商业地产案例分析-济南欧亚大观乐活城项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费变革，济南欧亚大观乐活城以数据驱动精准破局，通过业态重构、IP生态构建与资产证券化创新，从传统商业综合体转型为城市级沉浸式体验中心，为行业提供“文化+体验+数字化”的转型范本。全文共98800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南欧亚大观乐活城差异化竞争策略与风险管控实践报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升

（一）运营管理流程优化：从“低效审批”到“高效协同”

以 “降本、提效、控风险” 为核心，针对招商、装修、巡检三大核心流程进行重构，通过 “层级精简 + 数字化工具 + 责任量化”，将流程平均耗时缩短 40% 以上，确保运营响应速度匹配项目 “体验型商业” 定位。

1. 招商审批流程优化：从“多层级审核”到“扁平化决策”

1.1. 原有流程痛点诊断

审批层级：5 级（招商专员→招商经理→运营总监→总经理→集团招商部），存在 “重复审核” 问题（如运营总监与总经理均审核品牌资质）；

耗时瓶颈：品牌资质审核（3 天）、租金方案测算（2 天）、合同条款修订（5 天）、集团备案（3 天），平均 15 个工作日，导致头部品牌（如奈尔宝、COACH）因审批慢流失 2 个潜在合作机会；

信息断层：各环节依赖线下纸质文件传递，品牌方需多次补充材料，沟通成本高。

1.2. 优化后流程设计（3 级审批，7 个工作日）

1.3. 配套保障措施

建立 “品牌分级审批机制”：A 类品牌（首店 / 头部品牌，如 COACH、奈尔宝）可启动 “绿色通道”，由运营总监直接对接集团，审批时间再缩短 2 个工作日；

推行 “预审核制度”：在品牌意向阶段，提前由运营、财务、法务部门联合出具 “预审核意见”，避免正式审批时反复修改；

案例参考：上海 IFC 招商审批流程优化后，首店品牌落地周期从 2 个月缩短至 1 个月，2023 年首店引进量同比提升 35%；本项目目标 2024 年通过流程优化，首店品牌落地周期控制在 20 个工作日内，招商成功率提升 25%。

2.店铺装修管理流程优化：从“无序管控”到“全周期盯防”

2.1. 原有流程痛点

装修申报：商户需线下提交 5 份纸质材料（装修图纸、消防方案、施工队资质），平均 3 天完成申报；

现场管控：依赖运营专员每日巡检，存在 “漏检”（如消防材料不符合规范）、“反馈慢”（施工噪音投诉 24 小时内未处理）问题；

验收滞后：装修完成后需 3 个部门（运营、工程、消防）分别验收，平均耗时 5 天，导致商户开业延迟。

2.2. 优化后流程（全周期数字化管控，15 个工作日完成装修落地）

申报阶段（2 个工作日）：

上线 “装修申报小程序”，商户在线提交电子版材料，系统自动校验完整性（如缺少消防方案则提示补传），工程部门 1 个工作日内完成图纸初审；

同步生成 “装修管控清单”（含施工时间、噪音标准、材料要求），商户线上确认后即可启动施工。

施工阶段（10 个工作日）：

引入 “电子巡更系统”：在装修现场设置 5 个巡更点（入口、消防通道、用电区等），运营专员每日 2 次扫码巡检，上传现场照片（如材料堆放、施工进度），系统自动生成巡检报告；

建立 “应急响应群”：商户、施工队、运营、工程人员实时沟通，噪音 / 安全问题 1 小时内响应，24 小时内解决（如 2024 年 6 月某品牌装修噪音投诉，3 小时内协调调整施工时间）。

验收阶段（3 个工作日）：

推行 “联合验收机制”：运营、工程、消防部门同步现场验收，使用 “验收 APP” 在线填写验收意见，合格后 1 个工作日内出具验收报告，商户即可申请开业。

2.3. 数据目标

装修申报通过率从 80% 提升至 95%，装修延期率从 25% 降至 10%，商户装修满意度从 70 分（百分制）提升至 85 分。

3.日常运营巡检流程优化：从“人工记录”到“智能预警”

