商业地产案例分享-SM天津滨海城市广场项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：亚洲最大单体商业航母SM天津滨海广场，以56万㎡体量打造"三化融合"新范式：借5G-A智慧系统重构消费场景，以首店经济×非遗活化激活流量，凭REITs资本化撬动资产价值跃升，树立空港文商旅枢纽新标杆。全文共35500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

SM天津滨海城市广场资产运营管理优化报告

超大型商业综合体转型升级路径

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及破局方向

三、竞品分析及对标策略

四、项目定位升级

五、业态规划与品牌布局优化

六、招商策略升级

七、运营管理创新

八、运营创新与资产升值

九、发展计划与实施路径

十、项目启示与行业意义

九、发展计划与实施路径

（四）财务风控机制

1.弹性目标管理（弹性目标管理机制表）

管理阶段	触发条件	目标调整策略	具体实施举措
基准目标	——	按年度经营计划执行	如 2025 年 NOI 目标 1.5 亿元，租金收入占比 70%
市场波动响应	经济上行（GDP 增速≥5%）	目标上浮 10%	- 上调非租收入目标至 4500 万元（原 4000 万） - 加速首店招商，新增 S 级品牌 5 家
市场波动响应	经济下行（GDP 增速≤3%）	启动风险预案	- 会员补贴计划：发放满 200 减 50 消费券，预算 500 万元 - 商户租金缓缴：对餐饮 / 零售业态提供 3 个月缓缴期，按日息 0.3% 计息

2.关键风险对冲

风险类型	预警指标	应对工具
客流不及预期	季度增速＜8%	发放500万无门槛消费券
成本超支	费用率连续3月＞36%	启动AI节能紧急模式
REITs延迟	政策审批＞8个月	发行类REITs私募债

3.可持续增长验证

NOI复合增长模型：
CAGR=(5.33.8)13−1=11.7%CAGR=(3.85.3)31−1=11.7%
驱动因子敏感性分析：

因子	波动幅度	NOI影响额	应对预案
体验业态占比	±10%	±3800万	加速品牌淘汰/引入
流水分成率	±2%	±2100万	重新谈判主力店合约
数据收入达成率	±20%	±1600万	拓展政府客户提升采购量

终极财务价值：通过三年规划实现 资产价值跃升，以2027年NOI 5.3亿元、资本化率6.2%计算，项目估值将达 85亿元（较当前35亿增长143%），为REITs发行奠定核心基础。

十、项目启示与行业意义

（一）超大型商业体运营方法论：三维重构模型

1. 空间价值重构：从商业容器到城市器官

主题化场景模块实践

模块名称	核心定位	功能延伸	城市功能嵌入点
金环 - 科技极核	智慧商业技术枢纽	5G-A 基站 / 边缘计算中心	对接城市智慧交通系统，输出商圈客流数据
水环 - 生活剧场	社区生活场景实验室	亲子互动广场 / 垂直农场	接入城市水系景观，打造滨水消费动线
木环 - 创意工厂	文化创意孵化平台	非遗工坊 / 独立设计师工作室	联动城市文创产业带，举办季度创意市集
公共运动带	全龄段运动社交纽带	空中跑道 / 屋顶篮球场	串联三大主题环，形成 1.2 公里活力闭环
城市活力泵	区域经济动能发生器	年度举办 20 + 场城市级活动	输出 “商业 + 科技 + 文化” 复合场景解决方案

公共化改造案例

空间类型	商业面积占比	公共功能设计	社会效益
屋顶花园	8%	免费羽毛球场+社区农园	年服务5万人次
中庭广场	6%	轮滑公园+街头艺术区	举办30场市民赛事
连廊通道	4%	适老化健身角	老年客群增长40%

2. 规模经济解锁：体量壁垒的四大变现路径

巨无霸业态护城河

业态	面积阈值	坪效优势	竞品对标
11LAB电玩城	1800㎡+	45元/㎡/天	普通电玩城(28元)
IMAX激光巨幕厅	2000座+	上座率80%	标准影厅(60%)
室内潜水中心	3000㎡+	客单价680元	游泳馆(120元)

规模临界点公式：
规模效益=（体验深度×客单价）/单位运维成本×空间专属系数

当项目＞30万㎡时，空间专属系数＞1.5

3. 科技人文融合：数字肌理与文化血脉共生

“智云网络”天津版升级框架

核心维度	支撑模块	应用场景	本地化创新点
科技端	5G-A + 边缘计算	裸眼 3D 导览	1. 结合天津古文化街建筑风格，生成动态 3D 导览地图（误差≤0.5 米）；2. 边缘计算实现 3D 画面加载延迟＜50ms
文化端	非遗文化季	年画 AR 印制	1. 扫描商场年画装置触发 AR 互动，用户可定制年画图案并打印实体衍生品；2. 联动杨柳青年画传承人开发专属 AR 素材
应用层	裸眼 3D 导览 年画 AR 印制 云游戏擂台	——	1. 云游戏擂台接入天津本土电竞战队训练数据，提供市民对战平台；2. 三大应用通过 5G-A 网络实现 “零卡顿” 体验

