联动运营：每月举办 “体验业态主题周”，如 “VR 游戏大赛”“陶艺文化节”，联合体验品牌推出 “体验套餐”（如 VR+DIY 组合优惠），预计体验业态带动关联消费（餐饮、零售）占比达 35%；

数据化管理：通过 “体验业态管理系统” 实时监测各项目客流、消费转化、满意度，对坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的项目（如手工 DIY 工坊）及时调整内容或替换业态。

2. 新兴业态引入：聚焦“年轻客群 + 消费趋势”

新兴业态引入清单与落地策略

3 业态组合优化：“联动化 + 主题化”重构消费场景

三大主题业态组合方案

“时尚美妆街区”（1-2 层，面积 1.7 万㎡）

组合逻辑：将 1 层高端美妆（雅诗兰黛、兰蔻）与 2 层轻奢服饰（Coach、Michael Kors）联动，打造 “一站式时尚消费场景”，满足中高端客群 “穿搭 + 美妆” 搭配需求；

落地措施：

① 在 1-2 层设置 “时尚连廊”，通过灯光、导视系统串联两个区域；

② 推出 “时尚美妆套餐”（如购买 2 层服饰满 3000 元，可获 1 层美妆 500 元券）；③ 定期举办 “时尚搭配沙龙”，邀请美妆师、穿搭博主现场指导，预计该区域销售额提升 25%。

“亲子欢乐中心”（5 层，面积 1.02 万㎡）

组合逻辑：将儿童亲子业态（早教、儿童服饰）与家庭餐饮（高端鲁菜、亲子餐厅）集中布局，打造 “家庭一站式消费场景”，延长家庭客群停留时间；

落地措施：

① 在 5 层设置 “亲子导视系统”（卡通形象指引、儿童安全扶手）；

② 推出 “亲子消费通”（购买亲子游乐项目可获餐饮 8 折券）；

③ 周末开设 “亲子手工课”（如儿童陶艺、烘焙），预计家庭客群停留时间从 1 小时延长至 3 小时，销售额提升 30%。

“文化娱乐体验区”（3-4 层，面积 2.72 万㎡）

组合逻辑：将潮流娱乐（电竞馆、脱口秀）与文化体验（艺术工作室、非遗工坊）融合，打造 “年轻客群社交文化场景”，提升项目差异化竞争力；

落地措施：

① 在 3-4 层设置 “文化娱乐连廊”，展示年轻艺术家作品；

② 推出 “文化娱乐通票”（如电竞体验 + 艺术展览联票优惠）；

③ 每月举办 “潮流文化节”（如电竞比赛、艺术市集），预计年轻客群到店频次提升至 4 次 / 年，销售额提升 35%。

（三）品牌焕新计划：从“淘汰 - 引入 - 升级”全周期管理

1.劣势品牌淘汰机制：量化评估，精准清退

品牌淘汰评估体系

建立 “四维评估模型”，对现有品牌进行季度评估，明确淘汰标准：

2025 年计划淘汰品牌清单（示例）

2.优质品牌引入策略：分层分类，精准邀约

品牌引入清单与落地措施

根据商场定位升级方向，分 “国际高端、潮流首店、文化体验、家庭亲子” 四类引入优质品牌，2025 年计划引入 35 家，其中首店品牌 15 家：

品牌引入筛选机制

前期调研：通过云阿云数据平台分析目标品牌的 “全国经营数据”（如坪效、客群结构）、“拓展需求”（如面积、租金预期），确保与商场匹配；

实地考察：招商团队实地考察目标品牌现有门店（如上海 Marni 旗舰店、奈尔宝深圳店），评估品牌运营能力、服务质量；

合作洽谈：针对首店品牌，组建 “专项招商小组”，提供 “定制化合作方案”（如空间设计、营销联动），提升品牌入驻意愿。

3.现有品牌升级支持：赋能优质品牌，提升竞争力

品牌形象升级支持

装修补贴：对现有优质品牌（如 Gucci、雅诗兰黛）提供 “形象升级补贴”，补贴标准为装修费用的 30%，最高 50 万元，要求品牌将店铺形象更新至最新版本（如 Gucci 全球统一装修风格）；

