城市商圈报告系列-无锡主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：无锡商圈呈“十字”分布，以中山路为核心，地铁串联传统与新兴商圈。“一城多核”格局初显，虽高端商业待补，却凭高人均 GDP 成长三角商业潜力股。全文共4000字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

无锡城市商圈

6大实力商圈齐亮相，探秘长三角潜力股商业格局

在我国大中城市中，人均GDP第一的城市是谁？

既不是北上广深，也不是杭州、成都等“新一线”，而是“太湖明珠”——无锡。

2022年，无锡以人均GDP 19.84万元的成绩，位列全国大中城市第一，且连续第三年占据榜首。而较高的人均GDP在一定程度上无疑能滋生旺盛的消费需求。

无锡作为长江三角洲地区中心城市之一，南邻苏州，北依常州，是苏锡常都市圈的重要组成部分。无锡始建于公元前202年，其中古运河是京杭大运河的重要节点，自古便是商业发展要塞、经济繁荣之地。

无锡商圈特点

1. 分布特点：“十”字分布，地铁串联商圈

无锡整体商圈呈“十”字分布，中山路商圈、河埒商圈、东亭商圈等城市核心商圈和传统商圈沿着城市横轴地铁二号线“一字排开”。商圈发展与地铁延展紧密相关。

以中山路商圈为中心，无锡商圈也有向南、向东、向北发展的趋势。

2. 商业格局：“一城多核”初见成效，市级核心商圈地位稳固

随着城市经济、商业发展，大型城市的商业中心会发生一些变迁和迭代，甚至出现新的商业中心。

但即便如今的无锡已经形成了太湖新城、锡东新城等“一城多核”的商圈模式，中山路商圈依然是唯一能辐射全市的核心商圈。

但随着万象城、大悦城以及龙湖天街等优质商业项目的开业，无锡商圈商业格局或将面临改变。

3. 高端购物中心稀缺

相对于杭州、苏州等城市，无锡的高端购物中心相对较少，且基本都集中在中山路商圈。当前商圈也有待“升级”。

中山路商圈

位置 ：无锡梁溪区

商圈面积：286.38万m

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：传统成熟商圈

商圈主要项目

无锡恒隆广场、无锡大东方百货、无锡八佰伴、无锡苏宁广场、汇金广场、珠宝城商厦、置业新天地无锡T12时尚购物中心、无锡东岭锡上购物中心、无锡崇安寺生活步行街

商圈概况

据云阿云智库商业地产项目组评级，中山路商圈聚集着恒隆广场、八佰伴、大东方百货三大A+级的商业项目，同时还有崇安寺步行街等文化街区。无论是从商业项目数量、等级还是商业聚集度和丰富程度来看，中山路商圈都是无锡当之无愧的商圈“一哥”

无锡恒隆广场——

无锡恒隆广场是无锡的地标性建筑，亦是无锡商业的“封面级”项目。其坐落于中山路商圈中心地段，接驳地铁一号线和二号线，总建面达26万方，一期涵盖了10万方的高端购物中心及255米甲级办公楼群。在云阿云智库商业地产项目组中是A+级的商业项目。

项目一期于2013年开业，时至今日，刚好10年。据了解，无锡恒隆广场2023年中期，商场业绩增长达24%，租金收益相较去年同期也上涨了16%，吸金力强劲。

在品牌布局层面，无锡恒隆广场1F、2F奢侈品扎堆，包括BURBERRY、MONCLER、GUCCI 、LOUIS VUITTON、Zegna、VALENTINO等，其中GUCCI 、LOUIS VUITTON、 Hermès等品牌均为双层形象店。

