商业地产案例分析-无锡茂业天地项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对传统商业困境，无锡茂业天地创新"运河文化+潮流商业"模式，通过数字化运营与资产优化，实现客流增长35%、租金提升20%，打造"重资产增值+轻资产盈利"双增长曲线，引领长三角商业新标杆。全文共88600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

无锡茂业天地项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（三）技术应用提升空间体验：以“智慧化”赋能“精细化运营”

投入 400 万元引入智慧导览、智能互动、大数据管理等技术，打造 “智慧商业空间”，目标 2025 年消费者满意度提升至 90%，运营效率提升 30%。

1. 智慧导览系统：让“空间导航”更精准、更便捷

小程序 3D 导航：

开发项目专属小程序，内置 “3D 地图导航” 功能（精度达 1 米），消费者可实时查看自身位置、商户位置、排队情况（如餐饮店铺排队人数），支持 “一键导航” 至目标商户；

新增 “语音导航” 功能（支持普通话、无锡方言），适合儿童、老人等群体使用；

数据目标：2025 年小程序 3D 导航月均使用人次≥5 万，导航准确率≥98%。

智能导视屏：

在各楼层电梯口、走廊转角设置 50 台智能导视屏（10.1 英寸，触摸屏），提供商户查询、活动预告、停车导航、公共设施（卫生间、母婴室）定位等服务；

导视屏支持 “个性化推荐”（根据时段推荐商户，如午餐时段推荐餐饮店铺）；

案例参考：北京合生汇通过智能导视屏，消费者找店时间缩短 40%，项目计划 2025 年智能导视屏日均使用人次≥3000。

2.智能互动技术：让“空间互动”更有趣、更个性化

人脸识别技术：

在会员专区、高端品牌店（如 BAPE、江南灶）设置人脸识别系统，会员到店后自动识别身份，触发专属服务（如会员欢迎语、专属导购接待、积分自动查询）；

在亲子区设置 “儿童人脸识别”，家长可通过小程序实时查看孩子在亲子区的活动轨迹（如 MELAND 内的位置），确保儿童安全；

数据保障：采用国内领先的人脸识别算法（识别准确率≥99.5%），严格遵守数据隐私保护法规，确保用户信息安全。

语音交互技术：

在公共空间（如中庭、走廊）设置 20 个智能语音助手（造型为潮玩形象），支持语音查询商户信息（如 “附近有哪些无锡本土餐厅”）、活动详情（如 “今天有什么演出”）、天气情况、停车信息等；

语音助手支持 “多轮对话”（如消费者问 “这家餐厅有什么特色菜”，可进一步推荐菜品）；

目标成效：2025 年智能语音助手日均服务人次≥2000，问题解决率≥85%。

3.大数据空间管理：让“空间运营”更精准、更高效

客流统计系统：

在各楼层入口、电梯口、核心商户门口安装 100 台 AI 客流统计摄像头，实时监测各区域客流密度（精度达 10 人 /㎡）；

系统自动生成 “客流热力图”（每小时更新 1 次），运营团队可根据热力图调整保洁、安保人员配置（如高客流区域增加保洁频次），优化营销活动布局（如在高客流区域设置快闪店）；

数据应用：2024 年通过客流统计系统，发现 3 层亲子区周末客流高峰集中在 10:00-12:00，据此调整亲子活动时间，参与率提升 25%，计划 2025 年客流统计数据利用率≥90%。

动线轨迹分析系统：

基于 WiFi、蓝牙定位技术，分析消费者在项目内的动线轨迹（如从 1 层主入口到 3 层亲子区的平均路径）、停留时间（如在潮牌店的平均停留时间）；

系统自动识别 “高停留率区域”（如中庭活动区）、“低停留率区域”（如走廊死角），为空间优化提供数据支撑（如在低停留率区域增设互动装置）；

案例参考：上海 IFC 通过动线轨迹分析，优化店铺布局，带动整体销售额增长 15%，项目计划 2025 年通过动线优化，各楼层客流均匀度提升 30%。

销售数据联动分析：

将客流数据与商户销售数据（如销售额、客单价）联动分析，识别 “高客流 - 高销售”“高客流 - 低销售” 等不同类型商户；

对 “高客流 - 低销售” 商户提供运营建议（如调整商品陈列、优化促销活动），对 “高销售 - 低客流” 商户提供引流建议（如在高客流区域设置引导牌）；

目标成效：2025 年通过数据联动分析，帮助商户平均销售额提升 20%，商户满意度提升至 85%。

（四）小结：空间优化与场景创新 —— 打造无锡商业“新地标”

无锡茂业天地的空间优化与场景创新，并非简单的 “硬件改造”，而是以 “文化 + 潮流 + 科技” 为内核，通过 “动线重构提升客流效率、公共空间活化创造体验价值、主题街区打造强化客群粘性、场景创新丰富消费维度、技术应用赋能精细运营” 的全维度变革，实现 “从商业空间到生活方式平台” 的升级。

从短期来看，2025 年通过空间优化，目标各楼层客流均匀度提升 30%，公共空间停留时间翻倍；通过场景创新，目标文化场景参与率≥35%，夜间销售额占比提升至 45%；通过技术应用，目标消费者满意度达 90%，商户销售额平均增长 20%。

从长期来看，这些创新举措将帮助项目形成 “无锡本土文化 + 国际潮流元素 + 智慧科技体验” 的差异化竞争壁垒，不仅能吸引年轻客群、家庭客群、文旅客群等多元客群，更能成为无锡 “运河文旅商融合” 的标杆项目，为城市商业发展注入新动能。

