张宏良：外资抄底中国房地产市场的可怕信号

张宏良2022-11-11云阿云智库•人民利益

导读：看到目前外资正在大规模涌入中国房地产市场，要抄底中国的房地产价格的报道，感到脊背有些发凉。这是一个特别可怕的信号。外资抄底中国房地产，意味着今天耸入云端的房产高价，很快就会变成外资眼里能够发大财的低价。

作者：张宏良

来源：民族复兴网

看到目前外资正在大规模涌入中国房地产市场，要抄底中国的房地产价格的报道，感到脊背有些发凉。这是一个特别可怕的信号。外资抄底中国房地产，意味着今天耸入云端的房产高价，很快就会变成外资眼里能够发大财的低价。大家可以想想，一旦目前如此高的房产价格变成能够让世界房地产商发大财的低价，那将意味着人民币的贬值幅度将不可想象，这个信号简直太可怕了，可以说是所有可怕信号中最可怕的经济信号，比五大行理财公司全部由外资控股的信息，还要让人更加令人忧虑。

因为外资涌入中国房地产市场抄底，说明中国房地产市场肯定会暴涨，而绝不可能下跌，否则外资就赔大了，外资也不可能干这种赔本的买卖。因为国际垄断资本的经济牟利眼光比我们还要敏锐，他们知道当今中国的银行，中国的财政，包括背负巨额房贷的中国房奴，绝对承受不了房地产价格下跌，所以此时购买中国房地产绝不会有任何风险。无论目前中国的政治还是货币发行量，都决定了中国的货币堰塞湖总有一天会决堤，最终会导致房地产价格再次暴涨，所以国际房地产商才会涌入中国抄底中国房地产，把目前中国房地产价格看成是铁底。可是中国的房地产价格一旦再次暴涨，会带动整个中国商品价格同时暴涨，通货膨胀将会超出人们想象。可怕之处就在这里。

此前大家都估计中国房地产价格会下跌，马云甚至说将来中国的房产价格比白菜价格都便宜，没有一个人会想到目前中国的房产高价会成为西方资本的抄底价格。为什么在这个问题上西方垄断资本会走在所有中国人的前面，会把中国所有的房地产商和经济学家甩在后面？就是因为西方垄断资本太讲政治，太知道政治是经济的统帅，政治工作是经济工作的生命线了。可以说在政治和经济的关系上，西方垄断资本以我们对毛泽东思想的领悟要更加深刻。所以西方垄断资本才会耐心等待，等待中国老百姓把所有财富都放进房产之后，大家都认为房产价格已经高到了不能再高的程度之后，才开始大规模出手，要把目前中国让人不敢相信的房产高价，变成未来同样让人不敢相信的房产“低价”。这个“低价”之所以要打引号，是指目前中国的房价不会下跌到低价程度，而是指货币贬值会把今天的房价变成低价。记得此前曾经有很多朋友问过我们：未来中国是存钱合适还是存房子合适，我们也一直在解释，究竟未来是存钱好还是存房子好，关键是要看人民币的币值变化。如果未来人民币的币值没有太大变化，那么目前中国的房价肯定会下跌，现在在任何价位卖出房子都是正确的；可是如果人民币贬值，人民币贬值程度超过了房地产贬值程度，那么房价肯定会上涨，并且上涨幅度会难以想象。目前西方垄断资本涌入中国房地产市场，用事实印证了我们的这个判断。经济发展规律往往是成也萧何，败也萧何。

中国的GDP和财政的高速增长是建立在房地产价格暴涨基础上的，那么中国经济和财政的发展也必然会受制于房地产价格。这就让目前中国面临着一个两难选择：要经济发展还是要社会稳定？如果要经济发展，就必须让房地产价格继续上涨，实行大规模通货膨胀；如果要社会稳定，就要紧缩货币，降低房地产价格，降低老百姓的生活成本，而如果目前紧缩货币，房地产价格就会下跌，财政和经济就会更加恶化，最终也会影响社会稳定。所以当今中国完全处于了两难选择之中，无论怎么选择都不行，无非是从根本上转变经济发展逻辑。可就在这个时候国际垄断资本冲进了中国房地产市场，替中国作出了选择，继续推动房地产价格上涨，而西方垄断资本替中国做出的这个选择，又是我们在政治上很难接受的一个选择。今天中国的两难困境就在于此，只是不仅仅只是限于如此。

