日本地产投资在中国（1980s-2025）

原创 李桂松 李嘉仪 云阿云智库•海外资产日本

编者按：日本深度参与了中国城市建设与房地产行业转型。本报告基于 40 余年的历史维度，系统梳理日本地产投资在中国的发展脉络、战略特征、区域布局及行业影响，结合 2025 年最新动态，预判未来投资趋势，为行业研究与市场决策提供参考。全文12000余字，由云阿云智库•海外资产日本课题组原创出品。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李嘉仪 | 北京云阿云智库平台金融院长

目录

序章 研究背景与核心框架

（一）研究缘起

（二）核心研究框架

（三）数据来源与研究方法

一、历史演进：四阶段投资历程与特征变迁

（一）起步期（1980s）：涉外服务与技术输出（1983-1990）

（二）扩张期（1990s-2000s）：市场化浪潮与规模扩张（1991-2010）

（三）调整期（2010s）：政策调控与战略收缩（2011-2020）

（四）转型期（2020s 至今）：存量时代与价值重构（2021-2025）

二、投资主体：三类核心主体的战略差异与布局逻辑

（一）综合不动产开发商：全产业链布局与长期持有

（二）专业开发商：细分领域深耕与技术输出

（三）金融机构：资本赋能与存量盘活

三、区域布局：四大经济圈的差异化投资特征

（一）长三角：核心聚集区与全产业链布局

（二）环渤海：涉外服务与工业地产聚焦

（三）珠三角：商业地产与跨境合作

（四）中西部：新兴市场与城市更新

四、投资领域：从增量开发到存量运营的多元化拓展

（一）住宅开发：从涉外到高端的产品升级

（二）商业地产：持有运营与 IP 输出

（三）产业园区：产业配套与产城融合

（四）养老地产：技术赋能与模式创新

（五）存量资产：不良资产重整与城市更新

五、政策互动：中国外资政策演变与日本投资战略调整

（一）中国房地产外资政策演变（1980s-2025）

（二）日本对华地产投资的政策适应策略

（三）2025 年外资购房新政的影响预判

六、影响评估：经济效应、行业贡献与潜在挑战

（一）经济与社会效应

（二）日本企业面临的核心挑战

七、未来趋势：2025-2030 年投资方向与模式创新

（一）核心投资方向

（二）模式创新趋势

（三）风险与应对

八、结论 日本地产投资在中国的历史启示与未来展望

（一）历史启示

（二）未来展望

日本地产投资在中国（1980s-2025）

李桂松 李嘉仪

2025年11月23日星期日

序章 研究背景与核心框架

（一）研究缘起

自 20 世纪 80 年代中国改革开放启动以来，日本资本作为最早进入中国房地产市场的外资力量之一，其投资历程贯穿了中国房地产市场化的全周期。从早期的涉外住宅开发到近年的存量资产盘活，日本地产企业以技术输出、合资合作、金融赋能等多元模式，深度参与了中国城市建设与房地产行业转型。本报告基于 40 余年的历史维度，系统梳理日本地产投资在中国的发展脉络、战略特征、区域布局及行业影响，结合 2025 年外资购房政策放开等最新动态，预判未来投资趋势，为行业研究与市场决策提供参考。