正如云阿云智库•商业项目组负责人李建坤所言：“好的商业空间，应该是‘有温度、有故事、有互动’的 —— 它不仅能满足消费需求，更能承载情感与体验。” 无锡茂业天地的空间与场景创新，正朝着这一方向迈进，致力于成为消费者 “愿意来、愿意留、愿意分享” 的商业新地标。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态结构优化调整：以客群需求为核心，重塑商业竞争力

基于项目 “年轻客群（25-35 岁）占比 60%、家庭客群（30-45 岁）占比 25%、文旅客群占比 15%” 的客群结构，结合 2024 年业态运营数据（传统服饰坪效仅 1.2 万元 /㎡，低于行业均值 1.8 万元 /㎡；体验类业态客流贡献达 40%），制定 “减低效、增体验、强特色” 的业态调整策略，目标 2025 年整体坪效提升 25%。

1. 业态占比重构：从“零售主导”到“体验赋能”

通过 “压缩传统零售、扩容体验业态”，实现业态结构与客群需求的精准匹配，具体调整如下表所示

2. 业态布局优化：“一层一主题，动线无死角”

结合前期动线重构规划，实现业态布局与客流路径的深度适配，避免 “楼层断层”，具体布局如下：

3. 低效业态淘汰机制：“动态评估，快速优化”

建立 “数据驱动 + 商户协同” 的淘汰机制，确保业态活力，具体流程如下：

3.1评估指标体系（季度更新）

3.2淘汰执行流程

筛选阶段：每季度末，运营团队根据指标体系生成 “低效商户名单”（排名末位 10%），如 2024Q2 筛选出 3 家传统服饰品牌（坪效 0.8-1.2 万元 /㎡，评分 4.0 星以下）。

沟通阶段：向名单商户发送《优化建议函》，给予 3 个月整改期（如调整商品结构、参与联合营销）；若整改后仍不达标，启动撤场流程。

撤场与补位：提前 3 个月通知撤场，协助商户处理库存（如举办 “清仓特卖会”）；同步启动招商，确保空置区域 “1 个月内对接意向品牌，3 个月内开业”，如 2024Q4 淘汰的 2 家快餐品牌，1 个月内引入 “茉酸奶”“卡旺卡”，2 个月后开业，首月坪效达 2.3 万元 /㎡。

（二）品牌焕新与升级策略：“首店引领、IP 赋能、本土融合”

围绕 “提升品牌层级、强化差异化” 目标，2025 年计划引入首店品牌 15 家（国际首店 2 家、全国首店 3 家、区域首店 10 家），品牌更新率达 35%。

1. 品牌层级优化：“金字塔结构，覆盖多元客群”

1.1高端品牌引进（占比 10%）：打造形象标杆

国际潮牌首店：引入 BAPE（无锡首店，面积 300㎡）、Stüssy（区域首店，面积 250㎡），定位年轻高消费客群（客单价 2000-5000 元），参考上海 TX 淮海 BAPE 首店开业首月销售额达 800 万元，预计无锡首店首月销售额 600 万元。

高端餐饮首店：引入 “甬府小鲜”（全国首店，面积 400㎡），主打高端海鲜料理，客单价 800-1200 元，填补无锡高端海鲜餐饮空白。

1.2中端品牌升级（占比 60%）：夯实客群基础

保留优质品牌：保留 UR、ZARA、丝芙兰等市场口碑好的中端品牌（大众点评评分 4.6 星以上，坪效≥2 万元 /㎡），推动其 “门店升级”，如丝芙兰新增 “无锡非遗美妆” 专区（如锡绣包装口红）。

引入新锐品牌：引入 “BM（Brandy Melville）”（区域首店，面积 200㎡，主打年轻女性客群）、“蕉内”（区域旗舰店，面积 150㎡，科技感服饰），客单价 300-800 元，匹配主流年轻客群需求。

1.3特色品牌挖掘（占比 30%）：打造差异化优势

本土特色品牌：挖掘无锡本土品牌 “穆桂英美食”，开设 “穆桂英・国潮店”（面积 200㎡），推出运河主题点心（如漕运船点盲盒），客单价 50-100 元，强化本土文化认同。

网红初创品牌：引入 “茉酸奶”（区域首店，面积 80㎡）、“霸王茶姬”（区域首店，面积 100㎡），依托其社交媒体热度（抖音话题播放量超 10 亿），吸引打卡客群，预计首月日均销量 500 杯。

2. 品牌组合策略：“场景联动，价值叠加”

2.1首店经济策略：“流量引爆，话题造势”

首店引进方向：聚焦 “潮玩、餐饮、娱乐” 三大赛道，如潮玩类 “TOP TOY 全球首店”（面积 500㎡，含独家运河主题潮玩）、餐饮类 “西塔老太太泥炉烤肉”（全国首店）、娱乐类 “沉浸世界・暗黑战车”（全国首店）。

首店运营案例：参考西安大悦城 “茶颜悦色首店” 开业首月客流增长 40%，计划为无锡首店举办 “首店开业周” 活动（如 BAPE 开业邀请潮流 KOL 探店，推出限量运河主题 T 恤），目标首店带动项目整体客流增长 25%。

2.2品牌 IP 化策略：“内容赋能，情感连接”

IP 品牌引进：引入迪士尼主题店（面积 300㎡，含漫威、星黛露系列）、火影忍者主题餐厅（面积 200㎡，主打日式料理 + IP 周边），依托 IP 粉丝基础（全国火影忍者粉丝超 2 亿），提升客群粘性。

IP 联动活动：与泡泡玛特合作推出 “无锡运河主题盲盒”（独家款），购买盲盒可参与 “运河寻宝” AR 互动；与迪士尼合作举办 “冰雪奇缘主题展”（1 层中庭，面积 800㎡），预计活动期间客流增长 30%。

