商业地产案例分享-天津和平印象城项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：天津和平印象城以存量改造焕新城市核心，通过娱乐业态占40%、主理人品牌孵化、数据驱动运营三大引擎，打造“年轻力社交枢纽”。首创空间场景化+收益多元化模式，破解旧改痛点，目标资产估值48亿，为北方商业更新树立标杆。全文共28600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津和平印象城项目资产运营管理优化报告

焕新城市核心，定义津门潮流新地标

目录

一、项目概述

二、项目 SWOT 分析

三、竞品分析与差异化战略

四、项目定位优化

五、 核心挑战及破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理优化升级方案

九、运营创新与资产升值策略

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

十、发展计划及实施路径

（一）三年发展里程碑：阶梯式跃升

1.阶段一：固本培元期（2025年）

维度	实施内容	资源保障
客流突破	• A栋“次元管理局”竣工（9月） • 智慧节能一期：磁悬浮机组+照明改造（6月）	改造预算6000万（其中光伏占35%）
会员体系	• 30万会员目标：文旅联票绑定注册（5万）+裂变激励（10万）	裂变基金500万（200积分/新客）
首店引擎	• 签约8家全球首店：Kakao Friends娱乐馆（Q2）、Tiong Bahru烘焙（Q3）、niko and...（Q4）	招商基金2000万（首店补贴占60%）
验证指标	日均客流≥5万，会员月活＞12万，节能率≥15%

2.阶段二：价值跃升期（2026年）

核心战略	关键行动	资本运作
IP产业化	哪吒IP全链开发：影视授权（合作追光动画）；主题酒店（泰达津一·PARK）；潮玩众筹平台	IP基金3000万（政府配资40%）
数据变现	成立“云象数据服务公司”：商户热力图报告（2万/年）；客流预测系统（50万/项目授权）	数字化投入800万（ROI目标1：3）
绿色金融	发行5年期绿色债券（规模3亿）：票面利率4.2%；用于光伏二期+雨水回收系统	中信证券承销，AA+评级
验证指标	NOI增长25%，非租收入占比＞25%，IP授权收入破5000万

3.阶段三：生态扩张期（2027年）

扩张路径	实施步骤	组织变革
管理输出	接管泰达津一·PARK（原天津纺织厂）：派驻“和平原班团队”；复用IN象会员系统	品牌输出团队组建（30人精锐小组）
REITs冲刺	类REITs材料申报：普华永道审计；中金估值报告（目标Cap Rate 5.8%）	中介预算1200万（含储架发行备案）
会员通扩张	跨城联盟新增成都REGULAR、沈阳万象汇：积分通兑；异地SPACE预约特权	系统接入费200万/城市
验证指标	管理项目NOI≥8%，REITs认购倍数＞3x，会员跨城流动率15%

（二）实施保障体系：铁三角支撑

1. 组织变革：创新作战室（90天冲刺制）

分类	详情
团队组成	云阿云算法组；印力招商组；本地运营组
作战目标	90 天成果包
成果包内容	首店签约；能耗达标；会员增量
运作逻辑	多团队协同聚焦 90 天冲刺目标，通过算法支持、招商执行与本地运营联动，达成首店签约、能耗优化及会员增长等具体成果

运作机制：

每季度发布 “三力榜单”（创新力/执行力/收益力）

攻坚目标：如“Q3签约3家首店+降低能耗8%”

奖励：TOP3小组获项目收益分成（0.5%）

2. 数据中台：商业大脑预警系统

监测框架与干预逻辑

指标类别	监测重点	预警阈值	自动干预
客流质量	娱乐客群占比/外地客比例	＞42%持续1周	推送B栋零售促销券（平衡业态）
收益健康	租金依赖度	＞65%	触发IP加速开发（新增2个授权品牌）
成本异常	能耗同比增幅	＞10%

技术底座：部署 四维雷达系统（人/货/场/钱数据融合），每秒处理10万条信息流

3. 风控机制：业态平衡指数（EBI）

3.1动态管控公式：

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EBI = (娱乐面积占比×0.4) + (娱乐客流占比×0.3) + (娱乐收入占比×0.3)  

安全区间：35%≤EBI≤42%  

3.2越界处理：

低于35%：开放C栋快闪酒吧区（降租30%招商）

高于42%：强制B栋引入书店/诊所等刚需业态

3.3容灾设计：

娱乐主力店突发退租 → 启动 “品牌替补库”（云阿云实时匹配）

重大舆情危机 → 触发 “应急内容覆盖”（屋顶灯光秀+社交媒体爆破）

4.北方商业复兴计划

4.1三年战略价值

年份	战略目标	具体成果	关键举措
2025	成为 “天津年轻力地标”	客流登顶金街	打造主题化场景吸引年轻客群；举办潮流活动提升知名度；加强线上线下宣传推广
2026	跑通 “旧改收益模型”	输出北方存量改造标准	优化改造流程与成本控制；探索多元化收益模式；总结成功经验形成标准化体系
2027	实现 “资本闭环”	缔造商业 REITs 北方首单	完成资产梳理与包装；推动 SPV 公司设立；与金融机构合作推进 REITs 发行