但愿天佑中华，不要让国际垄断资本替中国做出这个选择。历史已经证明，凡是国际垄断资本替中国安排的选择，往往都是死路一条的最坏选择。不仅对中国来讲是如此，对其他国家来讲也都是如此。南美七个最大国家就是因为一次又一次被西方垄断资本的选择带入死路，最终才选择了社会主义道路，成为了左翼国家。所以目前中国应该坚决把国际垄断资本挡在中国房地产市场之外，避免被西方垄断资本推入比南美国家更大的政治和经济双重陷阱之中。

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外资加速进入中国房地产，嗅到了什么信号？

金砖财经 2022-11-07 云阿云智库•商界

以下文章来源于金砖BUSINESS ，作者金砖财经

截止目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等一众外资房地产机构加大对中国的投资。在房地产持续遇冷的情况下，外资机构进入房地产市场，成为今年房地产市场比较重要的一大信号。

文/白若凌 金砖财经

今年以来，房地产市场持续下跌，2022年1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。在房地产持续遇冷的情况下，外资机构进入房地产市场，成为今年房地产市场比较重要的一大信号。

10月24日，凯德地产（中国）以14.68亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块，这是凯德地产近期又一大的动作。在此前的10月17日，凯德商用旗下公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司以20.37亿元竞拍北京朝阳区东三环内的博瑞大厦。

在分析看来，凯德在商业资产与住宅地块多个条线“攻城略地”，显现了外资机构逆周期投资的战略眼光。截止目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等一众外资房地产机构加大对中国的投资。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水接受《金砖财经》采访时指出，外资房企善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。

“对于一线城市来讲，基本面始终保持强劲稳定，机会一直都在。” 仲量联行中国区研究部总监姚耀对《金砖财经》独家表示，对外资来说，这个时点进入市场是一个不错的窗口期。

1.外资机构加速布局中国房地产

凯德地产斩获的杭州这块地块位于钱塘区，毗邻龙湖吾角天街。地块于2022年6月30日由杭州大江东地产开发有限公司以底价14.2亿元竞得，是杭州第二批次出让土地中钱塘区唯一一宗出让地块。在杭州市场，凯德地产已布局不少项目，位于钱江新城CBD核心位置的杭州来福士即是代表之一。

2022年10月17日，凯德地产通过法拍形式竞买到的北京博瑞大厦，位于北京市朝阳区团结湖附近。对外披露的评估信息显示，这一物业总建筑面积约5.82万平，评估单价为5万元/平，评估总价为29.1亿元，较出让价格高8.73亿元，相当于打了7折，还是创出了今年北京法拍的最高价。

在此之前，2022年3月31日，凯德地产同样通过竞拍方式，在武汉和成都各获得一个优质住宅地块，总价34.93亿元。

凯德地产首席执行官廖茸桐早前对媒体表示，当前中国房地产行业正在经历的深度调整，会助推行业迈向更加健康、高质量发展的新阶段。中国作为凯德的核心市场之一，长期看好中国市场前景。对于符合投资策略的资产，凯德将积极寻找机会扩大投资，把握中国机遇。

大和房屋株式会社联合浙江宝业房地产有限公司，2021年、2022年相继在江苏苏州、南通获取商业和住宅项目。作为深耕中国超过30年的日本著名房企，以住宅工业化著称，日本大和房屋的持续“下注”中国市场，显现了对中国市场的认可。

2022年9月，从管理规模来看，仅次于黑石的博枫资产管理收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目，这也是是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

