城市商圈报告系列-青岛主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：青岛商圈从中山路“单极”迈向全域“多极”，传统商圈借文旅焕新，新兴商圈凭轨交崛起。八大商圈涵盖高端、市井、滨海等多元场景，带你解锁“山海城商” 融合的消费新体验。全文共5700字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

青岛城市商圈

青岛八大必打卡商圈全攻略

解码传统与新兴商业的山海交响

红瓦绿树、碧海蓝天，俨然已成为青岛的代名词，赋予其独特风韵。作为我国沿海重要中心城市、滨海旅游城市，青岛不仅拥有各种美食、景点，也充满了活力与机遇。

随着城市不断发展，越来越多的商业体在青岛拉开“帷幕”，使其商业出现新的发展趋势，据2022城市商业魅力排行榜显示，青岛在商业资源集聚度上的排名也实现了提升。

青岛商圈特点

商圈从单一化逐渐多极化，商业格局不断改变

伴随着城市的变迁，青岛商圈由一枝独秀走向全城开花。在老青岛人的记忆里，中山路便是青岛的商业名片。随后青岛向东发展，形成了热闹非凡的台东商圈和香港中路商圈，而消费者们不断追求丰富的业态又促使着更多商圈出现在大众视野。未来，青岛商圈将持续向多极化和郊区化调整。

传统商圈加速迭代，新兴商圈强势抬头

中山路商圈、香港中路商圈、台东商圈、李村商圈是青岛四大传统商圈，即使是成熟商圈，各商业体在存量之下也面临着淘汰、更替的现状。新型消费方式的出现促使着商业体不断进行改造升级，地铁的开通、天桥拆除重建等让传统商圈迎来了新的挑战与机遇。

而随着新一代商业体的出现，新兴商圈应运而生，加之庞大的人流不断带动消费，使得新兴商圈强势抬头，“活了起来”。

全力开拓“轨道上的商圈”

随着城市建设进程加快，青岛地铁沿线商业也加快了升级的脚步，致力打造“一刻钟便民生活圈”。青铁商业作为开拓的主力大军，不仅布局了独具其特色的Mini TOD “小体量”商业，配上了“青铁慧选”“早餐晚菜”和“壹心制面”为上班族提供便捷，还将打造轨道上的历史文化城区、轨道上的足球场等新业态。

目前，青铁商业携手青岛丽达全力开拓“轨道上的商圈”，近一步提高居民生活便利度

香港中路商圈

位置 ：青岛市市南区

商圈面积：541.14万m

功能分类：市级商圈

商圈定位：传统商圈

商圈主要项目

万象城(山东路)、青岛海信广场、青岛永旺东部购物中心、麦凯乐(青岛总店)、青岛海航万邦中心、青岛中心购物广场五四外贸广场、阳光百货、家乐福(名达店)、银座太古购物中心、爱购时尚广场、秀尔·韩国服装城、青岛市汀town艺术商街

商圈概况

随着航运贸易金融总部大厦、深蓝中心等项目落地，商圈将进一步强化商务与商业融合，预计 2026 年新增高端楼宇空间超 50 万平方米。市南区政府计划通过首店引进、业态升级、场景创新，将香港中路商圈打造成 “国际消费中心城市” 的核心承载区，辐射胶东半岛乃至东北亚客群，持续巩固其 “青岛商业门面” 的地位。

万象城——

万象城(山东路)位于城市中心，与“五四广场”毗邻，且与五四广场地铁地铁站相通，拥有6000个停车位，地理位置优越、交通便捷。

该购物中心于2015年4月30日开业，2019年便被评为国家五星购物中心，是青岛市乃至山东省仅有的一家五星购物中心，集Shopping MALL、甲级写字楼、五星酒店、酒店式公寓、会展中心于一体。

购物中心共8层，餐饮、精品店、娱乐等一应俱全，以中高端品牌为主，其中不乏古驰、迪奥、蔻驰等众多国际一线品牌，还有OLE、冰纷万象滑冰场、CGV影院等主力店。

万象城(山东路)六楼以餐饮为主，不仅有川菜，还有杭州菜系等，带你领略不同风味的美食。值得一提的是，这里是青岛唯一拥有Apple store和方所书店的购物中心，而方所也是首家离海最近的门店

