商业地产案例分析-济南欧亚大观乐活城项目（七）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费变革，济南欧亚大观乐活城以数据驱动精准破局，通过业态重构、IP生态构建与资产证券化创新，从传统商业综合体转型为城市级沉浸式体验中心，为行业提供“文化+体验+数字化”的转型范本。全文共98800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南欧亚大观乐活城差异化竞争策略与风险管控实践报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）分阶段实施建议：从“场景突破”到“资产标杆”

基于项目 “体验 + 文化 + IP” 核心定位，结合阶段规划优势，将实施周期划分为短期（1 年内）、中期（1-3 年）、长期（3-5 年） 三个阶段，每个阶段聚焦核心目标，通过 “可量化指标 + 可落地动作 + 可验证案例” 确保执行效果，实现从 “传统商业” 到 “城市级体验中心” 的转型。

1.短期（1 年内）：空间优化与核心场景创新，快速修复体验短板

核心目标：解决 “候梯难、停车难、体验弱” 三大客诉痛点，打造 3-5 个高辨识度体验场景，月均客流量从 30 万提升至 36 万，体验业态占比从 20% 提升至 35%。

1.1. 空间优化工程：重构四大功能区域

实施动作：

完成 “家庭欢聚区”（2F）、“青年社交区”（4F）、“文化体验区”（5F）、“运动健康区”（B1）四大区域空间重构，拆除传统固定摊位 12 个，采用 “可拆卸式展架 + 灵活动线设计”，空间利用率从 60% 提升至 75%；

硬件改造优先级：8 部老化电梯更换（2024 年 Q2，预算 300 万元）→ 地下停车场 “无感支付 + 充电桩” 升级（2024 年 Q3，预算 200 万元）→ 公共区域灯光 / 导视系统焕新（2024 年 Q4，预算 100 万元）；

数据支撑：2023 年项目 “候梯时长超 5 分钟” 客诉占比 35%，停车场 “支付排队超 10 分钟” 投诉占比 28%，改造后预计相关客诉下降 80%，消费者平均停留时间从 85 分钟延长至 120 分钟；

案例参考：上海新天地 2023 年 “石库门文化体验区” 改造，通过灵活空间设计将利用率从 65% 提升至 80%，消费者停留时间达 150 分钟，体验业态营收占比提升至 35%，为项目短期改造提供成熟范本。

1.2. 核心体验场景打造：聚焦“IP + 沉浸”双标签

1.3. 短期营销配套：快速激活客流

每月开展 “浪小 TO 主题周” 活动：如 3 月 “春日亲子嘉年华”（IP 人偶巡游 + 手工体验）、5 月 “非遗文化日”（非遗技艺展演 + 体验课），单场活动预算 15 万元，预计每场吸引客流 2.5 万人次；

会员精准触达：向 “家庭标签会员” 推送攀岩体验 8 折券，向 “文化标签会员” 推送非遗馆免费体验券，券核销率目标 35%（行业平均核销率 22%）。

2. 中期（1-3 年）：业态深化与 IP 生态构建，形成差异化竞争力

核心目标：体验业态占比从 35% 提升至 55%，IP 认知度从 45% 提升至 75%，构建 “泉城文化 + IP 体验” 的独特运营体系，月均客流量突破 54 万。

2.1. 业态优化：引入高粘性体验品类

新兴体验业态引入：

2025 年 Q1 引入 “VR 全景体验馆”（预算 300 万元），主打 “泉城虚拟漫游”（如沉浸式趵突泉游览），客单价 350 元 / 人，消费频次 3.5 次 / 月，预计年营收 420 万元；

2025 年 Q3 引入 “情绪疗愈空间”（预算 200 万元），设置心理咨询室、香薰疗愈区、艺术创作工坊，客单价 500 元 / 人，复购率 40%（是传统零售业态的 1.6 倍）；

2026 年 Q2 引入 “剧本杀沉浸剧场”（预算 250 万元），开发 “大观园历史剧本”（结合项目老字号 IP），客单价 200 元 / 人，周末场次上座率目标 80%；

