昆山房企降价遭处罚：“不许跌”的背后逻辑

原创 子夜呐喊2023-05-07云阿云智库•楼市

文 / 子午

5月5日，苏州昆山住建局发布一则通报文件显示，昆山两家房企因在项目销售过程中，“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”，遭到严厉处罚，被暂停网签资格进行整改，其“不良行为”计入年度诚信档案……

据媒体报道，其中一处项目推出的特惠政策是一房一价，每套房源优惠30万左右，折算下来相当于75折至8折左右。

这则新闻引起了社会舆论的哗然。

其实，早在2021年多地就陆续出台了“房价限跌令”，某些地方的住建局还对多家房企的项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录，打击房企“恶意降价”。

关于“限跌令”，此前住建局的解释是“为了保护购房者的权益”。这一理由貌似很有道理，已经买房以及把房屋当作投资品的家庭，还有地产企业以及各级政府，当然是不希望房价下跌的。

在房价早已远离房屋真实成本的今天，房地产很大程度上已经扮演着“投资品”的角色，“买涨不买跌”是“投资人”的普遍心态。在“房价上涨预期”下成长起来的房地产业，早已经成为一场击鼓传花的游戏，将个人、企业、银行和政府深度地绑定在了一起，反而让“不许跌”成了精英的共识。

2020年，人民银行调查统计司发布的调查报告显示，城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，中位数为163万元。

很多人感慨自己“拖了国家后腿”，抱怨自己“被平均”。事实上，这还不是最主要的问题。对于“先上车”的已购房群体而言，在北上深这样的超一线城市拥有一套住房，哪怕还背负着贷款，家庭“净资产”也能达到数百万，位列“中产”。《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国的34.6%。

但“中产”的大量存在高度依赖于“房价上涨预期”。

例如，首付30万、贷款70万买一套100万的房子，当房价处于“上涨预期”，这30万就是家庭的“净资产”。一旦房价下跌，假如跌破70万，贷款要继续还，而家庭“净资产”则立刻清零转负；原本房价处于“上涨预期”的小康中产家庭，立刻就沦为赤贫甚至是“破产”家庭……

不要以为这样的情景不会出现，笔者的一些亲朋好友前两年因为限购在二三线城市贷款买了“公寓”（商用房），想投资用来养老。其中一位朋友三十多万总额买的公寓，相邻地段的新盘行情已经跌破二十万，还“有价无市”、无法脱手，而他还背着18万的贷款；在北京隔壁的燕郊，很多二手房从高峰的三万多跌到了一万多，这已经不仅仅是腰斩了……

当房子跌到首付款的价值被“清零”，很多工薪阶层是选择继续还贷还是“断供”弃房呢？特别是那些贷款购买了期房的家庭。当然，在房价下跌初期很多家庭会因为两难选择（背负不良信用）而犹豫，如果进一步下跌呢？再加之经济危机造成的收入下降甚至是失业，那些底层的贷款买房者能不选择“断供”弃房吗？银行的坏账是不是会急剧攀升？这就是所谓的“系统性风险”的一部分。

站在各级权力的立场，同样不希望房价下跌。

房地产在“上涨预期”下对经济发展和市场繁荣“功劳”是巨大的。且不说地方财政所依赖的土地出让金，单是房地产带动的钢铁、水泥、煤炭、化工、电力，等等一大批相关产业，此外还有为房地产新区配套的基础设施建设、汽车产业，以及房地产衍生出来的金融服务业……这些因素累加在一起完全可以说，是房地产业驱动了“经济循环”，使雇佣劳动制在各个环节得以持续，而且撬动的可能是小一半的GDP，高呼“厉害了”的先生们也有佐料津津乐道于钢铁、电力、基建如何雄霸全球！而一旦房价下跌，哪怕只是“横盘”，生产过剩的问题马上就会暴露出来——事实上现在已经进入到了这个过程。

同样地，站在国家主义立场，也不会允许房价下跌。

观察全球经济，拨开“新经济”的表象，我们其实不难发现，自上世纪80年代以来，各个发达国家无不是靠房地产业的“飞升疾走”来续命，那些续命失败的就要陷入漫长大萧条。房地产金融化、经济脱实就虚，这是资本主义在遭遇生产过剩危机之后的普遍选择。

要说房地产有泡沫，全球其实都有泡沫。群狼环伺的局面下，就看谁的泡沫先破灭，谁就会立即成为群狼撕咬的对象。当然，房地产泡沫只是诸多泡沫的一种，只是对于中国而言，权重更是大得多。巨大的房地产市场已经成了资金的堰塞湖，一旦出事，冲击的不仅是金融信用，还有恶性的通货膨胀……

而站在资本精英的立场，就更不允许房价下跌了。

一方面，房地产事实上充当了财富向少数人聚集的媒介，加速了贫富分化的过程。穷人首付30万买下中产100万的房子，中产首付100万买下富人300万的房子，富人首付300万，买下更富者1000万的房子，更富者就可以选择移民跑路了，至于资本巨头们则在寒流到来之前转型“轻资产”了……

另一方面，这里还有一个更隐秘的因素。社科院某位专家此前已经一语道破真相——“房价太低不利于年轻人奋斗”。

试想，正在996的打工人突然轻轻松松就能拥有一套自己的房子了，每天下班就回家，去菜市场买菜在家做饭，那不是太舒服了吗？还会“奋斗”吗？

就如白岩松说的，“难道我们现在指望房价很低，工作一两年，首付随便付？然后一辈子处在低压状态么？不会吧？”