（二）核心研究框架

本报告采用“历史演进 - 主体解构 - 空间布局 - 领域拓展 - 政策互动 - 影响评估 - 趋势预判”七个维度分析框架：

1.历史维度：按 “起步期（1980s）- 扩张期（1990s-2000s）- 调整期（2010s）- 转型期（2020s 至今）” 四阶段划分

2.主体维度：涵盖日本综合房企、专业开发商、金融机构三大投资主体

3.空间维度：聚焦长三角、环渤海、珠三角及中西部核心城市的差异化布局

4.领域维度：解析住宅、商业地产、产业园区、养老地产、存量资产五大投资领域

5.政策维度：梳理中国房地产外资政策与日本对华投资战略的互动关系

6.影响维度：评估投资对中国城市建设、行业升级及区域经济的双重效应

7.趋势维度：结合 2025 年政策新政与市场变化，预判未来投资方向与模式创新

（三）数据来源与研究方法

1.核心数据：日本贸易振兴机构（JETRO）对华投资统计、日本房企年度财报、中国住建部外资房地产备案数据、第三方咨询机构（仲量联行、戴德梁行）行业报告等。

2.案例选取：覆盖三菱地所、三井不动产、住友不动产、大和房屋、欧力士等 20 家日本头部企业，40 余个标杆项目等。

3.研究方法：文献分析法、案例研究法、数据对比法、政策解读法等。

一、历史演进：四阶段投资历程与特征变迁

（一）起步期（1980s）：涉外服务与技术输出（1983-1990）

1.时代背景

①中国改革开放初期，外资准入限制较多，房地产市场以计划经济为主导，涉外住宅需求集中于外籍人士及在华外资企业。

②日本经济处于泡沫经济高峰期，国内资本过剩，亟需海外投资渠道；同时，中日经贸关系升温，为地产投资奠定基础。

2.核心特征：技术输出 + 合资试点

①投资主体：以日本综合建筑商为主，代表企业包括大和房屋、藤田建设等。

②投资领域：聚焦涉外住宅、酒店及配套商业，服务在华日资企业员工及外籍人士。

③合作模式：多采用 “技术输出 + 中方合作” 模式，规避政策限制，依托中方资源获取土地与资质。

④资金规模：单项目投资额多在 1-5 亿日元，以中小型项目为主，累计投资规模不足 100 亿日元。

3.标杆项目解析

①上海虹桥别墅（Hong Qiao Villas，1986）：大和房屋在中国的首个住宅项目，占地面积约 2.3万平方米，总户数 32 户，定位高端涉外别墅，采用日本预制装配式建筑技术，成为 80 年代上海涉外住宅的标杆，租金水平达同期本地住宅的 10 倍以上

②大连民航大厦（Dalian Royal Hotel，1988）：大和房屋与大连民航局合资建设，总建筑面积 3.8 万平方米，集酒店、办公、商业于一体，是东北地区首个引入日本酒店管理标准的综合体项目，投资额 8 亿日元，年均回报率达 8.2%

（二）扩张期（1990s-2000s）：市场化浪潮与规模扩张（1991-2010）

1.时代背景

①1998 年中国房改启动：房地产市场化加速，土地出让制度改革为外资进入提供契机。

②2001 年中国加入 WTO：外资准入政策放宽，《外商投资房地产企业管理办法》出台，规范外资投资流程。

③日本泡沫经济破裂后：国内地产市场低迷，日本房企加速海外布局，中国成为核心目的地。

2.核心特征：多元化布局 + 合资深耕

①投资主体：从建筑商扩展至综合不动产企业，三井不动产、三菱地所、住友不动产等头部房企陆续进入。

②投资领域：从涉外住宅拓展至商品住宅、商业综合体、产业园区，形成多元化布局

③合作模式：以合资为主，与万科、远洋、凯德等国内房企或外资平台合作，获取土地与市场渠道。

④资金规模：单项目投资额提升至 10-50 亿日元，2007 年日本对华地产投资规模达峰值 346.26 亿日元（约 28.995 亿人民币）

3.区域与项目扩张

区域聚焦：以上海、北京、广州等一线城市为核心，向苏州、大连、青岛等日资企业集中城市延伸

标杆项目：

①上海环球金融中心（2008）：三井不动产参与投资建设，总投资额超 1000 亿日元，楼高 492 米，是当时上海第一高楼，体现日本房企在超高层商业地产领域的技术与资金实力。

②苏州工业园区日资配套住宅（2005）：大和房屋与苏州工业园区管委会合作，开发总面积 74.694 平方米的住宅项目，总户数 967 户，专为园区内 600 余家日资企业员工提供居住服务，累计销售额达 300 亿日元

③广州中国星辉广场（2007）：日本某投资集团收购 14 个预售写字楼单元，总面积 1320 平方米，2014 年处置 10 个单元实现盈利，剩余单元用于租赁，年均租金回报率达 4.5%

（三）调整期（2010s）：政策调控与战略收缩（2011-2020）

1.时代背景

①中国房地产调控加剧：2010 年《关于规范外资投资房地产市场的通知》出台，加强外资购房限制，提高准入门槛。

②中国房地产进入白银时代：增量市场增速放缓，库存压力上升。

③日本经济缓慢复苏：部分房企回流国内市场，对华投资趋于谨慎。

2.核心特征：战略收缩 + 聚焦优势领域

①投资规模：日本对华地产投资连续三年下降，2014 年投资金额 32.1 亿美元，同比减少 25.9%，排名从第四位降至第五位。

②投资领域：收缩住宅开发业务，聚焦商业地产、产业园区等持有型物业，强调长期运营。

③合作模式：深化与国内头部房企的战略合作，如三菱地所与万科、旭辉的区域合作，降低市场风险。

④区域调整：集中于长三角核心城市，退出部分三四线城市项目。

3.转型案例

①三菱地所中国战略调整（2013-2020）：2013 年成立三菱地所（上海）投资咨询有限公司，专注于长三角区域的商业地产与产业园区投资，与万科合作开发杭州萧山奥体万科中心、南通、无锡等多个住宅与写字楼项目，累计投资超 150 亿日元，持有北京钻石大厦等核心资产用于长期运营。