青岛海信广场——

青岛海信广场 (停车位：1300个）是国内著名高级百货店，于2008年6月21日开业，是山东高端百货的翘楚，其2021年销售额是山东唯一突破65亿的，可谓是山东零售行业的销售龙头。

青岛海信广场营业面积达13万平方米，共6层，其中涵盖Hermès、Giorgio Armani、Valentino、Balenciaga、VERSACE、miu miu、Jimmy Choo等品牌在山东的唯一门店。除了在品牌组合上实行错位经营、坚持向上进化，还针对会员推出了代客泊车、预留车位等多项专属服务，不断拓宽广度，展现出了山东的商业潜力。不仅如此，在营销方面也是一直紧密围绕定位，打造了诸如楼体表白等多个引领性案例。

青岛海信广场一楼汇集了各类国际一线品牌和美妆品牌，与其主打高档奢侈品购物，走“高大上”的经营路线相吻合，是青岛“最壕”商场。

青岛永旺东部购物中心——

青岛永旺东部购物中心（等级：A，楼层：3）于1998年1月18日开业（原佳世客），是永旺在青岛的第一家门店，至今已陪伴青岛人民20余载，深受市民青睐。

自开业以来，青岛永旺东部购物中心热度不减，设有食品超市、穿着类商品、家庭生活用品等三个自选商场和一条精品专卖商业街，商品齐全，品牌种类丰富（该购物中心1楼内部数据为例），形成了自营与入租专卖店互补的经营特色。

青岛永旺东部购物中心拥有850个停车位，且靠近浮山所地铁站，交通便捷。

麦凯乐(青岛总店)——

麦凯乐(青岛总店)（等级：A）于2006年9月30日在香港中路正式营业，营业面积达6.6万平方米，含350个停车位，毗邻燕儿岛路地铁站，是市南区的著名“堵点”。

商场分为地下一层和地上八层，空间布局恢弘大气，汇集了各国潮流品牌，涵盖多国特色风味美食，有着“Food Court”独特的文化氛围以及国际化、差异化的运营管理，其中，五到七层均设有空中停车场，八层拥有大商影院、健身房、观山看海的空中花园，别具特色。

面对瞬息变化的商业市场，麦凯乐也紧跟时代潮流，推出岛城首个零售企业手机客户端、首个零售企业官方微信、首部零售企业微调刊等。

中山路商圈

位置：青岛市市南区

商圈面积：72.09万m

功能分类：区域商圈

商圈定位：传统商圈

商圈主要项目

百盛(中山路)、悦喜客来广场、丽达奥特莱斯(国货店)、东方贸易大厦

商圈概况

作为青岛商业文明的发源地，中山路商圈不仅是区域消费中心，更是城市文化认同的载体。其存在既满足了本地居民的日常消费需求，又通过老字号传承、历史场景复原，持续向年轻一代输出城市记忆。随着青岛国际消费中心城市建设推进，中山路正从 "怀旧消费地" 升级为 "文旅商融合体验区"，在新旧商圈协同发展中找到独特定位 —— 成为青岛商业版图中不可替代的 "文化商业原点"。

百盛——

百盛(中山路)（楼层：9）于1998年开业，毗邻青岛站，是智图商业地产数据中的A-类商场。作为青岛的老牌百货，不仅品牌丰富，还拥有各种美食，其中地下一层为百盛超市，八楼为美食广场。

今年，百盛设立了青岛第一个裸眼3D大屏，打造最具青岛特色的网红打卡地，吸引无数游客、市民前来观看拍照，热闹非凡，其中最火的莫过于青岛城市推荐官数字人——"青岛小嫚”, 她将承担起数字化“向导”的角色。

李村商圈

位置 :青岛市李沧区

商圈面积:202.46万m?

