商业地产案例分享-天津和平印象城项目（三）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：天津和平印象城以存量改造焕新城市核心，通过娱乐业态占40%、主理人品牌孵化、数据驱动运营三大引擎，打造“年轻力社交枢纽”。首创空间场景化+收益多元化模式，破解旧改痛点，目标资产估值48亿，为北方商业更新树立标杆。全文共28600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。
天津和平印象城项目资产运营管理优化报告
焕新城市核心，定义津门潮流新地标
目录
一、项目概述
二、项目 SWOT 分析
三、竞品分析与差异化战略
四、项目定位优化
五、 核心挑战及破局路径
六、业态规划与品牌布局优化
七、招商策略升级
八、运营管理优化升级方案
九、运营创新与资产升值策略
十、发展计划及实施路径
十一、项目启示及行业意义
七、招商策略升级
（四）招商政策汇总：多维激励体系
1.政策矩阵与适用对象
政策类型 | 适用商户 | 具体条款 | 申报流程 |
首店激励 | 城市/区域首店 | • 免租期6-12个月
• 营销基金支持（首年流水的5%） | 提交首店认证+落地计划书 |
文化融合补贴 | 老字号改造/非遗业态 | • 租金减免30%
• 政府专项补贴（最高50万） | 文化部门备案+业态方案评审 |
主理人孵化 | 基金入选品牌 | • 6个月免租
• 免费接入智能POS系统 | 基金委员会路演通过 |
绿色能源补贴 | 全品类 | 节能改造费用报销20%（与政府补贴叠加） | 提交改造方案+能耗审计报告 |
快闪扶持 | 灵感集装箱商户 | • 首月租金减半
• 云阿云数据包免费使用 | 线上签约自动触发 |
2.分级租金模型（以B栋为例）
分类 | 详情 |
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基础公式 | 实收租金 = Max [保底租金， 营业额 × 分成率] |
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分层费率 | 营业额区间 | 分成率 |
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＜50 万 / 月 | 0%（仅保底） |
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50-100 万 | 12% |
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100-200 万 | 15% |
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＞200 万 | 18% |
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3.政策协同效益
政策类型 | 直接效益 | 最终协同效益 |
首店引流 | 提升客流 | 整体租金溢价 15% |
文化补贴 | 强化在地标签 | 整体租金溢价 15% |
数据赋能 | 优化存活率 | 整体租金溢价 15% |
协同逻辑 | 首店引流、文化补贴、数据赋能分别产生直接效益，共同推动租金溢价 |
4.执行要点：
建立 “政策计算器”在线工具：品牌输入参数自动匹配最优政策组合
每季度发布 《招商健康度白皮书》：披露各品类供需指数（指导品牌调整）
设立 风险对冲基金：覆盖首店培育期亏损（单项目最高补偿200万）
此方案通过 全球首店引流×文化基因再造×数据精准招商×政策柔性设计 四重破局，目标2025年招商完成率98%，首店贡献率提升至65%。
八、运营管理优化升级方案
（一）会员体系升级：IN象引力俱乐部三维生态
1.会员体系架构与权益设计
等级 | 准入条件 | 核心权益 | 裂变机制 |
IN新人 | 扫码注册 | 免费WiFi/充电宝；智能厕所导航（显示空闲位） | 带新客到店→奖励200积分（价值20元） |