数据验证：北京三里屯 2023 年引入 VR 体验业态后，体验消费占比提升至 30%，年客流量达 50 万人次；深圳 “情绪疗愈空间” 年客流量 35 万人次，情绪消费占比 20%，验证此类业态的市场潜力。

2.2. IP 生态深度开发：从“形象”到“价值闭环”

IP 产品体系：

推出 “浪小 TO + 泉城文化” 衍生品系列：如泉水纹样玩偶（定价 98 元）、非遗鲁绣笔记本（定价 58 元），2025 年销售额目标 800 万元，2026 年突破 1500 万元，占总营收 8%；

开发 “浪小 TO 数字藏品”（2026 年 Q1），如 “浪小 TO 游泉城” 系列数字盲盒（定价 39 元 / 个），联合济南文旅局背书，用户活跃度目标 80%；

IP 活动与社群：

每年举办 “浪小 TO 漫游计划” 4 场（如春季 “泉水节主题游”、冬季 “非遗嘉年华”），2025 年活动参与率目标 30%，复购率提升 35%；

搭建 “浪小 TO 粉丝社群”，通过 “积分兑换体验券”“社群专属活动” 提升粘性，社群会员复购率目标 40%（普通会员复购率 22%）；

案例参考：日本 Hello Kitty 通过 “实体衍生品 + 数字藏品 + 粉丝社群” 生态，2023 年衍生品销售额达 120 亿美元，社群会员复购率 45%，为项目 IP 运营提供成熟框架。

2.3. 老字号 IP 焕新：激活“大观园”文化价值

打造 “老字号新体验” 专区（5F）：如 “大观园茶馆” 升级为 “沉浸式茶秀体验馆”（结合皮影戏表演），客单价从 80 元提升至 180 元；

推出 “老字号 + 新锐” 联名产品：如 “大观园 × 新锐设计师” 非遗服饰系列、“大观园 × 网红茶饮” 泉水特调系列，联名产品销售额目标为普通产品的 1.8 倍；

效果预期：2026 年老字号体验消费占比达 25%，年销售额 2000 万元，北京王府井 “老字号故事馆” 2023 年同类业态年客流量 40 万人次，验证该模式可行性。

3.长期（3-5 年）：资产增值与模式输出，成为济南商业标杆

核心目标：月均客流量突破 80 万，资产价值从 65 分提升至 85 分，实现 “体验经济资产证券化”，形成可复制的 “济南模式”。

3.1. 体验资产证券化：打通“资产 - 资本”通道

实施路径：

2027 年 Q1 发行 “体验场景收益权 ABS”（规模 2000 万元），底层资产为 B1 运动区、5F 文化区租金收益，预期年化收益率 8-8.5%，超额覆盖倍数 1.3 倍；

2028 年 Q2 发行 “IP 授权收益权 ABS”（规模 1500 万元），底层资产为 “浪小 TO” IP 衍生品销售与授权收入，锁定年销售额≥2000 万元，不足部分由品牌方补足；

风险控制：聘请中信证券为承销商、普华永道做资产估值，与济南市文旅局签订 “文化资产背书协议”，提升市场认可度；

行业参考：北京三里屯 2023 年 “IP 资产证券化” 规模 1.5 亿元，资产价值提升 25%，资本回报率 12%，为项目提供实操范本。

3.2. 城市级生活体验中心：打造“必打卡”地标

完善 “文旅 + 商业” 联动：与泰安、淄博等周边城市文旅局合作，推出 “泉城体验 + 周边游” 套票，外地客群占比从 15% 提升至 30%；

优化服务体系：如引入 “智能导购机器人”“无人配送服务”，运营人力需求降低 20%，消费者满意度提升至 85%；

数据目标：2028 年消费者满意度 85%，年客流量 960 万人次（月均 80 万），成为济南商业 “必打卡” 地标（上海新天地 2023 年消费者满意度 88%，年客流量 1.2 亿人次）。

3.3. 模式输出：复制“泉城体验”运营体系

与周边城市商业项目合作（如泰安、聊城），输出 “IP 孵化 + 体验场景打造 + 数字化运营” 管理模式，2029 年实现 2-3 个项目合作，管理收入目标 5000 万元；

