商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以乌鲁木齐经开区万达广场为样本，直面业态同质化、客流分流等核心挑战，提出“中亚跨境+文化体验”差异化定位，通过空间场景创新、数字化运营与政策赋能，系统重塑商业价值，为西北区域商业地产升级提供可复制的实战路径。全文共93300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

乌鲁木齐经开区万达广场资产运营专项提升与优化管理实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化核心逻辑与转型目标

1. 转型背景：破解传统业态瓶颈

项目原有 “零售 + 餐饮 + 娱乐” 业态结构（零售占比 55%、餐饮 30%、娱乐 15%）面临三大痛点：一是传统零售坪效低迷（2024 年平均 1.8 万元 /㎡/ 年），受电商冲击客流持续下滑；二是餐饮业态同质化严重（大众餐饮占比 80%），夜间消费占比仅 15%；三是娱乐业态单一（以影院、儿童乐园为主），Z 世代客群吸引力不足（18-24 岁客群占比仅 18%）。

基于此，需向 “体验 + 社交 + 文化” 转型，通过业态结构重构（目标体验占比 35%、社交餐饮 25%、文化 15%、零售 20%、娱乐 5%），实现 “三个提升”：客群停留时长从 2.1 小时提升至 3.5 小时、消费频次从 1.2 次 / 月提升至 2.0 次 / 月、项目整体坪效从 2.3 万元 /㎡/ 年提升至 3.0 万元 /㎡/ 年。

2. 标杆案例借鉴：成功模式剖析

2.1上海 K11“艺术 + 商业”模式：以艺术体验重构商业价值逻辑

上海 K11 作为国内 “艺术商业” 的标杆项目，其核心并非简单引入艺术元素，而是通过 “艺术场景化、消费沉浸化、运营常态化”，实现 “体验 - 客流 - 消费” 的深度转化，

其可复用的关键策略如下：

模式内核：将 “艺术” 从 “附加元素” 升级为 “核心生产力”，通过 “永久艺术收藏 + 流动特展 + 空间装置” 三重艺术载体，让商业空间成为 “可逛、可玩、可消费” 的艺术场域，打破传统商业 “购物为主” 的单一属性。

落地细节剖析：

艺术场景分层设计：

公共空间：项目每层均设置 “艺术装置”（如一层中庭的互动光影雕塑、连廊的当代艺术画作），且定期更新（每季度 1 次），让 “逛艺术” 成为日常消费的一部分，无需额外付费即可吸引客群停留；

付费特展区：每年举办 2-3 场高规格艺术特展（如莫奈《睡莲》特展、teamLab “未来游乐园” 数字艺术展），展区面积约 1000-1500㎡，门票定价 80-150 元 / 人，同时配套 “艺术衍生品快闪店”（如莫奈主题文具、teamLab 联名周边）；

品牌联动区：要求入驻品牌与艺术主题融合，如美妆品牌 “丝芙兰” 开设 “艺术彩妆体验区”，服装品牌 “UR” 推出 “艺术联名款”，实现 “艺术体验与商品消费” 的无缝衔接。

运营数据支撑：

艺术特展期间，项目整体客流增长 60%，其中 30% 为 “跨城市专程观展客群”（如从苏州、杭州前往）；客群平均停留时长从 2.5 小时提升至 4.2 小时，远超行业平均水平（1.8 小时）；

消费转化方面，观展客群的餐饮消费率达 75%（非观展客群为 45%），零售客单价提升 30%，艺术衍生品快闪店单展期销售额突破 500 万元，验证 “艺术体验带动关联消费” 的核心逻辑。

对本项目的适配价值：

艺术场景可结合新疆本土文旅 IP（如丝绸之路、龟兹壁画、艾德莱斯绸纹样），避免 “外来艺术水土不服”，例如规划 “新疆非遗艺术特展”（邀请本土艺术家创作，展示疆绣、木雕等非遗作品），同时设置 “非遗衍生品消费区”；

参考其 “免费公共艺术 + 付费特展” 的分层模式，降低客群体验门槛的同时，通过高价值特展吸引精准客群（如文化爱好者、高收入家庭），提升项目文化调性与消费溢价。

2.2天山明月城“文化 + 夜间经济”模式：以地域文化激活夜间消费潜力

天山明月城位于乌鲁木齐，与本项目同处新疆地域，其 “文化 + 夜间经济” 的成功模式更具直接借鉴意义 —— 通过将 “丝路文化” 转化为 “可体验、可感知、可传播” 的夜间场景，打造 “白天游景区、夜晚逛明月城” 的消费闭环，

其关键策略如下：

模式内核：依托新疆 “丝路文化” 的地域唯一性，以 “灯光秀 + 非遗展演 + 特色业态” 为核心，构建 “夜间文化消费目的地”，解决传统夜间经济 “仅靠餐饮、缺乏特色” 的痛点，形成差异化竞争优势。

落地细节剖析：

文化场景的沉浸式表达：

空间氛围营造：项目以 “丝路古国” 为设计主题，整体建筑采用 “西域风格”（如尖顶穹窿、彩色琉璃），夜间通过 “全息投影 + 动态灯光” 还原 “古丝路商队行进、西域歌舞表演” 等场景，主街道 “明月大道” 的灯光秀每 30 分钟一场，吸引客群驻足观看；

非遗展演常态化：在中心广场设置 “非遗演艺舞台”，每日 19:00-23:00 持续举办 “新疆舞、十二木卡姆、哈萨克族阿肯弹唱” 等非遗表演，且邀请 “非遗传承人” 现场互动（如教游客跳麦西来甫），让文化从 “观看” 变为 “参与”；

特色业态匹配：引入 “新疆本土餐饮”（如烤包子、手抓饭、马奶酒）、“非遗手作”（如艾德莱斯绸编织、铜器制作）等业态，且要求商户门店设计与文化主题统一（如采用传统土坯墙、挂毯装饰），避免 “现代商业与文化场景脱节”。

运营数据支撑：

2024 年国庆期间，项目日均客流突破 5 万人次，其中夜间客流（18:00-24:00）占比 75%，远超同期乌鲁木齐其他商业项目（夜间客流占比平均 25%）；

消费转化方面，非遗手作业态的客单价达 180 元（高于普通商业手作店 50%），文化主题餐饮的翻台率达 4 次 / 天，且 “打卡分享率” 达 60%（客群在抖音、小红书发布相关内容），形成 “线上传播 - 线下引流” 的良性循环。

对本项目的适配价值：

可借鉴其 “文化场景沉浸式 + 非遗展演常态化” 的策略，在项目 “丝路文化体验区” 规划 “夜间丝路灯光秀”（如在屋顶或 1 层中庭，用投影还原古丝路贸易场景），同时将 “民族演艺舞台” 的演出时间延长至 23:00，匹配夜间社交餐饮的运营时段；

参考其 “本土业态与文化主题绑定” 的思路，要求中亚特色餐饮、非遗工坊等业态在门店设计、产品呈现上融入丝路元素（如中亚餐厅采用 “商队帐篷” 式装修，非遗工坊展示 “古丝路手工艺制作流程”），强化 “丝路文化” 的整体认知。

