商业地产案例分析-无锡苏宁广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：无锡苏宁广场项目深入践行"运营驱动资产增值"理念，围绕“1 年夯实基础、3 年提升估值、5 年树立标杆” 的目标，通过客流2800万人次、销售额22亿元、会员50万三提升，结合硬件升级与品牌焕新，实现资产估值提升15%，为商业地产运营提供可复制的实践范本与行业启示。全文共103300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

运营驱动资产增值

无锡苏宁广场资产运营优化与创新实践专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标（量化 + 可衡量）

以 “运营驱动资产增值、数据支撑目标落地” 为核心，结合无锡商业市场竞争格局（2024 年无锡 TOP3 商业综合体年客流均值 2500 万人次、销售额均值 18 亿元），制定全周期量化目标，确保每项目标可追踪、可考核。

1. 短期目标（1 年内）：夯实运营基础，激活资产活力

运营指标分解：

客流同比提升 10%：2024 年基准客流 2200 万人次，1 年内提升至 2420 万人次，需通过 “主题活动引流（如 4 场大型活动预计新增客流 150 万人次）+ 会员召回（沉睡会员激活预计带来 80 万人次）+ 跨界合作（文旅合作预计新增 50 万人次）” 实现，每月客流监测阈值设定为≥200 万人次（低于阈值启动营销救场计划）；

销售额同比提升 12%：2024 年基准销售额 16 亿元，1 年内提升至 17.92 亿元，分解至各业态：轻奢业态（COACH、MK 等）贡献 35% 增量（目标销售额 6.27 亿元）、美妆业态（丝芙兰、HAYDON 等）贡献 25% 增量（目标销售额 4.48 亿元）、餐饮业态（ABC Camping、胡桃里等）贡献 20% 增量（目标销售额 3.58 亿元）、体验业态（VR 馆、亲子乐园等）贡献 20% 增量（目标销售额 3.58 亿元），每月销售额偏差需控制在 ±5% 以内；

会员复购率提升 8%：2024 年基准复购率 30%，1 年内提升至 38%，通过 “会员分层权益（黑卡会员专属服务预计提升复购率 15%）+ 精准营销（个性化优惠券预计提升复购率 10%）+ 会员活动（品牌沙龙预计提升复购率 8%）” 实现，每月监测会员复购频次，目标从 2.5 次 / 年提升至 3.2 次 / 年。

资产指标分解：

资产回报率（NOI）提升 5%：2024 年基准 NOI 率 4.5%，1 年内提升至 4.725%，通过 “租金提升（高坪效业态租金上调 8%）+ 成本控制（能耗成本降低 15%、人工成本降低 8%）” 实现，NOI 计算口径为 “租金收入 + 非租金收入 - 运营成本”，每季度核算偏差，确保年度目标达成；

铺位出租率提升至 95%：2024 年基准出租率 88%，1 年内需新增 12 个铺位出租（总面积约 1800㎡），重点攻坚 B1 层文创区（3 个铺位）、2F 设计师集合区（2 个铺位）、7F 数字体验区（3 个铺位），每月出租率监测阈值设定为≥92%（低于阈值启动招商加急计划）；

非租金收入占比提升至 20%：2024 年基准非租金收入占比 12%（约 1.92 亿元），1 年内提升至 20%（约 3.58 亿元），分解至各渠道：广告收入（中庭广告、电梯广告等）贡献 40%（目标 1.43 亿元）、活动赞助（国际潮流周、非遗文化节等）贡献 30%（目标 1.07 亿元）、线上佣金（直播带货、线上秒杀等）贡献 20%（目标 0.72 亿元）、IP 授权（运河文化 IP 衍生品等）贡献 10%（目标 0.36 亿元），每季度非租金收入占比需环比提升 2%。

案例参考：北京朝阳合生汇通过 1 年短期资产优化，客流提升 12%、销售额提升 15%、NOI 提升 6%，核心经验为 “精准业态调整 + 非租金收入拓展”，与本项目短期目标路径高度契合。

2. 中期目标（2-3 年）：稳定运营规模，提升资产估值

运营指标分解：

客流稳定在 2800 万人次 / 年：在短期 2420 万人次基础上，通过 “新品牌引入（每年引入 10 家首店预计新增 100 万人次）+ 场景升级（每年改造 2 个楼层预计新增 80 万人次）+ 城市级活动（每年举办 1 场城市级展会预计新增 100 万人次）” 实现，客流波动需控制在 ±3% 以内，确保长期稳定；

销售额突破 22 亿元：在短期 17.92 亿元基础上，每年复合增长率设定为 12%，第 2 年目标 19.97 亿元、第 3 年目标 22.37 亿元，重点依赖 “首店经济（区域首店销售额贡献年均增长 20%）+ 体验消费（亲子、数字体验业态销售额贡献年均增长 18%）”，每半年开展业态效能评估，优化低效业态；

会员数突破 50 万：2024 年基准会员数 32 万，每年新增 9 万会员，通过 “线下拓新（扫码关注赠礼预计新增 4 万 / 年）+ 异业合作（银行联名卡预计新增 3 万 / 年）+ 线上引流（短视频平台预计新增 2 万 / 年）” 实现，会员活跃度目标从 45% 提升至 60%（活跃会员定义为 “半年内有消费记录”）。

