停贷声是苍生泪

欧洲金靴2022-07-14云阿云智库•崛起中国•全球大事见闻

导读：在我看来，这才是真正的“人口红利”，而不是过去那些年里沿海打工潮、血汗工厂式的人肉堆砌。只是，改革——即解决「历史遗留问题」，恐怕十年不够……

文 / 欧洲金靴

1

从江西景德镇恒大珑庭开始，全国拉开了一场轰轰烈烈、席卷华夏大地的「烂尾楼停贷」大幕。

江西、广西、河南、山西等多地业主纷纷抱团，宣布强制停贷，其中河南郑州市为“重灾区”。

这不禁让人唏嘘：掏空三代人，房子拿不到；再问棺材本，困在村镇行……

回想1988年2月25日，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这份方案第一次提出了“住房商品化”的概念。

同时，也是第一次明确了“使住房这个大商品进入消费品市场”的改革发展趋势，第一次公开了“开发房地产市场，发展房地产金融和房地产业，促进房地产业、建筑业和建材工业发展”的全新构想。

房子，从此有了“价格”。

这在当时对已经习惯了统一分配住房、并在交纳极为低廉的租金后即可享受房屋使用权的亿万中国人来说，是既陌生好奇，却又在西方劲风的吹拂中感到一丝对自己“可能拥有私产”而兴奋的。

可是三十余年之后，今天中国人对房价的态度、对房子的观感恐怕无需多言。

当眼下的中国人为自己“房奴”的身份、为自己在大城市中蜗居租房而生感到苦恼、为一群群拔地而起的地产财阀寡头颐指气使的现状感到无语时，不知道还会否有人能够想起1988年……

时下，沸腾的民怨、要求停贷的呼声是有理由的：你银行贷款给业主买房子，完了房企一边收业主的钱，一边老板和管理层集体套现携款跑路、房子也不盖了（无期限停工）——这时候还要业主给银行还钱？

拿恒大集团来说，许家印自2021年爆雷以来已经套现了近400亿往海外，他个人身家一点不受影响。

但是，恒大地产集团则刚新增被执行金额34.3亿元，被执行总金额已经超过183亿元，当前投资者也不买单，恒大一笔45亿元公司也债展期未通过，雪上加霜。

至于债务，恒大依然逼近两万亿，其中金融债务6000亿左右。

在操作层面，停贷是有难度的，房企不会轻易和业主解除合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

法院则会根据该条规定，结合公平原则做出判决，即，业主停贷需要满足两个条件：业主与开发商解除房屋买卖合同，继而解除贷款合同；解除买卖合同和贷款合同，有法院的判决作为效力证明。

这都是房企资本不可能答应的，已经类似于“预售”行为的烂尾楼工程，宛若寡头们的最后一根稻草…

2

诸房企的房子之所以烂尾，导火索还是2020年秋天住建部与央行指导下的“三条红线”，彻底令恒大等一众玩票企业爆雷。

三条红线分别是：

1）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2）净负债率不得大于100%；

3）现金短债比不得小于1倍。

根据2019年的年报数据，恒大集团系数全踩，其中净负债率高达159%，剔除预收款后的资产负债率为83%，现金短债比为0.61。

有意思的是，当时“三道红线”全踩的五家房企中，有四家都涉足足球产业：恒大，富力，绿地，华夏幸福。

这也就是为什么过去十年为房地产所渗透的中国职业足球联赛，也开始从前年秋天滑落谷底。

在那之前，房企凭借地皮（地皮怎么拿到的这就是各有各的故事了）去贷款盖房，盖房的同时配合炒房团抬价，收取业主高额的首付（有的房子甚至要付几十万的“茶水费”才能抢到），在实质“预售模式”的融资操作下拢款，进而把庞大的资金再投入到其他领域，最集中的就是金融领域（放贷）。