2.3南湖创造 Life 潮活中心“社交餐饮”模式：以场景化社交破解夜间客流瓶颈

南湖创造 Life 潮活中心（位于乌鲁木齐南湖片区）作为区域型 “夜经济” 项目，其核心突破点在于抓住年轻客群 “社交需求”，通过引入 “强社交属性的餐饮业态”，将项目从 “日常餐饮场所” 升级为 “夜间社交目的地”，

其关键策略如下：

模式内核：跳出传统餐饮 “仅满足饱腹” 的功能定位，通过 “场景氛围营造 + 互动体验设计 + 营业时间延长”，让餐饮成为 “社交载体”，吸引年轻客群（20-35 岁）“为社交而消费”，从而提升夜间客流与消费频次。

落地细节剖析：

社交餐饮业态的精准选择：

核心引入 “网红社交餐饮品牌”—— 以 “破店肥哈” 为例，该品牌主打 “东北烧烤 + 麻辣肥哈”，其产品本身具备 “分享属性”（如超大份肥哈适合多人同食），同时门店设计采用 “工业风 + 霓虹灯牌 + 打卡墙”，适配年轻客群拍照分享需求；

配套 “轻社交餐饮”—— 引入 “精酿啤酒吧、脱口秀主题餐厅” 等业态，其中啤酒吧设置 “长桌共享座位”（鼓励陌生人互动），脱口秀餐厅每日 21:00 后举办 “开放麦” 活动，客群可参与表演，进一步强化社交属性。

运营策略适配：

营业时间延长：核心社交餐饮品牌营业至凌晨 2-4 时，匹配年轻客群 “夜生活” 作息（传统商业餐饮多在 22:00 前闭店）；同时推出 “夜间专属套餐”（如 “破店肥哈” 的 “夜宵狂欢套餐”，含啤酒 + 烧烤，性价比高于日间）；

营销联动：通过 “抖音本地生活” 推广 “夜间社交套餐”（如 “2-3 人夜宵套餐 98 元”），同时与本地 KOL（如美食博主、脱口秀演员）合作，拍摄 “夜间社交场景” 短视频（如朋友聚会吃肥哈、参与脱口秀互动），吸引客群到店；

服务细节优化：针对夜间客群需求，增设 “代驾服务点”（与滴滴代驾合作）、“夜间安全巡逻”（每小时 1 次）、“手机充电区”，解决 “夜间出行不便、安全顾虑” 等痛点。

运营数据支撑：

“破店肥哈”（南湖创造店）开业首月，日均客流达 300 人次，翻台率 6 次 / 天（传统餐饮翻台率平均 2.5 次 / 天），其中 22:00 后客流占比 40%，单店月营收突破 200 万元；

项目整体夜间销售额（18:00 - 次日 4:00）占比从开业前的 15% 提升至 45%，年轻客群（20-35 岁）占比从 50% 提升至 75%，成为区域内年轻客群夜间社交的首选场所。

对本项目的适配价值：

可直接借鉴其 “破店肥哈” 等网红社交餐饮的引入经验，在项目 4 层 “夜间社交餐饮聚集区” 优先引入该类品牌，同时结合新疆地域特色优化产品（如新增 “新疆辣皮子炒肥哈”“烤包子配精酿”），提升本地客群接受度；

参考其 “夜间运营配套” 策略，在屋顶、4 层等夜间消费集中区域，增设 “网约车停靠点”（与高德、滴滴合作，提供夜间打车补贴）、“24 小时便利店”，同时延长卫生间清洁频次（每 30 分钟 1 次），提升夜间消费体验；

学习其 “社交场景营销” 思路，针对 Z 世代客群，在抖音、小红书发起 “# 乌鲁木齐夜间社交打卡” 话题，鼓励客群分享 “屋顶露营 + 社交餐饮” 的体验视频，通过 UGC 内容（用户生成内容）扩大项目夜间影响力。

（二）三大重点业态优化落地方案

1. 沉浸式体验业态：打造“高粘性、高转化”体验场景

1.1业态细分与品牌引入

1.2落地案例：“数字丝路” 科技体验馆

场景设计：规划 500㎡空间，分为 “古丝路沉浸区”（通过 VR 还原张骞出使西域场景，消费者可 “沉浸式” 参与商队贸易）、“现代丝路互动区”（AR 技术展示新疆跨境电商、中欧班列等现代丝路成果）、“科技消费区”（售卖华为智能设备、VR 眼镜等科技产品）；

运营模式：

收费体系：VR 体验 68 元 / 人次（30 分钟），AR 互动 38 元 / 人次，套票（VR+AR + 科技产品 9 折券）98 元 / 人；

联动策略：与学校合作推出 “丝路科技研学课程”（168 元 / 儿童，含体验 + 讲解 + 研学证书），每周 2 场；

数据预期：日均接待 200 人次，月销售额 50 万元，坪效 1.0 万元 /㎡/ 月，带动周边零售业态销售额增长 25%。

1.3成本与收益测算

单业态投入：科技互动体验区总投入约 800 万元（含设备采购 500 万元、装修 200 万元、运营筹备 100 万元）；

收益回报：年均营收 600 万元，毛利率 65%，年净利润 390 万元，投资回报周期 2.05 年。

2. 社交型餐饮业态：构建“全时段、强社交”餐饮场景

2.1业态升级方向

夜间社交餐饮：引入 “营业至凌晨 2-4 时” 的网红餐饮，如破店肥哈（乌鲁木齐首店）、怂重庆火锅厂（西北首店），主打 “夜宵 + 娱乐”（如现场驻唱、互动游戏），目标夜间餐饮销售额占比提升至 40%；

主题社交餐饮：布局 “场景化主题餐厅”，如二次元主题餐厅（与 B 站合作，提供动漫餐品 + COS 互动）、丝路风情餐厅（中亚烤肉 + 民族歌舞表演），满足客群 “打卡 + 社交” 需求；

轻社交餐饮：增加 “小而美” 的轻食咖啡品牌，如 Manner Coffee（乌鲁木齐首店）、Seesaw Coffee（新疆首店），配备 “社交属性座位”（长桌、共享吧台），吸引商务客群、年轻女性客群。

2.2标杆品牌落地：破店肥哈（南湖创造店复制方案）

品牌优势：以 “东北烧烤 + 麻辣肥哈” 为特色，营业至凌晨 4 时，开业首月翻台率 6 次 / 天，单店月营收 200 万元，客群以 20-35 岁年轻群体为主（占比 85%）；

本地适配调整：

菜品优化：新增 “新疆辣皮子炒肥哈”“烤包子配啤酒” 等本地化菜品，适配新疆客群口味；

场景改造：门店增设 “星空顶 + 霓虹灯牌”，打造 “网红打卡墙”，配备驻唱歌手（每晚 21:00-23:00 演出）；

运营目标：开业首月日均客流 300 人次，翻台率 5 次 / 天，月营收 180 万元，带动项目夜间客流增长 35%。

2.3业态组合策略

楼层分布：4 层集中布局社交型餐饮（占比 60%），形成 “夜间餐饮聚集区”，配备专属直达梯与夜间导视；

联动营销：推出 “餐饮 + 体验” 套餐，如 “破店肥哈夜宵 + 屋顶星空露营”（298 元 / 2 人），“丝路餐厅正餐 + 非遗体验”（398 元 / 家庭），提升客群消费额。