3.1. 原有流程问题

巡检范围：仅覆盖商户营业规范（如店员着装、商品陈列），未纳入设备安全（如电梯、消防栓）、环境管理（如卫生间清洁）；

记录方式：纸质巡检表记录，数据无法实时同步，问题整改跟踪困难（如 2024 年 5 月某卫生间漏水，整改跟踪耗时 7 天）。

3.2. 优化后“三维巡检体系”

维度 1：商户运营巡检（每日 1 次）：

巡检内容：营业时长（是否按时开门）、服务规范（是否使用礼貌用语）、IP 元素植入（是否摆放浪小 TO 物料）；

工具：巡检 APP 扫码记录，发现问题（如商户迟到开门）实时推送至商户负责人，2 小时内整改，整改完成后上传照片闭环。

维度 2：设备安全巡检（每周 2 次）：

巡检范围：电梯（运行噪音、楼层停靠）、消防栓（压力值、有效期）、智能照明（亮度、故障）；

技术支持：在电梯、消防栓安装传感器，实时监测数据（如电梯震动超标自动报警），工程部门接到预警后 1 小时内现场处理。

维度 3：环境品质巡检（每日 2 次）：

巡检标准：卫生间（每 2 小时清洁 1 次，无异味）、公共区域（地面无垃圾，垃圾桶不满溢）、餐饮区（油烟排放达标）；

考核机制：将环境巡检得分与保洁团队绩效挂钩，得分≥90 分可获绩效奖金，低于 80 分扣罚绩效。

3.3. 数据成效

商户违规率从 18% 降至 8%，设备故障响应时间从 4 小时缩短至 1 小时，环境满意度（顾客问卷）从 75 分提升至 90 分。

（二）服务品质提升措施：从“标准化服务”到“情感化体验”

围绕 “泉城文化 + IP 温度”，构建 “培训 - 标准 - 反馈 - 迭代” 的服务闭环，打造济南商业服务标杆，目标 2025 年顾客满意度≥92 分，会员复购率≥65%。

1.分层级员工培训体系：从“通用培训”到“岗位定制”

1.1. 培训体系设计（年度培训时长≥80 小时 / 人）

1.2. 特色培训模块

“泉城文化礼仪” 培训：邀请济南文旅局专家授课，内容包括济南方言礼貌用语（如 “老师儿，您里边请”）、泉水文化讲解（如向游客介绍趵突泉历史），确保员工成为 “济南文化传播者”；

“浪小 TO IP 服务” 培训：要求所有员工熟知 IP 故事（如浪小 TO “守护泉城文化” 的设定），掌握 IP 互动技巧（如引导顾客与 IP 打卡点拍照、推荐 IP 衍生品），2024 年培训后员工 IP 知识考核通过率需达 100%；

应急处理实战演练：每季度开展 1 次 “顾客冲突处理”“消防疏散” 演练，如模拟 “顾客因排队争吵” 场景，要求员工 5 分钟内化解矛盾，2024 年演练达标率需≥95%。

1.3. 培训效果保障

建立 “培训积分制”：员工年度培训积分≥60 分方可参与评优，积分前 10% 可获 “服务之星” 称号，奖励 500 元购物卡；

案例参考：北京 SKP 通过 “奢侈品服务培训”，员工服务满意度从 85 分提升至 94 分，客单价同比提升 28%；本项目目标 2025 年基层员工服务礼仪考核达标率≥98%，顾客对 “文化服务” 的好评率≥85%。

2.全场景服务标准：从“基础接待”到“定制化体验”

2.1. 核心服务场景标准（覆盖“入店 - 消费 - 离店” 全流程）

场景 1：顾客入店接待（适用所有楼层）：

标准动作：员工主动微笑问候（使用 “老师儿，欢迎来到欧亚大观乐活城”），3 米内目光接触，指引楼层业态（如 “1F 美妆区在左手边，有 Sephora 和兰蔻专柜”）；

特殊客群服务：对老年顾客提供 “放大镜 / 老花镜”，对亲子家庭提供 “儿童推车租赁”（免费，需押金 200 元），对游客提供 “济南文化地图”（含项目 IP 打卡点标注）。

场景 2：消费咨询解答（适用美妆 / 珠宝 / 潮玩区）：

美妆区：员工需熟知产品成分（如兰蔻小黑瓶核心功效），提供 “免费试用” 服务，帮助顾客匹配肤质，2024 年推出 “美妆顾问 1 对 1 服务”（需提前预约，免费）；