空间优化：协助品牌调整店铺布局（如扩大试衣间、增设体验区），例如为雅诗兰黛门店增设 “美妆体验台”（配备专业化妆工具与灯光），为 Gucci 门店扩大 “私人定制服务区”，提升高端客群体验感；同时，根据品牌需求协调相邻铺位，如为 Coach 品牌扩大经营面积 50㎡，增设 “箱包护理区”，完善服务链条。

视觉统一：要求升级品牌的店铺形象与所在楼层主题风格匹配，如 1 层高端品牌采用 “轻奢金属风” 装修，3 层潮流品牌采用 “工业科技风” 装修，确保商场整体视觉一致性，提升消费者逛店体验。

产品与营销创新支持

产品定制化：引导现有品牌推出 “济南恒隆专属产品”，如雅诗兰黛推出 “泉水主题限定礼盒”（含小棕瓶精华 + 泉水元素包装），周大福推出 “泉韵系列珠宝”（设计融入泉水波纹元素），增强品牌与本地消费者的情感连接，预计专属产品销售额占品牌总销售额的 15% 以上。

联合营销活动：与优质品牌共同策划 “品牌主题月” 活动，如 “Gucci 时尚月” 期间，举办 “Gucci 新品发布会 + 时尚搭配沙龙”，商场提供中庭场地免费使用、会员定向邀约（年消费超 10 万元会员）支持；同时，联合抖音、小红书 KOL（如时尚博主 “程十安”）进行直播宣传，预计活动期间品牌销售额提升 30%。

数字化营销赋能：为品牌提供 “恒隆会员数据系统” 支持，如为兰蔻品牌精准推送 “年消费超 5 万元且关注美妆的会员”，推送内容包含新品试用邀请、专属折扣券，提升营销转化率；同时，协助品牌搭建线上社群（如微信会员群），定期开展 “线上美妆课堂”“新品预售” 活动，增强会员粘性。

服务质量升级支持

员工培训：联合品牌开展 “服务质量提升培训”，内容涵盖 “高端客群服务礼仪”“产品专业知识”“应急处理流程”，邀请行业专家（如奢侈品服务培训师）授课，每月培训 1 次，考核合格后方可上岗，预计品牌顾客满意度提升 10%。

服务设施完善：为高端品牌门店配备 “专属服务设施”，如为 Gucci、Prada 门店提供 “VIP 停车位”“专属导购服务”，为美妆品牌门店配备 “免费礼品包装服务”，提升高端客群服务体验；同时，在门店内设置 “顾客意见箱”，每周收集反馈并整改，确保服务质量持续优化。

（四）业态与品牌协同保障：确保 “优化 - 焕新” 形成合力

1.协同规划机制

业态与品牌匹配评审

成立 “业态品牌协同评审小组”，由招商部、运营部、市场部负责人组成，对新增品牌进行 “业态匹配度评审”，确保品牌与所在业态定位一致。例如，在 “潮趣街区” 引入潮流品牌时，评审小组需确认品牌客群（18-35 岁年轻客群占比超 80%）、产品风格（街头潮流风）与街区定位匹配，避免出现 “业态与品牌脱节” 问题。

空间与品牌协同设计

要求新增品牌的店铺设计与所在楼层空间主题协同，如 “泉韵老街” 品牌需融入泉水元素（如青砖墙面、泉水造型橱窗），“时尚美妆街区” 品牌需采用轻奢风格（如大理石墙面、暖光灯光）；同时，商场设计部提供 “主题设计指南”，协助品牌完成店铺装修方案，确保空间与品牌视觉统一。

2.运营协同机制

客群共享与引流

跨业态引流活动：策划 “跨业态消费券”，如消费者在 “泉韵老街” 文化业态消费满 200 元，可获 “时尚美妆街区” 50 元消费券；在 “亲子欢乐中心” 消费满 500 元，可获 “餐饮美食区” 80 元消费券，促进客群跨业态流动，预计跨业态消费占比提升 20%。

会员权益互通：推出 “恒隆会员跨品牌权益”，如会员在雅诗兰黛消费可累积积分，积分可在 Coach、奈雪的茶等品牌抵现；会员在腾讯电竞体验馆消费可升级为 “高端会员”，享受 Gucci 专属导购服务，增强会员跨品牌消费意愿。