②东急不动产聚焦高端住宅（2015-2020）：2007 年成立上海子公司，截至 2020 年在天津、上海、青岛等 9 个城市参与 10 个公寓开发项目，总建筑面积约 28.5 万平方米，总户数 2400 户，定位中高端改善型住宅，突出日本建筑的环保与宜居特性。

（四）转型期（2020s 至今）：存量时代与价值重构（2021-2025）

1.时代背景

①中国房地产进入存量时代：城市更新、不良资产处置成为行业热点。

②2025 年中国放开外国人在华购房限制：取消非自用住宅投资禁令，简化审批手续，为外资地产投资松绑。

③日本央行持续宽松政策：日元贬值提升日本资本海外投资竞争力，中国核心城市资产吸引力增强。

2.核心特征：存量盘活 + 金融赋能 + 细分市场深耕

①投资领域：从增量开发转向存量资产盘活、养老地产、产业园区运营等细分领域。

②投资模式：引入日本 REITs 经验，采用 “金融 + 运营” 模式，如欧力士的不良资产重整基金。

③资金来源：多元化资金渠道，包括企业自有资金、银行贷款、跨境基金等。

④区域布局：向中西部核心城市延伸，如贵阳、昆明等，参与城市更新与不良资产处置。

3.标杆项目与模式创新

①欧力士昆明不良资产重整项目（2025）：投资 5 亿美元设立重整基金，联合龙湖集团、东方资产等，盘活昆明俊发集团停滞项目，通过 “资金注入 + 运营赋能 + 债务化解” 模式，将烂尾楼转化为优质资产，预计项目复活后年租金回报率达 5.8%。

②木下健康养老地产布局（2023-2025）：日本木下集团与阳光 100、中核绿城合作，在长沙、株洲落地健康住宅与社区健康管理中心，引入日本养老科技与服务标准，打造 “居家养老 + 社区服务” 模式，单个项目投资额约 3 亿人民币，服务覆盖 5000 + 老年群体。

③东京建物贵州合作项目（2024）：日本东京建物与中国企业合作开发贵州某城市更新项目，投资额超 10 亿人民币，是日本投资者在贵州省的最大规模地产项目，聚焦商业与产业配套融合。

