城市商圈报告系列-南京主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：南京商圈以新街口为核，德基广场吸金力强劲，夫子庙融历史文化，元通、江北等新兴商圈崛起，众房企共绘商业新图景。全文共6300字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

南京城市商圈

南京8大实力商圈，新街口“封神”

金陵城作为六朝古都，长久以来都是中国南方的政治、经济、文化中心，在千年变迁中，览尽繁华烟火。

而今南京城作为江苏省会及东部地区重要的中心城市，承载着国际交流的重任，同样有着商业中心的“地位”，南京新街口商圈更是被誉为“中华第一商圈”。

南京在城市商业发展上颇有“野心”，去年南京市发布《南京市商业网点规划（2021-2035年）》（公众意见征询），意在打造“国际潮”与“金陵韵”共生互融的国际消费中心城市。

南京商圈特点

1.商业“拼图”完整：高端商业表现抢眼，创新商业增色添彩

对比新一线城市甚至一线城市，南京的高端商业的发展是十分抢眼的。南京德基广场2023年销售额约239亿元，仅次于北京SKP，位列全国第二。今年南京IFC也正式开业，持续补充高端商业体量。

另外基于长江、秦淮河等得天独厚的自然资源以及历史文化底蕴，南京的创新商业也十分“出圈”，比如享誉中外的夫子庙商业街，以及近年来打造的百家湖1912历史文化街区等。

2.商业发展格局：新街口一骑绝尘，元通、江北被寄予厚望

无论从当前南京的商业格局还是最近的商圈规划来看，南京整体商圈格局仍以新街口商圈为核心，向外围扩散。

而除了新街口，长江沿岸的元通商圈和江北商圈在规划上被给予厚望，且近年来商业能级也快速拉升，有望在未来与新街口商圈“鼎立”。

3.商业分布格局：沿长江分布明显，南北延展较深

从南京商业的购物中心分布热力图来看，新街口、夫子庙、江东、元通等中心城区商圈商业项目较为聚集。

同时，购物中心也有沿长江分布的特点，商业项目向南、向北延展更深，这也与南京整体城市规划息息相关。

4.新老商业开发运营商齐聚：南京商业焕发新活力

南京除了扎根已久的德基、金鹰、万达等老牌开发商，也逐渐迎来龙湖、华润、中粮等实力开发商，打造了龙湖天街、万象城、大悦城等商业项目。港企新鸿基则在南京布局了全国第三座IFC，已于今年开业。

越来越多的大牌开发运营商的入局，也让南京商业焕发新活力，整体商业魅力也将持续拉升。

新街口商圈

位置 :南京秦淮区

商圈面积:785万m'

功能分类:市级核心商圈

商圈定位:国际消费中心、城市核心承载区

商圈主要项目

德基广场、中央商场、南京新百中心、大洋百货、东方商城、IST艾尚天地购物中心、金鹰国际购物中心金贸大厦、万达商业大厦、新街口国际金融中心、新街口印象汇、新街口苏宁生活广场

商圈概况

新街口商圈作为“中华第一商圈”，无疑是南京资历最深的商业“一哥”。而在最新的规划中，新街口定位为国际消费中心，不仅能辐射常州、无锡等南京都市圈的城市群，更具备“国际会客厅”的功能，商圈能级不言而喻。

当前，新街口商圈聚集着高端、中高端商业“F4”:即德基广场、中央商场、南京新百、金鹰国际购物中心吸金力强劲。

南京德基广场——

南京德基广场（楼层：B3-8F）作为新街口商圈“群雄之首”，商业体量达31万方，是新街口核心地段的一座“商业巨舰”。

商场一期于2006年开业，二期于2012年开业，三期仍在建设中。项目紧邻1号线和2号线接驳的新街口站，交通便捷，人流量巨大。

德基广场内聚集着CHANEL、PRADA、Louis Vuitton、Montblanc、Hermès、FENDI等重奢品牌。同时引进米其林、黑珍珠等高端餐饮，持续吸金。国际影城、国际影剧院等主力店也不断吸引客流。

在商业场景的布局上，德基也有较多创新。比如用8F一层的空间打造“德基文化区”，包含德基美术馆、德基当代艺术空间、德基艺术书店，提升商店可游憩度。

另外，德基的“5A景区”洗手间也火遍全网，赛博朋克夜店风、欧洲雕塑风、热带花园风等风格迥异且动辄花费千万资金的洗手间吸引着线上线下的关注。

2023年，德基广场销售额高达239亿，仅次于北京SKP，位列全国第二，同时在南京断层领先。

可见无论实在高端品牌引入、创新场景、商场细节以及吸金力上，德基广场无疑都有“领军”实力

南京中央商场（新街口店）——

南京中央商场（商业体量约8.8万㎡；楼层：B1-8F）是南京第一座综合商场，最早可追溯到上个世纪1936年，经历了88年的岁月洗礼，是几代南京人的集体记忆，至今“江湖地位”仍旧稳固。

