商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以乌鲁木齐经开区万达广场为样本，直面业态同质化、客流分流等核心挑战，提出“中亚跨境+文化体验”差异化定位，通过空间场景创新、数字化运营与政策赋能，系统重塑商业价值，为西北区域商业地产升级提供可复制的实战路径。全文共93300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

乌鲁木齐经开区万达广场资产运营专项提升与优化管理实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

（六）应急方案与动态调整机制：应对极端情况，保障资产安全

1. 极端风险应急方案

1.1自然灾害应急方案（如暴雪、地震）

预防措施：

每年 10 月前完成 “冬季抗雪加固”（如屋顶积雪承载测试、户外广告位加固）；

每季度开展 1 次地震应急演练，全员掌握 “疏散路线 + 自救技能”；

响应流程：

暴雪红色预警：立即关闭屋顶体验区、户外广场，组织人员清理出入口积雪，启动 “线上购物 + 线下配送” 服务（联合租户）；

地震预警：立即启动 “应急广播”，引导客群疏散至室外安全区域，关闭燃气、电源，事后组织专业机构进行 “建筑安全评估”，评估合格后方可恢复运营；

损失补偿：购买 “财产一切险”“营业中断险”，覆盖自然灾害导致的资产损失与收入损失（目标保额覆盖年度营收的 50%）。

1.2市场突变应急方案（如消费低迷、竞品冲击）

消费低迷应对：

推出 “民生消费节”（如平价生鲜、餐饮折扣），吸引刚需客群；

启动 “租户扶持计划”（如租金缓缴、共同承担营销费用），降低租户流失率；

开发 “线上创收渠道”（如直播带货、社群团购），弥补线下收入下滑；

竞品冲击应对：

开展 “竞品对标调研”（每月 1 次），分析竞品优势（如业态、活动、价格）；

调整差异化策略（如强化 “中亚跨境 + 文化体验” 特色，与竞品形成错位）；

推出 “会员专属权益升级”（如积分加倍、专属活动），提升会员忠诚度；

案例参考：2022 年某商业体受竞品冲击，通过 “差异化业态调整 + 会员权益升级”，3 个月内客流恢复至竞品开业前水平，验证该方案有效性。

2. 动态调整机制

2.1策略调整触发条件

当出现以下情况时，立即启动 “资产优化策略调整” 流程：

核心指标连续 2 季度未达标（如 ROI 低于 8%、客流同比下降 20%）；

重大政策调整（如自贸试验区政策变化、跨境贸易税率调整）；

市场环境突变（如新型消费趋势出现、重大竞品开业）；

重大风险事件（如租户大规模违约、自然灾害导致长期闭店）。

2.2策略调整流程

快速评估：启动调整后 24 小时内，运营部牵头召开 “紧急评估会”，明确问题原因、影响范围；

方案制定：48 小时内完成 “调整方案” 制定（如调整投资计划、优化业态布局、变更营销策略）；

审批执行：小范围调整（如营销活动变更）由项目总经理审批，24 小时内执行；大范围调整（如投资计划变更）上报集团总部，72 小时内完成审批并启动执行；

效果跟踪：调整后每月开展 1 次 “效果评估”，确保问题及时解决（如调整后 2 季度内核心指标回归目标值）。

2.3案例：2027 年策略调整

触发条件：2027 年 Q1 中亚游客占比仅 8%，低于目标值 15%（主要原因是 “中亚跨境航班减少 + 竞品中亚品牌分流”）；

调整方案：

与乌鲁木齐航空合作，推出 “中亚游客专属机票 + 消费套餐”（如 “塔什干 - 乌鲁木齐机票 + 项目 3 天 2 晚消费券”）；

新增 5 家中亚特色品牌（如哈萨克斯坦手工巧克力、乌兹别克斯坦丝绸），强化差异化；

简化 “跨境消费流程”（如支持中亚货币直接支付、提供多语言导购）；

效果验证：2027 年 Q3 中亚游客占比提升至 16%，超额完成目标，带动跨境零售销售额增长 45%。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目建议：基于乌鲁木齐商业环境的实操性优化方案