数不胜数的地产集团扩张金融战线，本金就是这么来的。

炒房客们拼命地配合房企加杠杆，买房、卖房，红利享受到了，赚得盆满钵满，暴富的亦有不少；

房企则在这大好形势下拼命扩张拿地、大涨房价、然后继续贷款融资扩张；

房价涨，地价也没闲着，各地方财政全数充盈。

但是，这种看似三赢的泡沫局面不会长久，因为老百姓的兜里不可能有那么多钱源源不断的供给。

在这套模式里，房企和银行都是两头通吃，只有业主是被两头剥削，且还是在房子能够正常交付的情况下。

同时，地方政府看似也“享受红利”、吸纳着地产财阀们的财政上贡，只是风险也是在悄然增加。

一旦财阀们爆雷，各地方政府「破产」的危险绝不是危言耸听。

而这背后，政府系统、特别是银行系统，必然存在「问题」。

根据郑州名门翠园业主的强制停贷告知书显示，在房屋预售过程中，作为贷款银行（诸如工商银行、建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、郑州银行等），却存在着不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。

名门翠园业主的做法并非个案，武汉绿地光谷星河绘全体业主也发布了停贷告知书，直指开发商违规挪用7.25亿元监管资金，以及当地银行未封顶即放贷的违规做法。

严格来说，这不仅是违规，更是违纪，如若属实，背后毫无疑问存有严重的贪腐行为。

西安世茂璀璨倾城二期业主也指出，与开发商合作的银行未按照购房合同和国家相关法律规定将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商一般账户，这导致业主的按揭款脱离监管，并被开发商暗箱挪用。

我查了一下，早在2003年，央行就出台了“121号文件”明确：

只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

这种局面下，一旦房企因贷款困难而爆雷、全成烂尾楼，业主等于是花钱买空气。

3

近二十年来，一套房子对于一个家庭意味着什么？

恩格斯在其著作《论住宅问题》中曾指出：

一切历史时代的被剥削者，几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。在资本主义时代，工人阶级本来已经处在很恶劣的居住条件，又因人口大量涌进城市而更加恶化。不仅房租大幅度地提高，甚至难于找到住所。

在《共产党宣言》里描述得则更加精准具体：

当厂主对工人的剥削告一段落，工人领到了用现钱支付的工资的时候，马上就有资产阶级中的另一部分人——房东、小店主、当铺老板等等向他们扑来。

80年代末，中国引进了土地拍卖制度，允许地方政府拍卖“国有土地使用权”；

1994年进行了分税制改革，中央政府回收了部分税权，各地方政府获得城市土地出让收益权；同年，商品房预售制落地。

1998年房地产市场化改革；

2003年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》出台……

从此，网络键政圈喜欢称呼的“黄金十年”正式开启，各地方政府均开始了“靠土地养财政”的日子，房价彻底压制不住……

预售制、公摊面积、土地批租制，这些在香港操弄纯熟、却也早已把香港市民压榨掏空的房产业规则，大摇大摆地进入了社会主义中国的大陆地区。

大卫·哈维在著作《社会正义与城市》中，曾将土地看作“纯粹的金融资产”，而不是再像马克思那样强调“土地作为生产资料或生产条件”的地位与作用。

哈维的观点一针见血：

土地一旦被视为金融资产，便与股票、政府债券等投资对象一样，成了虚拟资本的一种形式。

2017年，哈维还曾在演讲中留下过这样三段话：

房地产成了21世纪以来中国经济增长的基础，从1980年以来，中国的房产量增长了300%。从2012年以来，中国生产的水泥混凝土量已经超过了美国自1900年以来的生产量。

最近30年，房屋已经成为一种投机手段和投机目标，中国越来越趋向于采用资本运作模式。金融危机之时，中国政府向市场投入大量货币救市，在2008-2009年，中国对美国的出口下降，中国出口部门大约损失了近3000万个工作岗位。

但是中国政府在2008-2010年创造出大约3400万个工作岗位，消费市场并没有因此而活跃，房地产市场反而越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。

这其实也为当下房地产税推行不下去、各地向中央施压埋下了伏笔。

为什么当下房地产税阻力巨大？

可以一览，一直到2020年，土地财政依赖度超过100%的城市有二十个，土地财政依赖度超过50%的城市有四十个（所以“试点”也就顺理成章选在了深圳这种土地依赖度低又没有过多历史遗留政治势力的城市）。

细化到省级，去年财政对土地依存度超100%的也有多达五个省份，这简直不可思议。

这就是各地揭竿、使推行房地产税和取消预售制全部受阻的现实原因。

当地方政府一手紧握地根、一手紧握银根而以土地财政为核心目标，将房地产业搞成表面上“强政府控制且自身扮演行业监管角色”，却又纵容行业进入了大批鱼龙混杂者时，所谓的行业监管自然也就变成选择性执法特征明显的可软可硬、可公关和可俘获的了。

