商业地产案例分析-济南欧亚大观乐活城项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费变革，济南欧亚大观乐活城以数据驱动精准破局，通过业态重构、IP生态构建与资产证券化创新，从传统商业综合体转型为城市级沉浸式体验中心，为行业提供“文化+体验+数字化”的转型范本。全文共98800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南欧亚大观乐活城差异化竞争策略与风险管控实践报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态战略转型：从“商品销售”到“体验服务”的深度升级

基于济南体验经济增速（28%）远高于传统零售（12%）的市场背景，结合乐活城 “沉浸式乐活体验中心” 定位及客群结构（Z 世代 32%、家庭客群 28%、文旅客群 20%），以 “淘汰低效零售、扩容体验业态、布局情绪消费” 为核心，分三阶段实现业态从 “功能型” 到 “价值型” 的转型，填补济南 23% 的体验经济供给缺口。

1. 业态现状诊断与转型必要性

转型必要性核心数据：全球体验经济 2023 年达 6.8 万亿美元，2025 年将突破 10 万亿美元；济南消费者对 “体验 + 文化” 业态期待度达 82%，但当前供给仅满足 55%，存在 47 亿元的市场增量空间。

2. 三阶段业态调整路线图（2024-2026）

3.四大核心业态落地方案

3.1沉浸式体验业态（2025 年占比 30%，面积约 1.8 万㎡）

聚焦 “科技 + 运动 + 社交” 三大场景，打造乐活城 “客流发动机”，目标日均引流≥1.2 万人次，带动关联消费占比 40%。

科技沉浸类：

引入 “超级队长 VR 体验馆”（500㎡）：开发 “虚拟泉水探险” 专属场景（15 分钟 / 次，68 元 / 人），搭配 “VR + 餐饮” 套餐（VR 体验 + COMMUNE 精酿，总价 128 元，原价 166 元）；

数据支撑：VR 业态客单价 350 元 / 人，消费频次 3.5 次 / 月（高于行业 2.5 次 / 月）；北京三里屯 VR 体验馆 2023 年客流量 50 万人次，坪效 3200 元 /㎡。

落地 “515 攀岩馆”（800㎡）：分儿童区（58 元 / 次）、成人竞技区（98 元 / 次），每周举办 “攀岩挑战赛”（获胜者获免费体验券 + Wagas 轻食券）；

案例参考：上海新天地攀岩区 2023 年客流量 80 万人次，复购率 40%，是传统零售的 2.5 倍。

社交沉浸类：

引入 “谜踪剧本杀”（600㎡）：打造 “济南往事” 专属剧本（融合趵突泉、大明湖元素，128 元 / 人），设置 “剧本杀 + 非遗手作” 联票（168 元 / 人）；

数据支撑：剧本杀客单价 200 元 / 人，消费频次 2.8 次 / 月（高于行业 2.0 次 / 月）；成都太古里剧本杀区 2023 年销售额 4500 万元。

3.2情绪消费业态（2025 年占比 12%，面积约 7200㎡）

瞄准 Z 世代 “情绪价值” 需求，打造济南首个 “情绪健康体验中心”，目标消费者满意度 85%，复购率 35%。

情绪疗愈类：

引入 “悦心心理咨询室”（300㎡）：提供 “压力疏导”“亲子关系” 等咨询服务（200 元 / 30 分钟），推出 “咨询 + 艺术疗愈” 套餐（398 元 / 次，含 1 次咨询 + 1 次油画体验）；

案例参考：杭州 “情绪健康中心” 2023 年销售额 3000 万元，复购率 35%，是普通业态的 1.7 倍。

打造 “心情咖啡馆”（400㎡）：按情绪分类菜单（如 “解压美式”“治愈拿铁”，38-48 元 / 杯），设置 “情绪树洞” 互动墙（顾客可书写心情，获赠小礼品）；

数据支撑：情绪主题餐饮客单价 450 元 / 人，满意度 85%；北京心情咖啡馆 2023 年客流量 18 万人次，夜间销售额占比 60%。

3.3“谷子经济” 业态（2025 年占比 15%，面积约 9000㎡）

聚焦 IP 周边、潮玩收藏等细分需求，打造 “济南潮玩文化聚集地”，目标客单价 400 元，复购率 45%。

IP 周边集合店（600㎡）：

引入 “TOP TOY 全球潮玩集合店”：涵盖盲盒、手办、机甲等品类，设置 “浪小 TO” 专属展区（占比 20%），推出 “潮玩租赁服务”（高价手办 50 元 / 天，押金 2000 元）；

数据支撑：IP 周边客单价 350 元 / 人，消费频次 3.0 次 / 月；上海 TOP TOY 店 2023 年销售额 6800 万元，Z 世代客群占比 80%。

棉花娃娃主题店（300㎡）：

引入 “娃圈小镇” 品牌：提供棉花娃娃定制（198-398 元 / 个）、换装体验（58 元 / 次），定期举办 “娃娃茶会”（会员专属，98 元 / 人）；

案例参考：杭州棉花娃娃主题店 2023 年销售额 3000 万元，复购率 45%，是普通零售的 1.8 倍。

3.4传统零售优化（2025 年占比 30%，面积约 1.8 万㎡）

淘汰 30% 低效传统零售（如普通服装店、百货商店），保留 “潮玩零售 + 生活方式 + 智慧零售” 三类高价值品类，目标线上订单占比 30%，会员复购率 50%。

潮玩零售：引入 “POP MART 主题店”（500㎡），设置 “隐藏款展示区”“DIY 定制区”，每月举办 “潮玩签售会”（邀请设计师现场互动）；

智慧零售：所有店铺接入乐活城 APP，支持 “线上下单、线下自提”，部署 “智能导购屏”（每店 2 台，可生成个性化推荐清单）；

数据支撑：智慧零售线上订单占比 25%，导购屏使用率 30%；无印良品（MUJI）乐活城店 2024 年线上订单占比达 28%，坪效提升 15%。

（二）品牌焕新策略：“老字号活化 + 新锐引进 + 国际融合” 三维布局

以 “匹配体验定位、强化文化属性、提升品牌能级” 为原则，建立 “引进 - 培育 - 汰换” 动态机制，目标 2025 年优质品牌占比 85%，品牌联动活动带动销售额增长 25%。

1. 老字号 IP 活化：从“记忆符号”到“体验载体”

围绕济南 “大观园” 等老字号品牌，通过 “场景再造 + 产品创新”，提升品牌年轻化程度，目标老字号体验业态客流量占比 20%。

“大观园非遗体验馆”（800㎡）：

场景打造：还原老济南大观园风貌，设置鲁绣、皮影戏、阿胶手作等体验区（鲁绣体验 88 元 / 人，含材料包；皮影戏表演 30 元 / 场）；

产品创新：推出 “大观园 × 浪小 TO” 联名非遗衍生品（如鲁绣书签、皮影摆件，58-128 元 / 件）；

数据支撑：老字号体验化可提升品牌辨识度 40%，客流量 25%；北京王府井老字号体验馆 2023 年客流量 40 万人次，衍生品销售额占比 35%。

“老济南生活体验区”（600㎡）：

业态组合：包含 “老济南茶馆”（提供大碗茶、甜沫，10-15 元 / 份）、“油旋张非遗小吃店”（透明操作间，现场制作，5 元 / 个）；

互动活动：每周六举办 “老济南故事分享会”（邀请本地老人讲述大观园历史，免费参与）；

案例参考：济南老城区生活体验区 2023 年客流量 30 万人次，客单价 350 元，复购率 35%。

2.新锐品牌引进：聚焦“体验感 + 话题性”