目前，无锡恒隆广场二期也在建设中。根据规划，二期将由希尔顿格芮精选酒店与高端服务式寓所组成。待二期建成投用，恒隆广场的业态丰富性和整体项目能级还将拔高。

无锡大东方百货——

无锡大东方百货的“前身”为无锡商业大厦，于1988年正式开业，今年刚好迎来了自己35岁生日。其见证了无锡商业史的发展、变迁，也是无锡人记忆深处的商厦。

无锡大东方百货建面约7.5万方，同样无缝接驳三阳广场地铁站，与恒隆广场隔街相望，坐拥绝佳地段。

项目内聚集着Prada、Valentino、BVLGARI、CHANEL、YSL等国际奢侈品牌，同时持续引入3CE、Prada、Valentino、TAKAMI等美妆首店。据GeoQ Data商业地产数据，项目内部1F主要以高化品牌为主。

不同于传统的百货商场，大东方百货还引进了茶颜悦色、本就茶饮、布歌东京、九十葉、韩宫宴碳火烤肉等网红餐饮品牌，为商场聚集人气。

河埒口商圈

位置 ：无锡滨湖区

商圈面积：217.52万m

功能分类：区域级商圈

商圈定位：传统成熟商圈

商圈主要项目

无锡滨湖万达广场、华润万象(滨湖店)、大润发(滨湖店)

商圈概况

河埒口商圈是无锡的传统商圈之一，曾经坐落着梁溪商厦、江南商场两个百货商场，承载着一代无锡人的记忆。而如今原来的两个老商场变成了滨湖万达广场，延续“商业脉络”。目前河埒口的商业项目不算多且相对分散，但作为老无锡的商业中心和交通要道,河埒口商圈的江湖地位还在。

无锡滨湖万达广场——

无锡滨湖万达广场（开业时间：2010年，楼层：8F）总体量高达70万方，集商业、办公、居住于一体，是万达集团成熟的第三代城市综合体。其中购物中心商业体量约11.3万平方米。聚集着超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业业态。

滨湖万达广场与河埒休闲广场仅一街之隔，同时紧邻地铁2号线和4号线的交汇站河埒口站，交通配套优势明显。项目周边住宅小区众多，且不乏高端住宅，能吸纳大量有消费力的客流。

相对于高端商业的品牌布局，万达广场的“排兵布阵”更加接地气。1F主要有餐饮、服装、珠宝、电器相关品牌。1F-3F层均布局有餐饮、服装品牌。万达影院、奇迹健身等主力店则分布在3F-4F。

东亭商圈

位置：无锡锡山区

商圈面积：389.67万m

功能分类：区域商卷

商圈定位：成熟商卷

商圈主要项目

锡东八佰伴、丰汇欢乐广场、华夏凯旋门广场锡山商贸城、金锡商业广场、卜蜂莲花广场

商圈概况

东亭商圈位于梁溪区、新吴区、锡山区三区交汇处，是链接无锡主城和锡东新城的枢纽区域。目前东亭商圈拥有锡东八佰伴、丰汇欢乐广场等商业项目。而值得期待的是，无锡首座龙湖天街也选择在东亭商圈落地，待项目建成投用,无疑将进一步拉升东亭商圈的商业影响力。

锡东八佰伴中心——

锡东八佰伴中心（开业时间2020年，楼层：6F）是无锡最大的单体购物中心，总建面约26万平方米，无缝接驳地铁2号线柏庄站。

值得一提的是，锡东八佰伴是无锡首家水景瀑布主题购物中心，打造了30米高露天瀑布、100多米长景观溪谷，同时规划了屋顶花园跑道，水上星光舞台和空中梦幻玻璃桥。

除了商业场景层面的创新，八佰伴中心开业入驻的330多家品牌矩阵中，超30%品牌为首进无锡，首店引进能力较强。在美妆品牌上，八佰伴中心引进DIOR、LANCOME 、ESTEE LAUDER 、SHISEIDO、Kiehl's等国际大牌。餐饮品牌上则布局了海底捞、西贝莜面村、凑凑、捞王、大渔铁板烧、炉鱼、小菜园、韩宫宴等网红品牌。

荟聚商圈

位置：无锡锡山区

商圈面积：109.58万m?