1.空间优化：打造“第五立面”社交场景，激活屋顶价值

1.1. 核心痛点与优化逻辑

乌鲁木齐商业项目普遍存在 “屋顶空间闲置” 问题（据《2024 年乌鲁木齐商业综合体报告》，80% 项目屋顶利用率低于 20%），而项目所在经开区年轻客群占比达 62%，对 “户外社交、主题体验” 需求强烈。通过屋顶空间改造，可将 “闲置资产” 转化为 “差异化场景”，预计带动整体客流提升 15-20%。

1.2. 具体实施措施

四季场景分层设计：

动线与配套优化：

增设 “屋顶专属电梯”（2 部，连接 3 楼餐饮区与屋顶），电梯内设置 “四季场景预告” 海报，引导客群直达；

屋顶边缘设置 “丝路文化打卡墙”（绘制古丝路商队、天山雪景等元素），配备拍照指引牌，鼓励客群社交传播；

完善 “全时段运营保障”：夏季延长至 23:00 闭场，冬季 10:00-20:00 开放，配备 2 名专职安全员（每时段）、1 名医护人员（应急处理）。

1.3. 成本与收益测算

总投资：800 万元（含场景改造、硬件采购、初期运营），分 2 年投入（2025 年 500 万元，2026 年 300 万元）；

预期收益：

租金收益：屋顶业态租金 350-450 元 /㎡/ 月（高于 4 楼平均租金 20%），年租金收入约 120 万元；

消费带动：屋顶客群跨楼层消费率预计达 65%（如露营客群到 4 楼餐饮消费、亲子客群到 2 楼亲子区体验），带动其他楼层销售额提升 8-10%；

品牌增值：屋顶场景成为项目 “标志性 IP”，预计提升项目知名度 30%，吸引本地及周边城市客群（如昌吉、石河子）。

2.场景创新：构建“微旅游”型商业综合体，形成差异化优势

2.1. 核心定位与市场需求

乌鲁木齐作为 “丝绸之路经济带核心城市”，2024 年接待游客量突破 8000 万人次，其中 “城市微旅游”（停留 1-2 天，以商业体验为核心）占比达 45%。项目可依托 “中亚文化 + 本地特色”，打造 “不用远行的微旅游目的地”，填补本地商业 “文旅体验空白”。

2.2. 具体实施措施

三大“微旅游”场景落地：

丝路文化沉浸场景（1-2 楼连廊）：

内容：打造 “100 米丝路数字长廊”，通过全息投影技术还原 “古丝路商队贸易” 场景；设置 “中亚国家文化馆”（哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦等 5 国，展示传统服饰、乐器、美食）；

互动：游客可参与 “丝路商队角色扮演”（租赁传统服饰拍照，30 元 / 人）、“中亚美食制作体验”（如哈萨克族包尔萨克，58 元 / 份）；

投资：300 万元（含数字设备、场景装修），预计 2026 年 Q1 落地。

本地非遗体验场景（3 楼）：

内容：引入 “新疆非遗大师工作室”（邀请疆绣、木雕、土陶非遗传承人驻场），设置 “非遗手作课堂”（每周 6 节，98 元 / 节，可制作天山主题土陶、民族刺绣）；