珠宝区：周大福等品牌员工需能讲解 “泉水主题珠宝设计理念”，提供 “免费清洗保养” 服务（不限消费品牌）；

潮玩区：TOP TOY 员工需熟知盲盒隐藏款概率，引导顾客参与 “IP 盲盒抽奖” 活动（消费满 200 元可参与）。

场景 3：投诉处理（适用全项目）：

响应时效：顾客投诉 10 分钟内由专人对接，24 小时内给出解决方案；

处理标准：遵循 “道歉 - 倾听 - 解决 - 回访” 四步，如 “顾客对餐饮口味不满”，可选择 “重新制作” 或 “全额退款 + 50 元餐饮券”，处理后 3 天内电话回访满意度。

场景 4：离店送别（适用所有楼层）：

标准动作：员工主动送别（使用 “老师儿，欢迎下次再来，记得带朋友来打卡浪小 TO 哦”），提醒顾客携带随身物品，对消费顾客赠送 “IP 小礼品”（如浪小 TO 贴纸，满 100 元可获）。

2.2. 特色服务创新

“泉城文化定制服务”：针对文旅客群，提供 “非遗体验预约”（如鲁绣手作课）、“文化导游服务”（员工带领参观 5F 非遗馆，免费，需提前 1 小时预约）；

“Z 世代社交服务”：在 3F 潮玩区设置 “潮玩交流角”，员工组织 “盲盒交换” 活动（每周六下午），帮助 Z 世代客群建立社交连接；

“家庭亲子服务”：在 2F 亲子区提供 “儿童临时托管”（免费，家长需在商场内消费，托管时长≤2 小时），配备专人看护，提供 IP 绘本阅读服务。

3.顾客反馈闭环机制：从“被动收集”到“主动改进”

3.1. 多渠道反馈收集（覆盖线上线下全场景）

线上渠道：

小程序问卷：顾客消费后扫码可填写问卷（10 题，耗时 2 分钟），完成后获 “20 元无门槛券”（满 50 元可用），2024 年目标问卷回收率≥30%；

社群反馈：在 5 万 IP 粉丝社群中设置 “每周反馈日”（周三），运营专员实时收集意见，如 2024 年 7 月通过社群收集到 “3F 电竞区座椅不舒服”，1 周内完成座椅更换。

线下渠道：

意见箱：在各楼层电梯口设置 “浪小 TO 主题意见箱”，每周开箱 1 次，反馈问题 24 小时内响应；

现场访谈：运营专员每日在 1F、3F、4F 高客流区开展 “随机访谈”（每次访谈 5 分钟，赠送 IP 钥匙扣），收集即时体验反馈。

3.2. 反馈处理与优化

建立 “反馈分级处理机制”：

一级问题（紧急，如设备故障 / 安全隐患）：2 小时内解决，如 “4F 餐饮区漏水”，工程部门立即抢修；

二级问题（一般，如服务态度 / 商品缺货）：24 小时内解决，如 “顾客反馈某品牌导购态度差”，运营部当日约谈导购并道歉；

三级问题（长期优化，如业态布局 / 活动设计）：1 周内制定改进方案，如 “顾客反馈 B1 文创市集摊位少”，2024 年 Q4 新增 10 个流动摊位。

月度 “反馈改进报告”：

每月汇总反馈数据（如投诉类型：服务类占 40%、环境类占 30%、商品类占 30%），分析高频问题（如 “服务态度” 问题集中在美妆区），制定针对性改进措施；

向商户与员工同步报告，如 2024 年 8 月报告显示 “亲子区卫生间排队久”，1 个月内新增 2 个儿童卫生间，排队时长从 15 分钟缩短至 5 分钟。

（三）数字化运营管理体系建设：从“人工管控”到“智能驱动”

以 “数据赋能运营” 为核心，构建 “1 个平台 + 3 大系统 + N 个智能设备” 的数字化体系，目标 2025 年数字化管理覆盖率≥90%，运营成本降低 15%，决策响应速度提升 50%。

1. 一体化运营管理平台：打破 “数据孤岛”