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目

无锡荟聚购物中心、无锡宜家家居、红星美凯龙(锡山店)

商圈概况

荟聚商圈原本是一个家居属性较强的商圈，先后迎来了红星美凯龙和宜家家居的进驻。而在2014年，宜家旗下的荟聚购物中心的开业，丰富了荟聚商圈的功能，并大幅拉升了商圈的能级。荟聚购物中心的商业影响力加上知名传统家居商业综合体，荟聚商圈承接着无锡城西的客流，逐步成为无锡商业版图中的重要“拼图”。

无锡荟聚购物中心——

无锡荟聚购物中心由英特宜家购物中心投资建成。在欧洲，英特宜家购物中心集团进驻了德国、波兰、法国等10个国家，经营着多家购物中心。而无锡荟聚购物中心是英特宜家在中国开设的首家购物中心。

项目于2014年开业，总建面约25万平方米，在设计上较为超前的是采用“阳光天幕”，内部空间较为阔朗，可提升消费者游逛体验。同时与宜家家居联通，相互引流。

从品牌组合上看，荟聚购物中心引进了不少知名“网红”品牌。从1F到4F均匀布局了奈雪的茶、喜茶、M stand、1点点、COCO、茉酸奶、茶百道等饮品品牌；今豪·街头牛排、超级泰·泰式麻辣烫、星伦多自助料理等餐饮品牌在高楼层较为集中。而波司登、JNBY、NIKE、FILA等服装品牌则扎堆在2F。

整体来看，荟聚购物中心布局的品牌是比较“亲民”的，再加上空间打造上的特色，近年来人气较高。

太湖新城商圈

位置：无锡滨湖区

商圈面积：495.46万m

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

无锡华润万象城、江南大悦城、无锡海岸城、欢乐广场华润万家

商圈概况

太湖新城是无锡“一城两核”中的“一核”区域内聚集着高端商务、金融机构、企业总部等产业，据悉常驻消费潜力客群高达110万，是各个商业大佬争先进驻的商业宝地。

无锡万象城——

无锡万象城濒临蠡湖，瞰湖视野绝佳，与地铁4号线大剧院站无缝接驳。项目总建面约26万方，于2014年正式开业，是江苏首座万象城。

无锡万象城涵盖了购物中心、滨湖街区商业、五星级酒店等丰富商业业态，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、旅游、文化等于一体的“购物公园”。

无锡万象城共引进了300多家品牌，涵盖Ole'精品超市、大型真冰溜冰场、星聚会KTV、橙天嘉禾影城等主力店。龙吟大江户、曼公爵新法式料理店、云野菌夫·松茸火锅、牛排家等精致餐饮店人均消费在200-400元，隐松·港店海鲜火锅人均消费则超过了700元。整体来看无锡万象城的餐饮品牌从国内各大菜系到国外经典菜系，覆盖较广、品质偏高。

相对于无锡其他A级及以上的商业项目，万象城的国际美妆品牌布局较少。

惠山商圈

位置：无锡惠山区

商圈面积：232.09万m?

功能分类：区域级商圈

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目

惠山万达广场、时代广场、天力广场

商圈概况

惠山商圈是无锡城北惠山区的商业中心，天力广场作为区域内最早的商业综合体于2006年率先开业，而2010年后，时代广场、惠山万达相继开业，惠山商圈也逐步走向成熟。

惠山万达广场——

惠山万达广场于2013年开业，商业总体量达36万方，由国际购物中心、室内大型步行街、万达中央公馆、万达时尚SOHO等商业业态组成。

项目地下3层，地上11层，引入了300+品牌，涵盖餐饮美食、服装、珠宝、汽车、健身、数码、药房、酒店等丰富业态，其中9-11F均为公寓酒店。在主力店布局上，惠山万达广场引入了永辉超市、浪淘沙网咖、大玩家、银吉姆健身游泳、菲力森游泳健身会所等品牌。

而在其他品牌布局上，有较为亲民的品牌比如绝味鸭脖、正新鸡排、快鱼、Coco等。也有星巴克甄选、食其家等国际连锁品牌。整体来看，惠山万达广场商业辐射力和客流吸引力都较强。