功能分类:区域商圈

商圈定位:传统商圈

商圈主要项目

伟东·乐客城、维客星城、和谐广场(向阳路店)、苏宁生活广场、利客来购物中心、利客来购物中心B座星光大道时尚购物广场、崂山百货、泰和购物、北方国贸购物广场、奥克斯广场、河北商城、爱乐创意广场

商圈概况

李村商圈发轫于明清时期的 "李村大集"，作为胶东半岛最具影响力的市集之一，百年间积淀了 "集贸兴商" 的基因。作为青岛 "三湾三城" 北部城区核心商圈，李村不仅承载着区域消费升级使命，更以 "本土商业传承者" 的角色，成为百万李沧居民的生活共同体。其从市集到现代商圈的演变，既是青岛城市化进程的缩影，也为传统区域商圈转型提供了 "民生为本、业态适配" 的范本 —— 在高端商业与社区商业的平衡中，李村商圈始终锚定 "服务本土、辐射周边" 的定位，持续书写着青岛北部商业的活力篇章。

伟东·乐客城——

伟东·乐客城（等级：B+，停车位：2000）在2013年1月26日开业，与M2/M3双线地铁交汇处的李村站无缝衔接，涵盖精品百货、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心等多种建筑形态。

伟东·乐客城营业面积为13万平方米，共六层，周末人流达4万，其中三楼主要以母婴、休闲娱乐为主。该项目在设计上引入了崂山峡谷与河流的概念，融入了自然生态元素，构筑成青岛地标性商业建筑。在这不仅能体验购物的乐趣，感受各时尚品牌带来的时尚潮流，品尝各国美食，丰富味蕾体验，还能体验VR，观看喷泉表演。

CBD商圈拉开了“一个项目就是一个商圈”的时代序幕，对青岛商圈可谓有着承前启后的作用，但随着新兴商圈的迅速崛起，自身项目业态单一、品牌选择不合适等原因逐渐冷清。

积米崖商圈

位置：青岛市黄岛区

商圈面积：207.52万m

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

嘉年华澳乐购(奥特莱斯)、青岛新城吾悦广场、永旺梦乐城

商圈概况

三大项目错位互补，共同构成积米崖商圈 "海港经济 + 体验商业 + 文旅融合" 的核心竞争力。随着青岛 "三湾三城" 战略深入推进，商圈正加速从区域消费中心向 "滨海国际消费示范区" 升级，未来将依托积米崖渔港升级、跨境消费试点等政策红利，持续释放 "港产城商" 联动发展的澎湃动能，成为青岛建设国际消费中心城市的重要滨海支点。

嘉年华澳乐购(奥特莱斯)——

嘉年华澳乐购(奥特莱斯)（停车位：6000）作为青岛首家集购物、休闲、娱乐、餐饮等多元功能于一身的“一站式国际名品折扣购物中心”，于2015年7月6日在西海岸海滨湾畔开业，营业面积达8万平方米，是智图商业地产数据中的A-类商场。

嘉年华澳乐购位置优越，距离青岛火车站仅30分钟路程且临近积米崖地铁站。整个购物中心共4层，云集了国内外各大知名品牌，涵盖零售、特色餐饮、休闲娱乐、文化体验等多种业态，在购物之余不仅能全方位体验舌尖上的酣畅享受，还能打卡 “琴岛之眼”摩天轮、彩虹桥，在海极星滑冰世界感受冰上起舞的乐趣，去省内最大规模的耀莱成龙国际影城看一场电影。

崂山商圈

位置：龙青岛市崂山区

商圈面积：230.64万m?

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

金狮广场、星光里、青岛丽达购物中心、国美电器(崂山店)

商圈概况

作为青岛 "三湾三城" 东部湾区的商业支点，崂山商圈不仅是区域消费升级的见证者，更是 "产城融合、文旅赋能" 新兴商圈发展的探路者。其以山海资源为底、以品质消费为核，正书写着青岛从 "传统商业重镇" 向 "现代化国际消费中心" 迈进的东部篇章，未来将与市南、西海岸等商圈形成多极联动，共同撑起青岛商业的全域发展格局。

金狮广场——

金狮广场（楼层：5，停车位：2000）紧临石老人海水浴场、国际啤酒节风景区，于2016年4月28日开业，智图团队按其综合实力将其归为A-类商场。

作为单体百货转型的购物中心，其始终延续锐意创新，积极迎接需求变化，不断完善业态结构，在餐饮上不仅结合国际潮流与本地需求引入太二等品牌，而且根据对会员顾客的深入了解推出全新品牌，让消费者拥有不同的味蕾体验。此外，停车场 “小欧号”摆渡车的亮相，为顾客带来了良好的停车体验，解决顾客需求痛点。