重点引进具有创新模式、高用户粘性的新锐品牌，填补济南体验业态空白，目标新锐品牌首年坪效≥3500 元 /㎡。

头部体验新锐品牌：

奈尔宝家庭中心（2000㎡）：提供角色扮演、科学探索等亲子体验（198 元 / 儿童，通卡 399 元 / 月），联动儿童零售品牌推出 “乐园 + 购物” 套餐；

超级猩猩健身舱（500㎡）：按次收费（69-99 元 / 次），推出 “健身 + 轻食” 套餐（健身课 + Wagas 沙拉，158 元 / 套）；

数据支撑：奈尔宝单店日均接待 300 组家庭，复购率 25%；超级猩猩会员转化率 40%，月均预约 8000 人次。

国潮新锐品牌：

中国李宁潮流店（400㎡）：设置 “AR 试衣间”，推出 “电竞主题服饰”（购买服饰获 VR 电竞体验券）；

花西子美妆集合店（300㎡）：提供 “AR 试妆镜”“免费妆容定制” 服务，联名非遗推出 “鲁绣包装口红”（199 元 / 支）；

案例参考：中国李宁国潮店 2023 年销售额 5000 万元，Z 世代客群占比 75%；花西子非遗联名款上线 3 天售罄 1 万支。

3.国际品牌融合：“全球体验 + 本土文化”

引入国际知名体验品牌，结合济南文化元素进行本土化改造，目标国际品牌带动文旅客群占比提升至 25%。

日本沉浸式体验馆（800㎡）：

内容定制：引入东京 “TeamLab” 技术，打造 “泉水光影沉浸展”（融合趵突泉、黑虎泉元素，88 元 / 人）；

运营联动：与 “泉城非遗工坊” 合作，推出 “沉浸展 + 非遗体验” 联票（128 元 / 人）；

案例参考：东京表参道沉浸式体验馆 2023 年客流量 1.2 亿人次，客单价 500 元，本土化改造后销售额提升 30%。

欧洲艺术互动空间（600㎡）：

场景设计：引入巴黎 “艺术互动” 品牌，设置 “鲁绣艺术互动墙”“泉水主题装置”（游客可扫码参与创作）；

活动策划：每月举办 “国际艺术沙龙”（邀请中外艺术家交流，免费预约）；

数据支撑：艺术互动业态客单价 450 元，满意度 85%；巴黎艺术空间 2023 年客流量 100 万人次，文旅客群占比 60%。

4.品牌汰换机制：数据驱动的动态优化

建立 “月度监测 - 季度评估 - 年度汰换” 体系，确保品牌与定位高度匹配，目标汰换后空铺招商周期≤30 天，新品牌坪效提升≥30%。

汰换标准（满足任一条件）：

连续 2 年销售额排名楼层后 10%，坪效＜2000 元 /㎡/ 年；

目标客群与乐活城核心客群重合度＜50%，满意度＜70 分；

每年参与商场活动＜3 次，未接入数字化体系；

汰换案例：

背景：F2 层某传统女装店，连续 2 年坪效 1800 元 /㎡，Z 世代客群占比 20%；

执行：2024 年 3 月撤店，4 月引入 TOP TOY 潮玩店（200㎡）；

效果：新品牌首月坪效 4200 元 /㎡（提升 133%），Z 世代客群占比 75%。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1. 1F 国际美妆 & 轻奢生活 & 黄金珠宝区（面积占比 32%，约 6400㎡）

定位升华

打造 “济南轻奢生活首站 + 泉城美妆珠宝集合地”，以 “高端体验 + 文化融入” 树立项目轻奢形象，承接济南主城区 25-45 岁高消费客群（年均消费 10 万元以上），同时吸引文旅客群选购济南特色文创珠宝，目标楼层日均客流≥8000 人次，客单价≥600 元。

主要业态

国际美妆集合店、轻奢服饰配饰、黄金珠宝（含本土文创珠宝）、高端生活方式品牌、精品数码

品牌组合

国际美妆 & 护肤（3-4 家，面积约 1200㎡）

美妆集合店：Sephora（丝芙兰，400㎡，济南第二家门店，涵盖雅诗兰黛、兰蔻、YSL 等国际一线品牌，新增 “泉城限定礼盒” 专柜）、HAYDON 黑洞（300㎡，主打小众高端美妆，如 TF、芦丹氏，设置 “AR 试妆间”）；

单品牌专柜：兰蔻（200㎡，配备专业美容顾问，提供免费护肤体验）、雅诗兰黛（200㎡，推出 “鲁绣包装限定套装”）、资生堂（150㎡，主打日系护肤，设置 “肌肤检测区”）、月魁星专柜（主推月魁星、凤池夸美妆品牌、高端高化美妆品牌，涵盖护肤、彩妆、香水系列产品）。

轻奢服饰 & 配饰（5-6 家，面积约 1500㎡）

轻奢箱包服饰：COACH（300㎡，济南西区首店，主打通勤包款，推出 “浪小 TO 联名挂饰”）、MICHAEL KORS（250㎡，涵盖服饰与箱包，设置 “轻奢搭配咨询区”）、TORY BURCH（200㎡，女性轻奢服饰为主，定期举办 “穿搭沙龙”）、云霞兽皮具（轻奢鞋帽箱包）；

轻奢配饰：SWAROVSKI（150㎡，推出 “泉水主题水晶系列”）、APM Monaco（150㎡，小众轻奢首饰，设置 “DIY 定制区”）、PANDORA（150㎡，主打串珠首饰，推出 “济南文化元素串珠”）。

黄金珠宝（6-7 家，面积约 1800㎡，含本土文创珠宝）

全国连锁黄金品牌：周大福（300㎡，设置 “古法金专区”，推出 “泉城七十二名泉古法金吊坠”）、周生生（250㎡，主打 “Promessa 婚嫁系列”，配备 “婚戒定制咨询区”）、老凤祥（250㎡，济南老字号合作店，推出 “鲁绣纹样黄金首饰”）、琥福珠宝（200㎡，主打 “钻石时尚系列”+帝车星腕表）；

本土文创珠宝：“泉城金韵” 文创珠宝店（200㎡，济南本土品牌，以趵突泉、大明湖为设计元素，如 “荷花造型银饰”“泉水纹金镯”）、“鲁绣珠宝” 体验店（150㎡，将鲁绣工艺与珠宝结合，如 “鲁绣丝绒镶嵌银项链”，提供手工定制服务）；

高端珠宝：ENZO（150㎡，彩色宝石为主，设置 “宝石鉴赏区”）。

高端生活方式 & 精品数码（4-5 家，面积约 1200㎡）

生活方式：Starbucks Reserve（星巴克臻选店，300㎡，设置 “泉城主题杯具专柜”，提供手冲咖啡体验）、% Arabica（200㎡，济南西区首店，主打精品咖啡，户外露台可俯瞰经十路景观）；

精品数码：Apple 授权体验店（500㎡，提供全系列产品体验与维修服务，定期举办 “iPhone 摄影教学课”）、大疆创新体验店（200㎡，展示无人机、云台等产品，设置 “户外飞行体验区”）。

租金水平

国际美妆集合店 / 单品牌专柜：保底租金 450-700 元 /㎡/ 月，扣点率 16-20%（Sephora、兰蔻等头部品牌扣点率可下浮 2-3%）；

轻奢服饰配饰：保底租金 500-850 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%（COACH、TORY BURCH 等首店品牌免租期可延长 2-3 个月）；

黄金珠宝：保底租金 350-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（本土文创珠宝品牌保底租金下浮 10-15%，扶持本地品牌）；

高端生活方式 & 精品数码：保底租金 300-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%（Apple 授权店、星巴克臻选店可享装修补贴）。