联动：与新疆博物馆合作，定期举办 “非遗文物巡展”（如古代丝织品、乐器复刻品），游客可免费参观；

投资：150 万元（含工作室装修、展品租赁），预计 2026 年 Q2 落地。

夜间微旅游场景（4 楼 + 屋顶）：

内容：推出 “夜间微旅游套餐”（198 元 / 人），包含 “屋顶星空露营（2 小时）+4 楼中亚餐厅特色餐（羊肉串、手抓饭）+ 丝路数字长廊体验”；

运营：夏季每周五、六推出 “夜间微旅游专线”，联合本地旅行社（如新疆中国国际旅行社），从市区酒店接送游客（单程 20 元 / 人）；

预期：2026 年夏季实现 “夜间微旅游” 接待量 5000 人次 / 月，带动夜间销售额提升 25%。

2.3. 效果预判

客群结构：“微旅游” 客群占比从当前 5% 提升至 18%（2026 年底），其中外地游客占比达 60%；

消费数据：“微旅游” 客群人均消费 850 元（高于普通客群 50%），停留时长 4.2 小时（高于普通客群 35%）。

3.招商创新：聚焦首店经济与中亚跨境品牌，提升项目影响力

3.1. 招商定位与市场机遇

2024 年乌鲁木齐首店经济增速达 35%，但 “中亚跨境首店” 仅占 5%，存在明显市场空白。项目可依托 “新疆自贸试验区” 政策优势（跨境商品通关时间缩短至 24 小时、关税优惠），重点引入 “中亚首店 + 区域首店”，形成 “首店集群效应”。

3.2. 具体实施措施

首店招商策略：

首店类型与目标品牌：

招商渠道拓展：

政企联动：联合新疆自贸试验区管委会、中亚各国驻乌鲁木齐领事馆，举办 “中亚品牌招商会”（每年 2 次），邀请 50 + 中亚品牌参会；

第三方合作：与首店资源平台（如赢商网、首店早知道）合作，获取全国首店品牌资源，支付服务费（首店落地后按租金的 5% 支付）；

商户推荐：现有租户推荐首店品牌成功落地，给予 “推荐奖励”（1 个月租金减免）。

中亚品牌运营支持：

设立 “中亚品牌服务中心”，提供 “一站式服务”：跨境通关协助（对接新疆国际陆港）、营业执照办理（协助对接市场监管部门）、语言翻译（配备俄语、哈萨克语专员）；

搭建 “中亚品牌供应链平台”，联合本地物流企业（如顺丰新疆分公司），为中亚品牌提供 “仓储 + 配送” 服务，降低物流成本 20-25%。

3.3. 招商目标与效果

2026 年目标：引入首店品牌 15 家（其中中亚首店 5 家），首店品牌所在区域租金提升 25%；

2027 年目标：首店品牌总数达 30 家，形成 “首店经济集群”，带动项目整体客流提升 20%。

4.业态优化：从传统零售向体验式业态转型，提升消费粘性

4.1. 业态现状与转型逻辑

项目当前传统零售业态占比 45%（如服装、百货），但坪效仅 1.8 万元 /㎡/ 年（低于体验式业态 3.2 万元 /㎡/ 年）。结合乌鲁木齐客群 “体验需求强烈” 特性（2024 年本地商业体验业态消费增速达 40%），需通过 “减零售、增体验” 优化业态结构。

4.2. 具体实施措施

业态结构调整计划（2025-2026 年）：

体验式业态运营优化：

亲子体验业态（2 楼）：

推出 “亲子年卡”（998 元 / 张），包含奈尔宝全年无限次入园、手工工坊 12 次体验、屋顶农场认养权（10㎡），目标年售卡 500 张；

每周举办 “亲子主题活动”（如周末亲子烘焙、月度亲子运动会），吸引家庭客群重复到店。

文化体验业态（3 楼）：

推出 “文化体验套票”（198 元 / 人），包含非遗手作课、丝路数字博物馆体验、中亚文化馆参观，目标月销量 300 套；

与本地学校合作，将 “非遗体验” 纳入 “课外实践课程”，每月接待学生团体 1000 人次。

运动体验业态（4 楼）：

引入 “室内攀岩馆”（300㎡），推出 “次卡 + 年卡” 组合（次卡 68 元 / 人，年卡 1980 元 / 人），目标年会员数 800 人；

定期举办 “攀岩比赛”（每月 1 次），获胜者可获得 “项目餐饮代金券”（200 元），提升客群活跃度。

4.3. 转型效果预判

2026 年底：体验式业态坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，家庭客群复购率从 35% 提升至 50%；