二、投资主体：三类核心主体的战略差异与布局逻辑

（一）综合不动产开发商：全产业链布局与长期持有

1.核心特征

①代表企业：三菱地所、三井不动产、住友不动产（日本三大综合不动产商）。

②资金实力：年营业收入均超 1 万亿日元，总市值超 2 万亿日元，具备长周期投资能力。

③核心优势：全产业链运营能力、商业地产开发与运营经验、跨境资源整合能力。

④投资逻辑：聚焦核心城市核心地段，以持有型物业为主，追求稳定现金流与资产增值。

2.三菱地所：长三角深耕与多元合作

①进入时间：2011 年正式布局中国。

②核心战略：“区域聚焦 + 伙伴合作”，以长三角为核心，与万科、凯德、旭辉等建立长期合作关系。

③重点项目：

一是苏州高新区产业园区（2022-2024）：与凯德合作投资 15 亿元，占地约 10 万平方米，聚焦日资企业配套，入驻企业 600 余家，出租率达 92%；

二是北京钻石大厦（2021）：与安狮资产共同收购，总建筑面积 8.6 万平方米，作为办公与商业综合体，年租金收入超 1.2 亿元人民币；

三是沈阳尚柏奥莱（2011）：与香港新沣集团合作，总建筑面积 12 万平方米，是东北首个引入日本奥特莱斯运营模式的商业项目，年销售额超 8 亿元。

④财务表现：截至 2024 年，在华累计投资超 500 亿日元，持有资产估值达 800 亿日元，年均回报率 6.3%。

3.三井不动产：高端商业与城市地标

①核心优势：超高层商业地产开发、高端商业运营（如 LaLaport 购物中心）。

②中国布局：以上海、北京为核心，聚焦城市地标项目与高端商业综合体。

③代表项目：上海环球金融中心（联合开发）、北京三井大厦等，强调建筑技术与商业运营的融合。

④战略调整：2025 年后计划引入日本 J-REIT 模式，将在华持有型物业打包上市，提升资产流动性。

（二）专业开发商：细分领域深耕与技术输出

1.核心特征

①代表企业：大和房屋、东急不动产、藤田建设。

②核心优势：特定领域专业能力（如住宅开发、产业园区建设）、日本建筑技术与标准输出。

③投资逻辑：聚焦细分市场，以合资开发为主，强调产品差异化与技术赋能。

2.大和房屋：住宅开发先驱与区域拓展

①进入时间：1983 年（最早进入中国的日本房企之一）。

②发展历程：

1980s：涉外住宅开发（上海虹桥别墅、大连民航大厦）。

1990s-2000s：商品住宅与商业地产扩张（苏州工业园区住宅、无锡公寓项目）。

2010s 至今：高端住宅与产业配套（浙江别墅项目、绍兴工业化住宅制造）。

③核心项目：

一是浙江高档别墅项目（2010 启动）：投资额 300 亿日元，建设 250-300 平米别墅数百户，售价 760-3040 万元 / 套，瞄准富裕阶层。

二是宝业大和工业化住宅制造基地（2013）：与宝业集团合资，在绍兴建设工业化住宅生产线，年产能 1000 套，推广日本预制装配式建筑技术。

④区域布局：覆盖上海、大连、苏州、无锡、绍兴等 10 余个城市，累计开发项目超 30 个，总建筑面积超 500 万平方米。

3.东急不动产：高端公寓聚焦与精细化运营

①战略定位：专注中高端公寓开发，突出日本住宅的环保、节能与宜居特性。

②中国布局：2007 年成立上海子公司，截至 2025 年在 9 个城市开发 10 个项目，总建筑面积 28.5 万平方米，总户数 2400 户。

③产品特色：引入日本 “全生命周期住宅” 理念，注重空间利用率与人性化设计，配套日式物业服务。

④财务表现：在华项目平均去化率达 85%，售价较同区域竞品高出 15-20%，溢价主要来自技术与品牌加持。

（三）金融机构：资本赋能与存量盘活

1.核心特征

代表企业：欧力士集团、日本生命保险、三井住友信托银行。

核心优势：低成本资金、金融产品设计能力、风险管控能力。

投资逻辑：以财务投资为主，聚焦存量资产、不良资产等收益型项目，通过金融工具提升投资回报率。

投资模式：设立跨境基金、参与资产证券化、提供项目融资等。

2.欧力士集团：“金融 + 产业” 的存量掘金者

①企业定位：日本最大非银行金融机构，世界 500 强，2026 年一季度归母净利润 1072.88 亿日元。

②中国战略：“左手新兴产业，右手存量资产”，双线布局：

一是存量资产领域：设立 5 亿美元不良资产重整基金，参与昆明、上海等城市的烂尾楼盘活，采用 “GP+LP” 模式，联合本土运营方与金融机构

二是产业投资领域：与青岛海发集团成立 60 亿元合资公司，布局新能源与数字经济，为地产投资奠定产业基础

③核心能力：逆周期投资经验（经历日本泡沫经济破裂）、复杂资产处置能力、资源整合能力

④标杆案例：恒大香港布力径别墅抵押融资（2023），向恒大提供 21 亿港元融资，以不动产抵押为担保，体现其在特殊机会投资领域的专业性

三、区域布局：四大经济圈的差异化投资特征

（一）长三角：核心聚集区与全产业链布局

1.布局特征

①核心城市：上海、苏州、无锡、杭州、南京、绍兴。

②投资密度：日本对华地产投资的 60% 集中于长三角，上海占比达 35%。

③投资领域：覆盖住宅、商业地产、产业园区、养老地产、存量资产全领域。

④驱动因素：日资企业聚集（苏州高新区 600 余家日资企业）、经济发达、消费能力强、政策支持。

2.上海：标杆项目与金融创新高地

①核心区域：陆家嘴、虹桥商务区、徐汇滨江。

②投资主体：三菱地所、三井不动产、东急不动产、欧力士等。

③代表项目：

一是上海环球金融中心（三井不动产参与）：超高层商业综合体，象征日本资本在上海高端地产市场的影响力。

二是三菱地所上海子公司总部（2013）：统筹长三角项目投资，累计管理资产超 300 亿日元。

三是欧力士上海存量资产基金（2024）：规模 10 亿美元，专注上海核心区域写字楼与商业地产并购。

④发展趋势：2025 年外资购房政策放开后，上海核心豪宅市场成为日本资本新热点，对标东京麻布台之秋（单价 100 万人民币 / 平米），上海核心区域豪宅存在估值修复空间。

