中信系盘活佳兆业700亿资产与华融转型背后的资本棋局

张媛 云阿云智库•城市与区域

编者按：从接盘佳兆业四大核心资产到主导华融更名转型，中信集团以"全牌照+内部协同"模式重塑不良资产市场格局。通过信托代建、债权重组、户型调规等组合拳，两年盘活超500亿货值项目；更以78亿超级大包横扫市场，展现"超级AMC"的资本运作实力与行业统治野心。全文约6000字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

案例一：深圳湾豪宅突围：中信700亿货值项目操盘术

佳兆业资产包最后的一个项目被盘活

7月8日消息，深圳湾最后一宗待开发的住宅用地项目，正式更名为“中信深圳湾”并启动建设。该项目是2022年6月佳兆业资产处置清单中最大的项目，中信城开以300亿的金额接盘，货值预计700亿。

该项目的开工意味着，中信系从佳兆业手中接过的4个项目，历时两年全部复工复产，实现盘活。在此过程中，中信系从债权人变为“白衣骑士”，以“金融机构+AMC+代建+品牌输出”的方式，诠释“超级AMC"。

一、搭上楼市新政头班车，修改户型 普宅变豪宅

据了解，“中信深圳湾”位于南山后海大道与望海路交界东北角，分为两个地块，规划建筑面积约 39.6 万平米，是一个大型综合体。其中住宅建面26.9万平米，商业4.4万平米，酒店4万平米，办公2.6万平米。项目权益货值约298.35亿元，中信分配地块仅住宅货值至少166.32亿元。

受 "70/90" 政策限制，此前该项目中住宅部分设计 70% 为建面125平米（套内 90平米）的三居，其余部分为260-450平米以及少量500平米的顶层复式。

 

今年3月底，深圳取消对住宅户型比例要求，于是，中信深圳湾项目户型规划更改为200平米—460平米之间的大户型产品为主。这样一来，普通住宅变身豪宅，而周边新盘价格备案均价12万/平米，业内预计中信深圳湾项目 200平米户型总价2260-3060万；275平米户型总价3100-4200万；350平米户型总价3950-5350万；460平米户型总价5200-7030万。

二、复盘佳兆业资产包盘活过程

2022年6月，陷入流动性危机的佳兆业在在深圳市政府牵头下，接连退出南山东角头、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心4个深圳项目，由中信集团全面接盘。之所以由中信系接盘，是因为佳兆业在2015年第一次出险后，中信银行对其融资300亿，从而成为其银行系的重要债权人之一。

其中，东角头项目权益货值约298.35亿元；金沙湾国际乐园项目（不含万豪酒店部分）权益货值106.08亿元，佳兆业科技中心项目则为81.67亿元。再加上红树湾项目，权益货值合计超500亿。

除了佳兆业科技中心这一写字楼项目完全转让予中信城开之外，其余三个项目由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。在服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。在项目的经营决策层面，中信城开为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。

在具体进度上：

2022年7月，航运红树湾更名为 " 中信城开 · 红树湾 "正式入市，成为资产包中首个被盘活的项目。

2022年9月，金沙湾国际乐园项目更名后的“深圳中信金沙湾”陆续亮相。2023年4月，中信金沙湾的明星场馆中信金沙湾水世界宣布重启开园。

2022年7月，佳兆业科技中心更名为中信城开大厦正式复工，该项目原本计划2022年初交付。2021年佳兆业出险，没有走到交付这一步，所以由中信城开进行收尾。在此过程中，中信城开大厦经历过总平面图修改报批和公示，2023年7月，项目正式宣布启动全球租赁，仲量联行物业提供物业管理服务。2023年10月15日，中信城开宣布的最新亮相的“信荟CITIC World”是商业的一部分，共计3万平方米，是一个功能多样化、造型艺术化的商业场域，涉及购物、文娱等业态。

2024年7月，东角头项目开工，该项目是业内公认佳兆业旗下质量最好、货值最高的项目。佳兆业还曾计划在此打造超过迪拜塔的世界第一高楼。

至此，从2022年6月至2024年7月，历时24个月，中信系实现了对上述四个项目的盘活。

三、对比中国信达、长城资产纾困佳兆业方式

在佳兆业的风险化解中，中国信达、长城资产亦有参与，方式和手段相比中信系各有不同。其中：

（一）中国信达：“现金投资+债权+代建”

纾困佳兆业，最早出手的应该是中国信达。2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为 20.18亿元+12150平米的配建，扣除配建后，楼面价达到22700元/平米，创下历史最高纪录，该楼盘即“悦伴湾”项目。项目位于广州市南沙区南沙湾核心区域，地处粤港澳大湾区几何中心，交通便捷，项目体量逾10万平方米。项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。2021年佳兆业陷入流动性危机，债务压顶之下，加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产开发有限公司全部股权卖给了平安信托。

随后，中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作。以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+ 外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

2022年年中，悦伴湾项目最终由信达系对项目封闭式管控。上述项目不仅是中国信达对出险房企进行救助的首个成功落地的项目，其也摸索出了一套“现金投资+债权+代建”模式。