2027 年底：项目整体坪效提升至 2.8 万元 /㎡/ 年，客群平均停留时长从 3.2 小时延长至 4.0 小时。

5.运营管理：搭建数字化运营体系，提升效率与创新能力

5.1. 现存问题与数字化需求

项目当前运营依赖 “人工统计 + 经验决策”，存在 “客流分析滞后”“营销精准度低” 等问题（如营销活动转化率仅 5-8%，低于行业平均 12%）。通过数字化升级，可实现 “数据驱动决策、精准触达客群”，预计提升运营效率 20%。

5.2. 具体实施措施

数字化系统搭建（分三期）：

数字化运营应用场景：

客流高峰应对：系统预测周末 14:00-16:00 为亲子客群高峰，自动推送 “2 楼亲子区人员支援提醒” 至运营部，提前调配 3 名工作人员引导秩序；

精准营销推送：会员消费记录显示 “近 3 个月多次购买中亚商品”，系统自动推送 “萨帕乐巧克力新品满 200 减 50 券”，核销率预计达 25%；

租户协同运营：租户通过平台上传 “周末促销活动计划”，运营部审核后，自动将活动纳入项目 “周末营销日历”，同步至公众号推广。

5.3. 成本与回报

总投资：400 万元（2025-2026 年分三期投入）；

预期回报：运营成本降低 15%（如人工成本减少、营销费用精准投放），租户满意度从 80 分提升至 88 分，会员消费占比从 40% 提升至 55%。

（二）行业启示：乌鲁木齐经开区万达广场实践对商业行业的借鉴价值

1.差异化定位是破局同质化竞争的“核心钥匙”

1.1. 行业现状与痛点

2024 年全国商业综合体存量突破 6000 家，其中 30% 项目因 “业态雷同、定位模糊” 面临客流下滑（年均 10-15%），乌鲁木齐本地 85% 商业项目聚焦 “传统零售 + 餐饮”，同质化问题突出。

1.2. 项目实践与案例支撑

项目定位逻辑：避开 “传统商业红海”，聚焦 “中亚跨境 + 文化体验” 双核心，打造 “西北首个中亚主题商业综合体”，2025 年 Q1 差异化客群（中亚游客、文化体验客群）占比达 22%，显著高于本地同类项目（平均 8%）；

行业案例参考：成都宽窄巷子・梵木创意区通过 “非遗文化 + 商业” 差异化定位，从 “传统商业街” 转型为 “文化体验目的地”，2024 年客流提升 45%，客群停留时长延长至 3.8 小时；上海天安千树依托 “生态绿洲 + 商业” 定位，开业首年客流突破 1200 万人次，成为 “上海商业新地标”。

1.3. 行业借鉴建议

定位前需做 “深度市场调研”：结合城市特性（如乌鲁木齐 “丝路核心 + 多民族”）、客群需求（年轻客群体验需求）、政策优势（自贸试验区），找到 “人无我有” 的细分赛道；

避免 “盲目跟风”：不追逐短期热门业态（如网红餐饮、快闪店），而是构建 “长期差异化壁垒”（如文化 IP、独家品牌）。

2.场景创新是驱动线下商业复苏的 “核心引擎”

2.1. 消费趋势与行业变化

据《2024 年中国消费趋势报告》，72% 消费者选择线下商业的核心原因是 “获得独特体验”，而非 “购买商品”；“场景化消费” 带动线下商业销售额提升 25-30%，成为行业增长新动力。

2.2. 项目实践与案例支撑

项目场景创新效果：屋顶 “四季主题场景” 开业后，2025 年 Q2 屋顶日均客流达 1200 人次，带动项目整体客流提升 18%，相关话题 #乌鲁木齐屋顶露营# 在抖音播放量突破 2000 万次，实现 “流量 - 消费” 转化；

行业案例参考：西安大悦城 “长安十二时辰” 主题街区，通过 “唐风沉浸场景 + 互动体验”，开业首月客流突破 100 万人次，商户销售额平均提升 50%；广州正佳广场打造 “海洋馆 + 商业” 场景，年接待游客量突破 800 万人次，家庭客群占比达 60%。

