商业地产案例分析-无锡华润万象城项目(四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：无锡万象城作为高端滨湖商业综合体通过业态升级、会员运营与资产证券化，实现估值提升27.2%、会员复购率60%，打造城市商业标杆，为行业提供创新范本。全文共100600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

无锡华润万象城项目资产运营专项提升与资产优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

引言：从“业态堆砌”到“价值共生”的转型逻辑

无锡华润万象城当前业态结构存在 “重零售、轻体验” 痛点：零售占比 60%（远超行业体验型项目 35%-40% 的均值）、体验仅 15%（无法满足客群 “参与式消费” 需求），且品牌同质化率达 40%（与无锡恒隆、海岸城重叠品牌多），导致客群粘性不足（年复购率仅 45%）。

基于此，业态优化以 “匹配客群需求、填补区域空白、引领消费趋势” 为核心，通过 “业态占比重构、主题集群打造、新兴业态植入”，将项目从 “传统购物场” 升级为 “体验式生活中心”，最终实现 “客流提升 20%、坪效增长 30%、会员复购率突破 70%” 的目标。

（一）业态优化核心方向：数据驱动的结构重构

1.业态占比重构：从“零售主导”到“体验驱动”

1.1 调整依据与数据支撑

客群需求调研：2024 年项目客群调研显示，68% 消费者希望增加 “文化体验、亲子互动、数字娱乐” 类业态，55% 商务客群需求 “高端宴请、商务配套” 服务，仅 25% 客群以 “纯购物” 为核心目的；

行业对标分析：上海 TX 淮海（体验型标杆）体验业态占比 45%、零售 30%，年客流达 1800 万人次，坪效超 8000 元 /㎡/ 年，较传统零售项目高 50%；

调整后占比及价值：

1.2 实施路径

分阶段调整：2025 年 Q1-Q2 淘汰 20% 低效零售品牌（如坪效低于 5000 元 /㎡/ 年的大众服饰），2025 年 Q3-Q4 引入首批体验业态（如亲子乐园、非遗工坊），2026 年完成全部业态占比达标；

空间腾挪策略：将原 1F-2F 部分低效零售区域（约 3000㎡）改造为体验空间，3F 整层定位 “家庭欢乐集群”，4F 新增商务服务配套，确保各业态空间适配。

2.业态主题化组合：打破边界的场景融合

2.1 组合逻辑

以 “蠡湖资源” 为纽带，将 “业态 + 场景 + 客群” 深度绑定：滨湖生活美学集群依托湖景资源吸引高净值客群，潮流文化集群结合数字场景适配年轻客群，家庭欢乐集群联动水岸亲子区锁定家庭客群，商务社交集群衔接二期办公楼服务商务客群，形成 “主题鲜明、客群互补” 的业态生态。

2.2 跨集群联动案例

“美学 + 潮流” 联动：1F 茑屋书店与 2F 潮牌 STÜSSY 联合举办 “潮流艺术展”，书店陈列潮流主题书籍，潮牌推出 “书店限定款” 服饰，消费者在书店消费满 200 元可获潮牌 100 元优惠券，实现客群互导；

“家庭 + 体验” 联动：3F 亲子乐园与 1F 非遗工坊推出 “亲子非遗套餐”（乐园门票 + 泥人制作体验），家长带儿童参与非遗体验后，可免费进入乐园 1 小时，提升家庭客群停留时长。

3.新兴业态植入：填补空白的趋势布局

3.1 新兴业态筛选标准

区域空白性：优先选择无锡暂无或仅有 1-2 家的业态（如元宇宙体验店、高端亲子露营区）；

客群匹配性：贴合高净值家庭、年轻客群、商务客群三类核心客群需求（如健康管理适配商务客群、数字科技吸引年轻客群）；

盈利可持续性：要求新兴业态首年坪效不低于 6000 元 /㎡/ 年，且非租金收入占比不低于 20%（如亲子乐园的课程收入、数字体验店的虚拟消费）。

3.2 重点新兴业态落地

绿色消费业态：引入 “可持续生活集合店”（如无锡首店 “Cycle&Cycle” 绿色面包店，使用本地有机原料，包装可降解），搭配 “旧物回收区”（消费者捐赠旧衣物可兑换面包优惠券），契合无锡 “双碳” 政策；

数字科技业态：植入 “元宇宙体验店”（联合 PICO 打造，提供虚拟试衣、数字藏品购买服务），填补无锡数字消费空白；

健康生活业态：在 4F 引入 “高端健康管理中心”（如 “爱康国宾 VIP 店”，提供定制体检、中医理疗服务），适配商务客群健康需求。

（二）四大主题业态集群规划：从“功能分区”到“场景沉浸”

1.滨湖生活美学集群（1F-2F）：高净值客群的“美学消费场”

1.1 业态定位与客群画像

核心定位：围绕 “蠡湖景观 + 美学体验”，打造 “高端零售 + 生活美学 + 精品餐饮” 组合，吸引 30-45 岁高净值家庭（年均消费超 20 万元）、商务精英（月均商务消费超 5000 元）；