融合成效：

数字互动装置使用频次：62万次/年（青年客群占比78%）

非遗工坊衍生消费额：4800万元/年（水墨熊猫巧克力占35%）

（二）城市运营商角色进化：云阿云三级跃迁

资源整合者→算法驱动者→价值共创者

进化路径实证：

角色阶段	核心能力	项目案例	效能提升
资源整合者	全球品牌库调用	引进HarMAY话梅华北首店	首月销售破千万
算法驱动者	租户组合优化模型	电竞馆周边餐饮坪效+40%	运营提效10%
价值共创者	商户-社区共生设计	永辉胖东来模式降损耗15%	社会美誉度+25%

算法驱动内核：

品牌匹配指数=0.4× 预期坪效/基准+0.3× 关联业态数/总量+0.3× 客群契合度/max

应用该模型后，招商成功率提升至92%（行业平均75%）

（三）行业模式革命：后地产时代的商业新定律

1.三大转型路径验证

传统范式	SM创新实践	行业意义	数据佐证
空间租赁	场景运营	每㎡内容价值提升30%	活动收入占比35%
物业管理	内容制造	IP活动坪效达120元/㎡/天	苍龙破穹引流30万+
资产持有	资本运营	REITs发行降低融资成本2.5%	估值提升至45亿

2.空港样本的可复制内核

2.1环渤海项目推广要素矩阵：

复制阶段	核心要素	关键举措	预期价值
要素移植	规模专属业态 + 文旅联运	1. 复制乐高探索中心、VR 竞技馆等体验业态；2. 对接当地景区（如秦皇岛北戴河）构建 “商业 + 旅游” 动线	1. 单项目日均引流 3000 + 人次；2. 客单价较传统商场高 25%
技术复用	5G-A 系统 + 数据中台	1. 移植已验证的 5G-A 网络部署方案（8 宏站 + 50 微站） 2. 复用数据中台算法（客流预测准确率 85%）	1. 技术实施周期缩短 40%；2. 单项目技术投入成本降低 30%
资本适配	类 REITs 融资工具	1. 针对环渤海项目特点设计 “租金 + 文旅收入” 双底层资产结构；2. 引入保险资金作为基石投资者（占比 40%）	1. 融资成本较传统贷款低 1.5 个百分点 2. 项目估值溢价 15%
政策耦合	申请自贸区试点	1. 对接当地自贸区政策（如进口商品免税）；2. 申请 “跨境电商体验店” 资质	1. 进口商品价格优势提升 20%；2. 政策补贴覆盖 15% 建设成本

2.2经济与社会价值双循环：

价值循环阶段	核心驱动	关键举措	循环逻辑
商户成长→客流增长	胖东来调改（服务升级）	1. 引入胖东来服务标准改造商户运营；2. 开展商户服务培训（月均 20 场）	商户服务质量提升→顾客满意度提高（评分从 4.2 升至 4.8）→复购率增长 25%→客流自然增长
客流增长→资产增值	流量溢价驱动估值提升	1. 客流数据接入REITs 估值模型；2. 高客流区域租金年涨幅 8-10%	客流持续增长→租金收入提升→资产 NOI 增长→REITs 估值溢价（资本化率从 7% 降至 6.5%）
资产增值→社区投入	REITs 收益反哺社会责任	1. 提取 REITs 净收益的 5% 用于社区建设 2. 设立 1000 万元社区发展基金	资产增值带来资本收益→部分收益投入社区→提升区域配套水平→增强居民粘性
社区投入→商户成长	免费运动场等民生设施引流	1. 建设社区共享运动场（日均使用 300 人次）；2. 举办社区文化节（月均 1 场）	社区设施完善→吸引周边居民高频到访→带动商户客流（社区客群占比从 15% 升至 30%）→商户营收增长

行业启示录：商业体的不可替代性重塑

1.电商时代生存公式

不可替代性=体验深度×社交浓度×情感连接÷线上便利性

SM广场关键参数：

体验深度：日均停留3.2小时（电商平均7分钟）

社交浓度：年举办活动280场（户均参与4.2次）

情感连接：会员续费率85%（行业平均60%）

2.对天津建设国际消费中心城市的战略价值：

流量枢纽作用：承接机场年2000万旅客，转化率18%（高于虹桥枢纽15%）

消费创新实验室：年孵化30+新业态（如3D巧克力打印、无人机餐厅）

低碳商业标杆：光伏+中水系统降低碳排30%，获LEED金级认证

终极启示：SM天津广场证明，50万㎡+超大型商业体的破局之道在于将物理规模转化为体验密度，用算法驱动替代经验主义，让资产价值扎根于社会价值。这不仅是空港经济区的解决方案，更为沈阳、郑州等新兴交通枢纽城市提供了可量产的“商业航天器模型”——以规模为燃料，以内容为引擎，以资本为导航，重新定义商业地产的宇宙边界。