商场涵盖美妆、女装女鞋、名媛童品、绅士用品、运动休闲、家居生活、餐饮休闲等多元业态，引进了MONTBLANC、Pandora、OMEGA等奢侈品牌以及欧莱雅、资生堂、SK-II、YSL等国际美妆大牌。

2023年，南京中央商场（新街口店）销售额约70.3亿元，在南京仅次于德基广场，位列第二，吸金力不容小觑。

近期中央商场又将重新规划内部空间，同时对商场业态进行焕新升级，形成具有多元复合业态的特色商业体系。

夫子庙商圈

位置：南京市秦淮区

商圈面积：168万m

功能分类：传统成熟商圈

商圈定位：中高端综合性商业功能区

商圈主要项目

鹏欣·水游城、水平方、茂业天地、南京万象天地、南京瞻园奥特莱斯

商圈概况

夫子庙商圈紧邻秦淮河，依托绝佳历史古韵的地段，融合孔庙、学宫、江南贡院等夫子庙古建筑群，夫子庙商圈吸引着源源不断的游客。夫子庙商圈极具江南风韵的商业街融合现代商业综合体，极具辨识度。而无论是早年开业的水游城，还是近年亮相的万象天地，都带动着夫子庙商圈焕新升级，孕育着新的商业契机。

鹏欣·水游城——

鹏欣·水游城（B4-5F）位于夫子庙商圈核心地段，建面约16.7万㎡，于2008年8月29日正式开业。项目以流动的水为主体，集零售、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体，商业场景创意十足。

水游城中包含优衣库、ZARA、热风等快时尚品牌，同时引入胡桃里音乐酒馆、凑凑火锅·茶憩、太二酸菜鱼、茶颜悦色等知名网红餐饮品牌。整体品牌构造较为“接地气”，对年轻客群较有吸引力。

水游城当前进行过多轮焕新，其在2021年从空间到品牌，从软性服务到硬件设施都进行了优化调整。

在商业场景的营造上，项目结合夫子庙文化商圈的特色，打造出了都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间，持续吸引客流。

南京万象天地——

夫子庙商圈万象天地项目分析

位置：位于南京夫子庙文化商圈核心，毗邻秦淮河风光带，地铁3号线夫子庙站直达，兼具文旅与商业双重优势。

开业时间：2022年9月30日；体量：总建筑面积约10.4万㎡，融合商业、文化、旅游多维度空间。

业态：以“文化+商业”为核，涵盖精品零售、特色餐饮、非遗体验、沉浸式演艺等复合业态，打造古今交融的消费场景。

品牌特色：引入高端国潮品牌、金陵老字号旗舰店及网红餐饮首店，如[列举品牌示例]，形成传统与潮流共生的品牌矩阵。

场景营造：依托夫子庙历史文脉，打造“秦淮夜肆”主题街区、非遗手作工坊、光影艺术长廊等互动空间，结合传统节庆举办市集、灯会等文化活动，强化文旅属性。

焕新动态：近年持续优化动线设计，升级智能导览系统，并引入策展型零售、剧本杀等新业态，吸引年轻客群与文旅消费。

元通商圈

位置:南京市建邺区

商圈面积:143万m

功能分类:新兴高端商圈

商圈定位:高能级综合性商业功能区

商圈主要项目

南京IFC、华采天地、龙湖南京河西天街、金源广场、仁恒里同乐坊、台湾名品城、华润苏果购物中心、格玛广场

商圈概况

元通商圈地处河西奥体新城区域，位于长江东岸，地理位置优越，商业势能强劲。在南京市最新的商业规划中属于二级商圈，仅次于新街口商圈。2024年1月，元通商圈南京IFC正式营业，后续还将迎来河西德基广场，高端项目的接连亮相也将直接拉升元通商圈的商业能级。

南京IFC——

南京IFC（楼层：B1-8F，含LG1和LG）总建筑面积约30万㎡，购物中心商业体体量约9.3万㎡，项目直接接驳地铁2线和10号线的换乘站元通站，交通十分便捷。

2024年1月份，南京IFC正式开业，涵盖奢侈品、高端餐饮、简餐甜品、休闲娱乐等多元业态。

项目不仅引入了LOUIS VUITTON、CHANEL、DIOR、GUCCI、Fendi、Tom Ford、MiuMiu、VanCleef & Arpels、BVLGARI等一线重奢品牌，还配有甬府尊鲜、柿合缘、南朱雀、余欢领鲜火锅、华府尊宴等高端餐厅，品牌能级不言而喻。