资产指标分解：

资产估值提升 15%：2024 年基准估值 80 亿元，2-3 年内提升至 92 亿元，估值提升路径为 “运营指标提升（客流、销售额增长贡献 70% 估值增量）+ 资产硬件升级（空间改造贡献 30% 估值增量）”，参考无锡恒隆广场估值逻辑（每增长 10% 销售额对应估值提升 8%），每年度邀请第三方机构出具估值报告；

NOI 提升至行业优秀水平（≥8%）：在短期 4.725% 基础上，每年 NOI 率提升 1.6 个百分点，第 2 年目标 6.325%、第 3 年目标 8%，通过 “租金结构化调整（基础租金 + 销售分成模式覆盖 60% 商户）+ 非租金收入规模化（占比提升至 30%）+ 运营成本精细化管控（成本率从 25% 降至 20%）” 实现，建立 NOI 动态监测模型，每月优化调整；

非租金收入占比提升至 30%：在短期 20% 基础上，每年提升 5 个百分点，第 2 年目标 25%、第 3 年目标 30%，新增渠道包括 “商业 IP 孵化（如‘苏宁运河文化 IP’授权收入）、空间运营（快闪店场地租赁收入）、会员服务（高端会员付费权益收入）”，非租金收入增速需高于租金收入增速 10 个百分点。

案例参考：上海环球港 2-3 年中期资产优化期间，客流稳定在 3000 万人次 / 年、销售额突破 25 亿元、NOI 率提升至 8.5%，核心经验为 “规模化非租金收入 + 精细化成本控制”，可为本项目提供借鉴。

3. 长期目标（3-5 年）：打造行业标杆，实现资产变现

运营指标分解：

成为无锡客流与销售额 TOP2 的商业综合体：参考 2024 年无锡商业格局（TOP1 恒隆广场年客流 2800 万人次、销售额 25 亿元），本项目 3-5 年内目标：客流 3000 万人次 / 年（超越恒隆广场 7%）、销售额 28 亿元（超越恒隆广场 12%），需通过 “业态创新（每年引入 2 个新兴业态）+ 品牌升级（每年引入 5 家国际一线品牌）+ 服务优化（顾客满意度提升至 92%）” 实现，每年度开展无锡商业项目排名监测，确保稳居 TOP2；

用户满意度≥92%：2024 年基准满意度 82 分，3-5 年内提升至 92 分（百分制），通过 “服务标准化（员工服务达标率≥98%）+ 个性化服务（VIP 会员满意度≥95%）+ 智能服务（AI 客服问题解决率≥90%）” 实现，每季度开展顾客满意度调研（样本量≥1000 份），问题整改率需达 100%。

资产指标分解：

资产增值率达 25%：在中期 92 亿元估值基础上，3-5 年内提升至 115 亿元，年均增值率 6.25%，增值路径包括 “运营溢价（客流、销售额增长贡献 60%）+ 市场溢价（无锡商业地产年均增值率 3% 贡献 20%）+ 资产证券化溢价（ABS 发行提升估值贡献 20%）”，每年度更新资产增值模型，确保目标可控；

探索资产证券化（ABS/CMBS）：3 年内完成资产证券化可行性研究，4-5 年内启动发行，参考 “万达广场 CMBS” 模式（发行规模为估值的 50%，利率 4.5%-5.5%），本项目目标发行规模 50 亿元，用于 “新项目拓展（20 亿元）+ 现有资产升级（15 亿元）+ 现金流补充（15 亿元）”，需联合券商、律所、评级机构建立专项工作组，确保合规发行；

实现资产流动性提升：通过 “资产证券化（提高资产变现能力）+ 轻资产输出（输出‘无锡苏宁广场运营模式’至 2-3 个项目）” 实现，资产流动性指标目标为 “资产交易周期从 18 个月缩短至 12 个月”，每年度评估资产流动性状况，优化变现路径。

案例参考：华润万象城 3-5 年长期资产优化期间，资产增值率达 30%、成功发行 CMBS 规模 60 亿元、轻资产输出至 5 个项目，核心经验为 “运营标杆打造 + 金融工具创新”，为本项目长期目标提供实践参考。

（二）分阶段实施策略（可操作 + 强落地）

以 “短期抓启动、中期抓稳定、长期抓跃迁” 为原则，将资产优化目标分解为 5 个阶段，明确每个阶段的核心任务、责任部门、时间节点与验收标准，确保策略落地无偏差。

1. 第一阶段（1-6 个月）：启动期 —— 奠定优化基础

核心任务 1：空间优化方案落地（核心区域改造）

改造范围：1F 中庭（面积 800㎡，改造为 “轻奢品牌展示区 + 美妆体验区”）、4F 亲子区（面积 1200㎡，改造为 “自然教育馆 + 亲子乐园联动区”）、7F 数字体验区（面积 1000㎡，改造为 “VR 极限运动馆 + 元宇宙社交厅”）；

实施步骤：

第 1 个月：完成改造方案设计（联合设计院、运营团队、商户代表评审），确定装修标准（1F 中庭 2500 元 /㎡、4F 亲子区 2000 元 /㎡、7F 数字体验区 2200 元 /㎡）；

