城市商圈报告系列-杭州主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：杭州商圈沿西湖、钱塘江分布，核心商圈抱团发展，本土房企主导。探秘武林、湖滨等9大商圈，看古今交融的商业魅力。全文共5100字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

杭州城市商圈

杭州多中心商业格局形成，探秘9大实力商圈

杭州是一座极具“性格反差”的城市，“欲把西湖比西子，淡妆浓墨总相宜”中描绘的杭州，蕴藏着江南的美和韵，是人们向往的诗画天堂。

而作为长江三角洲的中心城市、浙江省省会城市，被视作“电商之都”的杭州又展现出其国际化都市的一面，有着高度发达的商业发展。

在古典自然美和现代商业文明的碰撞中，多元杭州的商业发展能带给我们哪些惊喜呢？

杭州商圈特点

1.分布特点：核心商圈沿着西湖畔、钱塘江岸分布

杭州坐拥西湖、钱塘江得天独厚的自然资源，而杭州的市级核心商圈，包括武林商圈、湖滨商圈和钱江新城商圈均处于沿海、沿江的位置。

对于稀缺自然资源的占据，也让这些核心商圈难以复制。西湖和钱塘江是杭州旅游的热点景区，除了商圈自身带来的客流，还将承接大量旅游客流。

2.位置格局：主要商圈“手拉手”抱团发展

不同于重庆、成都较为分散的商圈分布格局，杭州的主要商圈紧密相连，西湖畔武林商圈、湖滨商圈以及吴山商圈“组队”发展，钱塘江西岸的钱江新城商圈和庆春商圈也紧密相连。

杭州多商业中心的格局已然成型，而越向外围区域延展，杭州的商圈分布也越来越分散。

3.发展趋势：东南西北均有扩展，向西较为深入

从当前杭州已建成的商业项目（含购物中心、商业街区、专业市场等）分布来看，以核心商圈为核心，向东、南、西、北四个方向均有延展。向西的延展更为深入。

4.商业地产开发：本土开发商占优势，头部企业持续涌入

银泰、解百等杭州本土的商业开发商在杭州率先布局好了自己的商业版图，银泰集团旗下的银泰百货、银泰城以及银泰in系列商业项目已经渗透到杭州大大小小的商圈。

而龙湖、华润、新鸿基、中粮等颇具实力的开发商也在逐步扩张杭州的商业版图，形成杭州商业“百家争鸣”的态势。

武林商圈

位置：杭州拱墅区

商圈面积：371.7万m

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：高端成熟商圈

商圈主要项目

杭州大厦购物城、杭州大厦中央商城、武林银泰百货西湖D11、杭州嘉里中心、国大城市广场锦绣天地购物中心、银泰百货文化广场店

商圈概况

武林商圈一直被视为杭州的“市中心'各类商业项目聚集度较高，且有不少标杆商业项目，比如杭州大厦购物城和武林银泰百货。杭州大厦涵盖众多奢侈品牌，也是整个杭州近2年销售额最高的商业项目。而随着杭州中心·万象城、杭州恒隆广场等备受期待的新项目亮相，武林商圈的江湖地位将更加稳固。

杭州大厦购物城——

由解百集团打造的杭州大厦购物城（总楼面面积近30万㎡，商业楼层：10F）集购物、酒店、商务、娱乐、会议展览等多功能于一体，是杭州第一个商贸旅游综合体。属于GeoQ Data商业数据中的A+商场。

该项目A、B、C、D四座商场分别针对不同的消费群体，A座以女性商品为主，B座是综合性商品，C座是生活馆，D座则突出潮流个性。

另外，杭州大厦购物城聚集着LV、HERMES、CARTIER、CHLOE、VALENTINO等国际顶级奢侈品以及国内名牌。2021年和2022年，项目的销售额均超过100亿元，去年销售额全排名第八，杭州排名第一，登顶榜首。

