商业地产案例分享-珠海香洲埠文化院街项目

云阿云智库•商业地产项目组

导读：香洲埠文化院街以非遗四合院为核心，融合多元建筑风格与丰富业态，依托横琴政策及珠澳区位优势，致力打造世界级文旅目的地。全文共10000字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

案例解析：香洲埠文化院街

非遗工艺筑就粤港澳大湾区文旅新地标

一、项目概述

（一）项目基本信息

香洲埠文化院街坐落于珠海横琴岛核心区域，作为广东省 "十三五" 规划的重点工程，它不仅是珠海横琴新区的重要地标，更是集会展、休闲、旅游、购物、美食等多功能于一体的大型主题文化旅游项目。项目以四川成都洛带博客小镇为蓝本，总投资达 14 亿元，占地面积约 9.5 万平方米，建筑面积约 16 万平方米。如此庞大的规模，彰显了其在区域文化旅游发展中的重要地位。

（二）规划布局理念

项目内部规划遵循 "一轴两核，五街多巷" 的独特思路。"一轴两核" 中，在地块南北区域分别设置了文化广场和开埠码头，这两个核心区域通过南北向的轴线紧密串联，形成了项目的主要空间骨架。文化广场作为文化展示和交流的中心，未来将承担各类文化活动、展览展示等功能，成为游客和居民感受文化魅力的重要场所；开埠码头则寓意着横琴岛的历史变迁和开放精神，不仅具有景观价值，还可能规划与水上交通、商业配套相关的功能，增强项目的可达性和商业活力。

"五街多巷" 则是通过五条街道的线性空间来串联整个地块，在这些街道中融入了窄巷、冷巷等传统空间元素，并赋予其丰富的文化内涵。窄巷和冷巷的设计不仅体现了传统建筑的智慧，能够在炎热的气候条件下形成自然通风，营造舒适的步行环境，还为项目增添了独特的街巷肌理和文化氛围。每条街道和巷子都将根据其文化主题进行差异化的规划和设计，例如可能会有以非遗工艺为主题的街道、以传统美食为主题的巷子等，让游客在漫步过程中不断感受到不同的文化体验，营造出独特的小镇规划格局。

（三）核心亮点解析

1.多元建筑风格融合

香洲埠文化院街汇聚了川、徽、晋、海、岭南等派系的建筑文化，精心打造了 136 座户型各异的中式院子。这些院子堪称建筑精品，博采古今中外建筑精粹，在汲取五大派系建筑文化的基础上进行了工艺提升，完美实现了传统建筑工艺与现代设计的巧妙结合。

从建筑风格特点来看，川派建筑以 "天人合一" 为核心理念，注重与自然环境的和谐共生，其建筑多采用木材、石材等天然材料，结构灵活，形式多样，川西灰塑工艺更是以其色彩丰富、造型生动的特点，为建筑增添了浓郁的地方文化特色；徽派建筑以白墙黛瓦、马头墙为显著标志，讲究风水和对称，徽晋砖雕工艺精湛，在砖面上雕刻出人物、山水、花鸟等图案，栩栩如生，展现出徽派建筑的精致和典雅；晋派建筑气势恢宏，布局严谨，多以四合院为主，体现了等级制度和家族观念，曲阳石雕工艺在建筑的柱础、栏杆等部位得到广泛应用，展现出雄浑大气的风格；海派建筑融合了西方建筑元素，兼具现代与传统的特色，注重实用性和舒适性，东阳木雕工艺在建筑的门窗、梁柱等部位进行装饰，展现出细腻的雕刻技艺和丰富的文化内涵；岭南建筑则具有鲜明的地域特色，注重通风和遮阳，造型丰富，装饰精美，河北铜雕工艺在建筑的装饰中起到了画龙点睛的作用，展现出岭南建筑的独特风格。