焕新重点

引入 2-3 家济南西区首店品牌（如 COACH、% Arabica），填补区域轻奢消费空白；

打造 “泉城美妆珠宝主题区”，在美妆区设置 “济南文化元素限定产品专柜”，在珠宝区新增 3 个本土文创珠宝品牌，提升文化差异化；

扩容 Apple 授权店至 500㎡，新增 “浪小 TO IP 数码周边专区”（如定制手机壳、耳机套），提升数码体验感。

特色活动与政策支持

每季度举办 “泉城轻奢文化节”，联合 COACH、周大福等品牌推出 “文化限定款”（如 “趵突泉造型黄金吊坠 + COACH 联名包” 组合套餐），邀请本地 KOL 开展 “轻奢品鉴直播”；

对首店品牌提供 “装修补贴 + 免租期” 组合支持：首店品牌装修补贴最高 1800 元 /㎡，免租期最长 14 个月（COACH、% Arabica 等重点首店可享全额装修补贴）；

联合济南本地银行（如齐鲁银行、工商银行）推出 “高端客户专属权益”：持银行白金卡可享美妆满 1000 减 200、珠宝满 5000 减 800 优惠，同时可免费参与 Apple 摄影课。

布局策略

主入口（经十路侧）布局 COACH、Sephora 旗舰店，采用大面积玻璃幕墙设计，展示品牌形象，形成 “第一眼高端冲击”；

中庭区域设置 “黄金珠宝主题广场”，集中布局周大福、老凤祥及本土文创珠宝店，配备 “珠宝文化展示墙”（介绍济南珠宝文化历史），提升聚客能力；

动线末端（连接 2F 扶梯处）布局 Apple 授权店、星巴克臻选店，延长客流停留时间，同时引导客流向 2F 家庭亲子区转化；

美妆区与轻奢区之间设置 “浪小 TO IP 打卡点”（如 IP 形象美妆镜、IP 主题装饰），提升区域互动性与拍照传播性。

2. 2F 亲子家庭 & 儿童零售区（面积占比 28%，约 5600㎡）

定位升华

打造 “济南亲子体验第一层”，以 “乐园 + 教育 + 零售 + 服务” 四维联动，承接 25-40 岁家庭客群（孩子年龄 3-12 岁），目标楼层日均客流≥6000 人次（家庭客群占比 90%），亲子家庭单次消费≥300 元，停留时间≥2.5 小时。

主要业态

大型亲子乐园、儿童素质教育、儿童服饰零售、儿童玩具潮品、亲子服务（如儿童理发、摄影）

品牌组合

大型亲子乐园（1-2 家，面积约 1800㎡）

奈尔宝家庭中心（1800㎡，济南第二家门店，设置 “泉水主题探索区”“鲁绣手工坊”“科学实验室” 三大特色区域，提供 “亲子餐食服务”，门票 198 元 / 儿童，通卡 399 元 / 月）；

备选：卡通尼乐园（若奈尔宝招商周期较长，先引入 1200㎡卡通尼乐园，含淘气堡、互动电玩，单次 80 元 / 人，后期升级为奈尔宝）。

儿童素质教育（3-4 家，面积约 1200㎡）

杨梅红国际私立美校（300㎡，儿童艺术教育，开设 “鲁绣绘画课”“泉水主题手工课”，课时费 120 元 / 节）；

乐创世界（300㎡，STEAM 教育，主打机器人编程，设置 “IP 主题编程课”，如 “浪小 TO 机器人组装”，课时费 150 元 / 节）；

瑞思英语（300㎡，少儿英语培训，采用 “情景化教学”，结合济南文化设计课程，如 “泉水公园英语对话”）；

番茄田艺术（300㎡，创意美术，推出 “非遗文创手作课”，如 “皮影造型绘画”）。

儿童服饰零售（5-6 家，面积约 1500㎡）

巴拉巴拉（300㎡，全品类儿童服饰，推出 “浪小 TO 联名款童装”，如 IP 形象卫衣、外套）；

安奈儿（250㎡，主打舒适童装，设置 “亲子搭配区”）；

英氏（250㎡，高端婴幼儿服饰，提供 “新生儿礼盒定制服务”）；

暇步士童装（200㎡，休闲风格，定期举办 “童装走秀活动”）；

云霞兽（200㎡，高端童装，设置 “益智童具展示区”）；

爱慕儿童（200㎡，儿童内衣，主打健康材质，提供 “尺码推荐咨询”）。

儿童玩具潮品 & 亲子服务（4-5 家，面积约 1100㎡）

玩具潮品：POP MART 儿童盲盒专区（200㎡，主打儿童潮玩盲盒，如 “Molly 儿童系列”“浪小 TO 亲子盲盒”）、乐高授权专卖店（300㎡，设置 “济南地标积木拼搭区”，如趵突泉、大明湖积木模型，提供 “积木定制服务”）；

亲子服务：孩子王儿童理发（150㎡，提供 “IP 主题理发套餐”，如剪发 + IP 造型，68 元 / 次）、小鬼当佳儿童摄影（250㎡，推出 “泉城文化主题摄影”，如 “鲁绣服饰写真”）、亲子餐厅（200㎡，与奈尔宝联动，提供 “儿童定制餐”，如卡通造型意面，38 元 / 份，家长用餐时儿童可免费托管）。

租金水平

大型亲子乐园：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（奈尔宝等头部品牌免租期 6-8 个月，提供装修补贴 500 元 /㎡）；

儿童素质教育：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（按课时费分成，额外收取 5% 管理费）；

儿童服饰零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（巴拉巴拉、安奈儿等连锁品牌保底租金下浮 5-8%）；

儿童玩具潮品 & 亲子服务：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%（乐高、POP MART 等潮玩品牌扣点率可提升至 15%，但免租期延长 3 个月）。

焕新重点

引入济南西区首家奈尔宝家庭中心，打造 “泉水 + 非遗” 特色体验区，填补区域高端亲子乐园空白；

联合儿童教育品牌推出 “亲子成长套餐”（如 “奈尔宝门票 + 2 节艺术课”，总价 399 元，原价 518 元），提升教育业态转化率；

新增 3 个 “浪小 TO 联名儿童品牌”（巴拉巴拉、POP MART、乐高），推出专属 IP 产品，强化 IP 在亲子客群中的认知度。

特色活动与政策支持

每月举办 “亲子文化节”，如 “鲁绣亲子手作日”（联合杨梅红、泉城非遗工坊，家长与孩子共同制作鲁绣小挂件）、“积木搭建大赛”（乐高专卖店主办，优胜者获 IP 主题积木套装）；

对亲子乐园与教育品牌提供 “客流共享支持”：奈尔宝会员可享教育品牌课时费 8 折，教育品牌学员可享奈尔宝门票 9 折，实现客群互导；

设立 “亲子服务补贴”：新注册家庭会员可领取 “100 元亲子服务券”（可用于儿童理发、摄影，满 200 减 100），刺激首单消费。

布局策略

楼层西侧集中布局奈尔宝家庭中心，入口对接 2F 主扶梯，方便家庭客群直达，乐园出口直接连接儿童服饰区（巴拉巴拉、安奈儿），形成 “乐园 - 零售” 消费闭环；

楼层中部设置 “亲子教育广场”，集中布局杨梅红、乐创世界等教育品牌，配备 “家长休息区”（提供免费咖啡、充电服务），提升家长体验；

楼层东侧布局乐高、POP MART 等玩具潮品店及亲子服务品牌，靠近 1F 美妆轻奢区，方便家长在孩子体验服务时前往 1F 消费；

动线中设置 “浪小 TO 亲子打卡走廊”（如 IP 形象彩绘墙、互动游戏装置），引导客流走遍全楼层，提升各品牌曝光率。

3. 3F 潮玩零售 & 科技体验 & 电竞社交区（面积占比 25%，约 5000㎡）

定位升华

打造 “济南 Z 世代潮玩聚集地”，以 “潮玩 + 科技 + 电竞” 为核心，承接 18-30 岁 Z 世代客群（年均潮玩消费 5000 元以上），目标楼层日均客流≥7000 人次（Z 世代占比 85%），客单价≥400 元，夜间（18:00 后）客流占比≥45%。