无独有偶，港资在内市场拿地也显现其扩展步伐。新世界集团宣布在12个月内，将在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币。新世界行政总裁郑志刚早前称，中国的房地产市场已经触底，将慢慢复苏，未来一两年会复苏得非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

2022年10月25日，太古集团宣布与全球最大免税运营商中国旅游集团中免股份有限公司的全资子公司中免投资发展有限公司，将在海南省三亚市合作发展一个零售地标项目，这也是太古地产发展的首个度假型零售项目。

太古地产对外披露称，该新项目位于海棠区三亚国际免税城三期地块，总占地面积约20万平方米。这被视为太古地产计划未来十年，在核心市场（包括东南亚、中国内地及中国香港）投资1000亿港元以推动业务增长的重要投资项目之一。

2022年3月，太古地产在2021年业绩发布会上表示，计划投资超过一半的资金投资中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点。预期未来十年中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。在太古地产新增投资项目中，除三亚外，今年已宣布发展西安太古里，并正在探索两个分别位于广州市荔湾区和上海市浦东新区的潜在零售主导商业项目。

此外，2022年以来，十年未曾拿地的和记黄埔参与广州首轮集中供地竞拍。嘉里建设出价133.29亿元将上海市黄浦一核心项目收入囊中，该地块位于黄浦区核心地段，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标，是以交通导向的综合用途发展项目之一部分，总建面高达19.9万平方米。

“外资机构动作频频，显示了这些企业对中国房地产市场发展充满期待。”刘水认为，当前是逆势发展的有利时机，港资、新加坡企业经营及财务稳健，资金充裕，在积极拿地，将为未来发展做好土地储备。

2.外资加速布局的背后意图

无论是针对商业物业收并购、还是从拍卖市场获取项目，以及在住宅市场大举进入，这无疑成为这一轮外资进入市场的一个观察窗口。

“外资机构是站在资产收购的这个角度，不是单纯站在房地产的角度去看待整个市场，所以说资产的价格是否被低估，主要看收购以后的成长性有多大，这是外资机构最关注的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示。

对于法拍市场的热度，严跃进表示，“外资房企进入法拍房，主要是因为在房地产市场下行的情况下，这些资产是被低估的。所以从收购的角度来讲性价比增加了，也体现了外资机构对一线城市布局的看好。同时，这也体现出了一种扩张的态势，说明外资机构持续看好一线城市的基本面和物业发展空间。”

看好中国市场机会不仅仅是地产开发背景的机构，还来自黑石、领盛、红杉中国等投资机构，相继设立房地产基金欲从市场中捕获机会。

黑石集团成立的最新一只房地产基金规模高达500亿美元，用以并购买入震荡市场当中被低估的资产。在亚洲市场，黑石集团先后设立三只基金，在疫情当中于2020年、2022年设立第二、第三只房地产基金，募集规模分别高达110亿美元、90亿美元，这些资金目标是中国、日本、新加坡亚洲市场的不动产资产。

红杉中国在2022年初设立新基建股权投资基金，这也是红杉资本在中国的首只不动产基金，主要聚焦于数字经济、新能源和生命科学这三大领域，投资方向将主要涵盖新能源基础设施、高标准物流、冷库、数据中心、新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园等。

除了红杉中国之外，高瓴资本也设立房地产基金。原华平投资亚太区房地产业务负责人周知(Joe Gagnon)出任高瓴资本新基础设施投资部门合伙人，在2022年8月完成3亿美元（20亿人民币）的亚太房地产基金的募集。

2022年9月8日，领盛(LaSalle)披露其旗下亚洲机会系列基金第六支基金募集规模超22亿美元，从六号基金已经投出25%的承诺出资总额，投资组合呈现多元化，包括新加坡及澳大利亚的写字楼改造项目、中国的物流开发项目以及日本的长租公寓项目等。