第 2-3 个月：完成施工招标（选择 3 家具备商业改造经验的施工单位，报价偏差控制在 ±5% 以内）、办理施工许可；

第 4-5 个月：进场施工，每周开展进度巡检（确保工期偏差≤3 天），同步做好商户过渡安排（如临时搬迁至邻近铺位）；

第 6 个月：竣工验收（邀请第三方机构检测，验收标准包括 “消防合规率 100%、商户满意度≥90%、客流导入能力提升 15%”）；

责任部门：工程管理部（牵头）、运营部（配合商户协调）、设计部（方案设计）；

验收标准：改造区域按时开业率 100%、首月客流提升≥15%、商户投诉率≤5%。

核心任务 2：完成第一梯队品牌招商（首店 / 核心品牌）

招商目标：引入 8 家第一梯队品牌（3 家国际轻奢、2 家国际美妆、2 家主题餐饮、1 家数字体验），具体包括：COACH 无锡首店（1F，面积 300㎡）、MK 区域首店（1F，面积 250㎡）、Ader Error 区域首店（1F，面积 200㎡）、HAYDON 无锡首店（1F，面积 400㎡）、丝芙兰超级集合店（1F，面积 500㎡）、ABC Camping 区域首店（6F，面积 350㎡）、胡桃里主题店（6F，面积 400㎡）、Pico VR 体验店（7F，面积 300㎡）；

实施步骤：

第 1-2 个月：完成品牌对接（与品牌总部洽谈合作条件，重点确认 “首店权益、装修补贴、租金模式”）；

第 3-4 个月：签订租赁合同（明确开业时间、租金支付方式、违约条款，首店品牌免租期最长 12 个月、装修补贴最高 1500 元 /㎡）；

第 5-6 个月：协助品牌进场装修（提供装修手册、对接工程团队，确保装修进度与空间改造同步）；

责任部门：招商部（牵头）、运营部（配合商户服务）、财务部（租金核算）；

验收标准：8 家品牌按时签约率 100%、装修进场率 100%、预计开业后首月销售额≥5000 万元。

核心任务 3：搭建数字化运营中台

实施步骤：

第 1-2 个月：与北京云阿云确定技术方案（明确数据接口、功能模块、实施周期），签订合作协议（预算控制在 800 万元以内）；

第 3-4 个月：完成数据对接（打通客流、销售、会员等 6 大数据源，数据准确率≥98%）、系统开发（核心功能模块开发完成率 100%）；

第 5 个月：开展内部测试（运营部、商户代表参与测试，问题整改率 100%）、员工培训（覆盖 100% 运营人员，考核合格率≥95%）；

第 6 个月：系统上线试运行（上线后 1 个月内，系统故障率≤3%，数据更新延迟≤10 秒）；

责任部门：信息部（牵头）、运营部（需求提出）、商户管理部（商户培训）；

验收标准：系统上线率 100%、数据对接准确率≥98%、员工操作熟练度≥95%。

阶段目标验收： 空间改造完成率 100%、第一梯队品牌签约率 100%、数字化中台上线率 100%，首月客流同比提升≥8%。

2. 第二阶段（7-12 个月）：提升期 —— 加速优化进程

核心任务 1：完成全楼层空间优化

改造范围：B1 层夜宵区（面积 1500㎡，改造为 “江南夜宵市集”）、2F 黄金珠宝区（面积 1000㎡，改造为 “定制化珠宝体验区”）、3F 国潮区（面积 1200㎡，改造为 “非遗文化 + 国潮零售联动区”）、5F 健康服务区（面积 800㎡，改造为 “健康驿站 + 轻食健身联动区”）；

实施步骤：

第 7-8 个月：完成改造方案设计与评审（参考第一阶段经验，优化施工流程）；

第 9-11 个月：进场施工，采用 “分区改造” 模式（避免影响现有商户经营），每周进度偏差控制在 ±2 天以内；

第 12 个月：竣工验收（验收标准包括 “商户营收提升≥15%、顾客满意度≥92%”）；

责任部门：工程管理部（牵头）、运营部（客流疏导）、市场部（改造宣传）；

验收标准：全楼层改造完成率 100%、改造区域商户营收提升≥15%。

核心任务 2：引入第二梯队品牌

招商目标：引入 15 家第二梯队品牌（4 家文创潮品、3 家儿童服饰、3 家轻食餐饮、2 家商务简餐、2 家配饰集合、1 家中医理疗），具体包括：TOP TOY 无锡首店（B1，面积 200㎡）、“泥好无锡” 文创店（B1，面积 150㎡）、巴拉巴拉高端线（4F，面积 250㎡）、meland club（4F，面积 500㎡）、超级碗轻食（5F，面积 150㎡）、wagas（5F，面积 200㎡）、APM Monaco（2F，面积 150㎡）、固生堂中医诊所（5F，面积 200㎡）等；