1.1. 平台架构设计（整合 6 大业务模块）

1.2. 平台核心价值

数据实时可视化：在运营指挥中心设置 “数据大屏”，实时显示客流量（分楼层 / 时段）、销售额（分品牌 / 业态）、会员活跃度，如 “1F 美妆区周末 10:00-12:00 客流量峰值达 2000 人”，运营团队可及时调配导购支援；

业务协同效率提升：如商户申请装修，招商模块发起流程后，工程模块自动接收图纸审核任务，财务模块同步生成装修押金账单，无需人工传递，流程耗时从 7 天缩短至 3 天；

案例参考：华润万象城一体化平台：2023 年上线后，招商效率提升 30%，会员精准营销转化率提升 25%；本项目目标 2024 年 Q3 上线平台，2025 年实现各模块数据互通率 100%，业务协同耗时缩短 40%。

2. 大数据分析应用：从“经验决策”到“数据驱动”

2.1. 核心数据维度与分析场景

2.2. 典型数据分析案例

案例 1：楼层业态优化：

数据发现：2024 年 Q3 数据显示，3F 潮玩区周末 14:00-18:00 客流量峰值达 3000 人，但客单价仅 350 元（低于目标 400 元），且 30% 客流未产生消费；

分析结论：潮玩区互动体验不足，导致 “只逛不买”；

运营动作：在 3F 增设 “潮玩 DIY 体验区”（如手办涂装体验，98 元 / 人），同时推出 “体验 + 购买” 套餐（DIY 体验 + 盲盒购买立减 50 元）；

效果反馈：2024 年 Q4 3F 客单价提升至 420 元，消费转化率提升至 80%，客流量同比增长 15%。

案例 2：会员精准营销：

数据筛选：通过会员系统筛选出 “25-30 岁女性 + 年消费≥5 次 + 购买过美妆产品” 的会员（共 8000 人）；

营销方案：向该群体推送 “美妆区满 1000 减 200+5F 非遗体验课免费名额” 组合券；

效果数据：券核销率达 35%，带动美妆区销售额环比增长 28%，5F 非遗体验课报名人数增加 200 人，会员复购率提升 12%。

2.3. 数据安全与隐私保护

建立 “数据分级保护机制”：将会员身份证号、银行卡号列为 “绝密数据”（仅财务部门有权限），消费偏好、活动参与记录列为 “普通数据”（运营部门可访问）；

合规技术应用：采用数据加密存储、匿名化处理（如会员姓名显示为 “李 **”），符合《个人信息保护法》要求，2024 年完成数据安全合规认证，确保零数据泄露事件。

3.智能设备与系统落地：从“人工操作”到“智能管控”

3.1. 核心智能设备与系统清单

3.2. 系统落地实施计划（2024-2025 年）

2024 年 Q4：完成智能停车管理系统、电子巡更系统部署，上线 AI 客服机器人（覆盖 80% 常见问题）；

2025 年 Q2：完成智能照明系统全楼覆盖，在 1F 美妆区试点智能导购系统；

2025 年 Q4：智能导购系统推广至 3F 潮玩区、2F 亲子区，完成所有智能系统与一体化平台数据对接，实现 “设备 - 平台 - 运营” 全链路智能联动。

3.3. 成本与收益测算

总投入：智能设备与系统总投资约 500 万元（含硬件采购、软件开发、安装调试）；

年度收益：

成本节约：照明能耗节省 20 万元 / 年、人工成本节省 80 万元 / 年（导购、客服人力需求减少）、停车场管理成本节省 15 万元 / 年；

收入提升：客流量增长 15% 带动销售额提升 12%（约 500 万元 / 年）、会员复购率提升 10% 带动销售额提升 8%（约 350 万元 / 年）；

投资回收期：预计 2.5 年收回全部投入，2026 年起每年净收益超 400 万元。

（四）数字化运营保障措施

1.组织架构调整

成立 “数字化运营专项小组”：由运营总监担任组长，配备 5 名专职人员（数据分析师 2 名、系统运维 2 名、营销策划 1 名），负责数据分析、系统维护、数字化营销落地；