在实际建筑中，非遗工法的应用更是令人惊叹。部分院子采用曲阳石雕、东阳木雕、徽晋砖雕、川西灰塑、河北铜雕等五大非遗工法进行精雕细琢。例如，一座融合川派和徽派风格的院子，在屋顶的处理上采用了川西灰塑工艺，塑造出精美的脊饰和檐角，展现出川派建筑的灵动与飘逸；而在墙面和门窗的装饰上，则运用了徽晋砖雕和东阳木雕工艺，雕刻出传统的吉祥图案和历史故事，既保留了传统文化韵味，又通过现代的设计手法进行了创新，满足了现代人对居住环境的审美和生活需求，体现了极高的艺术价值和文化内涵。

2.丰富的文化业态引入

项目分二期开发，业态丰富多元，致力于打造一个多元文化相互碰撞、融合的平台。一期已成功引进了众多知名的文旅业态，为项目奠定了坚实的文化基础和商业氛围。

故宫紫禁书院的入驻，将故宫的深厚文化底蕴带到了香洲埠，这里将成为传播故宫文化、开展传统文化教育和交流的重要场所；原道文化博物馆和国粹馆则收藏和展示了大量的文化珍品，为游客提供了近距离接触和了解传统文化的机会；二程理学书院的设立，传承和弘扬了传统的理学思想，为文化研究和学术交流提供了平台；数十家国家级工艺美术大师工作室的入驻，不仅展示了大师们的精湛技艺，还为游客提供了亲身体验非遗工艺的机会，增强了文化体验的互动性和参与性。

在商业业态方面，粤港澳企业会馆为粤港澳地区的企业提供了交流与合作的平台，促进了区域经济的发展；三得茶坊、原道文物、静月荷湾等文化休闲场所，为游客提供了品茗、赏玩文物、休闲娱乐的好去处；澳门美食、翡马酒庄、天韵翡翠珠宝馆、高端名宿等特色商业的引入，满足了不同游客的消费需求，丰富了游客的体验。

二期规划涵盖了更多高端和多元化的业态，艺术展览中心将举办各类国际国内的艺术展览，提升项目的艺术氛围和国际影响力；丽世精品文博酒店的引入，为高端游客提供了优质的住宿服务；艺术家 SOHO、米其林餐厅、精品私房餐饮等业态的加入，将进一步提升项目的商业品质和文化内涵，为游客和居民提供更加丰富的文化体验和消费选择。

二、优劣势分析

（一）优势

文化 IP 稀缺性

香洲埠文化院街是目前唯一以 "非遗工艺四合院" 为核心的文旅项目，这一独特的文化 IP 具有极高的稀缺性。其建筑艺术价值不仅体现在多元建筑风格的融合和非遗工法的应用上，更在于每一座院子都承载着丰富的文化内涵，是传统文化的活化石。这种稀缺性使得项目在文旅市场中具有独特的竞争力，既能够吸引文化爱好者和游客前来体验和参观，又具备商业属性，为商业开发和运营提供了广阔的空间。

在文化体验方面，游客可以在这里近距离欣赏到不同派系的建筑风格和非遗工艺，感受到传统文化的魅力；在商业运营方面，独特的文化 IP 可以吸引高端品牌和业态的入驻，提升项目的商业价值和吸引力，形成文化体验与商业发展的良性互动。

政策红利叠加

横琴自贸区拥有税收优惠、跨境贸易便利化等一系列政策支持，这为香洲埠文化院街的发展提供了良好的政策环境。税收优惠政策可以降低企业的运营成本，吸引更多的文化创意企业和跨境文旅企业入驻；跨境贸易便利化政策则有利于项目开展跨境文化交流和商业活动，对接国际市场。

借助这些政策红利，项目可以更好地发展文化创意产业，打造跨境文旅产业集群，吸引国内外的文化资源和商业资本，提升项目的国际化水平和竞争力。例如，利用税收优惠政策，吸引更多的非遗传承人工作室和文化创意企业入驻，形成产业集聚效应；利用跨境贸易便利化政策，开展跨境文化展览、艺术品交易等活动，拓展市场空间。

区位与交通优势

项目地处珠澳极点，地理位置优越，5 分钟即可到达澳门，能够充分利用澳门的国际旅游资源和客源优势。同时，周边联动长隆、横琴创新方等文旅资源，形成了 "一程多站" 的旅游动线。