区域空白填补：无锡当前缺乏 “商业 + 美学” 深度融合的场景，该集群可成为长三角 “滨湖美学消费” 标杆。

1.2 品牌焕新明细与落地策略

1.3 运营亮点与数据预测

常态化美学活动：

每月举办 “设计师沙龙”（邀请国内知名设计师分享美学理念，会员免费参与，非会员需购票 99 元 / 人）；

每季度举办 “艺术展览”（如 “蠡湖风光摄影展”“设计师插画展”，联合无锡美术馆合作策展）；

数据预测：该集群年客流达 500 万人次（占项目总客流 25%），客单价 1800 元，坪效 9000 元 /㎡/ 年，会员复购率 75%。

2.潮流文化集群（2F-3F）：年轻客群的“社交打卡地”

2.1 业态定位与客群画像

核心定位：聚焦 “潮流零售 + 网红餐饮 + 数字娱乐”，吸引 18-30 岁年轻客群（月均潮流消费 1500 元以上，社交媒体活跃用户）；

区域竞争优势：无锡现有潮流商业（如南长街）以 “街铺” 为主，缺乏 “室内 + 数字体验” 的潮流场景，该集群可填补空白。

2.2 品牌焕新明细与落地策略

2.3 运营亮点与数据预测

潮流活动矩阵：

每月举办 “潮流市集”（邀请本地潮牌摊主、手作匠人入驻，设置 “潮拍打卡点”）；

每季度举办 “电竞比赛”（如王者荣耀城市赛，冠军可获潮牌全年穿搭礼包）；

数据预测：该集群年客流达 800 万人次（占项目总客流 40%），客单价 600 元，坪效 7500 元 /㎡/ 年，社交媒体月曝光量超 200 万次。

3.家庭欢乐集群（3F）：家庭客群的“亲子互动场”

3.1 业态定位与客群画像

核心定位：围绕 “亲子互动 + 儿童教育 + 家庭餐饮”，打造 “一站式家庭消费场景”，吸引 25-40 岁家庭客群（孩子年龄 3-12 岁，月均亲子消费 2000 元以上）；

差异化优势：结合蠡湖 “户外亲子 + 室内体验”，区别于无锡其他纯室内亲子商业（如荟聚）。

3.2 品牌焕新明细与落地策略

3.3 运营亮点与数据预测

家庭专属活动：

每季度举办 “滨湖亲子节”（如春季风筝 DIY、夏季水上乐园、秋季采摘、冬季手工）；

每月举办 “儿童生日会”（会员儿童免费参与，含蛋糕、游戏、礼物）

 每周六举办 “亲子公益日”（如组织家庭参与蠡湖沿岸垃圾清理，完成公益活动可获乐园体验券），强化项目社会责任形象；

数据预测：该集群年客流达 400 万人次（占项目总客流 20%），客群平均停留时长 3.5 小时（项目整体平均 2 小时），客单价 800 元（含乐园门票、餐饮、教育消费），坪效 7000 元 /㎡/ 年，家庭客群会员复购率 80%（高于项目均值 10%）。

4.商务社交集群（4F）：商务客群的“高端服务站”

4.1 业态定位与客群画像

核心定位：聚焦 “高端餐饮 + 商务配套 + 健康管理”，打造 “一站式商务服务场景”，吸引 35-50 岁企业高管、商务人士（月均商务消费 5000 元以上，年均商务宴请 10 次以上）；

差异化优势：衔接项目二期办公楼（预计入驻企业 50 家，员工 2000 人），提供 “办公 + 社交 + 消费” 无缝衔接服务，区别于无锡其他无办公楼配套的商业项目。

4.2 品牌焕新明细与落地策略

4.3 运营亮点与数据预测

商务专属服务：

推出 “商务会员黑卡”（年费 2 万元），权益含：高端餐饮优先预订、共享办公免费使用 10 次、健康管理体检 1 次、专属停车位；

联合二期办公楼举办 “企业沙龙”（每季度 1 次，主题如 “企业数字化转型”“商务礼仪培训”），吸引周边企业参与；

数据预测：该集群年客流达 300 万人次（占项目总客流 15%），客单价 2000 元（含餐饮、办公、健康消费），坪效 8500 元 /㎡/ 年，商务客群会员留存率 90%（项目最高）。

（三）业态优化实施策略：从“规划”到“落地”的保障体系

1.淘汰机制：以数据为核心的“动态筛选”

1.1 三维考核体系（量化指标）

1.2 淘汰执行流程

月度预警：每月 5 日前，运营部出具 “品牌表现报告”，对达标标准中 “预警” 的品牌，发送《整改通知书》，要求品牌在 1 个月内提交整改方案（如调整商品结构、增加促销活动）；