建立 “跨部门协同机制”：每周召开 “数字化运营例会”，运营、财务、招商、工程部门同步数据情况，解决系统对接问题（如财务数据与招商模块数据不一致）。

2.员工数字化能力培训

开展 “数字化工具实操培训”：针对运营专员培训电子巡更系统、数据分析平台使用，针对商户培训装修申报小程序、智能导购系统操作，2024 年培训覆盖率达 100%，考核通过率≥95%；

引入 “数字化考核指标”：将 “系统使用熟练度”（如巡更系统打卡完成率）、“数据应用能力”（如基于数据提出业态优化建议）纳入员工绩效考核，占比 20%。

3.系统更新与维护

建立 “月度系统巡检机制”：运维团队每月对一体化平台、智能设备进行全面检测，及时修复漏洞（如小程序支付故障），确保系统故障率≤2%；

推行 “用户反馈更新”：每季度收集运营人员、商户、顾客对数字化系统的意见（如 “智能导购系统推荐不够精准”），根据反馈优化系统功能，2025 年系统用户满意度≥85%。

（五）总结

本运营管理专项提升方案围绕 “流程优化、服务升级、数字化转型” 三大核心，构建了适配济南欧亚大观乐活城 “体验 + 文化 + IP” 定位的运营体系，核心价值如下：

流程效率跨越式提升：通过招商、装修、巡检流程重构，平均耗时缩短 40%，首店品牌落地周期控制在 20 个工作日内，为项目快速引入优质资源奠定基础；

服务品质差异化竞争：以 “泉城文化 + IP” 为特色，打造分层培训、全场景标准、闭环反馈的服务体系，2025 年顾客满意度≥92 分，形成区别于其他商业体的服务标签；

数字化驱动可持续增长：通过一体化平台、大数据分析、智能设备，实现运营成本降低 15%、决策响应速度提升 50%，同时精准匹配客群需求，2026 年带动销售额增长 20% 以上。

通过方案实施，项目将从 “传统运营” 转向 “高效、优质、智能” 的现代化运营模式，不仅能提升短期经营效益，更能构建长期竞争壁垒，支撑项目成为济南商业运营标杆。

十、资产优化与实施策略

（一）资产价值评估体系：构建“三维评估 + 动态监测” 基础框架

1.“空间 - 品牌 - 体验”三维评估体系设计

基于济南商业地产市场基准（2023 年空间价值平均 62 分、品牌价值 58 分、体验价值 55 分），结合项目 “体验 + 文化 + IP” 定位，建立可量化、可迭代的评估模型，为资产优化提供数据支撑。

评估体系应用案例

空间价值优化方向：2023 年 B1 层空间利用率仅 60%（市场均值 75%），通过三维评估发现 “闲置仓库占比 15%、动线死角导致客流流失 20%”，后续将改造为 “泉城文创市集”，预计空间利用率提升至 85%，坪效从 1800 元 /㎡增至 3000 元 /㎡。

体验价值提升路径：5F 非遗馆 2023 年体验复购率仅 20%（目标 40%），评估显示 “互动性不足、IP 融合度低”，计划引入 “皮影戏数字化体验系统”（投入 150 万元），结合 “浪小 TO” IP 设计体验流程，预计复购率提升至 45%。

2.动态监测与迭代机制

监测频率：每月输出 “三维评估简报”，季度进行市场对标分析，年度开展全面评估（邀请普华永道等第三方机构验证）；

迭代逻辑：若某维度得分连续 2 个月低于目标值 10%，启动 “优化专项小组”（运营 + 市场 + 租户代表），如 2024 年 Q1 3F 潮玩区体验满意度仅 65 分（目标 75 分），通过增加 “盲盒 DIY 体验区”“电竞赛事活动”，2 个月内满意度提升至 82 分。

3.分阶段资产价值提升路线图

基于三维评估结果，将 2024-2026 年分为 “基础优化 - 深化提升 - 价值引领” 三阶段，明确各阶段核心目标与关键动作，确保资产价值稳步增长。

（二）资产运营效率提升：“收入增长 + 成本管控”双轮驱动

1. 租赁策略优化：从“一刀切”到“动态分层”

基于项目 2023 年租户结构（A 类：年租金≥100 万元，占比 15%；B 类：30-100 万元，占比 45%；C 类：<30 万元，占比 40%），构建 “定价动态化、期限灵活化、服务分层化” 的租赁体系，提升租金收益与租户粘性。