数据协同管理

搭建 “业态品牌数据协同平台”，整合各业态、品牌的客流、销售额、客群结构数据，如实时监测 “时尚美妆街区” 的客流与 “亲子欢乐中心” 的客流关联度，分析客群跨业态流动规律；同时，向品牌开放 “匿名客群数据”（如年轻客群消费偏好），协助品牌优化产品与服务，提升经营效率。

（五）效果评估与风险应对：量化收益，规避风险

1. 量化效果评估（2025-2026 年）

核心指标预期

基于业态优化与品牌焕新方案，制定 2025-2026 年核心经营指标预期，明确各阶段目标：

质化效果评估

品牌影响力：目标 2025 年引入 “山东首店” 15 家、“济南首店” 20 家，成为济南 “首店经济标杆项目”；2026 年获得 “中国商业地产业态创新奖”“山东省高端商业示范项目” 等行业奖项，提升项目在全国商业地产领域的知名度。

消费者口碑：通过大众点评、小红书等平台监测消费者评价，目标 2025 年项目整体评分从 4.2 星提升至 4.6 星，负面评价占比低于 5%；2026 年 “济南必逛商场” 榜单排名进入 TOP1，成为本地消费者与游客的首选商业项目。

2.风险应对预案：核心风险识别与应对措施

2.1风险类型：品牌引入不及预期风险

风险描述

目标优质品牌（如 Marni、Tom Ford）因济南市场容量、租金预期与品牌扩张规划不匹配，拒绝入驻，导致 2025 年首店引入目标未达成。

应对措施

提前储备 “备选品牌清单”，如 Marni 备选品牌为 Loewe、Acne Studios，Tom Ford 备选品牌为 Jo Malone、Byredo，确保每个核心品牌对应 2-3 个备选品牌；

提供 “灵活合作模式”，如为品牌提供 “保底销售额 + 租金分成”（销售额超 1000 万元部分，商场分成降低 5%）；

联合本地龙头企业（如鲁商集团）共同邀约品牌，增强品牌对济南市场的信心。

应急方案

若 2025Q3 末首店引入完成率低于 60%，立即启动 “本地品牌孵化计划”，联合济南本土设计师打造 “本土高端品牌集合店”，同时与天猫奢品、京东 TOPLIFE 合作，引入 “线上线下融合品牌店”（如天猫奢品体验店），填补高端品牌空白。

2.2风险类型：业态协同不足风险

风险描述

跨业态引流活动（如跨业态消费券）参与度低，客群跨业态流动率不足 15%，导致业态协同效果未达预期。

应对措施

活动前开展 “会员调研”，了解客群跨业态消费需求（如亲子客群是否愿意前往文化业态），优化活动方案；

简化消费券使用流程，如通过 “恒隆 APP” 自动发放跨业态消费券，无需手动领取；

加强活动宣传，如在各业态门店设置 “跨业态活动海报”，导购主动推荐活动。

应急方案

若活动参与度低于 10%，立即调整活动力度（如消费券金额从 50 元提升至 100 元），同时增加 “跨业态套餐”（如 “亲子游乐 + 文化体验” 组合套餐，价格优惠 20%），提升客群参与意愿。

2.3风险类型：现有品牌流失风险

风险描述

现有优质品牌（如 Gucci、雅诗兰黛）因商场业态调整（如引入潮流品牌）感知 “定位降级”，提出解约或不续约。

应对措施

提前与现有优质品牌沟通业态调整规划，明确 “高端区与潮流区物理隔离”（如 1-2 层纯高端业态，3-4 层潮流业态），避免品牌感知冲突；

为现有优质品牌提供 “专属权益”，如 Gucci 可优先使用中庭广告位、雅诗兰黛可独家冠名 “时尚美妆节”；

签订 “长期合作协议”（3-5 年），协议中明确商场对高端品牌的支持措施（如装修补贴、营销支持）。

应急方案

若品牌提出解约，立即启动 “挽留方案”，如为品牌提供 “租金减免 10%+ 装修补贴追加 20 万元”，同时邀请品牌参与 “高端圈层活动”（如私人银行财富论坛），增强品牌归属感；若挽留无效，24 小时内启动备选品牌邀约，确保高端业态空缺不超过 1 个月。

2.4风险类型：体验业态经营风险

风险描述

新增体验业态（如 VR/AR 体验中心、电竞馆）因设备维护成本高、客群新鲜感下降，开业后 6 个月坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，经营亏损。