季度复核：每季度末，对连续 2 个月预警的品牌进行复核，若整改后仍未达标（如坪效仍低于 5000 元），启动 “淘汰协商”；

淘汰落地：与品牌协商终止合同（一般提前 3 个月通知），同步启动新品牌招商（确保 “空铺期” 不超过 1 个月），避免空间闲置；

案例：若现有 1F 某大众服饰品牌（坪效 4800 元 /㎡/ 年，会员满意度 3.4 分），连续 2 个月预警，整改后坪效仍未提升，则启动淘汰，计划引入生活美学集合店（如 MUJIcom），填补空间。

2.品牌孵化：培育“专属特色”品牌

2.1 孵化品牌筛选标准

潜力属性：品牌具备 “差异化定位”（如无锡本土非遗文创品牌、新兴数字科技品牌），且创始人有 5 年以上行业经验；

适配属性：品牌调性与项目主题集群契合（如本土文创品牌适配 “滨湖生活美学集群”，数字科技品牌适配 “潮流文化集群”）；

成长属性：品牌首年目标坪效≥5500 元 /㎡/ 年，且承诺 “3 年内不开设同类型竞争门店”（确保项目专属优势）。

2.2 孵化支持政策（分阶段）

2.3 孵化案例：无锡本土非遗文创品牌 “蠡湖手作”

品牌定位：专注无锡本土非遗文创（如泥人迷你摆件、锡绣书签、湖景主题剪纸），适配 “滨湖生活美学集群”；

孵化支持：

培育期：提供 1F 200㎡空间（临湖位置），首 3 个月免租金，装修补贴 5 万元，联合茑屋书店举办 “文创手作体验日”；

成长期：提供会员消费数据（如高净值客群偏好 “湖景主题文创”），辅助品牌开发 “蠡湖游船迷你泥人”（售价 99 元 / 个），联动 % Arabica 推出 “文创 + 咖啡” 套餐（文创产品 + 咖啡，售价 128 元）；

预期成果：培育期结束后，进店率达 15%，会员满意度 4.5 分；成长期坪效达 6000 元 /㎡/ 年，社交媒体曝光量超 80 万次；成熟期成为无锡本土文创标杆品牌，坪效突破 7500 元 /㎡/ 年。

3. 动态调整：紧跟“消费趋势”的灵活优化

3.1 调整周期与数据依据

季度复盘：每季度末（3 月、6 月、9 月、12 月），运营部联合招商部、市场部召开 “业态优化复盘会”，分析数据：

各集群客流、坪效、会员复购率变化（如潮流文化集群客流是否增长、家庭欢乐集群坪效是否达标）；

消费趋势变化（如年轻客群是否更偏好 “沉浸式娱乐”，商务客群是否增加 “健康管理” 需求）；

竞品动态（如无锡恒隆是否引入新首店、海岸城是否调整业态占比）；

年度大调：每年 12 月制定下一年度 “业态调整计划”，明确 “新增 / 淘汰 / 优化” 的品牌清单（如 2026 年计划新增 “绿色消费业态 2 家、数字科技业态 1 家”，淘汰 “低效零售品牌 3 家”）。

3.2 调整方向与案例

业态占比微调：若年度复盘发现 “体验业态坪效超预期（达 8000 元 /㎡/ 年），而零售业态坪效未达标（6500 元 /㎡/ 年）”，则将体验业态占比从 40% 提升至 42%，零售业态从 35% 降至 33%，新增空间用于引入高端亲子体验品牌；

品牌优化调整：若潮流文化集群某剧本杀品牌（坪效 5200 元 /㎡/ 年，会员满意度 3.8 分）连续 2 个季度不达标，则计划引入新兴 “沉浸式剧场” 品牌（如无锡首店 “UMEPLAY”），该品牌客单价 200 元以上，体验时长 2 小时，适配年轻客群需求；

活动策略调整：若家庭欢乐集群 “亲子露营区” 参与人数不足（每月低于 500 人），则调整活动形式 —— 从 “固定露营区” 改为 “周末移动露营”（在湖畔休闲区搭建临时露营场景），并联合亲子餐厅推出 “露营 + 晚餐” 套餐（售价 298 元 / 家庭），提升参与度。

3.3 风险控制

小范围测试：调整前先进行 “小范围试点”（如计划引入 “沉浸式剧场”，先在潮流文化集群设置临时体验区，测试 2 周，若客流、满意度达标再正式引入）；

客群沟通：通过会员社群、小程序问卷收集客群对调整的意见（如 “是否希望引入沉浸式剧场”“对露营活动调整的建议”），确保调整符合客群需求；

备选方案：若调整后效果未达预期（如新增品牌坪效低于 5500 元），则启动备选方案（如替换为其他潜力品牌、调整业态组合），避免长期低效。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：滨湖轻奢与美学体验区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “长三角滨湖轻奢生活地标”，依托蠡湖景观与文化艺术中心联动优势，树立 “高端 + 美学 + 体验” 的项目形象，吸引苏锡常高净值客群（家庭年均消费 50 万元以上）。