1.1. 科学租金定价模型（实现“一铺一价”）

结合三维评估中的 “位置、业态、品牌、经营” 四大维度，建立租金系数矩阵，避免传统定价的 “位置唯一论”。

1.2. 灵活租赁期限与分层服务

根据业态生命周期与品牌需求，设计差异化租赁方案，同时配套分层服务，2024 年租户续约率从 68% 提升至 81%，超行业均值（75%）。

2.运营成本管控：从“三端发力”到“智能降本”

基于项目 2023 年运营成本 1200 万元（人力 45%、能耗 30%、采购 25%），通过 “人力优化、智能能耗、集中采购”，2026 年目标降至 960 万元（降幅 20%）。

2.1. 人力成本优化（年省 180 万元）

岗位合并：将 “招商专员” 与 “运营专员” 合并为 “招商运营专员”，减少岗位 12 个，人均管理租户从 8 家增至 15 家，人效提升 25%；

绩效考核：推行 “坪效挂钩制”，导购薪酬 = 底薪 + 提成 × 坪效系数（超目标 10% 系数 1.2），2024 年人均销售额从 12 万元增至 15 万元；

案例：4F 餐饮区原 2 名专员管理 10 家品牌，通过 “运营 APP 实时监测销售 / 投诉数据”，1 名专员即可覆盖，节省人力成本 12 万元 / 年。

2.2. 能耗成本管控（年省 55 万元）

智能设备改造：2024 年投入 200 万元引入 “智能照明 + 变频空调”，公共区域照明能耗降 35%（年省 25 万元），空调能耗降 17%（年省 30 万元）；

分级管控：建立 “能耗台账”，对超均值 20% 的租户（如餐饮区某品牌）收取 “超额能耗费”，2024 年租户能耗违规率从 18% 降至 8%。

2.3. 采购成本降本（年省 45 万元）

集中采购平台：2024 年整合各部门采购需求，批量采购办公用品、文创物料，成本降 18%（如 IP 贴纸从 25 元 / 套降至 20 元 / 套）；

战略供应商合作：与节能设备、文创供应商签订 3 年合同，年采购超 500 万元返点 3%，2024 年返点收益 24 万元。

（三）资产盘活与再投资：“低效处置 + 体验增值” 双向赋能

1.低效资产处置全流程机制

基于 “连续 6 个月坪效 < 1500 元 /㎡、体验转化率 < 30%、闲置超 3 个月” 的识别标准，2024-2026 年计划处置低效资产总价值 3000 万元，回笼资金优先用于再投资。

风险控制措施

法律合规：处置前由法务部审核合同条款（如 4F 快餐铺位 “亏损超 6 个月可解约”），第三方评估机构出具《资产合规报告》；

经营保障：B1 文创市集开业首月客流未达预期，及时将摊位租金从 80 元 /㎡/ 月降至 60 元，第二个月客流即达目标 120%。

2.再投资策略：聚焦“体验 + IP + 多元化”

2024 年再投资资金池 1900 万元（低效处置 800 万元 + 闲置资金 500 万元 + 利润留存 600 万元），按 “7:2:1” 分配（内部改造 70%、品牌投资 20%、多元配置 10%），确保资产增值与风险平衡。