附录：SM天津滨海城市广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年，SM 天津滨海城市广场销售额达 80 亿元，同比增长 18%，略高于行业 15% 的平均增速。增长主要源于年轻客群消费崛起，其占比达 45%，潮流服饰销售额增长 28%；引入泡泡玛特主题店等热门潮流品牌，带动客单价提升至 150 元，增幅 12%。

2024 年，在行业整体增长 5% 的背景下，SM 天津滨海城市广场销售额增长至 95 亿元，同比增幅 18.75%。这一成绩得益于 “二次元经济” 的火爆，苍龙破穹国漫音乐嘉年华活动期间，单日客流突破 17 万人次，三日总客流超 30 万人次，带动相关周边产品销售额达 5 亿元；“五一” 假期 “漫游冲次” 主题活动，组织专业 Coser 巡游等，带动商场销售额同比增长 5.3%。此外，与永辉超市合作调改，重新开业首日，门店客流突破 6 万人次，较调改前提升近 6 倍，3 天客流达到近 20 万人次，3 天销售额超 770 万元，同比增长 8 倍，在永辉调改店的带动下，SM 天津滨海城市广场近几天的客流也有显著提升，同比增长近 2 倍。

2025 年一季度，销售额实现 25 亿元，同比增长 22%。春节期间，系列新春主题活动有效提升客单价至 200 元；永辉超市调改店持续发力，其带动下跨店消费增长 35%。

二、客流量数据

2023 年，SM 天津滨海城市广场客流量总计 2200 万人次，日均客流量 6 万，停车场使用率达 85%。“趣玩天地” 亲子游乐区的开设，将家庭客群的平均停留时长延长至 3.2 小时；周末单日峰值客流达 11 万人次，位列滨海新区商场 TOP3。

2024 年，客流量攀升至 2600 万人次，日均 7.1 万，同比增长 18.18%。地铁 Z2 线与商场的规划对接（虽暂未通车，但宣传效应显著），使潜在客流转化率预期大幅提升；“非遗文化节”“极限高空火艺杂技节” 等特色活动，单场引流超 3.5 万人次。其中，国庆期间，SM 整体客流量达 39.2 万人次，同比增长 13.59%。

2025 年一季度，总客流量为 700 万人次，工作日与周末日均客流分别为 4 万和 6 万。通过打造 “潮流艺术街区”，如举办街头涂鸦艺术展等，带动潮流区客流增长 35%；当前客群结构中，年轻客占比 55%，家庭客占比 35%。

三、租金收入数据

2023 年，商场平均租金区间为 60-120 元 /㎡/ 天，依托空港经济区核心位置优势，租用率达 93%，优质品牌享有 8% 的租金溢价。

2024 年，租金收入同比增长 12%，创新推出主题快闪摊位，坪效达 10 万 /㎡，是传统零售的 2.2 倍；采用灵活租金协议（月流水低于 50 万租金减免 20%），将空置率稳定控制在 5%。

2025 年，计划推动租金增长 15%，通过商场中庭冠名权售卖，获取 200 万元 / 年的赞助收入；同时探索资产证券化路径，目标将资本化率压缩至 5.5%，接近行业优秀水平。

四、品牌调整数据

2023 年，引入 18 家滨海新区首店，包括蔚来汽车体验店、喜茶城市定制店等；淘汰 8 家经营不佳的传统餐饮品牌，将 12% 的经营面积用于拓展户外运动体验业态。

2024 年，品牌汰换率达 22%，重点引入周大福非遗花丝工坊等国潮零售品牌，提供会员积分兑换工艺体验服务；开设天津航天主题儿童馆，课程储值套餐定价 1999 元 / 季。同时，引入万达影城 IMAX，打造天津最大的 IMAX 厅，成为空港经济区首家 IMAX 影城。此外，推动主力店名创优品 MINISO 扩店升级，店面扩大至 600 余平方米，并从水环二层搬至金环一层。

2025 年，计划聚焦 “科技 × 生活” 品牌，打造智能家居体验馆，并与周边写字楼形成办公生活服务联动；同时推出特色手工修复工坊，涵盖陶瓷、木器修复服务，目标坪效 6 万 /㎡。

五、战略调整与行业地位

2024 年，投入 2 亿元用于战略升级，包括智能化停车场系统升级，以及构建商场室内导航 AR 系统。数字化成果初显，线上会员达 120 万，年增长率 40%，线上销售占比 12%；AR 导航系统有望对外输出，预计年许可费收入 300 万元。

在行业层面，2024 年 SM 天津滨海城市广场客流量增长 18.18%，远超滨海新区头部商场平均 8% 的增速；凭借年轻客群吸引力与主题活动影响力，项目估值 PE 达 15 倍，高于行业 10 倍的均值。但在高端品牌的引进与运营上仍有提升空间，国际一线品牌占比较低，未来将着力提升高端品牌的引入数量与质量，优化品牌结构。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库