IN玩咖 | 年消费≥5000元 | 限量品优先认购（如哪吒手办）；SPACE免排队通道；活动预留席位 | 新客消费→奖励推荐人5%积分 |
IN造物主 | 年消费≥3万+参与度分 | 品牌入驻投票权（权重20%）；空间命名权（如“XX的跳舞仓库”）；专属私董会席位 | 裂变会员消费额1%返现 |
2.社交积分系统运作模型
流程环节 | 详情 |
会员推荐 | 会员推荐新客 |
新客到店 | 新客到店 |
新客消费判断 | 若新客消费，奖励推荐人 200 积分；若新客再次消费，追加 5% 积分 |
积分获取 | 推荐人获得 200 积分（新客首次消费）/追加 5% 积分（新客再次消费） |
积分使用场景 | 20 积分 = 1 小时停车；500 积分 = SPACE 存酒位；3000 积分 = 限定潮玩 |
目标：2025年会籍销售占比65%，裂变率1：3.5（1名会员年均带新3.5人）
（二）数字化运维：AIoT智能中枢
1. 能耗管理优化系统
技术框架：
分类 | 详情 |
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IoT 传感器部署 | 542 个（监测温湿度、人流、设备状态） |
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AI 算法动态调节规则 | 人流＜30 人 / 层 | 关闭 50% 照明 + 空调升 1℃ |
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娱乐场所散场前 30 分钟 | 提前启动新风系统 |
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节能路径：
措施 | 技术实现 | 节能量 |
磁悬浮冷水机组智能群控 | 负荷预测算法（误差＜5%） | 降耗23% |
照明动态调节 | 雷达感应+自然光补偿系统 | 降耗18% |
光伏发电接入 | A/C栋屋顶薄膜光伏（年发电32万度） | 覆盖用电8% |
2. 安防升级方案
AI行为预警系统：
预警类型 | 识别方式 | 预警动作 |
醉酒识别 | 步态分析（S 型轨迹＞3 次） | 安保介入 |
冲突预判 | 声纹监测（分贝骤升 + 高频脏话） | 触发警铃 |
重点布防 | 在 D 栋出口 / 洗手间通道部署双倍摄像头 | —— |
成效：安保事件下降37%，响应速度提升至45秒
3. 停车生态破解方案
分类 | 详情 |
“三位一体” 系统 | ① 代客泊车：签约周边 3 个停车场（600 车位） → 扫码支付 30 元 / 次② 无人接驳车：4 辆 L4 级接驳车（运营至凌晨 2 点） → 5 分钟 / 班次③ 会员积分抵扣：200 积分 = 免费泊车 1 次 |
效益 | 高峰时段找位时间从 23 分钟缩短至 6 分钟 |
（三）空间效率革命：时空折叠策略
1. 时段复用模式
空间 | 日间功能（10：00-18：00） | 夜间功能（18：00-02：00） | 技术支撑 |
A栋屋顶 | 儿童空中乐园 | 星空露营吧（帐篷+观星望远镜） | 智能折叠设施（30分钟场景切换） |
B栋中庭 | 主理人市集 | 电子音乐现场 | 升降舞台+声学幕墙 |
C栋外广场 | 快递柜取件点 | 微醺外摆区（20家移动酒馆） | 液压地桩（自动划分区域） |
2. 碎片空间激活计划
电梯厅改造：
分类 | 详情 |
改造内容 | B 栋 4 部电梯厅改造为 “电竞观战舱” |
装备配置 | 55 寸 OLED 屏 + 赛事直播系统 |
运营模式 | 转播 8 楼赛事，观众扫码下注竞猜 |
收益构成 | 广告位租金：20 万 / 年；竞猜抽成：5% |
通道价值挖掘：
位置 | 改造方案 | 创收模式 |
A-B栋连廊 | AR互动画廊（扫描触发哪吒动画） | 拍照打卡抽消费券 |
消防通道前室 | 迷你K歌舱（扫码演唱） | 10元/10分钟 |
3. 弹性边界拓展
周末外摆市集带：
分类 | 详情 |
空间范围 | 和平路西段（封闭 300 米车道） |