2.1. 内部改造升级（1330 万元）：打造“体验 + 文化”场景

方向 1：主题街区改造（500 万元）

项目：1F 美妆区 + 黄金珠宝区连通，打造 “泉城轻奢美学街区”，植入鲁绣装饰墙、泉水灯光装置、浪小 TO 互动打卡点；

预期：客流提升 30%，美妆客单价从 600 元→750 元，年增收 200 万元，回收期 2.5 年。

方向 2：硬件更新（400 万元）

项目：更换 8 部老化电梯（智能梯控）、停车场 “无感支付 + 反向寻车”、新增 200 个充电桩；

预期：候梯时间从 5 分钟→2 分钟，停车场周转率提升 40%，充电桩年增收 30 万元。

方向 3：体验升级（430 万元）

项目：2F 奈尔宝 “泉水探索区”（200 万元）、5F 皮影数字化系统（150 万元）、3F 电竞赛事舞台（80 万元）；

预期：亲子客流提升 25%，非遗复购率 20%→40%，电竞区年承接赛事 10 场（收入 50-100 万元）。

2.2. 品牌投资与 IP 孵化（380 万元）

模式 1：品牌联营（200 万元）

案例：与 “泉城金韵” 合作（项目占股 40%），在 B1/5F 设 “文创珠宝 + 非遗体验” 店；

收益：首年营收 500 万元，分红 80 万元（40% 股权 + 15% 租金），回收期 2.5 年。

模式 2：首店孵化（180 万元）

案例：引入上海 “茶里茶外”（围炉煮茶 + 非遗），提供 180 万元装修补贴 + 3 个月免租期，要求首年营收≥300 万元；

保障：达标则额外 5% 分成（15 万元），未达标则品牌补足差额 20%。

2.3. 多元化配置（190 万元）

商业地产基金（100 万元）：投资济南 “城市更新基金”（年化 6-8%，3 年），获取行业资源；

供应链金融（90 万元）：为 COACH / 海底捞上游供应商提供短期资金（年利率 5-7%），以租金为保障，年收益 4.5-6.3 万元。

（四）体验经济资产化与资本运作

1.“体验经济资产包”开发

将体验场景、IP、活动打包为可运营、可增值的资产包，2024 年预计贡献销售额 4100 万元，复购率超 50%。

资产包运营案例

家庭欢聚包：2024 年暑期推出 “浪小 TO 亲子嘉年华”（含 AR 互动游戏、手工体验、儿童餐饮套餐），单月销售额达 180 万元，复购率 72%，带动 2F 亲子区客流同比提升 40%，验证了 “体验场景 + IP + 餐饮” 组合的商业价值。

文化体验包：联合济南市文旅局推出 “泉城非遗一日游”（含非遗馆体验、泉水文化讲解、文创伴手礼），2024 年 Q3 接待游客 1.2 万人次，销售额 240 万元，成为济南文旅推荐合作项目，提升项目文化品牌影响力。

2.体验经济资产证券化模式探索

结合项目 “体验 + IP” 资产特性，探索 “资产收益权证券化” 路径，将无形体验资产转化为可流通金融产品，2024-2026 年逐步落地三大证券化产品，拓宽融资渠道，实现资产价值最大化。

案例参考与落地保障

行业借鉴：上海新天地 2023 年发行 “石库门文化 IP ABS”，规模 1.2 亿元，年化收益率 9.8%，底层资产为 IP 衍生品销售与文化活动收入，存续期内现金流覆盖倍数 1.4 倍，为商业地产体验资产证券化提供成熟范本；

项目保障：聘请中信证券作为承销商，普华永道进行资产估值与现金流核查，确保基础资产真实、收益稳定；同时与济南市文旅局签订 “文化体验资产背书协议”，提升证券化产品市场认可度。

3.多元化融资策略创新

围绕 “降低融资成本、拓宽融资渠道” 目标，结合项目体验经济特性，设计 “社会资本 + 产业基金 + 创新渠道” 三位一体融资模式，2024-2026 年计划融资总额 5 亿元，支撑资产优化落地。

1. 社会资本引入（2024 年 1 亿元）

合作模式：推出 “体验经济合伙人计划”，向社会资本开放 “泉城文创市集摊位收益权”“IP 衍生品销售分成权” 等轻资产投资标的，最低投资门槛 50 万元；

数据支撑：济南高净值人群对 “文化 + 体验” 类投资关注度达 78%（第三方调研），预计 2024 年可吸引 30-50 名投资者，融资成本较银行贷款降低 15%（银行贷款年利率 5.5%，合伙人计划年化收益 4.7%）。

2. 产业基金合作（2025 年 3 亿元）

合作对象：联合山东省文旅产业基金、济南城市更新基金，设立 “欧亚乐活体验经济专项基金”，总规模 5 亿元，项目方出资 20%（1 亿元），基金出资 80%（4 亿元）；

投资方向：重点投向 “体验场景改造”“IP 生态孵化”“资产证券化配套”，基金存续期 5 年，年化收益率要求 6-7%，低于市场同类基金平均水平（8-9%），降低项目融资成本。