从交通便利性来看，周边拥有完善的交通网络，包括高速公路、轨道交通、水上交通等，方便游客的出行。对于港澳游客来说，便捷的交通使得香洲埠成为他们短途旅游的理想选择；对于国内其他地区和国际游客来说，通过与长隆等知名景区的联动，可以形成丰富的旅游线路，吸引更多的游客前来旅游消费。

运营生态成熟

目前，项目已入驻故宫紫禁书院、国家级大师工作室等头部 IP，这些头部 IP 的入驻不仅提升了项目的知名度和文化品位，还带动了其他业态的发展，使得文旅商业氛围初显。

头部 IP 具有强大的品牌影响力和号召力，能够吸引大量的粉丝和游客，为项目聚集人气；同时，它们的入驻也为其他商户提供了良好的合作机会和发展平台，形成了一个相互促进、相互带动的运营生态。例如，故宫紫禁书院举办的文化活动可以吸引大量的文化爱好者，这些爱好者在参与活动的同时，也会光顾周边的商业业态，提升商业销售额；国家级大师工作室的展示和体验活动，也能够吸引游客停留更长时间，增加消费机会。

（二）劣势

客群辐射有限

目前，项目的客群主要依赖港澳及大湾区游客，远程客源吸引力不足。这主要是由于项目在全国范围内的知名度还不够高，品牌传播力度和范围有限。

远程客源通常对旅游目的地的知名度、独特性和吸引力有更高的要求。香洲埠虽然具有独特的文化 IP 和优势，但在全国范围内的宣传推广还存在不足，导致很多远程游客对项目了解甚少。为了扩大客群辐射范围，需要强化品牌传播，通过多种渠道和方式，如社交媒体营销、旅游推广活动、合作广告等，向全国乃至全球的游客宣传项目的特色和魅力，吸引更多的远程客源。

商业配套待完善

周边缺乏大型购物中心、高端酒店集群等商业配套设施，消费承载力较弱。这使得游客在体验文化项目的同时，可能会因为购物和住宿的不便而影响整体体验，也限制了游客的停留时间和消费金额。

大型购物中心可以满足游客的多样化购物需求，提供一站式的购物体验；高端酒店集群则可以为高端游客和商务人群提供优质的住宿服务，提升项目的接待能力。因此，需要加快周边商业配套设施的建设，引入知名的购物中心和酒店品牌，完善商业生态，提升消费承载力。

运营成本较高

由于项目采用了大量的非遗建筑工艺和材料，非遗建筑的维护成本较高。同时，部分商户反映租金压力较大（约 7 元 /㎡/ 月），这在一定程度上影响了商户的经营效益和积极性。

非遗建筑的维护需要专业的技术和人员，成本相对较高，这对项目的运营管理提出了更高的要求。在租金方面，虽然 7 元 /㎡/ 月的租金看似不高，但对于一些小型商户和初创企业来说，仍然是一笔不小的开支。因此，需要在运营成本控制和租金政策上进行优化，例如通过合理的运营管理降低维护成本，通过差异化的租金政策支持中小商户的发展，提高商户的满意度和忠诚度。

三、竞品分析

（一）本地竞品

华润万象世界

华润万象世界投资 400 亿，定位为综合商业体，涵盖购物、娱乐等多种业态。与香洲埠相比，两者形成了差异化竞争。华润万象世界主要面向大众消费群体，以时尚购物、休闲娱乐为主要特色；而香洲埠则专注于高端文化体验，以非遗工艺四合院和丰富的文化业态为核心竞争力。

这种差异化竞争使得两者可以在市场中互补，华润万象世界吸引了大量的普通消费者，而香洲埠则吸引了文化爱好者、高端游客等特定客群。但同时，华润万象世界的庞大规模和丰富业态也可能对香洲埠的部分商业业态产生一定的分流作用，例如餐饮、购物等。

狮山光华街、南屏村等历史文化街区

这些历史文化街区主打传统市井文化，具有浓厚的地方特色和历史氛围。但它们的规模较小、业态单一，缺乏高端配套设施。与香洲埠相比，香洲埠在规模、业态丰富度和高端配套方面具有明显优势。