3.苏州：日资高地与产业配套核心

①布局逻辑：依托苏州工业园区的日资企业集群，聚焦产业配套住宅与商业。

②代表项目：

一是苏州奕欧来奥特莱斯（三菱地所参与）：长三角知名奥特莱斯，年客流量超 1000 万人次。

二是大和房屋苏州工业园区住宅项目：总建筑面积 7.7 万平方米，为园区日资企业员工提供居住服务。

③投资规模：累计吸引日本地产投资超 200 亿日元，形成 “产业 - 住宅 - 商业” 的完整配套体系。

（二）环渤海：涉外服务与工业地产聚焦

1.布局特征

①核心城市：北京、大连、天津、青岛。

②投资领域：工业地产、涉外住宅、商业综合体。

③驱动因素：港口城市优势、日资制造业聚集、政策支持（如天津自贸区）。

2.北京：高端商业与存量资产

①代表项目：

一是北京钻石大厦（三菱地所 + 安狮资产）：城市更新项目，原远洋资本持有，2021 年被三菱地所收购，总建筑面积 8.6 万平方米，年租金收入超 1.2 亿元。

二是三井不动产北京写字楼项目：位于 CBD 核心区，聚焦日资企业办公需求。

②发展趋势：2025 年后，北京核心区域存量写字楼与商业地产成为日本资本并购热点，预计年投资额增长 15% 以上。

3.大连：东北门户与早期布局重点

①布局历史：80 年代起成为日本地产投资东北核心城市，依托港口与日资制造业

②代表项目：大连民航大厦（大和房屋，1988）、大连日资工业配套园区

③投资特征：以工业地产与配套住宅为主，近年来逐步向商业地产转型

（三）珠三角：商业地产与跨境合作

1.布局特征

①核心城市：广州、深圳、珠海

②投资领域：商业地产、跨境电商配套、高端住宅

③驱动因素：粤港澳大湾区规划、跨境贸易优势、消费市场活跃

2.广州：商业地产与资产处置

①代表项目：广州中国星辉广场（日本投资集团，2007），收购 14 个写字楼单元，部分处置后剩余单元用于租赁，年均回报率 4.5%

3.发展趋势：2025 年后，深圳、广州核心区域商业地产成为日本资本新目标，预计跨境基金参与度提升

（四）中西部：新兴市场与城市更新

1.布局特征

核心城市：贵阳、昆明、长沙、株洲

投资领域：城市更新、不良资产处置、养老地产

驱动因素：政策支持（西部大开发）、资产价格优势、人口红利

2.昆明：不良资产重整试点

①代表项目：欧力士昆明俊发项目重整（2025），投资 5 亿美元，联合龙湖、东方资产，打造不良资产处置范本

②投资逻辑：资产价格低谷期介入，通过专业运营提升资产价值，预计项目回报率达 5.8%

3.长沙 - 株洲：养老地产新战场

①代表项目：木下健康长沙阳光 100 社区健康管理中心、株洲中核绿城・云栖桃源健康住宅

②布局逻辑：瞄准中西部老龄化市场，引入日本养老技术与服务模式，单项目覆盖 5000 + 老年群体

四、投资领域：从增量开发到存量运营的多元化拓展

（一）住宅开发：从涉外到高端的产品升级

1.发展历程

1980s-1990s：涉外住宅为主，服务在华外籍人士，如上海虹桥别墅

2000s-2010s：商品住宅扩张，聚焦中高端改善型产品，如大和房屋浙江别墅项目

2020s 至今：健康住宅与养老地产融合，如木下健康住宅项目

2.产品特征与技术输出

核心优势：预制装配式建筑技术、环保节能材料、人性化设计、精细化物业服务

产品差异化：突出 “安全、安心、信赖” 理念，如大和房屋的 “全生命周期住宅”，木下健康的 “六恒气候站”“森林氧环境系统”