主要业态

国际轻奢、国际美妆、黄金珠宝、高端生活方式品牌

品牌组合

轻奢品牌（6-8 家）：COACH（已进驻）、MICHAEL KORS（已进驻）、TORY BURCH（规划引入，无锡首店）、Kate Spade（已进驻）、Sandro（已进驻）、Maje（已进驻）、Lululemon（已进驻，高端运动轻奢）

国际美妆（4-6 家）：Sephora（已进驻，300㎡）、兰蔻（已进驻，专柜）、雅诗兰黛（已进驻，专柜）、海蓝之谜（规划引入，无锡首店专柜）、修丽可（已进驻）、HAYDON（规划引入，400㎡美妆集合店）、月魁星（主推月魁星、凤池夸高端彩妆品牌，含护肤、彩妆+香氛系列产品）

黄金珠宝（3-4 家）：周大福传承（已进驻）、老凤祥（已进驻，高端定制柜）、周生生（已进驻，Promessa 系列专区）、Cartier（规划引入，珠宝腕表专柜）、琥福珠宝（含黄金、珠宝、钻石等+帝车星腕表，提供钻石定制服务）

生活方式（5-7 家）：Starbucks Reserve（已进驻，滨湖景观店）、Apple 授权店（已进驻，350㎡）、% Arabica（已进驻）、MUJIcom（规划引入）、茑屋书店（已进驻，入口形象店）

租金水平

轻奢品牌：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%

国际美妆：专柜保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%；集合店保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 17-20%

黄金珠宝：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%

生活方式品牌：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

焕新重点

引入 3 个无锡首店（TORY BURCH、海蓝之谜专柜、HAYDON），强化稀缺性；

扩容美妆区至 800㎡，打造 “滨湖美妆长廊”，整合国际一线品牌与集合店；

增设 Cartier 珠宝腕表专柜，填补高端钟表珠宝空白；

联动文化艺术中心，在轻奢区设置 “艺术装置打卡点”。

特色活动与政策支持

每季度举办 “滨湖风尚季”，联合轻奢品牌开展 VIP 湖景品鉴会，搭配锡剧片段演出；

对首店品牌提供装修补贴最高 1800 元 /㎡，免租期最长 15 个月；

联合招商银行、工商银行推出 “高端卡客专属权益”，含美妆满减、轻奢定制服务；

会员消费满额可兑换文化艺术中心演出门票。

布局策略

主入口（临蠡湖大道）布局 COACH、TORY BURCH 旗舰店，采用全玻璃幕墙设计，融合湖景与品牌形象；

中庭核心区打造 “美妆超级集群”，Sephora 与 HAYDON 对角布局，兰蔻、雅诗兰黛等专柜环绕；

黄金珠宝区紧邻轻奢区，周大福传承、Cartier 专柜设置独立橱窗，提升高端感；

动线末端（衔接文化艺术中心入口）布局 Starbucks Reserve、茑屋书店，延长客流停留时间，形成 “商业 + 艺术” 过渡。

2.二楼：时尚零售与配饰集合区（面积占比 25%）

定位升华

构建 “全客层时尚生活圈”，衔接 1F 轻奢客群与 3F 家庭客群，满足日常穿搭、礼品选购等多元化需求。

主要业态

时尚女装、男士服饰、皮具配饰、轻奢鞋履

品牌组合

时尚女装（8-10 家）：ZARA（已进驻）、Massimo Dutti（已进驻）、COS（已进驻）、Ochirly（已进驻）、ONLY（已进驻）、VERO MODA（已进驻）、伊芙丽（已进驻）、太平鸟（已进驻）

男士服饰（5-6 家）：SELECTED（已进驻）、JACK & JONES（已进驻）、HLA JEANS（已进驻）、九牧王（已进驻）、速写（已进驻）、帝车星男装（高端正装+云霞兽皮具（鞋帽箱包+配饰））

皮具配饰（4-5 家）：ECCO（已进驻）、Clarks（已进驻）、SWAROVSKI（已进驻）、PANDORA（已进驻）、Swarovski（已进驻）

潮牌配饰（3-4 家）：MLB（已进驻）、Dickies（已进驻）、Vans（已进驻）、New Balance（已进驻）

租金水平

时尚服饰：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

皮具配饰：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

潮牌配饰：保底租金 280-480 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%

焕新重点

引入 2 家无锡首店潮牌（如 Aape、Off-White），吸引年轻客群；

打造 “配饰主题区”，整合 SWAROVSKI、PANDORA 等品牌，设置礼品定制服务台；

优化男士服饰区，增加商务休闲系列占比，衔接 4F 商务客群需求。

特色活动与政策支持

每月举办 “时尚搭配沙龙”，联合品牌设计师开展穿搭教学；

推出 “服饰 + 配饰” 联动优惠，消费满额赠定制礼品；

对调整升级的品牌提供 3 个月租金减半优惠。

布局策略

沿主通道布局 ZARA、Massimo Dutti 等主力服饰品牌，形成视觉引导；

中庭旁设置 “配饰主题区”，集中摆放 SWAROVSKI、PANDORA 等品牌，配备休息洽谈区；

男士服饰区靠近 4F 电梯口，方便商务客群快速抵达；

潮牌配饰区位于年轻客群动线侧，与 3F 亲子区形成自然衔接。

3.三楼：亲子家庭与文创潮品区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “长三角滨湖亲子欢乐中心”，结合家庭欢乐集群规划，融合亲子体验、文创消费与互动场景，吸引 25-45 岁家庭客群。