应对措施

与体验业态品牌签订 “经营业绩对赌协议”，如坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，品牌需承担 50% 设备维护成本；

定期更新体验内容，如 VR/AR 体验中心每季度引入 1 款独家游戏，电竞馆每月举办 1 场 “泉城杯电竞联赛”，保持客群新鲜感；

控制体验业态成本，如与设备供应商签订 “租赁 + 维护” 打包协议，降低设备投入成本。

应急方案

若体验业态连续 3 个月坪效低于 1.8 万元 /㎡/ 年，立即调整业态内容（如 VR 体验中心新增 “亲子 VR 项目”，吸引家庭客群）；若调整后仍无改善，启动 “业态替换机制”，将该区域改造为 “高端家居体验区”（如宜家体验店），确保坪效回升至 2.5 万元 /㎡/ 年以上。

3. 持续优化机制

月度监测与复盘

每月召开 “业态品牌运营复盘会”，各部门（招商、运营、市场）汇报核心指标完成情况（如品牌引入进度、业态销售额、客群结构），分析未达标原因（如某体验业态客流下降因设备老化），制定下月优化方案（如更换 VR 设备）。

季度调整与更新

每季度根据市场变化（如新兴业态兴起、消费趋势调整）优化业态品牌策略，如 2025Q4 若 “围炉煮茶” 成为新兴消费趋势，可在 “泉韵老街” 增设 “泉水围炉煮茶体验区”；若年轻客群对 “元宇宙” 兴趣提升，可在 “潮趣街区” 引入 “元宇宙潮流展”。

年度全面评估

每年邀请第三方机构（如赢商网、麦肯锡）对业态优化与品牌焕新效果进行全面评估，对比行业优秀项目（如成都太古里、上海 IFC），分析差距与优势，制定下一年度策略（如 2026 年计划引入 “元宇宙体验业态”“高端生活方式品牌”），确保项目持续保持行业竞争力。

（六）品牌矩阵构建：分层分类，精准匹配客群与业态

品牌矩阵是业态优化与品牌焕新的核心载体，需围绕 “高端引领、潮流破圈、家庭粘性、文化赋能” 四大核心定位，结合楼层业态规划与目标客群需求，形成 “金字塔式” 品牌组合结构，确保各层级品牌协同互补，覆盖全客群消费需求。

1. 品牌矩阵整体框架（2025 年目标）

2.各楼层核心品牌矩阵明细

结合楼层业态规划，进一步明确各楼层品牌组合逻辑，确保 “一层一主题、一店一特色”，同时实现跨楼层客群联动：

1 层（高端奢华层）品牌矩阵

3 层（潮流体验层）品牌矩阵

5 层（亲子欢乐层）品牌矩阵

3. 品牌矩阵协同逻辑

客群共享协同：通过 “高端客群跨楼层联动”（如 1 层奢侈品牌客群可享受 2 层轻奢品牌专属折扣）、“年轻客群跨业态联动”（如 3 层潮流品牌客群可获 4 层餐饮优惠券），实现客群在各楼层、各业态间的高效流动，提升整体客流转化率。

营销活动协同：每月策划 “品牌矩阵主题周”，如 “高端奢品周”（1 层 Gucci、Cartier、LV 联合举办新品发布会）、“潮流文化周”（3 层 Supreme、TOP TOY、笑果文化联合举办潮流市集）、“亲子欢乐周”（5 层奈尔宝、亲子餐厅、早教品牌联合举办亲子运动会），通过多品牌联合营销放大活动影响力，吸引更多客群参与。

数据互通协同：基于 “业态品牌数据协同平台”，实现各品牌客群数据互通（匿名化处理），如 1 层 Gucci 的高净值客群数据可共享给 2 层 Coach 品牌，Coach 可针对性推出高端客群专属产品；3 层 Supreme 的年轻客群数据可共享给 4 层电竞馆，电竞馆可推出潮流主题电竞活动，提升品牌精准营销能力。

4.品牌矩阵动态调整机制

季度评估：每季度根据品牌销售额、坪效、客群匹配度等指标，对品牌矩阵进行评估，如某潮流品牌连续 2 个季度坪效低于 3 万元 /㎡/ 年，启动 “品牌替换流程”，引入备选品牌（如 Supreme 备选品牌为 Palace、Stüssy）。