4

本次的烂尾楼风波中，不仅是购房的业主其金钱付诸东流，盖房子的工人其体力付出也血本无归，成了欠薪群体。

真实应了马克思的话：

农奴曾经在农奴制度下挣扎到公社社员的地位，小资产者也曾经在封建专制制度的束缚下挣扎到资产者的地位。而现代的工人却相反，他们并不是随着工业的进步而上升，而是越来越降到本阶级的生存条件以下。工人变成赤贫者，贫困比人口和财富增长得还要快。

绿地香港之前就贴公告公然声称：

拉横幅讨薪属于违法；

堵塞道路、阻碍交通、封锁出入口讨薪属于违法；

采取跳楼、爬塔吊讨薪属于违法；

切断水电、冲击施工现场讨薪属于违法；

围堵办公区域讨薪属于违法；

扰乱现场调处管理秩序讨薪属于违法；

违法讨薪行为轻则罚款、拘留，重则判刑。

好家伙，工人们讨薪都是违法，你欠薪违不违法？转移资产违不违法？

这里面还有一点，就是所谓的“欠银行一百万，银行是你大爷；欠银行一百亿，你是银行大爷”——房企也是欠银行钱的，房企也早已经事实“停贷”了，银行和政府的态度往往却是“帮助企业脱困”……

而对业主的停贷呢？以影响征信相威胁！

这太不合理。

严格来说，自去年以来金融系统的反腐力度已经是改革开放最巨，其背景正是多年来冗杂的腐败沉珂，一眼望去几乎尽是历史遗留问题。

前文提到的2020年秋天推出的三条红线，正是为了为这趟飞奔的列车踩刹车、停止房地产业以贷养贷的泡沫继续吹大。

这便也催生出了一副“哀鸿遍野”的民营房企群像，尤以恒大集团为首，包括建业集团等，均纷纷向政府伸出双手、要求行政力量施以援手。

但问题在于，集团一个个看似危如累卵，但那帮寡头们自身（及其所辖管理层）不会受到半点伤害（如果不受到政治层面的清算的话）。

真正流血流泪的，只会是拿不到工资的建筑工人，以及售楼处里哀嚎停贷的业主。

前文提及2003年央行出台了“121号文件”，但同在2003年，国务院也下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。

这就为房产巨贾们摇身一变、从当年土改中的被专政对象“翻身”成为中国经济的支柱，提供了强力的法统支撑。

量化国民经济的唯一指标当然就是GDP了，所以完全可以说：GDP绑架了房地产，也让新时代的房产寡头们一跃而成国家各处的座上宾。

那么这些握有巨量财富和跨境资源的寡头，其体量达到一定程度后，愿景又是什么呢？

还是马克思导师，曾给出过答案：

由此，必然产生的结果就是政治的集中。

尾大不掉、大而不倒，地产财阀们今天已经是一株株有恃无恐的参天大树。

土地融资养活了地方政府的财政，房企信贷养活了商业银行的账本，作为“硬通货”、“硬质押”的土地和房产又养活了房企自生或寄生的金融公司。

那么，谁没被养活？

只能是买不起房的打工人、供不起房的房奴。

特别是在疫情冲击下，普通人的生活更加难以为继。

房地产的这波动荡已持续两年之久，根据国家统计局1-5月份的数据，全国销售面积跌23.6%，销售额跌31.5%，房地产开发景气指数为近年最低值。

然而，纵使停贷声是苍生泪，却问朱门觥筹叹何知？

跋

最后，我还是要说几句……希望各位同志能看懂（结合前文房地产税的相关文段）。

古代有云：

反贪官不反皇帝。

此话虽有巨大的历史局限性和阶级回避性（毛主席就曾严厉批判过），但放在具体语境里的现实层面，倒也是可以理解的。

皇帝往往没有个人私利，会从全局考虑统筹百姓利益、抚恤百姓温饱、维护统治根基。

但是朝堂贪官们、既得利益当权者和门阀诸侯们则不然，他们哪管死后洪水滔天，只知搜刮民脂民膏、阳奉阴违、暗中对抗皇帝。

去年的10月16日，第20期《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》：

要防止社会阶层固化，畅通向上流动通道，给更多人创造致富机会，形成人人参与的发展环境，避免‘内卷’、‘躺平’”、“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

