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商业地产案例分享-北京华熙LIVE·五棵松项目（五） |
商业地产案例分享-北京华熙LIVE·五棵松项目（五） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：该报告解析华熙 LIVE・五棵松作为双奥遗产标杆，以文商旅体融合与科技赋能破局，呈现运营成就、策略及未来规划。全文共32000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。 北京华熙LIVE·五棵松运营管理发展报告 文商旅体融合的都市活力新模式 目录 第一部分：项目概况与运营成就 一、项目概况分析 二、运营成就分析 第二部分：核心运营策略分析 三、业态融合创新：构建“5小时生活圈” 四、科技赋能体验：打造“虚实共生”场景 五、会员经济与精准营销 第三部分：云阿云赋能价值体系 六、算法驱动的招商优化 七、全球品牌资源库赋能 八、全球视野输出运营范式 九、全周期资产增值管理 第四部分：未来发展规划 十、北区扩容计划（2025-2026） 十一、智慧化升级：构建未来商业操作系统 十二、 资产证券化路径 十三、总结与建议 十二、 资产证券化路径 依托 “运营提效+金融工程” 双轮驱动，华熙LIVE·五棵松计划于2027年发行 首支文商旅体复合型公募REITs，底层资产估值 超50亿元，目标溢价率 30%+（行业均值15%），年分红收益率 ≥5.2%（2026年预测EBITDA利润率 78%，超深圳万象城 76%） （一）公募REITs方案设计：借鉴深港经验的三大创新 1.资产包构建策略
筛选依据：严格规避监管负面清单（空置率 <5%、在建工程 0%） 2.交易结构创新
股债双架构设计： 股权层 60%（享受资产增值） 债权层 40%（利息抵税，综合成本 降1.8%）7 对赌条款：设置 年租金增长保底5%，超额部分管理方分成 30%6。 3.深港经验本土化
（二）底层资产价值释放：从租金到溢价的跃迁 1.现金流重组模型 REITs估值=净运营收入(NOI)/资本化率(CapRate)+增长溢价(Gr) NOI构成（2026预测）：
资本化率突破：文商旅体复合业态稀缺性 → CapRate 压缩至4.8%（北京纯商业 5.5%） 2.溢价驱动因子
估值测算：NOI 8亿 ÷ 4.8% + 增长溢价 12亿 = 178亿（较账面 50亿溢价256%）。 （三）监管合规与市场对标 1.政策突破点 资产类型创新：推动文旅部将 “奥运遗产改造项目” 纳入REITs试点（2025年两会提案）； 现金流认定：元宇宙展览线上收入 820万 通过 “数字资产收益权” 确认为合规基础资产。 2.发行溢价对标
依据：产业园REITs平均溢价 23.58%，消费类 >40%68。 （四）风险缓释机制：四维防护体系
结语：重构奥运遗产的金融属性 五棵松REITs路径验证三大定律： 复合业态即护城河：文商旅体融合使CapRate 较纯商业低70BP，溢价空间 扩大40%； 科技赋能即现金流：数据资产贡献 18.75% NOI，破解传统REITs依赖租金瓶颈； 政策红利需前置卡位：通过参与 《商业综合体碳中和评价规范》 国标制定，锁定绿色融资通道。 据云阿云预测，该模型若复制至全国 37个奥运场馆，可释放资产价值 超2000亿，成为化解赛后利用难题的 “中国方案”。 十三、总结与建议：定义文商旅体融合的“中国模式” 华熙LIVE·五棵松通过 “场景革命×数据驱动×生态共生” 三位一体模式，成功破解奥运遗产 “赛时惊艳、赛后闲置” 的世界难题，其核心经验已输出至全球 12个 城市更新项目，贡献区域经济增量 超80亿元。 （一）成功基因解码：三大核心突破
实证：项目估值从 20亿→50亿（CAGR 12.5%），获 国家级夜间文旅消费集聚区 等 17项 认证。 （二）云阿云操盘价值：专业运营的黄金三角
（三）发展建议：从单体成功到生态赋能 1.深化数据资产应用：构建“华熙消费指数” 指数架构：
落地场景： Z世代热力值：预警潮玩品类迭代周期（如 “赛博京剧” 主题销量 环比增130%） 业态协同系数：指导 HI-PARK 周边餐饮配比（运动简餐 占比提升至60%） 2.轻资产输出：打造“商业操作系统”
3.布局跨境消费：抢占国际客流枢纽 “境内关外”创新： 保税展示店：引进 日本BAPE、加拿大鹅 等 30家 国际品牌（关税 延期缴纳） 数字人民币离境结算：外籍客消费 退税即时到账 动线设计：
目标：2026年国际客占比 提升至25%（现 10%），客均消费 6800元。 （四）未来愿景：全球都市更新的中国方案 1.文化输出战略 出版 《奥运遗产活化标准》（中英双语），纳入 国际奥委会 推荐指南 云阿云搭建 全球文体商在线智库（会员费 $299/年），覆盖 37国 运营商 2.可持续性承诺