主要业态

亲子游乐、儿童服饰、教育体验、文创潮品

品牌组合

亲子游乐（3-4 家）：奈尔宝家庭中心（规划引入，无锡首店）、卡通尼乐园（已进驻）、MELAND CLUB（规划引入）、亲子露营体验区（自营）

儿童服饰（6-8 家）：巴拉巴拉（已进驻）、安奈儿（已进驻）、英氏（已进驻）、Nike Kids（已进驻）、Adidas Kids（已进驻）、Paw in Paw（已进驻）、Teenie Weenie Kids（已进驻）、云霞兽（益智童具+高端童装）

教育体验（4-5 家）：美吉姆（已进驻）、金宝贝（已进驻）、番茄田艺术（已进驻）、乐高活动中心（已进驻）、小荧星艺术培训（规划引入）

文创潮品（5-6 家）：蠡湖手作（本土孵化品牌，已进驻）、泡泡玛特（已进驻）、名创优品（高端店，已进驻）、西西弗书店（已进驻）、故宫文创（规划引入）、无锡泥人张（已进驻，非遗专区）照天印（红色主题文创潮品+DIY+摄影）

租金水平

亲子游乐：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

儿童服饰：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

教育体验：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 7-10%

文创潮品：保底租金 220-380 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

焕新重点

引入奈尔宝、MELAND CLUB 两大高端亲子游乐首店，打造 1500㎡亲子体验核心区；

扩容文创潮品区至 600㎡，增设 “无锡非遗文创街”，整合蠡湖手作、泥人张等品牌；

打造 “亲子互动剧场”，每周开展儿童剧演出与手工体验活动。

特色活动与政策支持

每周六举办 “亲子公益日”（如蠡湖沿岸垃圾清理），完成活动可获游乐体验券；

推出 “亲子年卡”，含游乐、教育、餐饮联动权益；

对本土文创品牌提供装修补贴 500 元 /㎡，免租期 6 个月。

布局策略

临湖区域布局奈尔宝、MELAND CLUB 等大型亲子游乐品牌，利用景观提升体验感；

儿童服饰区环绕游乐区分布，方便家长购物与看护兼顾；

文创潮品区设置在动线中段，衔接亲子区与教育区，打造 “游玩 - 消费 - 体验” 闭环；

教育体验区位于楼层内侧，保证安静环境，配备家长休息区。

4.四楼：商务社交与高端餐饮区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “滨湖商务服务枢纽”，衔接二期办公楼与文化艺术中心，构建 “办公 + 社交 + 宴请 + 健康” 一站式商务场景。

主要业态

高端餐饮、商务配套、健康管理

品牌组合

高端餐饮（5-6 家）：甬府（规划引入，无锡首店，米其林推荐）、大德酒场（规划引入，无锡首店）、王品牛排（规划引入，区域首店升级版）、西贝莜面村（高端店，已进驻）、捞王锅物料理（已进驻，商务版）、新荣记（规划引入，无锡首店）

商务配套（3-4 家）：WeWork（规划引入，无锡首店）、丰巢商务中心（规划引入，区域首店）、干洗客（规划引入，区域首店）、顺丰速运商务点（已进驻）

健康管理（3 家）：爱康国宾 VIP 店（规划引入，无锡首店）、超级猩猩高端店（规划引入，无锡首店）、同仁堂中医馆（规划引入，高端店）

租金水平

高端餐饮：保底租金 350-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

商务配套：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

健康管理：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 7-10%

焕新重点

引入 4 家无锡首店（甬府、大德酒场、WeWork、爱康国宾 VIP 店），强化商务稀缺性；

打造 “湖景宴请长廊”，为甬府、新荣记等品牌配置 10-15 间湖景包间；

打通与二期办公楼的会员权益，实现 “办公 - 消费” 无缝衔接。

特色活动与政策支持

推出 “商务会员黑卡”（年费 2 万元），含餐饮预订、共享办公等权益；

每季度联合办公楼举办 “企业沙龙”，主题涵盖数字化转型、商务礼仪；

为餐饮品牌提供 “湖景装修补贴” 800 元 /㎡，免租期 9 个月。

布局策略

临湖一侧全部布局高端餐饮品牌，最大化湖景资源价值；

WeWork 与丰巢商务中心相邻布局，靠近办公楼连廊入口，方便企业入驻；

健康管理区位于楼层西侧，打造安静私密的体验环境；

设置 “商务接待大堂”，衔接电梯口与各业态，提供指引、预订等一站式服务。

5.B1 层：生活配套与特色餐饮区（面积占比 5%）

定位升华

打造 “滨湖便民生活广场”，满足周边社区居民与办公人群的日常消费需求，补充全业态生态。

主要业态

精品超市、特色小吃、生活服务、便利店

品牌组合

精品超市（1 家）：Ole' 精品超市（已进驻）

特色小吃（6-8 家）：喜茶（已进驻）、奈雪的茶（已进驻）、周黑鸭（已进驻）、绝味鸭脖（已进驻）、麦当劳（已进驻）、肯德基（已进驻）、小杨生煎（已进驻）、萨莉亚（已进驻）