一个礼拜后，全国人民代表大会常务委员会决定：授权国务院在部分地区开展房地产税试点改革试点工作。

非要最高声音出来定调，才能真正落锤。

但令人震惊的是，即便如此，不到一年就宣告夭折。

早在2013年11月，十八届三中全会就通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

当时这份文件最关键、也是那一阶段不太为人注目的点在于，其提出了“尽快房地产税立法并适时推进改革”。

这意味着，税种已经从“房产税”被明确为“房地产税”。

一字之差，尽是玄妙。

“房地产税”，这就不是某个单一的新税种了，而是整合现有“房产税”和“城镇土地使用税”两大税种、同时开征新税种的一套组合拳。

征收“房产税”是受到桎梏的，想要动那帮炒房团、囤房客、各种包租公包租婆、甚至上游资本的“多房党”……都是很困难的。

阻力重重，遍地是动不了的既得奶酪。

但是征收“房地产税”，就可以起到“一棒子打死整个上游”的效果，这又是人民心声。

根据中国财政科学研究院公共收入研究中心张学诞老师的看法：

综合看，建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。

按此标准，中国多数刚需普通住户都有望在免税范围内，而囤房党（所谓的富人阶群）则迎来了脑袋顶上的达摩克利斯剑。

房地产税，十八大后的十年来真的从来没有停止过出台的努力，人民群众是看得见的。

但我们同样看得见的是：中央在推行改革时遭遇的拦路虎有多么凶猛。

去年秋天的重锤，就是要用房地产税将格局平衡，既是保证最底层家庭不在征税之内，又是保证中上游交出的税收能够反哺三四线地方政府的财政。

看去年6月的这条新闻：

公平，才是最有效的维稳。

对富人与穷人来说，是；对富省与穷省来说，同样是。

今天，以恒大集团总部所在的深圳为案，这个晚近四十年的典型城市，二手房房价曾连涨30个月，全国租售比榜单倒数第二，导致企业经营困难、打工群体生活艰辛难，宝安区厂房租金一度超过30元/m2/天。

连科技巨头华为都被迫逃去东莞。

放眼望去，今天中国财富榜上还有几位富豪是做科技与实业的？

华为被赶出深圳的侧面，一度是呼啸风云的电商财阀与地产巨鳄们垄断着福布斯排行榜，称为创业者和精神资本家的“偶像”。

深圳作为改革开放的形象城市，2019年的工业投资已是负增长……

不说远的西方，就说近的香港，从发达工业化到产业空心化，只需一代人而已。

钱进了金融客和地产商的口袋里，那么老百姓呢？

从消费的角度看，去年国庆，出行人数的体量已经达到2019年（疫情前）的90%，但是旅游消费却只达到60%。

中国老百姓可支配收入的规模只占GDP比重42%，最多数的群众，其实真的哭穷啊。

穷，则思变，中央一直在做动作。

从2020年秋天开始到去年房地产税几乎落地的一年时间，国家连续针对房地产行业、金融信贷行业、教培行业、娱乐文艺行业、游戏电竞行业祭出重拳，整治这些领域过去二十多年来疯狂的资本入侵。

国家整治资本市场、特别是整顿与境外势力纠缠不清的国内互联网财阀，这已经是大势所趋，也是人民群众的呼声所就。

直至去年秋天落锤的房地产税，人民的呼声一向是源于现实。

国家统计局曾对2007—2012年居民收入增长来源做过分析，结果显示劳动报酬（含工资收入、农户及个体工商户经营收入）贡献了80%，政府转移型收入贡献15%左右，财产性收入贡献仅为3.7%。

究其原因，我国居民投资渠道确实太狭窄了，七成家庭的财富都集中在房产（房产增值属于纸上财富，不算财产收入，租金收入有限）上，而金融资产中，银行储蓄占大头，股市和债券投资比例过低。

这也是为什么在去年，领袖会宣布成立北京证券交易所，力图“吸引和服务中小企业”。

这都是内循环的组合拳，特别是在国际疫情难消（去年以来世界经济收缩3.5%）+美国输出通胀（8月美国贸易逆差＄733亿仍疯狂印钱）的背景下。

在我看来，这才是真正的“人口红利”，而不是过去那些年里沿海打工潮、血汗工厂式的人肉堆砌。

只是，改革——即解决「历史遗留问题」，恐怕十年不够……就说这么多。