2.3跨界融合策略：“打破边界，创新体验”

“餐饮 + 文创” 跨界：引入 “故宫文创咖啡馆”（面积 150㎡），售卖故宫主题咖啡 + 无锡非遗文创（如锡绣书签），客单价 60-100 元。

“零售 + 体验” 跨界：推动 EVISU 开设 “潮牌定制工坊”（面积 50㎡），消费者可定制运河主题刺绣牛仔裤，客单价 1500-2000 元，预计定制服务贡献门店销售额 20%。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：潮流形象与国际精品区（面积占比 35%）

1.1. 定位升华

打造 “无锡运河潮玩第一窗”，以 “国际精品 + 潮流首店” 为核心，融合运河文化元素，树立项目高端且年轻化的形象，吸引无锡及周边城市 25-40 岁高消费客群与潮流爱好者。

1.2. 主要业态

国际潮流首店、国际美妆、黄金珠宝、钟表名品、高端生活方式品牌

1.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

国际潮流首店（5 家）：BAPE（无锡首店，面积 300㎡，主打街头潮牌）、EVISU（区域首店，面积 250㎡，日式潮牌）、Stüssy（区域首店，面积 200㎡，美式休闲潮牌）、ADER ERROR（无锡首店，面积 180㎡，设计师潮牌）、OFF-WHITE（无锡首店，面积 220㎡，轻奢潮牌）

国际美妆（4 家）：Sephora（丝芙兰，面积 400㎡，国际美妆集合店，含雅诗兰黛、兰蔻、迪奥等）、HAYDON（黑洞，面积 350㎡，美妆集合店，含 TF、YSL、海蓝之谜）、MAC（魅可，面积 120㎡，专业彩妆品牌）、月魁星集合店（面积 100㎡，主推月魁星、凤池夸护肤、彩妆高化品牌+高端香氛品牌）

黄金珠宝（6 家）：周大福（传承系列专区，面积 150㎡，含运河主题黄金饰品）、老凤祥（非遗花丝工艺专区，面积 140㎡，无锡本土老字号）、周生生（PROMESSA 婚嫁专区，面积 130㎡）、六福珠宝（古法黄金专区，面积 120㎡）、琥福珠宝（钻石镶嵌专区，面积 110㎡）、潮宏基（花丝糖果系列专区，面积 100㎡，年轻化珠宝品牌）

钟表名品（3 家）：浪琴（面积 120㎡，经典腕表系列）、天梭（面积 100㎡，大众轻奢腕表）、美度（面积 80㎡，瑞士机械腕表）、帝车星腕表（钻石系列）

高端生活方式（5 家）：% Arabica（面积 100㎡，高端咖啡首店）、Apple 授权店（面积 300㎡，提供全系列产品体验）、MUJI（无印良品，面积 250㎡，生活杂货 + 服饰）、乐高（面积 180㎡，含运河主题乐高模型）、西西弗书店（文创专区，面积 200㎡，含无锡本土文创产品）

1.4. 租金水平

国际潮流首店：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

国际美妆：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

黄金珠宝：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%

钟表名品：保底租金 550-750 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%

高端生活方式：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%

1.5. 焕新重点

引入 5 家无锡 / 区域首店潮流品牌，填补本地高端潮牌空白

打造 400㎡丝芙兰超级美妆店，增设 “运河文化限定礼盒”（如兰蔻运河主题口红套装）

黄金珠宝区推出 “无锡运河非遗黄金系列”，联合老凤祥、周大福开发花丝镶嵌运河主题饰品

增设 200㎡“运河文创潮品区”，集中售卖无锡本土文创（如锡绣书签、惠山泥人盲盒）

1.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “运河潮玩周”，联合 BAPE、EVISU 等品牌开展限量款发售会

国际美妆品牌提供 “会员专属美妆课堂”，教授季节妆容搭配

对首店品牌给予装修补贴最高 1800 元 /㎡，免租期最长 15 个月

联合无锡本地银行（如江苏银行）推出 “高端客户满减活动”（满 5000 减 500）

1.7. 布局策略

主入口（中山路方向）布局 BAPE、EVISU 旗舰店，形成潮流视觉冲击

中庭区域设置丝芙兰、HAYDON 美妆集合店，搭配 “运河光影互动墙”，提升聚客能力

黄金珠宝与钟表名品沿内侧动线布局，形成 “精品走廊”，吸引高消费客群深度浏览

动线末端布局 Apple 授权店与 % Arabica，延长客流停留时间，引导客流向二楼主力业态过渡

2.二楼：时尚零售与配饰精品区（面积占比 30%）

2.1. 定位升华

打造 “无锡时尚生活聚集地”，聚焦年轻客群日常时尚消费需求，融合 “时尚零售 + 配饰精品 + 潮玩集合”，形成与一楼潮流首店的互补，提升整体商业吸引力。

2.2. 主要业态

时尚服饰、鞋包配饰、潮玩集合、轻奢饰品

2.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

时尚服饰（8 家）：UR（面积 300㎡，快时尚品牌）、ZARA（面积 400㎡，国际快时尚）、H&M（面积 350㎡，快时尚）、优衣库（面积 300㎡，基础款服饰）、COS（面积 200㎡，简约设计服饰）、Ochirly（面积 180㎡，女性时尚服饰）、Jack & Jones（面积 150㎡，男性时尚服饰）、ONLY（面积 160㎡，女性时尚服饰）

鞋包配饰（6 家）：Coach（面积 200㎡，轻奢包袋）、MK（Michael Kors，面积 180㎡，轻奢包袋）、Kate Spade（面积 150㎡，女性轻奢包袋）、ECCO（面积 120㎡，舒适鞋履）、云霞兽皮具（面积 100㎡，轻奢鞋帽箱包+饰品）、Swarovski（施华洛世奇，面积 120㎡，水晶配饰）