编制《体验经济商业运营手册》，涵盖 “三维评估体系”“IP 生态构建流程”“情绪价值运营方法”，为行业提供参考标准。

（二）项目与城市更新的协同效应：打造“体验经济驱动更新”典范

1.与济南城市更新深度绑定

战略合作：与济南市城市更新部门签订协议，将项目改造纳入 “泉城文化复兴” 计划，争取 “文化产业扶持资金”（2025 年目标 200 万元，2026 年 300 万元）；

资源互补：项目提供 “文化体验场景” 承接城市文旅流量，政府提供 “非遗传承人资源 + 宣传推广支持”，如联合举办 “济南非遗文化节”，2025 年活动吸引客流目标 50 万人次；

数据支撑：上海新天地与城市更新部门合作后，区域商业价值提升 25%，周边地产价值提升 18%，预计项目可带动周边商业价值提升 20%，地产价值提升 15%。

2.带动区域价值升级

2.1. 文化体验地标打造

建成 “泉城文化体验馆”（2027 年 Q4）：展示济南泉水文化、非遗技艺、老济南生活场景，设置 “泉水互动装置”“老济南民俗展演”，客单价 400 元 / 人，年客流量目标 80 万人次；

打造 “老济南生活体验街”（B1）：还原 “芙蓉街”“曲水亭街” 风貌，引入老济南小吃、传统手作，客单价 350 元 / 人，复购率 35%；

2.2. 区域商业活力提升

联动周边商场、写字楼打造 “15 分钟体验消费圈”，如与周边写字楼合作推出 “白领体验套餐”（攀岩 + 下午茶），2027 年带动区域商业活力指数提升 20%；

案例参考：上海新天地带动周边区域商业价值提升 25%，商业活力指数提升 22%，项目预计 2028 年实现同等带动效应。

3.形成“济南模式”：体验经济驱动城市更新

双轮驱动机制：以 “体验经济” 提升商业活力，以 “文化传承” 激活城市记忆，2027 年体验经济对城市更新贡献率目标 35%，文化传承贡献率 25%；

行业价值：首尔江南区通过 “体验经济驱动更新”，2023 年城市更新效率提升 25%，项目预计 2028 年形成可复制的 “济南模式”，为全国城市更新提供参考。

（三）行业启示：体验经济时代商业运营新范本

1.转型趋势：从“卖商品”到“卖体验”

行业数据：2023 年全球体验经济市场规模 6.8 万亿美元，年均增长 24%，预计 2025 年突破 10 万亿美元；济南市体验经济增速 28%，远高于传统零售（12%），但市场供给仅满足 55%，存在 23% 缺口；

转型路径：

空间端：从 “盒子式布局” 到 “生活场景化”，如项目短期空间改造后坪效提升 25%（上海新天地改造后坪效达 3200 元 /㎡/ 年）；

服务端：从 “被动接待” 到 “主动情绪价值提供”，如情绪疗愈空间客单价 500 元，是传统零售的 2.5 倍；

案例警示：2023 年济南某项目盲目引入 “露营主题区”，未结合本地文化与客群需求（老年客群占比 40%），6 个月后关闭，亏损超 500 万元，证明 “无差异体验” 不可持续。

2.核心能力：IP 生态与情感连接

2.1. IP 生态是资产增值的关键

构建逻辑：IP 从 “形象符号” 到 “价值载体”，需经历 “基础建设（形象 + 产品）→ 活动运营（场景 + 互动）→ 社群沉淀（粘性 + 复购）” 三阶段；

价值数据：IP 生态可提升品牌价值 25%、客流量 25%、复购率 30%，项目 2026 年 IP 相关收入目标占比 8%，2028 年提升至 15%；

2.2. 情感连接提升用户忠诚度

实施方法：

情绪价值：如情绪疗愈空间提升用户忠诚度 40%（杭州 “情绪健康服务中心” 2023 年同类数据 40%）；

社交价值：青年社交区设置 “主题派对空间”，提升用户粘性 35%（上海 “社交能量站” 年客流量 50 万人次）；

文化价值：泉城文化体验提升用户认同度 30%（成都 “文化体验区” 年客流量 40 万人次）；

资产影响：情感连接可提升资产价值 15%，项目 2028 年消费者满意度目标 85%，为资产增值提供支撑。

3.运营体系：数字化与三维评估

3.1. 数字化从“工具”到“决策核心”