年度更新：每年结合消费趋势变化与项目定位升级，对品牌矩阵进行 1 次全面更新，如 2026 年计划引入 “元宇宙潮流品牌”（如数字潮玩品牌 The Sandbox 线下体验店）、“高端生活方式品牌”（如 Lululemon 高端健身店），持续优化品牌组合，保持项目竞争力。

（七）各楼层布局规划与品牌落位策略

1.  1 层：国际高端与美妆核心区（面积占比 30%，约 5.1 万㎡）

定位升华

打造 “泉城高端消费第一站”，聚焦济南及周边城市高净值客群（年消费超 50 万元），以国际奢侈品牌、顶级美妆与黄金珠宝为核心，树立项目高端商业标杆形象，同时承接趵突泉、大明湖景区文旅客群，实现 “高端消费 + 文旅体验” 双引流。

主要业态

国际一线奢侈品牌、国际高端美妆、顶级黄金珠宝、钟表名品、高端生活方式品牌

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

国际一线奢侈品牌：

现有升级：Gucci（济南首店升级为全品类旗舰店，新增私人定制服务区）、Prada（优化店铺布局，扩大皮具展示区）；

目标引入：LV（山东首店，填补济南国际顶奢空白）、Dior（服饰 + 美妆综合店，山东首店）。

国际高端美妆：

现有保留：雅诗兰黛（旗舰店，含美妆体验台）、兰蔻（精品店，新增香水专区）、SK-II（专柜升级为体验店）、月魁星、凤池夸护肤美妆品牌专柜（高端美妆集合店，新增小众香氛专区））；

目标引入：Tom Ford Beauty（济南首店，含彩妆 + 香水全品类）、Charlotte Tilbury（山东首店）、Sephora（高端美妆集合店，新增小众香氛专区）、HAYDON（黑洞美妆集合店，山东首店，引入 30 + 国际小众品牌）。

顶级黄金珠宝：

现有保留：Cartier（旗舰店，新增婚嫁珠宝专区）、周大福（传承系列精品店）、周生生（高端钻石专区）、琥福珠宝（黄金、钻石、玉器及饰品）；

目标引入：Van Cleef & Arpels（山东首店，聚焦高端珠宝）、Bulgari（济南首店，珠宝 + 腕表综合店）、六福珠宝（高端定制系列专柜）。

钟表名品：

现有保留：Rolex（授权专卖店，新增运动系列专区）、Omega（旗舰店，含航天系列展示）帝车星腕表（专柜，提供钻石定制服务）；

目标引入：Patek Philippe（山东首店，高端腕表定制服务）、IWC（济南首店，飞行员系列主题店）。

高端生活方式品牌：

现有保留：Starbucks Reserve（臻选店，新增泉水主题特调饮品）；

目标引入：Apple 授权体验店（300㎡，提供产品体验 + 售后维修）、茑屋书店（小型精品店，聚焦高端生活类书籍）。

租金水平

国际一线奢侈品牌：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（顶奢品牌采用 “保底 + 扣点孰高” 模式，首年给予 3 个月免租期）；

国际高端美妆：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（美妆集合店扣点率提升至 20%，含营销支持费用）；

顶级黄金珠宝 / 钟表名品：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（婚嫁季期间扣点率下调 2%，鼓励品牌促销）；

高端生活方式品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（Apple、茑屋等品牌给予装修补贴，降低首年经营压力）。

焕新重点

引入 2-3 个山东首店顶奢品牌（LV、Dior），填补济南高端商业空白，预计首年带动 1 层销售额增长 40%；

打造 800㎡“高端美妆核心区”，聚集雅诗兰黛、Tom Ford 等 10 + 国际品牌，设置 “美妆体验长廊”，提供免费化妆、香氛定制服务；

升级黄金珠宝区为 “婚嫁主题专区”，联合 Cartier、周大福推出 “泉城婚嫁定制套餐”，结合济南泉水文化设计专属珠宝款式；

优化 Rolex、Omega 等钟表店展示布局，增设 “腕表文化展柜”，定期举办 “高端腕表品鉴会”，吸引高净值客群。

特色活动与政策支持

每季度举办 “泉城高端生活节”，联合奢侈品牌开展 VIP 品鉴会（如 Gucci 私人定制沙龙、Cartier 珠宝鉴赏会），定向邀请年消费超 50 万元会员参与；