潮玩集合（3 家）：泡泡玛特（面积 200㎡，潮玩盲盒，含运河主题专属款）、TOP TOY（面积 180㎡，潮玩集合店，含高达、奥特曼系列）、52TOYS（面积 150㎡，潮流玩具，含 BE@RBRICK 系列）、照天印文创（面积 100㎡，红色主题系列潮品+摄影AR+DIY等）

轻奢饰品（4 家）：APM Monaco（面积 100㎡，轻奢银饰）、PANDORA（潘多拉，面积 120㎡，串饰珠宝）、AGATHA（面积 80㎡，轻奢饰品）、SWAROVSKI（施华洛世奇，面积 120㎡，水晶配饰）

2.4. 租金水平

时尚服饰：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%

鞋包配饰（轻奢）：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

潮玩集合：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

轻奢饰品：保底租金 380-580 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%

2.5. 焕新重点

引入 TOP TOY、52TOYS 等潮玩品牌，打造 200㎡“潮玩集合专区”，集中展示无锡本土文创潮品

鞋包配饰区增设 “运河主题定制服务”，如 Coach 可定制运河图案包袋

时尚服饰品牌推出 “运河元素联名款”，如 UR 联合无锡设计师开发运河印花服饰

淘汰 2 家低效快时尚品牌（坪效低于 1.2 万元 /㎡），替换为年轻化设计师品牌

2.6. 特色活动与政策支持

每周举办 “潮玩交换会”，邀请消费者交换闲置潮玩，带动潮玩区客流

鞋包品牌开展 “旧包改造” 活动，消费者可将旧包改造为运河主题款式

对新入驻设计师服饰品牌给予装修补贴最高 1000 元 /㎡，免租期最长 8 个月

推出 “时尚穿搭打卡活动”，消费者上传穿搭照片可兑换潮玩盲盒

2.7. 布局策略

沿环形动线布局 UR、ZARA、H&M 等快时尚品牌，形成 “时尚走廊”，提升动线利用率

潮玩集合店集中布局在扶梯旁，吸引一楼客流上二楼，形成 “潮流联动”

鞋包配饰与轻奢饰品沿内侧动线分布，与时尚服饰形成 “搭配消费场景”

设置 “运河时尚打卡点”（如运河主题服饰陈列墙），引导消费者拍照分享，提升传播度

3.三楼：亲子互动与儿童零售区（面积占比 25%）

3.1. 定位升华

打造 “无锡运河亲子欢乐天地”，以 “亲子互动 + 儿童零售 + 教育体验” 为核心，融入运河文化元素，满足 3-12 岁儿童家庭客群的 “玩乐 + 教育 + 消费” 一站式需求。

3.2. 主要业态

亲子乐园、儿童教育、儿童服饰、儿童玩具、亲子配套

3.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

亲子乐园（2 家）：MELAND CLUB 3.0（面积 1000㎡，沉浸式亲子乐园，含运河主题游乐区）、奈尔宝家庭中心（面积 800㎡，高端亲子乐园，含职业体验区）

儿童教育（4 家）：杨梅红国际私立美校（面积 250㎡，儿童美术教育）、瑞思英语（面积 200㎡，儿童英语教育）、乐高大颗粒玩乐课（面积 150㎡，儿童动手教育）、番茄田艺术（面积 180㎡，儿童创意艺术）

儿童服饰（6 家）：巴拉巴拉（面积 200㎡，儿童时尚服饰）、安奈儿（面积 150㎡，儿童舒适服饰）、小猪班纳（面积 120㎡，儿童休闲服饰）、Nike Kids（面积 180㎡，儿童运动服饰）、Adidas Kids（面积 160㎡，儿童运动服饰）、云霞兽童装（面积 140㎡，益智童具+高端儿童服饰）

儿童玩具（3 家）：乐高（面积 200㎡，儿童积木玩具，含运河主题积木）、孩之宝（面积 150㎡，儿童益智玩具）、玩具反斗城（面积 300㎡，儿童玩具集合店，含迪士尼、漫威系列）

亲子配套（2 家）：巧手丫亲子工坊（面积 200㎡，亲子手工体验，含惠山泥人 DIY）、亲子餐厅（面积 300㎡，儿童主题餐饮，含运河主题餐点）

3.4. 租金水平

亲子乐园：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%

儿童教育：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%

儿童服饰：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

儿童玩具：保底租金 280-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

亲子配套：保底租金 220-380 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%

3.5. 焕新重点

升级 MELAND CLUB 至 3.0 版本，新增 “运河漕运小火车”“惠山泥人手工区” 等主题游乐项目

联合乐高开发 “无锡运河主题积木套装”，在玩具区独家发售

亲子餐厅推出 “运河文化亲子套餐”，搭配运河主题餐具与儿童文创礼品

增设 150㎡“儿童文创潮品区”，售卖无锡本土儿童文创（如锡绣儿童围巾、运河主题绘本）

3.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “运河亲子文化节”，开展惠山泥人 DIY、运河故事绘本共读等活动