主要业态

潮玩集合店、国潮服饰、科技体验（VR/AR）、电竞体验馆、潮流配饰、潮玩文创

品牌组合

潮玩集合店 & 潮玩文创（3-4 家，面积约 1500㎡）

TOP TOY 全球潮玩集合店（500㎡，济南最大门店，涵盖积木、模型、机甲、盲盒四大品类，设置 “浪小 TO 专属展区”，推出 “济南地标潮玩模型”，如解放阁、趵突泉手办）；

泡泡玛特（POP MART）主题店（300㎡，主打盲盒，设置 “隐藏款展示墙”“DIY 定制区”，定期举办 “潮玩签售会”）；

52TOYS（200㎡，机甲与静态模型为主，推出 “泉城文化机甲系列”，如 “趵突泉机甲战士”）；

本土潮玩文创店 “泉城潮玩社”（200㎡，济南本土品牌，售卖 “鲁绣潮玩挂件”“泉水主题文创”，如 IP 形象书签、笔记本）。

国潮服饰 & 潮流配饰（4-5 家，面积约 1200㎡）

中国李宁潮流店（300㎡，主打国潮服饰，设置 “AR 试衣间”，推出 “济南文化主题服饰”，如 “泉水纹卫衣”“鲁绣元素外套”）；

回力国潮店（200㎡，潮流帆布鞋，提供 “DIY 涂鸦服务”，如在鞋面上绘制浪小 TO 形象）；

太平鸟男装国潮系列（250㎡，主打街头风格，定期举办 “国潮穿搭秀”）；

潮流配饰：INXX（200㎡，小众潮流配饰，如项链、背包）、THE NORTH FACE 潮流系列（250㎡，户外潮流服饰，设置 “户外体验展示区”）。

科技体验 & 电竞社交（2-3 家，面积约 1800㎡）

超级队长 VR 体验馆（500㎡，提供 “VR 过山车”“VR 密室逃脱”“虚拟泉水探险”（济南专属场景），单次体验 38-68 元，推出 “VR + 电竞” 套餐，如 “VR 射击游戏 + 电竞体验”，98 元 / 人）；

网鱼网咖电竞馆（800㎡，济南高端门店，配备专业电竞设备，设置 “赛事专区”，每周举办 “英雄联盟 3V3 挑战赛”，提供 “电竞 + 简餐” 服务，如 “电竞套餐”（汉堡 + 饮品），58 元 / 份）；

AR 互动空间（500㎡，设置 “AR 涂鸦墙”“AR 寻宝游戏”，顾客扫码参与可获潮玩店优惠券，免费体验）。

其他潮流业态（2-3 家，面积约 500㎡）

潮流理发沙龙（200㎡，如 “TONI&GUY”，提供 “潮玩主题发型”，如染烫结合浪小 TOIP 元素，单价 380-880 元）；

潮玩主题书店（300㎡，如 “西西弗书店潮玩区”，售卖潮玩相关书籍、杂志，设置 “潮玩阅读角”，搭配咖啡服务，客单价 35 元）。

租金水平

潮玩集合店 & 潮玩文创：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（TOP TOY、POP MART 等头部品牌免租期 4-6 个月，提供 1000 元 /㎡装修补贴）；

国潮服饰 & 潮流配饰：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（中国李宁、太平鸟等国潮品牌扣点率可下浮 2%，首单进货量达标可获额外补贴）；

科技体验 & 电竞社交：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（超级队长 VR、网鱼网咖按营收分成，保底租金可按季度调整）；

其他潮流业态：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（潮流理发沙龙、主题书店可享 “夜间营收补贴”，22:00 后营收额外减免 5% 扣点）。

焕新重点

引入济南首家 “TOP TOY 超 500㎡旗舰店”，打造 “泉城潮玩首发基地”，每月举办 1 场潮玩新品首发会（如 “济南地标潮玩模型首发”）；

与网鱼网咖合作打造 “乐活城专属电竞战队”，定期举办市级电竞赛事（如 “英雄联盟城市赛”），吸引 Z 世代客群夜间聚集；

新增 “潮玩 + 科技” 融合场景，如在超级队长 VR 体验馆开发 “浪小 TO IP 专属 VR 游戏”（如 “浪小 TO 的泉城探险”），提升 IP 与科技业态的联动性。

特色活动与政策支持

每季度举办 “济南潮玩文化节”，联合 TOP TOY、POP MART 等品牌推出 “限量潮玩盲盒”（含济南文化元素，如 “鲁绣纹样盲盒手办”），邀请潮玩 KOL（如 “潮玩手作君”）现场签售；

对夜间经营品牌提供 “电费补贴”：20:00-24:00 时段，电竞馆、VR 体验馆电费减免 30%，鼓励延长营业时间；

推出 “Z 世代潮玩卡”（199 元 / 季），持卡可享潮玩店 9 折、电竞馆 8 折、VR 体验买一送一，目标季度售卡量≥1000 张。

布局策略

楼层主入口（3F 扶梯口）布局 TOP TOY 旗舰店，采用透明橱窗展示大型潮玩模型（如 1:1 浪小 TO 机甲），吸引客流进入；

楼层中部设置 “电竞主题广场”，集中布局网鱼网咖与 AR 互动空间，配备 “赛事直播大屏”，赛事期间可容纳 500 人观赛，提升氛围；

潮流服饰与潮玩集合店沿主动线两侧布局，形成 “潮玩零售走廊”，如中国李宁店紧邻 POP MART，方便客群联动消费；

楼层末端布局潮流理发沙龙与主题书店，打造 “潮玩休闲区”，延长 Z 世代停留时间，同时通过动线设计引导客流向 4F 餐饮区转化。

4. 4F 餐饮美食 & 生活体验区（面积占比 30%，约 6000㎡）

定位升华

打造 “泉城美食文化体验地 + 品质生活服务站”，以 “特色餐饮 + 生活服务 + 文化融合” 为核心，承接全年龄段客群（家庭聚餐、朋友聚会、商务宴请），目标楼层日均客流≥9000 人次，客单价≥85 元，餐饮翻台率≥2.5 次 / 天，生活服务业态会员复购率≥40%。

主要业态

特色餐饮（鲁菜、火锅、网红餐饮）、轻食咖啡、生活服务（健身、美容）、亲子餐饮

品牌组合

特色餐饮（8-10 家，面积约 3500㎡）

鲁菜（本土特色）：

闫府私房菜（400㎡，济南鲁菜代表品牌，推出 “泉水宴套餐”，如泉水豆腐、泉水炖鸡，4 人餐 298 元，设置 “鲁菜文化展示墙”）；

老济南四合院鲁菜馆（300㎡，还原老济南四合院装修风格，主打 “非遗小吃拼盘”，如油旋、甜沫、把子肉，人均 60 元）；

火锅（大众消费）：

海底捞火锅（600㎡，24 小时营业，设置 “亲子包间”（配备儿童玩具）、“泉水主题包间”，推出 “火锅 + 美甲” 套餐，用餐可获免费美甲服务，人均 120 元）；

