城市商圈报告系列-苏州主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：苏州商圈以姑苏区为圆心辐射全域，传统商圈携历史底蕴焕新，金鸡湖湖西崛起为市级核心。虽面临上海虹吸，却在水乡灵气中勾勒出 “古典与潮流共生” 的商业新图景。全文共5100字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

苏州城市商圈

探寻苏州9大“灵气”商圈，从千年古城到现代商业的双面绣

人们皆知苏杭为“人间天堂”，但论最有灵气的城市，江南姑苏城当之无愧。

苏州是一座被湖环绕的城市，西有太湖，东有金鸡湖，北有阳澄湖等，大大小小的湖屿，涓涓不息的流水赋予这座城市灵动温婉的独特气质。

但在温柔水乡的背后，如今的苏州也是工业大市、经济强市，苏州所展现出的城市能量同样无法忽视。

近期，有官方媒体披露，苏州以34547亿元产值超过深圳、上海等千亿产值城市，成为我国产业“一哥”。

所以，苏州城背面看是“温婉美女”，转头再看却成“猛汉”，现代化进程下的苏州拥有较大的反差感，也给了大家更多惊喜。

依靠产业经济发展以及得天独厚的自然资源，苏州城近年来在商业发展上也颇有成绩，在今年的《城市商业魅力排行榜》中排名第9。

苏州商圈特点

1. 分布特点：以姑苏区三大商圈为中心，向四方延展

苏州以姑苏区的观前商圈、石路商圈、南门商圈三大传统成熟商圈为核心，向东有金鸡湖商圈，向西有狮山商圈，向北有相城元和商圈，向南有吴中商圈、吴江太湖新城商圈。是典型的中心圆环式商圈布局，但各个城区也有自己的中心商圈。

2. 发展趋势：各个商圈量质齐升，金鸡湖湖西商圈成新晋市级商圈

苏州传统老商圈依托城市更新政策，老商圈持续焕新。而周边新兴商圈，全新商业项目也接踪而至，苏州商圈发展仍欣欣向荣。值得一提的是，依托金鸡湖自然资源，金鸡湖湖西商圈逐渐蜕变成市级核心商圈，接棒观前商圈。

3. 商圈发展挑战：上海虹吸效应明显，苏州高端商业、标杆商业项目有待补充

苏州作为邻近上海的城市之一，难以避免被“商业大佬”的虹吸效应影响。苏州商业一直缺乏太古里之于成都，王府井、SKP之于北京这样的标杆商业项目，各个商场的销售额在全国商业项目排位中也很难冲到前列。对于苏州来说，商业发展仍面临较大挑战，但挑战中也蕴藏着无限机遇。

观前商圈

位置：苏州姑苏区

商圈面积：236.9万m

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：传统成熟商圈、文旅商圈

商圈主要项目

苏州美罗商城、人民商场、姑苏新天地、坤元广场久泰商厦、韩国购物城、的士商城、观风数码广场

商圈概况

观前商圈可谓是苏州最有历史底蕴的商圈，其得名于宋朝，商圈东侧即为苏州平江历史文化街区，老建筑与现代的商业融合，漫步在街头巷尾，仿佛穿越时空。另外观前商圈有着苏州“第一商圈”的地位，其中的人民商场、美罗商城承载了一代苏州人的集体记忆。

苏州美罗商城——

苏州美罗商城（营业面积5.2万㎡，商业楼层：7F）于2003年开业，紧邻苏州人民商场，与苏州地铁4号线无缝接驳，交通便利，是苏州知名中高端消费商场，也是GeoQ Data商业地产数据中的A+商场。

美罗商城内汇聚了众多国际一线奢侈品牌，如Gucci、Hermes、PRADA等国际一线品牌以及500多个国内著名品牌，吸引着源源不断的客流。近年来，美罗商城仍在持续进行品牌引进和焕新，提升商场活力。

除了奢侈品牌，苏州美罗商城还涵盖了数码家电、服饰鞋包、母婴儿童、美食饮品等各个业态，满足不同消费者的需求。

石路商圈

位置：苏州姑苏区

商圈面积：192.3万m

功能分类：传统成熟商圈

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目

苏州石路天虹CCMall、苏州西城永捷生活广场石路中心广场、苏州太阳广场、苏州京贸商城

商圈概况

石路商圈和观前商圈相似，是苏州历史悠久的老商圈均有百年历史。其中聚集着不少历史建筑和文化景点吸引了众多游客和文化爱好者。同时，一些老字号、特色小吃和手工艺品店也在商圈内经营，保留了传统的商业特色。石路商圈同样是苏州人的“记忆封存地”。但，新项目供应量不随着石路商圈商业项目越发“老化”足，商圈整体吸引力有所下降。

苏州石路国际商城——

苏州石路国际商城（营业面积：3.4万㎡，商业楼层：7F）最早于1995年开业，位于石路商圈核心位置，商场开业近30年，已经历多轮翻新，以保持现代化商场风范。

石路国际商城内环境通道宽敞，灯光明亮，布局合理，涵盖以服饰鞋包为主，化妆品、珠宝手表礼物、母婴儿童、数码相机、家具家居建材为辅的业态形式。

面对市民的消费水平不断升级、传统百货业态遭受冲击的不利态势，该项目先后实施了"提档升级"、“转型升级"发展战略。根据消费层次广的区域消费特点，确定了中档偏高为主、不断引向独特定位，努力打造以品牌为主体、以时尚为主流的经营格局。