武林银泰百货——

武林银泰百货（营业面积35万㎡，商业楼层：10F）是银泰商业布局的第一家百货商店，是银泰百货的创始之源。项目自1998年11月开业以来，持续创造着不菲的营销成绩。去年，武林银泰百货销售额达到58亿元，在杭州的商业项目中，销售额能排进TOP 5。

在行业内，武林银泰百货被称为“首店收割机”，不少国际化妆品品牌在进入浙江的首选商场即是武林银泰百货。近年来商场引入了LG 旗下中高端护肤品牌苏秘su:m37°的国内首店、DARPHIN朵梵中国首家旗舰店等。

近年来，历经25年的银泰百货也积极进行外立面改造，换新升级，以符合当代年轻人的购物审美

湖滨商圈

位置：杭州上城区位

商圈面积：138.65万m2

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：中高端商圈、世界级商圈

商圈主要项目

湖滨银泰in77、解百城市奥莱、杭州工联CC购物中心、杭州湖滨88

商圈概况

湖滨商圈占据着西湖东畔的绝佳瞰湖位置，北接武林商圈，南临吴山商圈，优越的地理位置给湖滨商圈带来了源源不断的客流，湖滨银泰in77也是杭州必打卡的商业项目之一，能持续吸纳人流。武林-湖滨商圈目前也是杭州最为成熟的商业中心。

湖滨银泰in77——

湖滨银泰in77紧邻西湖（商业体量约20万㎡，商业楼层：7F），是西湖畔一座多功能复合型购物中心。项目在建筑风格上，保留了江南特有的骑楼、青砖等设计元素，同时与现代城市设计感融合，持续吸引着本土居民和外地游客打卡。

银泰in77与地铁1号线龙翔桥站无缝接驳，交通十分便捷。商场分为A、B、C、D、E五个区，各个区的商业形态都不同，主要业态也各有侧重。比如A区主要聚集着国际名品旗舰店，打造了空中玻璃连廊，连接了两幢沿湖建筑，能更好地欣赏西湖湖景；B区则基于历史建筑龙翔里骑楼进行特色墙绘，侧重引领青年潮流文化。

在业态和品牌的规划上上，银泰in77涵盖奢侈精品、美妆、潮流服饰、生活配套、餐饮美食等5大品类，亲子儿童类的品牌较少，主要聚集于旅游+购物的生态构建。

优越的地理位置，高能级的商圈定位以及多元丰富的商业形态都赋予了银泰in77强劲的“吸金力”，2022年，银泰in77销售额达到了78亿元，在全国购物中心中排名16，在杭州的商业项目中则位列第3名。

吴山商圈

位 置：杭州上城区

商圈面积：136.15万m

功能分类：传统成熟商圈

商圈定位：特色文化商圈

商圈主要项目

西湖银泰城、杭州清河坊、清波商厦

商圈概况

吴山商圈位于湖滨商圈南侧，但整体风格与湖滨商圈、武林商圈不同，吴山商圈有更浓厚的老杭州味道。商圈内既有西湖银泰城这样的现代化商业，也有像杭州清河坊这样的老街区商业，共同构成杭州特色商圈。

杭州清河坊——

清河坊起源于南宋，自古是杭州繁华商业地段，目前也是杭州唯一保存较完整的历史老街区。杭州的百年老店，如王星记、张小泉、万隆火腿栈、胡庆余堂、状元馆羊汤饭店等均集中在这里。

虽然相比其他商业项目，杭州清河坊的商业等级较低，一些国际品牌的调性与之不符，也少有进驻。但作为特色老街区和文化IP，对于当地居民和游客的吸引力不容小觑。

钱江新城商圈

位置 ：杭州上城区

商圈面积：492万m?