呷哺呷哺（300㎡，小火锅模式，推出 “浪小 TO IP 主题套餐”，如 “IP 形象肥牛套餐”，68 元 / 人）；

网红餐饮（Z 世代偏好）：

太二酸菜鱼（300㎡，主打 “老坛子酸菜鱼”，控制排队时长（线上取号，到号前 10 分钟提醒），人均 80 元）；

怂重庆火锅厂（400㎡，网红火锅品牌，以 “社牛服务” 为特色，定期举办 “舞蹈互动”，人均 100 元）；

其他特色餐饮：

西贝莜面村（400㎡，西北菜，推出 “亲子莜面 DIY”，人均 90 元）；

必胜客（300㎡，推出 “泉城文化主题披萨”，如 “阿胶红枣披萨”，人均 70 元）；

星巴克（200㎡，宠物友好店，户外区域可携带宠物，提供 “宠物专属零食”，人均 40 元）；

喜茶 GO 店（150㎡，快取模式，支持 APP 提前点单，推出 “泉水芝士茶” 限定款，人均 25 元）。

生活服务（3-4 家，面积约 1500㎡）

超级猩猩健身舱（500㎡，按次收费，单次 69-99 元，推出 “健身 + 轻食” 套餐，如 “健身课 + Wagas 沙拉”，158 元 / 套）；

丝域养发（300㎡，提供 “头皮护理”“头发 SPA” 服务，推出 “餐饮 + 养发” 联名券，如在闫府私房菜消费满 300 元可获养发 50 元优惠券，人均 180 元）；

美容 SPA（400㎡，如 “克丽缇娜”，主打 “草本美容”，设置 “亲子美容区”（妈妈护理时儿童可享简易美甲），人均 300 元）；

生活家居（300㎡，如 “无印良品（MUJI）”，售卖家居、文具，设置 “生活场景样板间”，顾客可扫码购买样板间商品，人均 150 元）。

亲子餐饮（1-2 家，面积约 1000㎡）

奈尔宝亲子餐厅（600㎡，与 2F 奈尔宝亲子乐园联动，提供 “儿童定制餐”（如卡通造型意面，38 元 / 份）、“家长轻食”（如鸡胸肉沙拉，58 元 / 份），家长用餐时儿童可免费托管 1 小时）；

小猪佩奇主题餐厅（400㎡，IP 主题餐饮，设置 “动画播放区”“互动游戏区”，推出 “IP 主题套餐”（如 “佩奇一家汉堡套餐”，88 元 / 套），人均 60 元）。

租金水平

特色餐饮：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（海底捞、闫府私房菜等头部品牌免租期 3-5 个月，装修补贴 800-1200 元 /㎡）；

轻食咖啡：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-14%（星巴克、喜茶等品牌按营收阶梯分成，营收达标可减免部分保底租金）；

生活服务：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-13%（超级猩猩、丝域养发按次卡 / 疗程分成，保底租金可季度调整）；

亲子餐饮：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（奈尔宝亲子餐厅与乐园联动，租金可享 10% 折扣）。

焕新重点

引入 2-3 家济南本土鲁菜品牌（如闫府私房菜、老济南四合院），打造 “泉城鲁菜美食街”，还原老济南餐饮文化场景，填补区域本土特色餐饮空白；

与超级猩猩、Wagas 合作推出 “健康生活套餐”（如 “健身课 + 轻食周卡”，399 元 / 周），提升生活服务与餐饮业态的联动性；

新增 “夜间餐饮主题区”，如怂重庆火锅厂、海底捞延长营业时间至 24:00，推出 “夜间夜宵套餐”（如海底捞 “深夜小火锅”，68 元 / 人），提升夜间客流占比。

特色活动与政策支持

每月举办 “泉城美食文化周”，联合闫府私房菜、老济南四合院等品牌推出 “鲁菜非遗体验课”（如学习制作油旋、把子肉，98 元 / 人），邀请本地美食 KOL（如 “济南吃货攻略”）现场直播；

对餐饮品牌提供 “客流共享支持”：生活服务会员（如超级猩猩会员）可获餐饮品牌 8 折优惠券，餐饮消费满 200 元可获生活服务 50 元体验券；

设立 “餐饮创新补贴”：餐饮品牌推出济南文化限定菜品（如 “泉水主题菜”），经顾客投票评选为 “年度爆款”，可获 5 万元创新补贴。

布局策略

楼层西侧打造 “鲁菜美食街”，集中布局闫府私房菜、老济南四合院，采用老济南青砖灰瓦装修风格，设置 “泉水景观小品”，营造本土文化氛围；

楼层中部设置 “网红餐饮区”，布局海底捞、太二酸菜鱼、怂重庆火锅厂，靠近 4F 主扶梯，利用网红品牌的聚客能力带动整体客流；

楼层东侧布局生活服务业态（超级猩猩、丝域养发）与亲子餐饮（奈尔宝亲子餐厅），靠近 2F 亲子区扶梯口，方便家庭客群从 2F 直达 4F 用餐、体验服务；

主动线两侧设置 “浪小 TO IP 餐饮打卡点”（如 IP 形象餐垫、IP 主题装饰），在轻食区推出 “IP 主题饮品”（如浪小 TO 造型拿铁），提升餐饮区互动性。

5.5F 空中花园 & 文化体验区（面积占比 15%，约 3000㎡）

定位升华

打造 “济南空中文化绿洲”，以 “自然景观 + 文化体验 + 轻社交” 为核心，承接全年龄段客群（家庭休闲、情侣约会、文化体验），目标楼层日均客流≥3000 人次，客单价≥120 元，节假日客流峰值≥5000 人次。

主要业态

空中花园景观、非遗文化体验馆、轻食茶饮、文化展览空间、亲子互动农场

品牌组合

文化体验（2-3 家，面积约 1200㎡）

泉城非遗体验馆（500㎡，设置鲁绣、皮影戏、面塑三大体验区，提供 “非遗体验套餐”（如鲁绣手作 + 皮影表演，168 元 / 人），每日安排 2 场非遗传承人现场教学）；

济南文化展览馆（400㎡，定期举办 “济南历史文化展”“泉水主题摄影展”，免费开放，同时售卖 “文化主题文创”（如老济南照片集、泉水主题邮票，38-198 元）；

书画艺术空间（300㎡，邀请本地书画家驻场，提供书画定制、教学服务，设置 “亲子书画课”（68 元 / 组家庭），同时举办 “书画拍卖会”（每月 1 次，拍品以济南文化主题作品为主）。

照天印文创天地（200㎡，红色主题文创潮品+数字藏品+摄影天地+DIY等）

轻食茶饮 & 休闲社交（2-3 家，面积约 800㎡）

空中花园咖啡馆（400㎡，户外露台可俯瞰经十路景观，推出 “泉水主题咖啡”（如泉水拿铁，38 元 / 杯）、“鲁绣纹样甜品”（如鲁绣造型慕斯，48 元 / 份），人均 60 元）；

围炉煮茶体验店（200㎡，主打中式茶饮，设置 “四季主题包间”（春 - 樱花、夏 - 荷花、秋 - 枫叶、冬 - 梅花），推出 “围炉煮茶套餐”（2-3 人餐 198 元，含茶点、水果），人均 80 元）；

轻食简餐店（200㎡，如 “Wagas 轻食”，主打健康沙拉、三明治，推出 “文化体验 + 轻食” 套餐（非遗体验课 + 轻食套餐，228 元 / 人），人均 50 元）。

亲子互动 & 自然体验（1-2 家，面积约 1000㎡）

空中亲子农场（600㎡，划分 “种植区”（可认领小菜园，299 元 / 季度）、“萌宠互动区”（喂养兔子、仓鼠，38 元 / 人）、“自然手工区”（制作植物标本，58 元 / 人），人均 80 元）；

儿童绘本馆（400㎡，藏书 1 万 + 册，设置 “济南文化绘本专区”（如《趵突泉的故事》《鲁绣小工匠》），提供 “绘本阅读 + 手工” 服务（38 元 / 组家庭），人均 40 元）。

租金水平

文化体验：保底租金 120-180 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（非遗体验馆、文化展览馆享 “文化扶持补贴”，年租金减免 20%，同时可申请济南文旅局文化项目补贴）；