3. 文化体验业态：打造“丝路特色、非遗传承”文化场景

3.1核心业态落地

非遗体验工坊：引入 “新疆非遗传承人驻场” 的工坊，如艾德莱斯绸编织工坊、哈萨克族木雕工坊，提供 “体验 + 定制 + 销售” 服务（如 98 元 / 节编织体验课，定制艾德莱斯绸围巾 398 元 / 条）；

丝路文化展馆：与新疆博物馆合作，在项目内设立 “流动丝路文化展”（每季度更新主题，如 “古丝路货币展”“中亚服饰展”），免费对客开放，配备多语言讲解员（中、俄、哈语）；

民族演艺空间：规划 300㎡“民族演艺舞台”，每日举办 3 场演出（12:00、16:00、20:00），内容包括新疆舞、中亚传统舞蹈、民族乐器演奏，演出期间推出 “演艺 + 餐饮” 套餐（如 198 元 / 人含演出票 + 简餐）。

3.2数据支撑与效果预期

参考天山明月城数据：文化演艺带动客流增长 50%，非遗商品销售额占比达 25%；

本项目目标：文化体验业态日均接待 1500 人次，非遗体验项目预约率 80%，带动跨境客群消费增长 30%。

（三）分客群品牌焕新策略

1. 年轻客群（Z 世代为主）：打造“潮流、科技、社交” 品牌矩阵

1.1品牌引入方向

1.2落地案例：王府井喜悦购物中心二次元街区复制

成功经验：引入 B 站主题店、动漫周边零售、COS 拍照馆，Z 世代客群占比提升至 80%，周末日均客流 3 万人次；

本地复制优化：

内容定制：增加 “新疆动漫 IP”（如《阿凡提》联名周边），举办 “新疆高校动漫嘉年华”；

业态联动：与屋顶星空露营地合作，推出 “二次元露营夜”（COSER 巡游 + 动漫观影）；

目标效果：年轻客群占比从 65% 提升至 75%，潮玩零售业态月销售额突破 80 万元。

2. 家庭客群（25-45 岁为主）：升级 “便利、亲子、健康” 品牌组合

2.1品牌焕新重点

亲子业态升级：保留原有儿童乐园，新增 “AI 亲子互动项目”（如 AI 绘画、智能沙盘），引入 “奈尔宝家庭中心”（乌鲁木齐首店）—— 国内高端亲子品牌，提供 “游乐 + 教育 + 餐饮” 一站式服务，目标亲子业态坪效提升至 2.8 万元 /㎡/ 年；

健康生活业态：引入 “社区健康服务品牌”，如老百姓大药房（健康管理店）、美年大健康（体检中心），提供 “健康咨询 + 体检套餐 + 药品配送” 服务，满足家庭客群健康需求；

便民零售优化：升级现有超市为 “社区生鲜超市”，增加 “线上 30 分钟送达” 服务，引入 “钱大妈”（新疆首店）—— 社区生鲜品牌，主打 “当日清货”，提升家庭客群日常消费便利性。

2.2参考案例：重庆重百九龙百货老年教育业态拓展

成功经验：引入声乐、舞蹈、书法教室，老年客群占比提升至 30%，带动家庭客群周末消费增长 25%；

本地适配：在 3 层增设 “家庭共享教室”，提供 “亲子手工、老年书法、儿童编程” 课程，按次收费（68-128 元 / 次），同时推出 “家庭会员套餐”（980 元 / 年，含 20 次课程 + 亲子乐园门票）；

目标效果：家庭客群复购率从 35% 提升至 50%，健康 + 教育业态年销售额突破 500 万元。

3. 跨境客群（中亚游客为主）：构建 “丝路特色、跨境便利” 品牌体系

3.1品牌引入方向

中亚特色商品：与霍尔果斯合作中心联动，引入 “中亚本土品牌”，如哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力旗舰店、乌兹别克斯坦 “布哈拉” 手工地毯店，商品通过 “保税展示交易” 模式，售价较国内代购低 20%；

跨境服务品牌：设立 “中亚客群服务中心”，引入 “多语言翻译服务”（中、俄、哈语）、“跨境物流服务”（顺丰国际专柜）、“货币兑换点”（支持中亚货币兑换），解决跨境客群消费痛点；

丝路文化品牌：引入 “中亚文化体验品牌”，如塔吉克斯坦 “帕米尔” 高山茶体验馆、吉尔吉斯斯坦 “玛纳斯” 民族乐器店，提供 “文化体验 + 商品销售” 服务。

3.2效果预期

中亚特色品牌日均接待跨境客群 200 人次，月销售额突破 150 万元；

跨境服务满意度提升至 4.8 分（满分 5 分），中亚客群复购率从 20% 提升至 35%。

（四）品牌组合优化策略：“首店 + 本土 + 国际” 三维驱动

1. 首店品牌攻坚：年度引入 20 家，打造首店聚集高地

首店引进目标：

全国首店 2-3 家（如中亚特色品牌中国首店）；

西北首店 5-7 家（如科技体验、社交餐饮品牌）；

新疆首店 10-12 家（如潮流零售、亲子教育品牌）；

引进策略：

政策借力：依托乌鲁木齐首店经济政策，为品牌提供 “装修补贴 2000 元 /㎡+ 运营补贴 5 万元 / 月（连续 3 个月）”；

场景绑定：为目标首店 “定制化场景”，如为华为智能生活馆规划 “数字丝路体验区”，增强品牌入驻意愿；

效果监测：首店品牌日均客流不低于 500 人次，坪效不低于 3.5 万元 /㎡/ 年，带动项目整体客流增长 20%。

2. 本土品牌扶持：孵化 3-5 家新疆特色品牌，提升文化辨识度

扶持对象：新疆本土设计师品牌（如艾德莱斯绸服饰）、手工艺品牌（如疆绣工坊）、特色餐饮品牌（如楼兰秘烤）；

扶持措施：

场地支持：提供 “前 6 个月免租金” 的孵化空间（100-200㎡/ 品牌）；

运营赋能：联合万达商管团队为品牌提供 “数字化运营培训”“营销推广支持”（如抖音种草、线下快闪活动）；

资源对接：帮助本土品牌与中亚商户合作，拓展跨境销售渠道；

目标效果：孵化品牌年销售额突破 300 万元，成为项目 “文化特色标签”，本土品牌占比从 10% 提升至 20%。

3. 国际品牌补充：聚焦中亚特色，打造丝路国际窗口

引入重点：以 “中亚国家特色品牌” 为主，如哈萨克斯坦 “Kaspi” 电商线下体验店、乌兹别克斯坦 “UZCARGO” 跨境商品店，补充 “一带一路” 沿线国家特色商品（如土耳其陶瓷、伊朗地毯）；

运营模式：

跨境联动：与中亚品牌总部签订 “直供协议”，确保商品新鲜度与价格优势；

文化融合：在门店设计中融入 “丝路元素”，如中亚传统图案、古丝路商队装饰；

目标效果：国际品牌（含中亚）年销售额突破 2000 万元，跨境客群占比提升至 15%。

（五）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：丝路国际潮品与跨境体验区（面积占比 35%）

定位升华

依托乌鲁木齐 “丝绸之路经济带核心节点” 区位优势，打造 “西北跨境消费第一站”，融合 “国际潮品 + 中亚特色 + 跨境服务”，既满足本地高消费客群对国际品牌的需求，又为中亚游客提供 “家门口的跨境购物体验”，树立项目 “国际范 + 地域魂” 的高端形象。