2.3. 行业借鉴建议

场景创新需 “结合项目定位”：避免 “为创新而创新”，如项目聚焦 “中亚文化”，则场景设计需融入中亚元素（如蒙古包、民族图案），形成 “定位 - 场景” 闭环；

注重 “客群参与感”：场景不仅是 “视觉展示”，更需设计互动环节（如非遗体验、角色扮演），让客群从 “旁观者” 变为 “参与者”，提升消费粘性。

3.数字化赋能是提升商业运营效率的“必然趋势”

3.1. 行业痛点与数字化价值

传统商业运营存在 “三大痛点”：客流分析滞后（无法实时调整策略）、营销精准度低（资源浪费）、租户协同低效（沟通成本高）。而数字化运营可解决这些问题，据赢商网数据，数字化升级后的商业项目，运营效率平均提升 20-25%，营销成本降低 15-20%。

3.2. 项目实践与案例支撑

项目数字化效果：智慧客流系统落地后，项目可实时监测各楼层客流分布，2025 年 Q3 通过 “客流引导”（如将 1 楼过剩客流引导至 3 楼非遗区），3 楼客流提升 30%；会员精准营销系统使 “亲子客群优惠券核销率” 从 10% 提升至 28%；

行业案例参考：北京朝阳合生汇引入 “AI 运营大脑”，实现 “客流预测 - 人员调配 - 营销推送” 全自动化，2024 年运营成本降低 22%，会员复购率提升 18%；杭州湖滨银泰 in77 通过 “数字化会员体系”，会员消费占比从 45% 提升至 62%，客单价提升 35%。

3.3. 行业借鉴建议

数字化升级需 “分步实施”：中小商业项目可优先落地 “低成本高回报” 系统（如客流分析、会员营销），避免 “一次性大额投入”；

注重 “数据安全与隐私保护”：合规收集、使用客群数据（如会员信息），避免触碰 “数据安全红线”，同时通过 “数据脱敏” 保护消费者隐私。

4.跨界融合是实现商业创新发展的“重要方向”

4.1. 行业趋势与融合价值

商业与文旅、科技、教育等领域的跨界融合，可打破 “商业边界”，创造新的消费场景与收入来源。据中国商业联合会数据，2024 年 “跨界融合型商业项目” 销售额增速达 35%，显著高于传统商业项目（12%）。

4.2. 项目实践与案例支撑

项目跨界融合实践：

商文旅融合：与新疆文旅集团合作推出 “丝路微旅游专线”，2025 年 Q2 接待文旅客群 1.2 万人次，带动跨境零售销售额提升 40%；

商科技融合：引入 “元宇宙体验区”（300㎡），游客可通过 VR 设备 “穿越古丝路”，体验后消费转化率达 32%；

行业案例参考：深圳欢乐海岸通过 “商业 + 文旅 + 生态” 融合，打造 “城市度假目的地”，2024 年接待游客量突破 2000 万人次，非零售收入（文旅体验、场地租赁）占比达 45%；上海虹桥天地 “商业 + 教育” 融合，引入儿童教育品牌 20 家，家庭客群占比达 70%，周末客流提升 50%。

4.3. 行业借鉴建议

跨界融合需 “找对合作伙伴”：优先选择 “资源互补” 的合作方（如商业 + 文旅，选择本地文旅集团，可获取游客资源），避免 “盲目跨界”；

构建 “融合消费闭环”：如 “商业 + 文旅” 需设计 “旅游体验 + 商业消费” 套餐（如门票 + 餐饮 + 零售折扣），提升 “跨界场景” 的消费转化。

5.政策红利是助力商业项目发展的“重要推手”

5.1. 政策机遇与行业价值

国家及地方政府推出的 “自贸试验区”“首店经济扶持”“文旅融合补贴” 等政策，可为商业项目提供 “成本减免、资源支持、品牌吸引力”，降低项目运营风险，加速发展进程。