轻食茶饮 & 休闲社交：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（空中花园咖啡馆、围炉煮茶店因景观优势，保底租金可上浮 10%，但免租期延长至 4 个月）；

亲子互动 & 自然体验：保底租金 150-220 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（亲子农场享 “亲子业态补贴”，装修补贴 500 元 /㎡，同时与 2F 亲子区共享会员资源）。

焕新重点

打造济南首个 “空中非遗体验基地”，引入 3 项国家级非遗项目（鲁绣、皮影戏、面塑），联合济南文旅局打造 “非遗研学路线”，吸引学校、旅行社合作；

空中花园景观升级，融入济南 “泉水文化” 元素，如打造 “微型趵突泉景观”“泉水溪流步道”，种植济南本土植物（荷花、柳树），成为济南网红打卡地；

推出 “空中文化季” 系列活动（如春季 “樱花文化节”、秋季 “泉水书画展”），提升 5F 作为 “文化地标” 的知名度，带动项目整体文化属性。

特色活动与政策支持

每季度举办 “空中非遗文化节”，邀请非遗传承人开展 “非遗大秀”（如鲁绣服饰走秀、皮影戏新编故事表演），同时推出 “非遗文创市集”（售卖非遗衍生品），吸引文旅客群；

与济南本地学校合作推出 “非遗研学课程”（如小学生 “鲁绣小工匠” 研学课，98 元 / 人 / 次），目标年合作学校≥20 所，研学人数≥5000 人次；

对文化体验业态提供 “客流导入支持”：项目会员可免费获得 “文化体验代金券”（满 100 减 30），同时在 1-4F 消费满 500 元可获 5F 文化体验门票 1 张，带动 5F 客流。

布局策略

楼层西侧打造 “空中花园核心景观区”，设置 “微型趵突泉”“泉水溪流” 等景观，周边布局空中花园咖啡馆、围炉煮茶店，利用景观优势提升餐饮消费意愿；

楼层中部集中布局非遗体验馆、文化展览馆，采用开放式设计，与景观区连通，游客在体验文化的同时可欣赏空中风景；

楼层东侧布局亲子农场与儿童绘本馆，靠近 5F 扶梯口，方便 2F 亲子客群直达，同时农场设置 “景观围栏”，确保儿童安全，家长可在周边餐饮区休息等候；

动线中设置 “济南文化打卡走廊”（如展示老济南照片、非遗文化介绍），引导客流走遍全楼层，提升各业态曝光率。

6.B1 层 便民零售 & 文创市集区（面积占比 25%，约 5000㎡）

定位升华

打造 “泉城便民生活枢纽 + 本土文创展示窗口”，以 “便民零售 + 文创市集 + 生活配套” 为核心，承接社区居民、文旅客群、日常消费客群，目标楼层日均客流≥6000 人次，客单价≥50 元，社区居民复购率≥50%。

主要业态

便民超市、生鲜果蔬、本土文创市集、生活配套（药店、洗衣店）、快时尚零售

品牌组合

便民零售（2-3 家，面积约 2000㎡）

银座超市（1500㎡，社区型超市，涵盖食品、日用品、生鲜果蔬，推出 “线上订单 1 小时达” 服务（3 公里内满 39 元免配送费），人均 60 元）；

罗森便利店（200㎡，24 小时营业，售卖零食、饮品、便当，推出 “浪小 TO IP 联名便当”（如 IP 形象饭团，12 元 / 份），人均 15 元）；

生鲜果蔬店（300㎡，如 “盒马奥莱”，主打折扣生鲜，每日 20:00 后生鲜商品 5 折，人均 30 元）。

本土文创市集（1 个，面积约 1200㎡）

“泉城文创市集”（固定摊位 30 个，流动摊位 10 个）：

非遗文创：鲁绣手作（如鲁绣书签、围巾，58-298 元）、济南皮影戏摆件（38-128 元）、阿胶文创（如阿胶糕礼盒，98-398 元）；

本土特色：老济南明信片（10 元 / 套）、泉水主题手账（25 元 / 本）、浪小 TO IP 文创（如 IP 钥匙扣、帆布包，29-89 元）；

手作体验：设置 “文创手作区”，提供鲁绣体验（88 元 / 人）、皮影制作（58 元 / 人），每日限量 20 组。

生活配套（3-4 家，面积约 800㎡）

漱玉平民大药房（200㎡，提供药品销售、健康咨询，24 小时营业，支持医保支付，人均 80 元）；

福奈特洗衣店（150㎡，提供衣物干洗、鞋包护理，推出 “超市消费满 200 元享洗衣 8 折” 优惠，人均 50 元）；

中国移动营业厅（200㎡，提供手机办卡、宽带办理、手机维修，设置 “浪小 TO IP 手机配件专区”（如定制手机壳，39 元 / 个），人均 100 元）；

家政服务中心（250㎡，如 “阳光大姐”，提供保洁、月嫂、育儿嫂服务，推出 “社区居民专属优惠”（保洁服务满 300 元减 50 元），人均 200 元）。

快时尚零售（2-3 家，面积约 1000㎡）

名创优品全球好物店（500㎡，主打平价精品，引入 “浪小 TO 联名款”（如 IP 形象玩偶、香薰，19-99 元），人均 30 元）；

优衣库（500㎡，快时尚服饰，推出 “济南文化主题 UT”（如泉水、趵突泉图案 T 恤，99 元 / 件），人均 150 元）；

备选：无印良品（MUJI）便利店（若优衣库招商周期较长，先引入 300㎡MUJI 便利店，售卖日用品、零食，人均 80 元）。

租金水平

便民零售：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-10%（银座超市、盒马奥莱等民生品牌免租期 2-3 个月，保底租金下浮 10-15%）；

本土文创市集：固定摊位租金 80-120 元 /㎡/ 月（非遗文创摊位租金减免 30%，扶持本土非遗项目），流动摊位按天收费（50-100 元 / 天）；

生活配套：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（漱玉平民、福奈特等社区服务品牌可享 “社区服务补贴”，年营收达标返还 5% 租金）；

快时尚零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（优衣库、名创优品等品牌按营收阶梯分成，营收越高扣点率越低）。

焕新重点

打造 “泉城文创市集” 固定区域，引入 10 家以上本土非遗文创品牌，每周举办 “文创主题日”（如 “鲁绣主题日”“皮影主题日”），提升本土文化展示度；

与银座超市合作推出 “社区便民卡”（99 元 / 年），持卡可享超市 9 折、生活配套 8 折、文创市集满 100 减 20，目标年售卡量≥2000 张；

新增 “夜间便民服务”，如罗森便利店 24 小时营业、漱玉平民大药房 24 小时售药，满足社区居民夜间应急需求。

特色活动与政策支持

每月举办 “泉城文创节”，邀请非遗传承人现场驻场教学（如鲁绣传承人教授基础针法），文创市集商品全场 8 折，同时开展 “文创产品设计大赛”（面向市民征集济南文化主题文创设计，获胜作品可量产销售）；

对文创市集摊主提供 “扶持政策”：非遗文创摊主首 3 个月免租金，新入驻摊主可获 500 元 “文创启动补贴”（用于摊位装修、物料制作），同时提供线上推广支持（在项目公众号、抖音号展示摊主产品）；

针对社区居民推出 “便民服务日”：每月 1 次，联合漱玉平民提供免费血压测量、健康咨询，福奈特提供免费衣物去球、鞋边清洁，银座超市提供 “惠民生鲜特价”（如鸡蛋 3.99 元 / 斤，限量供应），提升社区居民粘性。

布局策略

楼层入口（连接地下停车场与地面广场）布局银座超市主入口，方便社区居民停车后直接进入超市采购，超市出口设置 “便民服务区”（含快递代收、充电宝租赁），提升便民性；

楼层中部打造 “泉城文创市集核心区”，采用开放式摊位设计，设置 “文创展示墙”（展示济南非遗文化历史）与 “浪小 TO IP 打卡点”（如 IP 形象文创售卖亭），吸引文旅客群与年轻客群；