在北上深这样的大城市打拼的“白领”精英们，表面上光鲜亮丽；然而上有老、下有小，还背着数百万的房贷，HR就算把你骂成一条狗，你敢吭一声吗？你敢一言不合就辞职吗？

只有房价维持在高位且“有序上涨”，才能有效“鞭策”打工人，自觉加班、自觉奋斗，最好下了班还能去送个外卖、跑个滴滴、做个代驾……活到老、加班到老、奋斗到老。一旦房价下跌，年轻人就看到了“躺平”的希望，“社会就没有活力了”。

……

然而，就算“不许跌”的理由再充分，对于已经充分市场化的房地产市场，“限跌令”真的能挺得住吗？

以本文开头提到的昆山为例。

作为典型的环沪板块，昆山楼市主要是承接上海楼市的外溢，而非本地“刚需”，购房群体一部分来自在沪工作买不起房或无购房资格的群体，一部分来自上海的不动产投资群体。

2021年，上海房价大涨，昆山跟着水涨船高，迎来一轮房价快速增长；然而，2022年开始，上海楼市一直不景气，今年5月二手房挂牌总数已经达到52万套（这里有同一房屋挂不同中介导致的重复统计），上海本市的有些区域二手房就已经开始下跌了，4月份上海16个区中9个区房价进入下跌通道，而上海五大新城的新房供应量还在持续增加。

在这样的背景下，昆山房价想继续坚挺，很明显不太现实。

去年下半年，昆山的二手房挂牌价已经从两万出头降到不足一万九，目前更是来到了一万八，而且是“有价无市”——挂牌的多、问津的少。仅今年3月份一个月，昆山二手房挂牌房源量就新增了1545套，最新的二手房库存数量也达到了54029套，这一数字在去年9月初才32368套，如此递增速度说明想套现跑路的不动产投资者非常多！

而二手房持续下跌的背景下，很多还只是“期房”的新房，在楼市前景不明朗的情况下，能独善其身吗？

房地产企业资金周转难度不断加大，除了“恶意降价”尽快清仓回笼资金，似乎也没有更好的办法了。

“限跌令”可以压住房地产企业大幅降价的冲动，在市场化规则下却压不住个体购房者“自愿”降价的选择，更压不住不动产投资者回笼资金的强烈渴望，这注定是一场异常艰难的博弈。

昆山还只是一个缩影。现在困难的不仅仅是一些省会城市和新一线城市，就连北上深也很难继续保持“稳定增长”的态势，三四线城市更是一片哀鸿。

前几年，民间机构统计称“我国的房子已经足够34亿人居住”。这种说法未必靠谱，但住房市场化改革至今已经20多年，作为商品的住房出现过剩是不争的事实。

至于目前的房价是不是过高，是不是存在“泡沫”，除了某些“口吐莲花”的专家不肯承认，而在大多数老百姓看来，基本是没有争议的。一个最基本的事实就是住房市场化20多年来平均工资的上涨远远抵不过平均房价的上涨。常年统计显示，新房及二手房的全款买房占比始终没有超过三成，这还是在掏空三代购买力的情况下。

根据58安居客研究院前年发布的数据，我国正在还房贷的家庭大概达到了2亿户；以一户家庭由夫妻2人来还房贷计算，“房奴”人数已经达到了4亿之多。央行发布的数据显示，截至2022年末，全国房地产贷款余额为53.16万亿元。而在12年前的2010年末，这一数字为9.36万亿，那一年新增了2.02万亿房地产贷款余额，余额同比增长27.5%，已经被认为是严重的“泡沫化”，彼时正值“四万亿”刚刚发力……

据国家统计局2017年调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，按照90平米一套计算，就是2.9亿套，加上2018年建成的0.2亿套，就超过了3亿套，而2018年中国城镇家庭总户数仅为2.8亿户。这样算下来，户均商品房就已经达到1.1套以上，人均产权面积也达到了35平米。

如果再算上小产权房以及单位自建房、产业区配套的公寓，此外还有部分没有划归私人产权的以前国营企事业单位的分配住房，“人人有房住”的物质基础其实早已满足。

然而，因为社会贫富分化导致的住房分配不均，大多数年轻人买不起房，少数人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于统计困难，具体的空置率数据一直是众说纷纭。国家电网将一年一户用电量不超过20度（大约也就是富人开空调住一晚的用电量）住房视为“空置”，据此测算大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%；2012年北京人口管理总队调查显示，按最近连续半年无人居住的标准，北京住房空置率高达29%；西南财经大学历时5年，通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%；2015年5月，腾讯网等机构的抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。而商住楼的空置问题更为严重，深圳2019年的统计显示空置率高达65.7%。

据2019年住建部的相关统计，我国仍有约1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。而2018年第三方机构的抽样统计显示，实际租房总人口至少是1.98亿，以年轻人为主，且中高学历占据了绝对的主体：

对于这些还没有买房、特别是亟需买房结婚的年轻人及其家庭而言，他们当然翘首以盼房价回归真正的“理性”，而事实上“市场规律”也催促着应该回归真正的“理性”了。

但这却意味着要动很多群体的蛋糕，意味着“惊天动地”，非触及财富分配格局以及更为根本的所有制问题不可，更需要“壮士断腕的勇气和凤凰涅槃的决心”。