目前，金狮广场负一层变成了美食聚集地（如金狮广场B1内部数据所示），美食丰富多样，是吃货团的美食天堂。

此外，金狮广场引入退台式设计增加顾客体验感，下沉广场连接地铁为顾客提供便利，屋顶打造空中花园，内设热带雨林馆、笼式足球、城市农场等特色区域，全面提升与消费者的互动体验

新都心商圈

位置：青岛市市北区

商圈面积：485.24万m

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

凯德MALL新都心、新都心万科生活广场、和达中心城青岛保利广场、时代广场云街、青岛装饰城(重庆路店)、麦德龙(青岛四方商场)

商圈概况

青岛新都心商圈地处市北区核心，为新兴市级商圈，商业体量超百万平方米。依托地铁 3 号线双山站、长沙路站双轨交汇，辐射市北、李沧、崂山，是 “城市副中心消费枢纽”。

商圈以凯德 MALL・新都心为核心，麦凯乐新都心店、和达中心城补充业态，前者巩固家庭消费，后者成夜间消费亮点。其定位 “都市生活创新示范区”，服务周边 30 万常住人口，年轻家庭、白领占比超 60%。2023 年引入电竞街区、沉浸式剧场，夜间消费占比 40%。政府规划将其纳入国际消费中心城市 “新兴增长极”，2025 年前依托 TOD 新增 2 个地铁上盖项目，推进 “智慧化、场景化” 升级，释放北部商业活力。

凯德MALL·新都心——

凯德MALL·新都心（等级：A，开业时间：2016/6/28，停车位：1100）坐落于双山站之上，B2层与地铁直通，项目充分结合青岛城市特色，是青岛第一个集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念的购物中心。

商场共八层，云集了各种时尚品牌、人气餐饮、娱乐体验项目、亲子店铺等，其中五楼充分利用项目自有IP蜜罐熊搭建了蜜心森林、隐秘花园和蜜巢三个区域，让顾客了解蜜罐的故事。

此外，跨层餐饮是其特色之一，不同于其他购物中心每层都是特定的业态，比如一楼基本上是综合服装（男女）+休闲餐饮（星巴克），五到六楼的跨层餐厅设计，让每一层都有餐饮休憩的空间

大众精品连锁书店西西弗也将其山东首家书店开在商场负一楼，这里书籍齐全，柔和的灯光配合层次丰富的图书陈列，为读者制造出浓厚的阅读氛围。

龙湖天街商圈

位置:青岛市胶州市

商圈面积：31.88万m

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

龙湖青岛胶州天街

商圈概况

商圈依托胶州湾国际物流园、上合示范区产业人口导入，精准服务本地 20 万常住人口及周边产业客群，年轻家庭、白领消费占比超 70%。交通上紧邻胶州主干道香港路，接驳地铁 8 号线（胶州段规划中），30 分钟直达胶东国际机场，形成 "航空 + 轨交 + 路网" 的立体消费动线。未来，项目计划引入更多区域首店及体验式业态，依托上合示范区政策红利，推动胶州商业从 "社区集贸" 向 "品质生活中心" 升级，成为青岛北部县域商业现代化的标杆样本。

龙湖青岛胶州天街——

龙湖青岛胶州天街（等级：A-，停车位：1000）在万众瞩目下于2022年5月27日盛大开业，其定位为辐射全客层，是龙湖商业首入青岛后开设的首个天街系购物中心。

随着“首店”概念逐渐成为城市商业活力的代名词，龙湖青岛胶州天街也抓住了这份“法宝”，商场五层楼汇集了胶州或青岛首家优衣库、UR、周生生、孩子王、理想汽车、御屋鲜品等70%的首进品牌，全方位焕新区域品牌级次，提升区域消费力。此外，还推出了新•漫活、新•精致、新•童趣、新•食光四大业态场景。

闲暇之余，离商场30分钟车程处的少海国家湿地公园也值得一去，随着生态环境越来越好，吸引了众多野生鸟类，其中不乏丹顶鹤、东方白鹳、白额雁等国家重点保护动物。