儿童教育品牌推出 “亲子体验课”，家长可陪同孩子参与艺术、英语课程

对亲子乐园品牌给予装修补贴最高 1200 元 /㎡，免租期最长 10 个月

推出 “亲子会员积分计划”，积分可兑换亲子乐园门票、儿童玩具

3.7. 布局策略

亲子乐园（MELAND CLUB、奈尔宝）布局在楼层核心区域，搭配大面积休息区，方便家长等候

儿童教育品牌集中布局在乐园周边，形成 “玩乐 + 教育” 联动场景

儿童服饰与玩具沿动线两侧分布，靠近乐园出口，方便家庭客群顺路消费

设置 “运河亲子打卡墙”（如运河全景儿童涂鸦墙），提升家庭客群停留时间

4.四楼：沉浸娱乐与运动休闲区（面积占比 28%）

4.1. 定位升华

打造 “无锡年轻客群沉浸娱乐中心”，以 “电竞 + 沉浸式体验 + 运动休闲” 为核心，结合运河文化主题，吸引 18-35 岁年轻客群，打造 “白天娱乐 + 夜间社交” 的消费场景。

4.2. 主要业态

电竞体验、沉浸式娱乐、运动品牌、休闲配套

4.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

电竞体验（2 家）：网鱼电竞（面积 500㎡，含 5 个电竞包间，配备高端设备）、爱尚电竞（面积 400㎡，大众电竞体验，含赛事举办区）

沉浸式娱乐（3 家）：谜宫剧本杀（面积 300㎡，含运河主题剧本，如《漕运谜案》）、超体空间 VR（面积 200㎡，沉浸式 VR 体验，含运河探险主题项目）、逃脱反斗城（面积 250㎡，密室逃脱，含运河密室主题）

运动品牌（5 家）：李宁（面积 200㎡，含国潮系列，如运河主题服饰）、安踏（面积 180㎡，运动服饰，含冬奥系列）、Adidas（面积 220㎡，国际运动品牌）、Nike（面积 250㎡，国际运动品牌）、斯凯奇（面积 150㎡，休闲运动品牌）

休闲配套（3 家）：星巴克臻选（面积 150㎡，高端咖啡，含运河主题饮品）、喜茶（面积 120㎡，网红茶饮）、桌游吧（面积 200㎡，含狼人杀、剧本杀等桌游）

4.4. 租金水平

电竞体验：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

沉浸式娱乐：保底租金 280-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

运动品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

休闲配套：保底租金 220-380 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%

4.5. 焕新重点

网鱼电竞增设 “运河电竞主题包间”，装修融入漕运、古桥元素，定期举办 “运河杯” 电竞比赛

谜宫剧本杀开发 3 个独家运河主题剧本，联合无锡博物院挖掘历史素材

运动品牌推出 “运河跑步计划”，消费者参与跑步活动可兑换运动装备折扣券

增设 150㎡“潮流文创区”，售卖电竞周边、VR 主题文创（如运河探险 VR 纪念徽章）

4.6. 特色活动与政策支持

每季度举办 “运河电竞锦标赛”，吸引无锡及周边城市电竞爱好者参与，设置现金奖励

沉浸式娱乐品牌开展 “会员专属剧本内测” 活动，优先体验新剧本

对电竞、VR 等体验类品牌给予装修补贴最高 1500 元 /㎡，免租期最长 12 个月

推出 “夜间娱乐套餐”（如电竞 + 饮品套餐），刺激夜间消费

4.7. 布局策略

电竞体验与沉浸式娱乐集中布局在楼层核心区域，形成 “娱乐集群效应”

运动品牌沿动线两侧分布，靠近电梯口，吸引客流快速到达

休闲配套（星巴克、喜茶）布局在娱乐区周边，满足客群饮品需求，延长停留时间

设置 “运河娱乐打卡点”（如电竞主题运河涂鸦墙），引导年轻客群拍照分享

5.五楼：特色餐饮与主题美食区（面积占比 32%）

5.1. 定位升华

打造 “无锡运河美食文化高地”，以 “本土特色餐饮 + 全国网红餐饮 + 主题餐厅” 为核心，融入运河饮食文化，满足不同客群的 “美食体验 + 社交聚会” 需求。

5.2. 主要业态

本土特色餐饮、全国网红餐饮、主题餐厅、深夜食堂、轻食简餐

5.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

本土特色餐饮（5 家）：三凤桥・运河宴（面积 300㎡，无锡老字号，主打酱排骨、清水油面筋，含运河主题包间）、穆桂英美食・国潮店（面积 200㎡，本土小吃，如玉兰饼、青团，推出漕运船点盲盒）、王兴记（面积 180㎡，无锡小笼包非遗传承店，设置现制明档）、熙盛源（面积 150㎡，本土汤包品牌，搭配惠山泥人主题餐具）、老无锡菜馆（面积 220㎡，主打太湖三白、响油鳝糊等本地家常菜）

全国网红餐饮（6 家）：火烧云傣家菜（面积 250㎡，区域首店，网红油焖鸡）、西塔老太太泥炉烤肉（面积 200㎡，全国首店，特色麻酱烤肉）、茉酸奶（面积 80㎡，区域首店，网红酸奶饮品）、霸王茶姬（面积 100㎡，区域首店，新中式茶饮）、楠火锅（面积 220㎡，网红老火锅，含甜品站）、太二酸菜鱼（面积 180㎡，网红川菜，主打老坛子酸菜鱼）

主题餐厅（3 家）：火影忍者主题餐厅（面积 200㎡，日式料理 + IP 周边，装修还原动漫场景）、运河漕运主题餐厅（面积 250㎡，本土创意菜，菜品命名结合漕运历史，如 “漕运船点拼盘”）、乐高亲子主题餐厅（面积 200㎡，儿童餐 + 乐高玩乐区，适合家庭聚餐）

深夜食堂（2 家）：稻来食堂（面积 150㎡，24 小时营业，主打无锡夜宵，如炒面、馄饨）、日式深夜食堂（面积 120㎡，23:00 - 凌晨 2:00 营业，提供寿喜烧、烤物）