生活配套品牌（漱玉平民、福奈特）沿市集周边布局，形成 “文创 + 便民” 联动，如居民在市集购物后可顺路前往洗衣店、药房，提升消费便利性；

快时尚零售（名创优品、优衣库）靠近 B1 层扶梯口，连接 1F 轻奢区，方便年轻客群从 1F 下沉至 B1 消费，同时利用快时尚品牌的高客流带动市集与便民零售曝光。

7.整体楼层动线衔接与品牌落位保障措施

7.1楼层动线衔接设计

垂直动线优化：

在 1F 主入口、3F 潮玩区、4F 餐饮区设置 “直达扶梯”，连接高客流楼层（如 1F→4F 餐饮区、3F→5F 文化区），减少换乘时间；

扶梯旁设置 “楼层业态指引屏”，实时显示各楼层热门品牌、活动信息（如 “2F 奈尔宝乐园今日剩余名额”“5F 非遗体验课预约情况”），引导客流精准前往。

水平动线联动：

各楼层主动线采用 “环形设计”，确保无死角覆盖所有品牌，同时在动线节点设置 “浪小 TO IP 互动装置”（如 IP 形象指示牌、互动拍照框），提升动线趣味性；

相邻楼层业态形成互补：如 2F 亲子区与 4F 亲子餐饮、5F 亲子农场联动，3F 潮玩区与 1F 轻奢配饰区联动，4F 餐饮区与 B1 便民零售联动，通过 “业态组合引导” 提升跨楼层消费。

客群流向设计：

针对文旅客群：设计 “B1 文创市集→1F 珠宝美妆→5F 文化体验” 的 “文化消费动线”，通过导视系统标注 “泉城文化打卡路线”；

针对家庭客群：设计 “2F 亲子乐园→4F 亲子餐饮→5F 亲子农场” 的 “亲子消费动线”，会员可享跨楼层亲子套餐优惠；

针对 Z 世代客群：设计 “3F 潮玩区→4F 网红餐饮→5F 空中花园” 的 “潮玩社交动线”，通过社交媒体推广动线打卡攻略。

7.2品牌落位保障措施

招商团队专业化：

组建 “品牌招商专项小组”，按业态分工（轻奢组、亲子组、潮玩组、文化组），每组配备 5 年以上商业招商经验人员，同时邀请济南文旅局专家、商业运营顾问参与招商评审，确保品牌质量；

建立 “品牌资源库”，分类储备头部品牌、区域首店品牌、本土特色品牌，针对重点品牌（如奈尔宝、TOP TOY、闫府私房菜）制定 “一对一招商方案”，提供定制化合作条件。

品牌培育支持：

对本土特色品牌（如泉城文创市集摊主、鲁绣珠宝店）提供 “培育期支持”：首年免租金 3 个月，同时提供装修补贴（最高 800 元 /㎡）、线上推广支持（项目公众号、抖音号免费宣传）；

对首店品牌（如 COACH 济南西区首店、% Arabica 济南西区首店）提供 “首店权益包”：包括首店开业宣传资源（户外广告、媒体报道）、首店专属活动补贴（如开业品鉴会补贴 5 万元）、会员资源共享（项目高端会员定向邀约）。

运营监测与调整：

建立 “品牌运营监测体系”，每月统计各品牌销售额、客流量、坪效，对连续 3 个月坪效低于楼层平均水平的品牌，进行 “运营诊断”，提供调整建议（如优化产品、调整促销策略）；

每年开展 “品牌调整计划”，淘汰低效品牌（占比不超过 5%），引入新品牌补充业态空白，确保品牌组合始终符合客群需求变化，保持项目商业活力。

客群反馈机制：

每月通过 “会员问卷”“现场访谈” 收集客群对品牌的满意度评价，设置 “品牌推荐通道”（会员可推荐希望引入的品牌），招商时优先考虑高呼声品牌；

建立 “品牌 - 客群互动平台”，如定期举办 “品牌体验日”（会员可提前体验新品牌产品）、“品牌座谈会”（客群与品牌方直接沟通需求），提升品牌与客群的契合度。

（四）“浪小 TO”IP 生态开发：从“形象符号”到“商业引擎”

以原创 IP “浪小 TO” 为核心，构建 “产品 - 场景 - 活动 - 社群” 全生态链，目标 2025 年 IP 衍生品销售额占比 25%，IP 活动带动客流量提升 30%。

1. IP 基础体系搭建（2024 年）

IP 形象升级：

设计 “浪小 TO 济南限定版”（融入泉水、荷花元素），推出 3 款核心形象（亲子版、潮玩版、文化版）；

注册 IP 商标，覆盖衍生品、体验服务等 10 个品类；

IP 产品开发：

首批推出 20 款衍生品（如盲盒、文具、服饰，39-199 元 / 件），在 “IP 周边集合店” 设置专属展区；

开发 “浪小 TO 数字藏品”（限量 1000 份，99 元 / 份），上线即售罄；

数据支撑：IP 衍生品客单价 150 元，复购率 30%；Hello Kitty IP 衍生品 2023 年销售额 120 亿美元，数字藏品溢价率达 200%。

1.  IP 场景化应用（2025 年）

线下场景渗透：

商场公共区域：设置 “浪小 TO 打卡点”（如泉水主题雕塑、互动装置），扫码可参与 AR 互动（与 IP 形象合影，获优惠券）；

业态融合：在亲子乐园、咖啡馆等业态植入 IP 元素（如奈尔宝 “浪小 TO 主题区”、心情咖啡馆 “浪小 TO 拉花”）；

线上场景拓展：

开发 “浪小 TO APP 互动模块”：提供 IP 形象定制、线上打卡等功能，积分可兑换线下体验券；

上线 “浪小 TO 小程序商城”：主打 IP 衍生品与体验服务预售（如提前 3 天预约 “浪小 TO 主题剧本杀”），新用户注册可获 “IP 周边满 100 减 30” 优惠券；

数据目标：APP 互动模块日均活跃用户≥2000 人，小程序商城 IP 衍生品月销售额≥50 万元，优惠券核销率≥45%。

3. IP 活动体系构建（2025-2026 年）

围绕 “文化传承、亲子互动、潮玩社交” 三大主题，打造 “浪小 TO” IP 专属活动矩阵，目标每场活动参与人数≥3000 人，话题曝光量≥50 万次。

“浪小 TO 的济南文化之旅” 系列：

活动内容：每月 1 场 “非遗体验日”（如 “浪小 TO 带你学鲁绣”，含 IP 主题鲁绣手作、皮影戏互动），联合 “泉城非遗工坊” 推出 “文化体验套餐”（98 元 / 人，含手作材料包 + IP 周边小礼品）；

传播策略：通过济南文旅局官方平台、本地 KOL（如 “济南文化攻略”）宣传，吸引文旅客群参与；

数据目标：每场活动参与人数≥800 人，文旅客群占比≥30%，活动相关话题抖音播放量≥10 万次。

“浪小 TO 亲子嘉年华” 系列：

活动内容：每季度 1 场大型亲子活动（如 “六一 IP 主题游园会”），设置 “亲子 DIY 区”（制作浪小 TO 黏土手办）、“亲子闯关游戏”（完成任务可兑换 IP 主题玩具）；