模块组合 | 50 个移动摊位（3×3 米集装箱）；8 个主题区：古着改装 / 微醺实验室 / 宠物社交 |
智能管理 | 电子围栏限定经营区；噪音监测（超标自动断电） |
收益 | 摊位租金：1500 元 / 周末；关联商户销售额 + 40% |
（四）跨系统协同增效
协同模块 | 具体关联 | 直接效益 | 最终增效成果 |
会员积分 | → 停车抵扣
→ 外摆市集消费 | — | 会员粘性↑ |
空间复用 | → 能耗优化
→ 营收增长 | 能耗成本降低 18%
坪效提升 25% | — |
协同逻辑 | 会员积分系统与停车、市集消费联动，空间复用推动能耗与营收双向优化 |
（五）执行保障工具
1.IN象APP升级：
整合空间预约（露营位/K歌舱）、积分通兑、接驳车呼叫
2.数字孪生系统：
实时监测52个空间使用状态（空闲率＞30%自动触发促销）
3.政策工具箱：
申报 “天津市商业空间创新示范基地”（补贴200万）
关键指标：
空间周转率：日均4.2场景次切换
碎片空间产值：200元/㎡/月
能耗成本占比：从38%→28%
此方案通过 会员裂变×智能运维×空间折叠 三重升级，将运营效率转化为核心竞争力，目标2025年降本增效1.2亿元，顾客停留时长突破4.5小时。
九、运营创新与资产升值策略
（一）收益模式创新：三元收益结构重构
1.收益转型路径与实施框架
收益类型 | 转型目标 | 对应成果 |
基础租金 | 压降至 60% | 形成现金流安全垫 |
分成租金 | 提升至 30% | 实现收益成长共享 |
创新业务 | 突破 10% | 成为资产估值杠杆 |
转型逻辑 | 通过调整基础租金、提升分成租金占比、发展创新业务，构建新的收益结构 |
1.1. 基础租金优化
策略：针对抗周期业态（如超市/服务）保留固定租金，但合约嵌入 CPI联动条款（年涨幅3%-5%）
占比目标：2025年60% → 2027年50%
1.2. 分成租金深化
业态 | 分成模型 | 案例实施 |
娱乐 | 保底租金+阶梯分成 | SPACE CLUB：月流水分档抽成（＜500万：15%，＞800万：22%） |
餐饮 | 固定租金与流水分成取高 | 烧将烧烤：Max[固定租金12万， 流水的18%] |
零售 | 低保底+高分成 | niko and...：保底5万+流水的12% |
1.3. 创新业务矩阵
业务类型 | 盈利模式 | 2025目标 | 案例 |
IP授权 | 品牌使用费+销售分成 | 收入3000万 | 哪吒形象授权费（50万/品牌/年）+衍生品分成8% |
活动招商 | 冠名费+票务分成 | 场租收入2000万 | 星空影院汽车品牌冠名（300万/年） |
数据服务 | 商户数据包年费 | 覆盖500家商户 | 云阿云热力图报告（2万/商户/年） |
资产估值优化模型
估值优化环节 | 详情 |
NOI 计算公式 | NOI（净营运收入）= 基础租金 ×1.5 + 分成租金 ×2.0 + 创新业务 ×3.0 |
资本化率（Cap Rate）变化 | 从 6.5% 降至 5.8% |
估值增幅公式 | 估值增幅 =（1/5.8% - 1/6.5%）× 当前 NOI → 提升 20%+ |
核心逻辑 | 通过调整收入结构权重（创新业务权重最高），降低资本化率，实现资产估值跃升 |
（二）经营数据目标：五维增长引擎
1.目标拆解与实施路径
指标 | 2024现状 | 2025目标 | 核心策略 | 财务关联 |
日均客流 | 3.8万人次 | 5.2万人次 | 文旅联票导入1万+/日；会员裂变新增8000人/月 | 租金溢价能力+15% |
提袋率 | 28% | 38% | 娱乐零售化（B栋即时售卖）；积分强兑换设计（30%积分用于消费） | 商户分成收入↑25% |
停留时长 | 1.6小时 | 2.4小时 | 全时段场景切换（如A栋屋顶日夜功能）；碎片空间激活（电梯厅观赛） | 餐饮客单价↑30% |
非租金收入占比 | 12% | 25% | 哪吒IP授权（年收3000万）；数据服务（1000万） | 估值乘数提升至12x |