另外，南京IFC还有部分业态暂未开业，处于打造状态，比如百丽宫影院。

值得一提的是，南京IFC紧邻正在建设的河西德基广场，而待到该项目开业，元通商圈将迎来重奢商场的“王者争霸赛”。

江东商圈

位置：南京市建邺区

商圈面积：338万m

功能分类：新兴商圈

商圈定位：中高端综合性商业功能区

商圈主要项目

金鹰世界、建邺万达广场、建邺吾悦广场、南京乐基广场

商圈概况

江东商圈是南京河西新城的商业核心区，位于元通商圈以北。据了解，江东商圈建设区商业总面积排在南京全市第一，甚至超越了新街口。当前，商圈内聚集着金鹰世界、建邺万达广场、建邺吾悦广场等高能级购物中心，整体商业势能较高，且仍有较大发展前景。

南京金鹰世界——

南京金鹰世界（楼层：B2-9F）是全球最高的三塔连体建筑，亦是南京标志性建筑之一，于2017年11月开业。项目总建筑面积91.8万㎡，其中购物中心商业体量约35万㎡。

作为“巨舰型”购物中心，金鹰世界涵盖融合了零售服饰、珠宝名表、名品美妆、精品超市、特色餐饮、名车销售、儿童教育、影院娱乐、动物世界等丰富业态。

项目着重发展首店经济，引入Lancome 、Estee Lauder、Chanel、Dior、YSL等国际一线美妆品牌以及始祖鸟、DESCENTE GOLF、MAX&Co等知名品牌。

另外项目还引进了南京大排档、小厨娘淮扬菜、暹·罗勒湾·新加坡花园餐厅、港丽餐厅、安三胖韩国烤肉、鸿霖多国料理四道菜·福建菜馆、新江南·江浙菜等100余家餐厅，菜系丰富，品牌多样。

2023年，南京金鹰世界销售额约32亿元，入榜南京购物中心2023年销售额TOP10。

南京建邺万达广场——

南京建邺万达广场项目分析

位置：位于建邺区江东中路，毗邻地铁2号线集庆门大街站，辐射河西新城及老城区客群，交通便捷。 开业时间：2009年12月25日

体量：总建筑面积约12.8万㎡，地上6层，地下3层，停车位超1200个。 业态：集购物、餐饮、娱乐、亲子、生活服务于一体，涵盖万达影城、大玩家超乐场、永辉超市等主力店，餐饮占比超40%。

品牌特色：以大众消费为核心，引入优衣库、UR、星巴克、海底捞等连锁品牌，同时布局区域首店如南京首家喜茶LAB店，强化年轻化标签。

场景营造：打造“童趣主题街区”“夜经济美食街”等特色空间，定期举办音乐节、市集等活动，2024年升级智能导览系统，提升消费体验。

 运营表现：开业15年持续保持95%以上出租率，2024年引入奈尔宝家庭中心、星际传奇等体验业态，全年销售额同比增长18%，稳居河西商圈头部地位。

江北商圈

位置：南京市浦口区

商圈面积：158万m

功能分类：新兴商圈

商圈定位：高能级综合性商业功能区

商圈主要项目

南京江北虹悦城、南京东方万汇城、砂之船(南京江北新区)奥莱、大润发(南京浦口店)、南京宝龙时代广场、红星美凯龙(江北新区商场)

商圈概况

江北商圈位于江北新区，与江东商圈隔江相望，是江北商圈规划的核心商圈,商圈能级划分仅次于新街口商圈。江北商圈目前已有虹悦城、万汇城等商业项目，但商业影响范围有限。后期江北商圈还将迎来大悦城、江北万达广场、山姆会员店等高能级商业项目，商圈势能有望快速拉升。

南京江北虹悦城——

南京江北虹悦城商业体量约10万方，商业楼层为B1-5F。于2021年12月底正式营业。

商场定位为“全时都会生活聚场”，涵盖时尚零售、餐饮美食、汽车销售、休闲社交、儿童娱乐等多元业态

从品牌矩阵来看，商场主要以快时尚和大众品牌为主，同时也有海伦司、西塔老太太泥炉烤肉、萨莉亚意式餐厅、凑凑火锅·茶憩等网红餐饮品牌。

值得一提的是，项目自营500㎡的创意剧场，可举办LIVEHOUSE、艺术展览、儿童剧、即兴话剧、品牌会员沙龙等丰富活动，持续吸引客流。

整体来看，江北虹悦城在商业场景和公共场景运营上的表现可圈可点，可拉近与消费者的距离。

桥北商圈

位置 ：南京市浦口区

商圈面积：126万m

功能分类：区域核心商圈

商圈定位：中高端综合性商业功能区

商圈主要项目

南京弘阳广场、桥北万象汇、南京印象汇、苏尚生活广场、太平商场(桥北带店)、金象城购物中心

商圈概况

桥北商圈同样属于江北新区，位于江北商圈以北，是江北新城最成熟的商圈，聚集着南京弘阳广场、桥北万象汇、南京印象汇等众多商业项目。桥北商圈商业密集、客流量较大、交通便捷，被视作“江北第一商圈”，甚至有望争夺南京商圈“二把手”