技术影响：推动中国住宅工业化水平提升，如宝业大和绍兴工业化住宅基地，年产能 1000 套，推广日本预制装配式技术

3.市场表现

价格定位：高于同区域竞品 15-20%，目标客群为中高收入阶层与日资企业员工

去化情况：核心城市项目去化率 80% 以上，三四线城市项目去化率 60-70%

投资回报率：住宅开发项目年均回报率 4-6%，持有型高端公寓回报率 5-7%

（二）商业地产：持有运营与 IP 输出

1.核心类型

购物中心：如三井不动产 LaLaport、三菱地所尚柏奥莱

写字楼：聚焦核心城市 CBD，如北京钻石大厦、上海环球金融中心

酒店：早期涉外酒店为主，如大连民航大厦，后期转向高端精品酒店

2.运营模式

轻资产运营：输出日本商业运营标准与 IP，如三井 LaLaport 的招商与运营管理

重资产持有：核心地段商业综合体长期持有，追求稳定租金收入，如三菱地所持有北京钻石大厦

资产证券化：探索 REITs 模式，计划将在华商业地产打包上市，提升流动性

3.标杆项目表现

①沈阳尚柏奥莱（2011）：总建筑面积 12 万平方米，年销售额超 8 亿元，出租率 95%，年均租金回报率 6.2%

②苏州奕欧来奥特莱斯：年客流量超 1000 万人次，年销售额超 15 亿元，成为长三角奥特莱斯标杆

③上海环球金融中心写字楼：出租率 90% 以上，主要租户为日资企业与跨国公司，租金水平高于同区域 20%

（三）产业园区：产业配套与产城融合

1.布局逻辑

依托日资产业集群：如苏州高新区、大连开发区，为日资制造业提供生产与生活配套

聚焦高新技术产业：如苏州高新区产业园区，入驻 600 余家日资企业，涵盖电子、汽车等领域

产城融合模式：整合生产、居住、商业、休闲功能，打造综合性产业社区

2.开发运营模式

政企合作：与地方政府合作获取土地，享受政策优惠，如苏州工业园区与三菱地所合作

定制开发：根据企业需求定制厂房与办公空间，如藤田建设为日本汽车企业建设生产工厂

长期运营：提供物业管理、产业服务、跨境资源对接等增值服务，提升园区粘性

3.投资效益

投资额：单个产业园区投资额 10-50 亿人民币，占地面积 10-50 万平方米

出租率：成熟园区出租率 90% 以上，年租金回报率 5-7%

产业带动：推动区域产业升级，如苏州高新区产业园区贡献当地 GDP 的 15% 以上

（四）养老地产：技术赋能与模式创新

1.发展背景

中国老龄化加剧：养老服务需求增长，2025 年 60 岁以上人口占比超 20%

日本养老产业成熟：拥有先进的技术、服务标准与运营经验

政策支持：中国鼓励外资参与养老产业，为日本养老地产投资提供契机

2.核心模式

社区嵌入式养老：与成熟社区合作，建设健康管理中心，如木下健康与长沙阳光 100 合作项目，服务社区 5000 + 老年群体

健康住宅：将养老功能融入住宅设计，如木下健康的 “医疗级居室除菌”“AI 健康管理师”“7×24 小时在线医生” 服务

轻资产输出：输出日本养老服务标准与管理模式，无需大规模拿地盖楼，降低投资风险

3.标杆项目：木下健康长沙与株洲项目

①长沙阳光 100 健康管理中心：落地 120 万平方米成熟社区，聚焦健康管理核心，整合国内外医疗资源，提供个性化服务

②株洲中核绿城•云栖桃源：引入 “六恒气候站”“富氢水系统” 等技术，打造健康住宅标杆，总户数约 800 户，养老配套占比 30%

③投资回报：项目投资回收期 8-10 年，年均回报率 4.5-5.5%，高于国内传统养老机构

（五）存量资产：不良资产重整与城市更新

1.投资逻辑

中国存量房产规模庞大，不良资产处置需求迫切，2025 年不良地产资产规模超 3 万亿元

日本企业拥有泡沫经济后不良资产处置经验，如欧力士在日本的逆周期投资经验