南门商圈

位置：苏州姑苏区

商圈面积：612.9万m

功能分类：传统成熟商圈

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目

獵泰华商城、嘉业百货、缤纷芸、沃尔玛、汇邻广场、苏州竹辉环宇荟

商圈概况

南门商圈以苏州护城河为轴，是苏州三大传统商圈之一。最早的南门商场，承包了苏州人家家户户结婚必备的三大件。苏纶场、南门小商品市场、苏州南门市场，泰华商城一度将南门商圈推至“顶流”位置。而如今南门商圈还将迎来金地广场等重磅商业项目，泰华商城也将持续改造升级，而随之而来的是南门商圈整体的焕新。

泰华商城——

泰华商城（营业面积：4.8万㎡，商业楼层：9F）于1996年开业，曾经是苏州的“首店收割机”，苏州老一辈的第一个LV包基本都出自泰华。

商城地理位置优越，邻近古运河风景旅游点、盘门三景、沧浪亭、文庙等著名风景观光点，另外有地铁4号线和5号线，交通便捷。商场内涵盖国际美妆、品质餐饮、娱乐配套、精品零售等多元业态。

目前泰华商城聚集着HR、LaPrairie、YSL、Sisley、DIOR等国际名品，近期更是引进了苏州首店华音Live House，为商圈注入活力。

泰华商城历经二十多年发展，商城和品牌均在持续迭代升级，近期西楼的改造成果也已揭晓。据悉，泰华西楼将定位为姑苏“全新品质生活中心”，相比往昔主打“重奢”品牌，或将更接地气。另外，在外观上，泰华商城还将嵌入近年来火爆的3D裸眼屏，为商场锦上添花。

金鸡湖湖西商圈

位置：苏州工业园区

商圈面积：271.6万m’

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：中高端商圈、区域成熟商圈

商圈主要项目

苏州中心商城、苏州印象城、星悦汇、赛格·天翼购物广场、苏州环球188购物中心、苏州天虹商场、尼盛尚品汇

商圈概况

金鸡湖商圈围绕苏州5A景区金鸡湖布局，湖西、湖东省有不少商业项目，当前湖西商圈更为成熟，被视作接棒观前商圈的新晋“苏州第一商圈”金鸡湖以中高端商业构建为主，环金鸡湖商圈区域内聚集了93家商务楼宇、57个大中型商贸载体、9个商业街区，商业载体面积近300万平方米，商业影响力、辐射力强劲。

苏州中心——

苏州中心（商业楼层：7F）总建面达到了182万方，是当前国内规模最大的整体开发城市综合体，涵盖了超高层楼宇、写字楼、购物中心、公寓、酒店等多元商业业态，紧邻苏州地标建筑东方之门。当然，苏州中心自身也是城市地标级商业综合体，属于GeoQ Data商业地产数据中的A+商场。

其中苏州中心商场建面也达到了30万方，是苏州最大的商业综合体项目。其中商场北区主要布局国际快时尚、家庭亲子等业态，南区主打轻奢品和餐吧。

苏州中心商场引进了lululemon苏州首店、APM Monaco苏州首店、LeTao苏州首店、乐乐茶苏州首店等。对比各个商业项目，今年第一季度，苏州中心引进的首店最多，品牌吸引力十足。

据了解，苏州中心2022年销售额达到了33亿元，在苏州各个商业项目中业绩领先。

金鸡湖湖东商圈

位置：苏州工业园区

商圈面积：214.2万m

功能分类：区域核心商圈

商圈定位：区域成熟商圈

商圈主要项目

久光百货、苏州协鑫广场、新光天地、苏州诚品生活苏州圆融时代广场、金鸡湖商业广场、苏州圆融星座

商圈概况

金鸡湖湖东商圈同样占据着独天得厚的湖畔位置，但由于距离苏州核心主城区相对较远，所以商业辐射影响力当前稍弱于湖西商圈，但也不乏久光百货、新光天地，诚品书店这样的高人气商业项目，随着苏州环贸广场ICC等备受瞩目的商业项目开业，湖东商圈的商业影响力或将持续提升。

苏州久光百货——

苏州久光百货（建筑面积：17万㎡，商业楼层：4F）于2009年开业，是目前苏州最大的百货商场，集美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一体。相比传统百货，久光百货的商业功能更加强大。

久光百货开业即引进了500多个品牌，其中100多个品牌首次进入苏州市场，主打轻奢品牌，因此对年轻人有较大吸引力。

狮山商圈

位置 ：苏州虎丘区

商圈面积：570.8万m

功能分类：区域中心商圈

商圈定位：中高端商圈

商圈主要项目

苏州美罗百货新区店、苏州绿宝广场、华润万家苏州If Mall易生活购物公园、狮山石路国际生活广场龙湖苏州狮山天街、阳光百货、御花园广场

商圈概况

狮山商圈是苏州高新区的CBD，位于苏州城西，其中商业楼宇扎堆，商业形态丰富，是苏州新兴成熟商圈的典型代表。目前狮山商圈聚集着超10个商业项目，整体商业体量庞大，对周边区域的辐射影响力也较强，其中龙湖苏州狮山天街是其中较为典型的商业综合体。