主要业态

国际美妆集合店、黄金珠宝精品店、跨境特色商品区、丝路文化体验店、生活方式首店品牌

品牌组合（含具体品牌罗列）

国际美妆护肤（3-5 家）：

美妆集合店：Sephora（丝芙兰，新疆首店旗舰店）、HAYDON 黑洞（西北首店，500㎡超级集合店，涵盖 La Mer、SK-II、YSL 等国际一线品牌）、HARMAY 话梅（乌鲁木齐首店，主打小众高端美妆）

单品牌专柜：Estée Lauder（雅诗兰黛，升级为新疆首家 “科技体验专柜”，配备 AI 肤质检测设备）、Lancôme（兰蔻，新增 “丝路限定礼盒” 发售区）、月魁星（主推月魁星、凤池夸两个高端美妆品牌）

黄金珠宝钟表（6-8 家）：

黄金珠宝：周大福（丝路文化主题店，推出 “艾德莱斯绸纹样黄金系列”）、老凤祥（非遗花丝工艺专柜，展示新疆民族特色珠宝）、六福珠宝（跨境游客专属服务店，提供多语言导购与跨境物流）、琥福珠宝（黄金、珠宝首饰及钻石定制服务）

钟表名品：OMEGA（欧米茄，乌鲁木齐首家 “运动系列体验店”）、Longines（浪琴，新增 “丝路印记” 定制款腕表展示区）、Casio（卡西欧，潮流 G-SHOCK 系列专柜，适配年轻客群）、帝车星腕表（六钻系列，提供定制服务）

跨境特色商品（4-6 家）：

中亚特色：哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力旗舰店（中国首店，提供现制巧克力体验）、乌兹别克斯坦 “布哈拉” 手工地毯店（西北首店，非遗传承人驻场）、吉尔吉斯斯坦 “玛纳斯” 羊毛制品专柜（主打民族风围巾、披肩）

丝路文创：新疆博物馆联名文创店（300㎡，售卖龟兹壁画复刻品、丝路主题文具）、“疆小漫” 二次元文创店（本土 IP，推出丝路动漫周边）

生活方式首店（5-7 家）：

国际品牌：Starbucks Reserve（星巴克臻选店，乌鲁木齐首店，推出 “丝路风情特调咖啡”）、Apple 授权店（500㎡，配备 “中亚多语言服务专员”）、MUJI 无印良品（丝路主题店，新增新疆棉制品专区）

本土特色：“楼兰秘烤” 精品体验店（本土餐饮首店，主打新疆非遗烧烤技艺）、“疆绣工坊” 展示店（非遗手作，提供刺绣体验）

租金水平

国际美妆集合店：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（Sephora、HAYDON 等头部品牌可享受扣点优先，保底租金下浮 10%）

黄金珠宝钟表：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（OMEGA、周大福等品牌扣点率上限 15%，保底租金按面积阶梯递减）

跨境特色商品：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（中亚首店品牌享受保底租金下浮 20%，免租期延长至 6 个月）

生活方式首店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-14%（Apple、星巴克等国际首店扣点率 10%，装修补贴最高 1500 元 /㎡）

焕新重点

引入 5-7 个 “首店品牌”：确保 Sephora 旗舰店、HAYDON 黑洞、萨帕乐巧克力等首店开业率 100%，填补新疆跨境美妆、中亚特色商品的市场空白

打造 “双超级 IP 区”：500㎡HAYDON 美妆集合店（西北最大）、300㎡新疆博物馆文创店，通过 “大店效应” 吸引客流

增设 “跨境服务中心”：在楼层西侧设置 200㎡跨境服务区，提供货币兑换（支持中亚 5 国货币）、多语言导购（中、俄、哈语）、跨境物流（顺丰国际专柜），提升中亚客群消费体验

特色活动与政策支持

季度 “丝路跨境消费节”：联合中亚品牌举办 “哈萨克斯坦巧克力文化周”“乌兹别克斯坦地毯品鉴会”，期间跨境商品满 1000 减 200，国际美妆满 800 减 150

首店品牌扶持政策：国际首店装修补贴最高 1500 元 /㎡，免租期 6-12 个月（Starbucks Reserve、Apple 授权店免租期 12 个月）；中亚首店额外提供 “丝路文化推广基金”（单品牌最高 10 万元）

跨境客群专属福利：持中亚国家护照到店消费，黄金珠宝享 9 折，美妆享 8.5 折，同时赠送新疆特色伴手礼（如艾德莱斯绸丝巾）

布局策略

主入口（北入口）布局 “国际美妆旗舰店矩阵”：Sephora、HAYDON 黑洞紧邻入口，通过玻璃幕墙展示国际品牌形象，形成 “第一眼高端冲击”

中庭区域打造 “丝路黄金珠宝长廊”：周大福、OMEGA 等品牌沿中庭动线排布，设置 “丝路珠宝展示台”（陈列非遗花丝作品），提升聚客能力

楼层东侧规划 “跨境特色商品区”：萨帕乐巧克力、布哈拉地毯等中亚品牌集中布局，搭配 “丝路文化打卡墙”（古丝路商队壁画），营造沉浸式跨境氛围

动线末端（南角）设置 “生活方式首店集群”：Starbucks Reserve、Apple 授权店、新疆博物馆文创店形成 “消费 + 体验 + 打卡” 闭环，延长客流停留时间

2.二楼：国潮青年与亲子互动区（面积占比 30%）

定位升华

聚焦 Z 世代年轻客群与 3-12 岁家庭客群，打造 “西北国潮亲子第一目的地”，通过 “潮流服饰 + 科技体验 + 亲子教育” 的业态组合，既满足年轻人 “打卡、社交、潮玩” 需求，又为家庭客群提供 “一站式亲子消费体验”，填补区域国潮亲子业态空白。

主要业态

国潮服饰集合店、二次元潮玩区、亲子教育体验、科技互动工坊、家庭轻食

品牌组合（含具体品牌罗列）

国潮服饰（6-8 家）：

头部国潮：中国李宁（潮流旗舰店，乌鲁木齐首店，推出 “丝路主题联名款服饰”）、URBAN REVIVO（国潮概念店，新增新疆棉材质系列）、太平鸟（国潮主题店，主打 “二次元联名款”）

小众潮牌：INXX（西北首店，街头潮流风格）、密扇（乌鲁木齐首店，融合民族元素的国潮服饰）、bosie（无性别潮牌店，适配年轻客群社交需求）

二次元潮玩（4-5 家）：

潮玩零售：泡泡玛特（主题旗舰店，300㎡，含 “疆小漫” 本土 IP 盲盒专区）、TOP TOY（西北首店，500㎡，涵盖高达、手办、潮玩模型）、52TOYS（乌鲁木齐首店，主打 “考古盲盒”）