香洲埠可以通过整合高端文化资源、引入国际品牌和业态，打造高端文化旅游目的地，与这些历史文化街区形成差异化发展。同时，也可以借鉴它们在传统市井文化挖掘和展示方面的经验，丰富自身的文化内涵和体验形式。

横琴丽新星艺文创天地

横琴丽新星艺文创天地投资 300 亿，聚焦影视文创产业，可能吸引同类艺术资源。与香洲埠相比，两者在文化产业定位上有一定的重叠，但也存在差异化。香洲埠以非遗工艺和多元文化融合为特色，而丽新星艺文创天地则以影视文创为核心。

这种差异化使得两者可以在文化产业生态中相互补充，共同发展。但同时，也可能在艺术资源的争夺上存在一定的竞争，例如艺术家工作室、艺术展览资源等。因此，香洲埠需要强化自身的独特优势，如非遗工艺、跨境文化资源链接等，吸引更多的特色艺术资源入驻。

（二）区域竞品

长隆海洋王国

长隆海洋王国年客流量超 5800 万人次，以家庭娱乐为核心，是全球知名的主题公园。与香洲埠相比，两者的文化定位形成互补，长隆海洋王国主要面向家庭游客，提供娱乐休闲体验；而香洲埠则面向文化爱好者、高端商务人群等，提供文化体验和高端消费服务。

这种客群分层使得两者可以相互引流，形成 "一程多站" 的旅游线路。游客在游玩长隆海洋王国后，可以前往香洲埠体验文化之旅，提升旅游的丰富度和深度。香洲埠可以与长隆海洋王国开展合作，推出联合旅游套餐，共享客源，实现互利共赢。

澳门历史城区

澳门历史城区是世界文化遗产，具有深厚的历史文化底蕴和丰富的旅游资源。但商业开发已经饱和，面临着业态同质化、消费承载力有限等问题。香洲埠可以借助毗邻澳门的区位优势，借势引流，吸引澳门的游客前来体验。

通过与澳门的文化交流和合作，如开发 "文化遗产双城游" 路线、举办跨境文化活动等，香洲埠可以将自身打造成澳门历史城区的文化延伸和补充，为游客提供更多样化的文化体验和消费选择。

（三）全国竞品

成都宽窄巷子、北京 798 艺术区

成都宽窄巷子和北京 798 艺术区是成熟的文化商业地标，具有极高的知名度和影响力。它们在文化商业运营、品牌推广、业态整合等方面积累了丰富的经验。

与它们相比，香洲埠的优势在于其独特的 "院落式文化院街" 载体和跨境文旅综合体的定位，兼具历史厚度与现代商业活力。香洲埠可以借鉴它们的成功经验，如加强文化 IP 的活化和运营、注重游客体验的提升、打造多元化的消费场景等，同时结合自身的优势，强化中西文化融合与跨境资源链接，形成独特的竞争优势，向全国乃至世界展示中国院子的魅力。

四、项目定位

（一）核心定位

香洲埠文化院街的核心定位是打造粤港澳大湾区非遗文化体验标杆，成为 "文化 + 旅游 + 商业" 融合的世界级文旅目的地。这一定位充分体现了项目的独特优势和发展目标。

在粤港澳大湾区，非遗文化资源丰富，但缺乏一个集中展示和体验非遗文化的高端平台。香洲埠凭借其独特的非遗工艺四合院、丰富的文化业态和优越的区位条件，有能力成为大湾区非遗文化体验的标杆。通过 "文化 + 旅游 + 商业" 的融合发展，项目不仅能够为游客提供丰富的文化体验，还能带动旅游消费和商业发展，形成一个具有国际影响力的文旅目的地。

（二）功能定位

非遗传承基地

设立非遗工坊、大师工作室，定期举办文化研学活动，致力于成为非遗传承和发展的重要基地。非遗工坊为非遗传承人提供了创作和展示的空间，游客可以在这里观看非遗工艺的制作过程，甚至亲自动手体验，感受非遗文化的魅力；大师工作室的入驻，吸引了众多国家级工艺美术大师，他们的存在不仅提升了项目的文化品位，还为非遗传承提供了人才支持和技术指导。