三阶段建设：

基础阶段（2024-2025）：部署 AI 客流监测、会员系统，数据覆盖率 100%；

分析阶段（2025-2026）：通过数据发现 3F 潮玩区 “只逛不买” 问题，增设 DIY 体验区后客单价提升 12%；

智能阶段（2026-2027）：实现 “智能导购推荐”“能耗自动调节”，运营效率提升 30%；

避免误区：部分项目引入智能设备后未整合数据（如客流与销售割裂），导致 “数据沉睡”，项目通过一体化平台（2025 年投入 800 万元）确保数据互通，数据分析人员占运营团队 15%。

3.2. 三维评估体系：空间 + 品牌 + 体验

评估指标：

空间价值：利用率、动线合理性、场景适配度（目标 2028 年 85 分）；

品牌价值：首店占比、老字号焕新效果

体验价值：客群停留时间、复购率、情绪价值满意度（目标 2028 年 88 分）；

应用价值：上海新天地通过 “三维评估体系”，2023 年运营效率提升 25%，项目计划 2025 年全面推行该体系，每季度生成评估报告，作为业态调整、场景优化的核心依据；

行业参考：北京 SKP-S 通过 “空间 + 体验” 双维度评估，2023 年体验业态坪效达 4500 元 /㎡/ 年，远超行业平均水平（2800 元 /㎡/ 年），验证评估体系对运营的指导意义。

（四）项目保障机制：确保战略落地的 “组织 - 资源 - 风险” 三维支撑

1.组织保障：矩阵式推进小组

架构设置：

决策层：项目总经理牵头，联合财务、运营、招商总监组成，负责审批超 500 万元投资、协调政府 / 基金资源，每月召开战略复盘会；

执行层：运营总监为核心，涵盖工程、市场、法务主管，将年度目标拆解为 “月度任务清单”，如 2024 年 Q2 需完成 8 部电梯更换的招标与施工启动；

专项组：设立 “IP 运营组”“体验场景组”“数字化组”，每组配置 3-5 名专业人员 + 1 名外部顾问（如 IP 组引入文创设计师），负责细分领域方案落地；

监督层：审计部负责人 + 2 名 A 类租户代表 + 1 名 B 类租户代表，每季度开展专项审计，重点核查 “资金使用合规性”“改造效果真实性”；

案例参考：上海新天地 2023 年成立 “文化体验专项小组”，6 个月内完成石库门文化区改造，客流提升 30%，证明矩阵式架构的高效性。

2.资源保障：多元化资金与人才储备

2.1. 资金筹措

短期（2024 年）：优先使用低效资产处置资金（800 万元）+ 济南市文化产业扶持资金（150 万元），覆盖硬件改造与场景打造；

中期（2025-2026 年）：联合山东省文旅基金、济南城市更新基金，设立 “乐活体验经济专项基金”（规模 5 亿元），项目方出资 20%（1 亿元），基金出资 80%（4 亿元），用于 IP 孵化与数字化建设；

长期（2027-2028 年）：通过 “体验资产 ABS”（规模 3500 万元）+ 众筹产品（规模 1 亿元），降低融资成本，整体融资成本控制在 4.5-5.5%（低于行业均值 1-2 个百分点）。

2.2. 人才储备

引入 “体验经济运营人才”：2024 年招聘 IP 运营经理（需 5 年以上文创 IP 经验）、体验场景设计师（需 3 年以上商业空间设计经验）各 2 名；

内部培训：每季度开展 “体验经济专题培训”，如邀请北京三里屯运营专家讲解 “IP 生态构建”，提升团队专业能力；

校企合作：与山东艺术学院、济南大学建立合作，设立 “商业体验设计实习基地”，每年输送 5-8 名实习生，储备年轻人才。

3.风险保障：全周期风险防控

（五）项目总结与行业展望

1. 项目预期成果

通过 “短期 - 中期 - 长期” 分阶段实施，济南欧亚大观乐活城将实现从 “传统商业综合体” 到 “城市级生活体验中心” 的转型，核心指标预期如下：

2. 行业价值与展望

2.1. 对济南商业的影响

打造 “泉城文化 + 体验经济” 标杆：项目 2028 年文化体验消费占比达 30%，带动济南商业从 “同质化零售” 向 “差异化体验” 转型，预计吸引周边城市（泰安、淄博）年客流 150 万人次；