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：中高端商圈

商圈主要项目

杭州万象城、杭州来福士广场、杭州砂之船奥特莱斯(解放东路店)、杭州高德置业广场

商圈概况

在杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的进程中，钱江新城被视作中央商务区，逐步成为杭州市的城市新中心。目前钱江新城聚集这杭州大剧院、杭州国际会议中心等城市重要配套，政府机构也在此扎堆，还有杭州万象城、来福士广场等高能级商业配套，高端消费目的地已然成型，未来还将迎来IFC等优质商业项目，中心影响力还将持续释放。

杭州万象城——

杭州万象城（购物中心商业体量27万㎡，商业楼层：8F）由华润集团和新鸿基两大“巨头”联手打造，十余年来陪伴着钱江新城共同成长。

杭州万象城虽然开业已有十余年，但经过每年对品牌的调整以及近年来对外立面的焕新，商场整体呈现出历久弥新的状态。品牌布局也具有层次感，既有LV，GIVENCHY、MaxMara、FENDI、阿玛尼等国际一线大牌，也有百老汇影城、缤纷万象溜冰场等主力业态，吸引不同属性的用户游逛。

在银泰、解百这样的本土商业大佬在杭州“先入为主”的形势下，杭州的第一座万象城仍旧成功出圈。2022年，杭州万象城销售额达到了100亿元，在全国的购物中心行列排名第9，在杭州众多商业项目中则仅次于杭州大厦，位列第2名。

滨江商圈

位置：杭州滨江区

商圈面积：16171万m

功能分类：新兴商圈

商圈定位：区域核心商圈

商圈主要项目

龙湖杭州滨江天街、星光大道、宝龙城、银泰百货(滨江店)、杭州滨江银泰、中南国际商城

商圈概况

相对于其他传统老商圈，杭州滨江商圈是近10年逐渐发展起来的新兴商圈，目前商业聚集度也相当高。从星光大道开始，宝龙城、龙湖杭州滨江天街、银泰百货纷纷进驻滨江商圈，推动其成为杭州商圈的“新名片”

龙湖杭州滨江天街——

龙湖杭州滨江天街（商业体量约26万㎡，商业楼层：8F）是杭州第二座“天街”，于2017年9月亮相营业，凭借龙湖超强的商业运营能力，短短几年就成为滨江商圈的标杆项目。

在品牌引入上，该项目吸纳了URBAN REVIVO、TOMMY HILFIGER、MO&Co、CHUU、DANSKIN等时尚潮流品牌以及苏小柳、松鹤楼、东发道、湊湊、M Stand、Bangpro咖啡等品质餐饮。主力店CGV影城近年来的营收情况也较为亮眼。

在商业场景创新上，商场打造出了偏“美式”的1515空中街区，持续举办音乐、艺术活动，同时引入火锅、酒馆、小吃市集等业态，构建较为独特的商业社交空间。

另外，龙湖还善于通过各类主题活动以及明星网红来聚集人流。在数字化运营方面，滨江天街从前期运营到推广，再到日常商家经营管理，均有大数据支撑，从而能跳出经验主义的局限，获得长足高效的发展。

人民广场商圈

位置 ：杭州萧山区

商圈面积：1244.1万m?

功能分类：新兴商圈

商圈定位：区域核心商圈

商圈主要项目

萧山华润万象汇、萧山银隆百货、金莱街、众安恒隆广场

商圈概况

人民广场商圈是杭州萧山区的核心商圈，商业聚集度较高，能满足周边居民的购物休闲需求目前聚集有华润万象汇、萧山银隆百货等商业项目。

萧山华润万象汇——

萧山华润万象汇购物中心（商业楼层：6F）的商业体量约10万㎡，于2018年正式开业，规划了国际潮流时装、创意家居生活、全球多元食肆、潮玩主题体验为主导的四大特色业态组合。

华润万象汇是华润在杭州布局的第二座商业综合体，为人民广场商圈引进了超250品牌，其中有50%的品牌首进萧山区，包括盒马鲜生、星巴克甄选、西西弗书店&矢量咖啡、奈雪的茶等