定期举办的文化研学活动，如非遗工艺培训、传统文化讲座等，面向不同年龄段和群体，传播非遗文化知识，培养新一代的非遗爱好者和传承人。通过这些举措，香洲埠将在非遗传承和保护方面发挥重要作用，让传统文化在现代社会中得以延续和发展。

高端文旅枢纽

引入国际精品酒店、米其林餐厅等高端业态，服务港澳商务及高端游客，打造高端文旅枢纽。国际精品酒店的入驻，为高端游客提供了舒适、奢华的住宿环境，满足他们对品质生活的追求；米其林餐厅的引入，带来了世界级的美食体验，提升了项目的餐饮品质和吸引力。

针对港澳商务人群，项目可以提供专业的会议、展览场地和配套服务，满足他们的商务需求；同时，丰富的文化体验和高端消费场景，也为商务活动提供了良好的休闲和交流环境。通过打造高端文旅枢纽，香洲埠将吸引更多的高端客群，提升项目的商业价值和品牌形象。

跨境文化窗口

依托横琴自贸区政策，对接葡语系国家及东南亚文化资源，成为跨境文化交流的重要窗口。横琴自贸区的政策优势为项目开展跨境文化交流提供了便利条件，香洲埠可以通过举办跨境文化展览、文化论坛、商业合作等活动，加强与葡语系国家及东南亚地区的文化交流与合作。

引入葡语系国家和东南亚的文化元素和业态，如葡式美食、东南亚手工艺品等，丰富项目的文化多样性；同时，将中国的非遗文化和传统文化推向国际市场，实现中西文化的融合与交流。通过打造跨境文化窗口，香洲埠将在促进中外文化交流、提升中国文化国际影响力方面发挥积极作用。

（三）目标客群

核心层

核心客群包括港澳游客、文化爱好者、高端商务人群。港澳游客具有地缘优势，便捷的交通使得他们成为项目的重要客源，他们对文化体验和高端消费有较高的需求；文化爱好者对非遗文化、传统建筑等充满兴趣，项目的多元建筑风格和丰富文化业态能够满足他们的文化探索需求；高端商务人群注重品质和体验，项目的高端配套和文化氛围能够为他们提供商务和休闲相结合的优质体验。

拓展层

拓展层包括东南亚文旅机构、文化创意企业、研学团体。东南亚文旅机构对中国文化充满好奇，项目作为跨境文化窗口，能够为他们提供合作和交流的平台；文化创意企业可以在项目中找到灵感和资源，形成产业集群；研学团体则可以通过项目的非遗传承基地和文化研学活动，开展具有教育意义的研学之旅，拓展客群范围，提升项目的社会影响力。

五、招商策略及政策

（一）招商策略

主题化招商

设立 "非遗工坊街"" 国潮品牌馆 ""跨境文化体验区" 三大主题区，进行主题化招商。"非遗工坊街" 聚焦非遗工艺的展示和体验，定向引入国家级非遗传承人工作室、非遗文化企业等，打造非遗文化的集中展示和交流平台；"国潮品牌馆" 汇聚国内优秀的国潮品牌，展示中国传统文化与现代时尚的融合，吸引年轻消费群体；"跨境文化体验区" 对接国际文化资源，引入国际文化机构、跨境商业品牌等，打造中西文化融合的体验空间。

在定向引入方面，积极与国家级非遗传承人、国际文化机构（如大英博物馆合作项目）进行沟通和合作，邀请他们入驻项目，提升主题区的品质和影响力。例如，与大英博物馆合作举办展览、推出联名产品等，吸引更多的国际游客和文化爱好者。

产业链协同

联合澳门旅游局、香港贸发局等机构举办 "粤港澳文化嘉年华" 等活动，加强与粤港澳地区的文化交流和合作，形成产业链协同效应。通过举办大型文化活动，吸引更多的游客和媒体关注，提升项目的知名度和美誉度；同时，为入驻商户提供更多的展示和推广机会，促进商业发展。