龙湖苏州狮山天街——

龙湖苏州狮山天街（楼层：7F ） 于2017年开业，是龙湖在苏州布局的首座天街，其商业体量达到了29万方，定位为“一站式全业态购物中心”，是苏州较为典型的大型商业巨舰。

开业时，狮山天街引进了开业引进400个知名品牌，其中有18个城市旗舰店、110个苏州首店以及216个区域首店，大力发展首店经济。

狮山天街拥有1800平米国际赛事级标准冰面的苏州首家全明星滑冰俱乐部，以及首进苏州的五星级电影院UME和Ole’精品超市，这些主力店也持续为狮山天街吸引人流。

在商业场景构建上，龙湖狮山天街营造“一步一景”多维度多元化场景，并打造了苏州独家家庭式独立卫生间以及四种不同主题的女性专属化妆间。

值得一提的是，狮山天街吸金力强劲，2022年客流量达到2600万人次、销售额超22亿元，在苏州商业综合体中表现亮眼。

吴中商圈

位置：苏州吴中区

商圈面积：578.2万m?

功能分类：区域中心商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

万达广场(吴中店)、龙湖苏州东吴天街、阳光生活广场、中天生活广场

商圈概况

吴中商圈的商业项目不少，但包括万达广场(吴中店)阳光生活广场、中天生活广场，以及新进驻的龙湖苏州东吴天街，但相对其他区域，吴中商圈的商业项目相对分散，所以相对聚集型商圈，辐射影响力要弱一些，更多是满足周边居民的需求。但随着一些高能级新项目的开业，吴中商圈也迎来了焕新升级。

龙湖苏州东吴天街——

龙湖苏州东吴天街（楼层：9F）商业体量约15万方，于2021年9月开业。项目与苏州地铁2号线、4号线石湖东路站无缝接驳，是目前苏州城南唯一的双地铁上盖的TOD城市综合体。

在品牌引入上，项目30%的品牌均为苏州首店及区域首进品牌，包括苏州首店X11、聚鑫阁、深井陈记烧鹅、C’FINE、HEA、Silword、异时刻、乐乐茶、Meland儿童成长乐园、先启半步颠小酒馆、盒马鲜生等。

同时，龙湖也较为注重品牌焕新升级，去年上半年新引进40余家品牌，包括Pandora、祖母的厨房、杂物社等。

另外，东吴天街联合商户开展了不少创意活动，包括“尘外音乐节”、“大有可ONE”等，沉浸式互动体验吸引不少年轻人前来打卡。

相城元和商圈

位置：苏州相城区

商圈面积：678.03万m

功能分类：区域中心商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

苏州王府井购物中心、相城天虹购物中心、月星环球港

商圈概况

相城元和商圈是相城区的主要商圈，目前已有王府井购物中心、相城天虹购物中心、月星环球港等商业项目，后续王府井Mall、龙湖苏州相城天街等存量项目也将亮相，届时商圈活力和能级还将有所提升。

相城天虹购物中心——

相城天虹购物中心（楼层：6F）于2017年12月开业，是相城元和商圈的老牌购物中心。项目打造了“逛吃YES!街”和 “KIDS小镇”两个主题街区，以满足年轻人游逛以及亲子家庭型消费者的不同需求。

近年来，天虹购物中心较为注重品牌焕新，近期新引入了70家品牌，包括包括霸王茶姬、夸父炸串、茉酸奶、老乡鸡、西塔老太太、蛙三疯、呷哺呷哺、小菜园等热门餐饮品牌。品牌力不容小觑。

比较有特色的是，项目还设置有儿童小剧场、音乐喷泉、攀爬墙等免费体验项目，以提升客户游逛、游玩体验。

吴江太湖新城商圈

位置：苏州吴江区

商圈面积：588.05万m

功能分类：区域中心商圈

商圈定位：区域成熟商罨

商圈主要项目

吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园、砂之船(苏州湾)超级奥莱

商圈概况

太湖新城作为苏州“一城四核”的组成部分，且倚靠太湖绝佳生态资源，发展迅速。相对吴中太湖新城，当前吴江太湖新城内聚集有吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园、砂之船(苏州湾)超级奥莱等商业项目，商圈发展更为成熟。

吴江吾悦广场——

吴江吾悦广场（楼层：5F）商业体量约13万方，于2015年6月开业，是吴江最先开业的大型城市综合体，定位为年轻家庭型全生活时尚的一站式购物中心。

今年上半年，苏州吴江吾悦广场新引入品牌超过40家，其中不乏首进吴江的品牌。同时，吴江吾悦广场通过开展“吧啦兔魔法小镇”“趣动无限嘉年华”“爱意DP展陈”“童趣造物 手作沙龙”等IP活动，聚集人流，提升消费体验。