体验业态：COS 拍照馆（“次元幻境” 主题店，提供新疆动漫 IP 服装租赁）、手作工坊（“潮玩 DIY” 店，可定制丝路主题手办）

亲子教育（5-7 家）：

教育体验：奈尔宝家庭中心（乌鲁木齐首店，3000㎡，高端亲子游乐 + 教育）、编程猫（科技教育店，开设 “AI 丝路编程课程”）、番茄田艺术（儿童美术店，新增 “非遗绘画课程”）

亲子服务：孩子王（精品母婴店，提供跨境母婴商品）、巴拉巴拉（儿童服饰店，推出 “民族风童装系列”）、皇室童缘（亲子装店，主打国潮设计）、云霞兽童装（益智童具+高端童装）

科技互动（2-3 家）：

沉浸式体验：沉浸世界（VR 体验馆，西北首店，提供 “丝路探险” 定制 VR 内容）、teamLab 数字艺术展（快闪店，每季度更新主题）

科技零售：小米之家（亲子科技店，提供儿童智能产品体验）、华为智选（智能家居体验区，展示亲子互动智能设备）

家庭轻食（3-4 家）：

亲子餐饮：西贝儿童餐体验店（推出 “非遗美食小课堂”）、满记甜品（亲子 DIY 专区，可制作丝路主题甜品）

轻食咖啡：Manner Coffee（乌鲁木齐首店，提供家庭共享杯）、Seesaw Coffee（亲子主题店，设置儿童游乐角）

租金水平

国潮服饰：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（中国李宁、UR 等头部品牌扣点率 12%，保底租金下浮 10%）

二次元潮玩：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（泡泡玛特、TOP TOY 等潮玩头部品牌享受装修补贴 800 元 /㎡）

亲子教育：保底租金 200-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（奈尔宝、编程猫等教育品牌免租期 6-9 个月，保底租金下浮 15%）

科技互动：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（沉浸世界、teamLab 等体验品牌装修补贴 1200 元 /㎡）

家庭轻食：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（Manner、Seesaw 等咖啡品牌扣点率 15%，免租期 3 个月）

焕新重点

打造 “3000㎡奈尔宝亲子超级体验区”：作为楼层核心引流业态，配备 “丝路文化主题游乐区”（如 “古丝路商队探险” 互动装置），目标日均接待亲子家庭 200 组

引入 “500㎡TOP TOY 潮玩集合店”：西北最大潮玩店，涵盖全球潮玩 IP，同时设置 “本土 IP 孵化区”，助力 “疆小漫” 等本地潮玩品牌成长

规划 “国潮服饰长廊”：中国李宁、UR 等品牌沿主动线排布，定期举办 “国潮时装秀”，联动抖音 KOL 打造 “乌鲁木齐国潮打卡地”

特色活动与政策支持

月度 “国潮亲子文化节”：举办 “国潮服饰 DIY 大赛”“丝路主题亲子绘画”“潮玩盲盒交换会”，获胜家庭可获得奈尔宝体验券、泡泡玛特盲盒

年轻客群专属活动：每周五 “二次元之夜”，COSER 巡游、动漫观影、电竞比赛，参与客群可享潮玩店 8 折优惠

品牌扶持政策：国潮服饰品牌装修补贴最高 800 元 /㎡，亲子教育品牌免租期最长 9 个月；本土潮玩品牌入驻可享受 “零租金孵化期”（前 3 个月免租金）

布局策略

主动线（东西向）打造 “国潮服饰核心区”：中国李宁、UR、太平鸟等品牌沿主动线两侧布局，门店设计融入艾德莱斯绸、龟兹壁画等新疆元素，形成 “国潮视觉走廊”

楼层北侧规划 “亲子教育体验集群”：奈尔宝家庭中心、编程猫、番茄田艺术集中布局，临近电梯口，方便家庭客群进出；同时设置 “亲子休息区”（配备母婴室、儿童卫生间）

楼层南侧设置 “二次元潮玩区”：泡泡玛特、TOP TOY、沉浸世界集中排布，搭配 “潮玩打卡墙”（动漫 IP 壁画），吸引年轻客群拍照分享

动线末端（西南角）布局 “家庭轻食区”：西贝、满记甜品、Manner Coffee 形成 “亲子消费 + 休息” 闭环，延长家庭客群停留时间

3.三楼：丝路文化与沉浸式体验区（面积占比 25%）

定位升华

以 “丝路文化” 为核心，打造 “西北沉浸式文化体验标杆”，通过 “非遗展演 + 文化体验 + 特色餐饮” 的业态组合，将 “静态文化展示” 升级为 “动态沉浸体验”，既满足游客对丝路文化的探索需求，又为本地客群提供 “文化社交” 新场景，提升项目文化溢价。

主要业态

非遗体验工坊、丝路文化展馆、中亚特色餐饮、民族演艺舞台、文化文创零售

品牌组合（含具体品牌罗列）

非遗体验（4-5 家）：

传统工艺：疆绣工坊（非遗传承人驻场，提供刺绣体验）、哈萨克族木雕店（可定制丝路主题木雕）、艾德莱斯绸编织体验店（游客可亲手制作艾德莱斯绸小挂件）

非遗美食：新疆非遗烧烤工坊（“楼兰秘烤” 非遗店，展示新疆传统烧烤技艺）、手工马奶酒体验店（哈萨克族非遗技艺，可品尝、购买马奶酒）

丝路文化展馆（2-3 家）：

主题展馆：新疆博物馆流动展（500㎡，每季度更新主题，如 “古丝路货币展”“中亚服饰展”）、丝路数字博物馆（300㎡，VR 还原古丝路贸易场景）

文化体验：丝路语言体验馆（提供俄语、哈萨克语基础教学，适配跨境客群）、丝路乐器体验店（可体验都塔尔、弹布尔等民族乐器）

中亚特色餐饮（5-6 家）：

中亚正餐：哈萨克斯坦 “包尔萨克” 餐厅（中国首店，主打羊肉包子、手抓肉）、乌兹别克斯坦 “抓饭王” 餐厅（西北首店，招牌手抓饭）、吉尔吉斯斯坦 “玛纳斯” 餐厅（民族风烤肉）

特色小吃：中亚烤包子铺（现制现卖）、土耳其冰淇淋店（互动体验式售卖）、伊朗波斯甜品店（主打椰枣甜品）

民族演艺与互动（2-3 家）：

演艺舞台：丝路民族演艺中心（300㎡，每日 12:00、16:00、20:00 举办新疆舞、十二木卡姆、中亚传统舞蹈表演）

互动体验：民族舞蹈教学坊（游客可学习麦西来甫、黑走马等舞蹈）、丝路茶艺体验店（品尝中亚各国茶品，了解茶文化）

文化文创（3-4 家）：

丝路主题文创：“丝路印象” 文创店（售卖古丝路地图复刻品、民族风饰品）、“中亚好物” 集合店（售卖中亚各国特色商品，如土耳其陶瓷、伊朗地毯）

本土文创：新疆本土艺术家联名店（展示、售卖本土画家的丝路主题画作）、非遗衍生品店（疆绣围巾、木雕摆件等）、照天印文创（红色主题+摄影+DIY）

租金水平

非遗体验：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（非遗传承人驻场品牌享受保底租金下浮 20%，装修补贴 500 元 /㎡）

丝路文化展馆：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（与政府文旅部门合作的展馆享受 “零租金 + 补贴”，如新疆博物馆流动展）