资产回报率 | 5.2% | 6.8% | 节能降本（年省608万）；收益结构优化（分成租金↑） | 达REITs发行门槛 |
关键增长公式：
分类 | 详情 |
客流增量公式 | 客流增量（1.4 万 / 日） = 文旅联票（40%） + 会员裂变（35%） + 场景吸引（25%） |
非租收入公式 | 非租收入（25%） = IP 授权（12%） + 数据服务（5%） + 活动招商（8%） |
（三）资产证券化筹备：类REITs三步走
2025-2027筹备路径
[2025 根基夯实] --> [2026 合规改造] --> [2027 发行冲刺]
1. 2025年：经营指标攻坚
租金结构改造：非租收入占比突破25%（目前12%）
租约管理：主力店换约时签订 “5+5”超长租期（SPACE/至潮影城）
成本管控：能耗占比压降至28%（目前38%）
2. 2026年：资产包合规化
REITs硬指标 | 目标值 | 达成路径 |
租金收入占比 | ≤70% | 加速创新业务（数据/IP授权）稀释租金依赖 |
主力租约剩余期 | ≥5年 | 2025年完成80%主力店续约 |
NOI复合增长率 | ≥8% | 分成租金年增20%+创新业务年增50% |
资本化率 | 5.8% | 收益结构优化提升资产溢价 |
3. 2027年：类REITs发行设计
3.1底层资产
和平印象城（估值48亿）+ 泰达津一·PARK（新拓展项目）
3.2交易结构：
分类 | 详情 |
发行规模 | 15 亿元（优先级：次级 = 7：3） |
预期收益 | 优先级：年化 5.8%（险资认购） |
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次级：IRR 12%+（印力自持） |
|
退出机制 | 3 年后公募 REITs 转板 |
险资认购与印力自持两者的对比与协同关系
维度 | 险资认购（优先级） | 印力自持（次级） |
风险等级 | 低（优先受偿） | 高（劣后受偿） |
收益特征 | 固定收益（年化 5.8%） | 浮动收益（IRR 12%+） |
资金性质 | 外部机构资金（保险资金） | 内部自有资金（印力集团） |
角色定位 | 财务投资者（追求稳健回报） | 战略投资者（兼具运营与收益目标） |
协同作用 | 险资提供低成本资金，印力自持增强信用，共同推动交易结构落地 |
交易结构中的风险与收益分配逻辑
优先级与次级的分层设计：通过 “7:3” 的规模比例，优先级份额以较低风险获取固定收益，次级份额以高风险博取超额收益，形成风险分散与收益分层的机制。
退出机制的联动：3 年后公募 REITs 转板时，优先级可通过市场交易退出，次级则可能通过资产增值实现更高回报，体现 “风险 - 收益” 的动态匹配。
3.3资金用途
60%用于泰达津一·PARK存量改造（原天津纺织厂）
（四）执行保障体系
1. 数据监控中台：资产健康度智能中枢
1.1系统架构与功能实现
层级 | 详情 |
数据采集层 | 通过 IoT 设备采集实时能耗数据；通过 POS 系统获取销售坪效数据；通过会员 APP 追踪客流动线数据 |
分析引擎层 | 运行 NOI 构成模型；计算租约健康指数；触发资本化率预警 |
决策输出层 | 自动生成招商指令；生成资产估值动态报告 |
系统逻辑 | 数据采集层为分析引擎层提供基础数据，分析引擎层通过模型运算输出决策依据，最终由决策输出层生成可执行指令与报告 |
1.2核心模块运作机制
功能模块 | 监控指标 | 预警阈值 | 干预动作 |
收益结构健康度 | 非租金收入占比 | ＜20%持续2个月 | 触发IP授权加速计划（新增3个合作品牌） |
租约安全指数 | 主力店剩余租期＜3年占比 | ＞30% | 启动续约谈判（提供梯度激励方案） |
估值偏离预警 | 资本化率＞6.0% | 连续2季度 | 调整创新业务权重（数据服务降价促销） |
硬件部署：
安装 542个物联网传感器（覆盖四栋楼宇机电设备）
部署 边缘计算节点（数据本地处理延时＜50ms）
效益目标：降低空置率至5%，NOI预测误差率＜3%
2. 政策工具箱：政企协同破局点
2.1政策攻坚路线图