生活服务（3-4 家）：屈臣氏（已进驻）、名创优品（已进驻）、华为授权服务中心（已进驻）、UCC 国际洗衣（已进驻）

便利店（1 家）：7-Eleven（已进驻）

租金水平

精品超市：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%

特色小吃：保底租金 250-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

生活服务：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

便利店：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

焕新重点

升级 Ole' 超市生鲜区，增设 “蠡湖水产直供专柜”；

引入 2 家无锡本土特色小吃（如陆长兴、三凤桥），强化地域特色；

打造 “便民服务中心”，整合洗衣、维修、快递等功能。

特色活动与政策支持

每周举办 “生鲜特惠日”，Ole' 超市推出产地直供优惠；

联合小吃品牌推出 “工作日午餐套餐”，适配办公人群需求；

为本土小吃品牌提供 2 个月免租期。

布局策略

Ole' 超市占据核心区域，入口面向地铁接驳口，提升客流导入；

特色小吃区形成 “美食街” 形态，集中布局在超市旁，方便连带消费；

生活服务区靠近社区入口，便民服务中心设置在动线末端；

7-Eleven 位于电梯口附近，满足即时消费需求。

6.B2 层：智慧停车与便民配套区（面积占比 3%）

定位升华

打造 “滨湖智慧停车枢纽”，衔接地铁 1 号线文化宫站与项目主入口，通过 “停车 + 便民服务” 组合，提升客群到店便利性，填补地下空间商业空白。

主要业态

智慧停车、汽车服务、便民零售、快递驿站

品牌组合

智慧停车配套（2-3 家）：驿公里智能洗车（规划引入，无锡首店）、途虎养车（社区店，规划引入）、特斯拉超级充电桩（已进驻，10 个车位）

便民零售（2 家）：罗森便利店（规划引入，24 小时营业）、全家便利店（已进驻，靠近地铁口）

生活服务（2 家）：菜鸟驿站（已进驻，快递代收代寄）、干洗客（社区店，规划引入，与 4F 商务店权益互通）

租金水平

汽车服务：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%

便民零售：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%

生活服务：保底租金 150-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%

焕新重点

引入驿公里智能洗车，打造 “停车 + 洗车” 一站式服务，适配有车家庭客群；

增设 5 个新能源汽车充电桩（含蔚来、小鹏品牌专属桩），满足绿色出行需求；

打通 “停车积分” 与项目会员体系（停车 1 小时 = 10 积分，积分可兑换餐饮优惠券）。

特色活动与政策支持

每周三推出 “会员洗车日”，驿公里洗车享 8 折优惠，积分可抵扣部分费用；

对新能源车主提供 “停车优惠”（充电满 30 分钟，免 1 小时停车费）；

便利店推出 “地铁通勤套餐”（早餐组合 + 便携咖啡，售价 19.9 元）。

布局策略

充电桩与智能洗车店相邻布局，靠近 B2 层主入口，方便车辆快速接入服务；

便利店与菜鸟驿站集中设置在地铁接驳通道旁，承接通勤客流；

划分 “临时停车区”（20 个车位），配备自助缴费机，减少排队等待；

动线两侧设置导视系统，清晰指引 “电梯口 - 地铁口 - 商业配套” 方向。

7.5F：屋顶滨湖休闲区（面积占比 4%）

定位升华

打造 “长三角首个滨湖屋顶休闲地标”，依托蠡湖全景视野，融合 “休闲餐饮 + 户外体验 + 文化社交” 功能，填补无锡屋顶商业空白，吸引年轻客群与家庭客群夜间消费。

主要业态

屋顶餐酒吧、户外露营体验、文创市集、景观休憩

品牌组合

屋顶餐酒吧（3-4 家）：胡桃里音乐酒馆（规划引入，无锡首店，屋顶店）、COMMUNE（精酿餐吧，规划引入，区域首店）、M Stand（咖啡酒廊，规划引入，屋顶景观店）、喜茶露营店（规划引入，限定款茶饮）

户外体验（2 家）：ABC Camping（户外装备体验店，规划引入，无锡首店）、自营 “蠡湖屋顶露营区”（配备帐篷、休闲桌椅，可预约使用）

文创市集（1 个）：“屋顶文创快闪区”（每周五至周日开放，引入 10-15 家本土文创摊主，如蠡湖手作、无锡泥人张衍生品）

租金水平

屋顶餐酒吧：保底租金 400-650 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%（含景观资源溢价）