联动业态：与奈尔宝亲子乐园、儿童零售品牌合作，推出 “游园会 + 乐园门票 + 儿童服饰” 组合套餐（299 元 / 组家庭）；

案例参考：上海迪士尼 “米奇亲子嘉年华” 2023 年场均参与人数 5000 人，套餐核销率 65%，带动亲子业态销售额提升 40%；

数据目标：乐活城亲子嘉年华场均参与人数≥3000 人，套餐销量≥500 份，亲子业态当日销售额提升 35%。

“浪小 TO 潮玩季” 系列：

活动内容：每年 2 场潮玩主题活动（如 “春季 IP 盲盒首发会”），邀请潮玩设计师现场签售，设置 “浪小 TO 隐藏款盲盒抽奖”（消费满 200 元可参与）；

联动品牌：与 POP MART、TOP TOY 合作，推出 “浪小 TO 联名盲盒”（限量 2000 个，59 元 / 个），线上线下同步发售；

数据目标：联名盲盒首发当日售罄率≥90%，活动带动潮玩业态当日销售额≥80 万元，潮玩 KOL 探店视频播放量≥30 万次。

4.粉丝社群运营：构建 IP 私域流量池

通过 “线上社群 + 线下会员体系”，提升 IP 用户粘性，目标 2025 年 IP 粉丝社群人数≥5 万人，会员复购率≥60%。

线上社群分层运营：

搭建 “普通粉丝群”（免费加入，日常推送 IP 活动预告、周边上新信息）、“VIP 粉丝群”（消费满 500 元可加入，享专属折扣、优先购买权）；

定期组织社群专属活动（如 “每周三线上抽盲盒”“每月 IP 主题问答”），提升社群活跃度；

数据目标：普通粉丝群日均互动消息≥30 条，VIP 粉丝群复购率≥60%，社群用户线下到店消费率≥45%。

线下会员权益体系：

推出 “浪小 TO 会员卡”（分为银卡 399 元 / 年、金卡 899 元 / 年），银卡会员享 IP 衍生品 9 折、活动优先报名权；金卡会员享免费 IP 主题活动门票、专属定制周边；

会员专属服务：金卡会员可预约 “浪小 TO 形象定制服务”（如定制专属 IP 插画）；

数据目标：会员卡年销量≥3000 张，金卡会员年消费额≥2000 元 / 人，会员推荐新用户率≥25%。

（五）本土文化与国际品牌融合：打造济南特色商业标签

以 “济南文化为魂、国际体验为形”，通过 “文化植入、业态融合、活动联动”，让国际品牌本土化、本土文化国际化，目标 2025 年文化融合业态客流量占比≥25%，文旅客群消费额提升 40%。

1. 文化元素深度植入国际业态

日本沉浸式体验馆 “泉水主题改造”：

在 “TeamLab 泉水光影沉浸展” 中，融入济南 “七十二名泉” 元素，设计 “虚拟趵突泉喷发”“黑虎泉瀑布互动” 等场景，游客可通过手势控制泉水流动效果；

配套服务：提供 “泉水文化讲解”（每小时 1 场，免费参与），出口处设置 “泉水主题 IP 周边店”（售卖浪小 TO 泉水系列衍生品）；

数据目标：改造后体验馆日均客流量≥500 人，游客停留时间≥90 分钟，文化讲解参与率≥40%。

欧洲艺术互动空间 “鲁绣艺术融合”：

与巴黎艺术互动品牌合作，打造 “鲁绣 + 现代艺术” 装置（如用鲁绣工艺制作浪小 TO 形象艺术墙），游客可扫码上传自己的设计，由非遗传承人现场制作鲁绣小件；

定期举办 “鲁绣艺术沙龙”（邀请中外艺术家交流传统工艺创新），沙龙门票含 “艺术装置体验 + 鲁绣小礼品”（128 元 / 人）；

案例参考：上海新天地 “石库门非遗 + 国际艺术” 融合展 2023 年客流量 50 万人次，文化衍生品销售额占比 30%；

数据目标：乐活城艺术互动空间年均举办沙龙≥12 场，场均参与人数≥200 人，文化衍生品月销售额≥15 万元。

2.本土文化业态国际化运营

“泉城非遗工坊” 国际化服务升级：

引入多语言讲解系统（中、英、日、韩），针对文旅客群推出 “非遗体验英文专场”（每周六下午，配备英文讲解员）；

开发 “非遗国际礼盒”（如鲁绣书签 + 阿胶手作套装，298 元 / 套），适配国际游客伴手礼需求，在商场入口、酒店合作点设置售卖点；

数据目标：非遗工坊国际游客占比提升至 20%，国际礼盒月销量≥300 套，文旅客群体验满意度≥85%。

“老济南茶馆” 场景国际化改造：

保留传统曲艺表演（如山东快书、吕剧）的同时，新增 “英文解说字幕”，推出 “济南特色茶点套餐”（如甜沫 + 油旋，搭配英文菜单）；

与济南文旅局合作，将茶馆纳入 “济南文化旅游路线”，为跟团游客提供 “曲艺表演 + 茶点” 团体套餐（68 元 / 人）；

数据目标：茶馆团体游客占比提升至 30%，日均接待团体订单≥10 组，文化表演观看人数≥200 人 / 天。

（六）效果评估与风险应对机制

1.全维度效果评估体系（2024-2026 年）

建立 “季度监测 - 年度评估” 机制，从 “业态运营、品牌表现、IP 价值、文化融合” 四大维度设置核心指标，确保方案落地效果达标。

2. 风险应对机制

针对方案落地过程中可能出现的 “招商不及预期、IP 运营效果差、文化融合不被接受” 等风险，制定应对措施：

风险 1：头部体验品牌招商困难

应对措施：

1. 提供 “定制化合作方案”（如免 3-6 个月租金、共享会员数据）；

2. 引入区域优质体验品牌作为过渡（如本地知名亲子乐园、攀岩馆），待项目知名度提升后再替换为头部品牌；

3. 与品牌签订 “业绩对赌协议”（如品牌首年坪效达标可获得额外装修补贴）。

风险 2：“浪小 TO”IP 用户接受度低

应对措施：

1. 前期通过 “IP 形象投票”“用户共创活动”（如邀请粉丝设计 IP 周边）提升用户参与感；

2. 若 IP 衍生品销量未达预期，及时调整产品品类（如从盲盒转向低成本的文具、贴纸）；

3. 加强 IP 与成熟业态的联动（如在餐饮、亲子业态中植入 IP 元素，降低用户认知门槛）。

风险 3：本土文化与国际品牌融合生硬

应对措施：

1. 前期开展 “消费者调研”（问卷 + 访谈），了解用户对文化融合的偏好；

2. 若国际品牌本土化改造后客流量下降，及时调整文化元素占比（如减少鲁绣元素，增加更易理解的泉水光影元素）；

3. 邀请文化专家参与方案设计，确保文化融合的专业性与合理性。

（七）总结

围绕 “体验 + 文化 + IP” 三大核心，构建了可落地、可迭代的业态优化与品牌焕新体系，核心价值如下：

业态转型精准破局：通过淘汰低效零售、扩容沉浸式体验与情绪消费业态，填补济南体验经济供给缺口，2026 年体验业态占比将达 65%，成为项目核心竞争力；

品牌矩阵多维升级：融合老字号活化、新锐引进与国际融合，既保留济南文化根脉，又引入全球优质体验，2025 年优质品牌占比将达 85%，形成差异化品牌标签；

IP 生态持续变现：以 “浪小 TO” 为核心，构建 “产品 - 场景 - 活动 - 社群” 全链条，2026 年 IP 衍生品销售额占比将达 35%，成为项目新的利润增长点；

文化融合塑造特色：让本土文化通过国际业态走向大众，让国际品牌通过济南元素融入本地，2026 年文旅客群消费额提升 60%，打造济南商业文化新地标。

通过本方案的实施，欧亚大观乐活城将实现从 “传统商业综合体” 到 “城市级体验文化中心” 的转型，在济南商业市场中形成 “体验领先、文化独特、IP 鲜明” 的竞争优势，成为辐射鲁中地区的商业标杆项目。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库