3. 创新融资渠道（2026 年 1 亿元）

产品设计：开发 “体验经济收益权众筹产品”，在合规众筹平台上线，以 “未来 3 年主题活动门票收入” 为还款来源，单人投资上限 10 万元，预期年化收益 5-6%；

效果预期：济南消费者对 “参与式商业投资” 接受度达 65%，预计 2026 年众筹产品认购率超 90%，融资效率较传统渠道提升 25%（传统融资周期 3-6 个月，众筹周期 1-2 个月）。

（五）资产优化实施保障措施：“组织 - 制度 - 监督” 三维护航

1.组织保障：成立资产优化专项小组

人员配置：由项目总经理任组长，财务总监、运营总监任副组长，成员涵盖招商、工程、法务、市场、租户代表（A 类租户 2 名、B 类租户 1 名），共 12 人；

职责分工：

组长：审批超 500 万元投资项目，协调政府、基金等外部资源；

财务组：负责资金管控、收益测算、资产证券化对接；

运营组：负责租户管理、体验场景落地、动态监测执行；

法务组：负责合同审核、合规审查、风险防控；

工作机制：每月召开专项会议，复盘进度；每季度向集团总部提交《资产优化执行报告》，接受总部督查。

2.制度保障：完善资产管理制度体系

3.监督保障：构建全流程监督机制

内部监督：项目审计部门每半年开展 “资产优化专项审计”，重点核查 “资金使用合规性”“项目效果真实性”，如发现 “低效资产处置收入挪用”“再投资项目虚报收益”，严肃追责并整改；

外部监督：每年聘请毕马威会计师事务所进行 “资产优化效果独立评估”，出具评估报告并向租户、投资者公示，2024 年评估重点为 “三维评估体系有效性”“体验资产包运营效益”；

租户与消费者监督：设立 “资产优化意见箱”（线上线下同步），每季度抽取 100 名消费者、20 名租户开展满意度调查，调查结果作为制度优化、策略调整的重要依据，如 2024 年根据租户反馈，调整 B1 文创市集摊位布局，租户满意度从 72% 提升至 85%。

（六）市场验证与效果预测

1.市场数据验证

基于济南市 2023 年商业地产市场调研数据，项目资产优化策略与市场需求高度匹配，具备可行性与前瞻性：

体验经济需求：济南市消费者对 “文化 + 体验” 类商业项目期待度达 82%，远高于传统零售（60%），但当前市场供给仅满足 55%，存在 27% 的市场缺口，项目 “体验资产包”“非遗场景” 可精准填补缺口；

资产证券化接受度：济南投资者对 “商业地产体验资产 ABS” 接受度达 75%，高于全国平均水平（65%），为项目证券化产品发行奠定市场基础；

租金承受能力：1F 轻奢区目标租金 715 元 /㎡/ 月，低于济南核心商圈平均水平（800 元 /㎡/ 月），具备竞争力，预计首店品牌入驻率超 90%。

2. 2024-2026 年核心指标预测

（七）总结

本资产优化策略以济南欧亚大观乐活城 “体验 + 文化 + IP” 定位为核心，融合两份提纲优势，构建 “评估 - 运营 - 盘活 - 资本化 - 保障” 完整逻辑链，核心价值体现在三方面：

价值评估精准化：通过 “空间 - 品牌 - 体验” 三维评估与动态监测，打破传统 “位置决定价值” 的局限，为资产优化提供数据支撑，2026 年三维评估得分均达 80 分以上，跻身济南商业标杆；

运营效率最大化：租赁策略动态分层、成本管控三端发力，2026 年资产收益率提升至 11.2%，运营成本降低 20%，实现 “收入增长 + 成本下降” 双丰收；

资产增值资本化：通过 “体验资产包开发”“资产证券化”“多元化融资”，将无形体验资产转化为可量化、可流通的资本价值，2024-2026 年融资总额 5 亿元，支撑项目从 “传统商业” 向 “体验型资本平台” 转型。

策略实施后，项目将成为济南商业地产 “体验经济资产化” 典范，不仅实现资产保值增值，更能引领区域商业从 “卖商品” 向 “卖体验” 升级，为行业提供可复制的 “体验 + 资本” 运营模式

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库