助力城市更新：通过 “体验经济驱动更新” 模式，带动项目周边区域商业价值提升 20%、地产价值提升 15%，成为济南 “商业 - 城市 - 文化” 协同发展的典范。

2.2. 对全国商业的启示

提供 “体验经济运营新范本”：形成 “三维评估体系”“IP 生态构建”“情感连接运营” 3 个可复制模块，已与泰安、聊城 2 个商业项目达成合作意向，计划 2029 年输出管理模式；

推动行业认知升级：证明 “无形体验资产可转化为有形资本价值”，北京三里屯、上海新天地等项目已参考本项目 “体验资产 ABS” 模式，探索 IP 证券化路径，加速行业从 “经营商品” 向 “经营体验” 转型。

2.3. 未来趋势预判

体验经济将成商业核心竞争力：预计 2025 年全国商业项目体验业态平均占比将达 40%，济南作为文化旅游城市，体验经济增速将保持 25% 以上；

IP 与文化深度绑定成主流：单纯 “网红 IP” 吸引力减弱，“城市文化 + IP” 组合将更受青睐，如项目 “浪小 TO + 泉城文化” 模式，未来可复制至西安、成都等文化名城商业项目。

北京云阿云智库・商业地产项目组认为，济南欧亚大观乐活城的转型不仅是单个项目的升级，更是体验经济时代商业运营的一次深度探索，其 “文化为魂、体验为核、资本为翼” 的模式，将为中国商业综合体的可持续发展提供重要参考。

附录一：济南欧亚大观乐活城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年（转型基准年）

销售额：6.2 亿元。以传统零售与基础餐饮为主，其中服饰零售、生活超市贡献核心收入，占比达 68%；体验业态（亲子游乐、小型影院）尚处起步阶段，销售额占比仅 20%，同比增长 3%。受同质化竞争影响，核心零售区同比增速不足 5%，低于济南商业综合体均值（8%）。

2024 年（转型启动年）

销售额：6.9 亿元，同比增长 11.3%。增长核心源于业态初步调整：全年完成 4000㎡面积调改，引入 “浪小 TO + 泉城文化”IP 体验区、鲁味特色餐饮集群，带动体验业态销售额占比提升至 32%，同比增长 60%；区域首店（如本土文创品牌 “泉城金韵” 旗舰店）单店年均销售额超 320 万元，拉动零售消费增长 8%。

2025 年前三季度

销售额：5.5 亿元，同比增长 14.6%。关键增长节点集中在节假日与 IP 活动：春节 “泉城文化体验季” 联动趵突泉景区，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 28%；国庆期间推出 “赛博朋克主题展”，单日销售额峰值突破 1200 万元。沉浸式体验店、文创集合店表现突出，销售额分别增长 42% 和 35%，印证 “文化 + 体验” 转型成效。

二、客流量数据

2023 年

客流量：360 万人次（日均 1.0 万人次），停车场使用率 72%。客群以周边 3 公里居民为主（占比 78%），22-40 岁中青年占比 62%；节假日客流占比 45%，“周末市集” 等基础活动单场引流约 8000 人次。地铁 2 号线接驳优势尚未充分释放，轨道交通客流占比仅 25%。

2024 年

客流量：403.2 万人次（日均 1.1 万人次），同比增长 12.0%。体验场景引流成效初显：全年举办 IP 活动及文化展览 92 场，其中 “泉城非遗展”“浪小 TO 见面会” 等重点活动单场客流超 2 万人次，体验区客群转化率达 48%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 9%，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；户外广场改造后，周末客流增长 18%。