中亚特色餐饮：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（中亚首店品牌免租期 6 个月，装修补贴 800 元 /㎡）

民族演艺：保底租金 100-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（演艺中心享受政府 “文化扶持基金”，单场演出补贴最高 5000 元）

文化文创：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（本土文创品牌免租期 3 个月，装修补贴 300 元 /㎡）

焕新重点

打造 “500㎡新疆博物馆流动展”：作为楼层核心文化 IP，联动新疆博物馆定期更新展品，配备多语言讲解员（中、俄、哈语），目标日均接待游客 500 人次

引入 “中亚特色餐饮集群”：包尔萨克、抓饭王等中亚首店品牌集中布局，形成 “中亚美食一条街”，搭配民族歌舞表演，打造 “沉浸式中亚餐饮体验”

规划 “非遗体验长廊”：疆绣工坊、木雕店、艾德莱斯绸编织店沿动线排布，游客可 “逛展 + 体验 + 消费”，实现 “文化体验 - 消费转化” 闭环

特色活动与政策支持

年度 “丝路文化节”：邀请中亚各国非遗传承人、艺术家到场，举办 “非遗技艺展演”“中亚歌舞晚会”“丝路文化论坛”，期间文化文创商品满 300 减 50，中亚餐饮满 200 减 30

月度 “非遗体验日”：每周六开展 “疆绣体验课”“木雕 DIY”“民族舞蹈教学”，游客可免费参与（需提前预约），体验后购买非遗商品享 8 折优惠

政策支持：与乌鲁木齐文旅局合作，对入驻的文化展馆、非遗品牌给予 “文化扶持补贴”（单品牌最高 20 万元）；中亚餐饮品牌可享受 “跨境食材通关便利” 服务

布局策略

楼层中心设置 “丝路民族演艺中心”：300㎡演艺舞台周边预留观众休息区，搭配 “丝路主题灯光”，每日定时演出，形成楼层 “客流核心”

演艺中心东侧规划 “非遗体验区”：疆绣工坊、木雕店、艾德莱斯绸编织店围绕演艺中心排布，游客可在观看演出前后参与非遗体验，提升停留时长

演艺中心西侧打造 “中亚餐饮区”：包尔萨克、抓饭王、玛纳斯餐厅集中布局，门店设计采用 “中亚传统帐篷式” 装修，搭配民族乐器装饰，营造沉浸式中亚氛围

楼层东侧设置 “丝路文化展馆集群”：新疆博物馆流动展、丝路数字博物馆相邻布局，临近电梯口，方便游客到达；同时设置 “文化文创零售区”，游客可购买展馆周边衍生品

4.四楼：夜间社交与特色餐饮区（面积占比 15%）

定位升华

聚焦年轻客群 “夜间社交” 需求，打造 “乌鲁木齐夜间社交第一目的地”，通过 “网红社交餐饮 + livehouse + 深夜食堂” 的业态组合，打破传统商业 “22:00 闭店” 的限制，延长营业时间至凌晨 2 时，形成 “白天购物、夜晚社交” 的消费闭环，提升项目夜间营收占比。

主要业态

网红社交餐饮、livehouse 演艺、深夜食堂、精酿啤酒吧、脱口秀剧场

品牌组合（含具体品牌罗列）

网红社交餐饮（4-5 家）：

头部网红：破店肥哈（乌鲁木齐首店，营业至凌晨 4 时，主打麻辣肥哈 + 烧烤）、怂重庆火锅厂（西北首店，营业至凌晨 2 时，现场驻唱 + 互动游戏）、太二酸菜鱼（夜间主题店，推出 “深夜酸菜鱼套餐”）

特色餐饮：文和友老长沙龙虾馆（乌鲁木齐首店，复古市井风，营业至凌晨 1 时）、西塔老太太泥炉烤肉（夜间社交店，适合多人聚餐）

夜间演艺（2-3 家）：

livehouse：疆 livehouse（本土音乐现场，邀请新疆本土乐队、歌手驻场，营业至凌晨 2 时）

脱口秀剧场：笑果文化脱口秀剧场（乌鲁木齐首店，每周五、六举办脱口秀演出，营业至 23:00）

深夜食堂与酒吧（3-4 家）：

深夜食堂：日式深夜食堂（营业至凌晨 3 时，主打小份菜、清酒）、新疆本土深夜食堂（营业至凌晨 2 时，提供新疆特色夜宵，如烤包子、炒米粉）

精酿啤酒吧：京 A 精酿（乌鲁木齐首店，营业至凌晨 2 时，推出 “丝路主题精酿”）、牛啤堂（西北首店，精酿 + 小吃，适合社交）

租金水平

网红社交餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（破店肥哈、怂火锅等头部品牌免租期 6 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）

夜间演艺：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（疆 livehouse、笑果脱口秀享受 “夜间运营补贴”，每晚补贴 2000 元）

深夜食堂与酒吧：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（京 A 精酿、牛啤堂等啤酒吧扣点率 12%，免租期 3 个月）

焕新重点

引入 “破店肥哈 + 怂火锅” 夜间社交餐饮双 IP：作为楼层核心引流业态，营业至凌晨 2-4 时，通过 “美食 + 互动 + 演出” 吸引年轻客群，目标单店日均翻台率 5 次

打造 “疆 livehouse 本土音乐 IP”：邀请新疆本土乐队（如艾尔肯乐队、Six City）驻场，每周举办 “本土音乐夜”，打造乌鲁木齐年轻客群 “本土音乐社交地”

规划 “深夜消费闭环”：深夜食堂、精酿啤酒吧围绕演艺业态布局，游客可在观看演出后前往就餐、饮酒，延长夜间停留时间至 3-4 小时

特色活动与政策支持

周末 “夜间社交狂欢夜”：周五、六推出 “深夜套餐”（如破店肥哈 “夜宵狂欢套餐” 98 元 / 2 人）、“酒水买一送一”，同时举办 “livehouse 演出 + 脱口秀开放麦”，吸引年轻客群到店

年轻客群专属福利：通过抖音、小红书发放 “夜间消费券”（满 200 减 50），关注项目公众号可免费领取脱口秀演出门票（限夜间场次）

夜间运营支持：为夜间营业品牌提供 “安保、清洁专项服务”（每小时 1 次清洁，安保人员增加至 4 名）；与滴滴合作，提供 “夜间打车补贴”（满 20 元减 5 元）

布局策略

楼层西侧打造 “网红社交餐饮核心区”：破店肥哈、怂火锅、文和友集中布局，临近专属直达梯（夜间开放），方便客群进出；门店设计采用 “工业风 + 霓虹灯牌”，强化夜间社交氛围

楼层东侧规划 “夜间演艺区”：疆 livehouse、笑果脱口秀剧场相邻布局，设置 “演艺票务中心”，游客可现场购票或线上预约；同时预留 “演出等候区”（配备休息座椅、饮品自动贩卖机）

楼层北侧设置 “深夜食堂与酒吧区”：日式深夜食堂、新疆本土深夜食堂、京 A 精酿集中排布，围绕演艺区形成 “演艺 - 餐饮 - 饮酒” 闭环，延长客群夜间消费链条