为新引入顶奢品牌提供 “装修补贴 + 免租期” 组合支持：装修补贴最高 2000 元 /㎡，免租期最长 18 个月，同时承担首年 50% 的营销推广费用；

联合招商银行、工商银行推出 “高端客户专属权益”：持银行私人银行卡在 1 层消费可享 9 折优惠（部分品牌除外），消费满 10 万元赠送趵突泉 VIP 游览服务；

文旅季（4-5 月、9-10 月）推出 “高端消费 + 文旅体验” 套餐：1 层消费满 5 万元可获大明湖游船私人包船服务，满 10 万元可获济南鲁能贵和洲际酒店行政套房 1 晚。

布局策略

西翼主入口（泉城路侧）布局 LV、Gucci、Dior 三大顶奢旗舰店，形成 “顶奢品牌矩阵”，强化视觉冲击，吸引过往客流；

中庭区域打造 “高端美妆核心区”，将 Sephora、HAYDON 等集合店与雅诗兰黛、Tom Ford 等单品牌店集中布局，通过灯光、导视系统串联，提升聚客能力；

东翼区域规划 “黄金珠宝 + 钟表名品区”，Cartier、Rolex 等品牌紧邻布局，形成 “高端珠宝腕表集群”，满足高净值客群一站式选购需求；

动线末端（北翼）布局 Starbucks Reserve、Apple 授权店等生活方式品牌，延长客群逛店动线，同时为高端客群提供休息、体验空间，提升停留时间。

2. 2 层：轻奢服饰与设计师品牌区（面积占比 25%，约 4.25 万㎡）

定位升华

承接 1 层高端客群，聚焦中高端客群（年消费 10-50 万元），以轻奢服饰、高端设计师品牌为核心，搭配高端配饰与皮具护理服务，打造 “品质轻奢 + 个性化” 的消费场景，填补 1 层顶奢与 3 层潮流业态的客群空白，同时吸引济南本地职场人群与年轻家庭客群。

主要业态

轻奢服饰、高端设计师品牌、高端配饰、皮具护理、精品家居

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

轻奢服饰：

现有保留：Coach（旗舰店，新增男士系列专区）、帝车星男装（优化产品结构，增加云霞兽皮具品牌轻奢鞋帽箱包占比）、Kate Spade（女士服饰 + 配饰综合店）；

目标引入：Marni（山东首店，设计师轻奢品牌）、AMI Paris（济南首店，聚焦简约轻奢风格）、Tory Burch（济南首店，女士服饰 + 鞋包综合店）。

高端设计师品牌：

目标引入：Labelhood（买手店，山东首店，引入 20 + 国内新锐设计师品牌）、Uma Wang（济南首店，设计师女装品牌）、JNBYHOME（高端设计师家居服饰品牌）。

高端配饰：

现有保留：Swarovski（高端水晶配饰店，新增婚嫁系列）；

目标引入：APM Monaco（济南首店，轻奢珠宝配饰）、Longchamp（济南首店，高端箱包品牌）。

配套服务：

现有升级：恒隆皮具护理中心（扩大面积，新增奢侈品修复服务）；

目标引入：高端定制衬衫店（如 Ascot Chang，济南首店）、女士配饰定制店（如 Alexandre de Paris，济南首店）。

租金水平

轻奢服饰：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌免租期 6-8 个月）；

高端设计师品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（买手店给予 10% 的营销补贴，支持品牌举办设计师沙龙）；

高端配饰：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%；

配套服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（皮具护理中心采用 “租金 + 服务费分成” 模式，降低初期成本）。