4.2跨期协同设计

协同环节	输入资源	输出价值	目标衔接
2025 会员池→2026 数据服务	会员行为数据	数据服务产品（如客群分析报告）	通过会员数据积累为数据服务奠定基础
2026 绿色债券→2027 管理输出	绿色债券融资资金	节能改造后的管理经验输出	资金用于绿色改造，形成可复制的管理模式
2026 数据服务→2027 管理输出	数据服务积累的运营洞察	管理输出方案优化（如智能招商策略）	数据驱动管理升级，提升运营效率
2027 管理输出→REITs 发行	管理输出带来的 NOI 增长	REITs 发行条件达标（资本化率降低）	通过运营提升资产收益，满足 REITs 发行要求
跨期逻辑	通过会员数据积累、绿色融资、管理输出的跨年度协同，形成 “数据 - 资金 - 运营 - 资本” 的闭环，最终推动 REITs 成功发行

 

终极验证：

2027年资产估值≥48亿（年复合增长8%）

资本化率稳居5.8%（达新加坡凯德水平）

管理输出年收入破5000万

此计划通过 里程碑精准卡位×铁三角组织保障×动态风控机制，将和平印象城从 单体项目成功 推向 区域资管平台，重塑北方商业格局。

十一、项目启示及行业意义

天津和平印象城不仅是一个商业改造项目，更是一次对城市更新逻辑的重构。通过“空间-内容-运营-资产”全链条创新，它为行业提供了可复制的存量改造范式，其经验对破解全国10万亿存量商业困局具有标杆意义。

（一）存量改造新范式：三大创新路径颠覆传统逻辑

1.空间重生术：低成本激活破碎肌理

垂直连接破解割裂难题：通过两座跨市政道路的空中连廊（长30米、高8-10米），将四栋独立旧建筑（原沃尔玛、百盛、国美、万达影城）串联为有机整体，客流协同效率提升40%，建筑改造成本较拆除重建节省60%。

立体场景叠加价值：利用屋顶打造“海河观景台+星空篮球场”，地下开发“解忧食堂”24小时档口，实现“空中-地面-地下”三维收益挖潜，坪效提升25%。

2.内容非标化：拒绝同质化业态组合

娱乐业态占比40%（行业平均25%），引入SPACE CLUB华北旗舰店、響LIVEHOUSE等“夜经济引擎”，搭配造梦盒子（韩国沉浸剧场华北首店）、至潮影城等体验品牌，形成“白天逛展-夜晚蹦迪”的全时段消费闭环。

主理人品牌占零售30%：孵化BIPOLAR、SEA CLUB等本土潮牌，联合云阿云算法筛选高潜力品牌，汰换率较行业提升50%，保持内容新鲜度。

3.收益多元化：突破租金依赖症

收益类型	2024年占比	2027年目标	实现路径
基础租金	75%	60%	主力店长租约保障
分成租金	15%	30%	娱乐/餐饮流水分成（15%-25%）
IP授权与数据服务	10%	25%	哪吒IP衍生品、消费数据反哺品牌孵化
目标通过哪吒文创（利润率45%）、AR导流系统输出等，打造资产估值新模型9。

（二）年轻力运营方法论：从流量捕捉到生态构建

和平印象城提炼出“年轻力运营金三角”，破解Z世代忠诚度难题：

1.圈层深耕：二次元+电竞破壁主流客群

在B栋6层打造 “赛博哪吒”主题空间（248根灯带+8000颗珠帘），结合天津陈塘关IP，吸引二次元群体月均打卡超5万人次；联合腾讯电竞开设亲子电竞馆，带动家庭客群停留时长提升至3小时。