动线设计采用 “环形动线”：各业态沿环形动线排布，避免客流死角；同时设置 “夜间导视系统”（荧光灯带、发光标识），提升夜间动线辨识度

5.屋顶层：四季主题体验区（面积占比 8%）

定位升华

依托乌鲁木齐 “四季分明、星空璀璨” 的地域特色，打造 “西北首个屋顶四季沉浸式体验区”，通过 “季节主题场景 + 体验业态 + 社交活动” 的组合，打破传统商业 “屋顶闲置” 的局限，将屋顶转化为 “全时段、全季节” 的消费场景，既满足家庭客群 “亲子休闲” 需求，又适配年轻客群 “打卡社交” 需求，成为项目差异化竞争的核心亮点。

主要业态

四季主题场景（春：屋顶农场、夏：星空露营、秋：非遗市集、冬：冰雪乐园）、轻食茶饮、亲子互动体验、文化展演空间

品牌组合（含具体品牌罗列）

季节主题运营品牌（4-6 家）：

春季农场：“疆农优选” 屋顶农场（本土品牌，提供蔬菜采摘、亲子种植体验，可定制 “家庭农场认养” 服务）、“花田小憩” 花艺体验店（设置屋顶花廊，提供鲜花 DIY）

夏季露营：“游牧星空” 露营品牌（西北首店，配备蒙古包式帐篷、星空投影，提供露营装备租赁 + 烧烤套餐）、“晚风 live” 移动演艺（邀请本土民谣歌手驻唱，每周五、六演出）

秋季市集：“非遗手作集”（联合新疆非遗传承人，设置疆绣、木雕等非遗摊位）、“丝路美食摊”（售卖新疆特色小吃，如烤包子、马肠）

冬季乐园：“雪趣部落” 冰雪乐园（本土品牌，设置滑雪圈、冰雕打卡、雪地摩托等项目）、“暖冬驿站”（提供热饮、烤红薯，配备取暖设备）

常驻体验业态（2-3 家）：

轻食茶饮：“屋顶咖啡”（本土品牌，推出 “四季特调”，如春季樱花拿铁、冬季肉桂热可可）、“鲜果时光” 果汁吧（使用新疆本地水果，如葡萄、哈密瓜）

亲子互动：“萌宠互动屋”（引入羊驼、兔子等温顺动物，提供投喂、拍照服务）、“手工工坊”（可制作丝路主题手作，如陶艺、彩绘）

租金水平

季节主题运营品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（因受季节影响，采用 “阶梯租金” 模式，旺季（夏、冬）租金上浮 20%，淡季（春、秋）下浮 15%；首店品牌免租期 2 个月）

常驻体验业态：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（轻食茶饮品牌享受 “水电补贴”，每月补贴 1000 元；亲子互动品牌装修补贴 500 元 /㎡）

焕新重点

打造 “四季主题场景迭代体系”：每季度更新场景主题与核心业态，如春季新增 “风筝 DIY 大赛”，夏季推出 “星空电影夜”，秋季举办 “非遗文化节”，冬季打造 “冰雪灯光秀”，确保全年客流均衡

构建 “屋顶消费闭环”：推出 “屋顶体验 + 楼层消费” 联动套餐，如 “露营套餐（含帐篷租赁 + 烧烤）+ 四楼破店肥哈夜宵”（398 元 / 2 人），“冰雪乐园门票 + 三楼中亚餐厅热食”（198 元 / 家庭），提升跨楼层消费转化

完善 “全时段运营保障”：夏季延长营业时间至 23:00，冬季开放 10:00-20:00；配备专属电梯（直达屋顶）、夜间照明系统及应急通道，确保运营安全

特色活动与政策支持

季度 “屋顶主题季” 活动：春季 “屋顶农场开放日”（家庭种植体验、蔬菜采摘比赛，获胜家庭可获得全年农场认养权）；夏季 “星空露营节”（举办露营装备展、户外烧烤大赛，联合抖音发起 #乌鲁木齐屋顶露营# 话题）

会员专属福利：项目会员可享受屋顶业态 8 折优惠，消费满 200 元赠送 “楼层餐饮代金券”（如 100 元四楼餐饮券）；亲子会员可免费参与 “萌宠互动”“手工工坊” 体验

政策扶持：与乌鲁木齐文旅局合作，将屋顶非遗市集、冰雪乐园纳入 “本地文旅推荐清单”，争取 “文旅消费补贴”（单场活动补贴最高 3 万元）；为季节主题品牌提供 “宣传支持”（项目户外广告、公众号推广）

布局策略

分区规划 “四季主题场景”：屋顶东侧设置 “常驻体验区”（轻食茶饮、亲子互动），西侧按季节划分 “动态主题区”（春季农场、夏季露营、秋季市集、冬季乐园），避免业态冲突

动线设计 “环形游览路线”：围绕屋顶边缘设置环形步道，串联各体验区，沿途设置 “丝路文化打卡点”（如古丝路商队雕塑、星空许愿墙），引导客群有序游览

配套设施 “适配季节需求”：夏季在露营区增设遮阳棚、驱蚊设备；冬季在冰雪乐园周边设置 “暖冬驿站”（每 50 米 1 个），提供热饮与取暖服务；全季节配备 “无障碍通道”，方便家庭客群、老年客群进出

6.地下一层：便民生活与停车配套区（面积占比 12%）

定位升华

聚焦 “社区客群日常需求” 与 “全客群停车便利”，打造 “一站式便民服务中心”，通过 “生鲜超市 + 便民服务 + 智慧停车” 的业态组合，既满足周边社区居民 “日常采购、生活服务” 需求，又解决项目 “停车难、服务单一” 的痛点，提升项目 “高频消费粘性” 与 “全客群满意度”。

主要业态

精品生鲜超市、便民服务集群（洗衣、维修、药店）、社区食堂、智慧停车场、新能源汽车充电区

品牌组合（含具体品牌罗列）

核心便民业态（3-4 家）：

生鲜超市：“华润万家” 精品店（乌鲁木齐首店，增设 “新疆本地生鲜专区”，售卖天山牧场牛羊肉、吐鲁番葡萄等）、“钱大妈” 社区生鲜店（主打 “当日清货”，适配社区客群日常采购）

便民服务：“UCC 国际洗衣”（提供干洗、鞋包护理服务，支持线上预约取送）、“苏宁帮客” 维修中心（家电维修、家政服务）、“老百姓大药房” 健康管理店（配备执业药师，提供血压检测、健康咨询）

社区配套业态（2-3 家）：

社区食堂：“邻里食堂”（本土品牌，提供早中晚餐，主打 “平价健康”，如早餐 9.9 元套餐、午餐 15 元盒饭，同时设置 “老年专属窗口”，提供软烂餐食）

生活零售：“名创优品” 社区店（增设 “新疆文创专区”，售卖丝路主题日用品）、“晨光文具” 社区店（提供文具、打印复印服务，适配学生客群）

停车配套（1-2 家）：

智慧停车：“万达智慧停车” 系统（引入 AI 车牌识别、线上缴费功能，支持 “无感支付”，车位预约）、“代客泊车” 服务（针对高端客群，收费 50 元 / 次）

新能源服务：“特来电” 充电区（设置 20 个快充桩，支持扫码充电，充电满 2 小时赠送 1 小时停车券）、“洗车王国” 自助洗车点（提供自助洗车设备，收费 15 元 / 次）