（二）长城资产：“AMC+国央企房企”

2022年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。同时，各方还约定推动存量商住开发、商业综合体，以及文旅、邮轮等层面的合作。目前各方跟进洽谈的是数个大湾区项目，按照协议，合作以“成熟一个、合作一个”为原则。8月，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中。

通过梳理中信系、中国信达和长城资产对佳兆业的纾困案例，可以看出，中信系的优势在于债权方，代建方、信托服务方子公司内部协同作用。中信银行、中信信托实力不必多言。就中信城开而言，是中信集团麾下不折不扣的地产载体。一直以来比较低调，但确实隐形的央企地产巨头。截至目前，在全国30多个城市，累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平米。围绕住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。

此外，据悉，中信城开旗下有38家在业子公司，间接持股132家企业。投资物业方面，有北京中信大厦（中国尊）、京城大厦、国际大厦，以及上海中信泰富广场和香港中信大厦。

相对于我们四大AMC，中信集团子公司实力个个强大，不用麻烦“外人”，流程简单，盘活速度相对较快。

四、”超级AMC“上线

作为万亿央企，中信集团16年来一直涉足不良资产行业，直至2022年6月，在其制定推出稳住经济大盘的29条举措，明确提出正式进军“不良资产”领域。如：积极落实国家房地产调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强与中信银行、华融公司等金融子公司的业务协同，积极推动房地产及其他领域不良项目的处置，通过产融协同方式，积极盘活底层资产，保障项目平稳运营，满足市场合理需求，有效化解不良风险。

此外，中信集团还表示，充分利用信托公司搭建风险资产处置平台，为面临债务危机、处于重组或破产重整程序的企业提供信托服务，助力企业提高风险处置效率，化解经营风险。

今年2月，在中国华融召开2023年度工作会议上，中信集团党委副书记奚国华表示集团将继续加大对华融公司的支持力度。

据不完全梳理：2022年及2023年中信集团出资百亿重整中信国安，与中国华融协同纾困融创、盘活湖南华晨集团旗下烂尾楼……

可以看出从中信集团全面控股地方AMC中信青岛资产再到成为华融第一大股东，并充分与华融协同，表示其在不良资产行业的布局非常明朗。它的入局恰恰说明行业正处于上升周期，同时，资本市场、上市公司中的不良已经成为行业的另一蓝海。

案例二：华融变身记：中信系AMC的王者归来

78亿超级大包，中信彻底赢麻了！

猛、很猛、实在猛…

近两年市场罕见的一级市场78亿超级大包被中信金融资产拿下！而这也延续了其一贯的作风：

有包必争，争必第一。

3月5日，中国华融正式更名中信金融资产，意味着这场始自2021年11月17日新华融改革的进程正式收官。

或许是为了证明自己“豪”无人性的超级金主的实力本色，仅仅过了不到两周，离3月底还有近1/3时间，就再次用实力宣告：

不管是五亿大包还是十亿大包，亦或是罕见的百亿大包，都是自己的猎物。

而新华融的这般底气显然来自其超级金主爸爸中信集团，俗话说“背靠大树好乘凉”，显然新华融可是：

背靠弥天大树

此次78亿的超级大包涉及的出表银行，还是同宗的中信银行。据康哥了解，该超级大包的主要债务人涉及中庚置业集团、上海城开集团等18户债权，核心资产位于上海市闵行区的整栋核心商业资产。

一、江湖武功，唯快不破

随着华融资产在2024年初并入中信集团正式收官，“专注不良/聚焦不良”的中信金融资产火力全开!

究竟有多猛？

我们来看一组数据。截止至目前，在不良一级市场，全国范围内推出超级大包（10亿+）以上共有11个：

1、中信金融资产一举拿下其中6个，占比直接超过一半；

2、信达资产拿下2个；

3、长城资产拿下1个；

4、曾经的行业教主东方资产则一个也未拿下；

5、地方AMC方面，甘肃资产/中原资产则各拿下一个；

要问这独步武林的感觉有多爽？答案估计唯有武林霸主自己才清楚！

改头换面后的中信金融资产为啥有此武林秘籍，答案只有两个：

傍上超级金主+聚焦不良

中信金融资产以一已之力干趴其它三家全国性AMC，占据超级大包市场超50%的份额，对于2024年才开局仅3个月的不良资产市场而言，其传递的信号尤为明显：

问鼎行业第一的霸主地位！

二、超级金主：中信拿下AMC牌照

2021年11月17日，中国华融非公开发行内资股及H股：

按照发行方案，中国华融拟发行内资股392.16亿股，发行H股19.61亿股，发行总规模411.77亿股，募集资金不超过420亿元人民币。其中，中信集团认购不超过188.24亿股。

2022年3月29日，中国华融股东中华人民共和国财政部拟将其持有的公司24.07亿股内资股（占公司已发行总股份的3%）向中信集团增资。此次权益变动后，财政部将持有公司的股比为24.76%；中信集团将持有公司的股比为26.46%，成为公司的第一大股东。