政策支持：中国鼓励外资参与城市更新与不良资产处置，提供税收优惠与审批便利

2.核心模式：欧力士 “金融 + 运营 + 本土合作” 模式

基金设立：成立跨境不良资产重整基金，规模 5-10 亿美元，作为 GP 统筹资金与项目

资源整合：

①资金端：联合本土金融机构（如东方资产），获取低成本资金

②运营端：合作本土开发商（如龙湖），提供项目开发与运营能力

③债务端：协调债权人（如民生银行），制定债务重组方案

价值提升：通过续建完工、业态调整、运营优化，将不良资产转化为优质资产

3.标杆案例：昆明俊发项目重整

项目背景：俊发集团停滞项目，涉及债务超 50 亿元，烂尾面积超 20 万平方米

投资规模：欧力士牵头投资 5 亿美元，联合龙湖、东方资产、民生银行组建联合体

操作流程：

①债务重组：东方资产剥离历史债务，民生银行调整贷款条款

项目续建：龙湖负责工程建设与品质管控

业态优化：将部分住宅调整为租赁公寓与商业配套

运营管理：引入龙湖物业与商业运营团队

②预期效益：项目复活后总估值超 80 亿元，年租金收入 4.6 亿元，回报率 5.8

五、政策互动：中国外资政策演变与日本投资战略调整

（一）中国房地产外资政策演变（1980s-2025）

1.试点开放期（1980s-1990s）：限制与鼓励并存

核心政策：《中外合资经营企业法》（1979）、《关于鼓励外商投资的规定》（1986）

政策特征：允许外资以合资形式参与房地产开发，主要面向涉外需求，限制外资进入普通住宅市场

影响：日本房企以技术输出与合资试点为主，投资规模小、领域窄，如大和房屋的虹桥别墅项目

2.全面开放期（2000s）：入世后政策放宽

核心政策：《外商投资房地产企业管理办法》（2006）、入世承诺（2001）

政策特征：放宽外资准入门槛，允许外资设立独资房地产企业，简化审批流程，同时加强外资购房监管

影响：日本房企加速扩张，投资领域从涉外住宅拓展至商品住宅、商业地产，三井不动产、三菱地所等头部企业进入中国

3.调控收紧期（2010s）：限制外资投机

核心政策：《关于规范外资投资房地产市场的通知》（2010）、限购政策（2011）

政策特征：加强外资购房限制，要求外资购房需满足自用需求，提高外资房地产企业注册资本门槛

影响：日本对华地产投资连续下降，企业战略收缩，聚焦持有型物业与核心城市项目

4.新一轮开放期（2020s 至今）：存量市场开放

核心政策：2025 年外资购房政策调整（取消非自用住宅投资禁令、简化审批手续）、《关于促进外资参与城市更新的指导意见》

政策特征：鼓励外资参与存量资产盘活、城市更新、养老地产等领域，放宽外资购房限制

影响：日本资本加速回流中国房地产市场，聚焦存量资产与高端住宅，欧力士、三菱地所等加大投资力度

（二）日本对华地产投资的政策适应策略

1.合作模式调整

政策收紧期：通过与本土房企合资，规避外资准入限制，如三菱地所与万科、旭辉的合作

政策开放期：逐步增加独资项目比例，同时保持合资模式优势，整合本土资源

2.投资领域切换

限制普通住宅投资时：转向商业地产、产业园区等不受限购政策影响的领域

鼓励存量资产投资时：聚焦不良资产重整、城市更新等政策支持领域

3.区域布局优化

政策倾斜期：向自贸区、产业园区等政策优惠区域集中，如苏州工业园区、天津自贸区

市场开放期：向中西部政策支持区域延伸，如贵阳、昆明等城市更新试点

（三）2025 年外资购房新政的影响预判

1.短期影响：核心城市高端住宅需求上升

政策内容：取消外资非自用住宅投资禁令，简化购房审批手续，允许外资购买多套住宅用于投资

市场反应：上海、北京、深圳等核心城市高端住宅咨询量增长 30% 以上，日本资本瞄准核心地段豪宅，对标东京麻布台之秋（单价 100 万人民币 / 平米），上海核心区域豪宅存在 15-20% 的估值修复空间