经历疫情和俄乌冲突之后，不动产投资基金并没有放慢脚步，而是相继设立机会型的投资基金，意图在经济下行以及疫情扰动情况下买入优质资产，为穿越行业周期提供足够的资产保障，也体现出对于机会的把握和对经济周期的深刻理解。

从房地产基金投向来看，外资机构偏向存量类型物业资产。姚耀表示，在中国市场，三大类型资产是外资持续关注的标的，一类是另类资产，主要包括生命科学相关产业物业以及长租公寓，其中生命科学、数据中心相关的资产是一大看点；第二类是传统的办公楼和零售物业；第三类是物流相关资产，疫情之后物流资产保持稳健的租金增长，这也被视为优质资产流动性活跃的标志。

从投资策略上来说，刘水指出外资投资机构策略风格相对稳健。第一，发展策略上，注重经营及财务稳健，规避周期风险。外资机构更关注经营收益、财务层面的稳健并注重规避行业的周期性风险。第二，从投资城市布局来看，投资更为偏好核心一线和强二线城市。第三，发展模式，不同于内地房企“规模导向”发展路径，以港资为代表的外资房企注重“租售并举”经营模式，重视持有物业运营。

对于内地房地产投资机构而言，刘水认为有很多借鉴之处。内地房企及房地产投资机构，特别是经过本轮房地产市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，应更加注重稳健经营，更加聚焦深耕一、二线城市，更加注重存量发展机会。

千亿房企启示录

金砖财经2022-11-06 云阿云智库•政商成败案例

导读：2019年以来，在“三道红线”“房地产贷款集中度”等系列政策的约束下，曾经引领整个地产行业发展方向的千亿房企正在承受着巨大压力，大部分千亿房企已陷入经营困境，处于垂死争扎的边缘。

以下文章来源于金砖BUSINESS ，作者金砖财经

尽管地产行业的政策约束在不断放松，但地产行业所面临的危机以及自身所陷入的困局并没有改善的迹象。站在当前时点来看，千亿地产企业接连暴露，让人们不得不重新审视千亿房企这样一个特殊群体，以便更清晰地把握地产行业陷入困局的历史逻辑与未来脱困的主要方向。

一、千亿地产企业群体变局丛生

在地产行业中，年销售规模达到千亿元的地产企业是一类特殊的群体，其市场地位和市场关注之高以及影响之大是其它地产企业所不能比拟的。

（一）部分地产企业接连暴雷。2019年以来，在“三道红线”“房地产贷款集中度”等系列政策的约束下，曾经引领整个地产行业发展方向的千亿房企正在承受着巨大压力，大部分千亿房企已陷入经营困境，处于垂死争扎的边缘。

据不完全统计：

1、2021年全年销售金额超过2000亿元的地产企业中，已有融创、恒大、世茂等地产企业暴雷，其余部分地产企业基本也处于暴雷的边缘中，甚至一些头部优质地产企业目前陷入负面舆情不断的漩涡之中，前景不明。

2、2021年全年销售金额位于1000-2000亿元之间的地产企业中，已有阳光城、龙光、融信、富力、正荣、雅居乐、佳兆业、建业等多家地企业处于暴雷过程或边缘中，且这一群体仍在持续扩大中。

（二）千亿地产企业群体数量将会出现腰斩。受行业规模见顶、发展步伐明显放缓以及地产行业预期恶化等因素影响，整个地产行业的销售情况不容乐观。这意味着，部分地产企业可能会面临冲“千亿”失败，当然也有部分地产企业则会无奈退出“千亿”阵营。实际上，近年来，已有华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、奥园集团等暴雷地产企业退出千亿地产企业行列中，而这一过程还将持续。

根据国家统计局公布的数据，今年前8个月商品房销售额同比大幅下降28%，而克而瑞统计的数据也显示今年前8个月多数地产企业销售情况不容乐观，若根据目前推测，预计2022年全年千亿地产企业数量将会腰斩，重回20家以下，我们判断应为18家左右。