引入文化创意企业（如故宫文创、洛可可设计）等，形成产业集群。文化创意企业之间可以相互合作、相互促进，共享资源和市场，提升整个项目的文化创意产业水平。例如，故宫文创可以与项目中的非遗传承人工作室合作，开发具有非遗元素的文创产品，实现文化资源的转化和利用。

（二）招商政策

租金减免

为了吸引非遗传承人工作室和文创企业入驻，提供租金减免政策。非遗传承人工作室首年免租，让非遗传承人能够无压力地入驻项目，专注于非遗工艺的创作和展示；文创企业 3 年租金 8 折，降低文创企业的运营成本，鼓励他们在项目中发展壮大。

跨境补贴

对年接待港澳游客超 5 万人次的商户，给予物流费用 15% 的补贴。这一政策旨在鼓励商户积极拓展港澳客源，加强与港澳地区的商业合作，降低商户的物流成本，提高商户的积极性和竞争力。

品牌奖励

引入国际知名品牌（如文华东方酒店），最高奖励 500 万元。国际知名品牌的入驻能够提升项目的品牌形象和吸引力，对引入国际知名品牌的商户给予高额奖励，激励他们积极引进优质品牌，提升项目的商业品质和国际化水平。

六、拟进驻品牌

（一）文化类

文化类品牌包括故宫紫禁书院、原道文化博物馆、二程理学书院、国家级工艺美术大师工作室 49 家等。故宫紫禁书院作为故宫文化的传播窗口，将定期举办故宫文化讲座、展览等活动，为游客提供深入了解故宫文化的机会；原道文化博物馆和二程理学书院则分别展示了不同领域的文化珍品和传统思想，为文化研究和交流提供了平台；49 家国家级工艺美术大师工作室的入驻，汇聚了众多非遗传承人，他们的作品和创作过程成为项目的一大亮点，吸引了大量文化爱好者前来参观和体验。

（二）商业类

商业类品牌包括 LUX 丽世酒店、米其林餐厅、翡马酒庄、澳门凤城手信、天韵翡翠珠宝馆 479 家等。LUX 丽世酒店作为国际知名的精品酒店品牌，为高端游客提供了优质的住宿服务；米其林餐厅带来了世界级的美食体验，满足了游客对高品质餐饮的需求；翡马酒庄、澳门凤城手信、天韵翡翠珠宝馆等特色商业品牌，丰富了项目的商业业态，为游客提供了多样化的消费选择。

（三）艺术类

艺术类品牌包括云峰画苑、艺术家 SOHO 空间等。云峰画苑将举办各类艺术展览和艺术交流活动，提升项目的艺术氛围；艺术家 SOHO 空间为艺术家提供了创作和居住的空间，吸引了众多艺术家入驻，形成了艺术创作的集聚区，为项目增添了艺术气息。

七、运营模式

（一）数字化赋能

开发 "香洲埠云游" 小程序

提供 AR 导览、线上非遗课程、跨境商品直购等功能。AR 导览功能可以让游客通过手机扫描建筑或展品，获取详细的信息和虚拟展示，提升游览体验；线上非遗课程则为无法到现场的用户提供了学习非遗知识和工艺的机会，扩大了项目的文化传播范围；跨境商品直购功能方便游客购买跨境商品，实现线上线下的融合发展。

建立会员积分系统

联动澳门商家实现 "珠澳消费一卡通"。会员积分系统可以激励游客消费，提升游客的忠诚度；"珠澳消费一卡通" 则实现了珠澳两地消费的便捷化，方便游客在两地消费，促进珠澳商业的联动发展。

（二）文化 IP 运营

推出 "香洲埠文化大使" 计划

邀请文化名人驻场创作，提升项目的文化品位和吸引力。文化名人的影响力能够吸引更多的粉丝和游客关注项目，他们的创作活动也将为项目增添独特的文化元素；同时，文化大使还可以参与项目的文化活动策划和推广，提升项目的文化内涵和品牌形象。

打造夜游 IP"香洲夜宴"