户外体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%

文创市集：摊位费 800-1200 元 / 个 / 周（按面积 10-15㎡计算）

焕新重点

引入 4 家无锡 / 区域首店（胡桃里、COMMUNE、ABC Camping、M Stand），打造屋顶商业稀缺性；

打造 “360° 湖景休闲平台”，设置 10 个景观打卡点（如 “湖景秋千”“星空灯廊”）；

推出 “屋顶夜间经济套餐”（餐酒吧消费 + 露营体验，适配年轻客群夜生活需求）。

特色活动与政策支持

每月举办 “屋顶音乐节”（邀请本地乐队演出，免费入场，消费满额可获前排座位）；

每季度举办 “滨湖露营季”，提供 “露营装备租赁 + 主题餐食” 套餐（2 人套餐 398 元，含帐篷使用、精酿啤酒、小吃）；

对屋顶首店品牌提供 “景观装修补贴” 1000 元 /㎡，免租期最长 8 个月（考虑屋顶装修难度）。

布局策略

餐酒吧沿屋顶边缘布局，每家店配备 20-30㎡户外露台，确保湖景视野无遮挡；

露营区设置在屋顶中部，划分 “家庭露营区”“情侣露营区”“朋友聚会区”，满足不同客群需求；

文创市集沿动线两侧分布，靠近餐酒吧，方便消费者边逛边消费；

增设 2 部直达电梯（从 1F 中庭直达 5F 屋顶），并在电梯口设置 “屋顶导览图”，提升可达性；

配备遮阳棚、取暖设备，确保四季可运营（夏季遮阳、冬季取暖）。

8.楼层规划补充说明：全业态联动逻辑

客群动线联动：从 B2 层地铁 / 停车入口，经 B1 层生活配套、1F 轻奢美学、2F 时尚零售、3F 亲子文创、4F 商务社交，最终抵达 5F 屋顶休闲，形成 “从日常消费到高端体验，从日间购物到夜间休闲” 的全时段动线闭环；

品牌权益互通：会员在 4F 干洗客消费可累计积分，用于 B2 层洗车抵扣；5F 露营区消费满额可兑换 1F 美妆小样；3F 亲子年卡用户可免费使用 5F 露营区基础设施，强化跨楼层消费粘性；

场景季节适配：春季（3-5 月）重点运营 5F 屋顶露营季 + 1F 滨湖风尚季；夏季（6-8 月）推出 B1 层小吃街 “夜消费专场”+5F 餐酒吧 “啤酒节”；秋季（9-11 月）聚焦 3F 亲子丰收节 + 2F 时尚穿搭沙龙；冬季（12-2 月）打造 1F 美妆跨年促销 + 5F 屋顶灯光节，确保全年运营热度。

结语：构建 “可持续迭代” 的业态生态

无锡华润万象城的业态优化及品牌焕新，并非 “一次性调整”，而是以 “客群需求” 为核心、以 “数据驱动” 为支撑、以 “主题集群” 为载体的 “可持续迭代” 过程。通过 “淘汰低效、孵化潜力、动态调整”，不仅能实现 “客流提升 20%、坪效增长 30%、会员复购率突破 70%” 的短期目标，更能打造 “长三角滨湖体验式商业标杆”，长期占据无锡商业市场核心地位。未来，项目需持续关注消费趋势变化（如绿色消费、数字体验的升级），不断优化业态组合与品牌矩阵，实现 “商业价值” 与 “客群价值” 的共生共赢。

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营体系搭建：以“滨湖智慧商业”为核心的全程数字化

1. 智慧运营平台：数据驱动的精准决策

1.1 平台功能模块与落地措施

依托北京云阿云技术能力，搭建 “无锡万象城资产运营数字化平台”，核心模块及实施细节如下：

1.2 数据应用案例

针对 5F 屋顶露营区，通过平台分析 “周末 16:00-20:00 客流峰值达 800 人次 / 天，但转化率仅 15%”（多数客群仅拍照未消费），联动 COMMUNE 餐吧推出 “露营 + 精酿套餐”（含露营装备使用 1 小时 + 精酿啤酒 1 杯，售价 68 元），并在客流峰值前 30 分钟通过平台推送至 “年轻客群” 手机端，1 个月内该时段转化率提升至 35%，餐吧销售额增长 40%。

2.精准营销系统：基于滨湖客群标签的 “千人千面”

2.1 系统搭建与营销场景

客群标签体系：基于会员消费数据，构建 “滨湖客群专属标签”，包括 “湖景偏好（高频光顾 1F/5F 湖景业态）”“亲子属性（3F 消费占比超 40%）”“商务需求（4F 餐饮 / 办公消费超 30%）”“夜经济参与度（20:00 后消费占比）” 等 12 个特色标签；