3.金融价值跃升 REITs发行溢价：锚定 30%+（参考消费类REITs均值 40%） 估值目标： 2028年突破80亿（CAGR 维持12.5%） 结语：平衡商业与人文的城市艺术 华熙LIVE·五棵松的终极使命是成为 “三重平衡” 的全球标杆： 商业活力（租金坪效 950元/㎡）与 人文温度（年公益投入 2400万）平衡； 国际视野（保税店/跨境结算）与 在地文化（京绣/京剧工坊）共生； 科技效率（AI降本 22%）与 情感连接（社区赛事参与率 75%）交融。 据云阿云预测，该模式将推动 中国都市更新项目估值提升 2.3万亿，为全球提供 “既要流量增长，更要灵魂留存” 的可持续发展范式。 附录一：北京华熙LIVE·五棵松近三年来的核心数据 一、客流与消费数据
二、商业与品牌数据
三、活动与场馆运营
四、运营效率与资产价值 会员体系： 分层运营黑金/白金/金/银卡会员，复购率最高达92%（黑金卡）。 低碳实践： LED照明年节电1200万度，雨水回收年节水5万吨，获“国家级绿色商场”认证。 资产增值： 估值从改造初期20亿元升至50亿元（2025年），年复合增长率12.5%（行业均值6.8%） 附录二：北京华熙LIVE·五棵松进驻品牌布局 餐饮品牌—— 贾国龙中国堡：以创新中式汉堡为特色，融入丰富中式风味，为消费者带来全新味觉体验。 一番赏：不仅有特色美食，还结合独特的娱乐互动模式，让用餐过程充满趣味。 牛啤堂：经过重新装修后，店内氛围与产品品质进一步提升，精酿啤酒搭配特色餐食，深受消费者喜爱。 调调街品牌集合：调调街作为网红小吃街区，占地面积约 2000 平方米，分成上下两层，由工业感十足的集装箱通过不规则错落改造而成。这里云集了 47 家餐饮小店，涵盖各类创意、网红和传统小吃，能一站式满足消费者对特色美食的需求 。 零售品牌—— 华为智能生活馆：北京最大的华为门店，能同时提供人、车、家的全场景产品销售和售后服务，展示华为前沿科技产品，为消费者打造沉浸式科技体验空间。 运动品牌旗舰店集合：包含众多知名运动品牌旗舰店，如耐克、阿迪达斯等。这些品牌店内陈列各类新款运动装备、服饰，满足运动爱好者的多样需求，同时凭借品牌影响力吸引大量客流。 美妆类品牌—— WOW COLOUR 定位：Z世代美妆集合店，社交媒体粉丝超260万 特色：首创“复古餐吧”快闪店，融合美妆与餐饮场景，联动橘朵、溪木源等品牌打造沉浸式体验。 WOW BEAUTY大师体验店 定位：“中国版年轻丝芙兰”，全球新潮美妆首发地 代表品牌：韩国代曦可（中国线下首店）、凤池夸美妆、桃瑞丹（OLIVE YOUNG销冠）、romand；国货彩棠、月魁星美妆、花知晓、blankme、酵色专柜。 华为智能美妆区 定位：科技美妆体验 特色：AR试妆镜、AI肤质检测，位于北区元宇宙科技馆 珠宝与配饰类—— HEFANG何方珠宝 定位：轻奢设计师品牌 特色：星座系列快闪店，与时代美术馆联名推出艺术展限定饰品。 YIN隐金工实验室 定位：高端定制珠宝 特色：现场金工体验，定制“航天主题”陨石镶嵌系列。 国潮珠宝首店 CIRCLE日本轻珠宝：主打微型钻石叠戴设计，中国首店落地北区； 故宫文创珠宝：联合开发“奥运遗产”限定款，含鸟巢造型珐琅胸针 琥福珠宝 定位：高端定制珠宝 特色：现场金工体验，定制“星际”镶嵌系列 帝车星：专注腕表，设计风格传承与创新，尽显时尚与奢华 文化娱乐品牌—— 嘻哈包袱铺五棵松剧场：以传统相声表演为主，为观众带来欢乐的同时传承相声文化，上半年演出达 200 余场，吸引近 4 万人次观众，极大带动周边消费。 开心麻花剧场：长期上演经典及新创话剧，凭借精彩剧情和演员出色表演，成为文艺爱好者的聚集地。 Mao Live house：不定期举办各类音乐演出，涵盖摇滚、民谣等多种音乐风格，吸引众多音乐爱好者前来，为区域注入浓郁音乐文化氛 HI - FUN：提供多种娱乐项目，如室内游乐设施等，适合各年龄段人群，是休闲娱乐好去处。 密室逃脱、剧本杀、长藤鬼校、VR 游戏等品牌：这些新兴娱乐品牌聚集，迎合年轻人追求刺激、互动体验的消费心理，成为年轻人社交娱乐的热门选择。 体验式品牌—— 希伯瑞亚冰雪世界（在建）：华熙 LIVE 冰上中心与启明迪瑞合作引入，将打造全国首创元宇宙冰雪潮玩小镇，融合冰雪娱乐与前沿科技体验。 华熙国际影城五棵松店：配备先进放映设备与舒适观影环境，为观众带来优质观影体验。 华熙 LIVE・轻探险乐园：占地面积 6800 平米，包含空中乐园、城市探洞、淘矿工厂、时空滑道四个项目，为消费者提供户外探险式的趣味体验 。 其他品牌—— 北京「麦麦潮辣快闪店」：麦当劳与 CLOT 合作推出，限时开放期间，消费者可预购合作款卫衣、托特包、水杯等周边产品，带来独特消费体验 。 以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供 |
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2025-6-22 191
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