其中，预计华发、中国铁建、远洋集团、美的置业、世茂集团、金科集团、中南置地、中骏集团、龙光集团、中梁控股、雅居乐、融信集团、恒大、阳光城、富力地产、荣盛发展、建业集团、祥生集团、正荣集团、佳兆业等20家地产企业将会退出千亿地产企业行列，而金辉集团、卓越集团、合景泰富、时代中国、宝龙地产、禹洲集团等地产企业冲“千亿”目标基本会宣告失败。

二、千亿地产企业的跃进之路放缓

（一）跨过“千亿”一直是大部分地产企业的执念。在中国的地产行业中，一直有一条隐晦的生存法则，并在2018年“房住不炒”被提出后而成为行业共识，甚至是执念，即只有年销售额跨过“千亿”的地产企业才有未来，只有迈入“千亿”俱乐部才有可能通过成本优势来改善盈利能力、扩大生存空间。

因此，跨过“千亿”级体量一直是大部分地产企业追逐的梦想，也是地产企业规模化运营以及能否获得资本市场和地方政府认可的一个重要门槛。

事实上，实践中也是如此，2017年以来，大部分金融机构会把年销售额进入前50，甚至20的地产企业纳入授信白名单，同时往往也只有排名靠前的地产企业能够顺利从资本市场获得融资。也即，只有迈入“千亿”门槛的地产企业，才算是进入了安全阵营，才有可能获得更多的拿地机会、更低的融资成本、更优的人力资源、更多的政策倾斜以及更高的市场关注。

（二）做大还是做强既是一种选择，也是一种无奈，更多是一种焦虑。对迈向“千亿”门槛的大多数地产企业来说，做大与做强谁先谁后既是一种选择，也是一种无奈，更多是一种焦虑。实践中来看，更多的地产企业选择了前者，即只有先做大才能做强，头部房地产企业在集中度趋于上升、应对政策与环境多变、成本与风险承受、资金来源、市场话语权等方面的伸缩性明显更强。

某种程度上来说，迈向“千亿”目标使得这些地产企业可以通过全国性的区域布局实现了风险分散、规模效益，并获得了在收并购领域获得了足够想象空间。

（三）2015年以来，跨过“千亿”的地产企业数量大幅攀升。2010年万科率先实现销售额破“千亿”目标，随后在2010-2015年期间，绿地、保利、中海、碧桂园、恒大等相继迈入“千亿”地产企业名单，国内“千亿”地产企业数量始终稳定在10家以内。

2015年后，跨过“千亿”门槛的地产企业数量便大幅攀升，2016年达到12家，2017-2020年分别达到17家、27家、30家和35家，2021年则放缓至36家，华润、华夏幸福、绿地、融创、金地、招商、龙湖、新城、旭辉、中南、阳光城、中梁、祥生、正荣、金科、富力、金茂、融信、远洋、雅居乐、蓝光、泰禾等相继达成“千亿”目标。与此同时，跻身头部的门槛也越来越高，而“千亿”地产企业之间的分化也越来越明显，参差不齐的问题愈发突出。

（四）支撑千亿地产企业的跃进之路有多种。地产企业跃过“千亿”之路需要多种因素的配合与加持，比较典型的代表大致有三类：

1、外部环境积极配合下的“高周转”模式，以2012-2013年的碧桂园和旭辉为典型代表。

2、根据2016-2018年“去库存”这一行业环境及政策变化下的主动作为模式，主要以金地集团、融创、新城控股、世茂、金茂为代表。

3、最后一种模式是典型的顺势而为或稳扎稳打型。

因此，总的来看，千亿房企数量扩容的两个时间段分别为2012-2013年期间以及2016-2018年期间。

（五）千亿房企的集中度大幅提升。若以前30大房企来代表千亿房企数据来看，则会发现前30大房企的市场集中度在2019年以呈逐渐提升趋势，其市场份额已由2010年的16%左右大幅提升至2018年的45%以上。与此同时，2012-2013年与2016-2018年期间，恰恰是千亿地产企业数量扩容的主要时间段。