实施步骤：

第 7-9 个月：完成品牌对接与筛选（重点评估品牌与业态匹配度，目标匹配度≥90%）；

第 10-11 个月：签订租赁合同（第二梯队品牌免租期 6-9 个月、装修补贴 500-1000 元 /㎡）；

第 12 个月：品牌开业（开业率≥90%，首月销售额目标≥3000 万元）；

责任部门：招商部（牵头）、运营部（开业支持）；

验收标准：15 家品牌开业率≥90%、首月销售额≥3000 万元。

核心任务 3：开展 3 场大型主题活动

活动规划：

第 8 个月：“国际潮流周”（联合 COACH、MK 举办潮流发布会，邀请 10 位本地 KOL，目标客流提升 50%、销售额提升 45%）；

第 10 个月：“非遗文化节”（联合惠山泥人工坊、锡绣艺术展，举办非遗手作大赛，目标文化客群参与率≥35%、媒体曝光量≥500 万次）；

第 12 个月：“跨年狂欢季”（设置跨年倒计时装置，推出 “餐饮 + 体验” 跨年套餐，目标夜间客流占比提升至 60%、单日销售额突破 800 万元）；

实施步骤：

活动前 1 个月：完成活动方案设计（确定预算、流程、宣传渠道），预算控制在每场 200 万元以内；

活动前 2 周：开展宣传推广（线上短视频推流、线下广告投放），目标曝光量≥300 万次；

活动期间：实时监测客流与销售额，及时调整活动策略（如增加优惠券发放力度）；

活动后 1 周：开展效果复盘（形成复盘报告，优化后续活动）；

责任部门：市场部（牵头）、运营部（现场执行）、财务部（预算控制）；

验收标准：每场活动客流提升≥40%、销售额提升≥35%、顾客满意度≥90%。

核心任务 4：非租金收入占比达 20%

实施措施：

广告收入拓展：新增 10 个广告位（1F 中庭 LED 屏、电梯轿厢广告、停车场导视广告），目标收入 1.43 亿元，与广告公司签订年度合作协议（确保出租率≥90%）；

活动赞助拓展：为 3 场大型活动引入 5 家赞助商（如银行、汽车品牌），目标收入 1.07 亿元，赞助费占活动预算的 50% 以上；

线上佣金拓展：通过云阿云直播平台，为商户提供直播带货服务（佣金率 5%-8%），目标收入 0.72 亿元，每月直播场次≥10 场；

IP 授权拓展：推出 “运河文化 IP” 衍生品（如文具、饰品），与 3 家文创厂商合作，目标收入 0.36 亿元，衍生品销售额每月≥300 万元；

责任部门：市场部（广告 / 赞助）、电商部（线上佣金）、文创部（IP 授权）；

验收标准：非租金收入达 3.58 亿元、占比 20%，各渠道收入偏差≤5%。

阶段目标验收： 全楼层改造完成率 100%、第二梯队品牌开业率≥90%、3 场活动目标达成率≥90%、非租金收入占比 20%，年度客流提升 10%、销售额提升 12%。

3. 第三阶段（1-2 年）：稳定期 —— 巩固优化成果

核心任务 1：业态结构优化到位

优化方向：

低效业态淘汰：对坪效低于均值 50% 的业态（如部分传统零售）进行淘汰，计划淘汰 3-5 个铺位（总面积约 600㎡）；

高效业态扩容：对轻奢、美妆、体验等高效业态进行扩容，如 1F 轻奢区新增 2 个铺位（面积 500㎡）、4F 亲子区新增 1 个铺位（面积 300㎡）；

业态配比调整：目标业态配比为 “轻奢 25%、美妆 20%、餐饮 25%、体验 20%、配套 10%”，每季度评估业态效能，偏差控制在 ±3% 以内；

实施步骤：

第 1 年 1-3 月：完成业态效能评估（制定坪效、客流、满意度三维评估模型）；

第 1 年 4-6 月：淘汰低效业态、启动高效业态招商；

第 1 年 7-12 月：完成高效业态扩容，第 2 年 1-6 月：稳定业态配比；

责任部门：运营部（牵头）、招商部（配合招商）；

验收标准：业态配比达标率 100%、高效业态坪效提升≥15%。

核心任务 2：品牌焕新完成 80%

焕新目标：现有品牌中 80% 完成焕新（包括品牌升级、形象改造、产品更新），重点焕新 B1 层文创区（100% 焕新）、2F 黄金珠宝区（90% 焕新）、7F 数字体验区（85% 焕新）；

实施措施：

品牌升级：引入 2-3 家国际一线品牌（如 Gucci Beauty、Tiffany 配饰），替换现有中端品牌；

形象改造：为 50% 现有品牌提供装修补贴（300-800 元 /㎡），统一店铺形象风格；

产品更新：要求商户每季度更新产品 30% 以上，运营部每月检查产品更新率；

责任部门：招商部（品牌升级）、运营部（形象改造 / 产品更新）；

验收标准：品牌焕新完成率 80%、焕新后商户销售额提升≥20%。

核心任务 3：数字化运营全面落地

实施措施：

精准营销全面推广：会员标签覆盖率达 95%、个性化优惠券核销率达 25%，每月开展 2 次精准营销活动；

商户数据赋能全面覆盖：100% 商户使用云阿云数据看板，每月商户数据咨询响应时间≤24 小时；

AI 智能管理全面应用：12 个关键区域 AI 摄像头覆盖率 100%、智能停车使用率达 80%、能耗智能管控节能率≥15%；

责任部门：信息部（技术支持）、运营部（推广应用）、商户管理部（商户培训）；

验收标准：数字化工具使用率 100%、精准营销转化率≥25%、AI 管理效率提升≥30%。

核心任务 4：NOI 提升至 7%

实施措施：

租金调整：对高坪效业态（轻奢、美妆）租金上调 8-12%，采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（分成比例 5-8%），每年评估租金水平；