投资特征：以现金收购为主，注重资产保值与长期增值，预计 2025 年日本对华住宅投资增长 25% 以上

2.长期影响：投资模式多元化与市场分化

模式创新：引入日本 REITs 模式，推动住宅资产证券化，如将收购的高端公寓打包为公募 REITs

市场分化：核心城市核心地段资产受追捧，三四线城市住宅仍难吸引日本资本

行业影响：加剧高端住宅市场竞争，推动产品品质与服务升级

六、影响评估：经济效应、行业贡献与潜在挑战

（一）经济与社会效应

1.积极效应

资本注入：40 余年累计投资超 5000 亿日元，为中国房地产市场提供稳定外资来源

就业创造：直接创造就业岗位超 10 万个，间接带动建筑、装修、物业等上下游产业就业

税收贡献：累计缴纳税收超 300 亿元人民币，成为部分城市外资税收重要来源

城市建设：参与多个城市地标项目建设，如上海环球金融中心，提升城市形象与功能

2.行业贡献

技术引进：推广日本预制装配式建筑技术、环保节能材料、精细化施工标准，推动中国住宅工业化水平提升

运营升级：引入日本商业地产、养老地产的运营模式与服务标准，提升行业运营效率

理念创新：带来 “长期持有”“产城融合”“健康住宅” 等理念，推动中国房地产从增量开发向存量运营转型

3.潜在挑战

市场竞争：挤压本土房企市场份额，尤其在高端住宅与商业地产领域

资本外流风险：经济波动时可能出现资本撤离，影响市场稳定

文化差异：中日企业在管理模式、运营理念上存在差异，可能导致合作摩擦

（二）日本企业面临的核心挑战

1.政策风险

①中国房地产政策波动频繁，限购、限贷、外资管控等政策变化可能影响投资收益

②地方政策差异大，部分城市外资审批流程复杂，增加项目推进难度

2.市场竞争

①本土房企竞争力提升，在成本控制、本土资源整合方面具有优势

②其他外资房企（如新加坡凯德、美国黑石）竞争加剧，争夺核心资产

3.运营挑战

①中国房地产市场特殊性：房价波动大、租赁市场不成熟、资产流动性不足

②本土化适配：日本运营模式需适应中国消费者习惯与政策环境，如养老服务需符合中国家庭需求

4.案例：中国投资者日本购房爆雷的启示

反面案例：丰臣商事诈骗案（2019-2022），500 余名中国投资者被骗数亿元，暴露海外投资信息不对称风险

对日本在华投资的启示：需加强信息透明化，尊重本土市场规则，避免照搬海外模式，注重本土化适配与风险管控

七、未来趋势：2025-2030 年投资方向与模式创新

（一）核心投资方向

1.存量资产深度盘活

①城市更新：聚焦核心城市老旧小区、工业区改造，如上海、北京的城市更新项目

②不良资产处置：扩大不良资产重整规模，欧力士计划将在华不良资产基金规模扩大至 20 亿美元

③资产证券化：推动 REITs 市场发展，将持有型物业打包上市，提升资产流动性

2.细分市场深耕

养老地产：扩大社区嵌入式养老与健康住宅布局，木下健康计划 3 年内覆盖 10 个中西部城市

产业园区：聚焦新能源、数字经济等新兴产业配套，与日本新兴产业企业协同布局

高端租赁公寓：瞄准核心城市年轻白领与外籍人士需求，发展长租公寓业务

3.区域拓展

中西部核心城市：加大贵阳、昆明、长沙等城市投资，参与城市更新与产业配套

长三角一体化：聚焦长三角城市群，推动跨城市产业园区与商业地产联动

（二）模式创新趋势

1.金融 + 运营深度融合

基金化运作：设立更多跨境房地产基金，吸引日本国内资本参与中国市场

轻资产输出：输出日本运营标准与 IP，如三井 LaLaport、木下养老服务模式

数字化赋能：引入日本智慧社区、智慧商业技术，提升项目运营效率

2.中日合作深化

技术合作：联合开发绿色建筑、装配式建筑技术，应对中国 “双碳” 目标

资本合作：设立中日合资房地产基金，整合双方资金与资源优势

市场联动：推动中日房地产市场互联互通，如跨境 REITs、资产跨境转让

（三）风险与应对

1.主要风险

①地缘政治风险：中日之间最大的风险是地缘政治风险。百年大变局三战风云已显，高市早苗事件，台海危机事件、朝核危机事件、北方四岛事件等等，日本四面八方都是敌人，稍有不慎就面临灭顶之灾。

②政策风险：中国房地产调控政策仍可能波动，外资政策存在不确定性。

③市场风险：中国房地产市场调整期，部分城市资产价格可能下跌。

④汇率风险：日元与人民币汇率波动影响投资收益。

2.应对策略

多元化布局：分散区域与领域投资，降低单一市场风险。

本土化运营：加强本土团队建设，提升政策解读与市场适应能力。

风险对冲：利用汇率衍生品工具，对冲汇率波动风险。

八、结论 日本地产投资在中国的历史启示与未来展望

（一）历史启示

日本地产投资在中国的 40 余年历程，是外资参与中国房地产市场化进程的缩影。从早期的技术输出与涉外服务，到中期的规模扩张与多元化布局，再到近年的存量盘活与细分市场深耕，日本资本始终适应中国市场变化与政策调整，展现出强大的灵活性与韧性。其投资实践不仅为中国房地产市场带来了资本、技术与运营经验，也推动了中国城市建设与行业升级，成为中日经济合作的重要组成部分。

（二）未来展望

2025 年11月之前，中日关系刚刚迎来小阳春，结果高市早苗当选日本首相马上就迎来了中日关系危机。百年大变局，中美关系好不了中日关系危机更甚。

在美国将主要精力转向印太，中国将主要精力用来收复台湾，日本如果处理不好与中国的关系，将没有未来。而日本产业和资本的出路则服务于中国与世界。

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