（六）在跨过“千亿”的地产企业中，“高负债、高杠杆、高周转”一直被视为教科书级的路径。随着“千亿”成为行业共识，大部分年销售额徘徊于100-500亿元的地产企业开始在2015年后集体发力，大多数地产企业从百亿规模到跨过千亿规模的用时在5-10年，部分地产企业则仅用了3-5年（如祥生控股用时3年、泰禾集团和蓝光发展用时为4年）。而发力的路径正是被碧桂园、恒大奉为经典的“高负债、高杠杆、高周转”模式。事实上，以不断压缩拿地开工和竣工时间为代表的“高周转”并匹配以高杠杆是上述模式的根基所在。

在“高周转”模式之下，定金及预收款构成了房地产开发资金的主要来源，其占比由2014年的25%以下大幅提升至2021年的36%以上，五年多的时间里提升10个百分点以上。与此同时，销售端进一步需要个人住房贷款的支撑，所以我们看到个人住房贷款在金融机构全部贷款中的比例由2015年13%左右大幅提升至2020年的20%附近。而我们看到的另外一个情况，在国内房地产开发贷款环境不那么友好的情况下，房地产开发资金的其它来源则很大程度上依靠高成本的非标融资和海外债券来支撑。

三、千亿地产企业的困局之路开启

2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的理念后，地产行业的发展便迈入到新常态。对于迈入“千亿”门槛的地产企业来说，在拿到地产行业下半场的所谓入场券后，也在承受着前期冲击“千亿”目标所带来的种种隐患，那些不顾自身实力而盲目冲过“千亿”的地产企业很有可能进入了另外一个美丽的陷阱，如今正在为过去的盲目买单。因为，很多东西很难被复制。

（一）2018年是一个很特殊的年份。对于整个地产行业，尤其是对于那些跨过“千亿”的地产企业来说，2018年是一个很特殊的年份，这一年万达的王健林通过卖资产的方式的降负债，“千亿”地产企业数量大幅攀升，而同一年的万科则因为高喊“活下去”而向整个行业发出了风险预警，不过这些并没有引起整个地产行业的足够重视，反而进一步强化了“千亿”目标的重要性及必要性。

当然，对于2018年“千亿”地产企业数量大扩容的理解，还需要置于特别的环境中。某种程度上来说，2016年提及的房地产“去库存”及2017年的棚改货币化安置是那一时期地产行业表面上“欣欣向荣”的助推器。

（二）短时间内迈入“千亿”的地产企业带来了很多后遗症。通过传统“高周转”模式迈入“千亿”地产企业大多需要“高负债”“高杠杆”经营模式的配合，这在某种程度上会降低地产企业经营的稳定性与盈利能力，使得地产企业的盈利能力无法跟上快速增长的规模，并进一步加大债务偿还压力和能力，而这些几乎成为近年来“千亿”地产企业的通病。所以，市场看到的结果通常是，“千亿”地产企业变得多了，但整个地产行业及“千亿”地产企业的盈利能力却下降了，规模的增长伴随着债务压力的同步甚至更大幅度的增长，并对覆盖债务压力的盈利能力提出更高的诉求，而这些显然是不可调和的矛盾。

（三）“千亿”地产企业的后遗症渐显。2015年以来，“千亿”地产企业数量的大幅扩容很大程度上得益于行业与政策环境的加持，尤以“去库存”和“棚改”为典型代表。尽管这一时期，地产行业所面临的融资环境并没有特别友好（如2017年以来地产企业的融资成本整体上处于高位），但销售端与投资端还是在很大程度抵消了融资环境的冲击。因此，基本上可以认为，销售端与投资端是支撑地产行业过去很长时期仍能够保持快速增长的主要力量。