成本控制：能耗成本降低 15%（通过智能管控）、人工成本降低 8%（通过 AI 巡检替代部分人工）、营销成本优化（线上推广占比提升至 60%）；

非租金收入提升：非租金收入占比提升至 25%（广告收入 1.8 亿元、活动赞助 1.3 亿元、线上佣金 0.9 亿元、IP 授权 0.5 亿元）；

责任部门：财务部（核算）、运营部（成本控制）、市场部（非租金收入拓展）；

验收标准：NOI 率达 7%、运营成本率降至 22%、非租金收入占比 25%。

阶段目标验收： 业态结构达标率 100%、品牌焕新完成率 80%、数字化运营覆盖率 100%、NOI 率 7%，年度客流稳定在 2600 万人次、销售额突破 20 亿元。

4. 第四阶段（2-3 年）：增值期 —— 深化资产价值

核心任务 1：深化资产运营

实施措施：

租户关系管理：建立 “租户健康度评估模型”（从坪效、租金支付、服务投诉 3 个维度评估），每月监测，对健康度低于 60 分的租户提供定制化帮扶（如运营指导、租金缓付）；

空间价值挖掘：对中庭、连廊等公共空间进行 “场景化运营”（如设置快闪店、艺术展），公共空间创收率提升至 15 元 /㎡/ 月；

会员价值提升：黑卡会员数量突破 5 万人（占会员总数 10%），黑卡会员年消费额占比提升至 40%，通过 “专属服务 + 高端活动” 提升会员价值；

责任部门：运营部（租户管理 / 空间运营）、会员部（会员服务）；

验收标准：租户健康度≥80 分、公共空间创收率≥15 元 /㎡/ 月、黑卡会员消费占比 40%。

核心任务 2：拓展非租金收入渠道

拓展方向：

广告收入创新：新增 “数字广告屏”（1F、3F、5F 各 5 块），引入 “程序化广告” 模式（实时调整广告内容），广告收入目标 2.5 亿元；

IP 授权拓展：将 “运河文化 IP” 授权至餐饮、文创、服饰等领域（合作品牌≥10 家），IP 授权收入目标 1.2 亿元；

线上平台运营：搭建 “无锡苏宁广场线上商城”（涵盖商品销售、服务预约、会员权益），线上销售额目标 3 亿元（佣金率 8%，收入 0.24 亿元）；

活动 IP 打造：将 “国际潮流周”“非遗文化节” 打造为城市级 IP 活动，活动赞助收入目标 2 亿元；

责任部门：市场部（广告 / IP / 活动）、电商部（线上商城）；

验收标准：非租金收入达 5.94 亿元、占比 30%，新增渠道收入占比≥20%。

核心任务 3：启动资产证券化可行性研究

实施步骤：

第 2 年 1-3 月：组建专项工作组（联合券商、律所、评级机构、会计师事务所），明确工作分工；

第 2 年 4-9 月：开展可行性研究（包括资产估值、现金流分析、合规性审查），形成可行性研究报告；

第 2 年 10-12 月：确定证券化方案（发行规模、利率、期限，参考行业水平），报集团审批；

第 3 年 1-6 月：准备申报材料（财务报表、法律意见书、评级报告），对接监管机构；

责任部门：财务部（牵头）、法务部（合规审查）、运营部（现金流提供）；

验收标准：可行性研究报告通过集团审批、证券化方案合规率 100%、申报材料准备完成率 100%。

核心任务 4：资产估值提升 15%

实施措施：

运营指标提升：客流稳定在 2800 万人次、销售额突破 22 亿元、会员数 50 万，运营指标对估值的贡献占比 70%；

硬件升级：对建筑外立面、电梯、空调系统进行升级改造（预算 2 亿元），硬件升级对估值的贡献占比 20%；

品牌升级：引入 3-5 家国际一线品牌（如 LV Beauty、Cartier 配饰），品牌升级对估值的贡献占比 10%；

责任部门：工程管理部（硬件升级）、招商部（品牌升级）、运营部（运营指标）；

验收标准：资产估值达 92 亿元（提升 15%）、第三方估值报告认可度 100%。

阶段目标验收： 非租金收入占比 30%、资产证券化可行性研究完成、资产估值提升 15%，年度 NOI 率达 8%、顾客满意度≥90%。

5. 第五阶段（3-5 年）：跃迁期 —— 实现资产跃迁

核心任务 1：实现资产估值目标（增值率 25%）

实施措施：

运营溢价：客流 3000 万人次、销售额 28 亿元、会员活跃度 60%，运营指标对增值的贡献占比 60%；

市场溢价：无锡商业地产年均增值率 3%，3-5 年贡献增值 9%，市场溢价占比 36%；

证券化溢价：通过 ABS 发行提升资产流动性，溢价率占比 4%；

责任部门：运营部（运营指标）、财务部（证券化）、市场部（市场监测）；

验收标准：资产估值达 115 亿元（增值率 25%）、运营指标稳居无锡 TOP2。

核心任务 2：完成资产证券化发行

实施步骤：

第 3 年 7-12 月：对接投资者（银行、保险、基金公司），开展路演，确定发行规模（50 亿元）、利率（4.5%-5.5%）、期限（15 年）；

第 4 年 1-3 月：获得监管机构批复（证监会 / 交易所），启动发行；