营销推送机制：

对 “湖景偏好 + 轻奢消费” 标签客群，推送 “1F TORY BURCH 湖景橱窗新品品鉴会” 邀约，附带 “满 3000 减 500” 专属券；

对 “亲子属性 + 周末消费” 标签客群，推送 “3F 奈尔宝亲子露营体验日” 活动报名，同步赠送 “B1 层儿童餐 8 折券”；

对 “夜经济参与度高” 标签客群，推送 “5F 屋顶啤酒节门票 + COMMUNE 满 200 减 100” 组合权益；

2.2 效果验证与优化

数据目标：个性化优惠券使用率达 35%（行业平均 25%），精准邀约活动到场率超 40%，关联消费增长 25%；

优化机制：每周分析 “标签 - 推送 - 转化” 数据，如发现 “商务标签客群对亲子活动推送响应率低”，则调整为 “4F 高端餐饮商务套餐” 推送，确保营销精准度。

3.智慧物业运维：降本增效的滨湖适配方案

核心技术落地与应用场景

物联网设备监控：

1F 美妆区、5F 屋顶餐酒吧的空调系统加装 “智能温控传感器”，根据客流密度自动调节温度（客流峰值时调至 24℃，低谷时调至 26℃），预计年节约能耗 15%；

3F 亲子游乐区的大型设备（如滑梯、蹦床）加装 “振动传感器”，实时监测设备磨损情况，提前预警维护（如传感器检测到振动异常，自动推送维修工单至运维人员），减少设备故障停机时间；

智慧停车场：

B2 层停车场实现 “车牌识别 + 无感支付”，支持微信、支付宝、会员积分抵扣停车费，出场时间从 3 分钟缩短至 1 分钟；

开发 “滨湖停车预约” 功能，黑金会员可提前 2 小时预约 “专属车位”（靠近电梯口），白金会员可预约 “优先车位”，提升高端客群体验；

效果数据：物业运维人工成本降低 20%，设备故障率下降 30%，停车场满意度提升至 90% 以上。

（二）会员运营精细化提升：围绕 “滨湖高净值客群” 的分层服务

1. 会员分层服务：权益与滨湖业态深度绑定

1.1 会员等级与专属权益（补充滨湖特色权益）

2.会员活动体系：打造“滨湖特色会员 IP”

活动规划与落地细节

月度会员日：每月 15 日定为 “滨湖会员日”，核心活动包括：

“积分狂欢”：会员日当天积分兑换礼品享 7 折，积分抵现比例提升（100 积分 = 2 元，平日 100 积分 = 1 元）；

“业态联动”：1F 轻奢品牌会员日专属折扣（9 折），3F 亲子乐园会员日免费入园 1 小时，5F 屋顶餐酒吧会员日买一送一（限指定饮品）；

季度主题活动：

春季 “滨湖美学品鉴会”：联合 1F COACH、TORY BURCH 等轻奢品牌，在 5F 屋顶举办 “新品发布 + 湖景下午茶”，邀请黑金、白金会员参与（限 100 人），搭配锡剧片段演出，强化地域文化属性；

夏季 “潮流水上派对”：在 3F 亲子区户外露台举办 “水上嘉年华”，会员可带儿童免费参与水上游戏，联动 2F 潮牌推出 “会员专属限定款”，吸引年轻家庭客群；

秋季 “非遗文化沙龙”：联合 3F 无锡泥人张、蠡湖手作，邀请非遗传承人现场教学，会员可免费体验泥人捏制、锡绣入门，活动后可带走作品，增强文化体验感；

冬季 “会员感恩盛典”：在文化艺术中心举办，邀请明星嘉宾（如无锡本土艺人），设置抽奖环节（奖品含 1F 轻奢包袋、4F 餐饮储值卡、5F 屋顶年卡），提升会员归属感；

数据目标：月度会员日客流提升 40%，季度主题活动参与率超 50%，会员活动后 7 天内复购率达 35%。

3.跨界权益联动：拓展“滨湖生活圈”服务边界

跨界合作对象与权益设计

高端酒店合作：与无锡太湖饭店、无锡君来洲际酒店签订协议，黑金会员享 “住店 8 折 + 免费升级湖景房”，白金会员享 “住店 8.5 折 + 双人早餐”，黄金会员享 “住店 9 折”，同时酒店住客可获项目 “50 元餐饮券”（满 200 元可用），实现客群互导；

汽车品牌合作：与特斯拉、蔚来、宝马等品牌合作，会员可免费预约 “滨湖试驾”（从项目出发，沿蠡湖大道试驾 1 小时），试驾后可获 “1F 美妆小样礼包”；黑金会员可享 “专属用车服务”（如机场接送，限 2 次 / 年）；

文旅项目合作：与无锡鼋头渚、灵山胜境、拈花湾签订协议，会员购买门票享 8 折，凭门票可兑换项目 “3F 亲子体验券”（如乐高活动中心 1 小时体验）；同时项目会员消费满 1000 元可获文旅项目门票 1 张，带动 “商业 + 文旅” 联动消费；

效果目标：跨界权益使用率达 25%，通过跨界合作新增会员 1000 人 / 年，关联消费增长 12%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库