这意味着，当销售端与投资端无法支撑时，融资端的约束力度才会真正显现出来；而当融资端的约束开始全面体现时，先前主要依靠销售端与投资端支撑的地产行业则需要付出更高的代价。无疑，这正是2019年以来房地产金融管理制度逐步出台以后地产行业所正在经历的变局。

（四）融资端、投资端与销售端的负循环开启。2020年8月与12月，“三道红线”与“房地产贷款集中度”等房地产金融制度正式推进实施，在某种程度上放大了先前被隐藏的危机，并加剧了地产行业困局。这其中，大致的逻辑是：

1、2017年以来，地产行业在融资条件整体偏紧的环境下依然能够保持高速增长主要依靠销售端与投资端的支撑，即销售端与投资端的“欣欣向荣”一定程度上能够弥补端融资端带来的困局。可以说，这一时期，融资整体偏紧的不利环境（如地产企业偏高的融资成本及庞大的债务体量等）并非不存在，而是被掩盖了，地产企业大致还能够通过所谓的“高周转”模式遮挡住其所面临的融资困境。

2、2020年以来，随着房地产长效机制的逐步建立，市场对地产行业及头部地产企业的预期出现了根本性变化，使得构成地产行业发展基石的销售端与投资端出现了明显变化，原先被掩盖的融资端问题开始显现，三道红线与房地产贷款集中度所带来新的融资问题亦开始发挥效用，并进一步冲击到投资端与销售端。

四、千亿地产企业的未来之路待解

（一）诚然，地产行业低谷时期，困局仍在延续，先前执着于迈过“千亿”门槛的地产企业正在为曾经的盲目付出代价，这些代价包括但不限于曾经基于“高周转”模式开发的项目无法继续完工、拿到的地无法继续开发、开发完工的项目无法顺利销售、无法销售而带来的债务压力凸显以及融来的资金无法及时足额偿还等，并由此引发我们正在经历的问题楼盘危机、地产类金融产品暴雷、债务违约和重组以及地产行业重新洗牌等等。

（二）千亿地产企业给市场带来的思考之一，做大或做强不应被视为地产企业未来生存的不二法则，而做好才是活得更久的根本前提。而第二个思考则是，“千亿”本身也不应被视为地产行业的一个重要门槛，迈过它并不意味着不会再回去，也不意味着迈入了安全之门，没有根基的“千亿”之门注定很难牢固。所以未来我们将会看到，2016年以大幅扩容的“千亿”地产企业数量，将会在2020年以来的这一地产行业洗牌中，重新回归到常态。

（三）显然，“高周转、高负债”等过去几年支撑“千亿”房企的逻辑已不复存在，地产行业很难再回到2012-2013年以及2016-2018年的特殊行情中，年均20%，甚至10%以上的增速已不可能。在新发展理念中，保持与潜在经济增速相近的增速，应是地产行业未来可以预期的常态和稳态，这意味着2022年大幅收缩的“千亿”地产企业群体，应被视为过去非理性环境下的理性回归。

（四）受到部分头部民营地产企业在全国范围内无序扩张以及潜在风险较大等因素影响，使得单家地产企业暴雷很容易在全国范围内蔓延，并放大地产行业整体风险。这意味着，为避免风险无序蔓延，过去几年支撑“千亿”房企扩张的另外一个重要因素，全国化布局以及民营地产企业无序扩张的逻辑如今也受到一定程度的挑战，地产企业的本土化与国企化可能会成为一种方向。

（五）当然，环境终究无法改变，大部分“千亿”房企只能穷尽一切手段度过这个寒冬，将安全与活着放在第一位，大致的思路不外乎以下几种：

1、在做好销售与业绩个位数甚至负增长的情况下，更加聚焦并深耕于特定区域和优质项目，避免大而全，不再单纯地追求规模扩张。

2、主动降负债以寻求财务安全，主动进行“躺平式”地债务重组以应对市场变化、缓解债务压力。

3、通过收缩精简组织框架（如整合事业部、合并区域公司等），提升运营管控效率，有效控制成本，实现资源配置优化。