第 4 年 4-6 月：完成发行，募集资金到账，用于 “新项目拓展（20 亿元）、现有资产升级（15 亿元）、现金流补充（15 亿元）”；

第 4-5 年：定期兑付本息，每季度披露资产运营情况；

责任部门：财务部（牵头）、法务部（合规）、运营部（信息披露）；

验收标准：ABS 成功发行 50 亿元、投资者认购率 100%、本息兑付率 100%。

核心任务 3：打造行业标杆，输出运营模式

实施措施：

标杆体系建设：形成 “无锡苏宁广场资产优化标准体系”（涵盖招商、运营、数字化、资产证券化），编制操作手册；

轻资产输出：与 2-3 个外部商业项目合作（如三四线城市综合体），输出运营团队、管理体系、品牌资源，收取管理费（按项目销售额的 2-3%）；

行业交流推广：每年举办 1 场 “商业资产优化论坛”，邀请行业专家、同行参与，提升项目影响力；

责任部门：战略部（体系建设 / 轻资产输出）、市场部（行业交流）；

验收标准：输出 2-3 个轻资产项目、管理费收入≥5000 万元 / 年、行业论坛影响力覆盖 100 家企业。

阶段目标验收： 资产估值达 115 亿元、ABS 发行 50 亿元、轻资产输出 2-3 个项目，成为无锡商业标杆，用户满意度≥92%。

（三）资产优化关键举措

围绕 “现金流优化、资产增值、风险管控” 三大核心维度，制定 12 项关键举措，每项举措明确具体操作方法、数据支撑与案例参考，确保资产优化路径清晰、风险可控。

1. 现金流优化：确保资产现金流稳定增长

举措 1：调整租金结构，提高高坪效业态租金占比

具体操作：

租金模式分类：对轻奢、美妆等高坪效业态（坪效≥2 万元 /㎡/ 年）采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（基础租金占 60%、销售分成占 40%，分成比例 5-8%）；对餐饮、体验等中坪效业态（坪效 1-2 万元 /㎡/ 年）采用 “基础租金” 模式（每年上调 5-8%）；对配套、文创等低坪效业态（坪效＜1 万元 /㎡/ 年）采用 “保底租金 + 阶梯分成” 模式（销售额达标后分成比例 3-5%）；

租金评估机制：每季度开展租金水平评估（参考无锡恒隆广场、八佰伴同类业态租金，偏差控制在 ±10% 以内），对高坪效业态租金及时上调（如 COACH 所在铺位租金从 600 元 /㎡/ 月上调至 648 元 /㎡/ 月）；

租金收缴管理：建立 “租金收缴预警系统”（提前 15 天提醒租户缴费），对逾期缴费租户收取滞纳金（按日 0.05%），租金收缴率目标≥98%；

数据支撑：调整后高坪效业态租金收入占比从 45% 提升至 60%，年度租金收入增长 12%；

案例参考：上海国金中心通过 “基础租金 + 销售分成” 模式，高坪效业态租金收入占比达 65%，年度租金增长 15%。

举措 2：拓展非租金收入，多元化现金流来源

具体操作：

广告收入拓展：

空间广告：中庭 LED 屏（150 万元 / 月，年收入 1800 万元）、电梯轿厢广告（5000 元 / 部 / 月，30 部电梯年收入 180 万元）、停车场导视广告（3000 元 / 块 / 月，20 块年收入 72 万元）；

数字广告：在商场 APP / 小程序嵌入开屏广告（80 万元 / 月，年收入 960 万元）、品牌专区广告（50 万元 / 月，年收入 600 万元）；

活动赞助收入：

大型活动赞助：国际潮流周、非遗文化节等活动引入 5 家赞助商（银行、汽车、美妆品牌），每家赞助费 200-300 万元，年收入 1200 万元；

小型活动赞助：品牌沙龙、亲子活动引入 3 家赞助商（本地生活品牌），每家赞助费 50-100 万元，年收入 300 万元；

线上佣金收入：

直播带货佣金：为商户提供直播服务，佣金率 5-8%，年直播销售额目标 4.5 亿元，佣金收入 2250-3600 万元；

线上商城佣金：线上商城销售额目标 3 亿元，佣金率 8%，收入 2400 万元；

IP 授权收入：

衍生品授权：将 “运河文化 IP” 授权给 3 家文创厂商、2 家服饰品牌，授权费 500-800 万元 / 家，年收入 2500 万元；

活动 IP 授权：将 “非遗文化节” IP 授权给 2 家外部商业项目，授权费 300 万元 / 家，年收入 600 万元；

数据支撑：非租金收入从 3.58 亿元（1 年）提升至 5.94 亿元（3 年），占比从 20% 提升至 30%；

案例参考：北京三里屯太古里非租金收入占比达 35%，其中广告收入占 40%、IP 授权收入占 25%，为本项目提供借鉴。

举措 3：成本精细化管控，降低运营支出

具体操作：

能耗成本控制：

智能管控：通过云阿云能耗监测模块，实时监控空调、照明、电梯能耗，非高峰时段（10:00 前 / 21:00 后）关闭 50% 中庭照明，夏季空调温度设定不低于 26℃，冬季不高于 20℃，年节能率≥15%（节约能耗成本约 120 万元）；