南京弘阳广场——

弘阳广场商业体量高达55万㎡，是南京首个“双Mall+游乐演艺”的超大型文商旅综合体。涵盖商业MALL、大型主题乐园、法式风情街等丰富的商业场景，同时将文化、旅游、休闲、购物、人居等功能融合，商业业态多元。

弘阳广场囊括餐饮、零售、母婴、儿童教育、汽车销售等业态，品牌偏大众。与其他商场相比较为特别的是，商场内有不少家具家居品牌，包括莫干山地板、慕思凯奇、金地木门、飞利浦照明等。

项目从2006年开始动工，十余年间经过多轮焕新升级，推动B馆、C馆的品质提升和业态优化，陪伴桥北商圈共同成长。

2023年，弘阳广场销售额26亿元，年客流量则高达5000万人次，销售额和客流量在南京均排在TOP10。

百家湖商圈

位置:南京市江宁区

商圈面积:929万m

功能分类:区域核心商圈

商圈定位:中高端综合性商业功能区

商圈主要项目

景枫中心、金鹰天地广场(江宁店)、百家湖1912、同曦万尚城、21世界太阳城

商圈概况

百家湖商圈位于南京南部区域，是江宁区的商业中心，依托于百家湖的独特自然资源，滨湖的百家湖商圈商业聚集度高且人气居高不下，同时在商业创新上也有不少亮点。近年来，百家湖商圈既迎来了景枫KINGMO、金鹰天地广场(江宁店)两大高能级的购物中心，同时也出现了百家湖1912这样的创新商业项目，整体商业能级偏高。

景枫中心——

景枫中心（楼层：B3-5F）位于百家湖东南角，紧邻金鹰天地广场（江宁店）和百家湖1912，同时与地铁1号线百家湖站无缝接驳，交通便捷。

景枫中心商业总建面约为37万㎡，涵盖购物中心、高端商务写字楼、住宅。其塔楼是江宁区第一座5A甲级写字楼，购物中心商业体量约11万㎡，于2016年正式开业。

项目从开业以来就大力发展首店经济，2023年全年更新品牌110家，引入首店共计70家（含区域首店）。其中MarMar&Milkbarn、陈麻婆豆腐、LAZBOY、IBUDU STUDIO、Native等品牌为江苏首店。

同时，商场还引进了CHANEL、DIOR等国际一线奢侈品牌，以及 Estee Lauder、Guerlain等国际大牌美妆。

2023年，景枫中心销售额约37.05亿元，在南京购物中心中位列第五，同时年客流量达2647万人次

百家湖1912——

百家湖1912临湖而建，街区总长1060米，整体商业占地面积5万㎡，涵盖城市沙滩、互动型情景小品、百变舞台演出区、水上游乐区、餐饮小吃、露营小酒馆等丰富商业文旅场景，是融合商务社交、时尚餐饮、休闲游乐、情景体验、文化旅游的民国风情主题创新街区。

项目近年来大力发展“夜经济”，打造夜演、夜展、夜读、夜娱、夜秀、夜游、夜食、夜购等丰富业态，持续吸引年轻客群和家庭型客群。

仙林商圈

位置:南京市栖霞区

商圈面积:761万m

功能分类:区域核心商圈

商圈定位:中高端综合性商业功能区

商圈主要项目

金鹰湖滨天地、德基文化艺术高端商业中心、南京美糖广场、美居生活广场、爱尚街区购物广场:仙林九霄梦天地、南京东城汇

商圈概况

仙林商圈是依托高校经济发展的商圈,周围有十余所高校大大小小的湖屿也给了仙林商圈独特的自然风貌。在南京最新的商业发展规划中，仙林商圈与夫子庙商圈、江东商圈规划等级一样，均为中高端综合性商业功能区。

金鹰湖滨天地——

金鹰湖滨天地位于金鹰湖畔，其B区商业综合体和A区奥莱城隔湖相望，并通过“湖面栈桥”联通。

金鹰湖滨天地B区项目建面约16万㎡涵盖了购物中心、森林公园、露天公园、下沉式广场丰富场景，拥有零售商业、餐饮美食、文创艺术、儿童教育、影院等多元业态。

项目引入了巴黎贝甜、鲜芋仙、霸王茶姬、DQ、马伍旺饮料厂、鲍师傅糕点等高人气甜点饮品品牌。主力店有卢米埃影城（金鹰仙林店）、海底捞火锅、星聚会KTV等，和年轻客群及年轻家庭较为适配。

2023年，金鹰湖滨天地销售额为22亿元，年客流量2500万人次。吸金力和客流吸引力均不容小觑