轻食简餐（4 家）：wagas（面积 150㎡，健康轻食，含沙拉、三明治）、星巴克臻选（面积 120㎡，高端咖啡 + 轻食）、赛百味（面积 80㎡，快餐三明治）、卡旺卡（面积 100㎡，区域首店，新中式茶饮 + 小食）

5.4. 租金水平

本土特色餐饮：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（老字号品牌给予 5-8% 扣点优惠）

全国网红餐饮：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（首店品牌保底租金下浮 10-15%）

主题餐厅：保底租金 280-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%

深夜食堂：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 9-13%（夜间营业品牌给予 5% 扣点奖励）

轻食简餐：保底租金 220-380 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%

5.5. 焕新重点

引入 8 家无锡 / 区域 / 全国首店餐饮品牌，打造 “首店餐饮集群”，填补本地网红餐饮空白

打造 250㎡“运河漕运主题餐厅”，联合无锡博物院挖掘漕运饮食文化，推出 “漕运宴” 套餐

深夜食堂区域增设 “运河夜宵市集”（10 个摊位），售卖无锡本土夜宵小吃（如鸡子大饼、糖粥）

淘汰 3 家低效连锁快餐（坪效低于 1.5 万元 /㎡），替换为高客流网红餐饮品牌

5.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “运河美食节”，邀请本土非遗美食传承人现场制作（如王兴记小笼包），开展 “美食打卡集章” 活动（集齐 5 家餐厅章可兑换文创礼品）

网红餐饮品牌推出 “首店限定套餐”，如火烧云 “无锡运河限定油焖鸡”，仅限无锡门店供应

对深夜食堂品牌给予 “夜间营业补贴”（每月 5000-10000 元），降低夜间运营成本

联合美团、大众点评开展 “美食直播探店” 活动，邀请本地美食 KOL（粉丝 10 万 +）推荐餐厅，提升曝光度

5.7. 布局策略

本土特色餐饮与主题餐厅集中布局在楼层核心区域，形成 “运河美食走廊”，搭配 “运河饮食文化墙”（展示无锡美食历史）

全国网红餐饮沿动线两侧分布，靠近电梯口，利用其高客流带动整体消费

深夜食堂集中布局在楼层西侧，设置独立入口（夜间可直达），避免影响其他餐饮营业

轻食简餐布局在动线末端，靠近屋顶露台（可通往六楼屋顶潮流社交区），形成 “餐饮 + 社交” 联动场景

6.六楼：屋顶潮流社交与文化体验区（面积占比 20%）

6.1. 定位升华

打造 “无锡屋顶潮流社交地标”，以 “潮流活动 + 文化体验 + 夜间经济” 为核心，融合运河夜景与潮流元素，吸引年轻客群夜间消费，填补无锡屋顶商业空白。

6.2. 主要业态

潮流市集、Livehouse、露天影院、文化展览、休闲配套

6.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

潮流市集（固定摊位 15 个）：无锡本土文创摊位（5 个，售卖锡绣、惠山泥人、运河主题文创）、潮玩手作摊位（4 个，如手办涂装、潮牌定制）、网红小吃摊位（6 个，如网红烤肠、文创冰淇淋）

Livehouse（1 家）：MAO Livehouse（面积 400㎡，区域首店，可容纳 300 人，定期举办乐队演出、说唱表演，含运河主题舞台）

露天影院（1 处）：运河星空影院（面积 300㎡，配备 150 寸幕布 + 专业音响，每周五、六播放潮流电影、经典老片，设置休闲躺椅）

文化展览（1 处）：无锡运河文化展览馆（面积 200㎡，免费开放，展示运河历史照片、漕运文物复刻品，定期更换主题展览）

休闲配套（3 家）：露台餐吧（面积 150㎡，主打精酿啤酒 + 西式简餐，搭配运河夜景座位）、网红打卡点（2 处，“运河之眼” 灯光装置、“漕运船帆” 艺术雕塑，供游客拍照）、户外休闲区（面积 200㎡，设置遮阳伞 + 休闲座椅，提供免费 WiFi）