5.2. 项目实践与案例支撑

项目政策应用效果：

自贸试验区政策：依托新疆自贸试验区 “跨境商品通关优惠”，项目中亚品牌物流成本降低 30%，2025 年 Q1 中亚商品销售额突破 800 万元；

首店经济补贴：申请乌鲁木齐 “首店经济扶持资金”，2025 年获得补贴 200 万元，覆盖首店品牌装修成本的 40%；

行业案例参考：上海临港新片区商业项目借助 “自贸试验区政策”，引入跨境电商品牌 30 家，跨境商品销售额占比达 25%，政策补贴覆盖前期投资的 15%；成都武侯区商业项目通过 “文旅融合补贴”，打造 “三国文化主题街区”，补贴资金 180 万元，街区开业首年客流提升 40%。

5.3. 行业借鉴建议

建立 “政策研究团队”：专人负责跟踪国家、地方政策动态（如自贸试验区、文旅局官网），及时获取政策信息；

精准匹配 “政策需求”：申报政策前需深入研究 “政策要求”（如首店补贴需满足 “区域首店、经营面积” 等条件），准备完整申报材料，提高申报成功率；

加强 “政企沟通”：定期与政府部门（如商务局、文旅局）对接，反馈项目进展与需求，争取 “定制化政策支持”（如针对中亚品牌的专项补贴）。

附录一：乌鲁木齐经开区万达广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：8.2 亿元。增长核心源于 “首店经济 + 本地消费升级”，依托经开区产业人口集聚效应（周边企业员工超 12 万人），打造 “工作日通勤消费 + 周末家庭体验” 闭环，带动零售业态销售额占比达 52%。其中，区域首店贡献突出，引入的 5 家区域首店（如喜茶经开区首店、始祖鸟西北首店）单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 10%；餐饮业态中，新疆特色餐饮、家庭聚餐类门店销售额占比达 45%，同比提升 8%，节假日翻台率最高达 6 次 / 天。

2024 年

销售额：9.7 亿元，同比增长 18.0%。增长驱动力来自 “中亚跨境品牌 + 场景创新” 双引擎：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6500㎡，落地 “丝路跨境商品展”“新疆非遗文化节” 等活动 86 场，节假日单场活动带动单日关联消费突破 420 万元。中亚跨境零售、文创体验业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 30%；主力店（华润万家超市、万达影城）关联消费（如节庆伴手礼、观影后餐饮）增长 26%，超市生鲜类销售额占比提升至 38%。

2025 年前三季度

销售额：7.8 亿元，同比增长 17%。关键增长节点集中在节庆与跨境消费旺季：春节期间推出 “中亚风情新春季”，联动经开区自贸试验区资源，假期销售额提升 48%，中亚客群消费占比达 22%；五一假期叠加跨境商品促销活动，日均销售超 1100 万元，峰值日销售额达 1800 万元。沉浸式体验店（如非遗手作工坊）、跨境保税体验店销售额增长显著，分别提升 45% 和 42%，反映客群对 “跨境 + 文化” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1387 万人次（日均 3.8 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁中青年为主（占比 72%），其中经开区产业员工、周边社区家庭客群占比达 65%；节假日及大型促销活动客流占比达 55%，“周年庆”“中秋国庆双节” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。交通接驳优势显著，地铁 2 号线、公交线路带来的客流占比达 35%，自驾客流占比 48%。

2024 年

客流量：1610 万人次（日均 4.4 万人次），同比增长 16.0%。场景创新与跨境业态引流成效突出：全年举办跨境展销、文化体验等活动超 120 场，重点活动单场客流超 4.5 万人次，跨境体验区客群向商场其他区域转化率达 58%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边商务人士及跨境消费爱好者，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；屋顶 “第五立面” 社交场景改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年前三季度