设备升级：将传统照明替换为 LED 灯（节能率 60%），对空调系统进行变频改造（节能率 20%），一次性投入 800 万元，预计 3 年收回成本；

人工成本控制：

AI 替代：用 AI 摄像头替代 30% 人工巡检（减少安保人员 15 人，年节约人工成本约 180 万元）；

灵活用工：餐饮、体验业态采用 “高峰时段兼职” 模式（如周末、节假日增加兼职人员，减少全职人员 5 人，年节约人工成本约 60 万元）；

营销成本优化：

渠道优化：线上推广占比从 40% 提升至 60%（抖音、小红书定向推流，成本低于线下广告 30%），年节约营销成本约 200 万元；

资源置换：与无锡文旅、本地媒体开展资源置换（如商场为文旅局提供广告位，文旅局为商场引流），年置换价值约 300 万元；

数据支撑：运营成本率从 25%（1 年）降至 20%（3 年），年节约运营成本约 800 万元；

案例参考：深圳万象天地通过成本精细化管控，运营成本率从 24% 降至 20%，年节约成本 1200 万元。

2. 资产增值路径：实现资产价值持续提升

举措 1：空间改造升级，提升物理资产价值

具体操作：

核心区域改造：1F 中庭（改造为 “轻奢展示 + 美妆体验” 复合空间，装修标准 2500 元 /㎡，改造后坪效提升 30%）、4F 亲子区（改造为 “自然教育 + 亲子乐园” 联动空间，装修标准 2000 元 /㎡，改造后客流提升 25%）、7F 数字体验区（改造为 “VR + 元宇宙” 沉浸式空间，装修标准 2200 元 /㎡，改造后销售额提升 40%）；

公共空间优化：连廊改造为 “文化展示长廊”（融入运河元素，装修标准 1500 元 /㎡，提升顾客停留时间 15%）、停车场改造为 “主题停车场”（分区设置轻奢、亲子主题，提升停车满意度至 90%）；

硬件设施升级：电梯更换为智能梯控系统（支持楼层预约，等待时间缩短 30%）、卫生间升级为 “智慧卫生间”（配备环境监测、自动清洁系统，满意度提升至 95%）；

数据支撑：空间改造后，核心区域坪效平均提升 30%，资产估值提升 10%（约 8 亿元）；

案例参考：成都 IFS 通过中庭改造（增加艺术展览空间），坪效提升 28%，资产估值提升 9%。

举措 2：业态升级调整，提高资产运营效率

具体操作：

低效业态淘汰：对坪效低于 8000 元 /㎡/ 年的传统零售业态（如部分服装品牌）进行淘汰，计划淘汰 3-5 个铺位（总面积 600㎡），释放空间引入高效业态；

高效业态扩容：轻奢业态从 5 家增加至 8 家（面积从 1500㎡增至 2400㎡，坪效 2.5 万元 /㎡/ 年）、美妆业态从 3 家增加至 5 家（面积从 1200㎡增至 2000㎡，坪效 2.2 万元 /㎡/ 年）、体验业态从 4 家增加至 7 家（面积从 2000㎡增至 3500㎡，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年）；

业态联动运营：打造 “轻奢 + 美妆”“亲子 + 餐饮”“数字体验 + 文创” 三大联动业态组合，通过 “消费满减、套餐优惠” 提升连带消费率（目标从 12% 提升至 20%）；

数据支撑：业态升级后，整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，资产估值提升 8%（约 6.4 亿元）；

案例参考：杭州湖滨银泰通过业态升级（增加体验业态占比至 25%），整体坪效提升 35%，资产估值提升 12%。

举措 3：品牌层级提升，增强资产吸引力

具体操作：

首店品牌引入：每年引入 10 家首店品牌（国际轻奢 3 家、国际美妆 2 家、主题餐饮 3 家、体验业态 2 家），3 年内累计引入 30 家首店，首店品牌销售额占比提升至 35%；

一线品牌升级：第 2 年引入 2 家国际一线美妆品牌（如 Gucci Beauty、Dior Beauty），第 3 年引入 2 家国际一线配饰品牌（如 Tiffany、Cartier），一线品牌面积占比提升至 15%；

本土品牌培育：培育 3-5 家无锡本土文创品牌（如 “泥好无锡”“锡绣工坊”），通过装修补贴、流量扶持，使其成为区域特色品牌，本土品牌销售额占比提升至 10%；

数据支撑：品牌升级后，高端品牌销售额占比从 25% 提升至 45%，资产估值提升 12%（约 9.6 亿元）；

案例参考：北京 SKP 通过引入国际一线品牌（LV、Chanel 等），高端品牌销售额占比达 60%，资产估值提升 15%。

举措 4：探索资产证券化，实现资产流动性提升

具体操作：

资产筛选：选择无锡苏宁广场核心商业资产（面积 8 万㎡，估值 115 亿元）作为基础资产，确保资产权属清晰、现金流稳定；

方案设计：发行规模 50 亿元（占估值 43.5%），期限 15 年，优先级证券占比 80%（40 亿元，利率 4.5%-5.5%），次级证券占比 20%（10 亿元，由项目公司自持）；