中信集团借此机会，顺利拿下一张全国性AMC牌照，在全牌照布局上再进一步。

此前，中信集团已经有银行（中信银行）、证券（中信证券等）、信托（中信信托）、保险（中信保诚人寿）、基金（中信保诚基金）等等不同牌照。

扭亏为赢，新华融迎来业绩拐点！

1月22日，中国华融发布2023年度经营业绩盈利预告：2023年归属于公司股东的净利润为10亿元至20亿元人民币之间。

这也是在华融资产2021年创纪录亏损1029.03亿后首次实现净利润破10亿大关，如果将华融资产的净利润水平拉长到近十年来看，可以分成两个阶段：

1、2012-2018年，净利润呈现逐渐上升趋势，至2018年达到历史峰值219.93亿元；

2、自2018年开始，受赖小民事件的影响，净利润开始出现断崖式下跌，特别是在2020年创造了四大AMC历史上最大的亏损1029.03亿；

三、2600亿：窟窿见底后的华丽转身

中国华融在公告中表示：为进一步夯实资产，公司确认了资产减值损失和未实现的公允价值变动损失约人民币400亿元，截止至2023年底，中国华融自赖小民事件后累计计提六次损失，总超2600亿：

2018年，计提损失338.46亿；

2019年，计提损失311.63亿；

2020年，计提损失1077亿；

2021年，计提损失176亿；

2022年，计提损失305亿；

2023年，计提损失约400亿。

此前，业内人士纷纷判断这六次连续大额计提是财务大洗澡，为的是彻底将此前的风险窟窿填上。给合1月19日，国家金融监督管理总局正式批复同意中国华融资产管理股份有限公司更名为“中国中信金融资产管理股份有限公司”。

一个不良行业新的时代正式开启。虽然早有预期，但是正式消息落地，依然让20万不良资产从业者感慨。

四、新华融王者归来

新华融，一边通过引入战投补充弹药，一边通过加速处置非主营业务子公司股权以甩掉包袱、聚焦主业。通过一系列的回血操作，目前新华融也已逐步走上正规。

如果细看中国华融在中信资产入主以后的表现，用一个字形容，那就是：猛。

在当前去化不畅的背景下，其它全国性AMC管理层还在想着如何平衡去化和收购的技术性问题时，对于已经卸下包袱的华融则再现“有包必抢”的疯狂：

当前在不良资产一级转让市场上，但凡有个银行发包，华融均会第一时间跟进，而唯一全面竞争的对手除了信达再无对手。

毕竟二毛不行，就三毛，三毛不行，就四毛，再不行，那就疯狂的加价，直到竞争对手个个摇摇头离开后感慨一句：

这华融又疯了……究其原因：

在聚焦主业的道路上，华融是当前四大老牌AMC中做的最到位的一个，相比其它AMC而言，华融的非不良金融牌照该转的转，不该转的也在转让的路上，当手中的弹药只有一个发力点时，那这火力集中度可想而之的猛。

此外，新入主的中信集团也是财大气粗的主，对于当前的华融而言，可谓：

天时、地利、人和

这时候，抢包就是手段，重新称霸不良资产行业，成为新霸主，显然是新华融的新方向。

我们来看一下新华融最新一期财报的情况：

据2023年最新披露的上半年财报数据显示，公司在2023年上半年实现收入356.6亿元，同比增长141.8%，几乎追平2022年全年营销收入。

自2021以来，在聚焦主业的道路上持续发力：

1.加速处置存量不良资产：2021年9月初，中国华融在公司官网和华融中关村不良资产交易中心网站集中推介了一批不良资产，涉及债务人约7000户，债权总额超3800亿元人民币，这不仅是华融历史上最大规模的一次推介会，在四大AMC的历史中这么大量的不良资产资产集中推出，也是非常罕见。从收入结构上看：2020年、2021年、2022年、2023年中来自主业不良资产板块的收入分别为341.2亿、280.8亿、228.8亿、92.98亿，占比44.60%、30.17%、61.40%、26.08%，较2019年不足10%的占比均大幅提升。

2.加大对不良资产的收购力度：2020年开始，华融在收购不良资产方面投入力度非常大，当年收包规模市场占比达到40%。而这一占比不仅是华融自成立以来也少有的，在四大AMC中甚至也不多见。2023年，华融在收包方面更进一步，合计收购各类不良资产666.56亿。

具体构成：

（1）2023年上半年新增收购重组类不良债权82.81亿，同比增长67.3%；

（2）收购国企低效资产33.2亿，助力国企改革；

（3）救助危机房地产企业83.13亿，有效落实“三保”政策，维护房地产市场的稳定；

（4）收购中小银行不良债权234亿，推动六省市地方中小银行处置试点，助力区域金融风险的防范化解；

（5）收购违约债券38.42亿，有效防范风险；

（6）持续对中信集团内在的存量不良加大清收处置力度，协同处置项目29个，金额195亿；

写在最后

2018年，赖小民的落马终结了四大AMC闭眼狂奔的时代。

五年的等待、蓄势，只为了新起点的爆发！

依靠超级金主中信集团，依靠自身的苦练内功，2024年不良资产的江湖必定将风潮涌起！

一个时代的结束，同时也迎来了一个全新的时代。