时间节点 | 攻坚项目 | 具体内容 | 目标 / 成果 |
2025.Q1 | 城市更新 REITs 试点申报 | 准备存量改造合规文件、创新收益模型；召开市金融局 / 发改委专项沟通会 | 进入财政部首批试点清单 |
2025.Q3 | 文化 IP 专项补贴申请 | 提交哪吒 IP 商业化报告、非遗老字号改造方案；设计 1：1 配比政府资金（最高 300 万） | 获得文化 IP 专项补贴 |
2026.Q2 | 绿色商业认证 | 依据屋面光伏、磁悬浮机组节能数据申请 | 获取企业所得税减免 15% |
2.2政策效益矩阵
政策类型 | 短期价值 | 长期价值 |
REITs税收减免 | 节省发行成本2000万 | 年化资金成本降低1.2% |
IP开发补贴 | 覆盖设计费50% | 衍生品利润率提升至60% |
节能改造奖励 | 获现金奖励150万 | 运营成本永续下降（年省608万） |
3. 风险对冲机制：收益与成本双保险
金融工具组合设计
3.1收益保险产品（针对分成租金）
分类 | 详情 |
承保方 | 中国平安财产保险 |
保险标的 | SPACE CLUB 等 TOP10 商户的分成租金 |
理赔触发条件 | 单季度流水同比下降＞15%；连续 2 月客流量＜预警值 |
保底补偿 | 赔付差额部分的 70%（年保费 = 保额的 1.5%） |
3.2利率互换协议（锁定融资成本）
条款 | 参数 | 风险覆盖 |
名义本金 | 10亿元 | REITs优先级融资规模 |
固定利率支付方 | 印力集团 | 未来3年付固定4.3% |
浮动利率接收方 | 摩根士丹利 | 收SHIBOR 3M+利差 |
止损机制 | 利率＞5.0%时自动终止 | 防止LIBOR飙升风险 |
3.3资产包风险隔离
分类 | 详情 |
SPV 公司设立 | 设立和平印象城资管 SPV 公司 |
股权持有 | 持有项目 100% 股权 |
风险隔离作用 | 隔离母公司的经营风险 |
合规要求 | 符合 REITs 资产洁净度要求 |
4.核心价值实现路径
2024-2027资产升值三级跳
产升值阶段 | 核心动作 | 关键指标 | 直接成果 | 最终资产估值 |
收益革新 | 基础租金占比 60%→50% | NOI 复合增长 8% | — | 估值 48 亿 |
经营跃升 | 日均客流 3.8 万→5.2 万 | 估值乘数提升 | — | 估值 48 亿 |
证券化落地 | 类 REITs 发行 | 资本化率 5.8% | — | 估值 48 亿 |
整体逻辑 | 三阶段依次推进，通过收益结构优化、经营效率提升、证券化工具落地，实现资产估值系统性跃升 |
里程碑与验证指标
年度 | 关键目标 | 验证指标 | 资产价值影响 |
2025 | 收益结构转型 | 非租收入占比＞25% | 资本化率初降至6.2% |
2026 | REITs合规改造 | 主力租约剩余期100%＞5年 | 估值基准提升至44亿 |
2027 | 类REITs发行 | 融资规模15亿+认购倍数＞3x | 资本化率稳至5.8% |
5.北方存量改造标杆意义
模式输出：形成“和平公式”──
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旧改成本×0.7 + 数据赋能×1.2 + 政策杠杆×1.5 = 资产溢价30%
资本破冰：打破北方无商业REITs纪录，为青岛国棉六厂、沈阳铁西广场等项目铺路
政策标杆：推动天津出台《城市更新REITs操作指引》，获得省级财政贴息支持
终极目标：
2027年实现 “三个北方第一” ──
存量改造估值增幅第一（40亿→48亿）
资本化率优化度第一（6.5%→5.8%）
类REITs发行效率第一（审批周期＜11个月）
此体系通过 数据驱动决策×政策精准卡位×金融工具护航，将执行风险转化为估值动能，为资产证券化铺就确定性路径。
以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供
所有 
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