申花商圈

位置：杭州拱墅区

商圈面积：5311万m2

功能分类：区域成熟商圈

商圈定位：城市副中心商圈

商圈主要项目

城西银泰城、古墩印象城、新武林商业中心、太合商业中心、H108购物中心、五洲国际广场

商圈概况

中花商圈也是以往的城西商圈，高端住宅项目和大型商综合体的进驻给申花商圈带来了发展契机。目前申花商圈作为重要的产业聚集地，商业配套已十分完善，对杭州城西范围的商业辐射影响力较大

城西银泰城——

城西银泰城（购物中心商业体量：29万㎡，商业楼层：9F）自2013年开业以来，一直是城西城市副中心的商业“顶梁柱”。

在业态规划上，城西银泰城涵盖时尚精品、高化品牌、品质餐饮、亲子儿童等多元业态，引入喜悦真冰滑冰场、传奇奢华影院、唛歌时尚KTV、舒适堡健身中心、BLT精品超市、神采飞扬电玩城、正格运动城等众多主力店。

在近10年的发展过程中，城西银泰城一直保持品牌升级焕新。比如在2021年，城西银泰城共调整了180余个品牌，占比达65%。

近2年，城西银泰城的销售额均为47亿元，去年在杭州商业项目中排名第5。杭州城西标杆购物中心的地位十分稳固。

新天地商圈

位置：杭州拱墅区

商圈面积：243.47万m

功能分类：区域成熟商圈

商圈定位：特色改造商圈

商圈主要项目

新天地中心、杭州中大银泰城、杭州G193购物中心、西悦生活广场

商圈概况

新天地商圈由杭州老工业基地改造而来，利用保留的老厂房、老火车等工业遗存，打造了太阳马戏亚洲驻场秀、女化艺术公园活力PARK、新天地艺术中心等全新业态。它前商圈内商业购物中心与老工业建筑融合，文创产业发展欣欣向荣。

杭州新天地中心——

杭州新天地中心（商业楼层：9F）总建筑体量达到了180万㎡，集商业、办公、文化创意休闲、总部经济于一体，无疑是杭州城北的一座商业巨舰。

项目购物中心商业体量约12万方，致力于打造了零售、餐饮、娱乐休闲、互动体验、文化为一体的全业态生活中心，于2017年11月正式开业。

截至目前，新天地中心围绕“潮经济、夜经济、青春经济”发展定位，引入了300+商户，其中“響 live house”、OT酒吧、大麦66、温克酒吧（太阳剧场店）、CLUB WOO等多家酒吧让新天地成为杭州夜生活潮流打卡地。

下沙商圈

位置：杭州钱塘新区

商圈面积：1391.27万m

功能分类：区域成熟商圈

商圈定位：城市副中心商圈

商圈主要项目

龙湖杭州金沙天街、金沙印象城、丰乐商业区、自由港广场

商圈概况

杭州下沙商圈周围高校云集，包括浙江理工大学、浙江传媒学院、杭州师范大学(下沙校区)、中国计量学院等，高校经济繁荣，可辐射杭州下沙约25万师生群体。另外下沙经开区的企业及居住人群也能有效推动下沙商圈的发展。

湖杭州金沙天街——

龙湖杭州金沙天街（商业体量：15万㎡，商业楼层：10F）是龙湖商业布局华东市场的首座天街项目，对于其打开华东商业市场具有重要意义。

杭州金沙天街覆盖餐饮、零售、体验、娱乐、亲子等全业态的品牌阵容，入驻品牌数量近400家，包括丝芙兰、NIKE KICKS LOUNGE L1、ZARA、优衣库、POP MART等主力潮流品牌。2022年，金沙天街引进新店超100家，其中首店品牌就有30家，商场整体出租率达到了99%。

据了解，金沙天街2021年全年客流近3000万人次，日均客流稳定在7.3万人次左右，全年销售额约20亿元，“吸金力”强劲。