租金水平

核心便民业态：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（华润万家、老百姓大药房等连锁品牌免租期 3 个月，保底租金下浮 10%；社区生鲜店享受 “水电补贴”，每月补贴 800 元）

社区配套业态：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（社区食堂因公益属性，享受 “租金减免”，保底租金下浮 20%；生活零售品牌装修补贴 300 元 /㎡）

停车配套：智慧停车系统由项目自主运营，充电区、洗车点采用 “场地租赁 + 收益分成” 模式（充电区分成比例 15%，洗车点分成比例 20%）

焕新重点

打造 “15 分钟社区便民圈”：确保生鲜超市、便民服务、社区食堂等业态 “步行 5 分钟可达”，同时推出 “线上便民平台”（小程序），支持生鲜配送（30 分钟达）、洗衣预约取送，提升社区客群粘性

升级 “智慧停车体验”：新增 “反向寻车” 系统（通过手机 APP 查询车位位置）、“充电桩预约” 功能，解决 “找车难、充电排队” 问题；针对购物客群，推出 “消费满 100 元免 2 小时停车费” 活动，提升停车转化率

强化 “社区互动属性”：在社区食堂设置 “邻里餐桌”（长桌共享座位），定期举办 “社区厨艺大赛”“健康讲座”；在便民服务区设置 “社区公告栏”，发布周边社区活动信息，增强项目与社区的联动

特色活动与政策支持

月度 “便民服务日”：每月 10 日开展 “免费服务活动”，如免费血压检测、衣物缝补、家电检修，吸引社区客群到店；同时推出 “便民套餐”，如 “洗衣 + 家政” 组合优惠（立减 30 元）

社区客群专属福利：周边社区居民凭房产证 / 居住证可办理 “社区会员”，享受生鲜超市 9 折、社区食堂 8.5 折优惠；会员消费满 500 元赠送 “楼上体验业态门票”（如屋顶农场采摘券、三楼非遗体验课）

政策支持：与经开区政府合作，将 “邻里食堂” 纳入 “社区养老服务清单”，争取 “养老服务补贴”（每月补贴 5000 元）；为新能源充电区申请 “绿色能源补贴”，降低运营成本

布局策略

入口动线 “直达核心业态”：地下一层主入口（连接一楼）紧邻生鲜超市与社区食堂，确保社区客群 “快速抵达高频消费业态”；次入口（连接室外）靠近便民服务集群，方便居民 “单次服务快速进出”

停车配套 “无缝衔接消费”：智慧停车场入口设置 “消费指引牌”（标注各楼层核心业态），电梯口设置 “便民服务导视”；充电区、洗车点紧邻停车场出口，方便车主 “停车 - 消费 - 服务” 一站式完成

空间设计 “适配社区需求”：社区食堂采用 “温馨家庭风” 装修，设置儿童座椅、老年扶手；便民服务区采用 “开放式布局”，方便客群快速找到所需服务；生鲜超市设置 “快速结账通道”，减少排队时间

7.各楼层客群联动机制

7.1. 跨楼层消费闭环设计

家庭客群联动：推出 “亲子欢乐卡”（298 元 / 张），包含 “二楼奈尔宝体验 + 屋顶萌宠互动 + 三楼非遗体验课 + 地下一层社区食堂亲子套餐”，实现 “地下 - 二楼 - 三楼 - 屋顶” 全楼层消费覆盖，目标家庭客群跨楼层消费率提升至 60%

年轻客群联动：设计 “潮玩社交套餐”（198 元 / 张），涵盖 “二楼 TOP TOY 潮玩盲盒 + 四楼疆 livehouse 演出票 + 屋顶露营体验 + 一楼星巴克咖啡”，形成 “一楼 - 二楼 - 四楼 - 屋顶” 年轻客群消费链条，目标年轻客群跨楼层停留时长超 5 小时

跨境客群联动：打造 “丝路跨境之旅” 套餐（598 元 / 人），包含 “一楼中亚特色商品购物券 + 三楼中亚餐厅正餐 + 丝路数字博物馆体验 + 地下一层跨境物流服务”，覆盖 “一楼 - 三楼 - 地下一层”，提升跨境客群消费额

7.2. 会员积分跨楼层通用

项目会员在任意楼层消费均可累积积分（1 元 = 1 积分），积分可兑换全楼层服务（如 1000 积分兑换二楼编程猫课程 1 节、2000 积分兑换四楼脱口秀门票 1 张、3000 积分兑换屋顶露营体验 1 次）

针对 “跨楼层消费会员”，额外赠送 “积分奖励”（如在 3 个及以上楼层消费，额外赠送 500 积分），鼓励会员全楼层体验

7.3. 营销活动跨楼层联动

年度 “万达丝路文化节”：一楼举办中亚商品展、二楼开展国潮服饰秀、三楼举办非遗展演、四楼推出中亚美食节、屋顶举办星空音乐会，各楼层活动相互引流，目标活动期间全楼层客流增长 40%

月度 “会员狂欢日”：各楼层推出 “联动优惠”（如一楼消费满 500 元可获二楼潮玩店 8 折券、四楼消费满 300 元可获屋顶咖啡免费券），通过 “优惠联动” 引导客群跨楼层消费

（六）风险防控与效果监测

1. 风险应对措施

首店运营风险：若首店开业 3 个月坪效低于预期 80%（如社交餐饮品牌翻台率仅 3 次 / 天），与品牌方共同调整 “菜品 / 服务 / 营销方案”，若 6 个月内无改善，启动 “品牌替换流程”，引入备选首店品牌；

本土品牌孵化风险：若孵化品牌 6 个月销售额低于 50 万元，评估品牌市场潜力，对有改进空间的品牌 “延长免租期 3 个月 + 增加营销支持”，对无潜力品牌 “及时止损，更换孵化对象”；

业态适配风险：若文化体验业态客流低于预期（日均不足 800 人次），增加 “互动性项目”（如非遗手工 DIY、民族歌舞教学），同时联合文旅局开展 “文化消费券发放” 活动，吸引客群参与。

2. 效果监测体系

（七）业态与品牌协同落地机制：跨部门联动保障

1. 跨部门协作流程

为避免 “业态规划与品牌落地脱节”，成立 “业态品牌专项小组”，整合招商、运营、营销、财务四大部门资源，建立 “规划 - 落地 - 运营 - 优化” 全流程协作机制：

2. 预算与资源保障

专项预算分配：设立 “业态品牌优化专项预算”（2025 年计划 2000 万元），按 “业态类型” 分层分配：沉浸式体验业态 600 万元（占 30%，含设备采购、品牌补贴）、社交餐饮业态 500 万元（占 25%，含装修补贴、营销支持）、文化体验业态 400 万元（占 20%，含非遗合作、演艺成本）、品牌孵化 500 万元（占 25%，含本土品牌免租补贴、国际品牌供应链支持）；

资源倾斜策略：对 “高潜力首店品牌”“本土特色品牌” 给予资源优先支持，如为华为智能生活馆（西北首店）提供 “中庭核心位置”“开业首月免费广告位（地铁 + 户外）”，为疆绣工坊（本土品牌）对接新疆文旅局 “非遗推广资源”，提升品牌落地成功率。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库