6.4. 租金水平

潮流市集摊位：固定租金 2000-3000 元 / 月 / 摊位（文创摊位减免 30% 租金）

Livehouse：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（首店品牌保底租金下浮 20%）

露天影院 / 文化展览：免租金（项目自营，承担运营成本）

休闲配套：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

6.5. 焕新重点

引入 MAO Livehouse 区域首店，打造无锡年轻客群潮流音乐聚集地，每月举办至少 4 场演出

露天影院推出 “运河主题观影季”（如播放《大运河》纪录片、无锡本土电影），搭配文创零食售卖

潮流市集每季度更换主题（如春季 “运河花朝市集”、秋季 “潮玩丰收市集”），引入不同类型摊主，保持新鲜感

增设 “运河星空灯光秀”（每晚 20:00、21:00 各一场，投影运河星空地图 + 历史故事）

6.6. 特色活动与政策支持

每季度举办 “屋顶潮流音乐节”，邀请国内知名乐队（如 Higher Brothers）、本地说唱歌手演出，目标吸引观众 1 万人次 / 场

每月举办 “运河文创市集”，邀请无锡本土文创设计师入驻，免费提供摊位，扶持本土文创品牌

对 Livehouse 给予装修补贴最高 2000 元 /㎡，免租期最长 18 个月，降低首店运营成本

推出 “屋顶夜间套票”（Livehouse 演出票 + 露台餐吧饮品券），刺激夜间消费，目标套票月销量 500 张

6.7. 布局策略

Livehouse 布局在楼层东侧，设置独立入口，避免演出噪音影响其他区域

露天影院与露台餐吧相邻布局，形成 “观影 + 餐饮” 联动场景，提升客群停留时间

潮流市集沿屋顶环形动线分布，文化展览位于动线核心区域，方便游客浏览

网红打卡点设置在屋顶西侧（正对运河夜景），引导游客拍照分享，提升社交媒体传播度

7.地下一层：便民生活与精品超市区（面积占比 25%）

7.1. 定位升华

打造 “无锡社区便民生活中心”，以 “精品超市 + 便民服务 + 生鲜自提” 为核心，满足周边 3 公里内居民日常消费需求，提升项目社区服务能力。

7.2. 主要业态

精品超市、生鲜电商自提、便民服务、轻食简餐

7.3. 品牌组合（重点品类详细罗列）

精品超市（1 家）：Ole’精品超市（面积 2000㎡，含无锡特产专区（售卖锡绣、惠山泥人、三凤桥酱排骨）、生鲜区（太湖水产、本地蔬果）、进口商品区、烘焙区（现制无锡特色糕点））

生鲜电商自提（2 家）：京东到家自提点（面积 50㎡，提供生鲜、日用品自提，支持 1 小时达）、美团优选自提点（面积 30㎡，社区团购自提，满足居民性价比需求）

便民服务（3 家）：苏宁易购家电维修（面积 80㎡，提供家电维修、清洗服务）、干洗店（面积 60㎡，高端衣物干洗，支持上门取送）、药店（面积 100㎡，24 小时营业，提供基础医疗咨询）

轻食简餐（3 家）：罗森便利店（面积 100㎡，24 小时营业，售卖零食、简餐）、星巴克（面积 80㎡，社区咖啡服务）、肯德基（面积 150㎡，快餐服务，满足家庭简餐需求）

7.4. 租金水平

精品超市：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（长期合作品牌给予扣点优惠）

生鲜电商自提：保底租金 80-150 元 /㎡/ 月，扣点率 3-5%

便民服务：保底租金 100-200 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（24 小时营业品牌减免 10% 保底租金）

轻食简餐：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

7.5. 焕新重点

Ole’精品超市增设 “无锡本土特产专区”，集中售卖无锡非遗产品、地方美食，成为外地游客伴手礼采购点

引入京东到家、美团优选自提点，打通 “线上下单 + 线下自提” 链路，满足居民便捷消费需求

淘汰 2 家低效便民服务品牌（如传统理发店），替换为苏宁易购家电维修、24 小时药店等高频需求服务

增设 “社区服务中心”（面积 50㎡），提供快递代收、家政服务预约等免费便民服务

7.6. 特色活动与政策支持

每月举办 “社区便民日”，提供免费家电检修、血压测量、衣物熨烫等服务，吸引周边居民参与

Ole’精品超市每周开展 “本土美食试吃活动”（如三凤桥酱排骨、穆桂英玉兰饼），提升本土产品销量

对 24 小时营业的药店、便利店给予 “夜间运营补贴”（每月 3000-5000 元）

推出 “社区会员福利”，周边居民凭房产证办理会员，可享受便民服务 8 折优惠、超市满减券

7.7. 布局策略

Ole’精品超市布局在地下一层核心区域，主入口直达，方便居民快速购物

生鲜电商自提与便民服务集中布局在超市出口附近，形成 “购物 + 便民” 一站式场景

轻食简餐沿动线两侧分布，靠近地铁入口（地下一层连接地铁 2 号线），吸引通勤客群消费

设置 “社区公告栏”，发布周边社区活动信息，提升项目与社区居民的粘性

8.楼层规划总结

无锡茂业天地通过 “一楼潮流形象、二楼时尚零售、三楼亲子互动、四楼沉浸娱乐、五楼特色餐饮、六楼屋顶社交、地下一层便民生活” 的楼层布局，实现 “客群全覆盖、业态互补、场景联动”。

各楼层均融入运河文化元素，通过首店品牌引入、主题场景打造、特色活动运营，形成 “运河文化 + 潮流体验” 的差异化竞争力，既满足年轻客群潮流消费、家庭客群亲子需求、社区居民便民需求，又能吸引文旅客群体验无锡本土文化，最终打造成为无锡商业新地标。

（四）品牌合作与联名活动策划：“高频互动，长效引流”

1. 跨界联名活动：“破圈传播，提升热度”

1.1商业品牌联名：“强强联合，互利共赢”

案例 1：潮牌 × 汽车：与理想汽车联名推出 “BAPE× 理想 L9 限量版车型”（车身印有 BAPE 经典迷彩 + 运河图案），在 1 层汽车体验中心展示，购买车型可获赠 BAPE 限量周边，预计带动汽车体验中心客流增长 50%。

案例 2：餐饮 × 零售：与 “火烧云” 联名推出 “运河限定套餐”，购买套餐可获赠 UR 服饰 50 元优惠券，实现 “餐饮引流至零售”，预计联动消费率提升 15%。

1.2文化 IP 联名：“本土赋能，差异化竞争”

无锡本土 IP 联名：与无锡博物院合作推出 “运河文化联名系列”（如锡绣潮玩、古地图丝巾），在锡金书屋设立专属展区，举办 “非遗传承人签售会”，预计文创产品月销 10 万元。

热门影视 IP 联名：电影《哪吒 2》上映期间，在 5 层餐饮区推出 “哪吒主题套餐”，在 1 层中庭设置电影场景打卡点，扫码可参与 “哪吒 AR 互动”，预计活动期间餐饮区销售额增长 25%。

1.3媒体平台联名：“线上造势，线下转化”

抖音联名挑战赛：与抖音合作发起 “# 茂业运河潮玩挑战”，用户拍摄项目内潮玩、文化场景视频，点赞前 10 名可获 BAPE 限量服饰，目标话题播放量 5000 万 +，带动线下客流增长 20%。