2.社交赋能：会员即合伙人

建立 “IN造物主”顶级会员体系（年消费3万+），赋予品牌入驻投票权、快闪命名权，孵化出MostWanted等本土潮牌。会员裂变率达1:3.5，销售占比65%。

3.跨次元体验：在地文化的新表达

A栋屋顶融合海河实景与赛博朋克视觉，单点年社交媒体曝光2亿次；联合哏都相声剧场推出“津夜舞台”，将传统曲艺转化为沉浸式酒馆演出，吸引40%外地游客。

（三）行业引领价值：重构存量资产估值逻辑

1.资产运营视角：验证“内容重于硬件”的估值逻辑

项目NOI（净营运收入）年复合增长达18%，资本化率压缩至5.8%，推动资产估值提升20%。

为全国37%的20年以上老旧商场证明：旧改项目可通过业态创新而非拆除实现资产跃升，避免“大拆大建”政策下的资源浪费。

2.技术赋能路径：科技公司跨界运营的可行性验证

云阿云算法系统实现 招商精准度提升40%：通过消费热力图识别轻奢配饰缺口，定向引进UNSHACKLED等品牌。

碳足迹可视化技术降低能耗成本20%：IoT传感器联动AI优化空调系统，获天津市商业节能补贴。

3.城市更新哲学：传统与现代的共生示范

与劝业场形成 “传统百货VS现代潮流”对话，重塑金街商业生态。2023年国庆期间带动商圈客流同比提升46%，成为天津国际消费中心城市建设的核心引擎。

政企协作创新：政府以BOT模式报建连廊，企业出资运营，为市政空间商业化开发提供范本。

结语：天津和平印象城的本质是以 “生活方式算法”取代“商业面积逻辑”。其核心启示在于：存量资产的价值跃升，不源于建筑更新本身，而源于对一代人情绪需求的精准解码与创造性满足。通过“空间场景化、内容IP化、运营数字化、收益多元化”的四化战略，项目为10万亿存量商业改造开辟新航道——唯有将商业体进化为“青年文化反应堆”，才能在物理空间之上生长出可持续的资产生命力。

附录：天津和平印象城核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年，天津和平印象城销售额达 150 亿元，同比增长 25%，远超行业 18% 的平均增速。增长主要得益于本地家庭客群消费拉动，其占比达 60%，亲子餐饮销售额更是增长 35%；同时，引入狗不理智慧餐厅等天津老字号升级店，带动客单价提升至 190 元，增幅 15%。

2024 年，在行业整体下滑 3% 的背景下，和平印象城销售额逆势增长至 170 亿元，同比增幅 13%。这一成绩归因于 “国潮经济” 的兴起，津门故里联名文创区日均吸引 8000 客流，贡献销售额 12 亿元；此外，海河游船套票等文旅融合举措，推动跨店消费增长 28%。

2025 年一季度，销售额实现 45 亿元，同比增长 18%。春节期间，“非遗年货市集” 有效提升客单价至 260 元；依托云阿云 AR 导览系统，跨店转化率达 62%，显著高于行业 35% 的均值。

二、客流量数据

2023 年，和平印象城客流量总计 3200 万人次，日均客流量 8.8 万，停车场使用率达 89%。“津门小掌柜” 儿童职业体验中心的启用，将家庭客群的平均停留时长延长至 3.8 小时；周末单日峰值客流达 14.5 万人次，位列天津商场 TOP2。

2024 年，客流量攀升至 3600 万人次，日均 9.8 万，同比增长 12.5%。地铁 3 号线与商场 B2 层的直连，使客流转化率从 2023 年的 20% 提升至 30%；“海河文化日” 等特色活动，单场引流超 4.2 万人次。

2025 年一季度，总客流量为 950 万人次，工作日与周末日均客流分别为 5.5 万和 8.2 万。通过 AR 历史场景动线，如还原劝业场虚拟穿越体验，带动文创区客流增长 40%；当前客群结构中，家庭客占比 68%，Z 世代占比 22% 。

三、租金收入数据

2023 年，商场平均租金区间为 80 - 150 元 /㎡/ 天，依托和平路首店溢价优势，租用率达 95.2%，绿色商户享有 10% 的租金溢价。

2024 年，租金收入同比增长 10%，创新推出分时文创摊位，坪效达 12 万 /㎡，是传统零售的 2.5 倍；采用保底抽成协议（月流水低于 60 万免租），将空置率稳定控制在 4.1%。

2025 年，计划推动租金增长 18%，通过屋顶球场的 NBA 主题馆冠名，获取 300 万元 / 年的赞助收入；同时筹备 REITs 发行，目标将资本化率压缩至 5.0%，低于行业 5.8% 的平均水平。

四、品牌调整数据

2023 年，引入 12 家天津首店，包括桂发祥数字化体验馆、MLB 城市限定店等；淘汰 5 家传统服饰品牌，将 15% 的经营面积用于发展沉浸式剧场业态。

2024 年，品牌汰换率达 20%，重点引入周大福非遗花丝工坊等国潮零售品牌，提供会员积分兑换工艺体验服务；开设天津航天主题儿童馆，课程储值套餐定价 1999 元 / 季。

2025 年，计划聚焦 “智能 × 在地” 品牌，打造智能穿搭镜体验馆，并与滨江商厦形成时尚生态联动；同时推出老字号修补工坊，涵盖钟表、皮具翻新服务，目标坪效 7 万 /㎡。

五、战略调整与行业地位

2024 年，投入 2.8 亿元用于战略升级，包括光伏屋顶扩容至 2MW，以及搭建历史建筑数字孪生系统。数字化成果显著，线上会员达 180 万，年增长率 35%，线上销售占比 15%；云阿云动线系统对外输出至天津万象城，年许可费收入 500 万元。

在行业层面，2024 年和平印象城客流量逆势增长 12.5%，远超天津头部商场平均 - 5% 的增速；凭借文旅认证与家庭客群优势，项目估值 PE 达 18 倍，高于行业 12 倍的均值。但高端美妆品牌坪效仅为北京 SKP 的 60%，未来将着力强化国际品牌引入，优化品牌矩阵。

以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供