焕新重点

引入 3-4 个轻奢首店品牌（Marni、AMI Paris 等），优化轻奢品牌矩阵，预计带动 2 层年轻客群占比提升 25%；

打造 “设计师品牌集合区”，聚集 Labelhood、Uma Wang 等品牌，每月举办 “设计师面对面” 活动，提升项目个性化消费标签；

升级皮具护理中心为 “奢侈品服务站”，提供从清洗、修复到定制的全链条服务，增强高端客群粘性；

联动 1 层美妆品牌推出 “服饰 + 美妆” 搭配服务，如 Coach 消费满 3000 元可获雅诗兰黛 500 元美妆券，提升跨楼层消费转化。

布局策略

紧邻 1 层顶奢品牌区域（西翼）布局 Coach、Michael Kors 等成熟轻奢品牌，承接 1 层高端客群向下流动；

中庭东侧打造 “设计师品牌集合区”，通过统一的简约风格装修形成视觉焦点，吸引追求个性化的年轻客群；

动线中段布局 APM Monaco、Longchamp 等配饰品牌，作为服饰业态的补充，提升客单价；

北翼末端布局皮具护理中心、定制衬衫店等配套服务品牌，延长客群逛店动线，同时为 2 层品牌提供增值服务支持。

3. 3 层：潮流文化与潮品体验区（面积占比 20%，约 3.4 万㎡）

定位升华

聚焦年轻客群（18-35 岁，年消费 3-10 万元），以潮流服饰、潮玩文创、电竞体验为核心，打造 “泉城潮流文化第一站”，通过首店品牌、沉浸式体验场景与社交互动活动，吸引济南本地高校学生、年轻职场人群与潮流爱好者，提升项目年轻化活力，同时带动夜间消费与周末客流。

主要业态

潮流服饰首店、潮玩文创集合店、电竞体验、街头文化体验、网红餐饮

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

潮流服饰首店：

目标引入：Supreme（山东首店，街头潮流服饰）、Palace（济南首店，滑板文化主题店）、Off-White（济南首店，高端潮流服饰）、李宁（高端潮流线 “中国李宁” 旗舰店）。

潮玩文创集合店：

现有保留：TOP TOY（山东旗舰店，新增济南泉水主题潮玩专区）、照天印文创（红色主题潮品+DIY）；

目标引入：泡泡玛特（高端旗舰店，含独家盲盒发售区）、52TOYS（机甲主题店，济南首店）、文和友文创店（济南首店，融入本地文化元素）、故宫文创（山东首店，高端文创产品）。

电竞体验：

目标引入：腾讯电竞体验馆（定制店，含专业赛事区、VR 电竞区）、网易电竞 Club（济南首店，手游体验专区）。

街头文化体验：

目标引入：济南本土滑板俱乐部（联合商场打造户外滑板场）、涂鸦艺术工作室（可提供 DIY 涂鸦体验）。

网红餐饮：

现有保留：茉酸奶（网红饮品店，新增潮流主题包装）；

目标引入：太二酸菜鱼（济南首店，潮流主题店）、茶颜悦色（山东首店，网红茶饮）。

租金水平

潮流服饰首店：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌免租期 4-6 个月，提供装修补贴 500 元 /㎡）；

潮玩文创集合店：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（TOP TOY、泡泡玛特等头部品牌采用 “保底 + 扣点孰高” 模式，支持品牌举办潮玩首发活动）；

电竞体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（给予设备投入补贴，补贴比例不超过 30%）；

网红餐饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（茶颜悦色、太二等流量品牌免租期 3 个月，联合商场开展开业营销）。

焕新重点

引入 5-6 个潮流首店品牌（Supreme、Palace 等），打造 “山东潮流首店集群”，预计首年带动 3 层客流增长 50%；

打造 “泉城潮玩文创核心区”，聚集 TOP TOY、泡泡玛特等品牌，设置 “济南泉水主题潮玩展柜”，开发本地文化潮品，提升地域辨识度；

建设 1500㎡腾讯电竞体验馆，每月举办 “泉城电竞联赛”，吸引高校战队与电竞爱好者，带动周末客流与夜间消费；

联动网红餐饮品牌推出 “潮流消费套餐”，如 Supreme 消费满 1000 元可获茶颜悦色免费饮品券，提升跨业态消费转化。

布局策略

南翼主入口（紧邻泉城路步行街）布局 Supreme、Off-White 等潮流首店，形成 “潮流品牌矩阵”，吸引过往年轻客流；

中庭区域打造 “潮玩文创核心区”，将 TOP TOY、泡泡玛特等品牌集中布局，通过 LED 天幕、涂鸦墙面营造沉浸式潮流场景；

东翼区域规划 “电竞体验区”，腾讯电竞体验馆与网易电竞 Club 相邻布局，配套设置观众席与休息区，满足赛事举办与日常体验需求；

动线末端布局太二酸菜鱼、茶颜悦色等网红餐饮，作为潮流体验的补充，延长年轻客群停留时间，提升餐饮消费占比。

据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库