融合光影秀、非遗表演、沉浸式剧本杀等元素，丰富游客的夜间体验。光影秀通过现代科技手段，将建筑和景观打造出美轮美奂的夜间效果；非遗表演展示了传统艺术的魅力；沉浸式剧本杀则让游客参与到剧情中，增强了体验的互动性和趣味性。"香洲夜宴" 将成为项目的一大特色亮点，吸引更多游客在夜间停留，提升游客的消费金额和停留时间。

（三）可持续发展

推行绿色建筑认证

屋顶光伏覆盖 30% 的能耗，雨水回收系统用于园林灌溉，实现节能减排和资源循环利用。绿色建筑认证不仅符合全球可持续发展的趋势，还能降低项目的运营成本，提升项目的环保形象和社会责任感。

通过采用绿色建筑技术和材料，项目将打造一个环保、低碳的文旅社区，为游客和居民提供更加舒适、健康的环境，同时也为其他项目树立榜样，推动文旅行业的可持续发展。

八、发展建议

（一）强化跨境联动

与澳门合作开发 "文化遗产双城游" 路线

整合澳门历史城区和香洲埠的文化资源，设计独特的旅游路线，共享客源。通过与澳门旅游部门和旅行社的合作，将 "文化遗产双城游" 路线纳入旅游产品体系，吸引更多的游客同时游览澳门和香洲埠，实现两地旅游资源的优势互补和互利共赢。

设立横琴 - 澳门文化创意基金

支持跨境项目孵化，促进横琴和澳门在文化创意产业方面的合作与发展。基金可以用于资助跨境文化创意项目的研发、生产和推广，吸引更多的文化创意企业和人才参与跨境合作，打造具有国际影响力的文化创意产品和品牌。

（二）破解流量瓶颈

联合抖音、小红书打造 "非遗打卡地" 话题

制定详细的社交媒体营销计划，邀请网红、博主等进行体验和分享，提高项目的曝光度。设定年曝光量目标 5 亿次，通过精彩的内容创作和互动活动，吸引大量用户参与话题讨论和分享，提升项目在年轻消费群体中的知名度和影响力。

开通香港 - 珠海 - 香洲埠水上巴士专线

缩短交通时间，提高交通便利性，吸引香港游客前来。水上巴士专线不仅是一种便捷的交通方式，还能为游客提供独特的出行体验，成为旅游的一部分。通过与香港的交通部门和旅游机构合作，推广水上巴士专线，吸引更多的香港游客选择香洲埠作为旅游目的地。

（三）提升商业韧性

引入 "文化 + 科技" 体验项目

如 VR 非遗工坊、AR 文化展览等，增强游客的粘性和体验感。"文化 + 科技" 的融合能够为游客带来新颖的体验，让传统文化以更加生动、有趣的方式呈现，吸引更多游客参与和体验，延长游客的停留时间。

建立商户退出机制

对低效业态实施 "末位淘汰 + 动态调整"，确保项目的商业业态始终保持活力和竞争力。定期对商户的经营状况进行评估，对于低效业态及时进行调整和更换，引入更符合项目定位和市场需求的业态，提升项目的商业品质和整体效益。

九、结语

香洲埠文化院街凭借其独特的非遗工艺、优越的区位优势和丰富的文化业态，具备成为大湾区文化新名片的潜力。在未来的发展中，需要通过 "文化 IP 活化 + 跨境资源整合 + 数字化升级" 等策略，不断提升项目的核心竞争力和国际影响力。

从单一的文旅项目转型为具有国际影响力的文化生态平台，不仅需要在硬件设施上不断完善，更要在文化内涵挖掘、运营管理创新、品牌传播推广等方面下功夫。通过整合国内外的文化资源、加强与港澳及国际市场的合作、利用数字化技术提升游客体验，香洲埠有望实现 "让世界看见中国院子" 的愿景，为中国传统文化的传承和发展、文旅产业的创新和升级做出重要贡献。相信在不久的将来，香洲埠文化院街将成为国内外游客向往的文化旅游胜地，展现出中国院子的独特魅力和时代风采。