现金流归集：基础资产产生的租金、非租金收入每月归集至专项账户，优先用于兑付优先级证券本息，剩余部分用于次级证券收益分配；

风险隔离：设立特殊目的载体（SPV），通过 “真实出售” 将基础资产转让给 SPV，实现资产与原始权益人风险隔离；

数据支撑：ABS 发行后，资产流动性提升 50%（交易周期从 18 个月缩短至 12 个月），募集资金可用于新项目拓展，实现资产扩张；

案例参考：万达广场 CMBS 发行规模 50 亿元，利率 4.8%，期限 15 年，成功实现资产流动性提升，为本项目提供模式参考。

3. 风险管控：保障资产优化稳定推进

举措 1：建立资产运营风险预警系统

具体操作：

租户违约预警：设置 “租户违约风险指标”（租金逾期天数＞30 天、销售额连续 3 个月下滑＞20%、服务投诉连续 2 个月＞5 次），当指标触发时，系统自动推送预警信息至运营团队，72 小时内开展租户访谈，制定帮扶方案（如租金缓付、运营指导）；

客流下滑预警：设置 “客流风险阈值”（单日客流低于 1.5 万人次、周客流同比下滑＞15%、月客流同比下滑＞10%），当触发阈值时，启动营销救场计划（如紧急发放优惠券、增加小型活动），确保客流恢复至正常水平；

销售额偏差预警：设置 “销售额偏差阈值”（单日销售额低于 500 万元、周销售额同比下滑＞12%、月销售额同比下滑＞8%），当触发阈值时，分析偏差原因（业态问题、品牌问题、活动问题），1 周内制定整改方案（如业态调整、品牌焕新、活动加推）；

成本超支预警：设置 “成本超支阈值”（月度运营成本超预算＞8%、单项成本超预算＞15%），当触发阈值时，暂停相关支出，分析超支原因（如能耗超标、人工成本增加），1 周内制定成本控制方案；

数据支撑：风险预警系统上线后，租户违约率从 5% 降至 2%、客流下滑恢复时间从 15 天缩短至 7 天、销售额偏差控制在 ±5% 以内、成本超支率从 10% 降至 3%；

案例参考：华润万象城建立资产运营风险预警系统后，运营风险发生率下降 60%，资产稳定性显著提升。

举措 2：制定应急预案，应对突发风险

具体预案：

品牌替换预案：针对核心品牌（如 COACH、丝芙兰），提前储备 2-3 家备选品牌（如 Kate Spade、Ulta Beauty），若核心品牌退出，30 天内启动备选品牌招商，确保铺位空置时间≤60 天；

营销救场预案：当客流 / 销售额下滑时，启动三级救场：一级救场（发放 50 元无门槛优惠券，目标提升客流 10%）、二级救场（增加 1 场小型活动，目标提升客流 15%）、三级救场（紧急加推 1 场大型活动，目标提升客流 30%）；

突发事件预案：针对疫情、暴雨、火灾等突发事件，制定专项预案：

疫情预案：关闭非必要业态（如体验、亲子），开启线上直播带货（目标线上销售额占比提升至 30%），为商户提供租金缓付（最长 3 个月）；

暴雨预案：关闭地下停车场入口，启动排水系统，在入口处设置防汛沙袋，安排专人疏导客流；

火灾预案：启动消防报警系统，组织人员疏散（10 分钟内完成），联系消防部门，事后开展损失评估与恢复运营；

资金风险预案：当现金流出现缺口时，启动应急资金（预留 5000 万元应急资金），或向银行申请临时贷款（授信额度 1 亿元），确保租金、运营成本按时支付；

数据支撑：应急预案实施后，铺位空置时间≤60 天、突发事件恢复运营时间≤72 小时、资金缺口解决时间≤48 小时；

案例参考：上海环球港在疫情期间启动线上营销预案，线上销售额占比从 5% 提升至 25%，有效缓解客流下滑压力。

举措 3：定期风险评估，优化风险管控措施

具体操作：

月度风险评估：运营部每月开展风险评估（从租户、客流、销售额、成本 4 个维度），形成《月度风险评估报告》，上报管理层，风险整改率需达 100%；

季度风险审计：财务部、法务部每季度开展风险审计（审查租金收缴、合同合规、资金使用），发现问题及时整改，审计问题整改率需达 100%；

年度风险复盘：每年底开展年度风险复盘（总结全年风险事件、整改效果、预案有效性），优化风险预警指标与应急预案，确保风险管控体系持续完善；

数据支撑：定期风险评估后，风险事件发生率下降 40%、风险整改率 100%、预案有效性提升 30%；

案例参考：北京朝阳合生汇通过定期风险评估，运营风险发生率从 8% 降至 3%，资产运营稳定性显著提升。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库