客流量：1180 万人次，同比增长 17%。跨境消费与节庆客流爆发明显：春节 “中亚风情季” 吸引疆内外游客及中亚客商，周末客流同比提升 40%，外地及中亚客群占比达 35%；五一假期跨境商品展期间，日均客流稳定在 5.2 万人次，周末峰值达 8.6 万人次。跨境零售区、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%，非遗体验区单区日均客流突破 3000 人次。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-280 元 /㎡/ 月，租用率 90%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（跨境品牌、首店聚集区）租金最高（180-280 元 /㎡/ 月），体验业态（如文创、亲子）根据经营面积提供灵活定价（140-200 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 120-180 元 /㎡/ 月（新疆特色餐饮因聚客能力强，租金上浮 10%）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门首店、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.6 万元 /㎡。品牌优化与业态升级驱动租金提升：淘汰 10% 低坪效品牌（如传统服饰、低效便民服务），引入 12 个高潜力首店品牌、中亚跨境品牌，核心零售区坪效提升 19%。对租期≥3 年的优质品牌（如区域首店、年销售额超 800 万元商户）提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（客流监测、智能巡场）落地，降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升中亚跨境、文化体验业态占比至 55%，重点打造 “中亚跨境精品区”“非遗体验街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入中亚轻奢品牌、国潮设计师品牌，计划将高端及首店品牌租金占比提升至 38%，对国际跨境品牌提供最高 1000 元 /㎡ 定制化装修补贴；

增值服务：基于会员消费数据为商户提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖跨境零售（如哈萨克斯坦 “萨帕乐巧克力” 新疆首店、保税进口商品集合店）、特色餐饮（如马有鱼新疆特色烧烤、乌兹别克茶餐厅）、体验业态（如亲子潮玩运动中心、非遗手作工坊）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流鞋服店），优化 10% 营业面积，调整后跨境零售区销售额增长 32%。重点打造 “中亚跨境商品专区”，集聚 28 个跨境及本地特色品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 2.3 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “跨境深化 + 体验升级” 双核心：新增 “虚实融合跨境体验专区”（含 AR 商品溯源、VR 中亚市集漫游），会员复购率达 65%；升级 “夜间消费区”，引入 24 小时便利店、特色烧烤城，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动跨境专区周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “跨境升级 + 文化赋能”：

业态新增：打造 “中亚文化体验广场”，引入露天民族演艺、跨境手工艺品市集等，目标坪效 2.1 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “丝路会员体系”，推出 “跨境消费专属权益包”（含关税补贴、优先提货），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入中亚六国特色品牌、新疆本土孵化首店，打造 “丝路特色消费专区”，契合跨境消费与文化体验升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（跨境客流分析平台 400 万元、会员精准营销系统 350 万元）、体验业态优化（屋顶场景改造、跨境体验区升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验；

2025 年预留 1.0 亿元：用于中亚国际品牌引进（瞄准跨境轻奢、民族特色品牌）、年度主题活动打造（如 “丝路跨境消费节”）、跨区域营销推广（联动新疆文旅、中亚商会），进一步扩大 “跨境商业融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 52 万（年增 40%），私域流量交易规模超 2.8 亿元，通过数字化精准推送（如跨境新品预告、非遗体验课提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上丝路跨境平台”，实现跨境商品线上下单、线下提货与商业消费券联动，线上带动线下销售额年增长 38%；推出智能导览小程序（含跨境专区导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 18.0%，高于乌鲁木齐区域商业综合体均值（12%），在经开区商圈及全疆跨境主题商业项目中销售额、客流增速均位居前列；

定位优势：以 “中亚跨境 + 本地文化” 为核心定位，融合 “跨境零售 + 非遗体验 + 夜间经济”，形成差异化竞争力，是乌鲁木齐跨境消费、家庭休闲的核心目的地，获评 “年度新疆跨境商业示范项目”“经开区商业标杆项目”；

核心挑战：经开区砂之船奥莱等新兴项目竞争加剧，需持续强化中亚首店与跨境供应链优势；跨境消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化跨境礼品、中亚文化主题套餐），巩固跨境商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库