小红书联名探店：邀请 50 位无锡本地小红书达人（粉丝 10 万 +）探店，重点推荐首店品牌、文化场景，发布 “茂业运河潮玩攻略”，预计笔记收藏量 10 万 +，转化率提升 18%。

2. 主题营销活动：“四季有亮点，月月有活动”

2.1季节主题活动（年度规划）

2.2专属 IP 活动：“打造记忆点，强化辨识度”

“茂业潮流音乐节”：每年 5 月、10 月举办，邀请国内知名 rapper（如 Higher Brothers）、本地乐队演出，设置 “运河主题舞台”（造型为漕运船），2025 年计划吸引观众 1 万人次，线上直播观看量 50 万 +。

“无锡潮玩嘉年华”：每年 11 月举办，汇聚全国 20 + 潮玩品牌（泡泡玛特、TOP TOY 等），开展潮玩首发、设计师签售、cosplay 巡游等活动，目标成为无锡年度潮玩盛事，带动项目销售额增长 35%。

3. 社群运营活动：“精准触达，提升粘性”

3.1兴趣社群运营

潮玩社群：建立 “茂业潮玩社”（微信社群，目标人数 5000 人），每周举办 “线上盲盒秒杀”，每月开展 “线下潮玩手作工坊”，2025 年计划组织 12 场线下活动，社群成员复购率提升至 40%。

电竞社群：与网鱼电竞联合建立 “茂业电竞战队”，每周开展 “线下训练赛”，每季度举办 “城市挑战赛”，目标社群人数 3000 人，带动电竞馆月均客流量 5000 人次。

3.2会员专属运营

会员权益升级：推出 “潮玩黑卡”（年费 999 元），权益包括：首店优先体验权、专属折扣（9 折）、生日月双倍积分、免费参加潮流音乐节等，目标 2025 年黑卡会员人数 1000 人，贡献销售额 20%。

会员专属活动：每月举办 “会员答谢日”（全场满 1000 减 200），每季度开展 “会员专属品鉴会”（如高端餐饮 “甬府小鲜” 试吃会、潮牌新品预览会）；每年举办 “黑卡会员年度盛典”，邀请潮流 KOL、品牌设计师现场互动，赠送定制运河主题伴手礼（如锡绣潮玩、古地图丝巾）。参考北京 SKP 会员贡献率达 60%，项目计划 2025 年会员销售额占比提升至 55%。

会员数字化服务：开发 “茂业潮玩会员 APP”，实现 “积分查询、活动预约、专属客服” 一站式服务；基于会员消费数据（如偏好潮牌、餐饮类型），推送个性化优惠（如向喜欢 BAPE 的会员推送新品上市提醒），预计会员精准营销转化率提升 25%。

（五）品牌培育与扶持：“共生共荣，长期发展”

为提升品牌粘性，降低优质品牌流失率，建立 “全周期培育体系”，具体措施如下：

1. 品牌成长档案管理

为每一家入驻品牌建立 “成长档案”，记录品牌经营数据（销售额、坪效、客流贡献）、活动参与情况、需求反馈等信息，由专属运营经理每季度进行 1 次 “一对一” 沟通，制定个性化提升方案。例如：针对潮玩品牌泡泡玛特，通过档案发现其周末客流占比 70%，建议增设 “周末限定盲盒”，推动其周末销售额增长 30%。

2. 联合营销资源支持

营销费用补贴：对新入驻首店品牌，给予首年 50% 营销费用补贴（最高 50 万元），用于开业活动、KOL 探店等；如 BAPE 无锡首店开业，补贴 30 万元用于邀请抖音潮流 KOL（粉丝 500 万 +）探店，带动开业首月客流增长 40%。

跨品牌联动资源：为品牌搭建 “跨界合作桥梁”，如推动 EVISU 与理想汽车联名、穆桂英美食与无锡博物院联名，运营团队全程参与方案策划与执行，降低品牌合作成本，预计品牌跨界合作频次提升至每年 3-5 次。

3. 供应链与资源对接

供应链支持：为本土特色品牌（如穆桂英美食）对接无锡本地食材供应商（如太湖水产、宜兴茶叶），降低采购成本；为潮牌零售对接全国潮玩分销商，确保限量款商品及时到货。

媒体与政府资源对接：帮助品牌对接无锡本地媒体（如无锡日报、无锡电视台）进行宣传报道；协助符合条件的品牌申请 “无锡文化产业扶持资金”（如非遗文创品牌），2025 年计划帮助 5 家品牌成功申请扶持资金，总额超 100 万元。

4. 经营数据赋能

定期向品牌输出 “经营分析报告”，包含：项目整体客流趋势、目标客群消费偏好、同业态品牌经营对比等数据，帮助品牌优化商品结构与定价策略。例如：向餐饮品牌 “火烧云” 提供 “无锡客群偏好微辣口味” 数据，建议其调整菜品辣度，推动客单价提升 15%。

（五）小结：构建 “业态 - 品牌 - 活动” 三位一体的商业生态

无锡茂业天地通过 “业态结构优化（减低效、增体验）、品牌焕新升级（首店引领、IP 赋能）、活动联动引流（跨界联名、会员运营）” 的系统性举措，实现从 “传统商业” 到 “潮流文化商业” 的转型。

从短期成效来看，2025 年目标实现：整体坪效提升 25%、首店品牌达 15 家、夜间销售额占比 45%、会员销售额占比 55%；从长期价值来看，将形成 “无锡运河文化 + 潮流体验” 的差异化竞争力，成为年轻客群、家庭客群、文旅客群的 “首选消费目的地”，助力项目成为无锡商业新地标，为城市商业升级提供 “文旅商融合” 的示范样本。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库