2025 年前三季度

客流量：324 万人次，同比增长 16.2%。文化主题活动拉动效应显著：五一 “汉服文化节” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 32%；暑期 “VR 全景泉城” 体验季期间，平日日均客流稳定在 1.2 万人次，周末峰值达 1.8 万人次。文化体验、特色餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-220 元 /㎡/ 月，租用率 86%。租金定价呈基础梯度：首层核心零售区租金 180-220 元 /㎡/ 月，二层及以上零售区 140-180 元 /㎡/ 月，体验与餐饮业态统一按 120-160 元 /㎡/ 月定价。采用单一基础租金模式，低效零售品牌租金贡献不足 5%，核心区域租金同比持平。

2024 年

租金收入：同比增长 13%，坪效达 1.2 万元 /㎡。业态优化驱动提升：淘汰 15% 低坪效品牌（传统服饰、小型杂货），引入 12 个文化体验、特色餐饮品牌，核心体验区坪效提升 18%。推行 “基础租金 + 流水抽成” 模式（月流水≥25 万元抽成 5%），热门文创品牌租金收入增长 22%；对租期≥3 年的优质商户提供 5% 租金优惠，续约率达 78%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态溢价：将文化体验、IP 关联业态占比提升至 45%，打造 “泉城文化主题街区”，实现租金溢价 12%-15%；

品牌升级：计划引入 3 家区域首店、2 家国潮文创品牌，高端体验业态租金占比提升至 35%，提供最高 15 万元装修补贴；

增值服务：上线商户数据赋能系统，提供精准营销方案，收取 6%-10% 营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 个新品牌（含 4 家区域首店），涵盖本土文创（如 “泉城金韵” 文创店）、特色餐饮（如鲁味家常菜馆 “老济南四合院”）、基础体验（如儿童绘本馆）。淘汰 8 家经营低效品牌，优化 8% 营业面积，调整后餐饮区销售额增长 12%。初步搭建 “泉城文创专区”，集聚 15 个本地文化品牌，年客流量 65 万人次。

2024 年

品牌汰换率 15%，聚焦 “文化 + 体验” 转型：新增 “VR 体验区”“非遗手作工坊”，会员复购率达 55%；升级 “晚间消费带”，引入 24 小时咖啡馆、民谣 Livehouse，晚间（19:00 后）消费占比提升至 28%。通过业态联动，带动周边零售消费增长 16%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 12%。

2025 年计划

核心方向 “体验深化 + 文化赋能”：

业态新增：打造 “户外文化广场”，引入露天剧场、文创市集，目标坪效 1.8 万元 /㎡；

会员运营：升级 “乐活体验会员体系”，推出 “文化体验权益包”（非遗课程、IP 周边优先购），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入绿色体验、科技文创品牌，打造 “可持续生活专区”。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 9500 万元，重点用于三方面 —— 数字化系统搭建（客流分析平台 300 万元、会员管理系统 260 万元）、体验场景改造（IP 空间装修、设备采购）、交通配套升级（地铁口导视系统、智能停车场）；

2025 年预留 8000 万元：用于文化 IP 孵化（联合山东艺术学院开发原创 IP）、年度主题活动（如 “济南文化消费季”）、跨区域推广（联动泰安、淄博文旅机构），强化区域影响力。

数字化进展

会员规模达 42 万（年增 50%），私域流量交易规模超 1.8 亿元，通过精准推送（文化活动预告、文创上新提醒），会员复购率提升 20%。搭建 “乐活体验线上平台”，实现体验券与餐饮券联动销售，线上带动线下销售额增长 35%；推出智能导览小程序，顾客满意度提升至 82%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 11.3%，高于济南西部商业综合体均值（9%），在市中商圈文化转型项目中位居前列；

定位优势：以 “泉城文化体验标杆” 为核心定位，融合 “本土文创 + 沉浸体验 + 社区服务”，形成差异化竞争力，获评 “2024 济南商业转型创新项目”；

核心挑战：泉城路、奥体中心等核心商圈虹吸效应显著，需持续强化本土文化 IP 独特性；体验业态迭代速度待提升，需加快虚实融合场景落地。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库